房地产投资分析报告

《房地产投融资实务》

课程结业报告

题目杭州市“绿城·西溪融庄”投资分析报告姓名顾玲

班级房地产经营与估价12（1）班

系（部）经营管理系

得分

2015年6月9日

目录

一、项目概况 (1)

（一）地理位置 (1)

（二）项目简介 (2)

二、投资环境分析 (2)

（一）硬环境分析 (2)

（二）软环境分析 (5)

三、市场分析 (9)

（一）需求分析 (9)

（二）供给分析 (12)

（三）价格分析 (13)

四、项目竞争性及SWOT分析 (14)

（一）竞争楼盘分析 (14)

（二）项目SWOT分析 (16)

五、投资成本分析 (17)

（一）开发成本估算 (17)

（二）总成本费用分摊 (20)

六、项目财务效益及指标分析 (21)

（一）资金筹措及投资计划 (21)

（二）静态财务分析 (23)

（三）动态盈利分析 (25)

七、敏感性及投资风险分析 (27)

（一）敏感性分析 (27)

（二）投资风险分析 (28)

参考文献 (31)

附件 (32)

杭州市“绿城·西溪融庄”投资分析报告

房地产经营与估价12（1）班顾玲

内容摘要：绿城·西溪融庄，是由融创、绿城两大地产巨鳄在杭州联手打造的第一个高端精品项目，项目位于西溪板块核心，距离西溪湿地国家公园300米，三面环水，拥享西溪绝版景观资源及便捷的生活配套，是西溪乃至整个杭城都极为稀缺的低层低密度高端住品，本文将通过投资环境分析、房地产市场分析、财务分析、项目敏感性分析及风险分析对项目做一份投资潜力分析报告，并分析出“绿城·西溪融庄”的投资潜力，为项目投资商提供参考。

关键词：环境分析市场分析财务分析投资决策分析

一、项目概况

（一）地理位置

项目位于杭州市荆长大道与文二西路口南侧300米，西城广场以西4.5公里，文一、文二西路可直达;距离市中心文教区仅15分钟车程。此外，周边天目山路、荆长大道、绕城公路等辅助道路体系完善。周边商业配套齐全，西溪印象城、海港城、西城广场、保利国际影城、西溪悦榕庄、西溪喜来登度假酒店就在附近。毗邻国家西溪湿地公园，自然景观优美。可说绿城·西溪融庄地理位置绝佳。

图 1：区位交通图

（二）项目简介

绿城·西溪融庄，是由融创、绿城两大地产巨鳄在杭州联手打造的第一个高端精品项目，也是绿城在留庄、翡翠城、溪上玫瑰园、西溪诚园后入驻西溪的第5个项目。项目位于西溪板块核心，距离西溪湿地国家公园仅300米，三面环水，拥享西溪绝版景观资源。周边海港城、西溪印象城、西溪慢生活街区、淘宝城等众多商业配套环饲，浙大紫荆港、绿城育华等名校云集。

绿城·西溪融庄，提粹绿城两大经典产品——玫瑰系经典法式排屋、法式花园洋房。法式排屋，秉承绿城10余年别墅营造经验，以法国经典官邸及宫廷建筑为原型，是绿城城市别墅的经典代表作品之一。法式花园洋房，以绿城平层官邸经典之作——留庄为建筑形态摹本，是西溪乃至整个杭城都极为稀缺的低层低密度高端住品。

项目类型为住宅，产权70年；建筑面积124151平方米，占地面积59360平方米，总户数435；容积率为1.3；绿化率为30%，项目特色为公园地产。

二、投资环境分析

（一）硬环境分析

1.杭州市基础设施环境

2014年，全市实现地区生产总值9201.16亿元，比上年增长8.2％。其中第一产业增加值274.36亿元，第二产业增加值3858.9亿元，第三产业增加值5067.9亿元，分别增长1.8％、8.1％和8.5％。人均生产总值103757元，增长7.7％。按国家公布的2014年平均汇率折算，为16891美元。三次产业结构由上年的3.1∶42.6∶54.3调整为2014年的3.0∶41.9∶55.1。

2014年全年杭州市完成基础设施投资1005.53亿元，增长18％。地铁建设力度加大，2号线东南段开通运营，4号线首通段建成。城市快速路初步成网，彩虹快速路滨江段、秋石三期高架主线、东湖路—德胜路立交建成通车；萧山机场高速公路改建、文一路地下通道、环城北路地下通道、紫之隧道等重大工程加速推进。大江东、下沙、之江等新城的市政基础设施和公共服务设施项目建设加快。奥体博览城国际博览中心项目主体结构通过验收，主体钢结构安装完成。市政配

套的进一步完善，对于房地产行业的发展也是明显利好。（数据来源于杭州统计调查信息网）

2.杭州市交通配套

近年来，杭州市加大了交通设施的建设力度，2014年杭州地铁2号线东南段全线贯通，1号线下沙延伸段和4号线首通段车站主体工程完工。地铁累计完成工程投资393.19亿元，其中2013年完成78.11亿元，整治建设延安路、同协路、之江东路等城市主次干道130条，打通断头路13条。德胜高架、彩虹大道（滨江段）全线贯通。城西污水处理厂（一期）主体工程建成。闲林水库大坝主体工程完工。副城、组团与主城交通连接进一步改善，综合承载力提高。地铁和高架的交通网络覆盖率大大提升，也将缩短杭州其它区域与主城区的距离，对于看重区位条件的客户来说，也解决了本项目位于余杭区并非主城区的这一顾虑。下附杭州交通线路图。（数据来源于杭州统计调查信息网）

图 2-1 杭州市交通线路图

3.供水、供电状况

随着萧山东部区域供水（江东水厂）一期工程、清泰水厂技改工程、余杭仁和水厂供水工程等一批重点项目的陆续上马，杭州市的供水能力大大增强，截

至2014年末，全区供水能力达到80万吨/日，全年销售水量1.39亿吨。全区供电容量为467.75万千伏安，全年累计完成供电量71.74亿千瓦时。全社会用电量74.58亿千瓦时，下降0.3%，其中工业用电量47.40亿千瓦时，下降2.4%；城乡居民生活用电11.77亿千瓦时，下降5.8%。

余杭电网有220kV变电站6座，容量228万千伏安；110kV变电站31座，容量265.8万千伏安，线路419.4千米；35kV变电站7座，容量24万千伏安，全长212.3千米；10kV配变14692台，容量440.5万千伏安，线路603 条，线路总长5704千米；2013年，全区全社会用电量68.29亿千瓦时，同比增长2.98%；供电量67.4亿千瓦时，同比增长2.88%；售电量 65.51亿千瓦时，同比增长3.58%；电网最高负荷132.3万千瓦，同比增长1.6%。城镇电网供电可靠率99.988%，农网供电可靠率 99.9126%，农网综合电压合格率99.92%。生活中水电是必须品，余杭区良好的供水供电环境，使居住在余杭区的人民无后顾之忧。（数据来源于杭州市余杭统计调查信息网）

3.余杭区城市交通

余杭穿境而过的两条高速铁路（沪杭高铁、杭宁高铁）及杭州地铁1号线、两条铁路（沪杭、宣杭）、两条国道（G320、G104）、七条高速公路（沪杭高速公路、杭宁高速公路、杭徽高速公路、杭浦高速公路、申嘉沪杭、杭长高速公路、杭州绕城高速公路）、两条主要河流（东苕溪、京杭大运河）和五条省道（S101、S102、S201、S304、S205），把余杭和长江三角洲各大城市紧紧相连。余杭区公路通车里程达到了2179.262公里。余杭区等级公路通村率、硬化率达到100%。区境内有航道里程350公里，其中干线30公里，支线320公里，一个遍布余杭区镇街、干支相连、水陆联动的交通运输网络已经形成。全区重点实施了320国道至104国道连接线工程（疏港公路）、320国道至申嘉湖杭新市互通连接线工程余杭段（荷禹路延伸）及综合整治工程、104国道余杭马头关至勾庄段改建工程、余杭15省道至临安02省道连接接线工程，年度计划总投资14.19亿元，累计完成投资17.18亿元。四通八达的城市交通配套将会极大地带动本区域内房地产市场的发展，给其带来极大的升值空间。（数据来源于杭州市余杭交通信息网）

4.医疗配套

截至2014年末，全区共有各类医疗卫生机构360家，其中区属医院7家，社区卫生服务中心20家。医院、卫生院共有各类医疗病床3655张，其中区属医院2236张。医院、卫生院共有卫生技术人员5960人，其中执业医师1954人，注册护士2354人，分别增长2.76%、8.56%和8.93%。方便的就医环境使得消费者更加愿意定居于余杭区。（数据来源于杭州市余杭统计调查信息网）

图2-2 余杭区医疗卫生信息图

（二）软环境分析

1.政策法规环境

在转方式、调结构背景下，房地产进入质量型、差异化为主为主的发展阶段。过去的一年，限购政策基本放开，差别化信贷适时微调应对需求变化，在高库存的压力下，限购调整呈现多诺米效应；央行发布“央五条”，“930”等信贷政策鼓励释放需求，部分省市也纷纷出台信贷相关政策，刺激市场需求；金融政策方面，降息、定向降准等金融政策持续发力，央行时隔两年半降息利好房地产供需两端，多轮动作释放流动性，再融资放开，优先试股点，中期票据发行放松，定向降准扩宽房企融资渠道；财税政策方面，各地加大公积金、财税支持力度，2014年10月9日，住建部、财政部、央行联合发文调整公积金政策，支持首套和改善型自住住房，调整公积金政策，加大公积金支持力度，地方政府也通过契税减免，财政补贴等手段鼓励自住型需求，综上可看出，中央对房地产市场的行政调控力度将区域弱化，市场化趋势愈加明显。（资料来源于汉嘉地产顾问公众网站）

2015年5月10日，央行再次宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，同时将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。这是近半年以来央行的第三次降息，并伴随两次降准。降息后，5年以上贷款基准利率仅为5.65%，5年以上个人住房公积金贷款利率仅为3.75%，均创下自2000年以来的新低。次降息意在为经济结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境。 3月份贷款加权平均利率为6.56%，比去年12月下降0.22个百分点；个人住房贷款利率为6.01%，比去年12月下降0.23个百分点，将再次降低购房者的财务成本，进而刺激市场成交的进一步回升。 (资料来源于中原地产集团中原研究数据网站）

2.杭州市余杭区的经济环境概况

余杭区地处浙江省北部，位于杭嘉湖平原和京杭大运河的南端，是长江三角洲的圆心地，是“中华文明曙光”──良渚文化的发祥地，素称“鱼米之乡，丝绸之府，花果之地，文化之邦”。2001年2月2日，经国务院批准，撤销余杭市，设立杭州市余杭区。撤市设区后，余杭成为大都市杭州的一个新区。全区实现生产总值（GDP）934.41亿元，按可比价计算（下同），同比增长10.2%，增幅高于全国（7.7%）、全省（8.2%）、全市（8.0%）平均水平。

图2-3 地区生产总值增长趋势图

由图可见，余杭区生产总值逐年递增，说明整个余杭区经济不断在发展，地区经济的进步有助于促进该地区的房地产行业发展。

居民消费价格指数（CPI）全年累计上涨1.6%。从构成看，八大类商品累计涨幅呈现“五涨三跌”的运行态势，其中，食品类、居住类、衣着类、医疗保健

及个人用品类、烟酒及用品类分别累计上涨 3.5%、2.1%、1.5%、1.5%、0.2%；家庭设备用品及维修服务类、娱乐教育文化用品及服务类、交通和通信类分别下降0.1%、0.5%、0.7%。详见下表：（数据来源于杭州市余杭区统计信息网）

表 2-1 居民消费指数（CPI）

综上：国民生产总值在增长，消费者对房地产的需求和购买力就越大;在从杭州市余杭区居民消费价格指数看,居民消费价格总水平比上年降低1%,另外居住消费也下降了 2.7%.由此可见,随着消费水平的降低,也会对房产消费有所影响。

3.社会文化

截至2014年末，全区文化经营单位有1401家。公共图书馆藏书总量达到105.2万册，净增7.8万册；《余杭晨报》日发行量达3.05万份；余杭电视台每天播出时间17.5小时，其中自备节目8小时；广播电台播出时间为24小时，其中自备节目19小时；有线电视入户率98%，数字电视用户34.8万户。

全区文创行业实现增加值318.9亿元，增长28.3%，占GDP比重29.0 %；规上文创单位实现主营业务收入641.71亿元，增长32.7%.优势文创产业开始聚集，以西溪影视产业基地和五常软件（动漫）园为核心，汇聚了10多家大型影视企业。通过上述数据可见，余杭区的文化氛围浓厚，教育水平、人民的素质也相对较高。（数据来源于余杭统计调查信息网）

4.余杭区人口分析

截至年末，全区户籍人口92.54万人，比上年末增加2.21万人，其中女性人口47.31万人；非农人口54.48万人，比上年末增加2.74万人，非农人口占总人口的比重为58.9%，较上年末提升了1.6个百分点。年末总户数25.33万户，比上年末增加0.54万户。全年出生人口12836人，死亡人口5192人，人口出生率和自然增长率分别为14.04‰和8.36‰。

图2-3 余杭区人口状况图

2014年，全区城镇居民人均可支配收入为45329元，增长10.0%；人均生活消费支出为32668元，增长12.3%。年末，城镇居民人均住房建筑面积为34.76平方米。农村居民人均纯收入为26581元，增长11.3%；人均生活消费支出为22521元，增长11.8%。农村居民人均住房建筑面积为64.05平方米。年末，城乡居民储蓄余额823.52亿元，比年初增长13.7%；人均储蓄余额达9.01万元。

图2-4 余杭区居民收入分布图

余杭区人口在不断的增长，这表明了该区域具有人气；另外一方面，收入水平、消费水平比较高，这意味着该区域有较强的购买力。

综合以上杭州市余杭区整个硬的投资环境，软的经济环境和政策环境等因素

分析，随着杭州城市规划步伐的加快，市场容量潜力的进一步挖掘，在余杭区投资地产，高档住宅是人们居住的理想环境与享受性住房的方向。

三、市场分析

（一）需求分析

1.余杭区成交量分析

杭州良好的城市环境，高品质的居住氛围，吸引着各地的人到杭州来买房定居，同时还有较为宽松的户籍政策，良好的创业环境，这些都在支撑着杭州的房产需求量；而项目所在地余杭区也是未来杭州向外扩张的重点区域，下表是来自杭州市余杭统计调查信息网2014年全年数据，统计数据显示去年一年整个余杭区商品房供应及成交情况：

表3-1 杭州市余杭区2014年商品房交易情况

据数据表明，杭州市余杭区去年一年商品房成交情况良好，成交量增长了8.8%，总共成交套数为30825，在限购令解除以及央行不断降息的利好环境下，相信日后余杭区对商品房的需求还将持续上涨。

2.本项目户型产品分析

本项目户型主要为137-148平方米，属于再改产品，杭州市此类产品2014年全年新增供应88万方，同比下降26%，成交97万方，同比下降11%，成交均价20128元/㎡，同比下降2%；自限购取消后，成交量明显回升，成交均价出5月受个盘影响外全年表现平稳。

表3-2 杭州市场住宅成交结构图（表来源于汉嘉数据库）

根据上图可看出，户型在120-140方、价格在200-300万商品房成交套数最高，为3628，此类结构的住宅占领的市场份额最大，而本项目正是属于该类户型结构的住宅，符合广大消费者的需求。

其次本项目还拥有别墅户型，主要为295平方米，属于低密度住宅，此类住宅在2014年，主要以消化库存为主，整体均价回落。低密度市场2014年新增供应39.36万方，同比下降16%，成交43.4万方，同比增长17%，整体均价24831元/㎡，同比下降12%；出11月份有大量推盘外，全年基本处于消化前期库存状态，受政策利好与推盘量双层影响，2014年11月成交量促增，拉升了全年整体成交量。可看出本项目产品受消费者欢迎。

3.项目客户群分析

（1）项目市场定位

本项目是一个高端精品项目，项目位于西溪板块核心，距离西溪湿地国家公园仅300米，三面环水，拥享西溪绝版景观资源。周边生活配套，教育资源优越。建筑类型为法式排屋，法式花园洋房，绿城平层官邸经典之作极为稀缺的低层低密度高端住品。

下表为项目面积及户型配比：

表2-3 项目户型面积配比表

（2）项目客户定位：

一般来讲，可以按照以下几种分类进行细分：

A、以购买户型分：

①购买二房三层别墅的客户，属于承价能力较高，有一定财富积累的客户，年龄多为30岁以上，具有高额的收入，购买目的一般为改善型。购房心理以休闲享受和商品偏好为主

②三房在中年夫妇（子女已上学）和部分经济条件好的青年夫妻为主，年龄集中在40岁左右，收入较高，事业已有一定成就。二次置业为主，购房心理多以地段偏好（交通便利），偏好环境（大规模高尚社区，整体规划好）和休闲享受（各类休闲设施比较齐全）为主。

③四房及四房以上的房子，总价较高，客户来源较为复杂，也更为狭小，可能来自中年夫妇家庭结构和极少数青年夫妻，甚至是单身贵族。但都是经济实力雄厚，追求时尚和讲求尊贵、气派。以二次或多次置业，自用为主。购房心理以偏好环境（大规模高尚社区，景观整体规划好），地段较好（交通便利）为主。

B、按区域和职业可分

一般来说有以下几种：

①本市区成功人士和周边市、县事业有成者或私营企业主；

②外地投资的私营老板，外资企业高级管理人员；

③市区特殊行业的高收入人士，如律师、金融、保险以及高科技人士；

④本市区企事业单位中高层领导和主管；

⑤本市区政府部门公务员；

以上①②④⑤中主要以购买三房为主，少量是二房、四房和复式单位的目标客户群。

③⑤是购买二房单位的主要目标客户群。

①②③④⑤中有部分会购买四房，跃复式单位。

（二）供给分析

1.余杭区固定资产投资分析

根据杭州市余杭统计调查信息网2014年年度统计数据显示，随着全区商务楼宇和商业综合体建设力度的不断加强，今年房地产开发投资继续延续上年度高速增长势头，至9月底已累计完成投资254.17亿元，增长42.4％，增速较上年全年提高3.1个百分点，较今年一季度和上半年分别提高31.2和6.4个百分点。对全部投资增长的贡献率达70.8％,拉动全部投资提速17.2个百分点。占全部投资比重由上年同期的40.5％，提高到目前的46.5％，较上年全年提高4.6个百分点。整个余杭区对房地产投资的力度还是很大的，未来余杭区房地产市场的供应还是相当充裕，下表是数据的详细分布：

表3-3 杭州市余杭区2014年固定资产投资比重

2.余杭区商品房供应情况

根据杭州房管局网站最新数据统计，2015年杭州市区新建商品房的批准预售套数为2102套，建筑面积234560.12平方米，新建商品房新增供应套数和面积均为近5年内最高。从可售房源来看，2015年现阶段杭州市余杭区新建商品房可售

套数56087套，其中住宅44467套。

下面为余杭区可售套数数据，数据来源于透明售房网：

图3-1 余杭区商品房数据

从新增供应量来看，虽然2015年房地产开发投资同比增幅明显回落，但商品房潜在供应量仍然十分可观。根据2009-2013年杭州市区土地出让资料测算，过去5年年均出让土地可建筑面积达145万平方米，这些已出让土地逐步形成的潜在供应量仍然充足。

（三）价格分析

1.余杭区五常板块价格分析

图3-2 余杭区五常板块新房月成交价格走势图

绿城·西溪融庄位于杭州市余杭区五常板块，上图为余杭区五常板块2014年下半年成交套数及价格走势，从图上可看出，该板块成交套数不断上升，成交均价较为平稳，波动不大，值得投资。

2.本项目价格分析

项目位于西溪版块核心，距离西溪湿地国家公园仅300米，三面环水，坐拥西溪绝版景观资源，是由融创、绿城在杭州联手打造的第一个高品质项目，价格比周边竞品略高，但是本项目为绿城产品，绿城口碑在杭州具有绝对的优势，因

此，参考其他竞品项目，西溪融庄的最后估算价格也具有很强的性价比。（价格估算详见下文财务分析）

四、项目竞争性及SWOT分析

（一）竞争楼盘分析

1.同价位对比——“保利·香槟国际”

楼盘位置在申花板块核心，北临申花路，东至化工路，南至方家北路，临近地铁2、5号线（规划）站点，周边多条公交线路到达。

位于城西繁华中心，杭州核心区域——申花板块。区域内高档社区集聚，大型商业中心银泰、印象城、美凯龙等相继入驻，同时拥有优越的教育资源，完善的生态、生活、娱乐、医疗等配套设施及交通体系。香槟国际临近地铁2、5号线站点，咫尺城市主题公园、教育配套、距浙大紫金港校区仅2公里。

法式名流公馆，由五幢art-deco典藏高层围合布局，形成大尺度中庭景观；主入口营造酒店式大堂尊崇入口；140-160㎡臻MAX主力户型，首呈城市中心，在大气的居住尺度中，更给居家空间以延展性；“和乐优家”管家式服务，为香槟品味人士量身打造。

2.同区域对比——“万科·西庐”

万科西庐位于杭州西湖区，毗邻西溪国家湿地公园，是万科继西溪蝶园之后又一深耕西溪之作。项目规划排屋、多层花园洋房、小高层和高层公寓。一期总建筑面积约为22万方，规划打造与西溪湿地自然融合的高端人文住区，主力户型为89方三房、138方三房、175方四房。基于万科对于西溪地理文脉的尊重和深度理解，项目独创建筑新风格，在当前杭州房地产市场可谓独树一帜。项目继续万科精装修工程，升级原有精工性能，在居住功能上更具人性化。

具体项目对比信息如下表：

表4-1 项目对比表

3.对比小结

从上面对比表可得出以下结论：

（1）本项目所在板块——五常板块，毛坯价格在16000-17000元/平米左右，相比之下，西溪融庄的地理位置及开发商品牌更为优越，价格符合理价格。

（2）交通位置较为便利，距离市中心近。

（3）项目容积率低，住宅舒适度高。

（4）物业费用低于另外两个项目，较为实惠。

（5）周边配套比其他两个项目齐全，生活便利。

（6）三面环水，拥有稀缺西溪湿地景观资源，总体采用中轴对称的景观布局，居住环境优越

（二）项目SWOT分析

优势：

1.拥有稀缺西溪湿地景观资源，低密度住区

2.项目周边配套齐全，教育，医疗，商业生活和工作配套一应俱全

3.开发商名气大，品牌住区

4.规划地铁5号线与项目直线距离500米，出行方便

5.项目三面环水，拥有稀缺西溪湿地景观资源，总体采用中轴对称的景观布

局，整个小区人车分流，小区布局合理

不足：

1.定位相对高端，客群单一

2.项目学区为未来科技城小学，但是师资力量还没有确定，对于考虑学区房

的客户可能存在一定影响

机会：

1.政府对于未来科技城的规划和开发，将会给项目带来增值

2.未来科技城居民收入稳定，并逐年上升，有较强的购买力

3.未来科技城交通覆盖面广，未来发展潜力大

4.毗邻国家西溪湿地公园及阿里巴巴淘宝城，极具人气，未来升值潜力巨大

5.杭州限购松绑，为部分有能力的消费者提供机会

威胁：

1.杭州目前存量房数量大，购买力有限

2.投资的风险大，消费者都在观望

五、投资成本分析

（一）开发成本估算

开发成本包括：土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公建配套设施费、不可预见费、开发期间税费、期间费用等项目全部成本和费用投入，但不包括销售期间税费。

1.土地费用

开发商拟通过招标方式获得项目建设用地， 62100.00万元

2.前期工程费

前期工程费包括：规划设计费、勘察费、可行性研究费、筹建开办费。具体测算如下表：

表5-1 前期工程费估算表

3.基础设施费

表5-2 基础设施费估算表

4.建安工程费

表5-3 住宅建安工程费用组成（每平方米建筑面积造价）

建安工程费用组成（每平方米建筑面积造价）

=2240元/平方米

建安工程费：2240×124151/10000= 27809.82万元