项目经营策划要点

项目整体策划要解决的11个方面的75个核心问题

一、项目整体统筹系统（6大类，14个问题）

1.项目开发的利弊

i)项目启动应具备的条件

ii)项目启动的最佳时机点

iii)本期项目开发的核心利弊点

2.项目发展策略与集团战略、地区发展规划的协调性

i)集团经营规划对项目发展策略的要求

ii)地区经营规划对项目发展策略的要求

iii)项目经营目标规划

-利润规划

-项目开发里程碑计划核心节点

-项目成本目标

-项目销售目标

3.项目开发软体建设（品牌建设、核心客户、核心能力）

i)项目品牌和集团品牌之间的互动效应评估

ii)项目开发同集团“市场细分”的关联

iii)项目开发同“集团战略”的关联

iv)项目开发所要实现的地区能力规划

4.项目资金组织计划

i)项目自身经营性净现流规划

ii)满足项目经营的资金组织计划

5.项目开发工作平台的构建

i)策划团队的组建及权责界定

ii)项目开发后期工作团队的界定

二、项目外部环境分析系统（5个问题）

1.与产业发展状况

2.城市人口构成与历史文化沿袭

3.城市市场供求与价格状况

4.市场政策分析

5.竞争对手定位、策略、优劣势分析

三、项目客户和市场定位系统（6个问题）

1.市场细分及最有价值的项目目标客户群确定

2.项目目标顾客群敏感点分析、购房意愿、行为特征及需求状况评估

3.项目发展主题及核心概念诉求定位与客户敏感点的协调性

4.项目核心卖点解构与SWOT分析

5.针对目标客户细分市场的项目档次、价格定位

6.针对目标客户的周边配套建议

四、项目产品定位系统（4大类）

1.产品组合方案及规划指标确定

i)项目用地规划的三种不同方案

ii)三种不同方案同客户定位的一致性

iii)三种不同方案的经济性

iv)三种不同方案同集团、地区经营规划的一致性

v)三种不同方案的对比及本项目方案选择

2.总体布局、组团构成及路网系统

3.产品的风格、色彩、立面处理

4.设计主题及重要节点

五、项目分期开发建议（3个问题）

1.每期开发的位置、面积、开发顺序

2.开发“里程碑”计划的实施部署

3.影响开发进度的利好消息及主要风险因素

六、项目示范区建设同项目销售关系分析（5个问题）

1.示范区的范围、规模及里程碑计划

2.示范区动线组织

3.示范区的地点、户型套数、装修标准

4.示范区其他展示面（商业、景观等）

七、项目市场和销售策划（7个问题）

1.项目销售目标确定

2.项目入市的时机，及当时工程形象进度

3.项目营销体系建立

4.项目推广包装方案、阶段计划、战略及战术

5.价格确定与付款方式

6.各阶段销控计划

7.销售成本预算

九、项目成本控制（9个问题）

1.项目成本能否满足项目策略目标的实现

2.成本结构是否符合竞争策略的需要

3.成本结构中具有下调空间的项目与不确定因素较大的项目

4.成本细项能否满足质量标准的实现

5.控制成本的同时，保证顾客敏感点的实现

6.项目成本与当地水平横向比较，是否有竞争力

7.预测开发期内材料、设备价格与人工工资的走势，以及对项目的影响

8.成本对售价的敏感性分析

9.项目税费策划及全成本管理策略

十、项目后期经营管理（3个问题）

1.物业管理公司的评估与选择

2.物业管理在项目实施中的定位

3.提升管理服务重要措施

十一、各开发要素的矛盾、逻辑关系和平衡（11个问题）

1.设计与市场、顾客需求的相互指导、依赖的匹配

2.设计与施工如何体现、实现顾客重视的价值

3.工期、政府政策、样板房与成本因素

4.工期、施工环境、施工组织与示范区、销售动线

5.盈利、成本、质量、顾客期望、顾客选择的协调

6.垫资、质量、成本、管理等总包管理的风险及其应对措施

7.客户需求的弹性与组织结构和组织能力的匹配

8.资金、工期、速度、市场时机的协调

9.规模、资金、市场、风险承受的协调

10.市场竞争、顾客期望与组织能力与文化的协调

11.项目开发与各策略利益相关者（集团、地区、当地政府、各合作方、银行）的关系。