市场调研与项目评估

市场调研与项目评估

根据市场信息初步甄选筛选的项目，究竟适不适合企业接管经营，还难以决定。所谓没有调查，就没有发言权。一个物业项目是否可以做、值得做，需要完成项目市场调研和项目效益评估两个环节，才能得到比较完整的项目信息，以资决策。

一、市场调研的步骤和内容

（一）初步信息分析

一般而言，为了节约市场拓展成本，项目初步信息的收集和分析都是通过电话、网络等手段完成的。

项目初步信息包括项目的基本参数和当地的物业管理相关法规。

项目的基本参数一般包括项目坐落位置、占地面积、物业类型、建筑面积、绿化面积、楼栋数量、楼栋层数、车库车位等。这些大都可以在网络公开信息中查获。而项目的详细信息，包括物业社区出入口、设备设施、周边环境等信息，只有到现场才能了解。

项目当地的物业管理相关法规，一般包括地方性物业管理条例或办法、物业管理收费办法、物业收费等级标准、停车费标准等。物业管理收费方式，是法规中的关键因素，各地收费法规规定的主要区别在于公共水电费是据实分摊还是包含在管理费中，是否可以预收较长时段的物业费、装修垃圾清运费用收取方式、各类物业证件收费限制等。

对以上信息进行初步分析，可以大致判断项目经营管理的难度和难点。

（二）现场勘查调研

仅靠项目初步信息，无法对项目的经营管理作出精准分析，也就无法做出更加正确的市场决策。项目现场勘查调研，是市场工作的重要环节。

现场勘查调研工作的第一步，就是做好现场勘查调研的准备工作。

1、将项目初步信息加以整理，列出需要调查补充的要点，即调查提纲，包括调查对象、调查目的、调查方式等。

2、与项目业主及其关联人商定调研计划及行程安排。

3、准备项目调研所需要的各类文件，主要包括初步信息资料和公司宣传资

料。

现场勘查调研工作的第二步，就是做好现场勘查调研的组织分工。

物业管理项目调研的内容较多，时间紧，任务重，需要做好分工组织安排，确保一次调研获取所有所需资料，避免遗漏造成工作被动。

物业管理项目调研的组织分工一般以调查内容划分为主轴，以调查空间限制为依据，看参与调研的人员数量确定分工方式。

物业管理项目调研的内容以调研功能，可以划分为三类。

1、业务关系类调研：

①业主单位的组织结构和权责关系；

②物业服务招标组织方式与程序；

③地方政府主管部门业务手续和联系方式；

④行业协会及同行发展状况，等。

2、地方环境类调研：

①当地物业管理行业基本现状包括物业管理公司情况及行业发展趋势、物业管理服务的难点与重点；

②物业管理市场政策环境及行业主管部门引导趋向；

③人文素质与业主的整体消费意识；

④项目具体受众体的综合信息，分析其经济能力及管理服务的特性需求；

⑤房地产发展趋势及现状，包括房地产公司对物业管理服务的认知与支持态度；

⑥区域经济发展状况及居民收入水平、消费结构等。

⑦当地物业服务行业人力资源成本水平。

⑧地方物业服务法规特殊性和差异点，等。

3、项目详情类调研

①决定物业服务预算的各类细节的数据调研，包括决定人力编制的各类要素，如户数、出入口、监控、车库、楼栋数、楼层数、绿化面积、设备等。

②原物业服务单位人员编制、主要费用支出、入住率、费用收缴率、盈亏状况等；

③项目的管理难点、重点、特点等；

④项目周边环境构成及其特点；

⑤项目和周边项目对比的s（优势）w（弱点）o（机会）t（威胁）分析；

⑥项目业主或用户的属性类型、文化素质层次及消费行为特点；

⑦开发商信誉及其对项目的定位及支持程度、支持政策；

⑧项目开发周期、交付使用时间、前期服务要求等；

⑨参与项目市场竞争的竞争对手的背景资料；

⑩各类边界性费用的责任划分和支付方式，等。

现场勘查调研工作的第三步，就是做好现场勘查调研的实施。

现场勘查工作不仅仅是现场勘查这么简单，它同时也是一个企业公关工作环节。要做好现场勘查计划实施，必须把握好几个要点：

1、选用形象好素质高的专业人员从事现场勘查工作；

2、调研前进行商务礼仪再培训，注意第一接触点形象；

3、做好公关分工，对所有接触对象做好沟通和交流工作；

4、编制针对性企业介绍资料，突出企业在管理同类项目中的优势；

5、规定认真细致的现场勘查规则，严格执行现场勘查工作纪律。

（三）现场调查报告

现场勘查调研工作的结果体现，就是形成认真细致的现场调查报告。

现场调查报告应该建立在调研基础上，内容翔实，数据准确。

现场调查报告作为项目拓展决策的重要依据，需要和项目效益评估共同使用。

二、项目效益评估

物业管理项目项目评估关系到项目对于企业经营的效益，包括战略效益和经济效益等。认真细致的项目评估可以帮助公司避免陷入市场陷阱，避免不必要的管理纠纷和潜在威胁，确保企业的健康发展。

项目效益评估，不只是项目本身的经济效益。也没有企业愚蠢到只是就项目言项目，那是目光短浅的行为。归根结底，项目效益评估及其拓展决策，服从于企业发展战略的需要。

大体上来说，项目效益评估应该从战略层面和执行层面两个层面上展开。

（一）战略效益

从战略层面上看，企业发展战略规划及其市场布局计划，从根本上成为项目效益评估的指导思想和根本决策依据。战略效益的评估一般包括以下几个方面

1、项目是否符合企业的发展战略意图和市场布局需要；

2、项目是否具有品牌效应，在当地瞩目程度和影响力如何；

3、项目的总体规模和后续延伸发展的可能性；

4、企业在该地的分支机构的发展状况和经营状况；

5、宏观经济环境和企业微观经济环境对项目的要求；

6、项目管理模式及其实施对当地行业发展的影响；

7、主要竞争对手在当地的发展状况和竞争意图等。

（二）经济效益

项目经济效益评估主要从项目本身的经营前景着手进行分析。其主要内容包括：

1、项目定位及服务结构、层次需求分析；

2、项目合同价值及合同延续性评估；

3、项目取得路径与难度分析；

4、项目管理难点及经营风险控制分析；

5、人员编制及主要成本分析；

6、项目收入及利润点分析；

7、中长期管理收支预算分析；

8、项目业主单位对项目管理的支持政策等。

（三）项目评估程序

项目效益评估一般按照分级评审的程序执行。

首先是由企业根据市场发展战略规划，确定项目效益评估的权限，从项目所在区域、项目规模及其品牌影响力、项目概算合同价值划分权限。价值较小的，由市场职能部门和地方分支机构实施项目效益评估及决策；价值较大的，最终由企业经营管理层实施评估决策。

如在深圳市北方物业管理有限公司的市场项目评估制度中规定，项目价值审核实行分级审核制度。评估合同价值（年度）在100万以下的项目，由分公司经理自行直接决定关闭或跟踪，但必须报总公司市场发展部备案。评估合同价值（年度）在100万以上、300万以下的，由市场发展部经理审批决定；合同价值在300万元以上的，由市场发展部经理审核并提出关闭或跟踪建议，交由总经理、分管副总与财务部会审批准。

（四）项目评估报告

任何对市场发展比较慎重的企业，在项目拓展决策时，都需要审核由分支机构或市场部编撰项目专题效益评估报告。

项目专题效益评估报告一般包括以下三个部分：

1、项目基本资料：

包括客户名称、信息来源、联系人电话、项目基本情况（地址、规模、施工竣工使用情况、项目特点等）、物业招标方式；

2、项目战略价值评估：

包括项目取得难易程度、项目规模及品牌影响力、当地物业行业发展状况、地方物业管理及收费的法律环境、地方居民对物业管理的认知及消费习惯、消费水平等；

3、项目经济效益评估：

项目经济效益评估一般包括项目管理投资及成本预算、项目经济收入来源及风险分析、中长期经济收支状况分析等等。

4、项目评估建议：

由市场分支机构或市场部门，对项目效益做出总体评价，得出基本的结论，供企业领导层参考。

由于项目评估资料及档案附属资料均属于企业经营的机密资料，一般而言，项目评估由专人负责，其各类资料由企业专门的市场机构归档保管。