中江地产股份有限公司财务分析报告

班级：造价10-1、2班

学期：2011-2012-1

组别：第 3 组

河南建筑职业技术学院

工程管理系

小组分工

组员姓名学号主要工作

邢孟盈（组长）2010110002034 收集、整理资料，编排电子版稿姜茵2010110002023 偿债能力指标计算与分析

王茜2010110002031 盈利能力指标计算与分析

寇雅婷2010110001022 营运能力指标计算与分析

张俊2010110002037 发展能力指标计算与分析

一、公司背景介绍 (4)

二、分析过程 (5)

（一）偿债能力分析 (5)

（二）盈利能力分析 (6)

（三）营运能力分析 (8)

（四）发展能力分析 (8)

（五）综合能力分析 (9)

三、结论与建议 (15)

四、附件 (17)

一、公司背景介绍

（一）、中江地产公司简介

（1）公司基本情况

公司法定中文名称：江西中江地产股份有限公司

公司法定中文名称缩写：中江地产

公司法定英文名称：Jiangxi Zhong Jiang Real Estate Co.Ltd

公司法定英文名称缩写：ZJRE

公司法定代表人：钟虹光

公司注册地址：江西省南昌市湾里区翠岩路1号

公司办公地址：江西省南昌市高新区火炬大街788 号

公司股票上市交易所：上海证券交易所

股票简称：中江地产

股票代码：600053

公司选定的信息披露报纸名称：《上海证券报》

中国证监会指定登载年报网站：https://www.360docs.net/doc/bf18750522.html,

股份总数：361,284,000.00

截止2010年12月31号，公司股东总数为19895户

（2）公司历史介绍

江西中江地产股份有限公司（以下简称“本公司”）的前身为江西纸业股份有限公司。江西纸业股份有限公司是经江西省股份制改革联审小组办公室1996年12月4日[赣股办][1996]15号文批准筹建，经中国证监会证监发字(1997)109号文批准设立。

1998年5月，公司1997年度股东大会审议通过了1997年度派送红股及资本公积金转增股本的方案，向全体股东按每10股派送2股红股，共送红股2,100万股；向全体股东按每10股转增1股，合计转增股本1,050万股。 1999年经中国证监会南昌特派办出具初审意见(赣证办[1999]87号文)，并经中国证监会证监公司字[2000]24号文核准，公司实施配股方案。 2006年12月18日，中国证券监督管理委员会以证监公司字[2006]284号文核准，同意公司实施重大资产收购和定向发行新股。2006年12月20日公司相关股东大会审议通过了公司股权分置改革方案。截止2006年12月21日，公司已向江中集团增发人民币普通股14,000万股，增发新股价格为每股3.91元，公司募集资金总金额54,740万元，其中：实收资本（股本）14,000万元，资本公积40,740万元。江中集团持有江中置业95%的股权和江中制药厂持有江中置业5%的股权已变更为江西纸业股份有限公司持有。本公司变更后的注册资本为人民币30,107万元。公司第三届董事会第二十五次会议、2007年第一次临时股东大会审议通过了《公司名称变更》、《公司注册地址和经营范围变更》及《关于提请股东大会授权董事会办理相关工商变更》的议案。2007年2月5日经江西省工商行政管理局核准，公

司法定名称变更为"江西中江地产股份有限公司"。

（3）主营业务介绍

中江地产主营业务包括：房地产开发及经营、土地开发及经营、对旅游项目的投资、装饰工程、建筑材料的生产与经营、建筑工程的设计与规划、物业管理、资产管理。

二、中江地产股份有限公司财务能力分析

（一）偿债能力分析

偿债能力是指企业偿还债务的能力，是决定企业财务状况的重要因素之一，能否到期偿债是企业生存的根本问题。下面从短期和长期两个方面分析中江地产的偿债能力。

1.短期偿债能力

表1 短期偿债能力相关指标数据

2008年2009年2010年

流动比率2．1 2．35 1．65

速动比率0．11 0．43 0．18 短期偿债能力中流动比率是一个重要指标，从上表中江地产近三年的流动比率数据可以看出，近三年流动比率变化曲折，08年为2.1，09由于可变现资产增加而上升到2.35，2010年因预收账款的增加而又下降为1.65。

对于房地产行业来说，存货比例高，存货存在销售及压价的风险，因此速动比率比流动比率更具参考价值。从表中速动比率的数据可以看出，08年速动比率为0.11，09年上升为0.43，但总体来看，中江地产的速动比率都小于1，公司的短期偿债风险大。从2009年度财务报告可以看出其原因在于中江地产公司为加速资金回笼，对“紫金城”红郡一期采取降价促销活动，使公司本年应收账款回款良好，速动比率上升；2010年公司速动比率又下降为0.18，从财务报告中可以看出原因在于，房地产企业在楼盘时一般先收到预售款，计入流动负债中的预收账款，2010年预收账款增加，流动负债增加，速动比率下降，总体来看，中江地产的速动比率都小于1且过低，可见公司的短期偿债风险大。

从以上短期偿债能力分析可以看出，江西中江房地产有限公司的短期偿债能力较差，公司在应收账款回收上不断努力改进，同时，公司应提高存货的周转率，减少房地产存货积压，提高销售，加快现金的回收，增加可变现资产。

2.长期偿债能力

长期偿债能力是指企业偿还长期负债的能力。它的大小是反映企业财务状况稳定与否及安全程度高低的一项重要指标。

（1）从资本资产结构来看，中江地产公司08至10年三年的财务报告表明这三年中公司资产中流动资产所占比重大，且大致呈上升趋势，而从负债结构分析来看，非流动负债主要是长期借款的比重有所上升，公司的债务比重太大，不利于保障公司偿还债务，偿债风险大。

表2 资产负债率近三年数据（％）

2008年2009年2010年

资产负债率66.66 71.11 70.6 （2）资产负债率又称负债比率，是企业的负债总额与资产总额的比率。它表示企业资产总额中，债权人提供资金所占的比重，以及企业资产对债权人权益的保障程度，是一项重要的指标。从上表中江地产近三年的资产负债率来看，三年的比率都超过60％，表明公司的长期偿债能力较差，负债所占比重较太大，偿债风险大。详看，09年为71.11％，较08年有所上升，但2010年又下降到70.6％，究其原因，查看三年的财务报告可以看出，09年比率的上升主要是由于本年度为紫金城红郡一期的投资开发所进行的长期借款筹资活动等方面原因导致公司本年的负债总额增加，资产负债率随之上升，而2010年度由于紫金城红郡一期良好的销售业绩以及公司应收账款良好的回收情况使得公司本年度资产总额增加，同时本期偿还了大量以前年度筹措资金所进行的贷款及贷款利息，使得本年度负债总额的降低，因此，2010年度的资产负债率相对于2009年度有所下降。

从对江西中江地产有限公司资产负债率的三年数据分析不难看出，本公司的长期偿债能力较差，需要公司对资本资产结构进一步优化，减少举债。

（二）盈利能力分析

盈利能力是企业资金增值的能力，通常体现为企业收益数额的大小与水平的高低，关系着投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障，是企业至关重要的能力。

1.营业收入及营业利润率分析

营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。

表3 盈利能力相关数据（％）

2008年2009年2010年

7.07 3.96 1.23

主营业务成本利

润率

主营业务利润率 2.80 3.34 1.00 对于该公司主营业务利润率，从表中三年的数据可以看出利润率总体呈下降趋势，2009年为增长3.34％，是三年中最高的，分析原因，从三年财务报告中利润总额等地比较可以看出，09年得高利润率主要在于当年的利润总额即营业利润都相对三年较高，盈利水平相对三年较高，对于09年营业收入增加，而10年由于房地产行业的进一步发展，以及国家对房地产行业的严厉的调控政策，中江公司在房地产行业的竞争越来越大，主营业务收入下降，公司的营业利润率也随之下降，为提高利润率，公司应从自身考虑，积极采取措施增强公司的行业竞争力，迎接行业环境给公司带来的机遇和挑战。

2、盈利能力指标分析

表4 盈利能力相关指标数据

2008年2009年2010年

净资产收益率2．92％0.17％0.85％（1）净资产收益率，亦称净值报酬率或权益报酬率，是指企业一定时期内的净利润与平均净资产的比率。它可以反映投资者投入企业的自有资本获取净收益的能力，即反映投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效率的核心指标，是评价企业自有资本及其积累获取报酬水平的最具综合性的指标。从上表看到，中江地产的净资产收益率呈下降趋势，表明该公司的盈利水平在不断下降。从财务报告中可以看出收益率下降的原因，一方面在于中江地产的净利润在下降，同时由于紫金城项目需要大量资金投入，因此公司09年、10年均未向股东分配红利，公司的平均净资产并未减少，而相对于08年有所上升，因此净资产收益率大大低于08年。

（三）营运能力分析

营运能力是对管理层管理水平和资产运用能力的分析，资产运用效率高，则可以用较少的投入获取较高的收益。

表5 营运能力相关指标数据

2008年2009年2010年

应收账款周转率44.3 69.63 82.68

存货周转率0.06 0.16 0.1

固定资产周转率39.65 51.91 34.85

总资产周转率0.14 0.17 0.1

（1）从上表三年的数据可以看出，中江地产三年的应收账款周转率有了大

幅度的上升，这应归功于公司较严格的信用政策和收账政策的有效实施以及09

年公司为了加速资金回流而采取的对“紫金城”红郡一期的降价促销活动，由此

公司销售提高，不仅提高了应收账款的周转率，同时，存货的周转率也随之提高，

存货在房地产行业中所占比重大，对房地产行业的影响很大，中江地产的这一促

销措施改善了公司的存货积聚情况，是存货与应收账款在正常幅度内波动，增强

了公司的营运能力。

（2）从固定资产周转率的变动情况来看，09年这一指标的突急剧上升是由处置、核销部分固定资产所致，说明了中江地产保持了较高的固定资产利用效率和管理效率，同时也反映了其固定资产与主营业务关联度不高。

总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低,，该指标近年的下降趋势主

要是由于存货周转率的下降，但其应收账款和固定资产利用率的提高使其

下降幅度较小，万科要提高总资产周转率，应继续改善存货的管理。

（四）发展能力分析

发展能力是企业在生存的基础上, 扩大规模, 壮大实力的潜在能力。

表6 发展能力相关指标数据（％）

2008年2009年2010年

总资产增长率15.59 8.17 0.88

营业增长率-60.31 37.63 -38.54

从上表数据中江地产三年的营业增长率可以看出，公司三年处于亏损状态，如上述对营业收入增长率的分析，伴随着营业收入增长的下降，营

业利润也在下降，由此可见该公司的发展潜力相对较弱，公司应旨在增加利润的前提下，继续找出下一步销售增长点，以得到销售的进一步突破。

（2）总资产增长率是企业本年总资产增长额同年初资产总额的比率, 它可以衡量企业本期资产规模的增长情况, 评价企业经营规模总量上的扩张程度。表明企业规模增长水平对企业发展后劲的影响。从表中数据可以看出，中江公司三年的总资产增长率一直较低，仅在08年的总资产增长率相对较高，即该公司在08年增加资产进行扩张公司规模，为了公司的长久发展。而公司三年的总资产增长率逐年下降，表明该公司在08年扩张规模之后公司的规模发展进程一直较缓慢。

（五）综合能力分析

07年之前房地产行业的过快发展甚至不正常发展导致国家出台一系列政策措施抑制房地产过热，而消费者持观望状态也致使房地产的冷淡。多种因素波及中江地产，企业前景不容乐观。企业资本被侵蚀，所有者的利益受到损害，严重影响企业的生存和发展，应予以高度重视，及时采取对策扭转局面。

与其他公司进行比对

参考对象：浙江广厦（公司于2001年末进行了重在资产重组，主业由原来的工程建设转为房地产开发）

1、偿债能力分析基本数据比对

（1）流动比率

流动比率

0.511.522.53中江地产浙江广厦

中江地产 1.8752 2.2924 2.1046 2.349 2.7003浙江广厦

1.3178

1.1742

1.092

1.5022

1.2699

20062007200820092010

分析：流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。图中中江地产的流动比率大于浙江广厦，浙江广厦的的短期还债能力较弱。

（2）速动比率

速动比率

0.05

0.10.150.20.250.30.350.40.45中江地产浙江广厦

中江地产0.10140.26830.1130.4250.3733浙江广厦

0.1554

0.2323

0.1571

0.408

0.2206

20062007200820092010

分析：速动比率是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。两家公司的速度比率几乎相同。

（3）资产负债率

资产负债率

102030405060708090100中江地产浙江广厦

中江地产72.451572.993262.662471.111178.6364浙江广厦

84.5705

88.4168

83.3066

72.2454

72.3162

20062007200820092010

分析：资产负债率是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。

（4）已获利息倍数

利息支付倍数

-200000

0200000

4000006000008000001000000120000014000001600000中江地产浙江广厦

中江地产1378127.174-21333.6832-45091.5557-26552.1937213610.4359浙江广厦

-106.0102

411.0747

727.3109

932.2682

482.0612

20062007200820092010

分析：利息支付倍数是指企业经营业务收益与利息费用的比率，用以衡量偿付借款利息的能力，也叫利息保障倍数。中江地产该项指标由2006一度降低到负值，2009出现回升；浙江广厦呈2007年后保持稳定

偿债能力分析结论：

1）中江地产的流动比率大于浙江广厦，浙江广厦的短期还债能力较弱。 2）就流动比率、速动比率看，两家公司均正常，浙江广厦的速动资产偿还流动负债的综合能力只有2006、2008年较大。

3）两公司的负债露基本没有大幅变化，两公司都有较高的负债率，但浙江广厦要大于中江地产。

4）中江地产利息支付倍数呈下降状态，显示公司还贷能力变差；浙江广厦2007年后保持稳定，还贷能力较强。

2、盈利能力分析基本数据比对（1）总资产净利润率

总资产净利润率＝净利润/总资产

总资产净利润率

-10

-50510%中江地产浙江广厦

中江地产 5.5388.33748.54990.5103-8.384浙江广厦

-3.4832

1.9328

3.8214

5.0076

1.6466

20062007200820092010

分析：2009年浙江广厦的总资产净利润率超过中江地产，说明浙江广厦在2009年后对全部资产获取利润的能力增强。

盈利能力分析小结：

1）两公司资产综合利用效率 2010年均不如2009年，说明需要对企业资产的使用情况，增产节约工作开展情况等作进一步分析考察，以便改进管理，提高效益。

2）浙江广厦销售净利润高，表明企业为社会新创价值更多，贡献更大，也反映企业在增产的同时，为企业多创造了利润，实现了增产增收，而中江地产2009-2010年处于下滑。

3）中江地产的毛利额少于浙江广厦，如果持续下降，补偿期间费用后的盈利水平就不会高，也可能无法弥补期间费用，出现亏损局面但是2010年下降趋势已有所缓和，说明中江地产已采取了措施。

3、营运能力分析基本数据比对

（1）应收账款周转率

应收账款周转率

100200300400500600700800次中江地产浙江广厦

中江地产25.876589.606144.298469.634176.7424浙江广厦

105.3891

318.7584

410.7269

685.5895

261.8014

20062007200820092010

分析：公司的应收帐款如能及时收回，公司的资金使用效率便能大幅提高。应收帐款周转率就是反映公司应收帐款周转速度的比率。它说明一定期间内公司应收帐款转为现金的平均次数。中江地产的应收账款周转率基本稳定，到2010年上升约7.1次，浙江广厦的应收账款周转率较大些，但至2010年有所缩短。

（2）存货周转率

存货周转率

0.10.20.30.40.50.6次中江地产浙江广厦

中江地产0.18130.22230.06040.1650.0912浙江广厦

0.1077

0.3041

0.535

0.5482

0.1441

20062007200820092010

分析：衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标,它是销货成本被平均存货所除而得到的比率. 浙江广厦的存货周转率相对高，表明企业的销货成本数额增多，产品销售的数量增长，企业的销售能力加强，但2010年几乎和中江地产相当。

（3）流动资产周转率

流动资产周转率

2468101214次中江地产浙江广厦

中江地产0.33710.37990.13990.17240.0866浙江广厦

12.7157

0.3626

0.4098

0.569

0.1862

20062007200820092010

分析：企业一定时期内主营业务收入净额同平均流动资产总额的比率，流动资产周转率是评价企业资产利用率的另一重要指标。浙江广厦在2006年流动资产周转率较大，表明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用的效果好，但之后将至2010年的0.087次，中江地产一直保持低周转率。

营运能力分析小结：

1）中江地产的应收帐款周转率到2010年有所改善周转次数约由70次提高为78次，这不仅说明企业的营运能力有所增强，而且对流动资产的变观能力和周转速度也会起到促进作用。浙江广厦继续保持着高周转次数，但仍比2007、2008、2009年降低许多。

2)浙江广厦存货周转宰2010年比2009年延缓，这反映出该企业20010年存贷管理效率不如2009年，其原因可能与2009年存货增长幅度过大有关，企业的销货成本数额增多，产品销售的数量增长，企业的销售能力加强；中江地产2010年虽然仍然较2009年低，但比2008年高。

3)浙江广厦2006年流动资产周转的速度很快、企业产品的盈利水平越高，按销售收入计算的流动资产周转率也快，但2007年以后开始稳定着低周转率，说明企业盈利水平稳定。中江地产则一直维持流动资产周转率，企业流动资金使用效益较低。

比对总结：

1、从偿债能力分析，中江地产比浙江广厦的短期还债能力强，浙江广厦的速动资产偿还流动负债的综合能力只有2006、2008年较大。两公司的负债露基本没有大幅变化，两公司都有较高的负债率，但浙江广厦要大于中江地产。中江地产利息支付倍数呈下降状态，显示公司还贷能力变差；浙江广厦2007年后保持稳定，还贷能力较强。

2、中江地产对流动资产的变观能力和周转速度也会起到促进作用，企业流动资金使用效益较低；浙江广厦企业的销售能力较强，产品的盈利水平越高。

三、结论和建议

通过以上对江西中江地产有限公司的偿债能力、获利能力、营运能力以及发展能力财务指标的分析可知，中江地产的综合财务能力较差。虽中江地产的资产周转能力相对稍好，公司营运能力较高，且有逐年提高的趋势，但由于房地产行业本身的特点，应继续关注存货和现金流量的管理，注意公司的信用政策和收账政策，保持并加快应收账款的回收；虽然有较高的营运能力基础，但中江地产的长短期偿债能力却较差，存在很多问题，需要进一步优化公司资本资产结构，加快应收账款和存货的周转率，以提高现金流动能力，从而提高公司的长短期偿债

能力；较差的偿债能力和中等的营运能力，同时在国家对房地产行业的严格调控政策的大环境下，公司近三年的获利能力一直较低且呈下降趋势，公司仅在“紫金城”红郡一期时销售增加，营业收入提高，但之后又处于下降趋势，面临这样的挑战，公司应争取尽快找出“紫金城”一期之后的下一个销售热点，提高公司的销售收入，以提高公司的获利能力；由于近几年公司营业收入的下降，在房地产行业不断增强的竞争下，公司获利能力减弱，中江地产的总资产也有下降趋势，较差的偿债能力以及较低的获利能力使得公司的发展能力低，发展潜力小，且一直处于下降趋势。

基于中江地产总体上较差的综合财务能力，公司更应抓住现在房地产行业形势对中江地产构成的机遇与挑战，改善经营策略，提高公司的财务能力，增强公司竞争力，摆脱公司长期以来的低谷，推进公司更好地发展。

四、附件

资产负债表

中江地产股份有限公司2008年（单元：元）资产2007年2008年流动资产：

货币资金100 871 326 68 426 950 交易性金融资产

应收票据

应收帐款

预付帐款121 825 024 44 797 826

应收利息

应收股利

应收账款净额7 552 319 6 645 523

其他应收款净额13 777 644 9 583 737 存货 1 840 873 521 2 281 881 591 一年内到期的非流动资产

其他流动资产

流动资产合计 2 084 899 834 2 411 335 626 非流动资产

可供出售金融资产

持有至到期投资

长期应收款

长期股权投资

投资性房地产 5 852 424 5 640 686 长期股权投资净额 1 000 000 40 293

固定资产净额7 093 902 8 769 779

在建工程

工程物资

固定资产清理

无形资产

商誉

长期待摊费用

递延所得税资产945 134 1 366 337

其他非流动资产

非流动资产合计14 891 460 15 817 096 资产合计 2 099 791 294 2 427 152 721 负债及所有者权益

流动负债

短期借款150 000 000

交易性金融负债

应付票据

应付账款25 973 338 21 337 782

预收款项131 673 859 137 967 733

应付职工薪酬 3 404 633 3 154 832

应交税费56 314 060 110 058 213

应付利息

应付股利

其他应付款427 118 557 452 221 937

预计负债17 138 672 12 000 000 一年内到期的非流动负债115 000 000 421 000 000 其他流动负债

流动负债合计909 484 447 1 145 740 497 非流动负债

长期借款596 000 000 500 000 000

应付债券

长期应付款 2 677 630 2 677 630

专项应付款

预计负债

递延所得税负债

其他非流动负债7 403 090 6 122 401 影响其他非流动负债其他科

目

非流动负债合计623 219 392 520 800 030 负债合计 1 532 703 839 1 666 540 527 所有者权益（或股东权益）

实收资本（或股本）301 070 000 301 070 000 资本公积321 158 093 321 158 093 外币报表折算差额

盈余公积14 379 633 26 610 546

未分配利润-69 619 740 111 687 125 归属于母公司所者权益合计566 987 985 760 525 764 少数所有者权益（股东权益）99 471 86 431 股东权益合计567 087 456 760 612 195 负债和股东权益合计 2 099 791 294 2 427 152 721

现金流量表

中江地产股份有限公司2008年度（单位：元）

项目2007年2008年一．经营活动生产的现金流量

销售商品，提供劳务收到的现金835 392 048 323 164 219 收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金52 463 360 143 657 066 经营活动现金流入小计887 855 408 466 821 285 购买商品，接受劳务支付的现金347 216 752 389 715 360 支付给职工以及为职工支付的现金13 628 815 10 194 379 支付的各项税费145 578 475 25 191 905 支付与其他与经营活动有关的现金209 291 558 50 585 582 经营活动现金流出小计715 715 600 475 687 226 经营活动产生的现金流量净额172 139 808 -8 865 942 二．投资活动生产的现金流量

收回投资收到的现金8 946 639 227 381 取得投资收益收到的现金

502 200

处置固定资产，无形资产和其他长期资

产收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金

净额

收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计9 448 839 227 381

2 416 060 2 467 588

构建固定资产，无形资产和其他长期资

产支付的现金

投资支付的现金

取得子公司及其他经营单位支付的现金

净额

支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计 2 416 060 2 467 588 投资活动产生的现金流量净额7 032 780 -2 240 207 三．筹资活动产生的现金流量

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金481 000 000 495 000 000 收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计481 000 000 495 000 000 偿还债务支付的现金529 240 000 435 000 000 分配股利，利润或偿付利息支付的现金80 984 881 74 574 727 支付其他与筹资活动有关的现金7 585 387 6 763 500筹资活动流出小计617 810 268 516 338 227 其中：子公司吸收少数股东投资收到的

现金

发行公司债券收到的现金

其中：子公司支付给少数股东的股利、

利润

筹资活动产生的现金流量净额-136 810 268 -21 338 227 四．汇率变动对现金及现金等价物的影响

现金以现金等价物净增加额42 362 319 -32 444 376 加：期初现金及现金等价物余额58 509 007 100 871 326

期末现金及现金等价物余额100 871 326 68 426 950 净利润175 369 498 193 524 739 计提的资产减值准备-1 020 389 -437 681 固定资产折旧，生产性生物资产折旧751 633 791 103 固定资产报废损失-1 293

投资损失531 424 732 326 递延所得税资产减少-86 293 -421 203 存货的减少203 946 056 -349 923 803 经营性应收项目的减少-122 804 423 83 281 110

经营性应付项目的增加-84 546 063 63 587 468

现金及现金等价物净增加额42 362 319 -32 444 376

利润表

中江地产股份有限公司2008年度（单位：元）

某房地产项目财务分析报告

广州市某商业大厦项目财务分析报告一、项目概述（一）项目主要技术经济指标 1、总用地面积：43960m2 2、总建筑面积：172940m2 3、建筑密度：49.75％ 4、容积率：5.03 5、地下建筑面积：11743m2 6、地上建筑面积：161197m2 7、西塔楼建筑面积：71771m2 8、东塔楼建筑面积：101169m2 9、已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构（二）项目方案根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主）（三）项目功能面积分布，见表1及表2所示。 1

表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表二、项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 1、本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。 2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。 3、根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。表3 项目总投资估算表 2

3 （二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为 55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4 所示。三、项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m 2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。

房地产公司财务分析指标

财务指标详细介绍 ◇成长性得分：该评分对企业的成长性进行评测，分数越高表示成长性越高。成长性评分＝(主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+利润增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇净资产收益率：评测股东权益每年的回报程度，数值越大回报越高。=净利润/股东权益合计(股东权益合计<=0的不予计算)。 ◇总资产收益率：考察企业每投入一元资产获取的回报程度，如果高于企业的融资成本，说明公司的扩张很有价值。数值越高表明回报程度越高。=净利润/资产总计(备注：中报报表下，净利润×2) 。 ◇主营业务能力得分：对主业经营状况进行评测，分数越高表明主业竞争力越强。主营业务能力评分＝(主营业务利润率评分+营业利润在利润总额当中的比重评分+主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇主营业务利润比重：主业利润在利润总额当中的比重越接近于1，利润稳定性越高，企业越能够稳定发展。 (总利润<=0 不予考虑)。 ◇主营业务利润率：该指标考察公司主业的毛利润率，数值越大表明公司越有活力。如果数值低于同期贷款利率，主业面临转型。如果为负数，表明主业经营亏损。计算公式为：主营业务利润/主营业务收入。 ◇主营业务收入增长率：该指标考察公司主营业务增长速度。该数值越大越好，

如果数值接近0，表明公司的主业发展出现停滞迹象；如果数值小于0，表明公司的主业发展出现衰退迹象。计算公式为：(本期主营业务收入/上期主营业务收入-1) 。 ◇主营业务利润率增长率：该指标考察公司主营业务增长的潜力，本指标数值越大越好。如果比值为正，表明公司主业发展潜力较大，如果同时主营业务收入增长率也为正数，表明主业处于良性发展阶段；如果比值为负，即便主营业务收入在增长，也表明主业的竞争能力开始下降，甚至不排除以后发生衰退的可能。=(本期主营业务利润率－上期主营业务利润率)/abs(上期主营业务利润率)) 。 ◇净利润可靠率：通过考察净利润当中的现金比例来考察净利润的可靠性，数值越接近1，表明净利润可靠性越高；数值越接近0，表明净利润当中现金的比例过少，赊帐比例越高。=经营活动产生的现金流量净额/净利润(净利润<=0不予考虑)。 ◇营业收入可靠率：通过考察主业收入当中的现金比例来考察主业收入的可靠性，数值越接近100％，表明主业收入可靠性越高；数值越接近0，表明主业销售收入当中现金的比例过少，赊帐比例过高，销售收入可靠性越低。=销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入×100％。 ◇主业收入风险系数：该指标考察主业收入当中赊销收入和关联交易欠款的比重，数值越低表示主业收入的可靠性越高。计算公式为：(应收帐款+其它应收款)/主营业务收入×100％。(备注：中报中，主营业务收入需要×2) ◇主业收入可疑性增长比例：该指标考察主业收入的增加当中赊销所占的比例，如果数值接近甚至超过100％表示主业销售的增加可能主要靠赊销的加大而产生，主业销售收入的增长可靠性降低。数值越小可靠性越高。计算公式为：(本期主业收入－上期主业收入)<=0时不予计算；(本期主业收入－上期主业收入)>0时:(本期应收帐款－上期应收帐款)/(本期主业收入－上期主业收入)。 ◇非经常性损益率：通过考察非主业产生的利润在利润总额当中的比例来考察业绩的稳定性，因为非主业产生的利润和亏损都不能持久，对利润总额的影响是暂时的。比例越高，主业的稳定性越差，如果接近甚至超过100％表示公司的主业已经不能为公司提供利润，利润全部来自于非主业的收入。计算公式为：利润

房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例

双学位毕业论文（申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥所学专业名称财务管理指导教师龚洁松 2014年11月14日

学生：（签字）学号：论文答辩日期：2014年11月22日指导教师：（签字）目录摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................

我国房地产公司财务分析-万科集团为例

一、杜邦分析体系对万科集团的财务分析笔者结合万科集团在2014年-2017年披露的财务数据，统计出该集团公司在这四年时间里的各项财务指标，然后对其进行层层分解分析。以下是万科集团在2014-2017年各项财务指标表：表1 万科集团各项财务指标表（一）净资产收益率总体趋势分析非财务因素和财务因素都会对企业的经营状况造成影响，对于公司的经营状况杜邦分析的评价分析更加的全面，权益报酬率是杜邦分析中最为核心的指标，其所具有的综合性较强。在对万科集团的财务状况进行分析的时候可以分解该集团企业的净资产收益率。图1 2014年-2017年万科集团净资产收益率变动趋势图从上图能够非常清晰的看出，万科集团在2014年-2017年这四年时间里前三年的净资产收益率保持稳定小幅增长状态，但是在2016年却出现了大幅下降趋势。万科集团的净资产收益率出现这样明显的下降除了受到行业整体发展影响之外，还与万科自身发展战略和上

升的处于结算中的装修房比例有关。在2014年-2016年万科集团通过对向城市配套服务商转型，经营业务结构发生了不小的变化。但是在该公司的净资产收益率中其物业服务营业收入在2017年还同比增长了百分之七十，而房地产营业收入同比下降了将近百分之十，房地产营业收入作为万科集团主要营业收入构成部分，其大幅度下降将直接造成万科集团的净资产收益率降低，从侧面也反映出该公司在2017年的房产销售上存在着一些问题。（二）销售净利率总体趋势分析企业销售收入与企业净利润的比例就是销售净利润，其主要是将企业获得净利润的能力进行体现，即企业营业净利润率的提升直接影响了企业的盈利能力。将企业销售净利率提高的方法主要有可以从将各项成本开支降低和营业收入扩大这两方面入手。企业销售收入的净利润是通过销售净利润来反映，企业收入收益程度是所主要反映的内容。通过分析万科集团的销售净利率，能够对中信证券的成本费用和盈利能力有更加清晰的认识。图2 2014年-2017年万科集团销售净利率变化趋势图表2成本费用比较表

毕业设计论文--万科房地产公司财务分析报告 - 副本

东北大学毕业论文万科房地产公司财务分析报告学号: 412N11090003 姓名: 张壤专业: 会计学二零一三年七月

目录中文摘要 (3) ABSTRACT .............................................. 错误！未定义书签。引言 .................................................. 错误！未定义书签。一、企业简介 .......................................... 错误！未定义书签。二、企业财务分析 (5) （一）股本结构 (5) （二）财务比率分析 (5) （三）综合分析法 (10) 三、万科存在的问题 (12) 四、万科发展建议 (12) 结束语 (14) 参考文献 (14) 谢辞 (15)

摘要万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。关键词：房地产业万科财务分析万科房地产公司财务分析报告

格力地产2018年财务分析详细报告-智泽华

格力地产2018年财务分析详细报告一、资产结构分析 1.资产构成基本情况格力地产2018年资产总额为2,966,876.09万元，其中流动资产为 2,417,162.6万元，主要分布在存货、货币资金、应收账款等环节，分别占企业流动资产合计的88.69%、8.52%和1.39%。非流动资产为549,713.49万元，主要分布在长期投资和在建工程，分别占企业非流动资产的56.53%、34.19%。资产构成表 2.流动资产构成特点

企业营业环节占用的资金数额较大，约占企业流动资产的88.69%，说明市场销售情况的变化会对企业资产的质量和价值带来较大影响，要密切关注企业产品的销售前景和增值能力。流动资产构成表 3.资产的增减变化 2018年总资产为2,966,876.09万元，与2017年的2,733,375.66万元相比有所增长，增长8.54%。

4.资产的增减变化原因以下项目的变动使资产总额增加：长期投资增加236,157.76万元，在建工程增加37,422.71万元，应收账款增加25,816.14万元，其他流动资产增加19,222.08万元，递延所得税资产增加2,475.33万元，其他应收款增加889.78万元，长期待摊费用增加534.99万元，无形资产增加69.49万元，共计增加322,588.28万元；以下项目的变动使资产总额减少：预付款项减少673.01万元，固定资产减少1,243.39万元，存货减少15,183.17万元，货币资金减少73,569.21万元，共计减少90,668.78万元。增加项与减少项相抵，使资产总额增长231,919.5万元。

2018年万科房地产公司财务分析报告

万科A2019年财务分析报告整体情况和结论公司2019年度营业总收入3678.94亿元，同比增长率 23.59%；经营活动产生的现金流金额456.87亿元，同比增长率35.9%；净利润388.72亿元，同比增长率15.10%；净资产收益率22.47%；资产负债率84.36%，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）33.9%。公司2019年度分红派息预案：以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数，2019年度拟合计派发现金股息人民币118亿元（含税），派息率30.38%，不送红股，不以公积金转增股本。如以2019年末公司总股份数11,302,143,001股计算，每10股派送人民币10.45元（含税）现金股息，与去年一致。比我预计的 1.15元/股低10%，主要原因：①股息支付率从34.15%降为30.38%， ②年度利润不及预期，预期400亿元，实际报表利润388.72亿元，低于预期约3%。公司的考虑：面对疫情的不确定性环境，综合平衡决定分红总额保持不变。股息率仍超过3.5%，还好，还好。财报低于市场预期，肯定会因短期市场情绪因素的影响而下跌一波。市场情绪我们无法预测，我们只要能确定公司后续年份利润是增长的，资产没有恶化，房地产调控政策不会进一步收紧，

我们就可以放心持有。我们相信久经检验的真理：短期的调整提高长期收益，短期的增长降低长期收益。拍个脑袋，回调低于26元我就从其他开支里挤挤来加仓。只需要看整体状况和结论，不想更多了解企业的可以返回了。公司理念改革开放的历史机遇造就了万科，国家的繁荣和进步成就了万科。放眼未来，只有敏锐洞察环境变化的趋势，不断拥抱变化、不断升级经营管理，万科才能在基业长青的道路上越走越远。（我们每个成功的企业，每个成功的人，都应该感恩这个时代，感恩国家。）万科在行业中首先提出了房地产“白银时代”的概念。今天，白银时代已进入深水区，它的特征逐渐清晰起来。从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面，这四个方面的变化是从黄金时代到白银时代的主要特征。城镇化过程逐渐进入第二阶段，城市发展逐渐趋于成熟。无论从客户需求端，还是土地供应端来看，增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。（在房地产行业，万科无疑是引领行业的，有提前感知市场环境变化的能力。）

房地产公司财务分析指标

房地产公司财务分析指标 38 --- 82 公司盈利能力不理想，急需提高主业盈利能力 38 该公司得成长能力不理想净资产收益率96% 公司经营能力尚可，股东收益略高于筹资成本总资产收益率12% 公司总资产盈利能力高于筹资成本，可以扩大生产规模 20 公司得主业经营不理想，请查瞧最新报表了解详细情况主营业务利润比重68 公司主业较清晰,利润构成比较合理主营业务利润率85% 公司主业毛利率较高，竞争力强主营业务收入增长率42% 公司主业呈现良性发展，主业收入较上年上升主营业务利润率增长率 22% 公司主业毛利率出现一定程度得下降,经营状况不理想 54 对当前业绩得分析表明，公司收入与盈利可信度较高,经营中有足够得现金收入支持净利润可靠率62 公司经营性现金净收入大大小于净利润,业绩可信度很不理想营业收入可靠率96 公司营业收入得到比较充分得现金收入支持主业收入风险系数52 公司主业收入中应收帐款比例偏高,公司利润与资产得可靠性很不理想主业收入可疑性增长比例 43 公司应收帐款得增长大于主业收入增长，主业增长可靠性很不理想非经常性损益率66% 公司非主业收入比例偏高,当前利润得稳定性一般、实际所得税率63% 公司所得税负过低，请核实公司实际税收政策, 存货周转变动率50% 公司产品出现一定得积压,但幅度尚属正常应收帐款周转率变动率 28% 公司应收帐款比例明显减少,请查询公司报表存货增长合理率66 公司库存得增加高于主业销售得增加，产品出现一定积压 50 公司资产状况一般，不良资产比例稍高资产可靠率11% 公司资产潜在损失得风险较高，请关注公司具体财务数据净资产应收款率28% 公司净资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据流动资产应收款率87% 公司流动资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据流动资产大股东占款率 23% 公司大股东、关联交易占款得比例比较合理净资产大股东占款率16% 公司大股东、关联交易占款得比例比较合理流动资产比重变化25% 公司得资产结构不理想，流动性较低 >90 公司偿债能力较高资产负债率14% 公司具备较强得偿债能力，同时可继续举债

房地产项目财务分析报告

项目主要财务评价结果指标项目主要财务评价结果指标汇总表

1、项目开发投资与财务分析 1.1 项目开发建设方案该地块占地面积11.06万平方米，总建筑面积249469㎡。分两期进行开发，一期为别墅以及部分高层（建筑面积42240㎡）。二期为全为高层项目（建筑面积97166㎡）。本地块住宅总建筑面积221279m2,其中墅建筑面积为81873平方米，高层建筑面积为139406平方，地下车库面积为20000平方米，1000个车位，公共配套设施面积8190㎡。本项目计划从2007年1月开始进行前期工程，总工期约为40个月，整个建设经营期为72个月，约六年。（1）前期开发。（时间：2007年1月~2008年2月约13个月）主要工作包括市场调查，项目开发、营销方案策划，初步可行性分析，规划、建筑、建筑施工设计，项目报建，缴纳各种税费，办理各种证件。（2）一期开发。（时间：2008年3月~2009年5月约15个月）主要包括全部的别墅项目和两栋33层的高层项目，变电站、幼儿园、销售中心等配套设施。（3）二期开发。（时间：2009年6月~2010年6月约12个月）主要包括全部的高层住宅项目，球类场地，娱乐设施，物业管理所，垃圾压缩站，煤气调压站等配套设施。关于进度的安排详见“项目建设进度计划表”，下表所示：

1.2 项目总体营销策略及阶段目标 1.2.1销售价格的拟订 1.2.1.1理论均价水平的拟订 1）别墅产品的价格拟订 ▌参考项目选取参考项目目前最高均价（元/m2）P i参考权重W i权重成因 A(i=1) 30000 50% 区位相近、产品相似 B(i=2) 20000 40% 区位相近 C（i=3) 20000 10% 产品相似注：以上参考楼盘价格均是根据调查结果，结合售楼部售价及三级市场售价，折合成毛坯房价格的结果。 ▌与参考项目质素评分比较均价得分修正系数Q 修正价格权重W 本项目X 8.4 -- -- -- A(i=1) 30000 8.7 1.04 28965 50% B(i=2) 20000 7.6 0.90 22105 40% C（i=3) 20000 8.1 0.96 20740 10% ▌理论价格推导 2）高层产品 ▌参考项目选取参考项目目前最高均价（元/m2）P i参考权重W i权重成因 A(i=1) 15000 60% 产品相似 B(i=2) 10000 20% 产品相似 C(i=1) 12000 20% 产品相似注：上述表格价格均为带精装修的价格；价格均是根据调查结果，结合售楼部售价及三级市场售价估算的市场价格。 ▌与参考项目质素评分比较均价得分修正系数Q 修正价格权重W

房地产财务分析报告范本(超级实用)

房地产公司财务分析报告报告目录 1 主要会计数据摘要 (2) 2 基本财务情况分析 (2) 2-1资产状况 (2) 2-1-1 资产构成 (3) 2-1-2 资产质量 (3) 2-2 负债状况 (4) 2-3 经营状况及变动原因 (4) 2-3-1 主营业务收入 (4) 2-3-2 主营业务成本 (5) 2-3-3 其他业务利润 (5) 2-3-4 管理费用 (6) 2-3-5 财务费用 (7) 2-3-6 投资收益 (7) 2-3-7 营业外支出净额 (8) 2-3-8 经营状况综述 (8) 3 预算完成情况及分析 (9) 3-1 收入收益类 (9) 3-2 成本费用类 (9) 3-3 预算分析综述 (1) 4 重要问题综述及建议 (1) 4-1 资威公路收入增长分析 (1) 4-2 国债跌价幅度较大 (1) 4-3 工程项目完成量不足 (1)

4-4 管理费用与财务费用的期间性影响较大大 (1) 1 主要会计数据摘要（单位：万元）注：扣除去年同期XXXX净收益374万元后

2 基本财务情况分析 2-1 资产状况截至2004年3月31日，公司总资产20.82亿元。 2-1-1 资产构成公司总资产的构成为：流动资产10.63亿元，长期投资3.57亿元，固定资产净值5.16亿元，无形资产及其他资产1.46亿元。主要构成内容如下：（1）流动资产：货币资金7.01亿元，其他货币资金6140万元，短期投资净值1.64亿元，应收票据2220万元，应收账款3425万元，工程施工6617万元，其他应收款1135万元。（2）长期投资：XXXXX2亿元，XXXXX1.08亿元，XXXX3496万元。（3）固定资产净值：XXXX净值4.8亿元，XXXXX等房屋净值2932万元。（4）无形资产：XXXXXX摊余净值8134万元，XXXXX摊余净值5062万元。（5）长期待摊费用：XXXXX摊余净值635万元，XXXXX摊余净值837万元。 2-1-2 资产质量（1）货币性资产：由货币资金、其他货币资金、短期投资、应收票据构成，共计9.48亿元，具备良好的付现能力和偿还债务能力。（2）长期性经营资产：由XXXXX构成，共计5.61亿元，能提供长期的稳定的现金流。（3）短期性经营资产：由工程施工构成，共计6617万元，能在短期内转化为货币性资产并获得一定利润。

房地产财务分析报告范本

报告目录 1 主要会计数据摘要 (2) 2 基本财务情况分析 (2) 2-1资产状况 (2) 2-1-1 资产构成 (3) 2-1-2 资产质量 (3) 2-2 负债状况 (4) 2-3 经营状况及变动原因 (4) 2-3-1 主营业务收入 (4) 2-3-2 主营业务成本 (5) 2-3-3 其他业务利润 (5) 2-3-4 管理费用 (6) 2-3-5 财务费用 (7) 2-3-6 投资收益 (7) 2-3-7 营业外支出净额 (8) 2-3-8 经营状况综述 (8) 3 预算完成情况及分析 (9) 3-1 收入收益类 (9) 3-2 成本费用类 (9) 3-3 预算分析综述 (10) 4 重要问题综述及建议 (10) 4-1 资威公路收入增长分析 (10) 4-2 国债跌价幅度较大 (11) 4-3 工程项目完成量不足 (12) 4-4 管理费用与财务费用的期间性影响较大 (12)

1 主要会计数据摘要（单位：万元）注：扣除去年同期XXXX净收益374万元后2 基本财务情况分析

2-1 资产状况截至2004年3月31日，公司总资产20.82亿元。 2-1-1 资产构成公司总资产的构成为：流动资产10.63亿元，长期投资3.57亿元，固定资产净值5.16亿元，无形资产及其他资产1.46亿元。主要构成内容如下：（1）流动资产：货币资金7.01亿元，其他货币资金6140万元，短期投资净值1.64亿元，应收票据2220万元，应收账款3425万元，工程施工6617万元，其他应收款1135万元。（2）长期投资：XXXXX2亿元，XXXXX1.08亿元，XXXX3496万元。（3）固定资产净值：XXXX净值4.8亿元，XXXXX等房屋净值2932万元。（4）无形资产：XXXXXX摊余净值8134万元，XXXXX摊余净值5062万元。（5）长期待摊费用：XXXXX摊余净值635万元，XXXXX摊余净值837万元。 2-1-2 资产质量（1）货币性资产：由货币资金、其他货币资金、短期投资、应收票据构成，共计9.48亿元，具备良好的付现能力和偿还债务能力。（2）长期性经营资产：由XXXXX构成，共计5.61亿元，能提供长期的稳定的现金流。（3）短期性经营资产：由工程施工构成，共计6617万元，能在短期内转化为货币性资产并获得一定利润。

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精品资料报告目录 1 主要会计数据摘要 (2) 2 基本财务情况分析 (2) 2-1资产状况 (2) 2-1-1 资产构成 (3) 2-1-2 资产质量 (3) 2-2 负债状况 (4) 2-3 经营状况及变动原因 (4) 2-3-1 主营业务收入 (4) 2-3-2 主营业务成本 (5) 2-3-3 其他业务利润 (5) 2-3-4 管理费用 (6) 2-3-5 财务费用 (7) 2-3-6 投资收益 (7) 2-3-7 营业外支出净额 (8) 2-3-8 经营状况综述 (8) 3 预算完成情况及分析 (9) 3-1 收入收益类 (9) 3-2 成本费用类 (9) 3-3 预算分析综述 (10) 4 重要问题综述及建议 (10) 4-1 资威公路收入增长分析 (10) 4-2 国债跌价幅度较大 (11) 4-3 工程项目完成量不足 (12) 4-4 管理费用与财务费用的期间性影响较大 (12)

1 主要会计数据摘要（单位：万元）注：扣除去年同期XXXX净收益374万元后

万科房地产公司财务分析报告-ref

万科房地产公司财务分析报告实习对象：实习名称：财务报表分析小组成员：实习时间：2011.1.5～2011.1.11 万科房地产集团财务分析一．企业简介 (一)企业概况万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

房地产企业财务分析比率.

反映房地产企业经济运行状况的财务评价指标，应包括一般企业普遍采用的短期偿债能力指标、长期偿债能力指标、风险水平指标、股东获利能力指标、现金流量能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。根据行业特点，房地产资金链风险分析指标应以偿债能力指标和风险水平指标为主，盈利能力指标与营运能力指标为辅，参考股东获利能力指标。基本的财务比率分析 2014 2013 2012 流动比率 1.9 2.04 2.46 债务状况速动比率0.26 0.66 0.91 现金比率0.1 0.39 0.52 权益负债比率0.07 0.11 0.2 不良债权比率 1.29 1.38 0.91 1.64 1.38 1.55 存货流动负债比率债务偿付比率0.93 1.12 1.23 负债结构比率 1.36 1.23 0.87 0.05 0.49 0.56 营运资产与总资产的比率净资产收益率0.21 0.22 0.15 获利能力 0.01 0.02 0.03 总资产收益率主营业务利润率0.11 0.15 0.13 成本费用利润率0.14 0.21 0.2 应收账款周转率19.26 15.97 10.49 运营能力 18.69 22.54 34.33 应收账款回收期（天）流动资产周转率0.18 0.26 0.25 存货周转率0.15 0.25 0.22 存货销售期（天）2391.67 1444.32 1601.67 净资产周转率 2.37 2.23 1.22

资产负债率0.89 0.86 0.83 长期负债比率0.38 0.38 0.44 流动负债比率0.58 0.56 0.47 股东权益比率0.06 0.09 0.16 主营业务增长率0.37 1.35 -0.01 成长能力应收账款增长率-0.02 0.34 0.88 净利润增长率0.08 1.12 -0.06 4.22 1.1 -0.33 固定资产投资扩张率总资产扩张率0.75 1.62 0.66 每股收益增长率0.08 1.12 -0.06 偿债能力分析偿债能力是指公司偿付各种到期债务的能力。一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡量公司的长期和短期偿债能力。第一，短期偿债能力。现代经济社会里，“现金为王”，对于投资大、周期长、容易面临资金链断裂的房地产企业，基于收付实现制计算的现金流量分析将更能反映房地产企业经营水平，现金流有时比盈利更重要。现金比率反映企业在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力，反映企业即时付现能力。从流动比率、速动比率和现金比率这些直接反应短期偿债能力的指标上，做了一个对比。第二，长期偿债能力。5 家房地产公司的长期偿债能力，选取资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析。风险水平分析风险指标主要有三个，包括财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆。在较高经营杠杆系数的情况下，当业务量减少时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍减少；当业务量增加时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍增长。这表明经营杠杆率越高，利润变动越剧烈，企业的经营风险越大。反之，经营杠杆率越低，利润变动越平稳，企业的经营风险越小。经营杠杆的作用具有两面性，当销售收入减少时，经营杠杆会发挥消极作用，造成息税前利润比同期销售收入减少的速度更快，当销售收人增加时，经营杠杆会发挥积极作用，使息税前利润比同期销收入增长的速度更快。股东获利能力分析

房地产财务分析报告范本

报告目录主要会计数据摘要基本财务情况分析2-1资产状况 2-1-1 资产构成 2-1-2 资产质量 2-2负债状况…….. 2-3 经营状况及变动原因 2-3-1 主营业务收入 2-3-2 主营业务成本 2-3-3 其他业务利润 2-3-4 管理费用.. … 2-3-5 财务费用.. … 2-3-6 投资收益.. … 2-3-7 营业外支出净额 2-3-8 经营状况综述 4

4 预算完成情况及分析 .. ………………… 3-1 收入收益类 ………………………… 3-2 成本费用类 ………………………… 3-3 预算分析综述 ………………………… 重要问题综述及建议 .. ………………… 资威公路收入增长分析 .. ………… 国债跌价幅度较大 ………………… 工程项目完成量不足 .. …………… 管理费用与财务费用的期间性影响较大 4-1 4-2 4-3 4-4 10 10 .. 10 11 12 12

1主要会计数据摘要（单位：万元）注：扣除去年同期XXX）净收益374万元后

2基本财务情况分析 2-1 资产状况截至2004年3月31 日，公司总资产20.82亿元。 2-1-1 资产构成公司总资产的构成为：流动资产10.63亿元，长期投资3.57亿元，固定资产净值5.16亿元，无形资产及其他资产1.46亿元。主要构成内容如下：（1）流动资产：货币资金7.01亿元，其他货币资金6140万元，短期投资净值1.64亿元，应收票据2220万元，应收账款3425万元，工程施工6617万元，其他应收款1135万元。（2）长期投资：XXXXX亿元，XXXXX1.08乙元，XXXX349万元。（3）固定资产净值：XXXXM直4.8亿元，XXXX等房屋净值2932万丿元。无形资产：XXXXX摊余净值8134万元，XXXX摊余净值5062万丿元。长期待摊费用：XXXX摊余净值635万元，XXXX摊余净值837 万元。 2-1-2 资产质量（1）货币性资产：由货币资金、其他货币资金、短期投资、应收票据构成，共计9.48亿元，具备良好的付现能力和偿还债务能力。（2）长期性经营资产：由XXXX构成，共计5.61亿元，能提供长期的稳定的现金流。（3）短期性经营资产：由工程施工构成，共计6617万元，能在短期内转化为货币性资产并获得一定利润。

房地产财务分析报告

万科房产集团公司财务分析一、万科集团公司简介万科企业股份成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业之一。1988年进入房地产行业，1991年成为证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。 2011年公司完成新开工面积490.1万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.37亿元。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。万科1991年成为证券交易所第二家房地产行业上市公司，持续增长的业绩以及规透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”品牌成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。二、资产负债表分析 1.资产负债表水平分析表的编制；根据万科公司2012年资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如表1所示。

2019万科房地产公司财务分析报告

2019万科房地产公司财务分析报告目录第一部分：财务分析的基本理论 1 财务分析的目的3 2 财务分析的内容5 3 财务分析的程序6 4 财务分析的方法10 第二部分：万科企业股份有限公司2019年度财务分析 1 公司概况 (18) 1.1公司简介（历史发展及经营范围） (18)

1.2公司战略 (18) 2 行业分析 (20) 2.1万科地产：宏观环境分析（PEST法） (20) 2.2万科地产：SWOT分析 (21) 3 会计分析 (24) 3.1资产负债表分析 (24) 3.1.1趋势分析 (24) 3.1.2结构分析 (25) 3.2利润表分析 (27) 3.2.1销售收入和净利润趋势分析 (27) 3.2.2公司销售费用、管理费用数据变动情况 (28) 3.3现金流量表分析 (29) 3.3.1现金流量表增减变动分析 (29) 3.3.2现金流量结构变动分析 (31) 4 财务比率分析 (32) 4.1偿债能力分析 (29) 4.2营运能力分析 (37) 4.3盈利能力分析 (42) 4.4发展能力分析 (46) 5 综合分析 (47) 5.1公司综合分析 (48) 5.2财务综合分析 (49)

第三部分：万科公司经营管理中存在的问题及建议 1 财务问题 (49) 2 改善建议 (50) 3 总结与展望 (48) 3.1总结 (48) 3.2未来展望 (51) 第一部分：财务分析的基本理论 1 财务分析的目的财务分析的目的是建立财务分析理论体系和内容体系的关键。财务分析的目的应和财务分析信息使用者的目的一致。随着财务分析信息使用者的增加及使用者目标的多样化，财务分析的目的必然出现多样化与多重性。从财务分析主体或信息使用者角度看财务分析的目的，可分为投资者分析目的、管理者分析目的、监管者分析目的、利益关系着财务分析目的等。投资者财务分析目的又可分为股权投资者财务分析目的、债券投资者财务分析目的。管理者财务分析目的可分为高级管理者财务分析目的、部门管理者财务分析目的等。监管者财务分析目的可分为政府部门财务分析部门、中介机构财务分析目的等。利益关系着财务分析目的可分为客户财务分析目的、供应商财务分析目的、员工财务分析目的等。无论从主体看、客体看、还是从使用目的看，财务分析的目标都要满足投资者、债权者、经营管理者及其他利益相关者决策与控制的需要。因此，研究财务分析的目的可以从以下几个方面进行： 1.1从企业投资者角度看财务分析的目的企业的股权投资者包括企业所有者和潜在投资者，他们进行财务分析的最根本目标是看企业的盈利能力状况，因此企业盈利能力是投资者资本保值增值的关

房地产企业的财务分析报告范例【实用】

下面是精心整理的房地产企业的财务分析报告，希望能够对大家写作财务分析报告有所帮助。作为处于龙头地位的企业可以接触到信誉较好的次级承包商，获得较好的地块，购买建材时具有更强的议价能力，较强的融资能力和融资渠道等优势采用最近一期数据计量，反应企业整体规模采用最近一期数据计量，反应企业业务规模住宅房地产企业采取预售模式，其预售房款必须先计入预收账款中，待房屋竣工结算后才能确认收入。因为预售和确认收入之间的时滞，房地产企业往往有较大规模的预收账款，且相当部分计入次年的营业收入中，这就决定了当年的预收账款对于次年的业绩具有锁定作用。预收账款在很大程度上反映了当年的销售情况，同时也是次年营业收入的重要组成部分。反应成本控制能力。具有较高GM的企业往往自身管理水平好，对供应商的议价能力强，从而可以在良好的经济环境中获得更大的收益，在不利经济环境中抵抗更大的风险。从资产方面反映了企业的盈利能力，同时是衡量企业竞争实力和发展能力的重要指标。土地储备政策是非常重要的考虑因素，它包括土地储备规模和资金运用能力两方面。由于土地成本占到建筑总成本的25%到40%，一个企业的土地储备政策是未来收益的重要决定因素，尤其是在经济的下行周期，错误的储备政策可能导致公司承受更大的压力甚至陷入困境。该指标可以反应企业对土地存货的管理水平，存货周转速度越快，企业的变现能力越强。反应资产总额的周转速度。周转率越大，销售能力越强。合理的债务结构和债务分布有利于企业保持良好的流动性和稳定的信用品质。尤其是在经济低迷时，债务杠杆会限制财务的灵活性，反应企业的抗压能力。反应企业全部总资产中有多大比重是通过借贷获取的。反应企业负债的资本化程度，企业负债的资本化成都越低，长期偿债压力越小反应企业的盈利对于付息债务综合的偿还能力企业当年的销售回款，在房屋竣工之前计入预收账款，成为流动负债的一部分，而这部分预收账款实际上是不需要偿还的。剔除预收账款后的资产负债率更为真实。三年平均值可以部分抵消年度之间的市场波动，使得数据更能反映行业的周期变化。同时需要考虑最近一期数据的情况。较小的净负债率可以增加企业的财务弹性，同时增强其在复杂环境中经营的主动性和回旋余地反映了企业经营活动对于短期债务的覆盖能力。住宅市场是一系列的区域市场而非真正意义上的全国性市场，地域多元化、产品结构多层次化和价格多样化有助于降低企业的整体风险，充足廉价的土地储备大大提升了企业扩大规模的潜力。主要是指在核心市场的市场份额排名靠前。市场占有率高的企业收入规模较大，资金链断裂的可能性相对较小，抗风险能力较强。考虑已建项目、在建项目及土地储备的地域分布。区域多元化后一方面可以抵御局部风险，但另一方面对管理能力的挑战增加。主要是分散政策风险。住宅产品包括：经济适用房+限价房+普通住宅+高等住宅等，各产品的政策不一样。