房地产开发企业纳税评估案例
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房地产开发企业纳税评估案例
【标 签】房地产开发企业,纳税评估
【业务主题】其他税费
【来 源】
基本情况
大连市某房地产开发有限公司成立于2000年12月，注册资金3000万元，主要从事房屋开发、销售、租赁、物业管理等业务，企业所得税为查账征收。大连市中山区地税局通过系统纳税评估，发现其开发经营的某项目纳税情况异常，随即对其进行评估分析。
数据采集
2001年，该公司在大连市中山区繁华地带开发建设了一座商业城，并于2004年竣工，其建筑面积为4.1万平方米，2000多个店铺，当年销售1.5万平方米。2005年，余下2.6万平方米，1300余个店铺，成本每平方米7000元，共有18200万元记入“存货——产成品店铺”科目。同时，以每平方米每日1.8元的价格进行租赁。2005年～2007年，地方各税正常缴纳。 案头分析
经过对该公司纳税资料和财务基本数据进行深入分析，评估人员发现了以下疑点。
1.该公司2008年3月—7月纳税信息异常，在申报营业税栏中销售不动产营业税增加，而平时稳定的租赁业营业税减少，同时从租计价的房产税减少。是否存在销售店铺的情况？
2.对该公司7月《资产负债表》中“预收账款”科目的期初、期末数进行比对分析，发现该科目期末数大幅度增长，7月预收账款本期发生额为5000万元。是否有销售店铺未结转收入现象？
3.对该公司《利润表》进行分析时，发现财务费用大幅增加。该公司自2004年后尚未开发新项目，为何财务费用增加？
举证约谈
针对以上疑点问题，评估人员向该公司下达了《评估约谈通知书》，就有关问题进行核实。该公司财务负责人进行了如下解释。
1.由于企业资金紧张，把租赁到期和快要到期的店铺以每平方米13000元进行销售，共销售400余个店铺，8000平方米。把未到期但已销售的店铺租金和收到店铺部分款项记到“预收账款”科目中，因而从租计价的房产税也相应减少。
2.关于该公司财务费用大幅增加问题，该财务负责人说，因要开发新项目，从某银行贷款1亿元人民币，用于新开发项目。
实地核查
为了进一步核实约谈中的各项问题，2008年8月，大连市中山区地税局对该公司展开实地调查。通过查账和外围实地核查，查实了以下几方面的问题。
1.通过对2008年1月—7月预收账款每笔与销售合同核对，查实了该公司预收账款中有3400万元为售店铺的全款，应转为收入。2008年7月应调增营业收入3400万元。
2.通过查看合同条款约定，部分未到期的店铺，该公司将其租金转为房款首付，但少申报2个月的从租计价房产税192万元。
3.经过到土地、规划部门了解，该公司未有新的开发项目。查看往来账发现，该公司所贷1亿元款项，全部汇往异地某企业。进一步询问财务负责人，异地某企业为该公司法定代表人在异地成立的企业，与该公司未有任何关联。而该公司所承担的财务费用600万元，依据《企业所得税法》的相关规定不予扣除，应调增企业利润。
评估处理
根据约谈举证、实地核查的结果，评估人员按照税法相关规定，作出了补缴税款建议。
1.该公司2008年1月—7月预收账款挂账少缴营业税及附加，应补缴营业税及附
加277.5万元。
2.该公司应预缴土地增值税68万元。
3.该公司应补缴2008年4月—7月房产税192万元。
4.确定该公司重新调增应纳税所得额为2240万元，应补缴企业所得税560万元。
房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一)
房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一) 案件点评：本案中，检查人员根据举报线索稽查未果后，采用多种方法核实企业的实际销售收入和开发成本，取得了重大案件进展，查实了企业少计收入、多列成本的违法事实，对房地产开发企业的检查有一定的借鉴意义。 一、案件基本情况 （一）案件来源 2007年6月，市国税稽查局接群众举报：称某房地产公司2006年销售给甲公司价值5444.23万元的商铺未入账申报缴纳相关税金。 （二）企业基本情况 某房地产公司成立于2003年7月，同年，在相关部门的公证监督下，以公开竟买方式整体购入某国际广场项目，具有房地产开发三级资质，内资企业，登记注册类型：其他有限责任公司，注册资金：2000万元人民币，经营范围：房地产开发、经营，商品房销售、租赁，房地产信息咨询，建材销售，室内外装饰，物业管理。 该公司开发的某国际广场总占地面积25927平方米（约39亩），项目的规划定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，项目规划总建筑面积约11万平方米，整个项目分为A、B、C、D四个区，其中ABC区已于2006年1月完工，A区可售面积10853.54平方米，已售2663.38平方米，B区可售面积35383.23平方米，已售16841.69平方米，C区可售面积22161.66平方米，已售9793.35平方米，小计可售面积68398.43平方米，已售29298.42平方米；D区正在建设中，预计可售面积41094.86平方米；合计可售面积109493.29平方米，已售29298.42平方米。 该公司申报2003年7-12月无销售收入，纳税调整后所得为亏损42.85万元；税务机关调增应纳税所得额25.94万元，调整后2003年亏损额为16.91万元。
企业所得税纳税评估指标体系及分析方法
企业所得税纳税评估指标体系及分析法 参照总局提供的纳税评估指标，本着提高分析的科学性、准确性的原则，省局确定了11个纳税评估指标，并针对这些指标提供了申报差异综合评分法，对纳税人进行综合评分，分值作为筛选评估对象的参考数据，综合其他因素，确定纳税评估对象。 一、企业所得税纳税评估对象的筛选确定 筛选企业所得税纳税评估对象，要依据税收宏观分析、行业利润率、行业贡献率和行业税负等数据，结合企业所得税评估指标及其预警值和税收管理员掌握的纳税人实际情况，参照纳税人所属行业、经济类型、经营规模、经营期、信用等级等因素进行全面、综合的审核对比分析。 企业所得税纳税评估对象除按申报差异综合评分法确定的应进行评估的纳税人外，应对以下纳税人重点予以关注： 1、连续三年以上亏损的纳税人； 2、房地产等重点行业； 3、享受减税、免税且经营规模较大的纳税人； 4、减免税期满后利润额与减免期相比变化异常的纳税人； 5、有审核审批和后续管理事项的纳税人； 6、存在关联交易的纳税人； 7、省、市级所得税重点税源纳税人； 8、其他需作为重点评估对象的纳税人。 二、企业所得税纳税评估指标体系 依托征管信息系统，以从《企业所得税年度纳税申报表》中提取的数据为基础，
省局初步设置了11个指标，为纳税评估工作提供参考依据，各市局可结合工作实际予以细化和完善。 1、销售（营业）收入比值（11分） 计算公式：销售（营业）收入比值= [评估期销售（营业）收入/基期销售（营业）收入] ×100％ 指标分析：分析纳税人销售（营业）收入的变化情况。与同行业预警值进行比较，若高于预警值暂视为正常，若低于预警值，则可能存在以下原因：1、隐瞒收入；2、关联企业间的非正常交易；3、市场因素；4、政策因素等等。 2、销售（营业）成本率（13分） 计算公式：销售（营业）成本率= [评估期销售（营业）成本/评估期销售（营业）收入] ×100％ 指标分析：分析纳税人销售（营业）成本占销售（营业）收入的比例。与同行业预警值进行比较，若低于预警值暂视为正常，若高于预警值，则可能存在以下原因：1、虚列成本；2、隐瞒收入；3、关联企业间的非正常交易；4、市场因素；5、资本性支出与收益性支出的划分；6、会计核算法的调整；7、税法与会计的差异调整正确性；8、政策因素等等。 3、销售（营业）成本率比值（9分） 计算公式：评估期销售（营业）成本率= [评估期销售（营业）成本/评估期销售（营业）收入] ×100％ 基期销售（营业）成本率= [基期销售（营业）成本/基期销售（营业）收入] ×100％ 销售（营业）成本率比值=[评估期销售（营业）成本率/基期销售（营业）成本率]×100％
房地产行业纳税评估指导手册
房地产行业纳税评估指导手册 编写说明： 为了加强泰和县房地产行业税收征收管理，规范该行业纳税评估流程，我局组织人员编写了此纳税评估模型。 该模型分为： 第一篇行业介绍 1.1 行业概况 房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业（物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。 1.2产品类型 普通住宅、非普通住宅、别墅、商铺、车储及其他。 1.3 开发流程 取得土地出让信息→参与土地开发招投标→报发改委开发立项→土地勘测→建设规划审批→图纸设计→颁发施工许可证→建筑招投标→办理房地产开发项目登记→筹划房地产销售（预约定号）→办理商品房预售许可证→签订商品房销售合同→缴交税费→组织房屋竣工验收和测绘→办理总房产证及总土地证→清理房屋销售欠款→申
请土地增值税清算→提交开具不动产发票申请→向房产管理部门申请办理分户房产证、向土地管理部门申请办理分户土地证。 1.4 行业现状 截止2010年底，我县共有房地产开发与经营业21户，占我县地税征管户数3878户的0.5%，2010年1-12月纳税总额6442万元，占同期我县地方税收总额30243万元的21%，其中营业税纳税总额3728万元，占同期我县地方税收总额的12%。 根据泰和市房地产信息网数据显示，2010年1-12月，我县商品房预售面积总计20万m2，预售金额总计5763万元，预售均价2950元/ m2。 1.5 行业的主要特点 一是投入资金量大。房地产行业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都需要极大的资金投入。房地产企业是否能够获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利动作，一个房地产企业能否不正常。 二是开发周期长。开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一个过程，而且这个过程还是相当复杂的。房地产产品的开发建设，不全是由开发商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业。 三是营销体系复杂。开发产品的销售包括现售和预售，这是房
某商品混凝土有限公司纳税评估案例
某商品混凝土有限公司纳税评估案例 一、基本情况 湖北某商品混凝土有限公司成立于2007年6月，注册资金1000万元，私营有限责任公司，2007年7月在我局办理税务登记。该企业主要生产商品混凝土销售，型号有：C1,C15,C20,C25,C30,根据增值税有关规定，生产销售商品混凝土征收率为6％，该企业由东西湖区局流芳税务所管辖。 二、疑点问题分析 （一）商品混凝土纳税人生产情况 通过调查分析了解商品混凝土的工艺流程是：生产商品混凝土的主要是将原料：水、水泥、石料、砂、粉煤灰加减水剂、膨胀剂进行搅拌形成商品混凝土，由于税法规定生产商品混凝土企业采取简易方法征收，尽管生产混凝土企业是一般纳税人，但不允许对购进的原材料进行进项抵扣，所以生产商品混凝土企业不需要在原料购入时取得增值税专用发票。 通过了解，混凝土的生产流程一般如下： 原料配比混合——搅拌——送工地浇灌 全部原料为：水泥、石料、砂、减水剂、膨胀剂加水动力：电。成品不能久放，一般不超过5小时，所以不存在有存货，但有损失的现象。不同产品的电耗基本相同，不同产品的直接人工工资基本相同。 （二）行业生产相关指标分析 根据对商品混凝土生产行业的生产情况了解，每生产一立方商品混凝土的原料配比稍有不相同，采取模型分析法对采集该企业基础数据归纳汇总，运行投入产出比进行测算和运用电耗、水、直接人工工资等数据进行分析，初步得出如下结论： 一是不同品种的商品混凝土所耗用的水、电、直接人工工资基本相同，上下浮动10％左右。 二是原材料和销售数量难以监管。 三是每一型号之间的价格基本相差10元。 鉴于以上情况，确定以上水耗、电耗、直接人工工资为主来测算生产量核实
房地产拿地的10个涉税难题处理(精彩案例)
房地产拿地的10个涉税难题处理（精彩案例） 明源地产研究院官方微信编辑整理 一、房地产企业取得政府土地返还款的纳税筹划技巧 1.在与政府签定土地购买合同时，在合同中明确规定：政府给予土地返还款的用途是专门用于给房地产企业给本地经济建设的奖励和补助。 2.企业应积极与政府部门沟通，取得政府部门的配合和理解，通过合法途径使土地返还款满足财税[2011]70号文规定的三个条件。即: （一）要求当地政府提供拨付土地返还款资金专项用途的资金文件； （二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求； （三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。 （三）拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税 财税〔2004〕134号的相关规定 财政部、国家税务总局《关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。财税〔2004〕134号）对出让国有土地使用权的契税计税价格分为以下两种情况: （1）如果以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 （2）如果以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。同时规定,以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： ①评估价格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 ②土地基准地价，由县以上人民政府公示的土地基准地价。 二、拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税
对当前企业所得税征管问题的思考.doc
对当前企业所得税征管问题的思考 自2002年新办企业所得税由国税部门负责征管以来，国税部门管辖的所得税企业户数增长较快，所得税占国税税收收入的比重也在逐年扩大，筹集财政收入的作用日益增强。各级国税部门通过不断细化征管措施，探索分类管理方式，优化纳税服务措施，全面核实税基，着力提高汇缴质量，强化纳税评估，认真落实税收政策，所得税征管工作收到明显的成效。但从近年专项调研以及评估、稽查的案例表明，在税务日常管理中仍存在诸多问题，本文拟结合基层税务机关企业所得税征管实践谈几点粗浅看法。 一、企业所得税管理中存在的问题。 （一）管理机制不够完善。 目前，企业所得税管理仍延用“一个税种，两个征收机构”的征管体系，征管范围上的交叉增加了税收征管成本。由于国、地税之间协调机制不够健全,导致对“好管户”、“税源大户”,互相争夺所得税管辖权,让纳税人无所适从;对“钉子户”、“难管户”、“税源小户”,两家都不愿管,互相推诿,形成漏征漏管户。加之两部门在企业所得税管理的精细化、科学化程度上不同，也造成了同类纳税人因归属不同的税务机关管辖而出现税负不公的问题，在社会和纳税人中产生不良影响。这已成为当前企业所得税管理中不容忽视的问题。 （二）申报质量不高。
1、企业纳税申报表填报质量不高，税务机关审核不到位。一方面中小企业财务人员业务水平较差，对税收政策理解不透，尤其是税收与企业财务处理上的差异把握不准，以致申报表填报质量不高；另一方面税务机关对纳税申报表的审核手段落后。现在对所得税申报表的审核全部依靠人工进行，能正确辅导或审核填报申报表及财务报表的人员相对缺乏，没有科学的方法甄别所得税申报的真实性，客观上造成申报数据不准。 2、只依靠年度汇缴申报，不重视季度预缴申报。长期以来，税务部门对企业的年度汇算清缴比较重视，而对企业的季度预缴申报却疏于监管，审核把关不严，造成申报质量低下。一些企业的申报问题在季度预缴申报时就已经出现，如能及时发现，将有助于问题得到及时解决和杜绝，一旦等到年度汇算清缴时才加以纠正，问题往往已经扩大，解决难度增加。再之时间和精力向“两税”倾斜，基层对企业所得税的纳税情况和税收增减变化的关注程度不够，缺乏深入的调查研究和对相关税源信息及时、全面、准确地分析和判断，在所得税的税源监控上“疏于管理、淡化责任”的问题比较突出。 3、企业所得税核定征收存在较大随意性。近年来各地推行核定征收企业所得税，对于克服人少户多、降低所得税零负申报率具有一定的积极作用，但无容置疑，企业所得税核定征收方式是一种简单粗放的过渡性管理手段。核定中估算程度大，准确性不高，不能真正实现所得税的应收尽收，并在一定程度上存在执法风险。税务管理人员在核定征收的同时，本应积极督促纳税人
房地产纳税评估自查报告
房地产纳税评估自查报告 篇一：纳税评估自查报告表样 纳税评估自查报告 纳税人（公章）：法人代表签章：经办人： 篇二：纳税评估自查情况表 纳税评估自查情况表 法人代表：经办人： 篇三：纳税评估自查报告 纳税评估自查报告 评估编号年月日纳税人（公章）：法人代表签章：经办人：本表一式二份，一份纳税人留存，一份由评估单位存档。使用说明 一、本表《纳税评估管理办法（试行）》的有关规定制定。二、适用范围：本表为纳税 人自查后向税务机关报告时使用。三、填表说明：本表由纳税人按自查情况据实填写。四、 本表一式二份，一份纳税人留存，一份由评估单位存档。篇二：纳税评估自查报告表纳税评估自查报告评估编号年
月日纳税人（公章）法定代表签章经办人篇三：纳税评估自查情况表 纳税评估自查情况表法人代表：经办人：篇四：增值税 纳税评估自查报告 增值税纳税评估自查报告纳税人：纳税人识别号：法定代表人：登记注册号：经济性质：有限责任公司自查所属时间：XX年1月1日至XX年12月31日自查涉及税种：增值税自查时间：XX年7月19日至22日一、企业基本情况我单位主营：谷物磨制、米、面制品制造；食用植物油加工销售；谷物豆类的购销；兼 营大米、地耳的销售；农作物种子的批发、零售；在国税部门申报缴纳增值税、企业所得税, 企业所得税实行分季申报、年终汇算清缴。公司是以小杂粮食品开发、加工为主，兼营小麦面粉和亚麻籽油加工的民营企业，是省 级农业产业化重点龙头企业,是省小杂粮加工工程中心，是市小杂粮技术工程研究中心，是优 质绿色食品小杂粮生产基地。公司占地面积17274.3㎡,
拥有资产总额3430万元，其中固定 资产2310万元。 公司现有日产200吨小麦面粉生产线、年产6000吨杂粮挂面生产线、5000吨良谷米生 产线、35000吨荞麦米生产线、1000吨苦荞茶生产线各一条。主要加工产品有：“”牌小麦粉、荞麦米、熟荞麦米、荞麦面、荞麦挂面、“”牌苦荞茶和“”牌荞壳枕芯等；贸易经营品种主要有：荞麦、苦 荞、谷子、糜子、扁豆、豌豆、大豆等。生产的“”牌良谷米、荞麦挂面、小麦面粉、苦 荞茶等产品被中国绿色食品发展中心认证为绿色产品，公司通过iso9001：XX质量管理体 系认证，公司现拥有自营进出口权。 二、会计核算制度执行新《企业会计准则》三、企业经营情况 XX年度实现营业收入18647061.86元，交纳增值税105828.53元，增值税税负0.57%； 当年税前会计利润为-405651.27元，XX年度实现营业收入19043805.69元，交纳增值税 114456.91元，增值税税负0.60%；当年税前会计利润
纳税评估案例报告
纳税评估案例报告 纳税评估案例报告在日常纳税审核中发现，某建材厂2005年1-10月份申报生产红砖155.60万块，销售收入仅23.33万元，入库地方税金费仅1.32万元，与其实际经营规模不相符，也明显低于同行业同规模砖瓦生产企业，可能存在瞒报产量、销售不记账、偷逃所得税和资源税的嫌疑，分局决定对该企业进行深入评估。二、调查分析通过纳税人基础资料审阅获得，该厂原系某镇办集体企业，成立于2000年1月1日，因经营管理不善，自2004年初起被浙江人刘某承包，年承包费18万元，主要生产红砖，占地60多亩，资产200多万元。2004年申报红砖产量280万块，销售收入42万元，利润-6.65万元，入库地方税金费1.52万元。2004年账面利润与年18万元承包费的巨大差异，更加大了税务人员对该企业偷逃税的怀疑。1、确定思路。根据上述情况，税务人员遂对该企业进行了实地账务核查，但就账看账，虽然疑点较多，一时也难以找全其瞒报产量及少记收入的证据。为此，税务人员确定，必须首先了解和掌握砖瓦生产行业的全部生产流程及其生产经营的各项关键环节，然后才能找准评估的切入点。2、调查测算过程。分局税务人员在县局的征管部门配合下，先后走访了县内多家砖瓦厂，经过深入交谈和实地察看，全面了解和掌握了砖瓦生产行业的
相关料、工、费的消耗情况，生产流程为积土—制坯—拉坯—进窑—装窑—烧窑—出窑，从用电角度看，其中制坯过程全部使用的是电力，且耗电量很大，其它流程用电量很少或基本不用电，同时从用工角度看，整个工序操作主要以人力为主，需要消耗大量的人工费，因此，在成本方面有一定的规律可循。根据这些线索，通过进一步调查获得县内部分具有代表性的正常纳税的砖瓦企业的产量、耗电量及单位人工费数据，三、询问核实根据掌握的上述情况，税务人员向该单位法人刘某发出约谈通知，要求该厂就以下问题做出合理解释：1、单位产品耗电量比同行业相差较大的问题；2、承包费等固定支出与账面销售收入不配比的问题；3、单位产品工资消耗过大问题；4、电费发票为何不记入账的问题等。约谈过程中，刘某大谈外地人做生意种种困难，如，为地方经济做了多少贡献，养活了多少工人，政府承包费过高，几乎没有利润可言等。对此，税务人员在表示理解的同时，指出税务机关为了维护税法的尊严和征纳双方的共同利益，有责任为国家整体经济发展提供一个公开、公平、公正、高效的有序的良性竞争环境，而贵单位作为该镇唯一的建材厂，占用国家土地资源60多亩，资产200多万元，年销售收入才不过40多万元，远远低于其他同等行业经营者，而承包费等支出却不比其他单位少，从维持正常生产经营的角度讲，也明显不正常。刘某解释：1、电费消耗量过大。
Z纺织公司纳税评估案例修订稿
Z纺织公司纳税评估案 例 集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
Z纺织有限公司纳税评估案例 ? 一、内容提要 Z纺织有限公司属于中型纺织企业，是自营出 口的生产企业，适用“免、抵、退、税”办法申请出口退税。2004年至2006年4月，Z纺织有限公司累计向国税机关申请办理出口退税1054万元，2006年6月16日被**市**区国税局列为重点评估对象。成立评估小组，组员包括负责该企业免抵退税工作的人员和税源管理科的税收管理员、区局税政科科长、税源管理科科长等。评估小组以产能分析为中心、以纺织产品品种结构和生产工艺特点分析为切入点、依托评估指标和产能测算展开分析评估。至7月17日，历时一个月的评估处理终结，Z 纺织有限公司补缴增值税579万元。 二、案例介绍 （一）分析选案 1、选案背景 生产企业自营出口使用“免、抵、退税”办法，是我国为推进企业产品出口、提高退税效率、减轻生产企业负担而推行的一种新型退税管理方式，具有退税效率高、企业资金负担小、申报退税一体化等优点。该办法推行以来对鼓励生产企业自营出口取得了较好的促进作用，但是，从这几年的执行情况上看，由于“免、抵、退税”的便利性，使得一些企业将外购产品作为自产产品出口并申报退税。该公司从2004年6月开始发生出口业务，按照出口退税审核软件统计，该企业出口情况是：2004年6月-12月出口销售3110万元人民币（以下均为人民币），出口数量284万米：其中6月2058万元、7-10月销售为0、11月436万元、12月616万元；2005年合计出口销售5242万元，出口数量477万米：其中1月1289万元、2月800万元、3月1958万元、4月1031万元、5月万元、6月-8月为0、9月130万元、10-12月销售0；2006年1-4月出口销售5367万元，出口数量480万米：1月出口1527万元、2月599万元、3月2638万元；4月604万元。2004年6月-2006年4月共出口销售数量1241万米，出口销售收入13720万元，并据此办理出口退税1045万元。从申报情况和日常管理中反映出来的情况看，该公司存在重大疑点。 2、对象筛选 主要运用行业对比法进行分析，进一步确定评估对象。 （1）该企业实际生产的产品品名与出口报关的产品名称不一致，比如工厂实际生产弹力卡其、灯芯绒、府绸、涤棉布、帆布、弹力斜纹布等，出口为化纤梭织布、染色布、涤棉针织布、涤纶针织布等。而由于纺织设备和纺织工艺的特殊性，不同的纺织设备所适用的纺织原料和生产的纺织品是完全不同的，且设备之间不存在替代性。由于该公司的生产设备仅有剑杆织机，这种设备主要是用于织造各种棉制或混纺的梭织布，无法生产针织布，因此，显然该公司出口的部分产品不是自产。
行业纳税评估模型及案例汇编精选
《行业纳税评估模型及案例汇编精选》 目录 前言 (4) 第一章纳税评估模型概述 (5) 第二章纳税评估模型的建立 (11) 第三章纳税评估方法及常用模型 (17) 第四章重点行业模型及典型案例 (32) 0512棉花加工行业纳税评估模型 (32) 0512农副产品收购业纳税评估模型 (47) 0600(A)煤炭开采业纳税评估模型 (58) 0600(B)煤炭洗选业纳税评估模型 (72) 0810铁矿采选业纳税评估模型 (89) 0810氧化球团冶炼行业评估模型 (98) 0910常用有色金属矿采选业纳税评估模型 (104) 1010土砂石开采行业纳税评估模型 (115) 1310谷物磨制行业纳税评估指导手册 (134) 1331食用植物油加工行业纳税评估模型 (150) 1370脱水蔬菜加工业纳税评估模型 (165) 1391淀粉及淀粉制品制造业纳纳税评估模型 (179) 1410焙烤食品制造业评估模型 (189) 1440液体乳及乳制品制造业评估模型 (199) 1450罐头制造业纳税评估模型 (209) 1521白酒制造业纳税评估模型 (217) 1522啤酒制造业纳税评估模型 (232) 1524葡萄酒制造业纳税评估模型 (243) 1530软饮料制造业纳税评估模型 (252) 1532罐装饮用水制造行业纳税评估模型 (258) 1540精制茶加工业纳税评估模型 (264) 1620卷烟制造行业纳税评估模型 (272) 1711纺织业——棉纺织业纳税评估模型案例 (285) 1712棉、化纤印染精加工行业纳税评估模型 (296) 1722毛纺织和染整精加工行业（尾毛加工） (306) 1741缫丝行业纳税评估模型案例 (313) 1751家纺行业纳税评估模型 (324) 1810纺织服装制造行业纳税评估模型 (333) 1910皮革鞣制加工行业纳税评估模型 (354) 1921皮鞋制造行业纳税评估模型 (362)
企业所得税纳税评估与案例分析 安徽国税
企业所得税纳税评估与案例分析 主讲人：陈玉琢教授 纳税评估的目的，依据，方法，载体，地位，税收敏感性 一、企业所得税评估通用指标 （一）税负类指标 1.企业所得税税负率 计算公式：企业所得税税负率=本期企业所得税额÷本期利润总额×100% 指标功能：通过企业所得税税负率指标比较分析，查找企业所得税申报风险。本期企业所得税税负率低于前三年平均水平一定比例（如3%），或企业所得税税负率等于25%，或为0，则可能企业所得税税负率异常。 数据来源：本期企业所得税额可取自主表第27行“应纳所得税额”，或第30行“应纳税额”，或第33行“实际应纳所得税额”；本期利润总额取自主表第13行。 分析运用：一般地，如果企业不享受税收优惠，利润总额经纳税调整后，应纳税所得额会大于利润总额，第27行/利润总额计算出的税负率应大于税率。 本企业不同年度税负率比较——纵向比较 与同行业相同年度的税负率比较——横向比较 25.93%
3.13%——25.93% 30行/利润总额=26% 33行/利润总额=26.8% 30行/营业收入=6% 33行/营业收入=6.8% 第27行4166040.25 第30行4166040.25 第33行4166040.25 4166040.25/14617787.87=28.50% 连锁超市：4166040.25/=0.78%——28.50% 第27行3602427.24 第30行3602427.24 第33行3602427.24 3602427.24/18967643.61=18.99% 房地产：3602427.24/=1.48%——18.99% （3602427.24-7491576.75+）8249328.0425/=3.40% 7491576.7525 2．企业所得税贡献率 计算公式：企业所得税贡献率=本期企业所得税额÷本期营业收入×100% 指标功能：通过企业所得税贡献率指标比较分析，查找企业所得税申报风险。本期企业所得税贡献率低于前三年平均水平一定比例
纺织服装业纳税评估案例
纺织服装行业纳税评估案例 一、行业介绍 （一）行业定义 该行业隶属国民经济行业C类行业，分类代码为1810。纺织服装制造是指以纺织面料为主要原料，经裁剪后缝制各种男、女服装，以及儿童成衣的活动。包括非自产原料制作的服装，以及固定生产地点的服装制作。 （二）工艺简介 企业从原材料的投入到形成最终产品主要经过四个生产车间，即：裁断车间、上衣车间、裤子车间、整烫车间。 1.裁断车间：先预缩---验布---定款式---制基本版---电脑排版---画板---铺布---裁剪---打号---制作。 2.上衣车间：粘衬---净板---省缝---作里---挖里兜---挖面兜---定商标---勾前边---合摆缝---作领子---上领子---封领绒---合底口---作袖子---上袖---上绒条---上肩垫---转袖里---收底边---锁眼---钉扣。 3.裤子车间：粘衬---码边---省缝---捏后省---作兜布---按前兜---挖后兜---合外侧---兜明线---定腰缝---合内侧---做裆门---上腰面---拉腰里---贯腰缝---上拉链。 4.整烫车间：烫成品---修整---包装。 经过第一道工序裁剪、第二道工序缝制、第三道工序检验、包装、装箱入库，最终企业将形成的产成品（服装）销往定货单位，投放市场。 （三）企业类型划分 按经营方式分为三种类型：一是单纯受托加工企业；二是自主生产的企业；三是委托加工与自产相结合的企业。 按其是否拥有品牌可分为自有品牌生产企业和其他企业二种类型。一般来说，自有品牌生产企业由于拥有自己的品牌，特别是拥有著名品牌的生产企业，在市场中具有较强的竞争力。因此，其往往能获得较高的利润，其增值税税负率、销售毛利率等水平也相对较高，其产品也往往既有内销也有外销。而对于其他企业来说，获得利润的高低完全由订单决定。因此，其增值税税负率、销售毛利率等水平相对较低，其产品也往往以“贴牌”形式出口国外。 二、行业生产经营特点及行业税收风险控制点 （一）行业生产经营特点 1．无自主品牌的企业，大多接外贸订单生产后直接或间接出口国外，服装类别多种多样，备货量一般很少；有自主品牌的企业，销售大多以内销为主，备货量较多，产品生存周期内未能实现销售的产品积压情况直接影响企业的税负率和盈利水平。 2．本行业属劳动密集型企业，工人人数往往较多，工资支出占成本的比例
纳税评估案例与(DOC)
关于对××贸易公司的纳税评估案例 一、确定对象： 2008月5月，评估人员在进行企业所得税汇算清缴审核时发现××贸易公司2 007年度销售收入26386197.64元，而2006年销售收入为32842394.37元，20 07销售收入较2006年大幅下降，降幅达19.66％。而两年缴纳的企业所得税均在88000多元左右，相差不多，因此产生了该公司是否存在少计收入、人为调节利润的情况，将该公司列为评估对象。 二、评估分析： （一）了解基本情况 评估人员通过征管信息系统基础信息查得，该贸易公司成立于2001年2月，注册资金100万元，自营和代理各种商品的进出口业务。企业所得税实行查帐征收。通过企业所得税汇算清缴表及财务报表了解到该公司2007年销售收入263 86197.64元，营业成本22020681.36元，营业税金及附加291.15元，销售费用3790120.31元，管理费用306943.57元，财务费用16928.67元，营业外支出15616.56元，利润总额269485.36元，应纳税所得额269485.36元，未有纳税调整项目。 （二）分析比对 在征管信息系统内调阅该公司2006年度、2007年度财务报表，比较分析近两年主要税收和财务指标。 企业近两年税收和财务指标单位：元所属期 2006年2007年增减比财务指标 营业收入32842394.37 26386197.64 －19.66％ 营业成本28487250.10 22020681.36 －29.37％ 营业税金及附加258.72 291.15 12.53％ 销售费用3823997.98 3790120.31 －0.89％ 主营业务利润530887.57 575104.82 8.33% 管理费用265615.39 306943.57 15.56％ 财务费用16462.39 16928.67 2.83％ 利润总额268368.80 269485.36 0.42％ 应纳税所得额268380.79 269485.36 0.42％ 缴纳企业所得税88565.66 88930.17 0.41％ 主营业务利润税收负担率16.68% 15.46% -7.31% 所得税负担率33% 33% 0 通过分析，评估人员认为存在以下几个疑点：
服务业企业所得税纳税评估模型
服务业企业所得税纳税评估模型 一、行业介绍 （一）行业定义一般认为服务业即指生产和销售服务产品的生产部门和企业的集合。服务产品与其他产业产品相比，具有非实物性、不可储存性和生产与消费同时性等特征。在我国国民经济核算实际工作中，将服务业视同为第三产业，即将服务业定义为除农业、工业、建筑业之外的其它所有产业部门。 服务业是国民经济的重要组成部分，服务业发展水平不仅代表了一个地区市场经济的成熟和发达程度，也是地区综合竞争力的体现，高水平的服务业更是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。随着经济社会不断发展，三次产业不断融合，服务行业交叉叠加，服务业的外延不断拓宽，对于不同的国家、地区及不同的发展阶段，服务业的内容往往也有所不同，对服务业内涵准确界定国内外尚无统一标准。我国目前用第三产业的统计体系代替服务业统计体系，但随着经济社会不断发展，产业不断融合，目前在农业、工业、建筑业中的部分服务业，尚未纳入第三产业统计范畴，因此事实上服务业的范畴大于第三产业统计范畴。 （二）企业类型划分在国民经济行业分类中包括除了农业、工业、建筑业之外的所有其它十五个产业部门。包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。 （三）行业经营规律 服务业经济活动最基本的特点是服务产品的生产、交换和消费紧密结合。由此而形成了其经营上的特点：范围广泛。由于服务业对社会生产、流通、消费所需要的服务产品都应当经营。因此，在经营品种上没有限制。服务业可以在任何地方开展业务，因而也没有地域上的限制。在社会分工中，是经营路子最宽、活动范围最广的行业。综合服务。消费者的需要具有连带性。如
企业所得税纳税评价指标体系及分析方法参照
企业所得税纳税评估指标体系及分析方法参照 参照总局提供的纳税评估指标，本着提高分析的科学性、准确性的原则，省局确定了 11个纳税评估指标，并针对这些指标提供了申报差异综合评分法，对纳税人进行综合评分， 分值作为筛选评估对象的参考数据，综合其他因素，确定纳税评估对象。 一、企业所得税 纳税评估对象的筛选确定 筛选企业所得税纳税评估对象，要依据税收宏观分析、行业利润率、行业贡献率和行业税负等数据，结合企业所得税评估指标及其预警值和税收管理员掌握的纳税人实际情况， 参照纳税人所属行业、经济类型、经营规模、经营期、信用等级等因素进行全面、综合的 审核对比分析。 企业所得税纳税评估对象除按申报差异综合评分法确定的应进行评估的纳税人外，应对以下纳税人重点予以关注： 1、连续三年以上亏损的纳税人； 2、房地产等重点行业； 3、享受减税、免税且经营规模较大的纳税人； 4、减免税期满后利润额与减免期相比变化异常的纳税人； 5、有审核审批和后续管 理事项的纳税人； 6、存在关联交易的纳税人； 7、省、市级所得税重点税源纳税人； 8、其他需作为重点评估对象的纳税人。 二、企业所得税纳税评估指标体系 依托征管信息系统，以从《企业所得税年度纳税申报表》中提取的数据为基础，省局初步设置了11个指标，为纳税评估工作提供参考依据，各市局可结合工作实际予以细化和 完善。 1、销售（营业）收入比值（11分） 计算公式：销售（营业）收入比值= [评估期销售（营业）收入/基期销售（营业）收入] ×100％ 指标分析：分析纳税人销售（营业）收入的变化情况。与同行业预警值进行比较，若高于预警值暂视为正常，若低于预警值，则可能存在以下原因：1、隐瞒收入；2、关联企 业间的非正常交易；3、市场因素；4、政策因素等等。 2、销售（营业）成本率（13分） 计算公式：销售（营业）成本率= [评估期销售（营业）成本/评估期销售（营业）收 入] ×100％ 指标分析：分析纳税人销售（营业）成本占销售（营业）收入的比例。与同行业预警 值进行比较，若低于预警值暂视为正常，若高于预警值，则可能存在以下原因：1、虚列成 本；2、隐瞒收入；3、关联企业间的非正常交易；4、市场因素；5、资本性支出与收益性 、管路敷设技术通过管线不仅可以解决吊顶层配置不规范高中资料试卷问题，而且可保障各类管路习题到位。在管路敷设过程中，要加强看护关于管路高中资料试卷连接管口处理高中资料试卷弯扁度固定盒位置保护层防腐跨接地线弯曲半径标等，要求技术交底。管线敷设技术中包含线槽、管架等多项方式，为解决高中语文电气课件中管壁薄、接口不严等问题，合理利用管线敷设技术。线缆敷设原则：在分线盒处，当不同电压回路交叉时，应采用金属隔板进行隔开处理；同一线槽内强电回路须同时切断习题电源，线缆敷设完毕，要进行检查和检测处理。、电气课件中调试对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行 高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料试卷相互作用与相互关系，根据生产工艺高中资料试卷要求，对电气设备进行空载与带负荷下高中资料试卷调控试验；对设备进行调整使其在正常工况下与过度工作下都可以正常工作；对于继电保护进行整核对定值，审核与校对图纸，编写复杂设备与装置高中资料试卷调试方案，编写重要设备高中资料试卷试验方案以及系统启动方案；对整套启动过程中高中资料试卷电气设备进行调试工作并且进行过关运行高中资料试卷技术指导。对于调试过程中高中资料试卷技术问题，作为调试人员，需要在事前掌握图纸资料、设备制造厂家出具高中资料试卷试验报告与相关技术资料，并且了解现场设备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况 ，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。 、电气设备调试高中资料试卷技术电力保护装置调试技术，电力保护高中资料试卷配置技术是指机组在进行继电保护高中资料试卷总体配置时，需要在最大限度内来确保机组高中资料试卷安全，并且尽可能地缩小故障高中资料试卷破坏范围，或者对某些异常高中资料试卷工况进行自动处理，尤其要避免错误高中资料试卷保护装置动作，并且拒绝动作，来避免不必要高中资料试卷突然停机。因此，电力高中资料试卷保护装置调试技术，要求电力保护装置做到准确灵活。对于差动保护装置高中资料试卷调试技术是指发电机一变压器组在发生内部故障时，需要进行外部电源高中资料试卷切除从而采用高中资料试卷主要保护装置。
房地产业税收风险识别模型与案例
房地产业税收风险识别模型与案例 一、行业介绍行业定义： 房地产开发与经营业务 行业现状： 国民经济主导行业税收占比高（地税）宏观调控企业类型： 按经营内容和方式，分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等按经营范围，分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业工艺流程（营销方式）： 房地房产开发流程主要分为：房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段（各阶段事项流程复杂，涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业三方信息来源）房地产企业营销方式分为：开发商自行销售、委托代理代销或包销，一般分为现房销售和期房销售两种销售形式，这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。 经营规律： 需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业）项目开发周期长（两三年）涉及部门多（土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等） 风险大、高回报（受国家政策、市场环境影响大）涉税管理难点： 企业采取各种手段，故意隐瞒利润逃避税收。 少计收入（少开不动产销售发票金额），多列成本（阴阳合同、虚开建安发票），延期核算（预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来） 财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。（对会计制度和税法差异理解有误，乱用会计科目，随意结转成本费用，少计收入）涉及专业协作单位多，税务机关专业性知识不了解，影响管理时效性。 （建筑、供水、供电、通信、项目审计等，税务机关难于掌控各专业项目成本构成，事后真实性核查难度大）二、主要税收风险领域 1、风险领域识别 准备阶段： 房地产开发企业从成立和取得土地开始，到整备结束进行实质开发的时间段。 通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析，可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。 开发阶段： 房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。
企业所得税纳税评估审核要点
企业所得税纳税评估审核要点 一、对年度纳税申报表、财务报表的数据进行比对 1、纵向比对 要求企业提交2008、2009年度的资产负债表、利润表。对评估企业2008年、2009年的纳税申报表、利润表分别进行比对，对变动比较大的事项，尤其是税前列支事项，是否存在与收入增长不匹配的变动，比如管理费用、财务费用、销售费用、营业外支出等是否有不正常的变动，并向企业核实原因。 2、表表比对 将2009年的纳税申报表上的“利润总额”之前的数据与利润表上的数据进行比对，核实其数据是否一致。如果一致，判断企业对资产减值损失、公允价值变动等科目，有没有进行相应的调整；如果不一致，向企业核实不一致的原因，并判断不一致是否对应纳税所得额产生了影响。如产生了影响，应要求企业进行相应的调整。 3、关注资产负债表的相关科目 将2008、2009年的资产负债表进行比对，关注与纳税申报表相关的科目的变化情况，比如长期股权投资、应付职工薪酬、预计负债等科目。 二、认真阅读企业的税审报告 对企业提交的税审报告，仔细阅读。重点关注营业外支出、管理费用、投资收益等科目所包含的内容，判断其所包含的内容能否在税前列支及能否享受相应的免税优惠。重点关注对各类纳税调整事项及产生调整的原因，判断其调整是否符合相应的政策。对在阅读过程中有疑义的地方，可通过约谈等方式进一步核实。 三、专项审核
（一）不征税收入审核要点 1、审核企业是否存在不征税收入 （1）通过纳税申报表确认企业是否存在不征税收入 审核附表三第14行“不征税收入”项目、第19行“其他”是否进行调减，核实第19行“其他”调减是否包含不征税收入的调减。附表三第15行“免税收入”有调减金额的，重点审核附表五免税收入的“其他”项目是否有应确认为不征税收入而作为免税收入的。 （2）通过第三方信息确认企业是否存在不征税收入 根据第三方信息数据来源，比如根据管理所掌握或货物和劳务税科提供的当年已审批的享受软件生产企业增值税即征即退企业名单及已退金额，核实企业确认的不征税收入是否大于已退金额，如果大于，则要求企业进行相应的调整；核实是否存在符合不征税收入确认条件没有作为不征税收入的，而作为应税收入或免税收入填报的，要求企业进行调整，必须要作为不征税收入进行填报。 2、审核不征税收入是否符合相应的条件 不征税收入的来源主要有以下三种：①纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织按照核定的预算和经费报领关系收到的由财政部门或上级单位拨入的财政补助收入；②软件企业取得的增值税即征即退款；③其他企业取得的财政拨款。 （1）审核纳入预算管理的事业单位、社会团体的不征税收入是否符合的条件 对于纳入预算管理的事业单位、社会团体的不征税收入，主要核实是否将捐赠收入、会费收入等列入不征税收入的范围。对于将捐赠收入、会费收入列入不征税收入的范围的企业，对比非营利组织的名单，对其是否获得非营利组织的资格进行判断。对取得非营利组织的认
房地产业纳税评估模型DOC
房地产业纳税评估模型 一、行业概况 房地产开发是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。 （一）行业经营特点 1．项目审批计划性。 2．经营方式多样性。 3．开发产品固定性。 4．开发周期长。 5．资金运作密集性。 6、房地产价格构成 房地产开发总成本费用是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用等。
（二）行业基本管理体系 1．内部组织管理体系 2．外部监督管理体系 房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与纳税评估、税务稽查密切相关。 （1）土地管理部门 负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发《国有土地使用证》。从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价
格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。 （2）发改委 负责开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。 （3）拆迁管理部门（拆迁办公室） 负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。《房屋拆迁安置补偿协议》的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。 （4）规划部门 负责规划总图的评审，核发《建设用地规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设工程规划许可证》。从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。 （5）建设主管部门 负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等信息。 （6）建筑工程质量监督部门 负责对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。从建筑工程质量监