商业运营公司组建模式

商业运营公司组建模式

（一）商业运营管理两大工作内容

1、物业管理

物业的硬件设施进行管理维护，包括了建筑硬件设施、设备和水电工程等设备的维护和保养

安保和消防系统工作的开展

清洁、绿化及其他维护等一系列工作

物业服务的相关工作

2、运营管理

日常管理服务工作

商户的维系和调整

世界城的形象包装和推广

租金收取和业主的维系服务工作

可以说，在项目的运营管理中，物业管理是运营管理开展的前提，运营管理是物业管理的提升、发展和利润体现。在实际运营管理中，两部分是紧密联系，不可分离，如项目的日常服务管理工作，既体现了物业管理的内容，又体现了运营管理的要点，物业管理中处处渗透了运营管理的特征，此点与单纯的住宅物业管理有很大差异。

以上两大部分内容中，运营管理是核心，物业管理是围绕运营管理来服务的，从功能配置上从属于运营管理。

（二）项目运营管理公司组建模式

运营管理公司组建模式

1、由开发商单独组建运营管理公司，对物业实行全面运营管理

这种方式是开发商通过从社会上招聘有类似经验的专业人才，组建运营管理公司，实行自行操作，运营管理公司的管理内容涵盖运营管理和物业管理，两大管理紧密联系，相互配合，在管理上形成一个统一的整体。通过组建运营管理公司，可使经营利润的最大化；另一方面也可使开发商全面经营管理自身的物业，经营权和管理权同属一家公司，不存在利润的争夺和责任的推诿，责任到部门，责任到个人，同时也不会造成公司对外口径不统一，便于统一管理。对开发商的长远发展目标有着深远的意义。

当然，这种方式存在一个“培育”过程，招聘回来的人能否符合公司发展要求，专业知识是否过硬等，且需要一段的时间整合，将他们的经验融合在一起，但毕竟这些人拥有着较丰富的运营管理经验，因此时间不会太长。

成立商业运营管理公司进行商业物业运作商业运营管理公司由开发商组建成立，其前期资产结构由开发商注入部分资产，如停车场、仓库、广告位、项目的有产权和无产权资产等，这些资产就成为运营管理公司的注册资产，为商业运营管理公司的日常运营提供一定的收入来源，这对开展项目的日常运营大有益处。

2、商业运营管理公司的职能界限

由于商业运营公司由开发商组建，故从本质上运营管理公司隶属于开发商，开展工作针对的对象为经营者、投资者、消费者，所以运营管理的职能上有四重关系：

1、为开发商服务，盘活开发商自有物业资产，打造世贸城这一全新商业品牌。

2、为经营者服务，引导经营者共同做旺世界城。

3、为投资者服务，为投资者提供租赁服务，做旺世界城，使投资者的产业升值。

4、为消费者服务，提供良好的购物环境和服务，吸引消费者前来购物消费。

从职能界限本质来说，运营管理公司不牵涉开发商的业务发展和内部管理，是相对独立预算的企业体；同样，在适当整体调控的基础上，运营管理公司也不会介入世界城里经营户内部经营事务，只是作为一个引导者，扩大经营户的经营范围与提升其经营实力，经营户是相对独立开展自身经营的，这就是：统一管理，独立经营。

根据以上商业运营管理公司组建模式的思考，结合本项目大型综合化商场的特点，建议商业运营公司的架构如下：

运营管理公司设总经理1名，副总经理2名，下设六大部门，其中财务部由总经理直接负责监管。

1名副总负责工程部和管理部。

工程部的主要工作职责：世贸城公共设施、设备日常设备的维护、保养和保证所有设备的正常运行，商户店铺的工程维护及维修服务，各大主力店的工程维修服务（与主力店工程人员配合，协调工作）。

管理部的主要工作职责：世贸城24小时安保工作以及配合主力店的安保人员做好整个世界城的安保及日常安全监控、消防监控等工作。

1名副总分管运营部、策划部、行政部

运营部主要工作职责：负责世贸城整体招商及调整工作以及后期的现场管理方面的工作，包括客户服务（含服务总台）；租金、物业管理费的收取和发放业主租金工作；现场商户经营秩序的管理；公共区域多种经营点租赁工作；停车场车位、仓库租赁等经营性质的工作。

（注：由于运营部涉及部门职能及工作范围较大，因此可适当考虑将部门工作内

部细分，但须作为一个统一整体来操作，便于统一管理）

策划部主要工作职责：世贸城室内外广告位招商及租赁；世界城品牌形象推广，打造企业、客户品牌；各种大型宣传活动的推广；本项目的销售分析，业务调研，收集各类信息，挖掘拓展新的业务和新的管理措施、方法，为公司领导出谋划策。行政部主要工作职责：协调公司对外关系，负责经营户整体办证登记等事务，商户档案资料按“一户一档”收集和整理，公司内部行政事务及人员招聘等工作保洁工作：可采取外包形式，聘请专业保洁公司，维护世贸城公共区域、餐饮区域、内外场日常的清洁、绿化、垃圾清运等工作。

各部门具体人数可根据公司内部对于人力资源合理化配置的要求进行编制，出于为公司节约人力成本，调动员工工作积极性，发挥其最大工作效率，根据世贸城一期的规模，本人建议公司员工数控制在50人以内（不含保洁人员，包含安保人员）。