《长沙市城市规划管理技术规定》补充规定

长沙市人民政府

关于印发《〈长沙市城市规划管理技术规定〉

补充规定》的通知

长政发〔2012〕3号

各区、县（市）人民政府，市直机关各单位：

现将《〈长沙市城市规划管理技术规定〉补充规定》印发给你们，请遵照执行。

二○一二年二月六日

《长沙市城市规划管理技术规定》补充规定

为进一步规范统一规划许可标准，增强《长沙市城市规划管理技术规定》的操作性，根据国家和省市相关法律、法规，结合本市实际情况，对《长沙市城市规划管理技术规定》（以下称《技术规定》）作出如下补充。

第一条城市建设应按规划成片实施，一般应以街坊为单位，以规划道路为界限，规划蓝线原则上应划至用地周边规划道路中心线。无单独建设条件或规划部门认为不适合单独建设的，必须按规划要求与周边用地整合。

第二条同一建设项目，相毗邻的两个或多个地块（控规）规划指标，经规划行政主管部门核准，可在建设基地范围内总量平衡，但不同建筑性质的容量指标不得相互转换。商住用地其住宅建筑面积原则上不得突破规划设计条件对应的上限值，在不突破规定的总建筑面积容量的前提下可浮动1%。控规中的规划指标可按审定的修建性详细规划或规划设计总图备案。规划修改项目原则上应根据控规地块容积率由低至高安排建设时序先行建设容积率低的地块。

第三条与居住建筑平面形式相似的公寓，用地性质是居住的为酒店式公寓，用地性质是商业的为公寓式办公或酒店式办公。

第四条非居住建筑（医院病房楼、休〈疗〉养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大学、中学、小学的教学楼除外）位于居住建筑北向时，其建筑间距按该非居住建筑在居住建筑南向同型布置的建筑间距控制，其间距最小值为低层不小于6米、多层不小于9米，同时须满足消防和各专业规范要求。

第五条高层建筑位于南侧，与相邻居住建筑为非平行布置时，间距按下表控制：

注：1、表中“S”为南北向布置时的标准间距值；

2、表中“a”为相邻建筑的夹角；

3、表中“间距”为建筑正南北向重叠部分的平均间距；

4、当a≤30°时，正南北向最近点间距在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区分别不得小于21米、24米、27米。

当300< a <60°时，正南北向最近点间距在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区分别不得小于18米、21米、24米。

当a≥60°时，正南北向最近点间距在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区分别不得小于15米、18米、21米。

第六条高层建筑的建筑主朝向临规划道路红线（不含绿线）主体直接落地，退让规划道路的距离可按《技术规定》相关要求减少2米。临路幅宽度26米及以上规划道路布置的多层、低层商业建筑，退让规划道路的距离不得小于9米。

第七条因项目用地形状不规则、涉及社会稳定和公共利益等原因，确实难以满足《技术规定》的要求，但满足国家相关规范规定的，其设计方案经专家评审会通过，市规划行政主管部门组织公示且无异议后，报市政府审定。

第八条建筑内设置的各类型公共开放空间，不另奖励可建建筑面积。

第九条居住及商住用地内商业建筑原则上应相对集

中独立设置。居住用地内住宅建筑底层原则上不设置商业。

确需配套的商业无独立设置条件须在临城市道路住宅建筑底层配设的，不应超出主体建筑最外围轮廓线。

第十条商住用地内临路幅宽度26米（含26米）以上城市道路设置的商业建筑总长度不应超过其用地临城市道路边线总长度的30%；临路幅宽度26米以下城市道路设置的商业建筑总长度不应超过用地临城市道路边线总长度的50%。主体建筑长度大于上述规定时，商业建筑不得超出主体建筑正投影范围。当临街商业退让城市道路边线或绿化带边线≥20米时，该部分临街商业可不受上述规定限制。

第十一条临路幅宽度12米（含12米）以上城市道路的商业建筑应设置宽度不小于2.4米的骑楼（临城市道路已设置集中的人流出入口的大型商业建筑除外），且应配建为其服务的相对独立的停车场（库）。骑楼部分不计算建筑面积及容积率。

第十二条居住建筑阳台及套内花园、飘窗等按正投影面积的1/2计算建筑面积，其计容面积不应超过套内计容建筑面积的10%。超过10%的，超过部分按正投影面积计算。套内计容建筑面积为入户门内所包含的各部分建筑面积之和。

第十三条建筑报建图审查通过后，在项目面积复核时发现容积率超出规定值1%以下的，由市规划行政主管部门按规定组织审查并报市政府审定。

第十四条高层住宅设置电梯应满足如下要求：

（一）12层（含12层）以上（不包括11层复式住宅）独立单元的住宅电梯设置不得少于两台；

（二）每单元户数超过60户时，其电梯设置不得少于2台，且每台电梯的服务户数不宜超过75户；套内面积50平方米/户以下的小户型，户数按75%折算配置电梯数量。

第十五条新建的非套型住宅不考虑相邻建筑对其产

生的日照影响。

第十六条新建的高层建筑原则上不得对相邻现有及

拟建住宅的日照产生影响。对邻近地块拟建住宅是否有影响，按退让对等原则做日照分析确定。

第十七条建筑底层的共享架空开放空间的层高，多层不应小于3.0米，高层不应小于4.0米，架空开放部分不计算建筑面积及容积率。建筑楼层部分设置的共享空中花园，应靠外墙设置，架空高度不得小于三个标准层高，且应与公共交通空间直接连通，开敞的共享空中花园按正投影面积的1/2计算建筑面积，封闭的共享空中花园按正投影面积计算建筑面积。

第十八条重要地段及临路幅宽度26米以上城市道路的居住建筑，阳台设计应尽可能规整并按内凹阳台设计，临街面阳台应封闭；外形设计宜采用公建外立面造型的处理手法。

第十九条独立外挑的空调外机搁板宽度不得大于0.9米，累计长度不得超过该户面宽的1/3。

第二十条建筑色彩应符合《长沙市城市色彩规划》及相关规定要求，整体风格应与周边建筑、环境相协调。户外广告应符合长沙市户外广告详细规划及有关规定要求，并按《长沙市户外广告设置管理办法》要求另行报审。

第二十一条项目配建停车场（库）应遵循合理布置、方便使用的原则。基地内的道路系统应充分考虑人车分流的可行性，尽可能分开设置自成系统。项目配建的地下车库停车位不得低于规定配设停车位总量的80%。建筑间距Ⅱ类地区内项目应配建的地下停车位不再折减计算。

第二十二条幼儿园及小学按1个/班、中学按1.5个/班的标准配设机动车停车位，并应在适当位置设置临时停车位。

第二十三条50米及以下高层建筑面宽原则不得超过70米，50米以上高层建筑面宽原则不得超过60米。特殊情况需超出以上控制要求的，由市规划行政主管部门结合方案审查后报市政府审定。

第二十四条新建居住项目，社区没有办公用房或所在社区办公用房面积未达标的，须按标准配建社区办公用房。社区办公用房配建标准为：建筑间距Ⅰ类地区建筑面积不少于300平方米，建筑间距Ⅱ类地区建筑面积不少于500平方米，原则上应有独立对外的出入口。由开发商按规定提供的社区办公用房，计算建筑面积，不计入容积率。

第二十五条项目绿化和景观建设应严格按审定的总图及批准的建筑景观环境设计实施。其修改必须报原审批机关同意。绿化和景观的验收由相应主管部门负责。

第二十六条本补充规定自2012年3月6日起施行。此前已取得“一书两证”、已审定修建性详细规划或规划设计总图并在其有效期内的建设工程仍按原审批的内容执行。已颁布施行的文件内容与本补充规定不符的按本补充规定执行。

附件：1、相关指标的计算规则

2、建设项目规划编制内容及深度

附件1

相关指标的计算规则

一、基地面积计算：基地面积是指建设项目用地红线范围内可实施开发建设部分的面积，一般与用地红线的有效用地面积一致。城市道路红线内、河道蓝线内、绿地绿线内的面积不应计入。

二、总建筑基底面积计算：建设项目用地红线范围内所有建筑基底面积之和即为总建筑基底面积。建筑的基底面积

统一表示为建筑物地上轮廓最大投影面的面积，包括突出地面的建筑部分外轮廓线（突出建筑物的无柱雨棚、飘板等不计）。

三、容积率计算

（一）地下、半地下空间设置的车库、地下设备用房（配电间、水泵房、地下水池、空调机房等）、地下交通用房（楼梯间、电梯间及前室）等设施用房面积不计入容积率指标，但作为其他性质使用的地下空间（含物业用房）均应计入容积率指标；

（二）建筑物顶部有围护结构的且不超过屋面1/8的楼梯间、电梯机房计入建筑面积，不计入容积率指标。

四、建筑面积计算

（一）建筑楼层内无规定术语解释和计算规则的空间，有永久性顶盖和围护结构的，按围护结构外围水平面积计算；有永久性顶盖无围护结构的，按结构底板水平面积的1/2计算。

（二）除复式（跃层式）住宅外，公寓和住宅标准层层高超过3.60米（不含3.60米）的，按两层计算建筑面积和层数；商业建筑层高超过5.60米（不含5.60米）的，按两层计算建筑面积和层数；办公建筑标准层层高超过4.50米（不含4.50米）的，按两层计算建筑面积和层数。有特殊要求的用房除外。

（三）建筑物底层空间作车库、杂物间使用，层高2.2米（含2.2米）以上的计算全面积，层高2.2米以下的不计算建筑面积。

（四）住宅10层（含10层）以上的交通、消防连廊，无围合的按水平投影面积的1/2计算建筑面积，有围合的按正投影面积计算。

（五）以下情况不计算建筑面积：

1、起隔热作用的非结构墙体；

2、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖的房屋；

3、楼梯已计算建筑面积的下方空间；

4、成套复式住宅上层为空的相关外围墙体；

5、地下层中的水池。

（六）住宅套型建筑面积的计算：住宅套型建筑面积仅包括住宅套内面积和标准层的公共分摊面积，不含非标准层门厅、电梯井、楼梯间等附属用房（设施）面积。

（七）设计加以利用的房屋屋顶为斜面结构的，其垂直高度在2.2米（含2.2米）以上的空间，按其正投影面积计入建筑面积，2.2米以下的不计入建筑面积。详细规划设计阶段可按标准层正投影面积的50%作为估算值计入相关指标。

（八）消防避难层不计算建筑面积，但用作为其它用途的应计算建筑面积。

五、建筑密度计算：利用地形高差进行建设的，其建筑密度按如下规定计算：

作为建筑密度计算的基底面积为：主楼部分建筑（图示A）投影面积与作为非配套设施使用的裙楼部分建筑（图示B）（扣除主楼投影面积）投影面积的50%之和，即：基底面积=SA+（SB-SA）*50%

六、绿地面积的计算

（一）绿地面积计算的起止界：宅间路、组团路和小区路算到路边线；小区路设有人行便道时，算到人行便道边线；临城市道路时，算到道路边线；

（二）建筑物架空开放空间内的绿化不计入绿地面积；

（三）利用地形高差实施的绿地，满足本地植树绿化覆土要求，方便行人直接通达的屋顶绿化按全面积计入绿地面积；

（四）水面、水景、绿化休闲广场按全面积计入绿地面积；

（五）植草的消防通道计入绿地面积，植草的停车场按40%计入绿地面积。

七、建筑层数和高度的计算及表示方法

（一）假层、夹层、附层、插层，如果层高在2.2米（含2.2米）以上无论是否计算面积，均按自然层计入建筑总层数；

（二）坡顶住宅顶层其外墙檐口高度如超出1.2米（含1.2米），视为一个自然层；如在1.2米以下，建筑层数表示为XF（自然层数）+0.5（阁楼），即XF+0.5，如6F+0.5；在总图标注中，顶层为坡屋顶阁楼、复式或跃层时，层数统一表示为XF+1，如6F+1，总图建筑面积按6.5层计算；

（三）建筑底层作为架空层或层高小于2.2米的车库、杂物间等，其层数标注为1（架空层）+XF（自然层数），即1+XF，如1+6F；

（四）首层标高平均高于周边地坪1.5米，视为地上层，按自然层计入建筑地上层数；低于1.5米（含1.5米），视为地下层，不计入建筑地上层数。

八、本附件未明确的情况均按照国家相关规定和规范执行。

附件2

建设项目规划编制内容及深度

一、修建性详细规划的编制须满足《长沙市修建性详细规划编制标准》（CSGH/003-2005）深度要求。

二、总平面图设计应表达以下内容：

（一）图纸部分

1、拟建建筑物的定点坐标、用地红线坐标、项目出入口方位、用地红线周边50米范围内现状地形图中的所有内容；

2、拟建建筑物与用地红线、规划道路边线（绿化控制线）、轨道控制线、河道、绿地、高压供电走廊、文物古迹保护范围等规划控制线的距离及建筑间距；

3、控制性详细规划要求独立建设公共绿地、市政公用设施以及教育、医疗等的公共服务设施的用地界线坐标；

4、规划道路的宽度、转弯半径、控制点坐标及高程，地上停车位的布置方式，地下停车场（库）等地下空间的范围、层数、出入口方位；

5、总平面图规划技术经济指标一览表（附表1）要求标明的各项规划技术经济指标；建筑面积应按使用性质分类计算；

6、建（构）筑物汇总表（附表2）要求标明的各建（构）筑物的栋号、名称、主要使用性质、层数、高度及建筑面积；

7、消防、交通组织及用地竖向规划；

8、公共配套设施的配置情况。

（二）文字说明及附件

1、文字说明；

2、交通影响评价报告（须做交通影响评价报告的项目）；

3、日照分析报告（须做日照分析的项目）。

三、建筑方案设计应符合规划设计条件的要求，文本深度应符合国家《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008版）并体现以下内容：

（一）图纸部分

1、总平面图（设计深度须达到前款要求）；

2、建筑单体设计

（1）主要平立剖面的尺寸及定位轴线（在机场或微波通道限高区范围内，要注明屋面构筑物最高点的高度及绝对高程）；

（2）各房间的使用性质（按规定用语标明）；

（3）立面渲染图（标明立面色彩色号及材质）；

（4）新建重要建设项目须将项目及其周边200米范围主要建筑纳入三维仿真分析范围，建立三维模型并贴附实际场景和设计材质对建筑环境和体量关系进行分析。

3、鸟瞰图、日景效果图、夜景亮化效果图。

（二）文字说明

1、项目概况和设计依据；

2、构思说明；

3、各相关专业设计说明（包括消防、节能设计）；

4、其他。

四、建筑报建图设计应符合以下要求：

（一）建筑报建图应包括完整的平面、立面、剖图纸，平面图标注不少于3道的尺寸线，所有房间须按规定用语标明使用性质，空中花园、飘窗和空调外机搁板等应提供大样图；

（二）局部总平面定位图须注明建筑间距，建筑退让道路边线、用地红线的最小距离和拟建建筑物每栋不少于2个角点的坐标及其定位轴线编号；

（三）日照多点分析图及户型日照情况统计表（须做日照分析的项目）；

（四）新建重要建设项目（主要针对房地产开发项目）建筑报建图经审查并确定已修改完善后，须根据场地和建筑尺寸合理确定比例制作建筑模型，模型应尽可能如实反映新建项目设计的建筑空间形象和色彩。

五、交通影响评价报告应包含以下内容：

（一）建设项目概况应包括建设项目主要规划设计条件、主要技术经济指标和业态、建设方案等内容；

（二）评价范围现状与规划情况应介绍评价范围内现状、规划的用地和交通发展情况；

（三）现状交通分析

1、应对评价范围内各种交通方式的交通流特征、交通设施、交通管理政策及措施进行说明；

2、应对评价范围内的现状道路、公共交通、停车、慢行等交通系统的管理措施、供需和运行状况进行分析，提出现状交通系统存在的主要问题；

3、交通需求预测应对各评价年限、各评价时段的背景交通和项目新生成交通进行预测，分析评价范围内交通系统的交通量分布和运行特征；

4、交通影响程度评价

（1）评价范围内主要交通问题分析：根据交通系统供需分析和交通影响程度评价，提出评价范围内交通系统存在的主要交通问题；

（2）评价建设项目新生成交通需求对评价范围内交通系统运行的影响程度；

评价对象应包括评价范围内的各种交通系统，包括机动车、公共交通、停车、慢行等。

5、交通系统改善措施与评价

（1）改善出入口布局与组织，优化建设项目内部交通设施；

（2）评价范围内的交通系统改善。

6、交通影响评价结论及建议

（1）交通影响评价的结论及建议应包括评价结论、必要性措施和建议性措施；

（2）评价结论应明确项目建成对评价范围内交通系统的影响程度，明确交通改善后建设项目交通影响是否可接受，以及是否需要对建设项目的选址和（或）报审方案进行调整；

（3）必要性措施是保证建设项目交通影响可接受的前提条件，建议性措施包括对建设项目内部或评价范围内交通

系统推荐采取的措施与方法；对评价范围内交通系统影响为显著影响的建设项目，应明确必要性措施。

六、工程管线规划及管网综合应包括以下内容：

（一）图纸部分

1、采用与修建性详细规划相同的比例尺；

2、在地下管线较复杂的地区（环线以内地区及其他建成区），应提供工程设施及管线现状图；

3、单项或综合工程管线规划图，应标明工程设施和构筑物（变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨污水提升及处理设施、燃气输配设施等）的位置及用地界线或保护界线、各类管线的平面位置、管径、控制点坐标和标高，管径、标高宜用引出线表示，排水规划图单列；

4、修建性详细规划应编制管网综合图，应标明各种管线之间及管线与建（构）筑物、道路、行道树等之间的相对距离，管线较集中处应用横断面图表示；

5、不同种类的管线应用不同的线型表示，且应用不同

（二）文字说明

1、工程设施（变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨污水提升及处理设施、燃气输配设施等）的配置（位置、规模、用地等）和管理要求；

2、单独审批工程管线规划及管网综合时，应说明总用地面积、建筑面积、人口规模等与工程管线规划有关的数据；

3、水质、水压，用水量计算等；

4、排水体制、雨污水量计算、污水处理方式；

5、用电负荷计算，电力线路架（埋）设方式；

6、电信需求量，电信管道敷设方式，经规划审批的微波站、卫星通信设施控制保护界线；

7、燃气用量计算及管道敷设方式；

8、热负荷计算，热力管道敷设方式。

以上工程管线是指给水、排水、电力、电信、中水、燃气、路灯等管线，有条件的地区还应考虑热力管道，特殊地段还应考虑人防、防洪工程。

各种弱电管线（包括通讯、广播电视等）应同沟（槽）敷设。

七、建筑环境设计文本应包含以下内容：

（一）文字说明，应包含以下内容：项目概况，规划原则及环境设计主题，临街建筑、广场等夜景灯光处理方式，景观雕塑小品和植被布局情况，中心花园、屋顶花园、广场、小区入口、架空开放空间等场所的处理，围墙和挡土墙、护坡的艺术处理，站厕、配电间、地库天窗、排风口的隐蔽、美化处理等；

（二）景观规划总平面图，附技术经济指标一览表；

（三）景观分析图（从城市整体景观效果和与周边建筑的协调角度分析景观节点、景观空间及景观轴线）；

（四）建筑主要立面效果图，标明外墙材质及色彩（按《中国建筑色卡》标明数值），主要景观节点效果图；

（五）城市标志性建（构）筑物，宽度30米及以上城市道路两厢的高层建筑和重要公共建筑、景观街、商业街两厢建筑及城市广场周边性建（构）筑物须做好夜景亮化设计，附夜景效果图；

（六）景观布局图（标明位置，可附园林小品一览表）和种植配置图（可另附植物名录表，并标明名称、图例及规格等）；

（七）须有相应资质的设计单位签章，如项目用地规模较大，可分区出图；

（八）主要外墙的小样（可在效果图中做节点放大）。

附表：1、总平面规划经济技术指标一览表

2、建（构）筑物汇总表

附表1

总平面规划技术经济指标一览表

附表2

建（构）筑物汇总表