估价复习总汇
一．工程估价的特点：1.单价性，2多次性3依据的复杂性4组合性5动态性
二．建设项目由单项工程组成，单项工程由单位工程组成，单位工程=分布工程+分布工程分布工程=分项工程+分项工程
三
建筑安装工程费用项目组成表
（按造价形成划分）
建筑安装工程费
1.房屋建筑与装饰工程
①土石方工程
②桩基工程
……
2.仿古建筑工程
3.通用安装工程
4.市政工程
5.园林绿化工程
6.矿山工程
7.构筑物工程
8.城市轨道交通工程
9.爆破工程
……
分部分项工程费
措施项目费
其他项目费
规费
税金
1.人工费
2.材料费
3.施工机具使用费
4.企业管理费
5.利润
1．安全文明施工费
2．夜间施工费3．二次搬运费
4．冬雨季施工费5．临时设施费
6．地上，地下零时设施保护费
7．混凝土、钢筋混凝土模板及支
架费
8．大型机械进出场及安拆费
9．脚手架费
10.已完工程保护费
11.赶工措施费
12.特殊条件下施工增加费用
13.住宅工程分户验收费
14.非夜间施工照明
1.暂列金额
2.计日工
3.总承包服务费
4.暂估价
1.社会保险费
2.住房公积金
3.工程排污费
①养老保险费
②失业保险费
③医疗保险费
④生育保险费
⑤工伤保险费
1.增值税
2.城市维护建设税
3.教育费附加
4.地方教育附加
四．
六．人工定额也称劳动定额。人工定额是在正常施工技术条件下，完成单位合格产品货完成一定量的工作所必须的人工消耗量的标准
七．产量定额的计算单位是以产品的单位计算的工日，如m/工日，m2/工日等
简答
1简述工程造价的计价特点体现在哪些方面？
①单价计价
建设工程是按照特定使用者的专门途径，在指定地点逐个建造的
每项建筑工程由不同使用要求，其面积和体积、造价和结构等不同，建筑产品实物形态千差万别构成投资费用的各种价格要素差异，按国家统一规定的一整套特殊程序来逐项计价
②多次计价与动态计价
分阶段进行①投资估算②概算造价③修正概算造价④预算造价⑤合同价⑥结算价⑦实际造价一项工程从决策到竣工交付使用，有一个较长的建设周期，不可控因素多，考虑资金的时间价值
③组合计价
建设项目的组合性决定了计价的过程是一个逐步组合的过程。
其计算过程和计算顺序是：分部分项工程单价～单位工程造价～建设项目总造价
④市场定价
工程建设产品作为交易对象，通过招投标、承发包或其他交易方式，在进行多次预告的基础上，最终由市场形成价格。
2什么叫“两算”对比？其内容是什么？
答：两算对比是指施工图预算和施工预算的比较。
其内容：人工数量和人工费的对比分析
主要材料数量和材料费的对比分析
机械台班数量和材料费的对比分析
周转材料摊销费的对比分析
3试述施工图预算的作用。
答：①确定工程造价的依据
②实行建筑工程预算包干的依据
③企业进行经济核算的基础。
④拨付工程价款的依据
⑤加强成本核算的依据。
4建设工程费用有哪几部分组成？
答：（1）建筑安装工程费（2）设备、工器具费用
（3）工程建设其他费（4）预备费
（5）固定资产投资方向调节税（6）建设期贷款利息
1．建设工程项目三大目标及相关关系：
建设工程项目的造价、质量、进度三大目标是一个相互关联的统一整体，三大目标之间对立统一、相互制约，在工程管理过程中，应注意统筹兼顾，合理确定三大目标。
2．工程项目经理部的组织形式是根据工程的规模特点设计的，常见的有以下几种形式：（1）直线制（2）职能制（3）直线职能制（4）矩阵制
3．矩阵制的特点：
(1)、能够根据任务的实际情况灵活地组建与项目相适应的管理机构，具有较大的机动性和灵活性。
(2)、能够形成以项目任务为中心的管理，集中全部资源为各项目服务。项目的目标能
够得到保证。
(3)、项目的组织成员仍属于一个职能部门，保证项目组织和项目管理工作的稳定性。
(4)、权利与责任趋于灵活，能充分发挥各职能部门的专业作用，保证信息和指令迅速传达。
(5)、矩阵制组织机构对企业管理水平、项目管理水平、领导管理艺术、组织机构办事效率、信息畅通等有较高要求。
(6)、矩阵制组织结构中的每个成员受项目经理和本部门责任人的双重领导，如果双方领导目标不一致，会造成矛盾。
(7)、试用于同时承担多个工程项目管理的公司与大型、复杂的施工项目。
4．必须招标的项目：
(1)、大型基础设施、公共事业等关系社会公共利益、公共安全的项目。
(2)、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。
(3)、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
5．施工索赔的概念是什么？以及按照索赔目的和要求分类是哪些？
施工索赔是指承包商由于非自身原因，发生合同规定之外的额外工作或损失时，通过合同规定的程序向业主提出的费用或时间补偿的要求活动。施工索赔是法律和合同赋予肥肉正当权利，也是维护自身经济效益的手段。按照索赔目的和要求分类：（1）工期索赔（2）费用索赔。
6．建筑工程进度计划的编制步骤：
(1)、划分施工过程（2）计算工程量(3)套用施工定额（4）劳动量和机械台班量的确定（5）计算施工过程的持续时间（6）初排施工进度（7）编制正式的施工进度计划7．施工成本管理的任务：
施工成本管理的任务和环节包括：施工成本预测、施工成本计划、施工成本控制、施工成本核算、施工成本分析、施工成本考核。
8．施工成本控制的依据包括的内容：
（1）工程承包合同（2）施工成本计划（3）进度报告（4）工程变更（5）其他依据9．建设工程项目的质量管理，同样应贯彻如下“三全”管理的思想方法是：
(10)全方位质量管理（2）全过程质量管理（3）全员参与质量管理
10．按照事故造成损失的程度分级是：
(1)特别重大事故（2）重大事故（3）较大事故（4）一般事故
11．施工项目安全控制的特点：
(1)控制面广（2）控制的动态性（3）控制系统的交叉性（4）控制的严谨性
12．“三同时”制度是：
指凡是我国境内新建、改建、扩建的基本建设项目（工程）、技术改建项目（工程）和引进的建设项目，其安全生产设施必须符合国家规定的标准，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。
13．工程项目竣工验收方式：
(1)单位工程(或专业工程)验收（2）单位工程竣工验收（3）全部工程竣工验收
如图,某单位办公楼屋面现浇钢筋砼有梁板，板厚为100mm，A、B、1、4轴截面尺寸为240×500 mm，2、3轴截面尺寸为240×350 mm，柱截面尺寸为400×400 mm。请根据04年计价表的有关规定，计算现浇钢筋砼有梁板的砼工程量、模板工程量（按接触面积计算）。
工程量计算表
1.预付款720*0.2=144万元
起扣点；720-144/0.6=480万元
2.二月拨付工程款 65*（1-5%）=61.75万元
累计工程款61.75万元
三月拨付工程款120*（1-5%）=114万元
累计工程款61.75+114=205.75万元
四月拨付工程款185*（1-5%）=175.75万元
累计工程款175.75+205.75=351.5万元
五月拨付工程款 220*（1-5%）=209万元.209+351.5=560.5>480万元，应从五月开始回扣预付款
则五月拨付工程款为209-（560.5-480）*60%=160.7万元
累计工程款160.7+351.5=512.2万元
3.经过材料调整价差后 720+720*60%*10%=763.2万元
竣工结算时，甲方应付的工程尾款为763.2-（763.2*5%）-144-512.2=68.84万元
某工程外墙墙厚240mm，墙高6m，外墙中心线长度为90m。已知外墙有C-2窗6樘，规格为1800mm×1500mm,窗上过梁6根，规格为240mm×1200mm×2500mm；M-2门2樘，规格为1000 mm×2100 mm，门上过2梁，规格为240mm×240mm×2000mm,求该外墙砖砌体工程量。
解：外墙长=90m 外墙厚=0.24m 外墙高6m V=90*0.24*6-1.8*1.5*0.24*6-0.24*0.12*2.5*6-1*2.1*0.24*2-0.24*0.24*2*2=124.08 m3
某公司办公室装修，室内净尺寸为4.56m×3.96m,四周一砖墙上设有1500mm×1500mm单层空腹钢窗3樘（框宽40mm,居中立樘），1500mm×2700mm单层全玻门1樘（框宽90mm,门框靠外侧立樘），门为外开。木墙裙高 1.2m,方木格吊顶天棚，以上项目均刷调和漆。请计算相应项目油漆工程量。
解：木墙裙S=（4.56+3.96）*2*1.2-1.5*0.3*3-1.5*1.2*1+【（0.24-0.04）/2】*0.3*2*3+0.24*0.09*2*1.2=17.41㎡
S木吊顶=4.56*3.96=18.06㎡
S调和漆=17.41+18.06=35.47㎡
某项目投资估算与利润分析报告
某项目投资估算与利润分析报告 本项目地块分布较散，按照分布的位置，将其分为1号、4号、5号和塘汛5号地块。其中，1号与塘汛5号地块为商品房开发，4号、5号地块为统建房。 第一节1号地块的财务分析与评价（容积率为2.5） 1.项目财务分析与评价采用的基础数据 以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。
2.销售收入测算 其中，地下车位数量=地下车位总面积÷一般单个车位面积35平米/个这一公式推算得出。 3.项目开发建设成本估算表 根据甲方提供的数据，1号地块的地价为40万/亩的基准地价的30%与6万
4.初步产值利润分析 5.盈亏平衡分析 以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析如下 设盈亏平衡点的销售收入为A，则： 总投资÷（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税31,055.6 万元÷(A-(A*5%+ A*5%*7%+ A*5%*3%+ A*5%*4%-0)=1 则计算A为32,932.8 万元 盈亏平衡点=32,932.8 万元÷37,811.7 万元=87.1%
盈亏平衡分析表明：当销售收入达到87.1%时，项目可以保本。本项目1号地块容积率为2.5时的盈亏平衡为87.1%，说明本项目抗风险能力良好，收益理想。 6.财务评价结论 ●项目静态分析总投资成本为31,055.6 万元，销售总收益37,811.7 万元，现金毛利润6,756.1 万元，毛利润率17.87%。 ●1号地块如按照市场价格40万/亩出让，则总收益为40万/666.67*40384㎡=2,423.0 万元，远低于将项目进行开发的6,756.1 万元毛利润，因此项目更益进行房地产开发。 ●项目的盈亏平衡分析表明：项目利润比较理想。 财务分析评价表明项目的经济效益可行。 第二节1号地块的财务分析与评价（容积率为3） 1.项目财务分析与评价采用的基础数据 以下地块经济指标均为根据现在市场在售、在建项目的各类物业形态面积估算设定，其中商业面积计算按照占计容积率面积5%估算，地下部分按计容积率面积的10%估算。
房地产评估四个方法
房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
市场比较法在房地产评估中的运用
市场比较法在房地产评估中的运用 发布时间: 2004-6-10 9:18:00在房地产评估的实际工作中，我们能够运用的方法有很多，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。我们不仅要懂得这些方法的基本原理，更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。下面以市场比较法为例来具体谈一谈。 市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，其实质就是房地产估价过程的实质。即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。 运用市场比较法估价的操作思路如下： 一、搜集交易实例 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。搜集交易实例应包括下列内容： 1、交易双方情况及交易目的； 2、交易实例房地产状况； 3、成交价格； 4、成交日期； 5、付款方式； 6、其它一些附加说明（图片资料）。 二、选取可比实例 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：
l、估价对象的类似房地产； 2、成交日期与估价时点相近，不能超过一年； 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 三、建立价格可比基础 运用市场比较法进行评估的过程中，在选取可比实例之后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容： 1、统一付款方式：应统一为在成交日期时一次总付清。 2、统一采用单价；常采用建筑面积单价为多。 3、统一币种和货币单位：不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 4、统一面积内涵和面积单位。 四、进行交易情况修正 由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异，所以我们有必要进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 一般来说，有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l、有利害关系人之间的交易；2、急于出售或购买情况下的交易；3、受债权债务关系影响的交易；4、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6、相邻房地产的合并交易；7、特殊方式的交易；8、交易税费非正常负担的交易；9、其他非正常的交易。 要特别指出的是，当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正，对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点(最新版).doc
房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 间接比较法是（ ）的一种方法。A.房地产状况调整 B.市场状况调整 C.比准价格修正 D.交易情况修正 本题答案： 2、判断题 市场状况修正系数应是以成交日期时的价格为基准来确定。（ ） 本题答案： 3、单项选择题 假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（ ）=正常价格。A.1／（15%） B.5% C.1+5%）／1 D.（1-5%）/1 本题答案： 4、判断题 市场状况调整系数应以估价时点时的价格为基准来确定。（ ） 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
本题答案： 5、单项选择题 某地区某类房地产2012年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上个月为100）。其中有一房地产在2012年6月1日的价格为2000元/m2，对其作市场状况调整到2010年10月1日的价格为（）元/m2。A.1376 B.2308 C.2558 D.1055 本题答案： 6、判断题 进行房地产状况调整，是将在估价对象房地产状况下的价格，调整为可比实例在其房地产状况下的价格。（） 本题答案： 7、判断题 进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。（） 本题答案： 8、多项选择题 在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？（）。A.银行存款利率 B.建筑造价指数或变动率 C.建筑材料价格指数或变动率 D.建筑人工费指数或变动率 E.银行贷款利率 本题答案： 9、判断题 在统一单价方面，土地除了单价之外还可为整个房产地价。（） 本题答案： 10、判断题 即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不大适用
计算公式汇总
预算编制 （目标利润预算方法） 1.量本利分析法 量本利分析法是根据有关产品的产销数量、销售价格、变动成本和固定成本等因素与利润之间的相互关系确定企业目标利润的方法。 （1）基本公式 目标利润=预计产品产销数量×（单位产品售价-单位产品变动成本）- 固定成本费用 利润=销售收入-变动成本-固定成本 =单价×销量-单位变动成本×销量-固定成本 =P ×Q-V ×Q-F =(P-V)×Q-F 2.比例预算法 比例预算法是利用利润指标与其他经济指标之间存在的内在比例关系，来确定目标利润的方法。 （1）基本公式 3. 上加法 它是企业根据自身发展、不断积累和提高股东分红水平等需要，匡算企业净利润，预算利润总额（及目标利润）的方法。 （1）基本公式 企业留存收益=盈余公积金+未分配利润 净利润=股利分配比率 本年新增留存收益 -1 或：=本年新增留存收益+股利分配额 目标利润=所得税税率 净利润 -1 （主要预算的编制） 1.销售预算 企业其他预算的编制都必须以销售预算为基础，因此，销售预算是编制全面预算的起点。 基本原则：收付实现制 关键公式：现金收入=当期现销收入+收回前期的赊销 2.生产预算 编制基础：销售预算
生产预算的编制的主要内容：确定预算期的产品生产量 基本公式：预计生产量＝预计销售量+预计期末结存量-预计期初结存量 3.材料采购预算 编制基础：生产预算 关键公式：某种材料耗用量=产品预计生产量×单位产品定额耗用量 某种材料采购量=某种材料耗用量+该种材料期末结存量-该种材料期初结存量 材料采购支出=当期现购支出+支付前期赊购 4.直接人工预算 反映的内容：直接人工预算是一种既反映预算期内人工工时消耗水平，又规划人工成本开支的业务预算。 注意的问题：由于工资一般都要全部支付现金，因此直接人工预算表中预计直接人工成本总额就是现金预算中的直接人工工资支付额。 关键公式：某种产品直接人工总工时=单位产品定额工时×该产品预计生产量 某种产品直接人工总成本=单位工时工资率×该种产品直接人工工时总数 5.制造费用预算 费用必须按成本习性划分为固定费用和变动费用。 需要注意的是，制造费用中的非付现费用，如折旧费在计算现金支出时应予以扣除。 关键公式：某项目变动制造费用分配率= 业务量预算总数 算总额 该项目变动制造费用预 6.单位生产成本预算 编制基础：生产预算、直接材料消耗及采购预算、直接人工预算和制造费用预算 关键公式： 单位产品预计生产成本=单位产品直接材料成本+单位产品直接人工成本+单位产品制造费用 期末结存产品成本=期初结存产品成本+本期产品生产成本-本期销售产品成本 9.现金预算 现金预算的编制依据：日常业务预算和专门决策预算 现金预算的内容： 期初现金余额、现金收入、现金支出、现金余缺与筹措五部分。 关系公式：现金余缺=期初现金余额+现金收入-现金支出 期末现金余额=现金余缺+现金筹措（现金不足时） 或=现金余缺-现金投放（现金多余时） 第三章 筹资管理 第三节 债务筹资 3.融资租赁租金的计算 租金的计算大多采用等额年金法。等额年金法下，通常要根据利率和租赁手续费率确定
房地产估价之市场比较法
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处
地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例
房地产项目的成本和利润测算模板完整版
房地产开发项目的成本和利润测算模板 .征地补偿费 (一). 土地出让金 1.计算方法：土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积 2.上交部门：市财政局 3.依据：(1)京政发[1993]34号文.(2)京政发[1994]43号文. 4.说明： 各区类地价取值详见附件城近郊区土地出让金的 60%返还区财政； 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用 市属各局，总公司所属企业和在市计划单列的企业集团，在已取得的划拨土地使用权 的土地上或低价征用的土地上进行开发，利用,经营，应补交土地出让金，其中的60%返还企 业，由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设. (5)在使用《基准地价表》时，由于地区分类是按照区县划分，不同区县的同类地区差别很大，而且周围环境至关重要，所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中，首先判断土地的区类，然后评定地价的级别，最后选定基准地价，使地价测算更为合理，规范. 同时考虑到说明⑵，(3)，(4)，在测算地价时加入"操作系数”概念，以准确 测算必须交纳的土地出让金比例. 附件:(1) 1-10类地区土地出让金标准价； (2) 土地出让金修正系数表 (二).征地及拆迁补偿费： 详见附资料一：土地征用及拆迁补偿费开支范围 说明：(1)测算时亦可依据《基准地价表》，计取"土地开发及其它费用”的数据. 二.前期工程费：(取值在40-120元/平米) 1.临时水，电,路,场地平整费 依据:1992年建安工程定额； 标准:按实际发生工程量计算
说明：施工现场千差万别，通常按建筑面积 5-15元/平米，或建安工程费的1%. 2.规划，测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委(79)建发设字第315号文，国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991) 第150,316,425 号文；国家物价 局,建设部［1992］价费字375号. 标准：(1)勘察费：概算价*0.30-0.80% (2)民用建筑设计费 民用建筑工程设计费率收费标准单位：% I工程I 工程概算投资（万元） I I ------- 1 ------ 1 ------ H ------ I 等级I 300 以下I 301-1000 I 1001-3000 I 3001 以上 | 备注:
房地产估价三大基本方法的比较和分析1
房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。 1.市场比较法 指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。 1)市场法的理论依据 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 2)市场法适用的对象和条件 市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。 市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。 市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等; 3)市场法的操作步骤 运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。 2.收益法 指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。 一）收益法应用于房地产的估价的基本原理 收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。 所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。这个金额就是收益性房地产的理论价格，用公式可以表示为：房地产的价格=纯收益/资本化率，它包含着三个假设前提： 1、收益每年不变 2、资本化率确定 3、收益为无限年期 二）收益法在房地产估价中的优点 收益法与成本法、市场法、剩余法、路线法等其它方法相比有以下主要优点： 1、理论依据充分 2、运用范围广泛 3、符合购买者的理念 三）、收益法在房地产估价中存在的问题
房地产评估方法
一、市场法 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 （一）理论依据 市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 （二）基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 （三）适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 （四）操作步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。 二、收益法 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。 （一）理论依据 收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理
房地产估价的基本方法
房地产估价理论与方法 第1讲:房地产和房地产估价(200４) 第一章房地产和房地产估价?第一节引言?一、房地产估价就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行估算和判定的活动。?房地产价格从某种意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移,是由市场决定，即是由市场参与者集体的价值判断所形成。因此，房地产估价是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程,将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来。?二、房地产估价受到政府和社会的高度重视表现在以下四个方面: ?第一、房地产估价成为国家法定制度。房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。 第二、房地产估价师实行了国家统一考试。从199５年起,取得房地产估价师资格的惟一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。?第三、房地产估价执业制订了国家统一标准。199９年2月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》,自1999年6月１日起施行，其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序:、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。?第四、房地产估价行业成立了全国自律性组织。1９９4年８月成立了中国房地产估价师学会(简称为ＣIREA)。 例题:从某种意义上讲,房地产价格是： A、个别人的价值判断 B、估价人员的主观定价 C、由市场力量决定? D、市场参与者集体竟拍的结果 E、由交易双方委托经纪人确定?答案:Ｃ、Ｄ?第二节房地产的概念?一、房地产的整体概念 (一)房地产的定义?房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中: ?土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。
房地产评估市场比较法模板
市场比较法 Ⅰ、基本原理 市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。其计算公式为： 交易情况市场状况房地产状况 修正修正修正 比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( ) Ⅱ、测算过程 在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。具体评估过程如下： 1、估价案例的选取 选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。 2、比较修正 （1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。 （2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期
房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。 （3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。 （4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。 3、计算比准价格 将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。 表1 可比实例资料 （选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）
资源量估算
资源量估算 按照DZ/T0205-2002《岩金矿地质勘查规范》与DZ/T0214-2002《铜、铅、锌、银、镍、钼矿地质勘查规范》和2002年中国地质调查局颁发的《固体矿产推断的内蕴经济资源量和经工程验证的预测资源量估算技术要求》，本次工作对主要由钻探工程控制的下营子区Ⅲ－1、Ⅲ－2、Ⅲ－8银多金属矿体与Ⅳ－4、Ⅳ－7、Ⅳ－8、Ⅳ－9、Ⅳ－10、Ⅳ－12、Ⅳ－18、Ⅳ－19、Ⅳ－21、Ⅳ－25、Ⅳ－26、Ⅳ－32、Ⅳ－34、Ⅳ－41号钼矿体进行了资源量估算，对由坑道工程控制吕家区Ⅲ－1号金矿体进行了资源量估算，其它矿体未进行资源量估算。 第一节资源量估算的工业指标 一、金矿工业指标 根据DZ/T0205-2002《岩金矿地质勘查规范》推荐的岩金矿参考工业指标，结合邻区东韩家金矿的生产情况，确定本次资源量估算的金矿工业指标为： 边界品位（质量分数）：1×10-6 最低工业品位（质量分数）：3×10-6 矿床最低工业品位（质量分数）：5×10-6 最小可采厚度：0.8m 夹石剔除厚度：2m 根据《岩金矿地质勘查规范》中岩金矿伴生组份评价参考指标，确定本次资源量估算的伴生矿工业指标为： Ag＞2×10-6、Cu>0.1×10-2。 二、银矿工业指标 根据DZ/T0214-2002《铜、铅、锌、银、镍、钼矿地质勘查规范》附录G.2.5银矿床一般工业指标要求，确定本次资源量估算的银矿工业指标为： 边界品位（质量分数）：40×10-6 最低工业品位（质量分数）：80×10-6 矿床平均品位（质量分数）：＞150×10-6 最低可采厚度：0.8m
夹石剔除厚度：2m 银矿床伴生有用组分评价参考指标 (质量分数) Pb0.2×10-2、Zn0.4×10-2、Cu0.1×10-2， Pb、Zn、Cu为伴生元素参与储量计算。 三、钼矿工业指标 根据DZ/T0214-2002《铜、铅、锌、银、镍、钼矿地质勘查规范》附录G.2.4钼矿床一般工业指标要求，确定本次资源量估算的钼矿工业指标为： 边界品位（质量分数）：0.03×10-2 最低工业品位（质量分数）：0.06×10-2 最小可采厚度：1m 夹石剔除厚度：4m 工业米百分值：0.06% 钼矿床伴生有用组分评价参考指标 (质量分数)Cu0.1×10-2，Cu为伴生元素参与储量计算。 第二节资源量估算方法的选择及依据 随着地质科学理论的迅速发展和现代计算机技术的广泛应用，新的矿产资源储量估算方法日益增多，国外克里格法和国内SD（标准偏差）法已经开始在我国地质勘查行业全面推广施行，传统的几何法正在逐步被地质统计方法所取替。然而，由于受传统资源储量估算方法的约束，以及对新的资源储量估算方法掌握程度有限，为准确和把握起见，本次资源量估算仍采用传统的几何法。 一、方法选择及依据 （一）下营子区 1．方法选择：选择垂直纵投影地质块段法。将本次控制的矿体投影到纵剖面上，根据矿石不同工业类型、品级、储量级别等地质特征，将一个矿体划分为若干个不同厚度的理想板块体，即块段，然后在每个块段中用算术平均法（品位用加权平均法）的原则求出每个块段的储量。各部分储量的总和，即为整个矿体的储量。进行资源量估算。 2．选择依据：①根据不同阶段普查工作初步查明的矿体形态、规模、范围、勘探线间距及方位不一致，矿体在不同标高水平切面图上是以北山爆破角砾岩筒为中心呈环状分布，以及矿体在走向和倾斜方向上的工程控制网度不足的特点，勘探线以北山爆破角砾岩筒为中心呈放射状布
房地产评估之比较法习题
市场法及其运用 一、单选题 1.市场法的理论依据是（）。 A.规模经济原理 B.均衡原理 C.替代原理 D.预期原理 【答案】C 【解析】知识点：市场法的理论依据，市场法的理论依据是房地产价格 形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。 参见教材P173。 2.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。 A.同处于一个领域 B.同处在同一供求范围内的类似地区 C.同处于一个相对稳定的环境 D.同处于公平竞争的地区 【答案】B 【解析】房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才 可以作为可比实例。参见教材P180。 3.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。 A.0.5～2.0 B.1.5～2.0 C.0.5～1.5 D.1.0～1.5 【答案】A 【解析】知识点：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。参见教 材P181～P182最上面。 4.关于市场法的说法，错误的是（）。 A.测算结果容易被人们理解、认可、接受 B.测算结果有时并不一定是合理、真实的 C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握 D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化 【答案】D 【解析】D的说法过于主观，不是每个都是可以量化的，有些是靠估价 师的经验。参见教材P173. 5.估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平
房地产评估之比较法
比较法及其运用 要求 1.熟悉比较法的含义； 2.了解比较法的理论依据； 3.掌握比较法适用的估价对象和条件； 4.熟悉比较法估价的操作步骤； 5.了解搜集大量交易实例的必要性； 6.熟悉搜集交易实例的途径； 7.掌握搜集交易实例的要求； 8.了解建立交易实例库； 9.了解选取可比实例的必要性； 10.掌握选取可比实例的要求； 11.熟悉建立比较基准； 12.熟悉交易情况修正的含义； 13.熟悉造成成交价格偏离正常比较价格的因素； 14.掌握交易情况修正的方法； 15.熟悉市场状况调整的含义； 16.掌握市场状况调整的方法； 17.熟悉房地产状况调整的含义； 18.掌握房地产状况调整的内容； 19.掌握房地产状况调整的思路； 20.掌握房地产状况调整的方法； 21.熟悉求取单个可比实例比准价格的方法； 22.了解求取最终比准价格的方法。 内容讲解 第一节比较法概述 一、比较法的含义 简要地说，比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。具体的说，它是选取数宗真实成交且符合一定条件的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，根据之间的差异对成交价格进行适当处理后得到估价对象价值或价格的方法。与估价对象相似的房地产，也称为估价对象的类似房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。真实成交且符合一定条件的类似房地产，简称可比实例，是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产。 比较法的本质是以房地产的市场价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值或价格。由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件： 第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。 第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。
房地产项目的成本和利润测算模板完整版
房地产开发项目的成本和利润测算模板 一.征地补偿费 (一) .土地出让金 1. 计算方法：土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积 2?上交部门：市财政局 3. 依据：⑴京政发[1993]34号文?(2)京政发[1994]43号文? 4. 说明： (1) 各区类地价取值详见附件； (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政； (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用； (4) 市属各局，总公司所属企业和在市计划单列的企业集团，在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发，利用,经营，应补交土地出让金，其中的60%返还企业，由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设 (5) 在使用《基准地价表》时，由于地区分类是按照区县划分，不同区县的同类地区差别 很大，而且周围环境至关重要，所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中，首先判断土地的区类，然后评定地价的级别，最后选定基准地价，使地价测算更为合理，规范. 同时考虑到说明(2)，(3)，(4)，在测算地价时加入"操作系数”概念，以准确 测算必须交纳的土地出让金比例. 附件:(1) 1-10 类地区土地出让金标准价； (2) 土地出让金修正系数表 (二) .征地及拆迁补偿费： 详见附资料一：土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明：(1)测算时亦可依据《基准地价表》，计取"土地开发及其它费用”的数据. 二.前期工程费：(取值在40-120元/平米) 1. 临时水，电,路，场地平整费
依据：1992年建安工程定额； 标准:按实际发生工程量计算； 说明：施工现场千差万别，通常按建筑面积5-15元/平米，或建安工程费的1%. 2. 规划，测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委（79）建发设字第315号文,国家计委计字（1984）596号文,建设部（1991）第150,316,425 号文；国家物价 局,建设部［1992］价费字375号. 标准:（1）勘察费：概算价*0.30-0.80% （2）民用建筑设计费 民用建筑工程设计费率收费标准单位:% I I I I工程丨工程概算投资（万元） I I ------------- 1------------- 1------------- H------------- I 等级 | 300 以下 | 301-1000 | 1001-3000 | 3001 以上I 1特1级 J | 2.2 1 -------------- 1 | 2.1 ----------------- | 2.0 | II 1.9 1 1 一级1 1 1 | 2.0 1 1 | 1.9 1 | 1.8 | II 1.7 1 1 二1 1 级 1 1 | 1.8 1 1 | 1.7 1 | 1.6 | II 1.5 r 1三1 1 级 1 1 | 1.6 1 1 | 1.5 1 | 1.4 | II 1.3 r 1四1 1 级 1 1 | 1.4 1 1 | 1.3 1 II | 1.2 | II r 1五1 1 级 1 1 | 1.2 1 1 | 1.1 1 | | 1 1
房地产估价案例及分析
二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价 (11) 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12) 三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17)
十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下载 (24) 案例分析解题思路 1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。 2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。 3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。 4、改错：考估价方法在应用中的难点。 一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。 1、什么是技术路线？路线的三个方面 ①价格内涵，由目的确定②估价思路，由原则原理确定③估价方法，由估价对象房地产的类 型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。
丰城区块煤层气地质特征及资源量估算
地质研究 丰城区块煤层气地质特征及资源量估算 周尚忠 张文忠 (中石油中联煤层气有限责任公司) 周尚忠,张文忠.丰城区块煤层气地质特征及资源量估算.录井工程,2011,22(2):62-64 摘 要 从丰城区块煤层气已探明资料入手,介绍了该区块钻探、开发井排采试气现状,同时从主力煤层赋存情况、煤层水文地质、煤层含气性、煤层渗透性和煤的等温吸附性5个方面分析了该区块煤系地层及煤层气地质特征。该区块主力煤层为二叠系上统龙潭组的B 4煤层,该煤层厚度较大(平均厚度1.73m),含气量高(平均15.00m 3/t),依据相关行业标准规定的煤层气体积计算方法,结合已钻井资料,估算煤层气资源量约为5.45 1010m 3,预示丰城区块有较好的煤层气开发前景。 关键词 丰城区块 煤层气 含气量 地质特征 水文地质 估算 周尚忠 高级工程师,1962年生,现在中石油中联煤层气有限责任公司从事煤层气勘探开发研究工作。通信地址:100011北京市东城区安外大街甲88号。电话:(010)64240708。E -m ail:z housz8816@vip.s https://www.360docs.net/doc/d26918789.html, 0 引 言 煤层气是煤在煤化作用[1](泥炭或腐泥转变为煤的地球物理化学作用,包括煤成岩作用和煤变质作用)过程中生成的气体,主要以吸附状态赋存于煤层内[2] ,成分以CH 4为主。煤层气是优质的能源和基础化工原料,具有热值高、污染少、安全性高的特点,是石油和天然气等常规地质能源的重要补充。煤层气的开发利用,对于缓解我国油气供应的紧张局面和减少温室气体排放量具有重要意义。 丰城区块位于江西省丰城市、樟树市以及新余市范围内。近年来,有关部门对该区块煤层气储集层进行了大量的勘探开发工作,钻探过程中气测录井见到了很好的煤层气显示,试排气效果也比较理想,显示出该区块煤层气开发前景较好,因此有必要对该区块地质特征和储量情况进行深入研究,为进一步开发该区块煤层气提供可靠的依据。 1 勘探开发现状 1994年1月第一口煤层气试验井QSH 1井开钻,至3月完井,完井井深1038m ,B 4煤层埋深为963.00~966.45m,煤层厚度3.45m,煤层含气量为18.33m 3/t,气测录井储集层的甲烷体积分数最高为96.17%。进行排采试气207d,最长一次连续试气112d,试气最高产量为7122m 3/d,稳定产气 量为140~160m 3/d 。 1996年11月第二口试验井GSH 2井开钻,完井井深863m,B 4煤层埋深为803.58~806.38m,其中含气层3层。B 4煤层含气量为17.46m 3/t,渗透率为3.34m D,地层压力为8.48M Pa,压力系数为1.056,气测录井储集层的甲烷体积分数平均为95.4%~97.0%。排采试气306d,前期正常产气量为600~1100m 3 /d,峰值产气量为1460m 3 /d,后期稳定的产气量为500~700m 3/d [3]。 自1999年至今,已钻井19口,对其中的13口井进行了排采作业,其中00X 井最高产气量达到了1700m 3/d 。一系列钻探和排采试气工作的进行,为该区块地质特征研究和煤层气资源量估算提供了基础资料。 2 地质特征 2.1 构造概况 丰城区块所在区域的构造位置处于扬子地台东南缘与华南褶皱系东北隅之间部分地域,属于萍乐坳陷带之中段。萍乐坳陷带呈反 S 形展布,为一复式向斜构造,以向斜相对宽长、背斜相对窄短的隔挡式构造为特点,总体构造较复杂。按照中华人民共和国地质矿产行业标准DZ/T0216-2010 煤层气资源/储量规范 ,其构造类别为 类,龙潭组煤系地层以隔挡式褶曲为主,在丰城区块内自东向西构 62 录井工程 2011年6月