基于四象限模型分析房产税对房地产市场的影响

【摘要】文章通过四象限模型分析了房产税对房地产一级市场和二级市场的影响，并通过分析，对房地产开发商和房地产消费者提出了建议，以供参考。

【关键词】四象限模型；房产税；均衡价格

【abstract】this article through the four quadrant model to analyze the impact of property tax on the level of real estate market and the market of the two， and through the analysis， the suggestions for the real estate developers and real estate consumers put forward， for reference. 【keywords】four quadrant model； property tax； equilibrium price

一、房产税的概念及征收标准

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。按照规定房产税的征收标准包括从价或从租两种情况：从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值；从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入

波士顿矩阵分析法

波士顿矩阵分析法波士顿矩阵是由波士顿咨询集团(Boston Consulting Group, BCG)在上世纪70年代初开发的。BCG矩阵将组织的每一个战略事业单位（SBUs）标在一种2维的矩阵图上，从而显示出哪个战略事业单位提供高额的潜在收益，以及哪个战略事业单位是组织资源的漏斗。BCG矩阵的发明者、波士顿公司的创立者布鲁斯认为“公司若要取得成功，就必须拥有增长率和市场分额各不相同的产品组合。组合的构成取决于现金流量的平衡。” 波士顿矩阵通过市场增长率和市场占有率两个维度对业务单位进行分析 ? 横坐标表示相对市场份额，表示各项业务或产品的市场占有率和该市场最大竞争者的市场占有率之比。比值为1就表示此项业务是该市场的领先者。 ? 纵坐标为市场成长率，表明各项业务的年销售增长率。具体坐标值可以根据行业的整体增长而定； ? 图中圆圈表示企业现有的各项不同的业务或产品，圆圈的大小表示它们销售额的大小，圆圈的位置表示它们的成长率和相对市场份额所处的地位。通过分析不同的业务单位在矩阵中的不同位置可以将业务单位分解为出4 种业务组合。（1）问题型业务（Question Marks，指高增长、低市场份额）处在这个位置中的是一些投机性产品，带有较大的风险。这些产品可能利润率很高，但占有的市场份额很小。这通常是一个公司的新业务，为发展问题业务，公司必须建立工厂，增加设备和人员，以便跟上迅速发展的市场，并超过竞争对手，这些意味着大量的资金投入。“问题”非常贴切地描述了公司对待这类业务的态度，因为这时公司必须慎重回答“是否继续投资，发展该业务？”这个问题。只有那些符合企业发展长远目标、企业具有资源优势、能够增强企业核心竞争力的业务才得到肯定的回答。得到肯定回答的问题型业务适合于采用战略框架中提到的增长战略，目的是扩大SBUs的市场份额，甚至不惜放弃近期收入来达到这一目标，因为要问题型要发展成为明星型业务，其市场份额必须有较大的增长。得到否定回答的问题型业务则适合采用收缩战略。（2）明星型业务（stars，指高增长、高市场份额）这个领域中的产品处于快速增长的市场中并且占有支配地位的市场份额，但也许会或也许不会产生正现金流量，这取决于新工厂、设备和产品开发对投资的需要量。明星型业务是由问题型业务继续投资发展起来的，可以视为高速成长市场中的领导者，它将成为公司未来的现金牛业务。但这并不意味着明星业务一定可以给企业带来源源不断的现金流，因为市场还在高速成长，企业必须继续投资，以保持与市场同步增长，并击退竞争对手。企业如果没有明星业务，就失去了希望，但群星闪烁也可能会闪花企业高层管理者的眼睛，导致做出错误的

房地产市场分析报告模板

房地产市场分析报告格式特点：（1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。（2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。（3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。市场分析报告内容第一部分宏观区域分析（1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。（2）区位分析。项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。区域位置（项目具体位置、占地及位置优势）区域景观条件（项目所在地区域景观）（3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。（4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响（5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。第二部分区域房地产的市场分析（1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）；平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

银川房地产市场分析

银川房地产市场分析近年来，银川市围绕建设现代化区域中心城市的总体目标，加快城市化进程，在城市建设方面取得了历史性突破。城市基础设施建设速度、投入、规模都是前所未有的，城市框架已经确定，“大银川”规模初步呈现。新区建设全面展开，行政中心加快建设，重点开工和建成了50里北京路等横贯银川东西的六条大通道，目前银川市已有大型广场10个，大型公园15个，中小公园13个，大中小公园、广场共计38个，加上环城的“五湖四海”和银新景观水道，大银川的框架基本形成，塞上湖城的特色已经初步展现。 2006年银川经济指标数据 2006年银川房地产指标数据一、经济发展水平

改革开放以来，特别是“十五”以来，银川市国民经济整体实力明显增强。2002-2006年实现地区生产总值年均增长13.3% ，全市人均GDP在2005年达到2万元，是历史上经济发展最快最好的时期，为“十一五”经济发展奠定了良好的基础。近年来，全市大力实施“兴工强市”战略，加大了工业投入，积极发展优势特色产业，同时，还打造新建了一批工业园区，带动第二产业进一步加速发展。第三产业发展稳步推进。服务业整体水平提升，成为推进城市化进程的重要力量。随着经济的发展，产业结构调整力度加大。第一、二、三次产业比例由2001年的10.4：41.3：48.3调整到2006年的6.6：46.1：47.3，第二产业提高了4.8个百分点，其中工业提高了7.9个百分点，这表明银川市兴工强市战略初显成效。

二、房地产市场主要数据指标（一）房地产开发建设情况房地产开发投资保持增长势头，对全市经济增长具有重要的带动作用。2006年全市完

关于影响房地产价格的宏观因素分析

关于影响房地产价格的宏观因素分析论文关键词:四象限模型　房地产价格　宏观因素　实证检验论文摘要：加强对房地产市场的监管是目前我国政府宏观调控的重点。上海市作为我国集贸易、金融、信息中心为一体的综合性城市,宏观因素对房地产价格带来的影响尤为明显。本文基于四象限模型理论对1998～2006年上海市的经济基本面数据进行分析,并运用Eviews5.1软件对其中的时间序列数据进行相关检验,得出影响房地产价格的宏观因素。住宅是居民的基本生活需求。1998年以前,我国已经有了房地产市场。1988年政府提出了土地市场化的运作,但是当初所做的市场化不是纯粹意义的市场化,有很多的项目、市场主要是涉外的,比如涉外公寓等。自1998年以来,我国开始实行住房市场化改革,这也是房地产市场的开端,从这时候房地产市场才开始发展,并成为当今社会的一个热点问题。房地产业的发展可以有效地刺激经济增长、促进社会的稳定和发展,而居住水平的提高和住宅建设成就已成为衡量国家进步和社会发展的重要标志之一。商品房综合质量不断改进,人民的居住条件和居住环境有了较大改善,人们的生活质量和水平因此得到了大幅提高。上海房地产业的发展从上世纪九十年代初期开始启动,房地产市场经历了发展、上升、高峰、下降、低潮的过程,期间产生了一些问题,例如:市场秩序混乱、住宅空置率上升、住宅价格差异扩大等。住宅价格变化和住宅市场的发展,一直是上海市政府关注的焦点,为解决房地产市场的问题曾经出台了一系列的政策,以维持上海房地产市场的健康发展,但如何保持上海房地产市场的繁荣,稳定上海房地产市场的价格,仍然还在探索之中,因此研究房地产市场价格的宏观市场影响因素,有着重要的现实与理论意义。一、现实层面宏观调控政策的特点 1、加快住房保障体系建设。2007年住房保障政策的主要特点是将住房保障的重点由经济适用房调整为廉租房,由中低收入者调整为低收入者。

房产税计算方法实例

房产税计算方法实例一、房产税的税率按照规定，房产税采用比例税率、从价计征。实行从价计征的，税率为 1.2%;从租计征的税率为12%。二、房产税的计税依据房产税的计税依据有两种：一是房产的计税余值，二是房产租金收入。 (一)房产的计税余值按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。这里所说的房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。，凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定，企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。 (二)租金收入按照规定，对于企业出租的房产，应以房产租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税。三、房产税的计算方法

根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种： (一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2% (二)按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%) 以上方法是按年计征的，如分期缴纳，比如按半年缴纳，则以年应纳税额除以2;按季缴纳，则以年应纳税额除以4;按月缴纳，则以年应纳税额除以12。举例说明： 1、某企业2009年固定资产帐簿上记载房屋原值为500万元，请计算该企业2006年应交多少房产税?答：该企业2006年应缴纳房产税=500万元×(1-30%)×1.2%=4.2万元 2、某企业2006年7月份购入一房屋用于办公，价值为100万元。请计算此房屋2009年应交纳的房产税是多少?答:2006年该企业购入房屋应纳的房产税=100×(1-30%)×1.2%×5/12=0.35万元 3、甲企业一办公楼的房屋原值为500万元，建筑面积为3000㎡。2009年1月1日，甲企业将办公楼的一部分出租给乙企业，出租面积为600㎡，租金为20万元，租赁期限为一年，该企业于6月1日一次性取得全部租金，则甲企业2006年全年应纳的房产税为多少万元? 答：出租部分房产税=20万元×12%=2.4万元自用部分房产税=500万元×(1-30%)×1.2%×(3000-600)/3000=3.36万元。 2006年全年应纳房产税=2.4万元+3.36万元=5.76万元房屋租赁企业房产税=房屋租赁收入*12%(每月)房屋自用企业房产税=房屋原值*70%*1.2%(每年)

某市房地产市场调查报告

石家庄房地产市场调查报告二〇〇四年十一月

目录第一部分市场背景及经济发展动态………………………………………………………………………Ｐ3 一、石家庄简介二、石家庄总体社会经济发展状况三.、石家庄城市规划与城市建设状况第二部分石家庄房地产市场总体分析…………………………………………………………………………Ｐ14 一、2004年房地产的概况二、石家庄房地产总体态势分析三、石家庄市场客户整体特征第三部分石家庄市房地产市场板块及典型个案分析……………………………………………………Ｐ23 一、石家庄市房地产市场板块分析二、石家庄房地产市场典型案例剖析三、2004年石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总

第一部分市场背景及经济发展动态一、石家庄简介石家庄——河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人口211.1万，是全省政治、经济、文化的中心。 1、地理交通华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经114°29′，北纬38°04′，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。 2、科技教育石家庄市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其中，信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校，在校学生18.6万人。

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡房地产业的开发投资状况从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

四象限分析模型

四象限分析模型图2.2中，我们将四个互相作用，并表示或影响供求关系的因素租金R、市场存量S（视作供给）、新开发建设量C和房地产物业价格P作为坐标的四个方向的轴。每根轴都从原点出发，数据均为正值，越往外值越大。图2.2：房地产物业市场与资本市场关系在解释图2．2时，按照顺时针方向对各象限进行解释是比较合适的。在这个图中．右侧的两个象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空间使用的物业市场，左侧的两个象限(第Ⅱ和第Ⅲ)则是对资产市场上的房地产所有权进行研究e让我们从揭示短期租金形成机理的第1象限开始分析。 2、第Ⅰ象限有租金和存量两个坐标轴：租金(每单位空间)和物业存量(也以空间的计量单位进行衡量，如平方米)。曲线表明在国家特定的经济条件下，对物业的需求数量怎样取决于租金。从纵轴上可以看出，租金变化时所对应的物业需求数量。如果不管租金如何变化，家庭或企业的物业需求数量不变(非弹性需求)，那么曲线则会几乎变成一条完全垂直的直线；如果物业的需求量相对于租金的变化特别敏感(弹性需求)，则曲线就会变得更为水平。如果社会经济状况发生变化，则整个曲线就会移动。当公司或家庭数量增加(经济增长)时，

曲线会向上移动，表明在租金不变的情况下，物业需求会增加；当经济衰退时，曲线会向下移动，表明物业需求减少。为了使物业需求量D和物业存量S达到平衡，必须确定适当的租金水平R，使需求量等于存量。需求是租金R和经济状况的函数： D(R，经济状况)=S (2．1) 如前所述．物业市场上的存量供给是由资产市场给定，因此，在图2．2中．对于横轴上的某一数量的物业存量，向上画一条垂直线与需求曲线相交，然后从交点再画一条水平线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应的租金标准.在使用物业的这种租金标准下．我们可以将注意力转移到第Ⅱ象限。第Ⅱ象限代表了资产市场的第一部分，有租金和价格(每单位空间)两个坐标轴。以原点作为起点的这条射线，其斜率代表了房地产资产的资本化率，即租金和价格的比值。这是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率。一般说来，确定资本化率需要考虑四个方面的因素：经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入流量相关的风险和政府对房地产的税收政策。当射线以顺时针方向转动时，资本化率提高；逆时针方向转动时，资本化率下降。在这个象限中，资本化率被看做一种外生变量，它是根据利率和资本市场上各种资产(股票、债券、短期存款)的投资回报而定的。因此，该象限的目的是对于租金水平只利用资本化率i来确定房地产资产的价格P： P=R/i (2.2) 房地产资产的价格也可以通过以下方式得出，对于第Ⅰ象限中的某种租金水平．画出一条垂直于纵轴的直线直到与第Ⅱ象限的射线相交，从交点再向下画出一条垂直于纵轴的直线，该直线与横轴的交点便是资产的给定价格。第Ⅲ象限是房地产资产市场的一部分，在这个象限中，对房地产新资产的形成原因进行了解释。这里的曲线f(C)代表房地产的重置成本。如图2.2所示这种情况的假设条件是，新项目开发建设的重置成本是随着房地产开发活动(C)的增多而增加，所以这条曲线向左下方延伸。它在价格横轴的截距是保持一定规模的新开发量所要求的最低单位价格(每单位空间)。假如开发成本几乎不受开发数量的影响，则这条射线会接近于垂直；如果建设过程中的瓶颈因素、稀缺的土地和其他一些影响开发的因素致使供给非弹性变化，则这条射线将会变得较为水平。从第Ⅱ象限某个给定的房地产资产价格，向下垂直画出的一条直线，再从该直线与开发成本相交的这一点画出一条水平线与纵轴相交，由纵轴交点便可以确定在此价格水平下的新开发建设量，此时开发成本等于资产的价格。如果房地产新的开发建设量低于这种平衡数量，则会导致开发商获取超额利润；反之，如果开发数量大于这个平衡数量，则开发商会无利可图。所以新的房地产开发建设量c，应该保持在使物业价格P，等于房地产开发成本f(c)的水平上，即： P=f(C) (2．3) 在第Ⅳ象限，年度新开发建设量(增量)c，被转换成为房地产物业的长期存量。在一定时期间内，存量变化ΔS，等于新建房地产数量减去由于房屋拆除(折旧)导致的存量损失。如果折旧率以δ表示，则： ΔS＝C-δS (2.4) 以原点作为起点的这条射线代表了使每年的建设量正好等于纵轴上某一个存量水平(在水平轴上)。在这种存量水平和相应的建设量上，由于折旧等于新竣工量，物业存量将不随时间发生变化。因此，ΔS等于0，S＝C／δ。在以后的章节中将对这种关系进行更为详细的讨论；在这里，重要的是需要记住这一点，即在第Ⅳ象限假定了某个给定数量的开发建设量，同时确定了假设在开发建设量永远继续的情况下导致的存量水平。对四象限模型，我们已经进行了360度的全方位分析。从某个存量值开始，在物业市场确定租金，这个租金可以通过资产市场转换成为物业价格。接着，这些资产价格可导致形成

中国房地产市场分析报告

2011上半年全国房地产市场分析及下半年预测来源：作者：伟业我爱我家 2011年07月12日13:38 (0) 今年1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策“国八条”。随后，伟业我爱我家市场研究院通过对一季度各级市场的分析，发现政策效果已经显现。如今，上半年已经结束，整体市场运行情况如何政策成效是否进一步体现未来走势又会怎样对此，伟业我爱我家市场研究院在调控基调与后续政策、上半年及二季度全国各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。第一部分，调控政策的基调与梳理（一）总体基调虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。（二）政策梳理二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进，对各项细则的深入落实。通过梳理发现，二季度政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障

房建设；各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应；在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外，面对持续加大的通胀压力，央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。第二部分，全国二季度各级市场分析本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四个方面进行全方位解读。为了更好的总结各城市的成交特征，根据各城市出台限购城市的严厉程度，将监控城市分为以下三类进行梳理：一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。（一）一级市场：除限购较松的二线城市之外，上半年多数城市土地成交明显放缓根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例）第一部分：宏观区域分析（1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。（2）区位分析项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观）（3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系（4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响（5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析第二部分：区域房地产的市场分析（1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）；平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）；整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）；价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点

商品房预售资金监管论文

２００８年第３期Ｎｏ．３２００８四川大学学报（哲学社会科学版）ＪｏｕｒｎａｌｏｆＳｉｃｈｕａｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅＥｄｉｔｉｏｎ）总第１５６期ＳｕｍＮｏ．１５６ §经济学与管理学研究§ 商品房预售资金监管对房地产市场效率影响探析韩冰（四川大学经济学院，四川成都６１００６４）摘要：在国内房地产市场继续推行商品房预售制度的现实背景下，加强对商品房预售资金使用的监管，建立商品房预售资金监管制度，已成为业内共识。通过房地产投资乘数和四象限传导模型分析显示，商品房预售资金监管是一把“双刃剑”，严格的监管政策在保障购房人利益的同时，又会引起房地产市场效率的缺失。加剧房地产市场的供求矛盾。处理好监管和效率关系的政策措施是：（１）实行有限监管和区别对待的监管政策；（２）抓好监管政策的宣传与政策实施的衔接工作；（３）加强房地产市场的诚信建设。关键词：商品房预售资金；有限监管；房地产投资乘数；四象限模型；诚信建设中图分类号：Ｆ２９３．３１文献标志码：Ａ文章编号：１００６－０７６６（２００８）０３旬１０１．０５我国现行商品房预售制度在运行过程中，因开发商挪用预售资金，甚至卷款潜逃而暴露出的诸如延期交房、“货不对板”、重复抵押骗贷、。烂尾楼”等侵害购房人利益、扰乱房地产市场秩序的不诚信现象，给房地产市场发展带来严重影响，从而引发业内对预售资金管理制度的高度关注。在全国范围内“建立和推行预售资金监管制度，改变预售款任由开发商支配和使用的做法”【Ｉ】已提上议事日程。然而，必须注意的是，我国引入的商品房预售制度实质上隐含了融资安排。相关数据显示。在房地产开发资金来源中，定金和预售款一直是开发商资金来源的第一大项【２Ｊ，这说明我国房地产业对融资安排的依赖十分严重。如果商品房预售资金监管政策在全国推广、落实和加强，就会削弱预售制度的这种融资功能。这在目前国内房地产融资渠道单一，新的融资渠道没有开辟，宏观调控又实行从紧的货币政策的背景下。必然会对开发商资金链带来较大的影响口Ｊ，进而波及中小开发商的生存和房地产市场供给。至今，国家相关管理部门酝酿多时的“商品房预售专户管理办法”迟迟未能出台，国内大多数城市仍没有实行商品房预售资金监管，已实行商品房预售资金监管的部分城市在监管的实际操作中对开发商“放水”。究其原因，主要是担心监管会影响房地产市场效率。关于监管对市场效率的影响，学术界很早就密切关注。以哈耶克、弗里德曼为代表的新自由主义学派主张市场优先、效率优先，认为监管是以牺牲市场效率为代价的，因而反对政府对经济的干预。而阿瑟?奥肯则强调监管与效率的同等重要性，认为面对监管和效率的冲突，应该寻求妥协，而不应该明确地给他们排列次序ｐ－。麦金农和肖（Ｍｃｋｉｎｎｏｎ＆ｓｈａｗ）在分析了发展中国家抑制市场机制和不恰当的管制对经济发展如何产生阻滞作用的基础上认为，监管对经济发展既能起到促进作用，也能起到阻滞作用。然而，目前对此更多的前沿研究主要集中在金融监管对金融效率的影响上，至于商品房预售资金监管对房地产市场效率的影响，学术界涉足不多。侯振新、鲁丹分析了预售资金监管对房地产行业的影响，认为预售资金监管会使房地产行业的资金周转速度下降，资金链进一步紧张，房地产开发将趋于集中口】。具体的监管政策要真正落实并不简单，如果管不好，开发商同样可能会挪用预售款，等于没有效果；管得过死又会造成效率不高，影响房地产开发供应量，加剧供求矛盾，对行业发展产生负面影响。所以，商品房预售资金监管究竟如何影响房地产市场效率，相关管理部门又该制定怎样的监管政策，是当前我国商品房预售资金监管制度建立过程中必须深入研究和解决的关键性问题。一、商品房预售资金监管对房地产投资乘数影响分析从现行商品房预售制度运行的实际情况看，商品房收稿日期：２００８－０１－０８作者简介：韩冰（１９７０一），男，四川会理人。四川大学经济学院博士研究生。１０１

房产税如何计算(举例说明)

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。房产税如何计算房产税如何计算房产税计算公式、最新房产税计算方法、企业房产税计算方法 1.从价计征房产税。 1）、从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。房产税依据房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。 2）、房产税采用比例税率，依照房产余值从价计征的，税率为1.2%。 2.从租计征房产税。 1）、从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。 2）、房产税采用比例税率，依照房产租金收入计征的，税率为12%。 3）、对个人按照市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%的税率征收房产税。二手房产税的计算方法、出租房产税计算方法、住房房产税计算方法 1.例子：某企业一幢房产原值600000元，已知房产税税率为1.2%，当地规定的房产税扣除比例为30%，该房产年度应缴纳的房产税税额为( )元？ 2.解析：从价计征的房产税以房产余值作为计税依据，应纳房产税=600000×(1-30%) ×1.2%=5040(元)。居民房产税、农村房产税、土地使用税计算 1.例子：王某自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆的7间(房屋原值为20 万元)。 2008年1月1日，王某将4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某公司，每月收取租金1万元。已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，则王某2008年应纳房产税额为( )元？ 2.解析： 1)开餐馆的房产应纳房产税=20×(1-20%)×1.2%=0.192(万元)； 2)房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税； 3)出租房屋应纳房产税=1×12×12%=1.44(万元)； 4)三项合计，应纳房产税=0.192+1.44=1.632(万元)。上海房产税计算方法、房产税纳税义务人 1.房产产权属国家所有的，由经营管理单位纳税。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

重庆房地产市场分析报告.doc

重庆房地产市场分析报告第一部分：重庆市房地产市场发展现状一、重庆市房地产市场供应分析二、重庆市房地产市场需求分析三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势第二部分：房地产市场发展趋势综述（一）2004年房地产业发展的有利因素（二）重庆房地产将呈七大发展趋势序言重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。

目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。第一部分：重庆市房地产市场发展一、重庆市房地产市场供应分析（一）土地优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地产投资将继续保持适度增长。二、重庆市房地产需求分析（一）客户需求调查统计分析

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析目录第一部分：中国房地产业的发展现状一、目前的总体发展态势（一）房地产开发总量及增长率（二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆（三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例二、地区发展态势三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测四、目前的行业运行环境第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生二、市场需求分析专题（一）市场消费需求观念的变化（二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征（三）消费者有效需求的变化方向三、房地产周期性研究专题四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题（一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。（二）跨区域竞争加剧（三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧（四）对消费者群体有效需求的竞争加剧（五）市场营销和管理方面的竞争。第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻

案例详解土地价计入房产原值如何计算缴纳房产税

案例详解土地价计入房产原值如何计算缴纳房产税案例概况南方吉祥有限公司(以下简称“吉祥公司”)2016年账列无形资产土地使用权，该地块占地20000平方米，地价20000万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，该房屋建筑物账列原值8000万元，由吉祥公司自用，问吉祥公司2016年度如何缴纳房产税?(假定吉祥公司所在地政府规定计算房产余值的减除比例为30%，土地价值账列“无形资产--土地使用权”科目)? 税务分析一、政策依据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号); 《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)。二、实务分析 2.1、《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 2.2、没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。 2.3、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 2.4、《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。总结：纳税人在计算房产税时，必须同时考虑以下3个因素，才能准确计算房产税： 1.账列房产原值; 2.地价(包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等)的会计处理是否已经计入房产原值; 3.容积率。三、案例解析计算方法01：未考虑容积率因素（错误）

64.四象限分析模型

四象限分析模型 1、图2.2中，我们将四个互相作用，并表示或影响供求关系的因素租金R、市场存量S（视作供给）、新开发建设量C和房地产物业价格P作为坐标的四个方向的轴。每根轴都从原点出发，数据均为正值，越往外值越大。在解释图2．2时，按照顺时针方向对各象限进行解释是比较合适的。在这个图中．右侧的两个象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空间使用的物业市场，左侧的两个象限(第Ⅱ和第Ⅲ)则是对资产市场上的房地产所有权进行研究。让我们从揭示短期租金形成机理的第1象限开始分析。

2、第Ⅰ象限有租金和存量两个坐标轴：租金(每单位空间)和物业存量(也以空间的计量单位进行衡量，如平方米)。曲线表明在国家特定的经济条件下，对物业的需求数量怎样取决于租金。从纵轴上可以看出，租金变化时所对应的物业需求数量。如果不管租金如何变化，家庭或企业的物业需求数量不变(非弹性需求)，那么曲线则会几乎变成一条完全垂直的直线；如果物业的需求量相对于租金的变化特别敏感(弹性需求)，则曲线就会变得更为水平。如果社会经济状况发生变化，则整个曲线就会移动。当公司或家庭数量增加(经济增长)时，曲线会向上移动，表明在租金不变的情况下，物业需求会增加；当经济衰退时，曲线会向下移动，表明物业需求减少。为了使物业需求量D和物业存量S达到平衡，必须确定适当的租金水平R，使需求量等于存量。需求是租金R和经济状况的函数： D(R，经济状况)=S (2．1) 如前所述．物业市场上的存量供给是由资产市场给定，因此，在图2．2中．对于横轴上的某一数量的物业存量，向上画一条垂直线与需求曲线相交，然后从交点再画一条水平线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应的租金标准.在使用物业的这种租金标准下．我们可以将注意力转移到第Ⅱ象限。第Ⅱ象限代表了资产市场的第一部分，有租金和价格(每单位空间)两个坐标轴。以原点作为起点的这条射线，其斜率代表了房地产资产的资本化率，即租金和价格的比值。这是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率。一般说来，确定资本化率需要考虑四个方面的因素：经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入流量相关的风险和政府对房地产的税收政策。当射线以顺时针方向转动时，资本化率提高；逆时针方向转动时，资本化率下降。在这个象限中，

中国房地产行业市场分析

中国房地产行业市场分析一、房地产开发投资完成情况 2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。 1-4月份，东部地区房地产开发投资14927亿元，同比增长5.8%，增速比1-3月份提高0.4个百分点；中部地区投资5071亿元，增长12.3%，增速提高2.8个百分点；西部地区投资5378亿元，增长6.6%，增速提高1.1个百分点。 1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积634261万平方米，同比增长5.8%，增速与1-3月份持平。其中，住宅施工面积434753万平方米，增长3.9%。房屋新开工面积43425万平方米，增长21.4%，增速提高2.2个百分点。其中，住宅新开工面积29606万平方米，增长18.0%。房屋竣工面积25478万平方米，增长20.1%，增速提高2.4个百分点。其中，住宅竣工面积18622万平方米，增长19.9%。 1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5114万平方米，同比下降6.5%，降幅比1-3月份收窄5.2个百分点；土地成交价款1568亿元，下降0.2%，1-3月份为增长3.7%。

二、商品房销售和待售情况 1-4月份，商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%，增速比1-3月份提高3.4个百分点。其中，住宅销售面积增长38.8%，办公楼销售面积增长33.9%，商业营业用房销售面积增长13.5%。商品房销售额27656亿元，增长55.9%，增速提高1.8个百分点。其中，住宅销售额增长61.4%，办公楼销售额增长60.1%，商业营业用房销售额增长15.3%。