武汉华润置地橡树湾户型解析

华润置地橡树湾176平精装修软装项目解析

【项目名称】武汉华润置地橡树湾

【解析设计】新明装饰—厚天设计

【户型结构】四居室

【户型面积】176平

华润置地橡树湾园林景观赏析

华润置地橡树湾园林景观赏析橡树湾，华润置地学府系列经典品牌线，被誉为中国学院住宅的典范。位于武汉武昌江畔，建筑风格简味大方又耐人寻味，具有“学院派”建筑的典型特征。当然一个好的建筑群体离不开一套好的园林景观设计。园林景观和建筑是相辅相成的，所以橡树湾也有其别具一格的园林景观。其最主要的特征——地形塑造。地形塑造又称园林用地的竖向设计。据观察，橡树湾的这个地形并非经后期堆方所形成，应该是利用此处地段原有的地形进行适当的填挖方而形成。从其设计角度来讲，此处地形塑造及具高低错落感，起伏尤于波涛。整体看来就好像一个高尔夫球场建在建筑与建筑之间。这种地形的设计使建筑更好的融入园林景观，是建筑与土地形成一个自然的整体。从其功能来讲，可归纳为亮点，一是有利于排水。积水不利于植物生产，而这种地形的设计既从美观上又从功能上解决了积水问题。从天而降的雨水经过地势高处的植物充分吸收，其多余水分则顺着地势流向低处。然后再经过不同地势植物的吸收利用，最后流入地势最低处的排水井，可谓是一举两得，既解决了积水问题又滋润了植物。其二是使植物更有层次感，在一块平地上要想使栽植的植物具有层次感，则必须种植不同高度的植物，而此处地形塑造是植物层次分明即使是同一高度植物也能表现出层次感，花开季节，花色

层层递进。给排水工程也是园林景观设计中不可缺少的部分，据观察明沟置于地势地处于园路交接处，这种设计既能解决绿地积水又能解决路面积水。橡树湾的排水系统设计之处有两点，一是具有一套天然的排水系统——利用地形排水，这种排水系统能充分利用水资源且耗费低。其二则是铺设鹅卵石于明沟盖板上，这种设计相当人性化，是排水沟不仅仅只是起排水作用，而为其增加了观赏和实用价值。园路两旁铺满鹅卵石亦能形成一道独特的风景。其实用价值体现为两点，一是能过滤雨水，阻拦大的垃圾，使排水沟不易堵塞，有效的减少了排水系统清理的工程量。二是健身作用，有许多小区里面都设计有鹅卵石路面，以供居民健身，而此处亦是如此，散步的时候可以脱下鞋子上去走走，天然的足底按摩，疏通经脉。这样既节省了园路空间又能发挥其健身作用。我们所到之处只见一处喷泉系统，中间一亲水走道，两旁为水池，水池中间设有喷泉，最边的挡土墙设为叠水，叠水与叠水之间植以鸢尾。花、水、石充分结合，花生于石中，石出于水面，而人在石上走，两旁以喷泉叠水相衬，是人处于一种水帘盛景。水池、喷泉、叠水三者形成一个循环系统，将池中的水抽于石上，水自石上流入池中形成叠水，而池中水经池内彩灯喷泉向上喷出，原本不与外界相连的静水此时变得活力四射。走道与水面相平，使人能更好的亲近于水。

华润项目概况

华润置地福州橡树湾总占地面积540.18亩，计容建面60.31万平米，其中商业1.96万平米，旁边拟规划一个中学和一个小学。福州橡树湾位于福州市区乌龙江滨，背靠飞凤山，与旗山国家森林公园隔江相望，流花溪点缀其间，临江一线观景面达1500米；项目兼具仓山区人文气质，与大学城邻江而对。项目周边交通非常发达，通过浦上大道和福湾路连接市中心；通过浦上大桥和湾边特大桥贯通市区和郊区八县；紧靠项目的城市三环也即将通车。项目周边未来的良好生活氛围已初具雏形——项目北望金山公园，北面已有两个高品质楼盘在建，东面为福湾新城。目前，项目正处于前期市场定位和规划阶段，我们力图实现的是为客户构筑高品质的江滨景观人文社区，引领福州新“江域”生活。

橡树智慧+家居收纳系统

每平米10600元起华润橡树湾 88-129平米精装26日开盘 https://www.360docs.net/doc/da7762158.html, 2011年11月24日11:41 新浪房产华润橡树湾 (论坛相册户型样板间点评地图搜索)精装橡树公寓11月26日开盘，起价10600元/平米，户型面积为88㎡-129㎡两房到三房，楼栋为52号楼。效果图华润橡树湾位于仓山区花溪南路33号，背靠飞凤山，面朝乌龙江，沿江观景线长达1500米左右，更有城市级公园流花溪穿行其间。总占地540.18亩，总建筑面积约90万平米，由国内顶级设计公司天华建筑(上海)和香港雅博奥顿国际设计有限公司担纲规划设计，由具有国家一级资质的华润建筑施工建设，共同打造一个具有英伦风情的人文小镇。华润橡树湾详细信息项目首页

详细信息价格分析小区图片配套地图点评业主论坛二手房租房城区仓山地址福建省福州市仓山区花溪南路33号售楼地址仓山区花溪南路33号华润橡树湾营销中心售楼处电话400-606-6969 0591-96313 均价12000元/平方米开发商华润置地（福州）有限公司户型面积橡树公寓89-282平米2-5房建筑类型多层,高层物业类别联庭HOUSE，公寓建筑面积900000平方米占地面积360121平方米开盘时间公寓2期：2011年6月18日入住时间联庭House：2011-12-19 ；公寓一期：2012-12-28；公寓二期：2013-12-28 方位二环至三环间

住宅户型要求和常见问题

户型分析的概念在目标市场能承受的的经济指标的前提下，对房地产住宅项目的户型设计中使用功能、平面尺度和空间环境进行科学性、合理性和实用性综合分析。当前的户型分类： 1、经济型，又称紧凑型，普通标准； 2、小康型，又称中品型，中挡标准； 3、舒适型，又称高品型，高挡标准； 4、豪华型，又称消费型，超级标准。户型全面分析：

（一）使用功能 1、主要功能: 私密区（静区）-主卧、卧室、书房、起居厅、专用阳台和花园、特殊用房等公共区（动区）-客厅、攴厅、娱乐健身用房、共用景观阳台和花园等 2、辅助功能：专用区（人流量疏区）-主卫、主卧专用储藏室、车库、工人房等共用区（人流量密区）-公卫、厨房、共用储藏区、洗衣区等（二）平面尺度 1、面宽-主要临空面房间的宽度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸） 2、进深-与面宽垂直方向的深度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸） 3、面积-一般情况下等于面宽×进深 1）单室面积-单一功能有独立周边界限的空间平面面积（例：卧室、书房） 2）组合面积-多个单一功能有独立周边界限的空间平面面积之和（例：主卧+主卫+专用储藏室） 3）交叉组合面积-两个或多个独立功能有共用周边界限的空间平面面积（例：客厅、攴厅、通道、玄关） 4）交通面积-仅作交通联系的有独立或共用周边界限的空间平面面积（例：通道、玄关）（三）空间环境 1、层高 2、间距 3、采光 4、日照 5、通风 6、观景 7、空气 8、噪声（四）总图 1、规模（用地、容积率、总、总套数、车位等） 2、物业分类 3、单体幢号布置和朝向 4、自然环境 5、景观与绿化 6、市政交通

华润橡树湾三期工程防渗漏工作方案

华润橡树湾三期工程防渗漏工作方案一、编制目的对华润橡树湾三期工程质量形成过程进行有效控制，确保其始终按照规定的程序在受控状态下运行，从而保证工程质量符合公司高品质质量标准要求，特制定此工作二、适用范围本工作方案适用于华润橡树湾三期工程巡视及工序隐蔽、分部分项验收工作，竣工验收工作。三、工程各部位的防渗漏节点做法 1.地下室地下室的防水应始终坚持“混凝土自防水为主，防水层为辅”、“防水设计为主，疏水排水为辅，防排相结合”、“重点关注细部节点的防水深化设计，加强细部节点防水施工过程控制”的原则，在设计方面及施工方面有以下内容需重点关注控制。 1.1 底板底板设计及深化设计控制要点 ①地下室底板应注意后浇带预留的位置及间距，避免在受力薄弱位置或难以二次浇捣位置设置后浇带，避免后浇带设置过密。 ②电梯基坑宜在坑底反口位置设置钢板止水带，电梯基坑的抽排系统一定是要考虑的：一方面底板渗漏水会进入基坑内，另一方面一旦出现紧急情况如地下层水管爆裂、暴雨漫入地下室等情况，水都会流至标高最低点—电梯基坑内

②地下室底板四周应设计排水沟、集水井及自动抽排系统。面积较大的地下室应每隔一定距离（25~30m ）设置一条排水沟。 ③加强底板混凝土自防水设计，在结构防水与材料防水的基础上，再采取排出底板渗漏水的组合措施，有效提高地下工程防水质量。 ④后浇带钢筋必须加密，后浇带砼必须提高一级并掺加膨胀剂底板施工控制要点 ①底板后浇带处止水钢板的安装、后浇带的清理、后浇带施工缝处新旧砼结合处的处理及后浇砼的配比、振捣施工等须严格把关。 ②制定预防冷缝的出现的施工措施。 ③制定避免出现水下浇筑砼的情况出现的措施如避开雷雨天气浇筑砼、及时抽排地下水等措施。 ④制定预防底板结构裂缝的措施。大体积底板砼浇筑可采用水化热低的水泥、高温天气下浇砼采取降低入模温度、覆盖保温措施、埋设循环水管、埋设测温管等措施。 ⑤底板伸缩缝或沉降缝处宜考虑排水措施。 ⑥底板后浇带在浇捣砼时必须将垃圾清理干净，并对钢筋采取除锈措施，然后才能浇捣砼。 2 侧墙侧墙设计及深化设计控制要点 ①底板浇捣砼时必须将侧墙反口砼同时浇捣完成，反口砼高度宜为300mm ；侧墙预埋止水钢板位置及标高必须准确，止水钢板焊接处焊缝必须连续饱满。 ②侧墙伸缩缝或沉降缝处下部底板上宜考虑排水措施。

房地产产品系列化、标准化的揭秘与启示

我们先来看两个案例—— 万科在北京房山有两个楼盘，一个是“中粮万科长阳半岛”，一个是“京投万科新里程”。长阳半岛是中粮地产和万科合作开发的百万平米大盘，项目从2010年7月面市以来，销售额超过50亿。“新里程”项目距长阳半岛很近，是一个有1000余套房的小项目。如果你对照新里程项目的户型，你会发现几乎所有户型都能在毗邻的长阳半岛中找到同样的户型。也就是说，新里程的户型几乎就是从长阳半岛项目“搬”过来的。同属“华南五虎”的恒大，2011年实现合约销售额亿元，同比增长%；实现营业收入亿元，同比增长%；净利润亿元，同比增长%。更值得关注的是，2008-2011四年间，恒大的销售额平均增长率高达%。但是，假如你到长春、沈阳、石家庄等城市的“恒大·绿洲”看看，并认真对比一下各个项目的楼书，你会发现这些在全国都叫做“绿洲”的项目，无论是会所、售楼处，还是户型、外立面，几乎都是一模一样的。或许不同城市的“绿洲”业主不知道，但许多业内人员可能知道，各个“绿洲”就是一套标准图建出来的。其实，不只是万科和恒大。据2011年底中国房地产业协会和兰德咨询联合发布的《房地产开发企业产品线研究绿皮书》报告显示，目前房地产业界的几乎所有一线房地产开发企业都已经形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市的不同项目上进行着标准化连锁、复制开发。例如： ■万科的城市花园系列，四季花城系列，金色系列、TOP系列； ■恒大的华府系列、绿洲系列、金碧天下系列； ■保利的花园系列、林语系列、山庄系列； ■绿城的玫瑰系列、丹桂系列、百合系列、御园系列； ■万达的广场系列、华府系列； ■龙湖的滟澜山系列、天街系列、大城小院系列，等等。而且，不仅是一线房企，就连第二、第三梯队的大中型房地产企业，以及相对低调的央企地产企业，近年来也逐渐形成了自己的产品系列，也开始了标准化产品线的连锁、复制开发。例如，金地的“格林”系列（格林小镇、格林春天、格林春晓等），世茂的滨江豪宅系列（在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅），阳光100的新城系列，世纪金源的“世纪城”系列等。地产央企中，如华侨城的“华侨城”系列，中粮的“大悦城”

小户型住宅市场分析报

小户型住宅市场分析报告随着丽阳天下、缔馨苑、翠馨居、皇庭彩园、小小家等一大批特色小面积住宅的推出，小户型又成为2002年深圳住宅市场的热点。小户型作为普通住宅市场的一种补充，并且是客户的过渡性产品，为什么会成为开发商追逐的焦点？它具有什么样的市场特征，现状如何？针对年轻客户的小户型会否受市场的欢迎？小户型市场有什么样风险？本文将对此做出分析。小户型的界定小户型是行业内的一种通俗说法，主要相对中大户型而言。一般有两种界定方式，一种是以户型的房厅来计算，将单身公寓、一房一厅、两房均叫做小户型；另一种是从面积上来区分，一般讲面积在70平方M以下的住宅叫做小户型。此外，还有一种在同等房厅数下，面积较小也被称作小户型，例如75—90平方M的三房被称为小三房。目前的界定一般都包含了以上三种定义的方法。而本文中的小户型物业主要是指主力户型为1—2房，2房户均面积约在70平方M以下的住宅工程，在统计分析中单身公寓归纳为一房。深圳小户型市场发展简况一、小户型市场发展回顾自1994年以来深圳的小户型市场不断有新的工程推出，1997年、1998年随着豪宅市场的衰败，深圳小户型住宅市场开始崛起。当时比较有代表性的楼盘有皇城广场、大鹏花园、先科花园等。均是以30—60平方M/户为主力户型，并且受到了市场欢迎。到2002年又有扩大之势，有趣的是2002深圳小户型物业的热潮也是随着豪宅供应的结构性失衡而兴起。小户型早期的时候主要集中在口岸区域居多，销售也是以外销客户为主，随着市场的不断发展，目前在全市各个区域都有小户型住宅的供应，小户型的客户也越来越广泛。

若以面积在70平方M以下的户型为小户型，上图显示了从1999年到2002年各行政区小户型占小户型总量比例的走势。可以看出罗湖区的小户型比例呈下坡走势，福田自1999年达到高峰理性回归后，又开始呈缓慢上升趋势；而南山区则随着中心区的西移、滨海大道开通、西部通道的规划等种种利好消息呈快速上升的趋势，也反映了南山区的较低的均价对中低收入的消费者有较大的吸引力，从而导致了小户型比例的上升。若以面积在70平方M以下的户型为小户型，上图显示了从1998年到2002年各行政区小户型户均面积的走势。除南山的户均面积在1999年有较大的变动外，其他区域的户均基本都在55平方M附近上下波动，并且都在44-60平方M的范围之内。二、小户型市场主要特征通过对世联地产基础数据库中的1999-2002年的近60个小户型工程的分析，发现小户型住宅具有以下几个明显的特征：多数集中在罗湖、福田、南山的生活旺区从2000-2002年所推售的小户型工程来看，53.8％集中在福田，罗湖占了23.1％、南山紧随其后占15.4％，关外及盐田所占的比例较小，不到1成。从各自的区域分布来看，福田大多数集中在中心区及周边、皇岗口岸、八卦岭等区域，罗湖主要集中在老城区，南山主要是以南头老城区为主，这些区域都有着生活配套成熟、交通方便的显著特征。工程规模较小，容积率很高从工程的规模来看，在2000—2002年的工程中，总建筑面积在3万平方M以下的工程占了47.5％，3—5万平方M的占了30％，5万平方M 以上的占了22.5％，并且其中均没有10万平方M以上的工程。同时这些小户型工程的容积率都比较高，从分布情况来看，容积率在6以下的工程约占36.7％，在7-10的工程约占40％，容积率在10以上的工程占了23.3％，其中都会100和珍宝公寓两个工程的容积率在20以上。

成都规模楼盘名录大全

成都规模楼盘名录大全 A超级大盘(建筑面积不低于100万平米,非别墅类，51个,规划总建筑面积约8839万平米）中信蜀都：中信深圳一级开发，7343亩，净面积接近3000亩，规划建面710万平米，物业形态丰富津都国际水城：新津水城开发有限公司,位于新津新城，用地面积8700亩，规划总建筑面积450万平米金碧天下：恒大地产，黄龙溪与彭山交界处，12000亩，其中双流境内7000余亩,规划建面420万平米青城湖国际运动新市镇:深圳顺达投资,位于都江堰柳街镇,规划建筑面积310万平米东山国际新城：华信大足房产（中铁二局），位于龙泉成龙大道东端，4196亩，建筑面积300万平米龙潭裕都总部城：龙潭裕都实业开发，总投资75亿元，用地面积2700余亩，规划建面超过300万平米河畔新世界：香港新世界地产开发，位于华阳天府大道尽头府河边，占地面积1650亩，建面300万平米二十四城:华润地产，东二环，总用地面积1082亩,净用地面积840亩，建筑面积（含地下）263万平米珠江新城国际：珠江地产，温江花博会地块，1093亩，总建筑面积超过250万平米，超过170万平米的商业面积为中西部之最南城都汇：香港和记黄埔，南三环与站华路交汇处外侧，1980亩，规划建筑面积约250万平米（（10，标记））世纪城商住综合项目：成都会展旅游集团开发，1504亩，南部新城，总建筑面积约225万平米华侨城：深圳华侨城地产，羊西线三环外，总面积3055亩，总建筑面积约210万平米。（其中欢乐谷1200亩，商业用地355亩，商业建筑面积分两处，共50万平米，一期住宅纯水岸用地600亩，规划建筑面积62.5万平米，二期900亩建筑面积90万平米左右）

华润橡树湾三期工程巡视及验收工作方案

华润橡树湾三期工程巡检及验收工作方案一、编制目的对华润橡树湾三期工程质量形成过程进行有效控制，确保其始终按照规定的程序在受控状态下运行，从而保证工程质量符合公司高品质质量标准要求，特制定此工作方案。二、适用范围本工作方案适用于华润橡树湾三期工程巡视及工序隐蔽、分部分项验收工作，竣工验收工作。三、关于工程巡检的规定 1.施工单位各级管理人员应该每天巡视施工现场，紧密跟踪每一道工序及工艺的施工情况并做好记录，随时复核一线施工人员的施工工艺是否符合图纸及施工规范的要求，对发现的质量问题及质量隐患要及时有效的采取措施予以改正。对钢筋绑扎、模板拉结，模板垂直度、混泥土浇捣等工艺过程要全过程跟踪落实到位。 2.在施工过程，监理工程师应跟踪监控承包商的工序作业过程，一般工序采用巡视、平行检验方式，重要部位、关键工序（基础、结构、防水、精装等）采取见证、旁站方式，发现承包商的错误做法、不当操作或缺陷，及时通过发出监理通知单或监理工作联系单的形式责令承包商纠正。 3、项目部各专业工程师应每天巡视工地现场的施工情况，对发现的质量隐患及质量问题及时督促监理单位及施工单位落实整改；并应每周组织一次现场质量巡查，项目部、监理单位全体人员参加，对巡查中出现的技术问题和质量问题进行指导、协调、

处理，并认真记录在《每周质量巡查记录表》中发给各相关承包商，要求限期整改完成。当出现严重不合格时，应要求施工单位编制专项整改方案报监理单位、项目部审核，经审核同意后再进行现场整改。四、关于各过程验收的规定 4.1、隐蔽及分项工程验收 4.1.1验收前提条件： 4.1.1.1承建单位已经按设计要求和合同约定完成需验收的隐蔽及分项工程。 4.1.1.2隐蔽及分项工程质量验评资料完备： A. 质量保证资料齐全、真实，并与工程进展同步； B. 有关原材料、半成品试验和评定合格； C. 分项工程已经过质量自检并验收合格； D. 分项工程自评资料齐全、评定结果符合要求。 4.1.2 隐蔽及分项验收的规定 4.1.2.1、监理工程师负责进行隐蔽验收，各专业检查确认后方可同意隐蔽；安装各专业预留预埋必须进行全面检查；甲方项目工程部专业工程师应参与。 4.1.2.2、监理单位对存在的质量问题及质量通病应在每周监理例会上着重提出，并处理现场发生的工程事故或工程质量问题。监理单位判断必要时，可临时召开。 4.1.2.3、监理单位对质量专题会议结论进行进一步的分析，并形成月度或质量监理月报报告并报送项目部；当结论不符合要求时，则需进一步整改，并由监理单位负责检查整改结果，直到最后符合要求。 4.1.2.4、重要工序隐蔽工程验收：施工单位自检合格后，通知监理单位和项目工程部进行验收，监理单位和项目部专业工程师验收通过后，在隐蔽工程验收单上签字，才

华润橡树湾三期工程质量全员参与工作方案

华润橡树湾三期工程质量全员参与工作方案一、工程质量全员参与的实施目的和意义： 1. 实施目的：全员参与是做好质量工作的基本理念，质量管理需要各参建单位各级管理者、各类专业技术人员、管理人员和现场操作人员都投入到质量管理活动中来，只有全体参建人员共同努力，华润橡树湾三期的质量管理才能取得成功；在质量管理体系中，人是最活跃，最重要的因素，为了提高华润橡树湾三期工程施工质量必须开展全员参与活动。 2. 实施意义： 2.1 全体工程参建人员质量意识的提高是保证质量管理体系有效运转的重要前提； 2.2 全体工程参建人员技术水平的提高是各种管理程序和作业要求得以实现的重要条件； 2.3 全员参与是建设单位工程管理意图得以实现的重要条件；是实现质量意图从根部（建设单位）顺利传递到末梢（现场施工人员）的必要条件； 2.4 全员参与有利于加强团队凝聚力及加强团队成员之间的配合，为整个建设团队创造出团结、和谐的气氛。二、工程质量全员参与的定义：华润橡树湾三期的所有参建人员，包括建设单位，监理单位，施工单位（总包、分包），重要班组的班组长等共同参与华润橡树湾三期的工程质量建设活动，共同为做好华润橡树湾三期的工程质量出力。三、工程质量全员参与的具体做法： 1. 建设单位公司内部：

1.1 项目部与设计部开展互动 1.1.1定时或不定时的就工程施工节点做法及疑难做法展开讨论：在施工活动开始前或施工进行的过程中，项目部应联合设计部及时就影响工程质量的施工疑难做法展开讨论，并制定出合理解决方案； 1.1.2 对施工图纸开展联合审查：在正式出施工蓝图前，项目部必须与设计部进行图纸联合审查，提出并解决图纸存在的问题，为出蓝图后工程施工顺利开展扫清障碍。 1.1.3 工程竣工联合验收：工程项目竣工验收前必须由项目部联合设计部（设计院）进行竣工前预验收，预验收合格后方可进行正式验收。对预验收提出的质量问题必须予以整改到位项目部方才提交正式竣工验收。 1.2 项目部与房管中心及物业公司开展一户一验活动 1.2.1一户一验活动需有针对性的实施方案，并结合二期的已发生的施工质量问题开展一户一验工作； 1.2.2 一户一验工作由专人分工序开展工作； 1.2.3 一户一验所检查出的问题必须汇总成文字资料，并提交施工单位整改将质量问题整改到位。 1.3 项目部与客户服务部开展提高质量工作客户满意度的活动 1.3.1项目部与客户服务部共同制定提高华润橡树湾三期质量满意度的工作方案； 1.3.2分析质量方面的客户关注焦点，并针对客户关注焦点采取切实措施予以改进； 1.3.3 建立客户对三期质量工作意见的收集系统，并对收集到的信息给予及时整改、反馈，提高客户满意度； 1.3.4 项目部与客服部共同开展彼岸行动，邀请业主到三期现场实地考察三期工程质量情况。 2. 建设单位及设计单位、监理单位、施工单位间做法 2.1 开展建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的施工图会审活动

户型分析大全

目录一、关于户型二、户型概念合集三、住宅空间九说四、住宅户型九说五、户型中的流线设计六、户型功能分析七、好户型的标准八、户型设计要点一、关于户型可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢？在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨，希望我们的研究心得能给您一定的帮助。户型需要策划表面上看，户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。其实不然。户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。而这一切，显然不是设计所能解决的问题而只能是项目策划人的工作，设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的“好”户型。户型策划的主要内容有以下几点： 1、户型类别配置。想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。因此户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？ 2、户型面积设定。从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。香港人通常将70 ㎡做成三房而北方地区二房的面积也大多超过 100 ㎡。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在100 ㎡左右，有的希望三房能做到130㎡以上甚至170 ㎡；有的喜欢70㎡的二房，有的中意二房超过90㎡……那么具体到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以多少为宜，显然需要精心策划。 3、户型类别分布。我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放在了错误的位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层……位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则，背离这一点，收获的就可能是积压或低价低利润。 4、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸）窗？……等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度

商业综合体调研报告-成都华润橡树湾

商业综合体调研报告 ——成都华润橡树湾项目介绍：华润橡树湾是华润置地城西1号作品，同时也是华润置地旗下高端人文地产系示范项目。成都橡树湾历时3年倾力打磨，以全实景呈现的纯英伦小镇，耗资1亿的7000平米城西首席会所，成就西成都高尚生活坐标。华润橡树湾地处西区大道绕城高速外侧，属于成都高新西区核心范围内，周边拥有摩托罗拉、IBM、英特尔、华为等众多高新技术企业，并毗邻西华大学、电子科大、西南交大等知名高校。华润橡树湾总占地约253亩，共分为4期开发，一期为6+1花园洋房，二、三、四期为高层电梯，总建筑面积约66万平米。华润橡树湾作为华润置地献礼城西的代表作，不惜斥巨资打造项目豪宅级的全能生活居住配套，橡树湾自身不仅拥有一万余平米的独立商业配套，含近3000㎡的大型超市及英伦风情开放式漫游街区。更配备7000㎡城西首席会所，含图书馆、影音室、室内篮球场、桑拿房、乒乓球室、亲子游戏区、美式桌球室、瑜伽房、斯洛克室、动感单车馆、舞蹈体操室、全进口健身设备的健身房、高尔夫推杆练习室，真正把愉悦的生活还给每一个人和每一个家庭。成都橡树湾集华润洋房产品多年开发经验之大成，打造第四代城市洋房升级作品。139-227㎡经典洋房，纯板式穿堂风设计，超大入户花园、彰显华府生活尺度的阔绰客厅、随享步入式衣帽间及阔尺飘窗的奢华主卧、关怀到细节的独立储藏室……功能最优化的城市洋房，仅288席，献给真正热爱洋房的人。华润橡树湾的2期高层更作为华润都市华宅系的升级作品，以七大定制体系，华润原创舒居户型再加上超强配套，全面刷新城西高层住宅的居住标准。橡树湾二期高层采用点式大尺度围合布局，立面将ARTDECO新古典风格与英伦经典的格纹元素相结合，设计出以红、白、灰三色交错的经典格纹效果，形成橡树湾独有的英式格纹立面。华润此次针对橡树湾高层所定制的原创性立面设计，赋予了整个2期楼体典雅而时尚的气息。

橡树湾

橡树湾（北京楼盘）北京橡树湾根基中国硅谷，承袭海淀百年文脉，以学院式建筑传承人文精神，倡导中国人文居住理念。76万㎡恢弘版图，毗邻20万㎡华润五彩城LivingMall，历经7年时光雕琢，已发展成为京北大规模、配套完备的高品质成熟社区。 1基本信息行政区域：海淀效果图区域板块：上地项目位置：海淀八达岭高速小营桥往西800米路南，13号线上地站往东1公里，海淀区小营桥西安宁庄东路[1] 交通状况：轻轨13号线上地站；323,328,333,392,419,632,752,809,811,814,909 清河小营桥西；305,307,315,333,344,355,392,398,407,419,604,618,719,753, 810,816,839,845,853,909,919清河小营；京新高速现已开通，可方便上下五环；项目东侧安宁庄东路未来将会跨越五环与学清路段相连通[2]轨道交通：13号线建筑类型：板楼,板塔结合物业类别：普通住宅主力户型：二居室100平米三居室163平米开发商：北京华润新镇置业有限责任公司物业公司：华润置地(北京)物业管理有限责任公司物业费：3.4元/月/平米 2价格信息均价：36700 起价：36700

产权年限：70年

周边图拥有1.3万平米的沃尔玛购物广场、冰面面积1800平米奥运赛道标准的室内商业真冰冰场，五彩城二期将于2012年年底开业，韩国CGV影院、SNOOPY儿童乐园备受期待，另有休闲、餐饮、娱乐、服装等丰富业态，3分钟生活圈打造商业、休闲、教育、景观、运动完美动线。成熟生活无需等待，即可享受。周边医院：依托北京大学医学部丰厚医疗资源的三级甲等医院——北大国际医院即将在项目北侧的中关村生命科学园落成。此外，北京积水潭医院分院、清河999急救中心、清河医院、二炮门诊部、安达医院、回龙观卫生医院、天使妇儿医院、北医三院上地门诊部。[4] 周边学校：社区内配备爱儿坊国际双语幼儿园和海淀区实验二小，完善的教育配套也是吸引客户购买的一大因素，位于项目西南侧的海淀区实验二小，已有50多年的历史，是海淀区的14所重点小学之一，共四所校区，位于橡树湾社区内的是总校。周边公共交通：13号线上地站；323,328,333,392,419,632,752,809,811,814,909清河小营桥西；305,307,315,333,344,355,392,398,407,419,604,618,719,753,810,816,839,845,853,909,919清河小营；京新高速现已开通，可方便上下五环；项目东侧安宁庄东路未来将会跨越五环与学清路段相连通。 5售卖信息开盘时间：预计2012年8月推新四期C1区景观楼王1号楼2012年5月6日开盘2011年8月6日开盘四期C1区三期C2区C2-2号楼2010年11月下旬2010年10月三期C2区C2-3号楼入住时间：四期2014年8月四期C1区2013年7月三期C2区C2-2号楼2012年12月三期 C2区C2-3号楼2012年4月C2区C2-1、C2-4号楼2011年12月G8号楼2010年10月G9号楼2010年4月D11、D12号楼、G10号楼2009年11月销售许可证：京房售证字(2012)12号京房售证字(2011)130号；京房售证字(2011)22号；京房售证字(2010)276号；京房售证字(2010)240号；京房售证字(2009)340号；京房售证字(2007)453号；京房售证字(2007)133号；京房售证字(2006)451号；X京房权证海字第072068号销售情况：新盘 6项目介绍

户型优劣势分析

户型优劣势分析住宅功能分区如下 1、公共活动区供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。 2、私密休息区供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书房、保姆房等。3、辅助区供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、储藏室、健身房、阳台等。要求分区各有明确的专门使用功能，既有动与静的区别，又有小环境的要求。在平面设计上，应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。评价房型主要考虑以下几个方面 1、整体而言景观

朝向单元户数人文环境方正实用 2、具体而言 ①。活动区与休息区明确分开，休息区相对集中 ②。尽量减少在活动区内墙上开门，使完整墙面更多。 ③。厅最好朝南或面向景观。 ④。大厅与分户门内室间设走廊等过渡性空间。 ⑤。在厅内墙上忌多处开门妨碍厅的使用，忌门与门对开。 ⑥。厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风，无暗房。 ⑦。卧室远离电梯间或楼梯。 ⑧。厨房外最好配有工作阳台，既可通风又可弥补厨房使用面积和临时使用功能不足。 ⑨。食寝分离、居寝分离。 ⑩。入口处最好有玄关。 11。餐厅与起居室空间上相互贯通，形成自然通风。

12。卫生间不宜离主卧太远，更不要穿越客厅。（3）、重视起居室客厅的设计客厅是家庭住宅的门户，在整套房子中占有重要的地位。客厅的空间应十分独立，使客厅的空间几乎不受任何干扰；由于起居室兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任何房门对着客厅，留出足够摆放家具的稳定空间；客厅设计中最大的禁忌是所有房间绕厅布置，造成开门太多，完整墙面少。由于交通线路交叉穿越，不利于厅内家具的布置和使用，也影响了休息区的私密和安静。客厅应十分开阔，有南北穿堂风，通风采光效果极佳；客厅应设置南向阳台，可做成落地窗；关于开间，有“三米九是起步，四米是小康”的说法，无锡流行4.2米的做法，更有一些舒适性住宅可达到4.5，5.8M。现代人更注重对家庭布置、家具摆放的实际要求。从方便布置两三件套的角度出发，厅内连续可使用的墙面最小长度最好在4米以上。 A.主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设计一个卫生间，应放在主卧室附近。主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米。

入户门制安工程招标文件

橡树湾一期钢质入户门制安工程招标文件编号：GC—橡树湾一期钢质入户门-2009019 招标人：成都蜀都华润置地有限公司 2009年3月

投标邀请书：成都蜀都华润置地有限公司橡树湾一期钢质入户门制作安装工程即将全面启动。在充分体现公平竞争的原则上，现根据《中华人民共和国招标投标法》和有关规定，拟对橡树湾一期钢质入户门制作安装工程工程通过邀请招标方式确定承包单位。贵公司已被确定为投标人，在此特邀请贵公司参加本项目的投标，若贵公司对此项业务有投标意愿，请于2009年月日17：00时到四川省成都市锦江区北顺西巷二号鑫西北酒楼5楼招标采购部购买招标文件，过时不候。招标人（章）：成都蜀都华润置地有限公司 2009年3月10日本次招标工作联系方式如下：商务部分联系人：张先生联系电话：转722 技术部分联系人：卢先生联系电话：样板确认人：郑先生联系电话：传真：前附表

华润置地·橡树湾住宅工程一期工程钢质入户门开办项目综合说明 1．华润置地·橡树湾住宅工程一期工程项目概况华润置地·橡树湾住宅工程一期多层地上总建筑面积为4.59万㎡。一期多层住宅钢制入户门采用棕黄色喷塑工艺平板乙级防火钢制防盗门(编号:FDGM乙)，门标称尺寸1000x2200（单扇）、1200x2200（子母门），工程量为施工图包干。详见成都基准方中建筑设计事务所设计的施工图纸及成都蜀都华润置地有限公司设计部提供的图纸及技术要求。结构形式：全现浇钢筋砼框架结构及全现浇钢筋砼框架短肢剪力墙结构; 建筑层数：1～6栋为6+1层（花园洋房）,建筑高度：25m（花园洋房）; 2．华润置地·橡树湾住宅工程一期工程钢质入户门开办项目： 2.1 栋号： 1、4 ，入户门尺寸：1000x2200，数量 0 樘入户门尺寸：1200x2200，数量 72 樘栋号： 2、5 ，入户门尺寸：1000x2200，数量 0 樘入户门尺寸：1200x2200，数量 72 樘栋号： 3、6 ，入户门尺寸：1000x2200，数量 8 樘

住宅户型未来发展趋势

武汉住宅户型未来发展趋势分析一、武汉住宅户型发展历史武汉住宅户型发展历史可以分为三个阶段：福利分房时代、中大户型时代和中小户型时代，每个阶段都有其不同的形成和发展的原因，也由此抒写了武汉的住宅户型的发展历史。 1、福利分房时代 1996年以前，武汉人的住房问题基本上是依靠福利分房解决，其住房和户型条件由单位性质、效益及房主在单位的级别、贡献决定，一般不能自已做主，分到什么条件就是什么条件。在这种情况下，有的人可以住花园洋房甚至别墅，而有的人却只能住单身宿舍，住房条件和房主的实际需求之间存在着极大的差异。同时，在户型设计上也没有很好地考虑到人性化的住宅需求，纯粹是以满足基本住房需求考虑。因此，福利分房时代的户型只可视为计划经济时期产物，不能代表真实民意需求。 2、中大户型时代 1996年-2002年这段时间内，武汉的商品房市场逐渐发展起来，同时，房价涨幅与市民月均收入涨幅之间差距相对较小，而福利分房则随着企业改制等种种原因逐渐退出历史舞台。在这种情况下，商品房作为部分有福利房人士改善现有住房条件及无福利房人士解决住房问题的需求对象逐渐成为房地产市场的支柱。由于房价涨幅与市民月均收入涨幅差距较小，使得市民购买能力相对较强，因此中大户型受到广泛青睐，购房者普遍倾向于购买120㎡以上的3房的住宅。 3、中小户型时代 2003年至今，武汉的房地产市场发展日渐成熟，房价也像坐上了直升机一样，突飞猛进、一路上涨，目前均价已经超过4000元/㎡，年增长幅度从2002年之前的5%左右升至目前的10%-15%，且有越升越快之势。而市民的月平均收入涨幅却变化不大，从2000年直至今增长率一直保持在15%左右的平稳状态，较之房价涨幅差距甚大。在这种情况下，市民购买能力随着房价一路高歌猛进而逐渐受到限制，对住房面积的需求也不得不从中大户型逐渐调整为中小户型。 □小结武汉市民对住宅户型的需求由自身经济条件来决定，在购买能力许可的范围内倾向于较大面积的户型。但目前快速上涨的房价削弱了广大普通市民的购买能力，故此住宅户型需求主力也由中大户型时代的120㎡以上的大3房调整为目前中小户型时代的100㎡左右的小3房。如果房价仍然持续快速上涨，市民需求主力户型将会越来越小。