2013年中级经济师冲刺讲义之第四章房地产市场调研

2013年中级经济师冲刺讲义

第四章房地产市场调研

1.房地产市场调研的原则（两原则）

2.房地产市场调研的特点（三特点）

3.调研准备阶段（四重点）

■ 确定调研目标

■ 制订调研计划

■ 设计调查问卷

■ 确定抽样方案

4.关于资料搜集方法

■ 资料的种类（两大类）

初级资料（原始资料，一手资料）－专为某项调研而搜集或实验所得的资料次级资料（二手资料）－原始资料经过整理后形成的可为他人利用的资料■ 资料的优点顺序

优先使用二手资料

当二手资料无法满足调研需要时，再进行一手资料搜集

5.设计调查问卷（四条件）

■ 主题明确

■ 结构合理

■ 通俗易懂

■ 长度适宜－一般不超过30分钟

6.市场调研内容框架

7.房地产市场调研概述

■ 房地产市场调研的三大内容

■ 房地产市场调研的内容有以下特点：

调研的内容广泛

调研具有很强的针对性

调研的方法多种

调研的结果具有一定的局限性

8.房地产市场环境调研（四类）

■ 政治法律环境调研

■ 经济环境调研

■ 社会文化环境调研

■ 区域环境调研

11.需求调研内容

12.房地产市场供给调研（三类）

■ 房地产市场行情调研

■ 房地产市场反响调研

■ 房地产市场竞争对手调研

13.房地产市场行情调研

■ 房地产市场现有产品的供给总量、供给结构、供给变化趋势、市场占有率

■ 房地产市场的销售状况与销售潜力

■ 房地产市场产品的市场生命周期

■ 房地产产品供给的充足程度、房地产开发企业的种类、数量，是否存在市场空隙■ 有关同类房地产开发企业的开发成本、价格、利润的比较

■ 房地产产品总体价格水平的现状和趋势，最适合于客户接受的价格策略

■ 新产品定价及价格变动幅度

14.房地产市场反响调研

■ 现有房地产业主和租售客户对房地产区位、质量、功能、服务的意见及对某种房地产产品的接受程度

■ 新技术、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况

15.房地产市场竞争对手调研

■ 竞争企业调研

竞争企业的数量、规模和实力状况

竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉

竞争企业的市场营销策略以及新产品的开发情况

对房地产开发企业未来市场竞争情况的分析、预测

■ 竞争产品调研

竞争产品的区位、质量、功能、服务等状况

竞争产品的市场定价及市场反应状况

竞争产品的市场占有率

消费者对竞争产品的态度和接受情况

16.房地产市场调研资料的搜集途径

■ 访问交易双方当事人

■ 访问促成交易的房地产经纪人

■ 搜集准交易资料－单方的报价，尚未促成一致

■ 向房地产租售经办人员讨教

■ 搜集各类次级资料

■ 与同业交流资料

17.关于准交易资料

■ 准交易资料是当事人单方面的报价，处于未成交状态

■ 准交易行为者拟定价格前必须预先到该地方市场了解交易情况，参考当时的成交价格后才能提出准价格，这种价格与完成交易时的价格可能有一定的差距，但已能大致反映出房地产市场的基本行情

■ 一个成功的租售个案更能代表市场的接受力，这种准资料可靠程序更高

18.初级资料和次级资料的搜集

■ 初级资料

是为特定目的而直接搜集的资料

■ 次级资料

是单位内部或外部现成的资料

应优先利用次级资料，因其成本低、容易取得

19.次级资料的分类

■ 内部次级资料

本单位内部的次级资料

■ 外部次级资料

官方资料－主要是统计资料

学术资料－调研报告或论文

产业资料－房地产市场资料

20.租售资料的搜集

21.房地产市场调研的类型（四类）

■ 探测性调研－发现问题、提出问题

■ 描述性调研－说明问题

■ 因果性调研－分析问题原因

■ 预测性调研－预测问题发展趋势

22.定性调研方法的主要类型

■ 小组座谈会

■ 深度访问

■ 二手资料分析

■ 实验法

■ 预访式面谈

23.定量调研的主要类型

■ 随机入户访问

■ 街头访问

■ 电话访问

■ 邮寄访问

■ 实地（时）监测

24.定性调研与定量调研方法的比较

25.房地产市场调研方法（按照调研手段与形式划分）

■ 小组访谈法

■ 深度访谈法

■ 投射法

26.准备过程的工作内容

■ 主要分布置访谈环境、遴选被访者、选择主持人三步

■ 被访者能代表待调研群体的总体特征

■ 数量不宜超过10人

■ 选择合格的主持人是小组访谈法成功的关键

27.访谈指南的内容

■ 解释小组访谈法及其基本规则，说明性质，强调属个人观点无正确与否■ 按一定的逻辑顺序组织的提问及操作步骤

■ 总结及总体讨论部分

28.房地产市场实地调研的基本方法

■ 询问法

■ 观察法

■ 实验法

29.房地产市场调研方法的分类

30.房地产市场分析的作用

■ 房地产开发商－决策的依据

■ 投资者和金融机构－放贷的先决条件

■ 规划设计人员－了解市场才能满足市场

■ 营销经理－制定销售策略、广告策略的依据

■ 地方政府－审批管理市场的依据

■ 租户和购房者－作出租买决策的依据

31.房地产市场分析的内容（三方面）

32.不同类型项目分析的重点

■ 住宅项目

开发项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意程度和对未来住房的希望

■ 写字楼项目

交通通达程度、周边环境、与周围商业设施的关系

平面布局、特色格调、装修标准、公共服务

■ 商业购物中心项目

项目所处地区流动人口和常住人口数量、购买力水平

购物中心的服务半径及附近其它附物中心的分布

■ 工业和仓储项目

开发所必须的条件，如劳动力、交通、原材料和专人员的不源

建造或使用的特殊要求

33.房地产市场预测的种类

34.房地产市场预测的方法

35.德尔菲法（专家意见法）

■ 一种通过匿名方式反复征求有关专家的意见，并在此基础上综合各位专家的意见，对市场发展趋势作出推断的方法

■ 选择10-20位专家，专家只与调研人员联系，相互之间不联系

36.德尔菲法的程序

■ 调研人员提出预测的问题及要求

■ 专家第一次提出预测意见，书面返回调研人员

■ 调研人员将各位专家的第一次预测列成表，发给各位专家

■ 专家修正自己的意见，第二次提交预测给调研人员

■ 再汇总第二次预测，发给专家修正

■ 多次修改之后，获得一个比较可靠的预测值

37.德尔菲法的优缺点

■ 优点

较好地从理论上预测市场或企业的发展趋势

能发挥各位专家的作用，集思广益、准确度高

采取单线联系，有利于避免偏见，尤其可避免权威人士对别人的影响

由于是匿名方式，有利于各位专家根据其它专家的意见修正自己的意见和判断，不碍于情面

■ 缺点

缺乏数据的计算，只能大概代表未来发展

38.市场因子推演法

■ 市场因子是能够明显引起某种项目市场需求变化的实际因素

■ 市场因子推演法是通过分析市场因子与销售量的相关关系来预测未来的销售量

■ 例如100个新婚家庭，住宅的销售量为16套，即新婚家庭数量就是住宅销售量的市场因子

39.易混淆点辨析

40.报告摘要

■ 明确指出本次市场调研的目的（原因）

■ 简要指出市场调研的时间、地点、对象、范围以及主要项目

■ 简要介绍市场调研实施的方法、手段以及对市场调研结果的影响

■ 说明市场调研执行结果，提炼市场调研中的主要发现或结论性内容

41.报告正文

■ 导言

■ 调研方法

■ 调研成果

■ 限制条件

■ 结论和建议