股权并购房地产企业调查指引

股权并购房地产企业尽职调查提纲

集团运营及投资发展部投资发展中心整理2008年7月

该提纲适用于投资发展项目负责人牵头对目标并购公司的深入调查进程中，该调查通常需要专业律师和会计师的协助。

目录

一、主体资格

二、分支机构

三、资产

四、债权

五、债务

六、实收资本

七、资本公积与盈余公积

八、对外担保

九、重大合同

十、争议和行政处罚情况

十一、人力资源

十二、税务

一、主体资格

在对主体资格进行调查时，应当主要查阅如下文件和资料：

㈠企业法人营业执照

1、《企业法人营业执照》

营业执照上记载的主要内容：名称、住所、法定代表人、注册资本、企业类型、经营范围、营业期限和成立日期等。

2、营业执照的审查事项

⑴、营业执照的基本内容

应当将营业执照与其他主体资格文件（包括但不限于《企业房地产开发资质》、公司章程、合资合同等）进行核对，以确认该营业执照上记载的情况（即在工商登记主管机关登记的情况）与其实际的现状是否相符。

⑵、正本和副本

应对营业执照正本和副本都进行审查，并对正本和副本进行核对。需要特别注意的是副本上除记载与正本相同的登记事项外，还记载年检情况等其他事项。

⑶、年检记录

我国对企业和公司的登记管理实行年度检验制度。企业和公司每年应当按法律法规规定的时间接受年度检验，并提交年度检验报告书、年度资产负债表和损益表，以及营业执照的副本。登记机关在完成年检后，将在营业执照的副本上记载年检情况或者核发新的营业执照副本。如果公司未能按时进行年检或年检不合格，将受到相应的处罚，甚至可能被吊销营业执照。应当将年检情况作为审查重点之一，以确认是否具有合法的主体资格。如果营业执照所记载的登记事项曾进行变更，应当要求审查其自成立至今各份营业执照。

必要时，可要求到工商局提取公司登记档案资料查阅相关细节。

㈡、出资协议/合同

通过对该协议或合同的审查，能够了解各方股东之间约定的权利义务，尤其是交易对象所享有的权利和义务。还应该在此基础上进一步了解交易对象是否已经按照协议或合同的约定享受了权利、履行了义务。这些权利和义务及其享有或履行情况将直接影响收购方对本次交易的交易目的的能否实现、交易成本、风险等问题的判断。

㈢、企业章程

通过对企业章程的审查，可以了解公司章程有关股权对外转让的自治约定、经营管理机构的组成、经营管理、财务等方面的原则、方法和制度。同时，应当审查章程中规定的内容是否存在与法律强制性规定不一致的情况，并应将章程中的有关内容与营业执照、批准证书、出资协议等进行核对，确认是否一致。

如果章程记载的事项曾发生变更，则其应当修改章程，并经过原审批机关的批准或者登记机关的登记或备案。因此，应当要求提供成立至今的各份章程，并审查上述章程是否一经过原审批机关的批准或者登记机关的登记或备案。

㈣、验资报告

审查的具体内容

1、是否按照法定或约定的出资期限履行了出资义务；

2、非货币资产出资是否已经完成所有权的转移；

3、出资方式。

在审查验资报告以及记载股东出资方式的其他文件时，应当注意审查股东用于出资的财产是否符合有关法律法规的规定。对于非货币出资的，还应当审查其出资金额占注册资本的比例是否符合有关法律法规规定的条件，并经审批机关批准。

㈤、目标公司组织结构

审查的具体内容

1、公司的管理架构图

2、公司高管任命或聘任文件

3、公司各管理人员及职责、权限

㈥、其他主体资格相关的文件和资料

在设立后，曾存在经营范围、股权结构、法定代表人等变更情况，应当根据实际情况和调查需要对上述经营范围、股权结构、法定代表人等变更等的合法性以及相关文件进行审查。

二、分支机构

在对分支机构进行尽职调查时，应当审查该分公司的《营业执照》以及其他能够明确反映该分公司有关经营、财务情况的合同、帐簿、凭证等文件和资料。如果分公司营业执照记载的登记事项曾发生变更，应当要求对方提供自分公司设立至今各份营业执照。分支机构的行为均构成公司行为，往往是公司的或有风险隐蔽点，管制失控风险较大，尽职调查中应予以特别关注。

三、资产

在调查资产、负债和所有者权益情况时，应当首先要求提供最近一至两年的资产负债表和损益

表。根据财务报表对其资产、负债和所有者权益情况进行审查。

资产调查的主要内容为：

㈠、房屋及在建工程

房屋属于价值相对较大的资产，其权属及价值情况一般会对资产价值的认定有比较大的影响。因此，在进行资产尽职调查时应当首先对其房屋的权属情况进行审查。具体调查内容和方式如下：

1、要求提供所有房屋的清单，清单中应当对房屋面积、坐落、所有权人、原值、已使用年限、累计折旧、净值、抵押状况等进行详细说明。

2、要求提供房屋的权属证书，包括所有权证书和他项权利证书。

⑴、房屋所有权证

⑵、房屋共有权证

⑶、房屋他项权证

房屋他项权证是对房屋享有抵押权、典权等他项权利的权利人持有的权利证明文件。

3、在审查房屋权属证书的同时，还应当要求说明取得该房屋的方式，是自建取得，还是通过所有权的转移取得；并且应当针对不同的取得方式要求提供相关文件。

⑴、自建取得

应根据尽职调查的需要审查其建设该房屋的相关政府批准手续和竣工验收手续。

⑵、转让取得

应要求提供该房屋的转让文件，如：转让协议、拍卖文件等，并审查已经支付了受让该房屋的对价。

4、核查房屋所在土地的土地使用权情况。

在审查房屋所有权的有关情况时，应当注意核查是否同时拥有房屋占用范围的土地使用权；如果不拥有房屋占用范围的土地使用权，应当要求详细说明原因以及是否合法。

5、如果有在建工程，说明建设的情况，提供已经取得的批准文件。

对于在建工程，应当要求提供进行该在建工程建设已经取得的政府批准文件和其他相关文件，以确认该工程是否拥有合法的建设手续，在完工后能否取得合法的所有权。

6、要求说明其房屋及在建工程上是否设定了抵押权（或其他第三人权利）。如果存在，应当要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、抵押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

房屋是否设定了抵押权等第三人权利以及是否办理了抵押登记也是对房屋权属情况审查的重点。对于收购方而言，房屋及在建工程是否设定了抵押将直接影响收购方对该收购价值的认定。而且，在抵押期间内，未经债权人同意或者提前偿还主债务，是无法通过资产转让的方式完成所有权的转移的。因此，房屋及在建工程是否设定了抵押还会影响本次收购交易方案的确定。由于房屋抵押情况会在权属证书、登记机关的登记记录、抵押合同等不同的文件和资料中有所体现，在审查房屋的抵押情况时，应当通过审查权属证书、要求如实说明情况、提供文件资料和向房屋、在建工程登记机关（一般为建委管理）核实等多种方式进行核查，尽量获取全面、真实的信息。

7、审查是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。

如果存在上述情况，应当要求提供被采取强制措施的相应文件。

8、在对房屋的调查中，还应当要求对方说明是否存在租赁、无偿使用等占有、使用他人房屋的情况。如果存在上述情况，应当审查租赁合同、无偿使用协议等文件，确认是否通过合法方式租赁或无偿使用他人房屋以及对该房屋实际享有权利的范围和期限。在对使用他人房屋情况的调查中，应当重点了解实际使用该房屋的用途以及对主营业务的影响。如果主要生产经营活动是在该第三人房屋中进行，由于该房屋的所有权人不是，将会存在由于其自身不可控制的原因无法继续使用该房屋的风险。应当就此向客户予以明确和充分的提示。

㈡、土地使用权

具体调查内容和方式如下：

1、要求提供拥有土地使用权清单，清单中应当对土地面积、坐落、使用权人、性质（划拨或出让）、使用年限、抵押状况等进行详细的说明。

2、要求提供拥有土地使用权的国有土地使用证。

需要注意的是，有些地区的房屋所有权证书和土地使用证是合一的，对于这些地区的土地，

应当查阅房屋所有权证了解其土地使用权情况。

3、企业主要通过划拨、出让、转让或出租的方式取得国有土地使用权。应当注意审查拥有土地使用权的取得方式。

⑴、如果是划拨取得，则其转让可能受到限制，并且可能对交易成本造成一定的影响；因此，对于划拨取得土地，应当要求提供有关批准文件，并且应当确认是否能够进行转让。

⑵、如果是出让土地，需要确认是否缴纳了土地出让金，是否完成了土地使用权出让的全部

手续。

对于出让土地，应当要求提供与土地管理部门签订的土地出让合同以及土地金缴纳凭证。

⑶、土地使用权也可能是通过土地使用权的转让方式取得。对此，应当审查受让土地使用权

的相关手续是否已经办理完毕，是否可能存在影响其行使权利的瑕疵。

⑷、还应当审查是否存在通过租赁方式取得土地使用权的情况。如果存在，应当审查其租赁

使用的土地是否符合法律规定对外租赁的条件，是否办理了登记手续；并要求其提供土地租赁合同，并审查租赁期的合法性。

4、要求说明其土地上是否设定了抵押权。

如果存在，要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、抵押登记文件，并要

求其说明主债务的履行情况。

㈢、机器设备（主要涉及办公设备、交通工具等）

对于机器设备的调查，一方面是核实其重大资产的权属、价值等情况，另一方面有助于了解

经营的状况和盈利能力。对机器设备的主要调查内容如下：

1、要求提供公司设备（包括车辆）的清单，说明设备名称、所有权人、取得方式、使用地点、设备原值、已使用年限、累计折旧、设备净值等。

2、要求提供能证明机器设备权属证明文件。

机器设备不需要进行权属登记，因此，在对机器设备的权属情况进行调查时，应当根据不同

情况要求提供不同的权属证明文件。对于车辆等应当办理权属登记的资产，应当核对其权属登记文件。对于无需办理权属登记的机器设备，应当核对其购买合同和价款支付凭证。

3、要求说明机器设备上是否设定了抵押权。

如果存在，应当要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、抵押登记文件，

并要求其说明主债务的履行情况。

4、审查机器设备是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。

如果存在，应当要求提供该机器设备被采取强制措施的相应文件。

㈣、存货（主要涉及甲供材）

1、应当要求提供存货清单，该清单应当说明存货的名称、所有权人、存放地点、价值以及在存货上是否设定抵押权或作为质押物转移给其他人。

2、应采取实地考察方式同时，对于存货的抵押、质押等情况，如果应当在有关部门办理登记的，还应当向该部门对存货的对外担保情况进行核实。

四、债权

债权主要包括对外的应收帐款和其他应收款。应当要求提供债权清单，包括债权数额、债务

人名称、帐龄、是否有担保以及发生债权和曾经向债务人行使债权的文件依据。在对债权进行调查时，并不需要对每一项债权进行核查，而是根据实际情况审查一些具有代表意义的或者金额较大的债权文件。

在对债权情况及有关文件进行审查时，应重点关注以下内容：

1、债权的形成原因是否合法有效；

2、是否有保证、抵押、质押等担保；

3、主张该债权的诉讼时效期间是否届满；

4、债务人是否具有实际偿还能力。

五、债务

本处审查的债的务主要指长、短期借款、应付帐款和其他应付款。

对于债务情况的调查，应当要求提供债务清单，包括债务数额、债权人名称、帐龄、是否展

期（主要为银行借款合同）、是否有担保以及发生该债务和债权人曾经行使债权的文件依据。

重点审查如下内容：

1、债务的形成原因是否合法有效；

2、和/或其他人是否向债权人提供了保证、抵押、质押等担保；

3、债权人就该债务向被收购人主张权利的诉讼时效期间是否届满。

六、实收资本

实收资本是实际收到的股东（或出资人）投入的资本。应当核对资产负债表中记录的实收资

本数额与其营业执照、章程中记载的注册资本数额是否一致。还同时应当核查确认股东是否存在抽逃资本的情况。

对标的为外商独资企业时时，要注意，外国投资者未能在规定期限内缴付第一期出资的，外

资企业批准证书即自动失效。外资企业应当向工商行政管理机关办理注销登记手续，缴销营业执照；不办理注销登记手续和缴销营业执照的，由工商行政管理机关吊销其营业执照，并予以公告。

七、资本公积与盈余公积

应当核查对上述公积金的计提和帐目是否正确，以确认其帐面体现的净资产价值与实际情况

是否相符。

八、对外担保

对对外担保情况的审查，首先应将对外担保情况依据《公司法》、章程、公司作出对外担保的决议文件以及会议记录进行认真核查，看是否有违反法律强制性规定或公司章程规定的情形。对于为他人提供的担保，应当了解债务人是否向提供了反担保。

㈠、保证

对于保证的审查，应当给予充分的重视，详细了解同意为第三人债务提供保证的原因，分析

其合理性以及可能带来的风险。具体调查内容如下：

1、要求提供为其他人对外提供保证的情况说明，包括保证的金额、债务人（被保证人）名称、

债权人名称、债务人（被保证人）履行债务情况。

2、要求提供主债务合同、保证合同、协议或者其他保证文件，并审查其保证行为和保证合同是否存在可能被认定无效的情况。

3、应当审查确认承担保证责任的方式和责任范围。

4、审查确认提供的保证期限是否已经届满，保证责任是否已经解除或终止。

5、是否有其他保证人。

㈡、抵押

调查内容主要如下：

1、要求提供以财产抵押为自身债务或其他人债务提供抵押的情况说明，包括抵押的财产、抵押权人名称、债务人名称、债务金额、抵押权行使的条件和期限。

2、要求提供主债务合同、抵押合同、协议或者其他抵押文件；审查其是否已经在抵押登记机关办理了抵押登记。对于法律规定应当办理抵押登记的抵押合同，在登记后才生效。

3、应当通过有关文件对有关文件的审查，确认抵押权的期限是否已经届满，抵押权是否已经消灭。

㈢、质押

具体调查内容如下：

1、要求提供质押的情况说明，包括质押的动产和权利、质权人名称、债务人名称、债务金额、质押权行使的条件和期限。

2、要求提供主债务合同、质押合同、协议或者其他质押文件；审查其是否已经在质押登记机关办理了质押登记。对于法律规定应当办理质押登记的质押合同，在登记后才生效。

3、应当通过有关文件对有关文件的审查，确认质押权的期限是否已经届满，质押权是否已经消灭。

九、重大合同

对合同的审查并不是作为一个孤立的环节进行的，而应贯穿对各方面情况的调查过程中。在

调查过程中，对于不同性质、反映不同情况的合同，应有不同的审查重点，具体审查内容和方式如下：

1、应当首先要求提供尚未履行完毕的合同情况说明，该说明应当包括合同金额、合同对方、合同性质、合同履行情况等，重点关注违约条款的影响。

2、在此基础上，对于重大合同，应当要求对方提供合同文本。一般而言，主要审查如下方面的重大合同：

⑴、借贷、委托经营、委托理财、赠与、承包、资产的收购、出售、租赁、知识产权的授权

使用等重要合同；

⑵、抵押、质押、保证等担保合同；

⑶、公司与关联人之间的任何合同；

⑷、可能对公司的资产、负债、权益和经营成果产生重大影响的合同；

⑸、其他重大合同。

十、争议和行政处罚情况

争议和行政处罚方面的调查主要包括对已经发生的诉讼、仲裁、行政处罚等情况的调查。调

查的主要内容如下：

1、存在的诉讼（或仲裁）的情况说明，包括所有正在进行的诉讼和判决（或裁决）后未执行

完毕的诉讼的当事人、争议金额、争议事由、裁判结果、执行情况；并应当要求其提供与此相关的文件和资料，如：裁判书、执行裁定等；

2、有关行政处罚的情况说明，包括行使行政处罚权的机关、处罚理由、处罚结果、对处罚结果的执行情况等，并应要求其提供与此相关的文件和资料，如：行政处罚决定书、行政复议决定书等；

3、是否存在上述诉讼、仲裁或者行政处罚导致其财产被有关机关采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况；如果存在，应当要求提供该著作被采取强制措施的相应法律文书。

十一、人力资源

㈠、员工

应当首先要求对员工的情况作出书面说明，说明应当主要包括员工总数、劳动合同的签订情况、待遇情况、是否与员工存在劳动纠纷等，并对如下内容进行调查：

1、首先应当审查劳动合同的签订情况。如果员工人数较少，可以对全部的劳动合同进行审查；如果员工人数较多，可以要求提供使用的劳动合同格式，并要求其对劳动合同的签订情况作出陈述与保证。

2、应当要求说明是否按照有关规定为员工缴纳了养老、大病、失业等社会保险。

3、要求说明是否存在劳动纠纷；如果存在，应当要求提供与此相关的全部文件，以判断上述劳动纠纷可能对及其价值造成的不利影响和产生的责任。对于劳动纠纷情况的调查，也可以和其他诉讼、仲裁、纠纷的情况一并进行。

在对员工和劳动关系情况进行调查时，应当了解和考虑当地的地方性规定。

㈡、管理人员

一方面，在收购方完成对收购后，往往会更换管理层，解除与现有管理人员的劳动合同，委

派自己的人员作为管理人员。因此，应当审阅与其管理人员签订的劳动合同，以审查、确认在该劳动合同的相关规定是否存在可能导致收购方难以解除该管理人员的职务或者需要因此支付高额违

约金的情况。另一方面，应当向了解对其管理层是否有期权安排，管理人员是否有权在一定条件下认购股权。

十二、税务

在对纳税情况进行调查时，应主要审查是否办理了税务登记、是否享有税收优惠政策以及是

否存在拖欠税款的情况，具体如下：

1、企业及其设立的分支机构均应当在成立后按照有关规定分别向国税和地税部门办理税务登记并领取《税务登记证》。在对纳税情况进行调查时应当首先审查其《税务登记证》。

2、应当了解是否享有税收优惠政策。如果享有，应当要求提供享受税收优惠政策的证明文件和依据。

3、调查纳税情况的另一个重点是审查是否存在拖欠税款或受到税务机关处罚的情况。