房产税改革再思考
第4期（总第329期）2011年4月
财经问题研究
Research on Financial and Economic Issues
Number4（General Serial No.329）
April，2011
·财政与税收·
房产税改革再思考
谷成
（东北财经大学财政税务学院，辽宁大连116025）
摘要：上海市和重庆市房产税改革试点反映了地方政府取得公共收入的诉求。但是，试点方
案中房产税的性质未尽明确，税制设计与实现完善税制、稳定房价、调节收入分配以及引导住
房消费等政策目标存在一定程度的偏离。此外，对个人住房征收房产税与现行房产税的法律依
据并不一致，易于引起纳税人对房产税法律规范性的质疑，导致税收不遵从行为的发生。对于
我国而言，房产税改革应当在规范和整合房地产租、税、费体系和逐步完善税收征管环境的基
础上按照税收公共化的要求稳步推进，避免改革引起的社会成本抵消相对有限的税收收入所带
来的财政损失。
关键词：房产税改革；政策目标；制度设计
中图分类号：F810.42文献标识码：A文章编号：1000-176X（2011）04-0091-07
一、引言
作为税制结构中的重要组成部分，财产税的征收在世界上有着悠久的历史。近年来，财产税课征也逐步成为我国税制改革中一个备受关注的热点问题。2003年10月党的十六届三中全会发布的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2006年3月，十届全国人大四次会议表决通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》第32章第2节写入了“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费”的战略举措。2010年5月，国务院同意并转发了发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，要求“逐步推进房产税改革”。可见，尽管有关财产税改革关键词的称呼发生了某些改变，但财产税制的完善始终是深化财税体制改革中的重要问题。为此，许多学者对此展开了有益的探讨。研究结果表明，财产税改革问题涉及到政府收入中租、税、费体系的规范，税制结构的优化，财政分级管理体制下中央与地方、地方各级政府间关系的理顺，不动产资源配置效率的提高，收入再分配体系的完善等诸多方面。在上述问题当中，财产税政策目标的选择更是统领全局。然而，目前理论界有关财产税改革目标的争论并未形成较为一致的、被广为接受的意见［1－2］。在政策目标尚未明确的情况下，财产税的制度设计显然具有一定的盲目性，各方面提出改革方案最终很可能导致南辕北辙的结果。
2011年1月27日，上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从2011年1月28日起对上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上
①收稿日期：2011-02-16
基金项目：教育部人文社会科学研究项目（09YJC790027）；辽宁省社会科学规划基金重点项目（L10AJY002）；辽宁省高等学校优秀人才支持计划项目（WR201004）；辽宁省教育厅人文社会科学项目（W2010135）
作者简介：谷成（1975－），男，辽宁沈阳人，教授，经济学博士，加拿大卡尔顿大学公共政策与管理学院博士后，主要从事财税理论与政策等方面的研究。E-mail：gucheng@https://www.360docs.net/doc/db5106377.html,
的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。同日，重庆市人民政府发布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，重庆市主城九区内个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房被首批纳入房产税征税对象，税率为0.5%—1.2%。上海、重庆对个人住房开征房产税反映了政府希望通过税收干预市场和经济活动主体行为的热情和决心，拉开了个人住房征收房产税改革试点的序幕。对试点地区的税制设计方案进行必要的经济分析有助于房产税的进一步完善，为在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税提供有益的借鉴和参考。
二、试点房产税的性质未尽明确
房产税是以房产为课税对象征收的一种税。历史上，很多国家都征收过房产税。在西方国家中，有单独以房产为征税对象课税的，如英国、法国和荷兰等的房产税；也有将房产和土地合并征收的，如加拿大和意大利的财产税。在中国，房产税是一个具有悠久历史的税种［3］，周朝的“廛布”，唐朝的间架税，清朝初期的“市廛输钞”，清末和民国时期的房捐等，实际上都属于对房产课税。因此，理论界认为，完善现行房地产保有环节的房产税［4］，有助于改变我国在财产税方面的相对滞后状态［5］，实现税制结构的优化。从经济角度看，以财产为征税对象，其税源是以前年度积累的国民收入［6］。换言之，财产税是对货币资金的积累征税，因此也被称作“存量税”［7］，其最大特点是课税对象的非流动性。尽管作为资本品的房产也可以成为商品税的征税对象，但商品税的征税对象是流通中的房产，其税源是货币资金流量，不同于对社会财富存量征收的财产税。此外，作为商品税征税对象的房产通常都要进入商品流通领域，发生一次或多次交易行为，其税基为房产的交易价值；而作为财产税课税对象的房产则无须参与交易流通，其税基为评估价值［8］。
然而，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，对个人住房征收房产税以本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房为征税对象，以应税住房的市场交易价格作为计税依据，并按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。可见，目前试点中上海对个人住房征收的、以房产交易价格为税基的房产税在很大程度上具有商品税的特征，而不是对社会财富存量征收的真正意义上的财产税。众所周知，财产税收入的取得更依赖于征管———相对于商品税而言，财产税的征管成本更高，原因在于财产税的征收存在特殊的信息成本和财产价值的重估成本［9］。在房产登记和管
理制度不健全，房产管理部门、土地管理部门、户籍管理部门、
统计部门与税务机关尚未建立起有效
图1对个人住房征收房产税的价格效应的信息共享机制，相关部门和人员无法提供具有广泛可接受性的房产评估办法的情况下［10］，上海市政府采用现行方案对个人住房征收房产税有利于避免征税过程中可能出现的过高的征管成本以及征纳双方就应税财产价值产生的争议，但也存在着不可忽视的问题。
与财产税相比，商品税的税负更易于转嫁。例如，在图1中，D为征税前的房地产市场需求曲线，S为供给曲线，市场上的均衡交易价格为P，成交量为Q。如果对住房购买者从价征收房产税，则需求曲线由D移至D T，成交量为Q T。此时，住房开发商得到的价格为P S，而购买者支付的价格为P d，二者之间的差额即为房产税。购买者支付的价格与征税前住房价格之差取决于房地产市场供给弹性与需求弹性的对比关系。
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显然，在需求缺乏弹性的情况下［11］，住房购买者面临的价格高于征税前的水平。这就意味着政府希
望通过征收房产税而使房价降低的愿望①难以实现。
重庆市改革试点的实施方案也面临着同样的问题。除个人拥有的独栋商品住宅外，
②对个人住房征收房产税的课税对象仅包括个人新购的高档住房和在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上的普通住房，并采用房产交易价作为计税依据。尽管在税制设计上按交易单价的高低将税率规定为若干级次体现了政府平抑房价的政策意图，但对个人住房征收房产税所具有的商品税特征将使购房者面临更高的价格。
三、试点房产税的制度设计与政策目标存在偏离
如上所述，在上海市和重庆市的试点方案中，对个人住房征收的房产税在很大程度上具有商品税的性质和特征，在需求缺乏弹性的情况下，税负主要由住房的购买者承担，难以实现通过征税打压房价的政策目标。
此外
，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》都将调节“收入分配”作为对个人住房征收房产税的政策目标，但从税制设计上看，试点方案与这一目标并不相符。
税收的收入分配职能是通过税收负担在纳税人之间的分配实现的。对于如何实现税收负担的公平
分配，理论上存在着两种解释［12］—
——受益原则和支付能力原则。受益原则要求按照纳税人从政府公共支出中所获得的收益大小来分担税收，其优点在于反映了纳税人与政府之间的互利关系，使税收与政府支出之间建立起有效的联系；缺点是纳税人从政府支出中所获得的收益难以确定，因为政府提供的公共产品和服务具有非竞争性和非排他性。支付能力原则要求按照纳税人的负担能力分担税收，即在给定的税收总收入下，每个纳税人应根据其支付能力纳税。尽管一些经济学家认为，这一原则在决定税收负担的分配时不考虑政府的支出方面而无法令人满意，但从实践的角度看，支付能力原则显然
更具可行性，因而目前已被广泛接受［13］。一个人拥有的房产越多意味着其支付能力就越强，因此，
房产是衡量纳税人支付能力的重要依据。从收入的角度看，个人房产的增加意味着收入的增加或者隐
含收入的增加，
③因此，对纳税人拥有的房产课税，将有利于调节收入分配差距。遗憾的是，上海市方案并未将纳税人拥有的存量房产纳入征税范围，其房产税的征收对象仅包括《暂行办法》施行之日（2011年1月28日）起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及
以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。换言之
，《暂行办法》出台之前个人无论拥有多少房产，都无须纳税。这种税制设计不仅使纳税人的税收负担无法反映其支付能力，违背税收公平原则，还鼓励了“先富起来”的人，与实现调节收入分配的政策目标距离遥远。
再者，以交易价格为税基和对存量房产不征税还会产生其他问题。实践表明，房地产税收收入通常由地方政府征收、管理和使用。地方政府通过改善基础设施和建设公共项目等方式提高辖区内公共产品和公共服务的水平，该地区的居民也因此而愿意出更高的价格购买住宅，从而使房屋的价格增值。在上述机制的作用下，基于价值的房地产税收也会提高，结果政府可以有更多的资金用于公共设
施和服务的改良。换言之，政府在基础设施和公共服务的投资被资本化入房地产的价值中［14］。从长
期看，房地产价格呈现出稳步上升的趋势，尽管在某些时期可能出现一定的波动。因此，以交易价格为税基对个人住房征收房产税，势必有利于住房购买时间在前的纳税人。在这种情况下，具有购买需求和支付能力的潜在纳税人也会受到激励，尽快在市场上完成产权交易。可见，征收房产税对房价的影响再次印证了上文中的结论。不仅如此，上海市和重庆市两地开展房产税试点后，其他城市的居民必然对辖区政府就个人住房征收房产税产生某种心理预期，这种预期或多或少会以试点方案为样本。3
9房产税改革再思考①
②
③试点中的上海市房产税在制度设计上也体现了对控制房价的关注。例如，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，对个人住房征收房产税适用税率为0.6%，但对“应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的”，税率减为0.4%。在税收征管水平有限，房产信息未尽完善的情况下，对个人拥有的独栋商品住宅征收房产税更多地体现的是某种象征意义。例如，某人拥有一套住房，如果将其出租，就可以增加收入；倘若自己居住，则可以不支付房租，与那些靠租房居住的人相比，他得到了一笔隐含收入。
对存量房产不纳税或非独栋商品住宅存量财产无须纳税的心理预期也将促使沪、渝两地之外的居民在可能的情况下尽快购买住房，以避免成为房产税的纳税人和潜在的税收负担。这种效应在某些城市已经开始显现。例如，与历年春节期间的清淡楼市相比，2011年2月3—13日大连楼市各区域共成交商品房267套，而2010年春节同一时段则不足50套［15］。这样的税制设计方案显然违背了“引导住房消费”政策目标的本意。
四、试点房产税的征收未能充分体现税收公共化的优势
在市场经济所要求的公共财政框架下［16］，税收依据产生于政府的服务职能以及由此而产生的政府与纳税人之间的互利关系。也就是说，政府征税和纳税人缴税的行为隐含着纳税人向政府购买公共产品和公共服务的一种特殊交换关系———经济活动主体之所以要纳税，就在于换取公共产品和公共服务的消费权［17］。因此，政府的征税行为应建立在法制的基础上，课税的种类以及规模大小必由纳税人代表组成的代议机构批准通过。未经纳税人同意，政府不能课税，否则就悖离了“依法征税”。①在公共财政体系中，纳税人既是公共收入的缴纳者，也是公共支出的受益者；既有纳税的义务，更有决定纳税规则和享用公共服务的权利。以此为线索，政府收入也应全部纳入预算管理，严格按照由纳税人代表组成的代议机构批准通过的计划安排政府支出，进而保证政府在提供公共产品和公共服务过程中资金使用的合意性和高效率。
《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》都指出，《暂行办法》的印发是当地人民政府的决定，其依据为“国务院第136次常务会议有关精神”。然而，回溯新中国成立后房产税的征收历史②与现实，我们不难发现，上述办法与现行房产税的法律依据并不一致。国务院于1986年9月15日颁布、自1986年10月1日起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发［1986］90号）第五条规定，个人所有非营业用的房产免纳房产税。这种不一致很可能使纳税人对上海市人民政府和重庆市人民政府各自出台的《暂行办法》的法律规范性产生质疑，或者将税收的性质混同于行政命令。如果纳税人对试点房产税的法律规范性产生质疑，或者将税收的性质混同于行政命令，就会认为自身的纳税人权利未能得到有效保障———试点房产税的征收并非由纳税人代表组成的代议机构批准通过，更不用说通过代议机构对税款的征收和使用进行决定和监督了。在这种情况下，纳税人很难形成对“用于满足公共需要”的税收依据的认同感，觉得纳税只有付出没有回报，对税收产生强烈的厌恶感和排斥感，③进而扭曲纳税行为，导致偷税、逃税甚至抗税等税收不遵从问题的发生［20］。
国际经验表明，作为地区性公共产品和公共服务的价值补偿，以房地产为征税对象的财产税一直是地方政府财政收入的主要来源。尽管从理论上看，财产税与个人所得税同属直接税范畴，但在实践中二者间仍存在一定差异。对于以工薪为主要收入来源的个人而言，其所得税是从工资中预扣，并由雇主代缴给税务机关的。相比之下，财产税则通常由纳税人直接缴纳给税务机关。按年或按季征收通常使纳税人对财产税税额格外敏感，地方居民往往向地方政府施加压力，要求减轻财产税负担。例如，1978年6月，加利福尼亚选民通过了一项严格限制政府征收财产税的法案，即所谓“第13号法案”［21］。随后，其他各州也相继通过了类似的财产税约束，包括财产税的最高税率、财产税估价办法、以及州和地方政府征税等限制条件。因此，对个人住房征收房产税将从根本上唤醒纳税人的权利意识与限权意识，成为开启我国社会变革的一个窗口［22］。这就要求房产税的征收必须经过严密的立法程序，由纳税人代表组成的代议机构———全国人民代表大会及其常务委员会行使立法权，制定相关法律。如果不能使纳税人的权利得到保护并合理约束政府的权限，建立符合市场经济要求的公共财政49财经问题研究2011年第4期总第329期
①②③“赞同纳税权”也被称为“非赞同毋纳税权”。早在13世纪，英国的《大宪章》就首次以法律形式确认了“非赞同毋纳税”原则，该原则集中体现了纳税人对自身经济利益的维护，也成为英国预算制度开始形成的最初标志，促进了英国从传统财政制度向公共财政制度的演进和转化［18］。
房产税的征收始于1950年1月，中央人民政府政务院颁布的《全国税政实施要则》中曾将房产税列为一个独立的税种在全国范围内开征。现行房产税的法律依据，主要是国务院于1986年9月15日颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。
有学者将由此而导致的税收不遵从定义为“情感性不遵从”［19］。
体制目标的实现就无从谈起。
五、开展房产税试点符合分权化财政体制下地方政府的收入需求
1994年分税制的出台将过去中央与地方以合同为基础的收入分享办法转变为更加规范的以税收划分为基础的财政体制。实践表明，分税制对中央预算的集中效应是十分明显的，中央政府收入由之前的20%左右提高到50%以上，并且至今仍保持着这一水平（2009年中央财政收入所占比重为52.4%）。与此同时，尽管地方政府的收入份额大大降低，但其支出任务并未随收入比例的变化而发生改变。数据表明，分税制后70%的公共支出仍由地方政府负担（地方财政支出所占比重由1994年的69.7%上升到2009年的80%）。中央政府财政收入的集权化和原有地方支出责任的保留使地方财政捉襟见肘。
为了满足地方居民对公共产品和服务的需求，地方政府不得不进一步寻找可支配的财政收入来源。从目前的情况看，地方政府越来越依赖于土地及相关产业租税费收入，形成了“土地财政”的格局［23］。有关部门的详细调查表明，目前各城市房地产开发项目在从前期筹备、动迁、建设到验收
的整个过程中，税费项目多达60—180余项［24］。土地财政既是促使地方政府为维护自身利益与中央
宏观调控进行博弈的最主要的动机，也是多占及浪费土地和投资过热的深层原因；土地财政不仅推高
了地价和房价，也侵蚀了城镇购房居民的利益［25］
。针对这种状况，党的十六届三中全会发布的《中
共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确提出
：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”
。上海市2009年财政收入2540.30亿元，财政支出2989.65亿元，二者差额为449.35亿元；重庆市2009年财政收入655.17亿元，财政支出1292.09亿元，二者差额为636.92亿元。毋庸赘言，在财政支出水平远远超过财政收入的情况下，沪、渝两市开展对个人住房征收房产税试点将为迫切需要增加财力的地方财政开辟新的税源。然而，在未对既有房地产租、税费体系进行合理规范与适当整合的前提下对个人住房征收房产税不仅会增加经济活动主体的负担，也有强化土地财政之嫌。
六、进一步完善房产税的路径选择
财产税的征税对象具有非流动性，因此财产税也被称作“存量税”
，其计税依据通常为评估价值，税源是以前年度积累的国民收入。尽管作为资本品的房产也可以成为商品税的征税对象，但商品税的征税对象一般都要进入商品流通领域，发生一次或多次交易行为，其税基为房产的交易价值，税源是货币资金流量。目前上海市和重庆市试点对个人住房征收的房产税在很大程度上具有商品税的性质和特征，而不是对社会财富存量征收的真正意义上的财产税。尽管商品税对税收征管环境的要求以及征管成本都远远低于财产税，但商品税的税负也更易于转嫁，在需求缺乏弹性的情况下，住房购买者面临的价格高于征税前的水平，无法实现通过征税打压房价的政策目标。此外，试点房产税的税制设计方案，不仅使纳税人的税收负担无法反映其支付能力，违背税收公平原则，还鼓励了“先富起来”的人，这显然偏离了实现调节收入分配的政策目标。再者，以交易价格为税基对个人住房征收房产税有利于住房购买时间在前的纳税人，激励具有购买需求和支付能力的潜在纳税人尽早完成产权交易。不仅如此，对存量房产不纳税或非独栋商品住宅存量财产无须纳税的心理预期将促使沪、渝两地之外的居民在可能的情况下尽快购买住房，以避免成为房产税的纳税人和潜在的税收负担，这显然违背了房产税“引导住房消费”政策目标的本意。最后，上海市人民政府和重庆市人民政府各自印发的《暂行办法》与国务院颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》并不一致。这种不一致很可能使纳税人对《暂行办法》的法律规范性产生质疑，或者将税收的性质混同于行政命令，认为自身的纳税人权利未能得到有效保障。在这种情况下，纳税人很难形成对“用于满足公共需要”的税收依据的认同感，对税收产生强烈的厌恶感和排斥感，进而扭曲纳税行为，导致偷税、逃税甚至抗税等税收不遵从问题的发生。在不能使纳税人的权利得到保护并合理约束政府权限的情况下，建立符合市场经济要求的公共财政体制的目标也就难以实现。
实践表明，以房地产为征税对象的财产税在地方财政中占有重要地位的原因是，作为一种受益税，财产税符合不同级次政府应提供使其辖区范围内居民受益的公共服务并因此而课税的经济学原59房产税改革再思考
69财经问题研究2011年第4期总第329期
理。因此，无论从完善税制结构、稳定房价的角度看，还是从维护税收制度的公平性和引导住房消费的政策目标层面上说，都有必要将房产税的计税依据由试点方案中的“交易价格”改为“评估价值”；将征收对象由仅包括增量房产征税或对大部分存量房产不征税改为对存量和增量房产都包含在征税对象范围内。值得注意的是，财产税的建立和完善是以必要的税收征管体系为支撑的。建立较为完善的财产登记和信息管理体系是征收财产税不可回避的问题，也是世界各国的普遍做法。例如，波兰中央政府掌握两个专门为征收财产税收集数据的登记部门：一个负责技术记录鉴定，由国家勘探机构监督；另一个负责所有权记录鉴定，由法律体系监督。地方政府对财产税征管时将自身的财政记录与这两个登记部门进行比对。又如，爱沙尼亚的土地估价和征收都是中央政府的职能。估价由国家土地委员会负责，税收征管则是国家税收委员会的职责。国家土地委员会负责建立国家土地记录，这些记录被广泛用于应税土地估价、建立私有化价格、公共土地租赁以及土地重新分配等方面。国家土地委员会的职责包括提出土地估价方法、估价标准、估价程序、估价监督以及培训估价人员。地方政府必须根据《不动产法》收集财产转让信息并提供给国家土地委员会。完成估价程序并确定记录价格后，地方官员计算各块土地的应税价格。然后，地方政府负责向国家土地委员会提供用以更新土地课税记录的必要信息［10］。我国的房产税改革也应在建立房地产信息共享机制和完善税收征管的基础上逐步推进，不能急于求成。
上海市、重庆市两地出台的《暂行办法》反映了分权化财政体制下地方政府取得公共收入的诉求。尽管开展对个人住房征收房产税试点可以为迫切需要增加财力的地方财政开辟新的税源，但是，在未对既有房地产租、税费体系进行合理规范与适当整合的前提下对个人住房征收房产税不仅增加了经济活动主体的负担，也强化了地方政府的土地财政格局。世界各国的经验表明，以房地产为征税对象的财产税是一种具有高度“可观察性”的税收。①这种可观察性有利于纳税人权衡公共服务的成本与收益，同时也使纳税人对财产课税的敏感程度相对于其他税收而言高得多———只有在纳税人感到纳税后获得了更加令人满意的公共服务，并且财产税的征收过程是公平而可靠的情况下，才会支持财产税的改革。可以说，不论从硬化预算约束还是从促进政治民主的角度看，财产税的这一特征都具有优越性。因此，对于正处于由计划经济向市场经济体制转轨中的我国而言，房产税的完善既是促进税收公共化和推进符合市场经济要求的公共财政体制建设的良好契机，也对税收的公共化程度和纳税人权利保护提出了更高的要求。此外，房产税改革的推进也有赖于税收管理体制的理顺和税收征管水平的提高。这就需要有关部门尽快出台相对科学的、能够被各方面广泛接受的、较为权威的评估方案和评估方法。同时，加快推进房产数据的采集收录以及与房产相关各部门的协调工作，建立有效的房产登记和信息共享机制，以满足房产税的征管要求。在房产登记和管理制度不健全，成熟的、具有广泛可接受性的房产评估办法尚未建立的情况下仓促开征房产税，不仅难以保证税收的公平性，还有可能扭曲纳税人行为，并使纳税人对房产税的法律规范性产生质疑，导致偷税、逃税甚至抗税等不遵从问题的发生。这些社会成本将在很大程度上抵消相对有限的税收收入所带来的财政收益。房产税改革应当在规范和整合房地产租、税、费体系和逐步完善税收征管环境的基础上稳步推进，不宜操之过急。按照税收公共化的要求，房产税的征收应由纳税人代表组成的代议机构———全国人民代表大会及其常务委员会行使立法权，制定法律；行政机关没有决定征税的权力，只有执行税收法律的权力，从而使纳税人的基本权利得到应有的尊重和保护，减少税收不遵从问题的发生，逐步向建立符合市场经济要求的公共财政体制目标靠近。
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J ］.公共经济评论，2004，（6）：1－27.［25］周天勇.卖地财政的危害及改革措施［J ］.当代社科视野，2008，（3）.A Rethink on The Reform of House Property Tax
GU Cheng
（School of Public Finance and Taxation ，Dongbei University of Finance and Economics ，Dalian Liaoning 116025，China ）Abstract ：The trial of levying house property tax in Shanghai and Chongqing indicates the appeal of local government to collect public revenue.However ，the house property tax in the trial seems more like a kind of commodity tax than property tax ，which makes it hard to realize the target of improving tax system ，stabilizing the price of house ，adjusting income distribution and house consumption.Additionally ，imposing house property tax on individual owned house dose not comply with the current legal ground of house property tax ，which will leads to taxpayers ’query on the legal validity of government's behavior and the prevalent of tax incompliance.National People's Congress and its Standing Committee should make up laws on house property tax according to the requirement of tax publicity on the base of integrating current rents ，taxes and fees of real estate market ，which will contribute to the protection of taxpayers ’right and realization of public finance system in market economy.
Key words ：the reform of house property tax ；policy goals ；tax system design
（责任编辑：刘艳）7
9房产税改革再思考
浅谈目前的房产税 毕
毕业论文浅谈目前的房产税
目录 一、引言 (2) 二、我国房产税的现状 (2) （一）、房产税的概述 (3) （二）、房产税的现状 (3) 三、当前我国房产税存在的问题 (4) （一）税收体制的不足之处导致税收“流行” (4) （二）政策性问题增加征管难度 (5) （三）其他制约房产税发挥财政功能的因素 (6) 四、对我国现行房产税制的建议 (6) （一）完善相关法律、促进制度建设 (6) （二）.改革土地使用权出让金制度 (6) （三）.清理房地产行业收费 (6) （四）健全房地产产权登记制度 (7) （五）建立有效的税收征管体系 (7) 五、总结 (7) 六、致谢 (8) 参考文献 (8)
内容摘要：本文主要是针对我国房地产税的现状，包括存在的问题和不足，当然也有值得继续推广的有效措施，来用发展的眼光看看未来房地产税的走势，通过进行有效的改革来适应时代的发展和需求。 关键字：房地产税现状改革发展 一、引言 房产税，又称房屋税，以土地、房屋等不动产为课税对象，要求租赁人或者所有者每年都要缴付一定税款，同时所缴纳的税值会随着其市值的升高而升高。房产税的实质是财产税，属于财产税的个别财产税，征税对象只有房屋且一般规模不大。 房产业是我国国民经济的重要支柱产业之一，房地产的发展关系到国民经济持续增长的稳定性，房产税收制定是否合理对房产能否健康发展起着重要的作用。2010年国务院批准了国家发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，文中重点要求，尽快出台资源税收改革方案，逐步推进房地产税改革。房产税的改革将会对房地产行业、购房者、政府和相关金融机构产生重要影响，所以房产税的改革将成为政府亟待解决的问题和社会各界关注的热点。 二、我国房产税的现状 （一）房产税的概述 1、房产税的含义 房产税又称房屋税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从征税范围看，房产是以房屋价值为主要表现的一种财产，所以房产税是一种个别财产税：从课税对象看，房产税是以纳税人一定时期的静态房产为课税对象的主体，所以它是一种静态财产税。 对房地产征税的目的是运用税收杆杠，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，并合理调节房产所有人和经营人的收入。 2、房产税的特点 （1）房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只有房屋，征税对象
关于我国房产税改革的及长期规划
关于我国房产税改革的分析及长期规划 殷海娜 （北京交通大学 经济管理学院，北京 100044） [摘要]我国房产税改革试点以来，所取得的效果与预期目标尚有一定差距。我国房产税改革的难点主要在于 我国房地产市场情况复杂，尤其是在房地产为卖方市场的前提下，对房地产商的征税最终转到消费者身上。其表现是只要房产的增值速度高于CPI ， 投资者就有买房动力，进而抬升房价或租赁价格，将成本转嫁给买房者或承租方。在这一过程中，必然会加重自住型购房者的住房负担，自然就增加了房产税改革的实施难度。从长远看，我国实施房产税改革，应该制定合理税收政策，强化房产税的执行力度；大力推进廉租房、经适房的建设；构建避免重复征税的征收体系，创新可持续性的土地财政政策。 [关键词]房产税；改革；长期规划[中图分类号]F812.2 [文献标识码] A Analysis on House Property Tax Reform in China and the Long-Term Planning Yin Haina Abstract:Since the house property tax reform experimented in selected areas,there still exists a gap between the achieved result and the expected goal.The difficulties to the reform are mainly caused by the complex real estate market,especially when the real estate market is the seller'market,transferring the tax put on land agents to the consumers.It shows in a way that whenever the price appreciation of house property overpasses the CPI,investors will be motivated to buy houses and then raise the house or rental prices,imposing the cost on buyers or tenants.In this process,the burden of home-based property buyers will be worsened,which increases difficulties to the enforcement of house property tax reform.In the long run,with respects to the tax reform of house prop-erty in China,we should formulate reasonable taxation policy,enhancing the implementation force;vigorously push forward low-rent housing and economically affordable housing;set up a taxation system that avoids repetitive taxation and create sustainable land fi-nancial policies. Key words:house property tax,reform,long-term planning [收稿日期]2012-03-20 2011年1月27日，上海市、重庆市开始推行房产税征收试点工作。从政策细则来看，改革力度不大，试点意味较重。但改革实施一年后，改革的实际执行效果跟预期 存在一定差距。以重庆市为例，2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元，增幅超过40%，而房产税收入仅有1亿元。与此同时，同年重庆市土地出让收入为1344.2亿元，增长47%。因此，在房产税的改革上尚需深思。本文将从房产税的渊源，征收原理及影响对其进行分析，并从长远规划角度给出建议。 一、房产税改革的起源 房产税始征于1986年，它是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人 征收的一种财产税。目前我国市面上普遍征收的为一次性收缴的为从房产余值计征(年税率为1.2%)和从租计征(年税率为12%)。 从财政角度讲税收的作用包括两个方面：一是指由于征税使纳税人的收入水平下降，从而影响其商品购买 和消费行为;二是指征税使国家的财政收入增加，财政支出扩大，从而明显改善居民收入分配状况。因此，征收房产税的目的最终可归结于两点：一是打压房价，稳定市 场，遏制投机炒房行为，促进社会财富分配的公平化；二是为政府增加持续稳定的财政收入，扩大税基和征税范围，完善房产税体系。利用税收调节供求关系如下图： 对保有环节征收，持有房产的成本上升，即购买房产的成本上升，使得投机者的购房需求向下移动，需求数量由Q 下降到Q ’， 投机商的放弃购买和抛售使市面上可购 图1房产税的调控效果图 第2012年第4期（总第396期） 商业经济 SHANGYE JINGJI No.4，2012Total No.396 [文章编号]1009-6043 （2012）04-0014-0214--
宏观调控下房产税改革的几点思考
全国中文核心期刊· 财会月刊□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□房产税是世界各国普遍征收的一种财产税。房产税是以 房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据， 向产权所有人征收的一种财产税。 自2011年1月房产税改革在上海、重庆试点后，改革的步伐可谓波澜不惊。虽然国家利用 房产税改革和 “限购”等手段，在一定程度上遏制了房价的疯涨，但成效并不显著。2012今年7月至9月间，北京、上海、重庆 等地房价又有不同程度的回暖和上升。 今年年初全国“两会”上，财政部部长谢旭人曾明确表示，如今，2012年将适当扩大 房产税试点范围。2012年即将过去，房产税改革将如何推进， “十二五”时期我国房产税改革将如何深化，以及如何破解房 产税改革试点中出现的问题，都是当前国家财税系统和学术 界亟待解决的重要课题。本文结合房产税试点改革实践，从后危机时代我国面临的宏观和微观形势以及房价居高不下、通货膨胀、老百姓买房难、社会矛盾凸显等社会现状和问题提出几点思考。一、目前个人房产税开征存在的主要问题1.开征房产税的调控作用没有实现。从房产税试点情况来看，上海是对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。重庆则是对主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，税率为0.5％至1.2％。【摘要】本文基于我国房产税改革试点的背景，从分析现阶段开征个人房产税的利弊入手，研究后危机时代中国房地产宏观调控形势，从宏观调控角度探讨房产税改革试点中存在的深层次问题，以期为“十二五”时期我国房产税制改革的深入推进提供几点建议。 【关键词】房产税改革宏观调控公共财政 杨晶晶 （中南财经政法大学财税学院武汉430071） 宏观调控下房产税改革的几点思考 选择Dm 2（年末长期银行借款/年末总银行借款）来替代公司 的债务期限结构还是存在着一定的缺陷。 五、研究结论 有关债务融资特别是债务期限结构的研究近来得到学者 们的广泛关注。 本文在借鉴国内外研究成果的基础上，以内部人和债权人间存在的信息不对称为切入点，考察能否利用高 质量审计这样的外部保护机制来减轻债权人利益受到侵害的 程度，从而为公司带来更多的长期债务融资。本文以2007～ 2010年连续4年均可获得相关资料的858家非金融类上市公司 构建的平衡面板数据（共计3432个观测值 ）为研究样本，在控制相关变量的前提下采用混合模型经验检验了终极控制股东 性质不同时审计质量与我国上市公司债务期限结构之间的关 系。研究发现，审计质量与债务期限结构显著正相关。这说明 高质量的审计可增加报表的准确性和可信性，它使内部人与 债权人之间的信息不对称程度减小，有利于债权人防范投资 风险，此时债权人愿意提供长期债务支持。 进一步研究发现，相比非国有而言，上市公司的国有性质 使审计质量与债务期限结构之间的正相关关系减弱。这说明 由于我国的银行业主要以国有银行为主体，它们在向国有上 市公司发放长期债务时重点考虑的是相关政治目标、政府对 银行借贷行为的干预、国有上市公司特有的政策保护所带来的较低的财务风险和经营风险，以及更为软化的预算约束，因而受审计质量的影响并不大。本文研究不仅为债权人保护的相关研究提供了新的思路和方法，还强调了作为独立第三方的外部审计在公司债务融资活动中所起到的重要作用。上市公司可通过该外部监督机制来调整债务结构，从而优化资源配置。主要参考文献1.胡奕明，唐松莲.审计、信息透明度与银行贷款利率.审计研究，2007；62.江金锁.审计师规模与企业负债融资约束———来自中国上市家族企业的经验证据.财经问题研究，2010；73.江伟，雷光勇.制度环境、审计质量与债务融资.当代经济科学，2008；24.江伟，沈艺峰.大股东控制、资产替代与债权人保护.财经研究，2005；125.李秉祥.我国财务危机公司投资行为的财务特征分析.中国管理科学，2003；26.刘志远，毛淑珍，乐国林.政府控制、终极控制人与上市公司债务期限结构.当代财经，2008；17.雒敏，麦海燕.审计意见、审计质量与债务期限结构———基于我国上市公司的经验证据.经济管理，2011；7 ２０12．11下旬·39·□
浅谈我国房产税存在问题及改革
浅谈我国房产税存在问题及改革 摘要：近十年，我国房地产业快速发展，成为我国国民经济的重要支柱产业之一，对国民经济的快速增长和居民居住条件的改善发挥了重要的作用。本文主要分析我国房产税的现状，归纳出我国现有房产税所存在的问题，借鉴国外先进成熟的房产税征收经验，提出改革我国房产税的有效建议。 关键词：房产税；问题；改革方向 一、我国房产税的现状 房产税又称房屋税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从征税范围看，房产是以房屋价值为主要表现的一种财产，所以房产税是一种个别财产税：从课税对象看，房产税是以纳税人一定时期的静态房产为课税对象的主体，所以它是一种静态财产税。对房地产征税的目的是运用税收杆杠，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，并合理调节房产所有人和经营人的收入。 1984年10月，全国实施国营企业“利改税”的第二步改革和税收制度的全面改革，将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。1986年9月15日，中华人民共和国房产税暂行条例颁布，规定在城市、县城、建制镇和工矿区征收房产税。2003年10月党的十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2006年3月，《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》写入了“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费”的战略举措。2009年1月1日废止了《城市房产税暂行条例》。外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。至此，中国建立了内外统一的房地产税体系，并适用至今。 2010年5月，国务院同意并转发了国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，要求“逐步推进房产税改革”。2011年1月召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省人民政府从实际出发制定。为贯彻执行国务院2011年1月26日推出新的加强房地产市场调控措施（新“国八条”），房产税征收工作于同月28日在重庆和上海启动，两市颁布了房产税征收条例并宣布正式实施。房产税试点对高价房的需求有较强的抑制作用，有助于房地产市场的健康发展，而且房产税也是我国房地产市场一项重要的制度建设，是我国财税体制改革的重要举措，有必要进一步完善。 二、我国现行房产税存在的问题 （一）税率设置不合理 我国经济发展飞速，但也存在着经济发展不平横的问题。各个省份的发展也存在着差异，即使在同一城市中，因为发展的不平衡，各个地区依然存在着差异。而根据现行房产税条例规定的房产税税率，却是实行全国统一税率，未考虑地区之间的差异性。 （二）依法办税意识不强，偷税漏税行为横行 有的房产所有者对房产税政策知识认识不够，缺乏了解，认为房产税属于可征可不征的选择性税种；有的私营企业随意申报或虚报数据；有的个体户不按规定纳税；有些企业将已
对沪渝房产税改革试点的思考
对沪渝房产税改革试点的思考 摘要：上海、重庆两地征收房产税试点暂行办法出台后，迅速成为国人关注的焦点。但房产税试点改革却遭到了是否违法甚至违宪的质疑。本文从房产税立法面临的问题以及在近几年税收高速增长的下，地方财政困难反而与日俱增，房产税能否成为地方财政税收的主要来源，和政府向普通老百姓开征房产税将会面临怎样的挑战几个方面来反思房产税改革试点。 关键词：合法性质疑；立法问题；地方财政；政府的挑战 众所周知，征收财产税有助于抑制房地产投机、减少金融体系的不稳定、但却对中低收入者不利。但在现行的分税制体制下推行财产税，面临的问题就是要妥善处理好中央和地方财政利益的分割问题。 2011年1月27日，国务院常务会议通过决议，同意在部分城市改革试点对个人住房征收房产税，具体征收办法授权试点省、自治区、直辖市自行确定。同日，《上海市人民政府关于印发的通知》（以下简称《通知》），要求从2011年1月28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。该《通知》称，征收对象为上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建的商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。与此同时，重庆市也作为首批个人住房房产税改革试点城市，其房产税的征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆市无户口、无工作、无投资的“三无人员”在重庆所购房产，购买两套以上住房的，从第二套开始要征收房产税。自此，争论多年的房产税在上海和重庆开始“破冰”。然而，无论是经济学界还是法学界，无论是学者还是老百姓，都开始从不同角度关注这次房产税改革的试点。 一、沪渝开征房产税的合法性质疑 国家产生以后，税收的不可或缺使主权者一直面临着征税依据合法性的诘问。征税的合法性应该包括如下方面：国家征税时应予征税说明，必须要有法律依据。税收史上有句箴言：没有民主，便没有税收。而且，直到今天，对于国家征税合理性的说明已经是一个民主国家政治生活中的必经程序。征税不仅要看经济上的承受能力，还要看征税是否平等、是否普遍等；征税是否合法不仅要看是否符合狭义上的制定法，而且更应该看是否合宪，是否符合民意，是否符合公平正义的法律精神。换言之，征税对象的可税性首先要符合法律、法规的要求，尤其是在现代社会发展过程中，很多新的税源出现，政府在追求丰厚收入的冲动支配下，急切地想把它们纳入税收征管范围之内。就程序上而言，这不是那么简单的事情。因此，征税对象的合理首先是征税对象的合法，不能不经法定程序就仅仅因为征税对象的税源丰富而擅自征税，这显然会极大损害纳税人遵从税法的积极性。 从以上衡量，房产税试点征收明显存在瑕疵：一是没有作详细的征税说明，
我国房产税税制改革研究(1)
我国房产税税制改革研究(1) 房产税属财产税类。从国外经验看，房产税收入是地方财政收入的重要组成部分。我国情况相反，房产税收入在省以下政府财政收入结构中比重很低，房产税税收政策也比较混乱，基层财政对房产税征管相当轻视。目前我国的经济发展和“改革、开放”进入了新阶段，制度变迁和经济发展逐步改变了财源结构、分配方式、资金流向结构以及财富存在方式。这种巨变实际上向既定的税制提出了挑战。而另一方面，在近几年税收高速增长的条件下，地方财政困难反而与日俱增，其中突出的矛盾是地方税体系残缺不全。这表明现在我们有必要深入研究如何通过地方税各税种税制的改革来增强地方财政收入筹集能力以缓解财政困难。房产税虽然现在是一个小税种，但从市场经济发展的角度看，该税潜力不容忽视。要优化地方税收结构、合理发挥房产税收入筹措功能，必须首先从税制方面完善房产税。 一、我国房产税收入状况总结大全/html/zongjie/ 我国现行房产税设立于1986年，是从原房地产税中分离出来的。该税以城镇中的房产为课税对象，按房产原值（减除一定比例）或租金向房产所有人或经管者征收的一种财产税。征税范围限定在城镇，计税依据为原值一次减除10%-30%后的余额。当时设置该税的目的是调节占有房产所形成的收入差别并约束固定资产投资规模过度扩张。总结大全/html/zongjie/ 改革以来值得注意的是从20世纪90年代中期开始，房产税收入
呈现出扩张趋势，在税收结构中的地位也有所抬升。1993年，我国房产税收入为49.15亿元，比1992年增加7亿多元，从1994年开始，我国房产税收入突破60亿元，近年来已达上百亿规模． 实行分税制之后，我国税收增长结构的明显特征是小税种收入规模快速扩张。其中最引人注目的是个人所得税和印花税。但事实上，房产税收入规模扩张速率也很快。从表1可见，房产税收入1999年比1994年增加了两倍，这一规模扩张程度远大于税收总额的扩张程度，从1994-1999年，房产税收入每年增长率都达到30%，远超过同期税收总额增长速度，房产税收入在小税种中排序仅次于个人所得税和印花税，而且房产税收入与印花税收入之间的差距总体上说越来越小。事实上我国印花税收入的增长主要得力于证券交易，如果从综合角度看问题，房产税收入增长要比印花税收入增长稳。近几年的情况表明，房产税在地税收入中已占据了较为重要的地位，1995年房产税收入占地税收入总额的比重为7%，其后几年一直稳定在6%，在地方税各税种中的排位居第三位。如果不考虑共享税的话，房产税在地方税收结构中的地位更加突出。比如和印花税相比，近些年印花税收入增长很快，但大部分归中央财政，留归地方的部分在税收结构中没多少，而在地方税收中原先作用不大的小税，现时增长最快、最有潜势的还是个人所得税和房产税。房产税在我国是一个收入分布高度不均衡的税。现在200亿元左右的房产税收入主要集中在大城市。比如1999年的183亿元房产税，北京、上海、深圳、青岛四个城市就占
浅谈我国现行房产税的弊端及完善思路
浅谈我国现行房产税的弊端及完善思路学号：20152666 姓名：年庆鹏班级：15金融7班目前，我国房价像一匹脱缰的烈马，一路狂奔。面对日趋飙升的房价，普通人对对房子的刚性需求满足不了，而高收入者在高额利润的驱使下，购买房产作为投资，严重扰乱了房地产市场，导致我国房地产市场呈畸形发展。为了规范房产市场，国家出台了多项宏观调控措施，但结果不容乐观。审视现行房产税，弊端重重，已不能适应现行房地产市场现状。由于我国现行房产税对个人非营业用房产免税，对个人房产保有环节征税的欠缺是导致个人房产投机热的一个主要原因，改革现行房产税成为时代需要。 一、房产税概述 （一）房产税概念 1、什么是房产税 房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。以期积累建设资金，加强房产管理，提高房屋的使用率。 2、房产税的职能 房产税具有组织收入、调节经济、反映监督的职能，具体表现为： (1）房产税税源充足，收入稳定，是国家财政收入的重要组成部分。充足的财政收入有利于国家职权的行使，有利于政府更好地提供公共服务。 （2）杠杆调节，发展经济。对个人自用的非经营性用房免税的规定，反映出了房产税的征税目的是对富者征税，打击投资投机行为①。对投资的房产征税，弥补了市场调节的不足，是国家宏观调控的体现，有利于经济的发展。 （3）房产税还可以起到抑制投机、确保公平的职能。由于房地产的有限性，尤其是土地的稀缺性，使得其财产权只能归部分人所有，从而使房地产市场呈现为卖方市场，这就为投机行为创造了契机。对房地产征税一定程度上打击了投机行为的积极性，利益的减少使一些人远离房地产市场，给普通消费者节省了房产资源，有利于社会的公平。 （二）我国房地产税及其特点
房地产税改革的政策背景(DOC)
房地产税改革的政策背景，也是现在亟待解决的问题， 1.现行房地产税收体系不合理，税收制度不完善 房地产领域的税种设置主要涉及房地产开发、流转和保有阶段。房产保有税是很多国家地方财政收入的重要来源之一，但我国现行房地产税体系存在“重开发和流转，轻保有”的问题。房地产开发、流转环节税目多、税负重，保有环节仅有房产税和城镇土地使用税，整体税负偏轻。2012 年，我国地方财政税收收入为47319 亿元，其中房产税为1372. 5 亿元，城镇土地使用税为1541. 7 亿元，两者合计占比仅为6. 2%。与之相较，仅开发、流转环节的土地增值税与契税之和占比就达11. 8%，还未考虑涉房涉地的营业税、所得税等。由此可见税负分布的不合理。另外，从微观的企业层面来看，开发环节的税负还是较高的。开发、流转环节税负畸重与保有环节税负畸轻并存的局面，致使房地产税负中的间接税比重偏高而直接税比重偏低，一定程度上推高了房价，加剧市场不平衡。（财产税是直接税，不可转嫁） 2.土地财政 数据提示：2013年地方政府性基金收入决算表显示，土地出让金收入决算数为39073亿元，是预算数的152.6%。地方政府的土地出让金收入再创历史之最。 近日，财政部公布了2013年全国财政决算情况，列出公共财政、政府性基金、国有资本经营的收入和支出等23张决算表。包括国有土地使用权出让金收入（下称“土地出让金收入”）在内的详细财政数据也一一出炉。 地方政府土地出让金在2011年达到3.1万亿元顶峰，2012年降至2.7万亿元，2013年再猛增1.2万亿元。 对此，财政部的解释是，主要是土地出让合同成交价款增加较多。这也意味着，地方政府对土地财政的依赖度再次回升。 3.地方财政收入缺失
对我国房产税改革的思考与建议
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/db5106377.html, 对我国房产税改革的思考与建议 作者：何嘉琦 来源：《经济师》2014年第04期 摘要：2011年1月，上海市和重庆市作为试点城市率先开始房产税改革，开始对部分居民征收住房房产税。房产税对于抑制房价、调节收入分配差距、健全地方税制体系、调节地方政府收入结构均具有重要意义。然而它目前的改革还存在着一些问题，从税制角度看，税制难以真实反映收入水平，计税依据也尚欠合理；从操作角度看，征税系统不完善，缺乏相应的房地产估价人才；从目标角度看，难以很快实现降低房价的预期。文章阐述了以上问题，并提出了扩大征税对象、完善征管系统、改良计税依据、培养估价人才、引导资本流向等五方面建议。 关键词：房产税改革房价土地财政 中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2014）04-121-02 2013年2月20日，温家宝同志研究召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控政策。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，即“新”国五条。其中第二条“坚决抑制投机性购房”措施中明确了细则：“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。”这表明，继上海、重庆之后，房产税改革试点有扩围趋势，房价上涨较快的一线城市和部分热点省会城市极有可能被纳入试点范围，如北京、深圳等。毫无疑问，这一细则又将房产税改革的话题推至风口浪尖，一时众口纷纭，大家争议颇多。房产税到底该不该改革以及在改革过程中又会存在哪些问题等，已成为学术界研究和探讨的重要话题。 一、推进房产税改革的重要意义 房产税，又称房屋税，是指国家以房屋为征税对象，对产权所有人征收的一种财产税，是政府稳定收入来源之一。随着我国经济体制的不断改革和房地产市场的发展，传统的房产税制逐渐呈现出一些弊端。2011年1月，上海、重庆两市经国务院批准，颁布对部分个人住房征 收房产税试点暂行办法，率先展开了房产税改革。房产税改革对中国社会、经济发展不可忽视的意义主要体现在以下四个方面： 1.遏制投资性购房。当前，房价问题依然是社会上热议最多的问题，而房价的居高不下很大程度上是因为存在大量投机性购房。过热的房地产投资会使房价不断升高，同时升高了人们对房价的预期，从而又加大投机，如此形成正反馈。这种正反馈会拉大居民贫富差距，持续下去将最终导致房地产泡沫破灭，对经济乃至社会产生巨大影响。房产税改革的目的之一就是通过扩大征税范围，提高住房持有成本，从而降低住房作为投资品的价值。在对住房征税的情况
关于推进我国房产税改革的思考
关于推进我国房产税改革的思考 我国新一轮的房产税试点改革已蓄势待发。但目前我国的房产税改革在征税范围、技术支持等方面还存在诸多问题亟待解决。在当前的社会经济环境和技术水平下，我国房产税改革应谨慎试点，不宜加速全面推行。同时提出推进我国房产税改革的相关建议。 标签房产税改革；存在问题；相关建议 2011年1月，上海、重庆两地个人住房征收房产税试点正式启动，拉开了国内房产税改革的序幕。今年下半年，有关房产税试点扩围的消息频出，各方推测第二轮房产税改革试点工作将在今年年底或明年初启动。房产税改革扩容似乎已箭在弦上。 然而，房产税改革不仅仅是时间进程问题，更重要的是与之相配套的法律、制度保证及技术水平的跟进。如果改革只是一味追求进度，而缺乏经济、社会和法律基础的有力支撑，必然会导致改革失败，造成严重后果。我们必须正视当前房产税改革所面临的诸多问题。 一、当前房产税改革试点存在的问题 目前已有的沪渝两个房产税改革试点方案各有侧重，但两者均存在一定不足之处。对现阶段房产税改革试点存在的问题和困难进行分析，将有助于今后更好地把握改革方向，以顺利推进我国房产税改革。 （一）房产税定位问题 改革必须明确最终目标，只有明确房产税改革的目标，才能对其进行清晰的定位，进而制定科学合理的政策。房产税改革究竟是定位于完善我国房产税制体系，调节财富分配，实现社会公平；还是定位于配合短期房地产调控，抑制对住房的投资投机需求。这一点是政策制定者必须明确的。如果对房产税改革的定位不清晰，极易导致政策制定的短视行为，造成相关阶层的利益受损，改革政策不具有可持续性，改革初衷被扭曲。 （二）房产税征税范围问题 现有沪渝两地的试点方案在征税对象的覆盖面上都比较单一。上海的试点方案只对新购住房征收房产税，重庆试点方案虽有对高端存量房征税，但真正涉及的房产数量十分有限。一些学者和专家认为现有政策都主要针对增量住房，而对大量的存量住房并未产生实质性的影响，这样的政策有失社会公平，也限制了房产税作用地发挥，他们主张将更多的存量房住宅也纳入房产税的征收范围；同时业界一批专业人士和学者则认为鉴于我国的经济社会形势，不具备全面征收房产税的条件，他们主张房产税征收应主要针对高档别墅和高端住宅。面对各方不同
房产税改革方案分析
房产税改革方案分析 ——基于房产税功能视角 摘要：从分析房产税的基本功能入手，挖掘现行房产税存在的弊端，指出了房产税改革的必要性。对现已出台的四套改革方案进行分析比较，就改革围绕的重点问题进行深入的探讨，并提出相应的对策建议，最后得出一个相对合理的方案。关键词：房产税；功能；改革方案 在完善财税制度改革的背景下，面对居高不下的房价，国家逐步搁浅征收物业税的想法，取而代之的是对现行房产税进行改革。中共中央明确把研究推进房地产税改革纳入了今年制定的“十二五计划”，并初步出台了四套改革方案，预计不久的将来在某些城市进行试点实施。 一、房产税及房产税改革功能分析 （一）房产税内涵 房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。我国现行产税设立于1986年，是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入向房屋产权人征收的一种税，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的营利性房屋，对于非营利性的住房一律免征。计税方法有两种：一是按照房屋原值一次减除10~30%后乘以1.2%计算缴纳，也称从价计征；二是出租房屋按租金收入的12%计算缴纳，也称从租计征。 （二）房产税改革功能分析 近年来，我国房地产市场发展迅速，政府为了稳定持续疯涨的房价出台了一系列宏观调控政策，房产税作为与住房相关的税种，其征收方向与力度直接影响
房地产市场的发展与政策的执行效果。政府面对高房价已无能为力，消费者满心希望房产税的改革能成为房价调控的“杀手锏”，但在笔者看来，房产税开征并不能带来房价的直线下降，它的基本功能应表现在以下三个方面。 1、提高地方政府财政收入 税收是公共收入的主要形式，房产税作为财产税的一种，理应成为地方政府收入的重要组成部分，地方政府税收少且征收难度大，为了完成并没有减少的公共事务，地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题。如进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖。据统计，1998年房改以来我国共售出商品房约55亿平方米，若按现价重新评估约值28万亿，如按1%的税率征收房产税，地方税收将年增2800亿，大幅度提高政府财政收入。 2、调节居民收入分配，缩小社会贫富差距 国家征税的目的是利用这一公共收入对社会资源进行第二次分配，从而调整居民收入差距，房产税的征收自然也具有这一功能。 在目前的状态下，房产已成为重要的财富杠杆，社会基本分为有多处房产阶层、有一处房产阶层和无房产阶层。由于工作收入相对房价来说一般较低，房子资产往往演变成有房者可以拥有更多的财富，长此以往贫富差距将进一步加剧。住房的房产税开征将会加大持房者的税负成本，抑制投资投机性购房者的需求，使得更多真正的刚性需求者买到房产，缩小社会贫富差距。 3、影响住房供求关系 开征房产税在一定程度上会降低人们购买房屋的欲望，导致市场需求下降；税收增加了住房持有成本，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，导致一部分炒房者被迫抛售房源，增大市场供应。这样一来，市场上原有的供求关系被打破，短期内会出现供略大于求的状态。而投资购房比例的多少很大程度上决定了房产税对供求关系的影响大小，若某区域内投资购房比例够大，房产税改革执行力度够好，房产税开征确实还会在短期内给价格带来一定的下行压力。但从长期来看，房产税改革给房地产市场带来的影响主要还是住房供求关系的波动。
浅谈房产税缴纳的几个重点
浅谈房产税缴纳的几个重点 【摘要】2009年1月1日之前，外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，2009年1月1日后，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下统称外资企业及外籍个人），依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。不少纳税人对于依照《房产税暂行条例》计算房产税时需要注意哪些问题并不十分清楚，本文从征税范围、适用税率、对房屋原值的规定、纳税义务的起止时间以及外币换算的时间点等几个关键点对房产税的计缴做了明确说明. 【关键词】房产税；计缴；关键点 2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下统称外资企业及外籍个人），依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。2009年1月12日，财政部、国家税务总局联合下发的《关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（财税〔2009〕3号）文件就有关事项做了明确规定。需要指出的是，2009年1月1日之前，外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，不少纳税人对于依照《房产税暂行条例》计算房产税时需要注意哪些问题并不十分清楚。下面笔者就以下几个问题加以分别说明. 1．关于房产税的征税范围房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区，其中，城市是指国务院批准设立的市，具体区域为市区、郊区和市辖县县城；县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地. 2.关于房产税的适用税率房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据，采用比例税率。按房产余值计征的，税率为 1.2%；按租金收入计征的，税率为12%。另外，《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条规定，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税. 3.关于房产税对房屋原值的规定《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通
浅析我国房产税存在的问题与改革构想
摘要：随着我国经济的飞速发展，近年来房价增速过快，《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定诸如征税范围、计税依据、税率等逐渐凸显出不合理的一面，房产税改革的呼声越来越高。今年年初，重庆和上海分别出台了《房产税试点暂行办法》，打响了我国房产税改革的第一炮。我国房产税改革究竟该朝着什么方向前行，能否借鉴国外的经验，建立抑制房价的有效机制？本文对此作了简要的论述。 关键词：房产税；国外比较；改革；建议 中图分类号：F812.42文献标识码：A 一、我国现行的房产税制度概况 我国现行的房产税制度涵盖了三大环节，即房地产的开发环节、保有环节和交易环节，涉及到流转税、所得税、资源税、特定税目、财产税、行为税等六大税收类别，甚为复杂。目前，我国与房产税制度相关的税种共计11个，分别是耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税和印花税。 自20世纪90年代以来，房产税收入呈现出扩张趋势，地位也有所提升。目前，我国年房产税收入已达上百亿规模。实行分税制之后，在个人所得税和印花税等小税种收入规模快速扩张同时，房产税收入规模扩张速率也很快。据财政部《2009年税收收入增长的结构性分析》披露的数据显示，2009年，我国房产税完成803.64亿元，同比增长18.1%，房产税收入在财产行为税收入中已占据了较为重要的地位。 二、我国房产税制度问题分析 自1994年以来，我国的房地产税制度已经经历了相当程度的发展，但随着经济的发展，现行的房产税法已不能适应目前的社会经济发展状况，弊端日益明显，需进一步改革和完善。 （一）税、租、费分类混淆 税、租、费是3个经济范畴，有着十分明确的概念界定。税是国家凭借政治权利无偿、强制、固定地占有国民收入的形式，租是土地使用者向土地所有者支付的报酬，费是政府为特定对象提供特定服务而有选择性收取的补偿费用。但是，目前我国房地产市场税租费体系比较混乱，以税代租、以费代税现象非常严重。例如土地闲置费，虽然称之为“费”，但政府并未提供相关服务，根本无需补偿，应该归属于税而非费。由于税、租、费三者分类混淆，使得税收的地位被削弱，从而间接导致乱收费现象严重。 （二）征税范围狭窄 根据我国房产税暂行条例的规定，房产税的征税范围仅限城市、县城、建制镇和工矿区。对于农村范围内则予以免税，对于个人所有的非营业用房产和事业单位拥有和使用的房产则大部分实行不同程度的减免政策。但随着我国政府对农村建设的扶持力度逐年加大，不少农村已经和城镇的标准已经十分接近，但却仍不属于房产税的征税范围，并且大部分事业单位拥有的房产、沿海发达农村的营业性用房都有理由纳入征税范围。因此这种较窄的征税范围会影响房产税征收的公平性，也可能抑制房产税收入的正常增长。 （三）计税依据不合理 目前，我国房产税的计税依据主要有房屋余值和租金收入两种。以房屋余值为计税依据的，按房产原值一次减除10～30%后的余值计算缴纳房产税，税率为1.2%。但是房产余值是基于其原值为基础，是历史成本，不能体现时间价值，因此房产税的收入并不能与实际的经济增长情况挂钩，脱离的社会的发展。以租金收入为计税依据的，税率为12%。虽然租金收入反映了市场价格，但同一种税有着两种截然不同的计税依据，会造成税负不公，并为一些避税者提供了条件。更何况，现行的房产税只是按固定比例征税却没有考虑房屋的价值、所在区域、用途等方面的因素，在很大程度上缺乏弹性。 三、各国房产税制度比较 （一）征税目的 各国征收房地产税都是出于不同的动机。在美国，征收房产税的目的主要是维持地方政府的开支、完善公共设施和福利。由于这些活动关乎到百姓的日常生活，并且民众可以监督，因此民众的纳税意愿十分积极。美国的收税主体是县、市政府和学区，州和联邦政府都不征收房产税。房产税的主要收入来源是学区税，其规定的税率一般是县、市政府的5倍。学区税用于支持公立教育系统，而美国的公立教育系统一半是免费的，因此即使一些地区房产税税率较高，当地的纳税人也十分欢迎。在韩国，政府开征综合不动产税和房产转让所得税，其目的是为了应对房地产泡沫。而在日本，住房和土地所有权都是可交易的，因此政府为了兼顾社会公平，同时对住房和土地征固定资产税。 （二）征税对象 有些国家对房地产按用途进行了细分。如在英国、荷兰、芬兰，房地产按用途分为住宅用、商业用；加拿大、新西兰、澳大利亚将其更细分为工业用和农用。也有国家对其按地理位置进行了分类，比如在西班牙和阿根廷，房地产分为农村、郊区和城市用房地产。 （三）税率（下转114页） 浅析我国房产税存在的问题与改革构想 赵珂 （中南财经政法大学会计学院，湖北武汉430074） ·182·
浅谈房产税改革——以上海、重庆房产税改革试点为例
2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委员会的通知》首次具体提出“逐步推进房产税改革”。2010年10月，党的十七届五中全会关于“十二五”规划建议又进一步提出要“研究推进房地产税改革”。2011年1月，经国务院常务会议同意，上海、重庆作为房产税改革试点城市，开始对个人住房征收房产税。房产税改革从提出到至今已两年有余，其实行成效是否达到预期目的是国人所关注的。本文试图从房产税实施目的出发，结合目前房产税改革所采取的措施，分析房产税改革所取得的成效及存在的弊端，并提出相关的意见及建议。 房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产的使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。2010 年国务院同意发改委《关于2010 年深化经济体制改革重点工作的意见》，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。重庆市、上海市为开征房产税试点，于2011 年1 月28 日起正式开征房产税。 一、房产税改革的原因 国家实施房产税改革的主要原因在于目前我国的房产税并不能体现房产税本身所具有的调控职能。具体为以下三点： （一）征税范围过窄 现行房产税征税范围限定在“经营性用房”，而居民个人所有的非营业用房产并未纳入房产税的征税范围，这不利于对房地产市场的调控。 （二）计税依据不能反映房地产的真实价值 目前我国房产税的计税依据有两种，分别为从价计征和从租计征。这种计税依据存在以下两个方面的问题：即以房产原值作为计税依据无法反映房地产的市场价值，也无法抑制房地产租赁市场的膨胀发展。 （三）税率设计缺乏灵活性 我国现行房产税的税率采取“一刀切”的方法，并没有根据不同收入的人群设置不同的税率，没有体现出“差别化”的税率。这意味着无论房地产的持有者持有多少价值的房产，其在纳税数额的比例上是完全相等的。这也成为房地产投机者对房地产进行大量投资，以致大量房产空置积压的原因之一。 二、实施房产税改革的目的 针对现阶段我国的房产税不能体现房产税本身所具有的调控职能的现状，国家实施房产税改革的主要目的为以下几点： （一）完善房产在保有阶段的税收制度缺失 土地资源的稀缺性和地理位置的唯一性决定了土地价值的巨大差异性，更造就了特殊城市和某些城市特殊地段房产价格的高企性。同时，我国现行的房地产的税费主要集中在投资和开发环节，而在个人房地产的保有阶段并没有相配套的税收制度。个人持有多套房产几乎没有成本，因此，投机性炒房的收益随着房价的上升越来越高，这样的高收益又进一步吸引了更多的资金进入房地产市场，进而
浅谈我国房地产税改革
浅谈我国房地产税改革 发表时间：2018-07-23T16:43:23.970Z 来源：《知识-力量》2018年8月上作者：林艳艳[导读] 近些年来，随着社会经济的高速发展，房价持续猛涨。推进房地产税立法也已逐渐成为焦点话题。党的十八届三中全会提出要“加快房地产税立法，并适时推进改革”。十二届全国人大四次会议指出要“完善地方税体系，推进房地产税立法”。（延边大学，吉林省延吉市 133000） 摘要：近些年来，随着社会经济的高速发展，房价持续猛涨。推进房地产税立法也已逐渐成为焦点话题。党的十八届三中全会提出要“加快房地产税立法，并适时推进改革”。十二届全国人大四次会议指出要“完善地方税体系，推进房地产税立法”。党的十九大强调“深化税收制度改革，健全地方税收体系”。这些均为我国加快税制改革，完善地方税体系，加快房地产税改革与立法指明了方向。本文以房地产税的现状为切入点进行分析，随后讨论房地产税的重要性同时针对房地产税改革给出相关建议。关键词：房地产税地方税收房价改革建议 近些年来，房产税一直是社会公众的热议焦点。自1986年，国务院针对经营性房屋颁布暂行条例后，不少地区就此制定出了一些相关的政策，但总体来看，仅有重庆和上海市对自主房屋进行征收房产税。2017年，财政部部长提出“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，毋庸置疑，这愈发地推动了房产税的立法和实施。 一、中国房产税的现状分析 谈及房产税，其可追溯至1986年国务院颁布的暂行条例。此外，2003年十六届三中全会提出要对不动产开征统一规范的房产税，但我国的房产税征税对象仅限于城镇的经营性住房，并未涉及至个人自住住房。随着21世纪经济的高速发展以及受供求关系的影响，我国无论城镇还是乡村的房价都极速上涨。之后在2010年，“十二五”正式提出房产税，并在重庆市与上海市开展试点工作。2013年党的十八届三中全会提出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，再一次提及房地产税改革。2017年财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》又一次提出了关于房地产税改革的问题，进一步明确指出未来将征收房地产税，要坚持立法先行、制定好相关配套制度[2]，由此可见，国家层面上一直在积极探索建立符合中国国情的房地产税制度，在不断的改革过程中通过一系列的政策实施与试点工作去发现问题、解决问题。 二、房地产税的意义 (一)增加地方政府财政收入 自营业税改增值税后，地方税收失去了主体税种，以至地方财政收入大幅缩减、情况有待改善。然而由于房地产税税基不易隐藏、税负不易转嫁、税收收入稳定，符合地方主体税的特点，为缓解这一现象，可通过房地产税改革的方式，将其纳入地方财政税收，以培育稳定可靠、宽税基的地方主体税，确保地方政府财力与事权相匹配，通过这种方式可很有效的缓解地方财政压力，保障财政收支稳定。 (二)抑制房价的上涨 近年来，由于我国资本市场逐渐低迷、缺乏财富效应、居民的投资渠道缩小，从而选择大举进攻房地产业，致使房地产市场投资过热、以至房价不断飙涨。面对此种现象，居民对于出台房地产税以遏制房价的呼声愈发高涨。但就目前而言，我国除了上海和重庆之外的其余地区的房地产税负均为零。 对此，可采取征收房地产税。一方面，此举将会增加投资、投机者的持有成本，让投资者更加理性的购买房子、减少盲目的无节制购房。另一方面，由于房产税下投资者过高的持有成本，以至于其可能会选择售出已有房产，这将变相地增加房产的供应，缓解房地产供不应求的情况，抑制房价的上涨。但值得注意的是，房地产的征收税率须限定在普通居民尚可接受的税率范围内。 (三)调节收入分配差距 就目前中国现状而言，随着居民收入的不断增加，积累的财富也越多，同时也拥有了更大面积的房产。部分投资者通过投资房地产进行财富获取，特别是在我国房价飙升，通货膨胀严重的情况下这种现象尤为严重。由于其财产税的性质，通过对房地产税进行改革，例如征收房地产税时采用差别税率，以此来调节收入分配差距，起到“抽肥补瘦”的效果，促进社会公平和谐。 三、对房地产税改革的建议 （一）将重心放在房地产税改革 房地产税改革为的是推动地方税制的改革，以此完善房地产税和地方税体系，促进房产和土地资源的优化配置和有效利用[3]。可将房地产税的改革方案纳入财税改革的顶层设计，并与其他相关的财税改革一起协调、联动，使房地产税改革更加科学可行，顺利推行房地产税改革，推进立法。 但需引起注意的是不能过多的依靠其能调控房地产价格。房地产税能否成为地方税的主体，多是取决于其他相关的财税体制改革，需要和其他相关的财税一起改革，协调联动，而不能只是针对房地产税进行改革。否则房地产税改革只能是事倍功半。 (二)将房地产税作为地方税主体 地方政府所需的资金大部分来源于房地产税。因此，可对房地产税进行改革，并使房地产税成为地方税主体，使其为地方财政收入的主要来源。近些年，地方财政收入大部分来自土地出让的收入，随着房地产税的不断改革，房地产税的相关收入将有所增加，从而取代土地出让金收入，成为地方税收的主体，地方财政收入的主要来源。同时，这也将是此次房地产税改革是否能成功的重要标志之一。 （三）遵循“宽税基、简税种、低税率、严征管”的原则宽税基，顾名思义是指尽可能拓宽我国房地产税的征收范围，尽可能将更多地区、更多纳税人纳入征收范围。从房地产税的性质来说，房地产税是一种受益税，若征收了房地产税，在政府提供公共服务范围里的居民理应需纳房地产税。因此，此次房地产税的改革可尽可能扩大征税的范围，纳入更多的纳税人。还可从以下这几方面来逐步扩大范围：从商业用房地产扩大到居住用房地产，从非法人组织扩大到自然人或家庭，从合法房地产扩大到目前尚不合法的小产权房地产等。实际实施中，由于种种限制，房地产税的改革只在某些城市进行试点。所以，需要逐步进行扩大房地产税征收范围。