房地产估价理论与方法练习题单选200,多选100

房地产估价理论与方法--答案解析

一、单项选择题

1、下列关于国有建设用地使用权出让的说法，错误的是（）。

A、在挂牌出让中，竞买人需要确定自己的最高报价

B、在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价

C、在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价

D、在协议出让中，土地使用者需要确定自己的最低出价

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是国有建设用地使用权出让的需要。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。参见教材P23。

2、下列关于房地产估价当事人的说法中正确的是（）。

A、人民法院一定是估价对象权利人

B、估价委托人一定是估价报告使用人

C、估价报告使用人一定是估价利害关系人

D、估价对象权利人一般都是估价利害关系人

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是估价委托人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、投资者、受让人、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用者。参见教材P29。

3、有关房地产按照权益状况划分的说法，错误的是（）。

A、共有的房地产可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产

B、处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意

C、房屋征收范围确定后，可以改变房屋用途

D、已依法公告列入拆迁范围的房地产，不得设定抵押

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是按权益状况划分的种类。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。参见教材P70～71。

4、按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地可以分为“五通一平”，其不包括（）。

A、电力

B、燃气

C、通信

D、场地平整

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是按开发程度划分的种类。“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。参见教材P68。

5、一定地块内，分摊到单位建筑面积上的土地价格称为（）。

A、土地总价

B、楼面地价

C、建筑物单价

D、房地单价

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内，分摊到单位建筑面积上的土地价格。参见教材P112。

6、在交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格是（）。

A、现货价格

B、期货价格

C、现房价格

D、期房价格

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格。参见教材P114。

7、有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为（）。

A、主要因素

B、次要因素

C、增值因素

D、贬值因素

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是对房地产价格影响因素的基本认识。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为主要因素。参见教材P121。

8、下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（）。

A、专业估价由专业机构和专业人员完成

B、专业估价提供专业意见

C、非专业估价具有公信力

D、专业估价承担法律责任

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是专业估价与非专业估价。选项C错误，和非专业估价相比，专业估价具有公信力，承担法律责任。而非专业估价不具有公信力。参见教材P2。

9、下列有关专业房地产估价的概念，表述错误的是（）。

A、接受估价委托的房地产估价机构是估价当事人

B、估价目的、估价对象、价值时点等被称为估价基本事项

C、房地产估价的“分析”是“判断”和“测算”的基础

D、房地产估价的“判断”是“测算”的基础

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。选项D错误，房地产估价的“测算”是“判断”的基础。参见教材P3。

10、下列有关房地产“估价”和“评估”的异同，表述错误的是（）。

A、一般情况下，估价和评估可以不做区分，能够交换使用

B、相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，评估的含义更加精准、明确

C、房地产评估可以包括房屋工程质量评估、房屋完损状况评估等

D、房地产估价应建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能等评估的基础上

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是估价与评估的异同。相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，估价的含义更加精准、明确。参见教材P4。

11、房地产估价的本质，是评估房地产的（）。

A、价值

B、价格

C、成本

D、造价

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产估价本质上是评估房地产价值。房地产评估的是房地产的价值而不是价格。参见教材P5。

12、下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（）。

A、估价与通常意义上的定价没有本质不同

B、估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来

C、估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价

D、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质不同；选项C 错误，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；选项D错误，估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。参见教材P6～7。

13、下列有关房地产估价的表述正确的是（）。

A、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，估价师和估价机构可以不负任何责任

B、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，对于咨询性或参考性的估价专业意见，估价师和估价机构可以不负任何责任

C、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，对于咨询性或参考性估价专业意见，估价师和估价机

构可以不负任何责任，但对于鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构要承担责任

D、对于咨询性或参考性的估价专业意见和鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构都要承担一定的法律责任

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产估价是提供价值意见。根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：一是鉴证性估价（或称证据性估价、公正性估价），二是咨询性估价（或称参考性估价）。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。参见教材P7。

14、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。

A、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B、房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见

C、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

D、房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价是提供价值意见。房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。参见教材P7。

15、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处（）的罚款。

A、1万元以上3万元以下

B、3万元以上5万元以下

C、5万元以上10万元以下

D、5万元以上20万元以下

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产估价是提供价值意见。房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处5万元以上20万元以下的罚款。参见教材P8。

16、下列有关房地产估价产生的误差，表述正确的是（）。

A、即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值

B、房地产估价应当使用一般的物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

C、判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较

D、估价总是在信息完全和存在一定不确定因素下作出的

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。选项B错误，房地产估价不能用一般的物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准；选项C错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较；选项D错误，估价总是在信息不完全和存在一定不确定因素下作出的。参见教材P9。

17、（）一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。

A、实际成交价格

B、评估价值

C、评估价格

D、真实价值

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。实际成交时的交易情况不一定正常。参见教材P9。

18、在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是（）%，有时误差范围放宽到±15%。

A、±5%

B、±10%

C、±15%

D、±25%

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。法官使用的误差范围是±10%，有时误差范围放宽到±15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到±20%。参见教材P9。

19、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，可以明确，一种财产只有同

时具有（）特性，才真正需要专业估价。

A、独一无二和价值适中

B、广泛替代和价值较大

C、独一无二和价值较大

D、广泛替代和价值适中

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产估价的必要性。一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。参见教材11。

20、房地产市场，是典型的不完全市场。下列选项中，有关房地产市场的表述，错误的是（）。

A、房地产作为商品，买者在意从谁手中购买

B、房地产作为商品，买者和卖者人数众多

C、房地产作为商品，买者和卖者都掌握当前价格的完全信息

D、房地产作为商品，消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产需要专业估价。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性，导致房地产的买者，在意从谁的手里购买；且房地产市场中，买者和卖者对价格的掌握程度不对称。参见教材P12。

21、下列选项中，通常情况下不属于房地产估价机构为抵押贷款前阶段所提供的服务是（）。

A、抵押价值评估

B、贷款项目评价

C、抵押成数测算

D、抵押权人有关风险提示

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产抵押的需要。选项D属于房地产估价机构，在抵押贷款后阶段所提供的服务。参见教材P15。

22、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是（）。

A、不超过100万元

B、不超过80万元

C、不超过20万元

D、在20～80万元

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产抵押的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100－80＝20。参见教材P15。

23、除了城镇土地使用税和（）应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

A、契税

B、财产税

C、不动产税

D、耕地占用税

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产税收的需要。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。参见教材P16。

24、下列有关房地产征收征用的需要，表述正确的是（）。

A、房地产征收和征用，都是为了公共利益需要，但并不都具有强制性

B、房地产征收是所有权的改变，不存在返还的问题

C、房地产征用是使用权的改变，同时也是无偿的

D、房地产征收就是指强行租用；征用就是指强行购买

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产征收征用的需要。选项A错误，房地产征收和征用具有强制性；选项C 错误，房地产征收和征用都不是无偿的；选项D错误，征收即强行购买；征用，即强行租用。参见教材P17。

25、下列选项中，不属于房地产损害赔偿类型的是（）。

A、因工程是施工不慎使临近建筑物受损，造成临近房地产价值减损

B、因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照等，造成临近房地产价值减损

C、因错误查封，给房地产权利人造成损失

D、因房地产转让税收政策变化，导致所有权人推迟转让方案的损失

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产损害赔偿的需要。税收政策变化，会影响房地产价格，但并非对房地产价值产生了损害，不涉及损害赔偿。参见教材P20。

26、王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为（）元。

A、5000

B、12574

C、12650

D、13912

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产损害赔偿的需要。损失之和＝污染治理费用＋损失的租金净收益的现值。租金净收益现值＝3000×（1－15%）／0.5%×［1－（1＋0.5%）－3］＝7574（元），损失之和＝5000＋7574＝12574（元）。参见教材P21。

27、在保险事故发生后，房地产估价机构为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据的价值是（）。

A、市场价格

B、保险价值

C、商品价值

D、财产损失

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产保险的需要。在保险事故发生后，房地产保险需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。参见教材P21。

28、估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中（）是估价主体。

A、估价报告的使用者

B、估价服务的需求者

C、估价委托人

D、注册房地产估价师和估价机构

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产估价机构。估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。其中，估价人员和估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者和对象。参见教材P27。

29、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。

A、1

B、3

C、5

D、6

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价机构。房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师。参见教材P28。

30、下列有关注册房地产估价师、房地产估价机构，表述错误的是（）。

A、估价师需要良好的职业道德、丰富的实践经验和扎实的专业知识

B、在我国，注册房地产估价师在同一时间可以受聘于两个房地产估价机构

C、在我国，注册房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务

D、房地产估价机构统一接受委托和收费

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是估价当事人。选项B错误，注册房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务。参见教材P28。

31、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。

A、估价机构

B、估价师

C、估价报告使用者

D、估价委托人的实际需要

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是估价目的。估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。参见教材P29。

32、下列有关价值类型的表述，错误的是（）。

A、价值类型应根据估价方法来确定

B、同一估价对象的价值不是唯一的

C、市场价值时最常用的价值类型

D、在相应的估价目的的特定条件下所形成的正常价值，理论上是唯一的

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是价值类型。价值类型应根据估价目的来确定。参见教材P32。

33、估价依据是作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。选取估价依据的主要根据是（）。

A、估价目的和估价对象

B、价值时点和估价方法

C、价值类型和估价原则

D、估价委托人提供的信息

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是估价依据。在估价中选取估价依据应由针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。参见教材P33。

34、根据通常的房地产估价途径，所产生了三种基本的房地产估价方法，下列不属于基本估价方法的是（）。

A、假设开发法

B、比较法

C、收益法

D、成本法

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是估价方法。房地产价值采用的三种基本方法：比较法、收益法和成本法。参见教材P34。

35、下列关于房地产估价师的做法，不符合职业道德准则的是（）。

A、不承接超出自己专业胜任能力的估价业务

B、对于重大估价事项上，应向估价委托人详细说明

C、对于自己的近亲属更加公正和积极的进行房地产估价业务

D、不替代他人签署房地产估价报告

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产估价职业道德。房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。参见教材P36。

36、明确房地产估价成为国家的法定制度的法律文件是（）。

A、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》

B、《中华人民共和国城市房地产管理法》

C、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》

D、《房地产估价师执业资格考试实施办法》

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是中国房地产估价行业发展。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定：“国家实行房地产价格评估制度。”第五十九条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。参见教材P37。

37、下列不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作的是（）。

A、房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育

B、建立房地产估价机构信用档案

C、拟定房地产行业相关政策法规

D、对会员的执业行为进行日常监管

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是中国房地产估价行业发展。C应为拟定并推行房地产估价、房地产经纪技术标准和执业规则。参见教材P39。

38、下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是（）。

A、土地所有制在城乡之间不同

B、土地和房屋的所有制不同

C、行政管理不到位

D、房地产市场足够规范【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是中国房地产估价行业发展。我国目前的房地产市场不够规范，市场运行缺乏规则或运行规则未严格执行。参见教材P43。

39、房地产是（）三者的结合体。

A、实物、权益、区位

B、实物、区位、拥有者

C、实物、权益、拥有者

D、权益、区位、拥有者

【答案解析】本题考查的是房地产的定义。房地产是指土地、建筑物及其他相关定着物，是实物、权益、区位的结合体。参见教材P46。

40、下列选项中，不符合构筑物定义的是（）。

A、储藏室

B、围墙

C、隧道

D、道路

【您的答案】您未答题

【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、围墙、道路、桥梁等。参见教材P48。

41、从房地产估价角度来说，下列对“建筑物”的描述正确的是（）。

A、包括房屋和构筑物两大类

B、仅包括房屋，不包括构筑物

C、仅包括构筑物，不包括房屋

D、仅仅指房屋

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。房地产估价中一般将建筑物作广义理解，指用建筑材料构筑的空间和实体。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、商店、办公楼、宾馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、围墙、道路、桥梁等。参见教材P48。

42、下列选项中，不符合房地产实物要素的是（）。

A、土地

B、建筑物

C、地上其他定着物

D、权益

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产实物的含义。房地产的实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，土地的形状、地形、地势、地基、土壤、平整程度，建筑物的外观、结构、设备、装饰装修。参见教材P49。

43、房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。

A、建筑物区分所有权

B、建筑物共同共有权

C、建筑物按份共有权

D、私有权

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。房地产所有权有单独所有、共有、建筑物区分所有权三种。参见教材P50。

44、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。

A、建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2

B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2

C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2

D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。该宗地土地面积2000m2，建筑密度30%，故建筑物的基底总面积为600m2，容积率为3，故总建筑面积可以为6000m2，从方案可行性角度，符合要求的只有选项C。参见教材P50。

45、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。

A、债权

B、物权

C、二者皆可

D、二者皆不

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权。参见教材P52。

46、下列房地产权利的种类中，属于用益物权的是（）。

A、租赁权

B、地役权

C、抵押权

D、所有权

【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。用益物权包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。参见教材P52。

47、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。

A、地役权

B、土地使用权

C、抵押权

D、租赁权

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。租赁权属于债权。参见教材P52。

48、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（）。

A、专利权

B、专有技术

C、商标权

D、房地产

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。参见教材P52。

49、下列选项中，不属于房地产区位因素的是（）。

A、位置

B、房地产的用途

C、交通、环境、景观

D、房地产的外部配套设施

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产区位的含义。房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。参见教材P53。

50、在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（）。

A、不动产

B、物业

C、楼盘

D、房屋

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产的相关名称。中国香港地区通常使用“物业”这个词，香港所讲的物业实质上是房地产。参见教材P55。

51、下列选项中，不属于房地产存在形态的是（）。

A、土地

B、建筑物

C、房地

D、权益

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产的基本存在形态。房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。参见教材P56。

52、房地产的（）特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。

A、价值较大

B、相互影响

C、不可移动

D、难以变现

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是不可移动。不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。参见教材P58。

53、形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分是因为房地产（）特性。

A、不可移动

B、独一无二

C、流动性差

D、用途多样

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是不可移动。由于不可移动，每宗房地产的日照、环境景观、与其他地方（如市中心）的距离、对外交通、外部配套设施等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣差别。参见教材P59。

54、下列关于建设用地使用权的最高年限，描述正确的是（）。

A、居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年

B、居住用地50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年

C、居住用地70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年

D、居住用地70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是寿命长久。建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。参见教材P60。

55、建设用地使用权期间届满后，建设用地使用权自动续期的是（）用地。

A、工业用地

B、教育、科技、文化

C、卫生、体育用地

D、居住

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是寿命长久。建设用地使用权期间届满的，除了住宅建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者虽然申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。参见教材P60。

56、某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年，后该地块土地规划性质变更为商业用途，产权人出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。则该土地受让人的使用期限不得超过（）年。

A、70

B、30

C、40

D、60

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是寿命长久。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，所以该用地的最高土地年限是40年。参见教材P60。

57、房地产具有的独占性，是由于下列房地产的（）特性引起。

A、寿命长久

B、供给有限

C、价值较大

D、易受限制

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是供给有限。房地产的供给有限性，使得房地产具有独占性。参见教材P61。

58、经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（）。

A、相互影响性

B、寿命长久性

C、数量有限性

D、保值增值性

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是相互影响。了解“外部性”的含义。外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。参见教材P63。

59、由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产具有（）的特性。

A、不可移动性

B、用途多样

C、相互影响

D、易受限制

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是易受限制。房地产易受限制特性还表现在，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。参见教材P64。

60、下列有关房地产变现的描述，错误的是（）。

A、通用性越强，变现能力越强

B、独立适用性越差，变现能力越差

C、可以分割转让的房地产，变现能力较强

D、价值越大的房地产，变现能力越强

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是难以变现。价值越大的房地产，越难找到买者，变现能力会越弱。参见教材P65。

61、下列选项中，（）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。

A、装饰装修改造

B、修建广场、公园、公共绿地

C、调整城市发展方向

D、改变城市格局

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是保值增值。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。参见教材P65。

62、下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是（）。

A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升

B、通货膨胀所引起的房地产价格上升

C、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升

D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是保值增值。房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。参见教材P66。

63、在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产（）。

A、宅基地所有权

B、空间利用权

C、地役权

D、建筑物相邻关系

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是按权益状况划分的种类。在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产空间利用权。参见教材P71。

64、下列选项中，不属于估价对象房地产的基本状况应描述的是（）。

A、名称

B、坐落

C、规模

D、交通

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产基本状况描述。对房地产基本状况的描述，主要包括名称、坐落、范围、规模、用途和权属。参见教材P74。

65、住宅通常是按照总层数来划分的，层数等于或者超过（）层为高层住宅。

A、7

B、8

C、9

D、10

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产实物状况描述。住宅通常是按照总层数来划分的10层及以上的为高层住宅。参见教材P75。

66、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中公共服务设施属于（）方面的制约。

A、建筑技术

B、土地权利设置

C、相邻关系

D、土地使用管制

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产权益状况描述。土地使用管制情况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：（1）土地用途；（2）容积率或建筑控制规模；（3）建筑高度；（4）建筑密度；（5）绿地率；（6）其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。参见教材P77。

67、在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（）。

A、自然环境

B、人文环境

C、景观

D、施工环境

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产区位状况描述。周围环境描述包括自然环境、人文环境和景观。参见教材P79。

68、下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。

A、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的

B、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的

C、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的

D、影响房地产价格的因素都与时间有关

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是对房地产价格影响因素的基本认识。有的影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有的则与时间无关。参见教材P120。

69、下列对对房地产价格影响因素的说法中，错误的是（）。

A、同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能是不同的

B、同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响肯定是不同的

C、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的

D、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的。

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是对房地产价格影响因素的基本认识。同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。参见教材P121。

70、下列属于房地产影响因素中的自身因素的是（）。

A、人口素质

B、居民收入

C、实物因素

D、房地产投机

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产价格影响因素的分类。房地产自身因素包括：房地产实物因素、房地产权益因素、房地产区位因素。选项ABD均属于外部因素。参见教材P121。

71、诸多区位因素影响商业房地产的优劣，下列（）不属于商业房地产区位优劣判断的标准。

A、周围环境状况的安宁程度

B、临街状况

C、交通条件

D、繁华程度

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产价格影响因素的分类。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。参见教材P129。

72、土地的地基承载力和稳定性状况，属于土地实物因素中的（）。

A、地质状况

B、地形状况

C、地势状况

D、土壤状况

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是土地实物因素。地质状况是指地基承载力和稳定性。参见教材P123。

73、下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是（）。

A、面积

B、方位

C、朝向

D、交通

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是建筑实物因素。选项BCD均属于区位因素。参见教材P122。

74、下列选项中末，不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。

A、装修

B、户型

C、层高

D、楼层

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是建筑实物因素。选项D是区位因素。参见教材P125。

75、（）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。

A、空间直线距离

B、交通路线距离

C、交通时间距离

D、经济距离

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是位置。空间直线距离，受交通条件限制，有时是无意义的。参见教材P132。

76、下列房地产中，通常情况下，价格对楼层影响最为敏感的是（）。

A、商业用房

B、住宅

C、写字楼

D、工业用房

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是位置。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。参见教材P133。

77、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）。

A、朝向

B、楼层

C、方位

D、交通条件

【答案解析】本题考查的是交通。位置包括房地产所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向，当为某幢房屋中的某层、某套时，所处的楼层也是位置因素。参见教材P131。

78、当人口数量增加时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会下落。

A、增加，增加

B、减少，减少

C、减少，增加

D、增加，减少

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是人口数量。在某一地区，当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之，房地产价格会下降。参见教材P135。

79、（）是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。

A、人口机械增长

B、人口自然增长

C、人口净增长

D、人口负增长

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是人口数量。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。参见教材P136。

80、下列有关人口因素对房地产的影响，描述错误的是（）。

A、随着家庭人口规模小型化，住宅价格有下降的趋势

B、人口密度的增加，可能造成房地产价格趋高，也可能降低

C、人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化

D、人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是人口结构。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。参见教材P137。

81、（），一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。

A、低价格政策

B、高价格政策

C、均价格政策

D、最高价格政策

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产制度政策。低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。参见教材P138。

82、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格下降的是（）。

A、降低房地产开发贷款利率

B、减少土地储备贷款

C、降低契税

D、减少土地供应

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是金融制度政策。选项BCD均会导致房地产价格上升。参见教材P138。

83、一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。

A、下降，下降

B、下降，上升

C、上升，下降

D、上升，上升

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是税收制度政策。增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格上涨；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。参见教材P139。

84、下列选项中，不属于城乡规划的是（）。

A、城镇体系规划

B、城市规划

C、区域规划

D、村庄规划

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是有关规划和计划。城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。参见教材P141。

85、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。

A、居民收入增加

B、房产税征收

C、人民币升值

D、居民消费价格指数上升

【答案解析】本题考查的是居民收入。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。选项B属于制度政策因素。参见教材P143。

86、下列选项中，不属于影响房地产价格的经济因素的是（）。

A、人口状况

B、居民收入水平

C、物价

D、利率

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是物价。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。参见教材P143。

87、利率因素，属于影响房地产价格因素中的（）。

A、经济因素

B、金融因素

C、社会因素

D、政治因素

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是利率。利率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。参见教材P146。

88、在不考虑其他因素的前提下，人民币汇率上升的预期将会导致中国房地产价格（）。

A、上升

B、下降

C、不变

D、不相关

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是汇率。当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨。参见教材P147。

89、社会治安状况，属于影响房地产价格因素中的（）。

A、政治因素

B、政策因素

C、社会因素

D、人文因素

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是政治安定状况。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。参见教材P147。

90、在影响房地产价格的各种因素中，“房地产投机”属于（）。

A、社会因素

B、环境因素

C、人口因素

D、行政因素

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产投机。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。参见教材P147。

91、房地产估价本质上是评估房地产的（）。

A、价格

B、价值

C、有用性

D、有效需求

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产价格的含义。房地产估价本质上是评估房地产的价值。价格是价值的外在表现。参见教材P81。

92、下列（）不属于房地产拥有“价格”的原因。

A、有用性

B、固定性

C、稀缺性

D、有效需求

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产价格的形成条件。房地产与其他物品一样，之所以有价格（价值），是因为它们有用、稀缺、并且人们对它们有需求，即同时具有有用性、稀缺性和有效需求。参见教材P82。

93、“使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值，甚或没有；反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值，甚或没有。”这说明了（）对价值的作用是很大的。

A、价格

B、有用性

C、稀缺性

D、有效需求

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产价格的形成条件。稀缺性对价格的作用是很大的，俗话说“物以稀为贵”。参见教材P82。

94、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是（）。

A、都是价格用货币来表示

B、都有波动，受供求因素的影响

C、都是按质论价

D、都受区位因素的影响【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产价格与一般物品价格的异同。房地产价格与一般物品的价格的共同之处在于：（1）都是价格，是价值的货币表现；（2）都有波动，受供求因素的影响；（3）都是按质论价：优质高价，劣质低价。参见教材P83。

95、下列关于房地产价格的说法，不正确的是（）。

A、房地产价格实质上是房地产权益价格

B、房地产价格同时有买卖价格和租赁价格

C、房地产价格容易受交易者的个别情况影响

D、房地产价格形成的时间通常较短

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产价格与一般物品价格的异同。房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格形成的时间通常较短。参见教材P85。

96、房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括（）。

A、消费者的收入水平

B、消费者的预期

C、该种房地产的开发技术水平

D、相关物品的价格水平

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产需求。房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括：（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平，（3）消费者的偏好；（4）相关物品的价格水平；（5）消费者对未来的预期。参见教材P85。

97、下列情形中不会导致房地产当前需求增加的是（）。

A、消费者预期未来的房地产价格上升

B、消费者对某种房地产的偏好增强

C、作为互补品的房地产的价格上升

D、消费者的收入增加

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产需求。决定房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期。其中选项ABD会导致房地产当前需求增加。参见教材P86。

98、当消费者收入增加时，会减少对（）的需求。

A、正常商品

B、炫耀性物品

C、高档商品

D、低档商品

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产需求。对低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而会减少对该种商品的需求。参见教材P86。

99、当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会（）。

A、增加

B、减少

C、不变

D、无法确定

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。参见教材P87。

100、在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本下降，会使该种房地产的供给（）。

A、增加

B、减少

C、不变

D、无法确定

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产供给。在某种房地产的价格水平不变的情况下，当其开发成本上升，房地产开发利润率就会下降，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。参见教材P88。

101、房地产的供给曲线表示（）。

A、房地产的供给量与购买者能力的关系

B、房地产的出售量与购买者能力的关系

C、房地产的供给量与其价格之间的关系

D、房地产的购买量与其价格之间的关系

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产供给。房地产供给曲线表示房地产的供给量和其价格之间的关系。参见教材P89。

102、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给（），使其现期供给（）。

A、增加，增加

B、减少，增加

C、增加，减少

D、减少，减少

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产供给。预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。参见教材P89。

103、下列关于房地产供给的表述中，错误的是（）。

A、房地产供给曲线是一条向右上方倾斜的直线

B、房地产供给可以随着房地产需求和价格的变动及时作出调整

C、如果房地产开发成本上升，则引起整个供给曲线发生位移

D、房地产供给缺乏弹性

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产供给。选项B错误，由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期较长、房地产不可移动特性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺等，使得房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，所以房地产供给缺乏弹性。参见教材P89。

104、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是（）。

A、均衡价格增加，均衡数量减少

B、均衡价格减少，均衡数量增加

C、均衡价格增加，均衡数量不变

D、均衡价格不变，均衡数量减少

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产均衡价格。由于市场因素变化，供给量增加，供给曲线右移，由于需求量减小，需求曲线左移，故均衡点对应的均衡价格减小，均衡数量增加。参见教材P90图3-3。

105、下列有关均衡价格的表述中，错误的是（）。

A、均衡价格是市场价格运行的必然趋势

B、均衡价格是市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格

C、市场价格偏离均衡价格时，证明需求量与供给量相等

D、偏离的市场价格会自动回复到均衡价格水平

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产均衡价格。市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。参见教材P90。

106、下列关于价值、使用价值和交换价值的表述中，正确的是的是（）。

A、广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指使用价值

B、没有交换价值也一定没有使用价值

C、没有使用价值肯定就没有交换价值

D、人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是使用价值

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是价值、使用价值和交换价值。选项A错误，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指交换价值；选项B错误，没有使用价值肯定就没有交换价值，没有交换价值不一定没有使用价值；选项D错误，人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值。参见教材P92。107、正常成交价格的形成条件不包括（）。

A、公开市场

B、交易对象本身具备市场性

C、较短的期间完成交易

D、买者和卖者都具有完全信息

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项C错误，应该是适当的期间完成交易。参见教材P94。

108、成交价格围绕着（）而上下波动。

A、市场价格

B、理论价格

C、清算价格

D、原始价格

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。参见教材P95。

109、在通常情况下，（）出让的地价最低。

A、拍卖方式

B、挂牌方式

C、招标方式

D、协议方式

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在通常情况下，拍卖、挂牌方式出让的地价最高；招标方式出让的地价次之；协议方式出让的地价最低。参见教材P95。110、在房地产价格中，理论价格是（）。

A、稳定均衡价格

B、不稳定均衡价格

C、短期均衡价格

D、长期均衡价格

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。理论价格是长期均衡价格。参见教材P95。

111、从某种意义上说，比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于（），成本价值趋向于最低卖价。

A、成交价格

B、最低卖价

C、理论价格

D、最高买价

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。从某种意义上说，比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。参见教材P96。112、在六种基本价值类型中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是（）。

A、市场价值

B、投资价值

C、现状价值

D、谨慎价值

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型。参见教材P97。

113、在评估投资价值时，折现率是（）。

A、社会一般的收益率

B、收益法中的资本化率

C、投资者要求的满意收益率

D、投资者要求的最低报酬率【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。如报酬率或折现率，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率（即典型的投资者所要求的收益率），而评估投资价值时所采用的应是某个投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。参见教材P98。

114、合法利用下，如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值（）市场价值。

A、低于

B、等于

C、高于

D、不确定

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值。参见教材P99。

115、下列关于租金的表述中，错误的是（）。

A、市场租金是指由市场供求状况决定的租金

B、商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金

C、准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金

D、福利租金是指象征性收取的很低水平的租金【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值、选项B 错误，商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。参见教材P100。

116、某在建工程在假定未设立优先受偿权下的价值为5000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押贷款价值为（）万元。

A、2000

B、3000

C、3500

D、4000

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=5000－1000－1000/50%＝2000。参见教材P102。

117、在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（）。

A、建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

B、建筑物重置成本和重建期间的经济损失

C、建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

D、建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。参见教材P102。

118、下列各项中，不属于其他房地产权利价格的是（）。

A、地役权价格

B、租赁权价格

C、抵押权价格

D、宅基地使用权价格

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。其他房地产权利价格泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格。参见教材P105。

119、下列关于出租人权益价值和承租人权益价值的表述中，正确的是（）。

A、出租人权益价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值

B、承租人权益价值的评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值

C、合同租金与市场租金差异的大小，对出租人权益价值没有影响

D、如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值大于无租约限制价值

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A 错误，无租约限制价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项C错误，合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小；选项D错误，如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。参见教材P106。

120、对于已出租的房地产，房地产抵押估价应评估（）。

A、完全产权价值

B、无租约限制价值

C、出租人权益价值

D、承租人权益价值

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于

已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产抵押估价、房地产转让估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值。参见教材P106。

121、（）是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额。

A、原值

B、现值

C、重置成本

D、公允价值

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。历史成本也称为原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。参见教材P106。

122、下列关于市场调节价、政府指导价和政府定价的表述中，错误的是（）。

A、二手房价格一般实行政府指导价

B、出售公有住房的标准价、成本价属于政府定价

C、实行市场调节价的房地产，估价应依据市场供求状况进行

D、新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价。选项A错误，二手房价格一般实行市场调节价。参见教材P109。

123、基准地价是城市中均质区域内的土地（）。

A、最低价格

B、最高价格

C、平均价格

D、成交价格

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。参见教材P110。

124、下列关于土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是（）。

A、根据土地的生熟程度，将土地分为生地、毛地和熟地三类

B、人们平常所说的房价指的是建筑物的价格

C、房地价格=土地价格+建筑物价格

D、在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是土地价格、建筑物价格和房地产价格。选项B错误，人们平常所说的房价，如购买一套商品住房的价格，通常含有该建筑物占用范围内的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。参见教材P110。

125、下列关于总价格、单位价格和楼面地价的表述中，错误的是（）。

A、房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低

B、房地产单位价格一般不能可以反映房地产价格水平的高低

C、楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低

D、楼面地价是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地单价

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。选项B错误，房地产单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。参见教材P111。

126、一套建筑面积为100㎡，单价为5000元／㎡的住宅，首期付款20万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，贷款年利率为8％，则该套住宅的（）。

A、实际单价为5000元/㎡，实际总价为54万元

B、实际单价为5400元/㎡，实际总价为50万元

C、实际单价为5000元/㎡，实际总价为50万元

D、实际单价为5795元/㎡，实际总价为57.95万元

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。参见教材P113。

127、在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。

A、名义价格

B、实际价格

C、市场价格

D、成交价格

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。参见教材P113。

128、一套建筑面积为100㎡，单价为3000元/㎡、总价为30万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于第一年年末一次性支付10万元，则此房地产的实际单价为（）元/㎡。（年折现率为5%）

A、3000

B、2850

C、2857

D、2928

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。实际总价为10+10/（1+5%）0.5+10/（1+5%）=29.28万元。参见教材P114。

129、在新建商品房销售价格中，一般可以反映所销售商品房总体价格水平的是（）。

A、起价

B、标价

C、成交价

D、均价

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是起价、标价、成交价和均价。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。参见教材P116。

130、拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格称为（）。

A、保留价

B、起拍价

C、评估价

D、应价

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。起拍价也称为开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。参见教材P116。

131、下列选项中，不属于房地产估价的原则的是（）。

A、最高最佳原则

B、合理性原则

C、价值时点原则

D、合法原则

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价原则的含义。房地产估价的原则包括：独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则；谨慎原则。参见教材P153。

132、所谓的（），就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价。

A、客观

B、独立

C、公正

D、中立

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是独立、客观、公正原则。所谓" 客观" ，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。参见教材P154。133、除（）外，房地产估价之所以要遵循独立、客观、公正原则，是因为评估出的价值或价格如果不公平合理，就会损害估价利害关系人中某一方的利益。

A、房地产抵押评估

B、投资价值评估

C、房屋征收评估

D、房地产税收评估

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是独立、客观、公正原则。除投资价值评估外，房地产估价之所以要遵循独立、客观、公正原则，是因为评估出的价值或价格如果不公平合理，就会损害估价利害关系人中某一方的利益。参见教材P154。

134、（）要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

A、合理原则

B、有效原则

C、合法原则

D、公正原则

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是合法原则。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。参见教材P155。

135、通常情况下，依法判定估价对象的状况，指的是估价对象的（）。

A、实际情况

B、过去状况

C、设定状况

D、未来状况

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是合法原则。依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。参见教材P156。136、对于空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。

A、1年

B、2年

C、3年

D、半年

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是合法原则。对于空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。参见教材P158。

137、（）是评估估价对象价值的时间界限。

A、估价时段

B、价值时点

C、评估理论

D、估价间歇

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是价值时点原则。价值时点是评估估价对象价值的时间界限。参见教材P161。138、下列选项中，对评估期房的表述正确的是（）。

A、价值时点为现在，估价对象为现时状况

B、价值时点为现在，估价对象为未来状况

C、价值时点为未来，估价对象为未来状况

D、价值时点为未来，估价对象为现时状况

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是价值时点原则。评估期房的价值时，价值时点为现在，估价对象为未来状况。参见教材P162。

139、下列估价中，价值时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。

A、因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价

B、因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估

C、因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价

D、因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是价值时点原则。选项A价值时点还是原来的估价结果对应的时间（在过去）；选项B价值时点在现在；而估价对象都是过去和现在价值差；选项C价值时点和估价对象都是现在；选项D补偿标准是现在给，房地产状况是未来的期房。参见教材P162。

140、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，价值时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。

A、估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

B、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

C、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

D、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是价值时点原则。投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况，在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。参见教材P162。

141、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。

A、合法原则

B、最高最佳使用原则

C、替代原则

D、公平原则

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是替代原则。替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。参见教材P164。