房地产经济学思考题

房地产经济学思考题

一．结合十八大报告，农村土地经营权流转制度该怎么发展

我国土地所有权的转移主要是集体土地所有权的单向转移——土地征用。即国家通过对土地集体所有者的一定经济补偿，将集体土地转为国家所有。

十八大报告指出，我们要加快推动发展一体化。解决好农村农业农民问题是全党工作重中之重，城乡发展一体化是解决“三农”问题的根本途径。坚持和完善农村基本经营制度，依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，壮大集体经济实力，发展农民专业合作和股份合作，培育新型经营主体，发展多种形式规模经营，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农村经营体系。改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。

我们大学生也要在好好学习的基础上，时刻关注国家的农村发展，关注土地的发展历程，病积极推动“三农”的发展。

二．土地价格的内涵及特点

1 土地价格的内涵：土地收益现值的总和。是土地未来地租的资本化。

2 土地价格的特点：

1）土地价格是土地的权益价格

2）土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价

3）土地价格主要是土地需求所决定的

4）土地价格呈总体上升趋势

5）土地价格具有强烈的地域性

三．土地价格的影响因素

1、一般因素：影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响

包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况

2、区域因素：对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素

包括：位置、基础设施条件、规划限制、环境质量

3、个别因素：宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素

例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等

四．土地价格评估的原则和方法

1、原则：公平原则最有效利用原则替代原则

预期收益原则供需原则保证农民基本生活原则

2、基本方法

1）市场比较法:根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法基本公式：VD=VB×A×B×D×F

VD：待估宗地价格VB ：比较实例宗地价格A：待估宗地情况指数修正

B：待估宗地日期指数修正D：待估宗地区域因素指数修正F：待估宗地个别因素指数修正2）收益还原法：将待估土地未来正常年纯收入，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格。基本公式：V = a / r Ｖ:土地收益价格a:土地纯收益r:土地还原利率3）成本逼近法：以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增殖收益来确定土地价格

基本公式：地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增殖收益

＝土地成本价格＋土地增殖收益

4）剩余法：预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格

基本公式：Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ）

Ｖ：待估土地价格Ａ：总开发价值Ｂ：整个土地项目开发成本Ｃ：开发商合理利润5）基准地价系数修正法：通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格

特点：基准地价是一种区域性的价格

基准地价是一种分用途的价格

基准地价是一种平均价格

基准地价具有时效性

基准地价是一种控制性的价格

基本公式：土地价格＝基准地价×（１±∑Ｋi）×T

Ｋi ：估价对象第i个影响因素的修正系数T ：交易时间修正系数

∑Ｋi ：各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和

6）农地宗地价格评估方法

农地价格的最低限应能保障农民的基本生活，农地价格因其权利内涵不同，其价格内涵也不同，农地估价要特别重视农地区位、国家投资和公共投资的影响

五．中国的土地价格体系

（一）基准地价

1、城镇土地基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格

2、农地基准地价：农地基准地价是指在农村范围内，以县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地，或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格

（二）标定地价：政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格

（三）交易地价：指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。主要有：

1.土地使用权出让价格

2.土地使用权转让价格

3.租赁价格

4.地役权价格

（四）其他价格形式

六．中国的土地价格管理制度

1）土地估价制度

2）估价机构和估价人员的资格认证制度

3）基准地价和标定地价定期公布制度

4）地价监测体系

5）土地供应计划制度和土地储备制度

6）土地交易最低限价制度

7）土地增值税制度

在我看来，中国的土地价格管理制度不够完善，很多的制度存在一定的缺陷，如果不能很好的进行改革，弥补缺陷，那么中国的土地制度将要发展的更远就会面临更大的压力。七．北京中央商务区建设现状及存在的主要问题

1、北京CBD建设现状

CBD核心区是目前CBD中最为完整的成块待开发土地，是区域商务功能的点睛之作。作为未来的功能中心和视觉的聚集点。核心区将定位成首都国际金融业、现代服务业集中展示区，以及世界500强和跨国公司总部的核心基地。CBD核心区的功能将以商务办公为主，兼有酒店、会展、文化娱乐及商业服务等配套设。北京CBD核心区项目总用地面积约30公顷（不含外围道路），地上总建筑规模约217万平方米，CBD核心区内主体建筑在300米左右，形成一组标志性建筑群。目前已建成建筑主要有：国贸中心、赛特大厦、银泰中心、建外SOHO、世贸天阶、万达广场以及盈科中心等。

2009年5月北京市政府决定北京商务中心区东扩。CBD东扩范围：北起朝阳北路，南至通惠河，东起东四环路，西至东三环路、西大望路。东扩区将继续保持CBD的产业定位，着重发展总部经济、国际金融、高端商务，将CBD发展成为现代化高端商务区。同时，CBD 东扩区将丰富和提升CBD发展高端商务的产业定位，继续加快产业结构升级，形成以国际金融、传媒产业为龙头，以高端服务产业为主导的现代化高端商务区。东扩区将立足现有建成区，进一步提高甲级写字楼的比重，提供专业定制楼宇，完善国际医疗、教育、休闲等各类配套功能，建设高标准的交通、能源、通信等基础设施，实现区域各项功能的协调发展。

2、北京CBD现存主要问题

1）、目标定位问题

《北京市城市总体规划》中提出要建设具有金融、保险、信息、咨询、文化和商务办公多种服务功能的商务中心区。因而，北京CBD建设和发展要解决的核心问题是其目标定位问题。

2.）国际金融产业缺少政策支持

要成为一个国际金融区,仅仅有一些国际金融企业在地理上的集聚是不够的,重要的是吸引更多的国际金融机构、跨国公司总部和地区总部等在CBD区域开展金融贸易活动,发挥其金融贸易活动的决策、组织、管理和协调功能,从而形成国际金融功能区体系中重要的网络结点。要达到这一目标,既有待于国家金融体制的改革,也需要有国际金融功能区产业规划、行业指导、优先扶持等方面的政策,以及对金融、保险、期货、证券、风险投资等行业的政策支持。

3）资金因素

CBD投资建设具有高投入、高产出、高风险和高科技的特点，因此，资金问题就成为能否达到预期目的的关键。据估算，北京CBD建设需要上千亿元资金，仅核心区130万平方米的地上建筑加上20万平方米的地下建筑就需要巨额资金。北京CBD建设资金主要来源于政府和开发商，缺乏灵活的多元化的融资方式。

4.）商业功能欠完善

CBD区域由于商业设施和文化娱乐、体育健身、休闲及旅游观光等设施缺乏关联性,难以形成产业间联动、服务、支撑作用。随着社会经济的发展，消费形式开始延伸到文化、娱乐、服务、休闲、餐饮、有形与无形商品、现场服务与延伸服务等多个方面。而CBD现代商业能够提供这些方面的服务是不够的。

5. ）基础设施配套因素

基础设施配套包括交通、通讯、市政等一系列内容，最重要的是交通问题。目前,在北京CBD 区域内,平时90%以上的道路处于饱和状态,尤其是CBD核心区,由于道路资源不足、路网稀疏、人车混流等因素,交通拥堵的严重程度更是不言而喻。

在我看来，北京的CBD商业圈还不够完善，有些CBD过于集中，不能很好的发挥它应有的功能，造成经济负担的同时，却没有带来应有的效益。但是在某些较为落后的地区，CBD却又过于疏散，导致有些地方的经济不能很好的发展起来。