2014年济南市场年报

北京市〃2014年房地市场研究

济南

济南机构

序言 (6)

一、城市经济 (7)

1、GDP (7)

2、规模以上工业增加值 (7)

3、进出口总额 (7)

4、全社会固定资产投资 (7)

5、社会消费品零售总额 (7)

6、城市居民人均可支配收入 (7)

7、产业结构 (8)

二、产业政策 (8)

1、经济金融类 (8)

2、土地政策类 (9)

3、小产权及不动产登记类 (10)

4、公积金政策类 (11)

5、其他重要政策类 (11)

6、政策综述 (12)

三、土地市场 (13)

1、土地市场供应分析 (13)

2、土地市场成交分析 (13)

3、土地市场价格分析 (14)

四、市场交易 (15)

1、商品房 (15)

（1）市场综述 (15)

（2）供求关系分析 (15)

（3）供应量分析 (16)

（4）成交量分析 (16)

（5）成交均价分析 (17)

2、商品住宅 (18)

（1）市场综述 (18)

（2）供求关系分析 (18)

（3）供应量分析 (19)

（4）成交量分析 (20)

（5）成交价格分析 (21)

（6）重点项目 (22)

3、公寓市场 (25)

（1）市场综述 (25)

（2）供求关系分析 (26)

（3）供应量分析 (26)

（4）成交量分析 (27)

（5）成交价格分析 (28)

（6）个案分析 (28)

4、商业市场 (30)

（1）市场综述 (30)

（2）供求关系分析 (31)

（3）供应量分析 (31)

（4）成交量分析 (32)

（5）成交价格分析 (33)

（6）个案分析 (33)

5、写字楼市场 (35)

（1）市场综述 (35)

（2）供求关系分析 (36)

（3）供应量分析 (36)

（4）成交量分析 (36)

（5）成交价格分析 (37)

（6）个案分析 (37)

五、2014年房地产市场预测 (40)

1、政策展望 (40)

（1）宏观政策 (40)

（2）地方政策 (40)

2、市场展望 (40)

六、区域 (41)

1、市中区 (41)

2、历城区 (43)

3、槐荫区 (45)

4、天桥区 (48)

5、历下区 (50)

6、长清区 (53)

7、高新区 (55)

序言

2014年济南各项政策表现的对于房地产利好，而全年土地供求集中在下半年，政府及开发商对济南楼市看好。

2014年济南商品房市场在上半年稍显惨淡，但从下半年自限购放开后成交量不断增加，商品房供应和成交量都较去年有所增加，由于受市场竞争环境和年底任务的压力，很多楼盘在下半年进行了打折促销活动，以求快速去化，因此今年商品住宅的成交价格较去年有所下滑。中高端市场受政策利好在未来会慢慢释放更多需求。济南商品住宅成交最好的是90-100㎡面积段产品，整个市场以刚需为导向。整个市场的成交以历城区、槐荫区和历下区成交最好。但历下区房价最高，历城区和槐荫区房价稍低，楼盘性价比较高。

一、城市经济

1、GDP

2014年前三季度，全市实现生产总值4061.71亿元，比去年同期增长8.7%。其中：第一产业188.95亿元，同比增长4.1%；第二产业1499.31亿元，同比增长8.9%；第三产业2373.45亿元，同比增长8.9%。

2、规模以上工业增加值

2014年前三季度，全市规模以上工业主营业务收入4019.7亿元，增长11.15%；实现利税464.6亿元，增长21.43 %；实现利润226.5亿元，增长21.95%。

3、进出口总额

2014年前三季度，济南全市进出口总额为78.92亿美元，较去年同期增长10.54%；累计出口总额为44.98亿美元，同比增长10.68%；累计进口总额为33.95亿美元，同比增长9.38%。

4、全社会固定资产投资

2014年前三季度，全市固定资产投资2031.5亿元，同比增长16.6%，分产业看，一产投资86.8亿元，增长30.0%；二产投资688.1亿元，增长20.0%，其中工业投资658.9亿元，增长20.8%,技术改造投资407.2亿元，增长48.9%；三产投资1256.6亿元，增长14.0%，三产中房地产投资687.6亿元，增长24.7%。

5、社会消费品零售总额

2014年前三季度，全市实现社会消费品零售总额2127.2亿元，同比增长12.6%。分城乡看，城镇实现零售额1957.5亿元，增长12.6%，乡村实现零售额169.7亿元，增长11.7%。

6、城市居民人均可支配收入

城市居民人均可支配收入稳步增长。2014年前三季度，全市城市居民人均可支配收入27962元，增长8.9%；农村居民人均现金收入14448元，增长11.7%，济南市居民生活水平稳步提高。

7、产业结构

2014年前三季度，济南市第一产业实现增加值189亿元，增长4.1%。第二产业实现增加值1499.3亿元，增长8.9%，其中工业实现增加值1236.8亿元，增长9%；建筑业实现增加值262.6亿元，增长8.2%。第三产业实现增加值2373.5亿元，增长8.9%。三次产业结构由上年的0.05.:04:0.55变为0.05:0.37:0.58。

二、产业政策

1、经济金融类

定向调准或常态化，有助于行业长期调整

6月9日央行宣布，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。时隔50多天，央行再度定向降准，引发市场强烈关注。

央行松绑限贷

9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，该政策要点体现为四个方面：

一、加大对保障性安居工程建设的金融支持。

二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

三、增强金融机构个人住房贷款投放能力。

四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。

央行宣布降息，楼市迎变化

11月21日，央行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。按照规定，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25至2.75%。其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

解析：济南市场本身以刚需为主，受此类政策影响较少；从微观看，限贷和降息政策都释放了一定量的改善型需求。

2、土地政策类

一号文件深化农村改革，对房地产中长期利好

1月19日中共中央、国务院印发了《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》。即2014年中央一号文件。此次意见对比2013年，在征地制度和补偿制度方面都有所差异。对房地产行业产生影响的有四个方面，第一，在征地补偿制度中首次提到“留地安臵”；第二，在农业转移人口市民化中提到“建立流动人口居住证制度”；第三，在完善宅基地制度中提到“宅基地可以抵押、担保”；此外，今年的文件新增加了一项内容，即引导和规范农村集体建设用地入市。

国土部:控制特大城市新增建设用地规模

19日，国土资源部召开新闻发布会，正式发布《节约集约利用土地规定》(以下简称《规定》)。国土部表示，为防止地方在经济发展中急功近利，片面追求土地收益，增强规划科学性和刚性管控，需对用地规模整体调控，实现“控总量、挤存量、提质量”。

国土部严格界定养老用地多项土地政策促产业发展

国土资源部日前下发《养老服务设施用地指导意见》(以下简称《意见》)，围绕保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地开发利用管理、大力支持养老服务业发展，明确提出九条意见。《意见》第三条明确规定，“新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。”

济南城镇基准地价调整住宅用地上涨近2成

记者从济南市国土资源局获悉，6月13日，济南市政府召开常务会对城镇基准地价更新进行了讨论，济南市城镇基准地价更新或已基本定稿。

在此次基准地价调整中，济南市商业用地级别楼面地价平均增长率为15.58%、住宅用地级别楼面地价平均上涨19.92%、工业用地级别地价平均增长率为11.83%。住宅用地一、二、三级土地的基准地价，分别拟调整至每平方米5608元、4046元和3252元。

明年起济南将全面实行网上交易土地竞拍不再现场举牌

2015年开始，济南市将全面实行土地网上挂牌出让以及成交。市国土资源局相关工作人员介绍，此前济南市已经有几次单宗土地或者采矿权网上挂牌出让成交的试点，此次11宗工业用地是首次集中网上挂牌，不过仍处在试点阶段。“从2015年1月1日起，济南市将正式开始实行土地的网上挂牌出让以及成交。”该工作人员说。

解析：无论是从国家宏观政策还是济南本土政策看，在济南拿地难度会更高。一方面，济南严格控制建设用地布局，间接缩小了城市发展空间；另一方面，在济南多以勾地、熟化与开发结合等方式拿地，基准地价上涨直接导致拿地成本升高。

山东征地拆迁信息进村全面公开公开重大行政决策

今后征收土地被依法批准后，市、县政府要将土地用途、被征收土地的所有权人、位臵及土地征收补偿安臵方案等信息，在被征收土地农村集体经济组织所在地予以公告，并在当地政府网站主动公开。

山东：山东省将划定永久基本农田城市扩张受限

将城市周边、平原地区的优质良田占用搞建设,而将区位、立地条件较差的耕地划入基本农田,甚至出现基本农田“上山下滩”,这种情况今后将受到严格限制。记者从今天召开的全省国土资源工作会议了解到,我省将划定永久基本农田。

3、小产权及不动产登记类

28省已出方案整治小产权房6月提不动产统一登记条例

国土资源部部长姜大明10日称,今年6月份出台不动产统一登记条例。他同时强调,要严守18亿亩耕地红线,并要划分永久基本农田,确保我国粮食安全。并表示,不动产统一登记以土地为核心,包括房屋、草原、林地、海域等不动产的统一登记职责。将建立包括9个部门的部际联席会议制度,今年6月提出不动产统一登记条例。

国土资源部正式挂牌成立不动产登记局

据国土资源部官方微博消息，5月7日，国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。济南专项整治小产权房将试点宅基地有偿退出

在农村集体土地制度改革方面，济南将开展宅基地有偿退出试点。2014年，将开展违法建设销售“小产权房”专项清理整治，严厉查处各类违法违规用地行为，对重大典型案件进行挂牌督办和公开通报。山体保护利用方面，将新启动33座破损山体绿化治理，完成卧牛山综合整治。

解析：原定于7月份出台的不动产统一登记政策再次夭折，从目前节奏看预计明年会正式出台；此外，各项政策表明，小产权变大产权的可能性接近于0。

4、公积金政策类

住房和城乡建设部下发关于公积金服务督查的通知

8月22日，住房和城乡建设部下发《关于开展加强和改进住房公积金服务专项督查工作的通知》，通知主要内容为：

一是通过建立首问负责、一次性告知、限时办结、服务承诺等制度健全服务制度。

二是在确保资金安全，有效防控风险前提下合理简化业务办理手续。

三是降低中间费用。取消强制保险、公证和担保及其他不合理收费。降低业务办理现场提供的复印、打印等服务收费。

四是改进服务方式。改善服务环境，在服务网点配备自助查询终端、叫号机、休息椅、饮水机等设施。逐步建立网上服务大厅、12329服务热线、手机短信平台、网点服务四位一体的服务体系。

五是提升服务能力。加强住房公积金服务人员的配备，通过培训、考核和责任追究等机制，推进住房公积金管理队伍建设。

异地缴存的住房公积金可在现缴存地合并计算

10月9日，住房城乡建设部、财政部、人民银行下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。

山东：住房公积金等公共性资金纳入审计范畴

山东省审计厅获悉,住房公积金、住宅维修基金、社会捐赠资金等政府管理或委托其他单位管理的其他公共性资金正式纳入公共资金审计范畴,山东将按照“评价总体、揭露问题、规范管理、促进改革、提高绩效、维护安全”的工作思路,全面消除监督盲区,实现对各类公共资金管理使用真实性、合法性、效益性的全覆盖审计监督。

解析：公积金使用范围更广、使用更加方便，但是公积金本身争议较多，开发商也并不太喜欢，公积金改革迫在眉睫。

5、其他重要政策类

济南正式取消限购

从7月10日起，济南市商品房限购政策正式取消，居民购房不再需要到房管部门开具限购证明，但办理缴税、贷款等是否需要开具相关证明还需要具体咨询有关单位。

山东保障性住房年内“并轨”全面取消户籍限制

日前,省住房和城乡建设厅、省财政厅、省发展和改革委和省物价局共同出台推进公共租赁住房和廉租住房并轨的实施意见,明确提出,2014年底前,实现公共租赁住房和廉租住房的统一规划建设、统一准入分配、统一运营管理；全面取消户籍限制,实现同城待遇。

给限购政策松绑南宁打响“救市”第一枪

据新华社电南宁市住房保障和房产管理局日前出台购房新政，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。有观点认为，在楼市不景气的形势下，多城市传出酝酿松绑限购，但最终都被辟谣，而南宁是第一个由官方正式发布限购调整措施的城市，打响了“救市”第一枪。

山东征地拆迁信息进村全面公开公开重大行政决策

山东：山东省将划定永久基本农田城市扩张受限

解析：实际上济南取消户籍限制已经有多年时间，对于济南影响不大；取消限购对于济南影响较小，但增加了较多的补签数据和一定量的改善型需求；济南市场较为封闭，但是在逐渐向公开透明的方向发展。

6、政策综述

济南各项政策表现的对于房地产利好，政府出台的政策在拉动济南市民的购房需求尤其是改善型需求，同时支持房地产朝着健康安全的方向发展。

2014年城市房地产市场研究报告

三、土地市场

1、土地市场供应分析

?年度土地供应量分析——供应量稳步增长

2014年累计出让土地127幅，供地建筑面积2460.73万㎡，供地计划基本完成。其中城镇住宅用地82幅，供应建筑面积为1900.66万㎡；商业用地43幅，供应面积为79.92万㎡；（另外其他属性（公建配套与其他）用地2幅，供应建筑面积为8.87万㎡。）随着济南市城市建设的不断发展，土地需求日益旺盛，政府为实现城市发展战略，需稳定土地供应量，今年土地供应集中在历城、槐荫、天桥等区。

?月度土地供应量分析——土地月度供应分布不均，12月份供应量最大

2014年济南市经营性用地供应面积为695.3万㎡，月均供应面面积为57.94万㎡。从2014年1-12月土地供应趋势来看，月度分布不均，供应主要集中在下半年，其中10月份和12月份供应量最大，供应面积达403.63万㎡，占全年供应量的58.05%。而4、5月份则出现土地零供应的情况。

?土地供应区域分析——槐荫区、历城区供应量占全市51.06%

2014年济南经营性土地供应集中分布在；历城区和天桥区，供应量分别为247.46万㎡和107.58万㎡，占全市供应总量的51.06%。历城区以住宅用地为主，华山片区、工业北路和唐冶新城为主力支撑；天桥区则以鹊山板块及火车站广场为主。

?供应属性分析——住宅用地仍是主力

2014年济南市经营性用地属性结构中住宅用地仍是主力，住宅用地共成交82幅，供应面积523.05万㎡，占比达75.23%；商业用地共成交43幅，供应面积168.59万㎡，占比24.25%，商业用地平均容积率为4.5，预计建筑面积达799.22万平方米。短期来看，未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展期，中长期则存在一定风险。

2、土地市场成交分析

?年度土地成交分析——土地市场平稳进行

2014年济南土地市场经营性用地成交127幅，715.17万平方米，预计建筑面积2525万平方米，年初1月份承接2013年年底大大量供应，成交达到高峰，但5、6月份出现零成交现象，下半年土地成交回暖，尤其11月份，成交量大增。2014年土地市场成交量有所下降。但较去年相比流拍现象更少，全年6幅土地流拍，约25万平方米。但总体来看，从土地的总体成交情况不难看出企业对于济南市场还是持相对乐观的态度。

?土地区域成交分析——历城区、槐荫区成交量最大

2014年历城区和槐荫区表现突出，占全市土地成交量的50.36%。今年历城区取代槐荫区成为土地成交量最大的区域，主要源于华山片区及唐冶片区，顺应城市发展方向，吸引众多开发商入驻，如中海、恒大、绿地等，未来历城区将进入由大型企业带动的快速发展阶段。槐荫区在近几年的发展中也表现出快速上升的趋势，尤其是西客站片区，也吸引了恒大、金科、绿地等知名开放商入驻。

?土地性质成交分析——住宅用地仍是绝对主力，商业用地占比不断攀升

从2014年成交土地属性来看，住宅用地仍是绝对主力，商业用地占比不断攀升。其中，住宅用地共成交77幅，成交面积524.99万㎡，占比达73.41%；商业用地共成交45幅，成交面积万177.47万㎡，占比24.82%，同比增幅14.31%。

3、土地市场价格分析

?土地楼面地价分析——平均楼板价走势平稳

2014年济南经营性用地平均楼板价稍有上涨，总体走势保持相对平稳。本年度土地平均楼板价为1467元/平方米，环比上涨5.92%。2009年土地市场楼板价达到峰值，执行限购政策之后，企业拿地谨慎，楼板价开始回落并保持在稳定的水平。

?土地成交单价变化分析——土地单价继续呈下降态势

2014年土地单价较去年有所下降。本年度经营性用地土地单价为5181元/平方米，环比下降3.43%。

四、市场交易

1、商品房

（1）市场综述

①供求方面

?2010-2014年商品房供求比波动较小，2014年供求比为1.26:1

?2014年1-12月月度供求比波动剧烈

②供应方面

?年度供应量分析——2010-2014年济南市商品房供应呈上升走势

?月度供应量分析——月度供应走势呈现小幅增长

③成交方面

?年度成交量分析——2010-2014年成交走势整体呈上升趋势

?月度成交量分析——2014年商品房下半年较上半年成交好，12月达到最高值

④价格方面

?年度成交价格分析——价格较去年有所下降

?月度成交价格分析——整体价格较为波动，有下降趋势

（2）供求关系分析

?2010-2014年商品房供求比波动较小，2014年供求比为1.26:1

2014年济南市商品房供应量为1099.22万㎡，成交面积为874.7万㎡，供求比为1.26。

2014年济南市房地产市场表现良好，市场供应及成交情况均达到往年最高值，尤其是商品房的成交量较往年增长较多。

本年度供应面积较去年基本持平，增幅仅为0.32%，成交量增幅为11.05%，虽然本年

度继续维持房地产调控政策，但房地产市场依然保持了稳定的增长态势。

?2014年1-12月月度供求比波动剧烈

2014年商品房成交全年总体处于供大于求。年初供应量和成交量均处于低位，下半年的供应量和成交量较上半年有不小的增长态势，供求比在上半年波动较大，在下半年呈现下降趋势，主要是下半年成交激增造成的。

（3）供应量分析

?年度供应量分析——2010-2014年济南市商品房供应呈上升走势

从2010-2014年济南市商品房年度供应走势图上可以看出，2014年供应量虽与2013年供应量相差不大基本持平，但基本也能看出济南商品房市场供应量呈逐年上升趋势。2014年济南市商品房供应量达1099.22万㎡，环比增长0.32%，供应量的逐年增长的根源在于济南市城市发展的原动力，随着城市规划建设的不断发展，“东拓、西进、南控、北跨、中梳”战略的陆续实施，城市空间不断扩大，为济南房地产市场的发展带来了契机。

?月度供应量分析——月度供应走势呈现小幅增长

2014年济南市商品房供应量达1099.22万㎡，月均供应量达91.6万㎡。2014年1月份，是传统的淡季，供应量较低，进入4月份以后，济南房地产市场迎来小高峰，窗口期乍现，供应量突然释放，主要原因为开发商大多选择4月份办理预售证，把握住5月份销售机会。5-9月份呈现波浪线趋势起伏不定，但进入10月份以后保持了增长趋势。供应量的攀升得益于众多新增项目入市的拉动，如华山片区的中海华山珑城、中建新悦城，荣盛锦绣澜湾以及高新区的济南高新万达广场等项目，共同将商品房市场的供应量推至高峰。

（4）成交量分析

?年度成交量分析——2010-2014年成交走势整体呈上升趋势

从2010-2014年济南市商品房成交走势图看，济南市商品房成交整体呈上升趋势。虽然今年颁布了一系列限购措施，但对本地房地产市场并没有产生多大影响，随着7月份济南全面取消限购以后，供应成交情况呈现了比较积极的发展形势。本年度，济南市商品房成交

量达到874.7万㎡，环比增长11.05%，仍然保持稳定增长的形势。

济南房地产市场受限购影响不明显的原因在于：一是济南房地产市场还处于发展阶段，市场容量较小，刚需是市场主力，限购政策对其影响相对较小；二是，近年来，大型项目对于济南市场的支撑尤为明显，比如中海、恒大、绿地等，该类项目多位于城市近郊，性价比较高，且品牌优势明显。

?月度成交量分析——2014年商品房下半年较上半年成交好，12月达到最高值

2014年济南市商品房成交量为874.7万㎡，月均成交面积达72.89万㎡。从月度成交量走势来看，起伏不平，但总体保持稳定。7月份的成交量突然增长，这与7月济南全面取消限购政策的出台关系密切，此后商品房月度成交量走势虽有波动，但总体稳定，直到12月成交量又出现了一次不小的增长，金九银十的表现不如往年，最高10月份成交81.07万㎡，总体来看，2014年济南市商品房市场成交量依然保持了平稳上升的态势。

（5）成交均价分析

?年度成交价格分析——价格较去年有所下降

2014年济南市商品房成交均价为8401元/㎡，较去年均价下降3.52%，上半年房地产市场成交较为惨淡，很多楼盘的目标任务未完成，加之各家楼盘库存量较大，下半年开始众多楼盘进行降价促销，以求以价换量。

?月度成交价格分析——整体价格较为波动，有下降趋势

2014年济南市商品房月度成交价格较为波动，可以看出呈现下降趋势。年初的时候价格较高，但进入3月份后整个房地产市场热度不再，很多开发商的上半年任务未完成，到下半年开始，以天鸿万象新天为代表的楼盘进行降价促销，以求快速去化，效果较为明显，及到年底，中海华山珑城推出大量房源，价格均较低，也在一定程度上拉下了年底整个市场的成交均价。

2、商品住宅

（1）市场综述

①供求方面

?2010-2014年，济南商品住宅市场供求呈现增长态势

?2014年，济南商品住宅市场月度供求关系，总体来看属于供小于求的状态

②供应量分析

?年度供应量分析——2010-2014年商品住宅供应量呈现上升趋势

?月度供应量分析——上半年起伏明显，下半年高位运行

?供应区域结构分析——区域供应不均衡，历城区、槐荫区、市中区供应量较大

?供应面积段结构——整体结构“M”形不再明显，刚需改善面积段供应量齐头并进

逐渐增量。

③成交量分析

?年度成交量分析——成交走势呈上升态势，市场稳定

?月度成交量分析——上半年小幅波动上涨，下半年保持稳定上升态势

?成交区域结构分析——区域分布不均，集中在历城区、槐荫区、历下区、市中区

?成交面积结构分析——90-100㎡面积段为市场绝对成交主力

④成交均价分析

?年度成交价格分析——今年价格较去年小幅下降

?月度成交价格分析——价格较为波动，下半年多家楼盘降价促销拉低均价

?区域价格分析——历下区、市中区商品住宅成交价格明显高于其他区域

（2）供求关系分析

?2010-2014年，济南商品住宅市场供求呈现增长态势

?2014年济南市商品住宅供应面积为808.08万㎡，成交面积为706.72万㎡，供成

情况较去年相比有所上升。供求比为1.14，供求关系较缓和。2010-2014年，济

南市商品住宅供应量和成交量均呈现略微上升趋势。2011-2012年间，由于限购政

策的颁布，市场供应成交均保持平稳的走势，进入2013-2014年开始一路攀升，

因为济南房地产市场主要依靠刚需和首次改善型需求支撑，此类需求对于政策反应

敏感度不高。

?2014年，济南商品住宅市场月度供求关系，总体来看属于供小于求的状态。

2014年商品住宅成交全年总体处于供大于求。年初供应量和成交量均处于低位，下半年的供应量和成交量较上半年有不小的增长态势，供求比在上半年波动较大，在下半年呈现下降趋势，主要是下半年成交激增造成的。年底供求比小于1，年底开发商为完成全年任务去化较为理想。

（3）供应量分析

?年度供应量分析——2010-2014年商品住宅供应量呈现上升趋势

从2010-2014年济南市商品住宅供应走势图看出，济南市商品住宅供应量呈现上升趋势。2014年商品住宅供应量为808.68万㎡，环比为1.39%。随着城市空间发展的需要，城市人口的不断导入，本年度西客站片区和华山，雪山，唐冶等热点片区大盘入市，推高市场供应。

?月度供应量分析——上半年起伏明显，下半年高位运行

2014年，济南市商品住宅供应量达808.68万㎡，7.12万套，环比增长1.39%，月均供应量为67.39万㎡。2014年商品住宅月度供应量走势呈现上半年起伏明显，下半年保持一定的增长态势。1-6月份，虽有“小高峰”出现，但市场情况尚不明朗，上半年商品住宅供应总量为328.48万㎡，仅占全年的40.62%，而下半年市场上行趋势已定，政策环境平稳，全面取消限购的政策出台，开发企业和购房者的心理预期开始好转，众多项目开始面向市场，或开盘，或加推，商品住宅供应量开始保持高位，下半年供应总量为480.2万㎡，占全年的

59.38%。

?供应区域结构分析——区域供应不均衡，历城区、槐荫区、市中区供应量较大。

2014年，济南市商品住宅区域供应分布不均衡，历城区、槐荫区、市中区区供应量较大。三个区域供应量为526.67万㎡，占全市供应量的65.13%。历城区与槐荫区的供应量基本持平。近年来，随着历城区的范围不断向北发展，项目向外围扩展，本年度有24个项目新增入市，供应量较大，年度本区域供应量为200.66万㎡。槐荫区作为济南市“西进”战略的首站，随着土地的不断供应，热度及持续关注度不减，市场扩张发展起来，吸引众多开发商纷纷入驻，本年度有29个项目新增入市，供应量最大，年度本区域供应量为203.04万㎡。长清区、天桥区由于属于城市发展相对空白区域，房地产市场发展起步较晚，因此这三个区域供应量明显不敌其他区域。

?供应面积段结构——整体结构“M”形不再明显，刚需改善面积段供应量齐头并进

逐渐增量。

2014年济南市商品住宅户型结构组成中，80-100和100-120㎡面积段供应量最大，合计共445.44万㎡，占全市供应量的55.08%。另外120-140㎡面积段的供应也较多，80㎡以下面积段供应较少，由市场供应情况分析可知，济南本地房地产市场的供应结构主要还是以刚需户型及首次偏改善户型为主，各大项目均增加了此类户型的供应而刚需产品面积段集中在80-100㎡。

（4）成交量分析

?年度成交量分析——成交走势呈上升态势，市场稳定

从2010-2014年济南市商品住宅年度成交走势图看，济南市商品住宅成交量正呈现稳定增长的态势。2014年商品住宅成交量为706.72万㎡，环比增长为11.15%，年初的货币调控政策对济南影响不大，市场仍然保持的稳定增长的态势。济南市的房地产市场仍然依赖刚需和首改型需求支撑市场，此类需求对于政策反应不敏感，加之随着众多刚需项目的集中入市，将2014年的济南房地产市场推向历史性高峰。

?月度成交量分析——上半年小幅波动上涨，下半年保持稳定上升态势

2014年济南市商品住宅成交量为706.72万㎡，月均成交面积为58.89万㎡。整体月走势呈上升趋势。2014年1-2月份，是传统淡季，在限购政策的打压下，济南楼市探底。直到7月份的全面取消限购政策的出来，济南市场成交量猛增。更值得关注的是年底的“翘尾”，2014年12月济南市商品住宅成交量单月达到115.97万㎡，创下取消限购以来的最高纪录。

济南房地产行业综合分析

济南房地产行业分析一、土地市场分析：对土地市场的理解： 1、土地治理市场和政策不规范。 2、地价水平差不多上和天津差不多。 3、单纯依靠政府公开出让方式猎取土地并不能支持我们长期持续的进展。 4、在市区内可供开发的土地资源已十分有限。 5、良好的政府关系和社会背景是猎取土地的最重要因素。 6、都市整体规划的修整及都市进展方向的确定将给开发企业带来一些进展机会。 1、土地市场现状： ①济南往常的土地市场治理专门不规范，开发商手中存有大量的土地资源，属于往常的遗留问题，自2002年11号令出台后，土地市场

正逐步正规化，目前正处于从不规范——规范的过程之中。 ②2001年全年累计出让土地面积为157.51万平方米（2360亩）。2002 年供应量差不多和2001年持平。 ③济南市自2002年开始实行土地公开出让，但去年的工作进展并不是专门明显，2002全年不超过十宗。同时有三宗土地出现流拍。2003年10月土地出让首次成功拍卖，而且特不成功，每亩单价140万。 ④土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下属的土地储备中心从土地点方面收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地点地款，然后通过整理，将三通一平的土地交与国土资源局，在通过该局的土地评估中心对该地块评估（按基准地价上下浮动15%+土地出让金+土地整理费用+相关税费），交与该局市场部组织公开出让。 ⑤总体感受济南市地价水平和天津差不多。在中心城区内东、南部地区土地价格高，西、北地区价格较低。 ⑥目前市区内可开发用地专门少。一环内除旧城改造外，差不多上没有可开发用地；一环与二环之间也没有专门多的开发用地，即使有些看起来象闲置土地也大多有主。

济南房地产市场近期分析

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。近期济南房地产市场分析 ——销售旺季成为“望季” 一、国内房地产市场金九踏空，楼市黯淡，利空消息不断传来。近期，黑石撤资、绿城受银监会调查传言、对冲基金狙击内房股使股价暴跌、标普再出“黑名单”等成为楼市的热门话题，无不显示出市场的恐慌情绪正在蔓延，而且国际投资者似乎比国内更加悲观。9月27日，自调控以来一直给中国房地产行业“负面”展望的国际评级机构标准普尔称，如果中国房地产销售额在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地产商会出现流动性问题，并预计2012年房价将下跌10%。北京房地产交易管理网数据显示：9月份成交的商品房住宅均价21735元每平米，相比8月份的21836元每平米微降0.5%，延续了下调趋势。从9月成交套数排行榜可以看出，目前成交情况较好的项目中大部分价格深幅下调。以排名第一的远洋一方项目为例，该项目8月份成交均价为21311元/平方米，9月份跌至18337元/平方米。上海楼市“银十”也不乐观。在“十一”长假期间举行的“2011上海房地产秋季展示会”上，观望气氛仍然浓重。在市场没有实质性降价之前，部分楼盘的“小恩小惠”已经无法打动多数刚需买家。尽管主办方的统计数据显示，“十一”房展会首日就有4万余观众。然而，不少购房者只是来摸行情。深圳秋季房地产交易会被视为华南地区房地产交易的一个重要“风向标”，然而，市场却给出了不同的“反应”。与开幕首日人潮汹涌相比，本届秋交会进入2日以后，客流明显下滑，多名销售人员“围攻”一位参观者的情况多有出现。与客流下降相应的，是消费者购房意愿同样“趋冷”。销售旺季成为“望季”，楼市缺乏实质性降价举措是最重要的原因。二、济南的金九银十 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

某地房地产市场调研报告

济南房地产市场调研报告一、城市概况济南位于北纬36度４０分，东经117度００分，南依泰山，北跨黄河,属于暖温带大陆性季风气候区,四季分明，日照充分，年平均气温14摄氏度。济南,又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省—山东省的省会,是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。济南下辖六个区、三个县、一个县级市，总面积８227平方公里，人口５9６万，其中市区人口２60万。济南是“全国城市综合实力５0强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一。 1０0年前,济南曾经自开口岸,创近代中国内陆城市自设商埠、对外开放的先河，并由此极大地促进了当时济南经济社会的快速发展和城市化水平。自二十世纪八十年代中国改革开放以来，济南市经济迅速发展。200３年实现国内生产总值１7０亿美元,比上年增长１3．5％。济南的产品已出口到1４０多个国家和地区。截止到2003年,全市累计批准外商投资项目292６个，合同利用外资51.47亿美元,实际利用外资28.3亿美元。共有51个国家和地区的外商来济南市投资，世界5０0强企业中已有１8家来济南市投资，前六大投资国别和地区分别为香港、德国、台湾、日本、美国、新加坡。济南已同世界上100多个国家和地区建立了经贸往来关系。德国西门子、日本松下、美国百事可乐、沃尔玛、瑞典沃尔沃等世界跨国公司500强企业在济南建立了合资、合作企业，并取得了良好的经济效益。新的世纪，济南市按照“实现新跨越，建设新泉城”的总体目标要求,积极扩大对外开放，进行深化市场取向改革，大力推进经济结构调整，不断拓展城市发展空间。今后一个时期,济南市按照“新区开发、老区提升、两翼展开、整体推进”的思路，将逐步建设东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区和北部片区,以济南为中心的“半日经济圈”、“一日经济圈”正在形成，新的城市规划建设已全面展开。。新一轮的城市建设,一系列重点工程的实施,将为外商提供巨大的商机。二、济南社会经济背景分析一)2004年济南经济实力进一步增强。初步核算,实现地区生产总值1618．9亿元，增长15．6%。第一产业增加值１18．7亿元，增长7.8%；第二产业增加值7４２.４亿元,增长19.8％;第三产业增加值757.8亿元,增长13．0％。人均生产总值２7610元(按现行汇率折算为３338．６美元),可比增长1 4.1%。

济南房地产现状与发展

济南房地产现状及发展管理学院电子商务0502 作者：张冰，杨春胜，张源，余九九 2007-1-2 报告总体不错，但以下方面注意：1. 格式：全文用宋体，正文5号宋体字,一级标题小四号字加粗，标题顺序一、(一)、1、（1）①，（注意在每一部分少用第一、第二）

一、济南房地产发展现状房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点。“十五”期间（2001～2005），济南市房地产业发展迅速，已经成长为国民经济的支柱产业之一，同时也暴露出了一些矛盾和问题，目前主要表现为五大矛盾：①城市开发用地与保护耕地的矛盾；②开发用地供不应求与土地资产闲置浪费的矛盾；③政府土地出让“招、拍、挂”引发的高价供地与稳定房价的矛盾； ④未来预期引发炒房及投资置业者增多与低收入居民改善住房难的矛盾；⑤产业迅速扩张与市场秩序不规范的矛盾。经过近几年的快速发展，房地产业已经成为我国重要的支柱产业，随着时间的推移，在这个产业经济体中，房价成为一个万众瞩目的话题，虽然政府近期不断出台一系列的宏观调控政策，并试图通过调整贷款利率等手段来抑制房价，但房价还是居高不下，颇受争议，同时，在一系列外部因素的影响下，房地产市场仍然存在着许多不稳定的因素，变幻莫测。 1．济南市作为山东省的省会城市和政治、经济、文化的中心，房地产市场一直和全国保持着一致，热度不减并稳步上升。特别是近几年来，随着济南市住房制度改革、旧城改造步伐和城市化进程的加快，居民家庭购房以及商业购房的热潮迅速到来并急剧升温，济南市的房地产市场在这种情况下也随之启动，新开发建设的住宅小区和商务楼盘以及商铺如雨后春笋般在泉城不断涌现，不仅改善了济南人的居住环境，也让泉城变得越来越美。

济南市房地产主要指标完成情况数据分析报告2019版

前言济南市房地产主要指标完成情况数据分析报告围绕核心要素即本年完成房地产总投资，本年完成住宅投资，本年完成办公楼投资，本年完成商业营业用房投资，房屋施工面积，房屋竣工面积，住宅竣工面积，商品房销售面积，住宅销售面积等展开深入分析，深度剖析了济南市房地产主要指标完成情况的现状及发展脉络。济南市房地产主要指标完成情况分析报告中数据来源于政府部门如中国国家统计局、相关科研机构及行业协会等，通过整理和清洗等方法分析得出，具备权威性、严谨性、科学性。本报告从多维角度借助数据全面解读济南市房地产主要指标完成情况现状及发展态势，客观反映当前济南市房地产主要指标完成情况真实状况，趋势、规律以及发展脉络，济南市房地产主要指标完成情况数据分析报告必能为大众提供有价值的指引及参考，提供更快速的效能转化。

目录第一节济南市房地产主要指标完成情况现状概况 (1) 第二节济南市本年完成房地产总投资指标分析（均指房地产开发企业） (3) 一、济南市本年完成房地产总投资现状统计 (3) 二、全国本年完成房地产总投资现状统计 (3) 三、济南市本年完成房地产总投资占全国本年完成房地产总投资比重统计 (3) 四、济南市本年完成房地产总投资（2016-2018）统计分析 (4) 五、济南市本年完成房地产总投资（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国本年完成房地产总投资（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国本年完成房地产总投资（2017-2018）变动分析 (5) 八、济南市本年完成房地产总投资同全国本年完成房地产总投资（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节济南市本年完成住宅投资指标分析（均指房地产开发企业） (7) 一、济南市本年完成住宅投资现状统计 (7) 二、全国本年完成住宅投资现状统计分析 (7) 三、济南市本年完成住宅投资占全国本年完成住宅投资比重统计分析 (7) 四、济南市本年完成住宅投资（2016-2018）统计分析 (8) 五、济南市本年完成住宅投资（2017-2018）变动分析 (8)

昆明市房地产市场调研报告范本

春城楼市风云录03-04昆明市房地产市场调查报告

2004年8月17日星期二昆明筑巢氏房地产行销顾问有限公司目录：（一）营销环境及昆明房地产基本状况分析 (3) 一、2004年上半年云南省区域经济特点 3 二、2004年上年年昆明城市经济要点 6 三、昆明城市规划发展方向7 四、土地供给9 五、昆明市房地产二级市场交易情况：11 （二）市场供给与销售统计 (12)

（三）竞争分析 (15) 一、板块竞争15 二、大盘竞争存在不确定因素15 三、别墅及高档公寓16 四、滇池板块竞争项目17 五、2003—2004典型项目分析19 （四）产品形态分析 (34) 一、产品热点：34 二、昆明市2003—2004热点户型追踪 34 （五）消费形态分析 (41) 一、昆明市场住宅消费需求轨迹41 二、昆明市房地产市场需求处于转型期42 三、中高端消费需求形态42 四、消费群形态特征基本面分析45 五、四大群体的住房需求特征49 六、价格调查报告（一）营销环境及昆明房地产基本状况分析一、2004年上半年云南省区域经济特点

云南经济集中表现为资源大省，经济小省的特点；旅游、能源、商贸等产业有着相当的发展潜力并面临着巨大的发展机遇。云南在全国经济发展中还是一个比较落后的省份。GDP仅为2000亿元。城乡差别、省会城市和地级城市差别、地级城市和县级城镇的差别非常明显。云南经济体系不够健全、产业结构水平较低，但是资源依然保持潜在的优势，因此给民间资本带来很大的投资空间，给发达地区的民营企业投资云南带来很多发展机遇。未来云南有可能成为体验旅游经济、商贸通道、能源产业相结合的经济形象，在这种情况下，房地产和汽车、通讯、IT、教育等“生活平台”产业在云南继续有着良好的、优于全国平均水平的发展空间。今年以来，国家加大了对宏观经济的调控力度，抑制部份地区部份行业的投资过热现象，调控措施对云南省投资增长的影响逐步显现，投资增幅明显回落。其主要特点：一是投资增幅呈逐月回落。1－5月，全省全社会固定资产投资完成430亿元，比去年同期增长40.6%，在投资中，城镇固定资产投资完成316.05亿元，同比增长46.5%，增幅分别比1－3月、1－4月回落14.2个和6个百分点。其中：基本建设完成投资194.34亿元，增长49.8%；更新改造完成投资45.85亿元，增长58.4%；房地产开发完成投资45.46亿元，增长35.2%。基本建设、更新改造和房地产开发投资增幅与1-3月和1-4月相比，均有不同程度回落。二是全省各行业投资有起有落，国家对部分行业投资过快增长的调控和对煤、电、油、运等瓶颈行业的支持效果明显。国家调控的钢铁、电解铝、水泥和房地产行业投

济南房地产市场分析报告p

2011年4月济南房地产市场分析报告第一章土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。【内容综述】 2011年4月，济南市供应土地40宗，供应总面积为116.17万平米。其中居住用地21宗，商服用地19宗。随着2011年度土地供应计划的公布，政府4月份加大土地放量。本月无成交土地。 ◎供应土地基本情况 ★4月土地供应40宗，供地面积116.17万平米。 4月，济南市供应土地40宗，供地面积116.17万平米，同比分别上涨36宗和95.45万平米，环比分别上涨40宗和116.17万平米。其中居住用地21宗，71.05万平米；商服用地19宗，45.31万平米。随着济南市本级2011年度土地供应计划的确定，济南市加大土地市场的供应。截至本月，政府部门对土地的放量加大，连续5次供地达40宗，供应面积达116.17万平米。房产调控政策从紧以来，对住宅市场的限制不断加码，开发商的拿地热情下降，自去年10月份以来，政府对土地放量较少，随着房地产市场的逐渐回暖，长时间平寂的土地市场在本月爆发性地推出大量土地。

★4月供应土地明细

◎成交土地基本情况 ★4月无土地成交 4月无土地成交。在本月推出的40宗土地中，不少地块位置较好，价格也相对较高，其中历下区舜井街两侧泉城路南侧的地块是本年度济南市计划推出的最大一块商业金融业用地，竞买保证金高达5亿元。本月推出的多数地块对开发商的资金实力提出更高要求，预计多数优质地块的竞买将在资金相对充裕的开发商之间展开。

济南整体别墅市场分析(DOC9)(1)

济南整体别墅市场分析一、济南别墅物业发展现状分析（一）济南别墅市场处于初步发展阶段 90年代末，别墅物业进入济南房地产市场，但因其发展速度缓慢，导致济南别墅整体市场仍处于初步发展阶段。主要表现为：1、济南别墅物业大多集中于城市郊区，城市别墅区尚未形成。纵观济南市别墅市场，在售别墅物业主要集中于济南市郊区，如：跨黄河的国科国际高尔夫别墅，长清的文昌山庄，南部的金宫花园、加州花园，东部的凤凰城、蟠龙山水，东部新城的悉尼花乡等。这些项目都处于城市的郊区，距离中心距离较远，属郊区别墅。城市别墅只是在千佛山片区的一些住宅区零星出现，尚未形成城市别墅区的概念。 2、济南别墅社区品质堪忧，产品有形无神。济南市在售别墅区所处的地理位置及自然资源较好，但在其社区内部缺少规划，产品打造过于粗陋，产品同质化严重，导致别墅品质普遍较差，呈现出整体别墅产品的有形无神，缺少项目个性。2004年热销别墅悉尼花乡，正是在社区规划上做出特色，在产品上推出极具特色的连排Townhouse，才获得别墅销售市场上一枝独秀的局面。 3、别墅市场主力产品为独栋别墅，其它类型产品尚未出现。济南市在售别墅社区主要以独栋别墅为主，这些别墅因为没有合理的产品规划，在产品上反映出来的就是产品面积过大，室内结构较差，户型布局不合理，总价较高。其它类型产品除了悉尼花乡新近推出了Townhouse别墅外，其它别墅产品如双拼、迭加别墅均未出现。 4、济南别墅产品客户置业观念需要引导和培养。儒家思想对济南人的影响根深蒂固，反映到消费过程中就是非常的保守。大部分

高端客户有不露富的心理，表现在消费上就是犹豫不决和瞻前顾后，这种思想对于别墅宣传带来了一定的难度，如何选择有效媒体通路、突破这种局限、引导消费成为关键。在对别墅物业的客户进行宣传时要从置业观念和生活方式方面进行打开切口。 5、别墅整体市场宣传和引导力度弱。济南别墅市场的宣传推广力度较弱。由于别墅物业在媒体的曝光率较低，导致客户对别墅物业整体形象欠缺认识，导致别墅整体产品在市场表现上乏力，消费者认同度低。二、济南别墅物业区域市场分析济南市别墅物业的发展尚未形成一定的片区气候，目前主要在售别墅物业分散于市内局部区域、城市郊区和周边县市。区域市场呈现出城市中心区一枝独秀，城郊郊区四面分散，周边县市夹击的市场特征。 1、城市别墅区一枝独秀真正的别墅区应具有先天的自然景观区位资源，千佛山是济南作为旅游城市的风景名胜之一，其传承已久地域文化和景观成为济南人眼里最好的别墅住宅区。千佛山片区是济南市内唯一有别墅出现的区域，只是这些别墅只是零星存在于一些高档住宅小区里，未形成气候，在千佛山至今没有一个纯别墅小区出现。千佛山片区的别墅物业作为城市别墅，在济南市场可谓一枝独秀。 2、城市郊区别墅分析南部区域——南部山区别墅南部山区因其独特的山景资源和地块资源，吸引了一些有实力的发展商到此开发别墅，其高规格的规划和设计，将会形成未来济南别墅市场的一支生力军，引起较大的市场轰动和影响，也是未来与本项目具有相当竞争的区域之一。

济南房地产现状及存在的问题

济南房地产现状及存在的问题分析【摘要】房价过高一直困扰着城市居民。本文针对济南房价一直居高不下的现象进行了探讨。首先了解了近来房地产交易价格、交易量走势以及政府政策，然后对高房价进行了剖析，总结了济南市房地产发展过程中存在的问题，针对问题提出了相关对策建议。【关键字】房地产现状，原因剖析，房地产价值评估，对策建议一、前言房地产行业是国民经济的重要支柱行业，房地产行业的健康发展是国民经济发展的重要保障。近几年来，房地产行业在促进济南经济GDP增长方面做了突出贡献。然而，我们不可否认的是济南的房地产行业发展出现了一系列问题。国家调控房价的措施层出不穷，可是，我们却无奈的发现，房价不降反升。济南作为一个很有代表性的二线城市，研究济南房地产市场也能够揭示其他城市的房地产行业在发展中的问题，具有研究价值。济南的房地产行业到底是一种什么样的现状，发展过程中到底存在什么问题？在楼市泡沫言论甚嚣尘上的情况下，对济南房地产市场进行一定的研究和探讨。二、济南房地产现状（一）房价持续虚高不下由于目前房地产市场过热，国家出台了一系列措施来平抑房价，济南市政府也相应出台了系列措施，但是济南的房价确实呈现不断上升趋势。从各种房地产中介机构或是海报等地方获得的信息是济南的房价高到了令人难以想象的地步。在比较繁华的地区，如山大路、大明湖附近等地方，房价都达到了接近8000~9000元/平米甚至是超过了10000元/平米，其他地段也达到了7000~8000元/平米。在这高房价的背后是市场规律的作用还是济南房地产市场的畸形？图1 七十个大中城市房屋销售价格指数（90平米及以下）

图2 济南房价走势图（二）商品房交易量稳中有升在国家实行“二次调控”之后,济南市政府又相应出台了住房公积金贷款等一系列新政策。政策只收到了短期成效。从本年整体来看，商品房交易量也呈现上升趋势。（三）房地产开发景气指数高图3：2008-08至2010-03月房地产开发景气指数（四）政府政策导向金融政策：提高贷款利率、存款准备金率; 税收政策：针对大户型的物业税政策正在出台当中，主要是为了开发更多小户型的经济房，防止大户型过度涌入市场，造成资源浪费和腐败奢侈之风；土地使用税；土地增值税；营业税。土地政策：土地严控措施出台，会影响土地市场，规范市场运作，开发时限给开发商较大压力，而且土地使用税和土地增值税给开发商很大压力。其他：小产权房不能办理合法手续；90/70政策将会使大户型成为稀缺产品。三、高房价的原因剖析（一）房屋需求旺盛

济南房地产市场调研分析报告

2001年济南房地产市场调研分析报告一、投资环境研究 1. 济南市总体社会经济情况济南市是中国东部沿海经济大省——山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心，也是“中国经济综合实力50强”城市之一。 ● 济南市经济逐年增长注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》上图表明，近年济南市国民经济和社会发展保持良好的发展态势，全市GDP 总值和人均GDP 总值逐年增长。尤其是2000年，济南市完成国内生产总值达到952.2亿元，比上年增长12.1 % ；完成人均国内生产总值17001元，增长11.2 %。 ● 产业结构调整，第三产业比例逐步加大

注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》上图表明，济南市近年产业结构有所调整，第三产业比例逐步加大。尤其是2000年，济南市工业企业实现增加值达到219.2亿元，增长了10.2 % ；农业生产保持稳定，第三产业快速发展，成为经济增长的重要力量。三次产业结构由上年的10.5∶45.4∶44.1调整为10.0∶43.9∶46.1，形成了“三二一”的产业结构格局。 ● 财政金融形势保持稳定在2000年，济南市金融机构各项存款余额达1275亿元，各项贷款余额1069亿元，分别比年初增加213.7亿元和233.9亿元。金融机构新增贷款中，中长期贷款比重增加。至2001年1-5月份，城乡居民储蓄存款余额491亿元，比年初增加28亿元。金融机构各项贷款余额1153.3亿元，比年初增加84亿元。中长期贷款比重的增加，表明金融机构看好济南市未来发展。而城乡居民储蓄存款的增加说明了市民持币待购的心理预期。 ● 城市化进程步伐加快按照国外资料，城市人口在30 % - 55 % 是城市化加速阶段。在2000年，济南市市域总人口达到562.7万人，比上年增长9.09 % 。济南城市人口大约在36.91 %，正处在城市化加速阶段的起步时期。济南近年人口变化情况注：数据来源《济南统计年鉴》

济南市房地产年度分析报告及下年展望

2009年济南市房地产市场概况及2010年展望2009年济南市的房地产市场经历了先冷后热的大落大起时期，各房地产商也由年初发愁卖不出房子，到年底发愁没房子可卖，可谓悲喜两重天。受房地产行业大势上行阻碍及全运会的双重利好带动，楼市成交量及成交价格均创出了历史新高，尤其下半年价格的攀升更是令人叹为观止，以往相对保守、平稳的市场特征已不在。繁荣的商品房市场也推动了土地市场交易，下半年受外来开发商带动，“地王”记录被不断刷新，部分热点区域土地溢价达到3倍。第一部分：进展环境一、济南2009年经济和重大城建事宜 2009年济南经济进展情况 2009年，中国经济在对外出口迟迟未能恢复的压力下，实施积极的财政政策及宽松的货币政策，积极扩大内需，走出了令全世界瞠目的GDP增长曲线。以固定资产投资为主导的经济增长模式，尽管给以后的经济持续增长埋下了诸多隐患，但房地产市场却借机迎来了产业繁荣罕见的机遇。

2009年1-3季度，济南市共实现地区生产总值2318.2亿元，同比增长11.3%，比同期下降2.7个百分点。前10月，济南市固定资产投资完成1334.6亿元，同比增长23.8%，而房屋销售额164.1亿元，同比增长36.2%。强劲的刚性需求以及充斥市场的投资性需求撑起了市场持续不断的需求量，全年均处于供不应求的局面中。重大都市建设事宜 2009年是济南市都市建设最见成效的一年。一个大型体育赛事能够极大地提升承办都市的建设速度及区域进展，这俨然成为一条定律。由于第十一届全运会的进行，去年开始的诸多都市建设均在今年完成。全运会前，济南市已开通了6条BRT快速公交线路，已形成“两横（经十路和北园大街）三纵（历山路、二环东路和奥体中路）”BRT 网络，差不多形成了BRT的网络骨架；二环东路高架桥全线贯穿，它不仅仅是又一条横跨南北的交通动脉，更成为了带动东部新城腾飞的助力器；小清河改造工程已现雏形，北部的都市形象大大改观；西部京沪高铁济南站建设如火如荼，西客站片区的部分回迁安置工程已接近尾声，而整个区域的规划也已完成，招商建设工作正在稳步推进……

昆明房地产行业调研报告

年昆明房地产行业调研报告：市场外部环境：众多大牌开发商云聚昆明、到处都在开工建设新的楼盘，数百场热闹开场，楼盘广告漫天飞舞，而昆明的楼市供应也呈井喷式放量。回顾刚刚过去的年，整个昆明的房地产平稳发展，却也热闹非凡。众多大牌开发商云聚昆明、到处都在开工建设新的楼盘，媒体中充斥大量的楼市报道，同时，随着昆明城市建设的飞速推进，昆明的规划发展目标也越来越宏达，从单中心走向多中心，从翠湖时代走向滇池时代，森林城市、园林城市、国际知名旅游城市一个个全新的发展定位层出不穷。总之，房地产是过去的这一年中最热门的话题之一，毕竟，安居乐业是每一个人幸福生活的前提条件。纵观整个昆明楼市，即有激动人心的宏大规划和发展前景，也有即将面临的忧虑和挑战。就让我们一起来看看刚刚过去的年，整个房地产行业上演的一幕幕精彩。大牌聚首抢滩昆明楼市进入年，在良好的预期推动下，昆明房地产行业的市场潜力似乎被瞬间激活，越来越多的一线品牌房企接踵而至，绿地、招商、中海、华润、协信等实力房企都将昆明作为西南扩张的重要战场。地产界大佬万科在昆项目万科?学府、万科?金域国际、万科?白沙润园均取得了令人艳羡的成绩；保利地产成功抢占人民西路黄金宝

地，保地六合开盘销售率达到；万达?昆明双塔落户金产区，并迎来购房者追捧；招商地产试水昆明，便在环湖东路半岛一举拿下宗土地；雅居乐以养生度假胜地腾冲为基地，倾心打造云南原乡项目；即将跨入千亿军团的碧桂园，则瞄准滇中大城曲靖，打造高品质生活大城。至此，国内一线房企居多开启了进军昆滇的征程。营销方式多样化各路开发商进驻昆明，楼市供应量呈井喷式增长，开发商之间的竞争也越来越激烈。为了吸引人气，在楼市的角逐中胜出，各开发商使出了浑身解数，营销方式也正在变得多样化，除了传简单粗暴的户外、网络媒体广告，高端大气上档次的营销也层出不穷，众位大牌明星频繁空降昆明，各类高端论坛频频上场，形形色色的各类开盘、产品发布以及画展、摄影比赛等等层出不穷。同时，伴随着微博、微信等新媒体的崛起，众多开发商也开始通过新媒体来拉近与购房者的距离，而新媒体的优势是可以直接与客户沟通互动，准确的了解客户的需求，精准的定位潜在客户。而购房者也可以第一时间方便快捷的了解到自己所需要的产品。南北势力割据毫无疑问，南北市区是昆明今年最火热的区域，主要是在过去很长一段时间内，南北市区的发展相对滞后，而近年来，随着政府的重视以及相应的发展规划出台，南北市区的发展潜力被完全释放出来。与主城区较近的距离、成熟的居住氛围、发达的交通路网以及完

济南房地产市场调查与项目定位

目录第一部分投资环境分析.......................................1-12济南人文、地理、历史概况 (1) 济南经济状况分析 (1) 济南市都市进展规划 (3) 济南重大市政工程 (6) 济南商圈分析 (7) 第二部分房地产市场分析....................................13-18住宅分布现状及特征 (13)

济南房地产进展演变 (15) 济南市要紧房产开发企业 (16) 济南市商品房销售要紧途径及按揭办理情况 (16) 广告分析及报价 (17) 第三部分区域市场调查.......................................19-41东南区调查报告 (20) 东北区调查报告 (25) 中心城区及南区调查报告 (29) 西南区调查报告 (33) 北区调查报告 (37)

第四部分华山项目市场定位.................................42-50地块分析 (42) 市场分析 (43) 产品定位 (44) 项目开发初步分析 (45) 第五部分银座地块评估简报.................................51-54地块分析 (51) 产品定位 (52) 规划要点建议 (54) 第六部分中山广场地块评估简报...........................55-56地块分析 (55)

产品定位 (56) 附件1 济南市居民采暖方式附件2 利率表附件3 办理购房银行按揭手续资料表附件4 济南报纸、电视广告、车身广告及户外看板收费清单附件5 济南低价位房面积统计表附件6 济南个案楼盘分析表附件7 写字楼市场一览附件8 济南市部分宾馆长包房情况市调总表

济南市(全市)房地产投资情况数据分析报告2019版

济南市（全市）房地产投资情况数据分析报告2019版

报告导读本报告针对济南市房地产投资情况现状，以数据为基础，通过数据分析为大家展示济南市房地产投资情况现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解济南市房地产投资情况提供重要参考及指引。济南市房地产投资情况数据分析报告对关键因素房地产开发投资完成额，住宅开发投资完成额等进行了分析和梳理并进行了深入研究。济南市房地产投资情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。报告力求做到精准、精细、精确，公正，客观，报告中数据来源于中国国家统计局、相关行业协会等权威部门，并借助统计分析方法科学得出。相信济南市房地产投资情况数据分析报告能够帮助大众更加跨越向前。

目录第一节济南市房地产投资情况现状 (1) 第二节济南市房地产开发投资完成额指标分析（均指全市） (3) 一、济南市房地产开发投资完成额现状统计 (3) 二、全国房地产开发投资完成额现状统计 (3) 三、济南市房地产开发投资完成额占全国房地产开发投资完成额比重统计 (3) 四、济南市房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (4) 五、济南市房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (5) 八、济南市房地产开发投资完成额同全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节济南市住宅开发投资完成额指标分析（均指全市） (7) 一、济南市住宅开发投资完成额现状统计 (7) 二、全国住宅开发投资完成额现状统计分析 (7) 三、济南市住宅开发投资完成额占全国住宅开发投资完成额比重统计分析 (7) 四、济南市住宅开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (8) 五、济南市住宅开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (8)

房地产昆明市项目投资分析报告范本地产业精品资料

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前言承蒙贵公司我公司的信任，由我公司全面负责昆明市西山区项目的全程策划及市场推广工作。本方案作为项目的投资分析报告，是项目全程策划的重要组成部分，是对项目的开发成本的经营利润进行分析和评估。关于本投资分析报告，有以下几点说明： 1、本分析报告主要运用项目的财务评价、现金流量分析和内部收益率分析三种方法对项目的开发成本和经营利润进行评估。 2、本项目的有关成本的明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的数据。 3、由于本项目的规划方案尚未最后确定，根据目前有关状况对经济指标共识，为实现最终的项目业绩共同努力。目录一、项目开发周期根据本项目的现状，将本项目的开发周期初定为： 1）勘探、设计、拆迁过渡、施工准备等前期工作，需三个月。 2）土建、安装、装修、销售等工作需一年，即12个月。

3）整个项目的开发时间为15个月。二、项目总投资成本 1、项目前期已发生费用项目前期已发生费用和地价共为：2180万元，包括： 65元/平方米*40000平方米=260万元地价：60万元/亩*30亩=1800万元规划设计费：30元/平方米*40000平方米=120万元 2、项目总投资成本根据昆明市现行工程概预算，当前昆明地区建筑、装修材料及设备的物价水平以及昆明地区有关征地、拆迁过渡及各种税费的规定，工程投资估算表如下：说明:

（1）表中的工程的单价在造价为多层住宅、小高层住宅的平均价格,以多层和高层所占比例为3:2计,850*0.6+1050*0.4=930元/平方米；（2）上述各项费用是在根据昆明市目前的物价水平及相关规定确定，可供参考。 3、项目建设期贷款利息 40000平方米*50元/平方米=200万元三、销售收入分析 1、营业额项目的可售面积为40000平方米，根据昆明市现阶段房地产市场的行情及价格水平，初步认为本项目多层住宅价格定为:2350元/平方米,小高层住宅价格定为:2400元/平方米。本项目各种住宅完全销售完毕可得收 1）税金：根据现行的财务标准，本项目的综合税率合计为销售收入的5.5%

2017-2021年济南房地产行业发展前景预测及投资分析报告(2017版目录)

2017-2021年济南房地产行业发展前景预测及投资分析报告

▄前言行业研究是开展一切咨询业务的基石，通过对特定行业的长期跟踪监测，分析行业需求、供给、经营特性、获取能力、产业链和价值链等多方面的内容，整合行业、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，以专业的研究方法帮助客户深入的了解行业，发现投资价值和投资机会，规避经营风险，提高管理和运营能力。行业研究是对一个行业整体情况和发展趋势进行分析，包括行业生命周期、行业的市场容量、行业成长空间和盈利空间、行业演变趋势、行业的成功关键因素、进入退出壁垒、上下游关系等。一般来说，行业（市场）分析报告研究的核心内容包括以下三方面：一是研究行业的生存背景、产业政策、产业布局、产业生命周期、该行业在整体宏观产业结构中的地位以及各自的发展演变方向与成长背景；二是研究各个行业市场内的特征、竞争态势、市场进入与退出的难度以及市场的成长性；三是研究各个行业在不同条件下及成长阶段中的竞争策略和市场行为模式，给企业提供一些具有操作性的建议。

常规行业研究报告对于企业的价值主要体现在两方面：第一是，身为企业的经营者、管理者，平时工作的忙碌没有时间来对整个行业脉络进行一次系统的梳理，一份研究报告会对整个市场的脉络更为清晰，从而保证重大市场决策的正确性；第二是如果您希望进入这个行业投资，阅读一份高质量的研究报告是您系统快速了解一个行业最快最好的方法，让您更加丰富翔实的掌握整个行业的发展动态、趋势以及相关信息数据，使得您的投资决策更为科学，避免投资失误造成的巨大损失。因此，行业研究的意义不在于教导如何进行具体的营销操作，而在于为企业提供若干方向性的思路和选择依据，从而避免发生“方向性”的错误。

2013年昆明房地产成交年报1623493336

2013昆明商品房成交年报：成交超12万套同比上涨 49.81% 2014年01月08日 08:24云南房网陆飞我要评论() 内容提要>> 根据昆明市房产信息网统计数据显示，从2013年01月01日至2013年12月31日，一年内昆明主城区及呈贡新城共成交各类商品房120530套，较2012年的80455套增加了40075套，同比上涨了49.81%；成交面积方面，2013年昆明楼市成交商品房总面积为10238518.11㎡，较2012年的6939931.5㎡增加了3298586.61㎡，同比上涨了47.53%。回顾刚刚过去的2013年，昆明楼市与2012年的一波三折相比，显得波澜不惊。在政策调控方面，3月底昆明版“国五条”调控实施细则出台前，二手房征差额20%个税的传言让昆明乃至云南悬起短暂的扎堆卖房潮，细则出台后，虽然全国许多城市出台新政，但昆明限购、信贷、税收政策都延续既往规定，政策调控平稳；在市场方面，2013年昆明楼市在延续2012年外来房企与本土房企角逐的形势下稳步前行，外来大鳄房企一号作品纷纷上市，本土房企多盘联动突围，两股力量互相竞争，互相合作，形成了2013年稳中有升的局面。成交量总体稳涨同比上涨49.81% 根据昆明市房产信息网统计数据显示，从2013年01月01日至2013年12月31日，一年内昆明主城区及呈贡新城共成交各类商品房120530套，较2012年的80455套增加了40075套，同比上涨了49.81%；成交面积方面，2013年昆明楼市成交商品房总面积为10238518.11㎡，较2012年的6939931.5㎡增加了3298586.61㎡，同比上涨了47.53%。

济南市房产购买契约(官方版)

编号：QJ-HT-0747 济南市房产购买契约(官方版) Both parties shall perform their obligations as agreed in the contract or in accordance with the law within the term of the contract. 甲方：_____________________ 乙方：_____________________ 日期：_____________________ --- 专业合同范本系列下载即可用---

济南市房产购买契约(官方版) 说明：该合同书适用于甲乙双方为明确各自的权利和义务，经友好协商双方同意签署合同，在合同期限内按照合同约定或者依照法律规定履行义务，可下载收藏或打印使用（使用时请先阅读条款是否适用）。卖方：（共有人：）买方：（共有人：）根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，买卖双方就下列房地产买卖事项订立本契约，共同遵守。一、卖方将座落在区街号房产，建筑面积平方米（套内建筑面积平方米，阳台建筑面积平方米，分摊公用建筑面积平方米），附属建筑物（已于年月日签订草约）出售给买方，并将与出售房屋相关的土地使用权同时转让给买方。买方已对上述房地产做了充分了解，自愿承买。二、双方议定上述房地产（含附属建筑物）的总价款为人民币（大写）万仟佰拾元

角分，（￥元）。三、房产买卖成交后，在房产交易主管机关规定的期限内，双方共同申请办理过户手续。四、卖方保证上述房地产合法，权属清楚。双方签约后，若发生与卖方有关的产权纠纷或债权债务，概由卖方负责清理，并承担民事责任，由此给买方造成的经济损失，卖方负责赔偿。五、在履行本契约过程中，若发生争议，双方应采取协商办法解决；协商不成时，可向济南市仲裁委员会申请仲裁，或直接向人民法院起诉。六、本契约自双方签章并经房产交易主管机关批准之日起发生法律效力，双方不得毁约。七、办理房地产交易过户登记手续所需缴纳的有关税、费，由承担。八、本契约一式肆份，双方各持壹份，房产交易主管机关存档贰份。九、双方约定的其它事项：卖方：（签章）法定代表人：（签章）共有人：（签章）经办人：（签章）联系电话：