海通证券-深度报告：深度草根,城镇化的透支与变局(基于10城镇调查)-130118
深度报告 深度草根：城镇化的透支与变局（基于10城镇调查）报告特点：本报告是基本面研究。以城镇化为主线，阐述当前中国经济运行的若干基本问题：城镇化模式、政府投资、土地财政、地方负债、地方融资、新城区景气度、
住宅消费、城镇化与工业化关系、与农村土地权属关系、与农村土地流转关系。在此
基础上，结合政策分析，思考城镇化变局，分析短期现实路径，最后给出投资看法。
本报告还是调查报告。立足于10城镇的微观调研（4个大城市，3个中小城市，3个
县村），提炼共性，以事实支撑报告。
核心结论：以“人造城镇”为模式、2009年为典型高峰的传统城镇化，呈现三透支：
新城区“产能过剩”、地方财力透支、住房消费阶段透支。未来变局应在：投资民间
化、产业差异化、土地可流转。短期路径：稳经济、控风险、促新型。主题投资结构
化，看点：地方政府ABS 、农村消费升级。
报告结构：正文第一部分是要点阐述，共6千字。第二部分是详细样本，2万字。
要点阐述：
1、以十年模式看，2000年后的城镇化有明显的“人造城镇”痕迹，这与90年代东
南沿海以出口工业支撑的城镇化有显著不同。90%样本显示，城（镇）区规模在10
年间（或短于10年）扩增1－2倍。
2、以几年周期看，2009－11年是城镇基建的跨越式高峰期。70%样本显示，近年基
建累计总投资占一年财政预算收入8－10倍。
3、城镇化透支一：新城区的“产能过剩”。中国近20年城市化案例，基本存在“10
年再造一新城”的规律。而近年各地动辄1－2倍的新城区扩张，以现有的资源，不
足支撑如此快速扩张，由此边缘新城区出现“空城”、“半空城”现象。
4、透支二：地方政府财力的透支。地方财政运行模式基本是“财政管吃饭，建设靠
融资”。这几年建设融资先后发展出三种模式：“土地财政”―“平台融资”―“创新
融资”。土地财政盈利已难以为继，创新型融资的出现，恰说明了地方“资金饥渴”。
5、透支三：住房消费的阶段性透支。90%样本显示，2009－10年房市呈现房价、销
量“双高峰”特征。各地样本房价普遍上涨50－100%不等。消费者普遍存在“买涨
不买跌、再不买就心慌”的心态，购房需求集中释放，甚至提前释放。
6、城镇化与工业化的三种关系：噱头概念、产业转移、民间推动。
7、城镇化与农村土地权属的四种关系：土地征收、新农村建设、社区集中、宅基地
置换。
8、城镇化与农村土地流转的三种关系：承包经营权流转、土地入股、复垦后建设用
地指标流转。
9、新型城镇化的思考（不完全）：四个转变：1）投资主体从“政府”向“民间”转
变；2）模式从自上而下的“人造城镇”向自下而上的“产业推动城镇融合”转变，
并且强调“产业差异化”；3）城镇建设从“面积扩张”向“改善人居”转变；4）农
村土地从“征用补偿”向“可流转交易”转变。
10、传统城镇化的三种可能路径分析：1）县镇再来一轮城镇化扩张。2）中央约束地
方政府盲目投资（如编制地方政府资产负债表）。3）“稳经济”、“防止金融风险”和
“新型城镇化”三者并重。我倾向认为第三种可能性大，未来的城镇化将不是“简单
总量增长”的问题，不可偏废理解，中国城镇化问题将更加结构化。
11、投资相关看法：城镇化主题投资立足结构性机会和风险。看点在于地方政府资产
证券化（ABS ）和农村的消费升级（得益于产业转移后的工资性收入和土地可流转后
的资产性收入）。对于基建品投资，不看规划看资金；对于工业周期品，要看具体行
业供需缺口，差别对待。
相关研究 《草根调研14：企业收缩还有下半程，政府“没办法”才是最好的办法》20120917 《草根调研12：担心假反弹真出清＋中级轿车局部景气》20120720 《草根调研11：上半年调研电话会议－借反弹出货》20120706 《草根调研10：经济未见转暖信号，开发商抓紧变现，银行对若干行业明确限贷》20120628 《草根调研9：地方政府自救经济只做不说，商品住宅似乎可更乐观些》20120529 《草根调研8：需求比2009年初更差＋产业的双向转型》20120523 《草根调研7：生活在别处》20120426 《草根调研6：终端消费看不见底》20120413 《草根调研5：民间资本正在收缩》20120220 《草根调研4：实体在收缩，国企争当二银行》20120209 《草根调研3：中国出口被替代很严重》20120117 《草根调研2：企业很悲观，地方政府很积极》20120105 策略高级分析师 陈瑞明 SAC 执业证书编号： S080511020005 chenrm@https://www.360docs.net/doc/fe7843874.html, 021-********
证券研究报告 中国A 股 策略研究
2013年1月18日
目录
1.要点阐述 (2)
2.10城镇样本 (6)
2.1 华东M市： (6)
2.2 东北G市： (8)
2.3 西南J市： (10)
2.4 华北R市： (11)
2.5 江苏常州： (13)
2.6 东南Y市： (14)
2.7 辽宁C市（县级市）： (15)
2.8 安徽S县： (17)
2.9 重庆永川区朱沱镇： (18)
2.10 内蒙古奈曼旗（县级）： (19)
本报告是基本面研究。以城镇化为主线，阐述当前中国经济运行的若干基本问题：城镇化模式、政府投资、土地财政、地方负债、地方融资、新城区景气度、住宅消费、城镇化与工业化关系、与农村土地权属关系、与农村土地流转关系。在此基础上，结合政策分析，思考城镇化变局，分析短期现实路径，最后给出投资看法。
本报告还是调查报告。立足于10城镇的微观调研（4个大城市，3个中小城市，3个县村），提炼共性，以事实支撑报告。
核心结论：以“人造城镇”为模式、2009年为典型高峰的传统城镇化，呈现三透支：新城区“产能过剩”、地方财力透支、住房消费阶段透支。未来变局应在：投资民间化、产业差异化、土地可流转。短期路径：稳经济、控风险、促新型。主题投资结构化，看点：地方政府ABS、农村消费升级。
正文分两部分，第一部分是要点阐述，共11点，6千字。第二部分是详细样本，2万字。为方便查阅，配以“样本超链接”，每个样本还提炼了“关键词”，在尽量不影响阅读效果的前提下，多数城市采取隐名处理。最后是特别鸣谢一众指导和帮助我的朋友。
1. 要点阐述
1、以十年模式看，2000年后的城镇化有明显的“人造城镇”痕迹，这与90年代东南沿海以出口工业支撑的城镇化有显著不同。大城市主要模式是政府搬迁、建大学城、高新园区，以此带动新城区和城市交通枢纽基建（4个大城市样本均如此）；后发展中小城市主要模式是引进重点工业项目，以此驱动工业基础设施和城市建设（东南Y市、辽宁、安徽）；农村主要模式是“建新村”、“社区集中”，带动乡村道路建设和土地集约（安徽、重庆）。不管哪种模式，共同点都是政府主导、房地产开发热、面积扩张。90%样本显示，城（镇）区规模在10年间（或短于10年）扩增1－2倍。2000年后城镇化的投资主体是地方政府，这与历史进程契合――1998年国企改革后，地方政府逐渐成为履行国家投资的主体。
而90年代东南沿海事实上的城镇化，依托的是自然外向型经济，以优惠政策吸引境外资本、民间资本创建“出口加工区”、“工业区”，以此带动工业聚集，再进一步带动人口聚集，最后实现工业区功能升级。
对比两个“十年城镇化模式”：90年代是“自下而上、经济自发、民间外资资本驱动、良性循环”；2000年后是“自上而下、人为造城、政府驱动”。
样本中唯一例外是常州，她是以民间经济自然布局推动城市融合，非“人造”概念。
2、以几年周期看，2009－11年是城镇基建的跨越式高峰期。70%样本显示，近年基建累计总投资占一年财政预算收入8－10倍。大城市基建项目主要集中在城市轨道、省际交通枢纽、环城路、新城区配套、城中村改造（4个样本均是）。后发展中小城市、县城的基建主要是工业园区配套、高速公路、港口码头、电力电网、给排水等（东南Y 市、辽宁、安徽、重庆）。
在可得数据的9个样本中，有7个“近年累计基建总投资占地方一般财政预算年收入的8－10倍”或者是“一年基建投资占一般财政预算年收入的1－2倍”。
如果区分基建项目是否产生直接收益，大城市投资多属“公益性投资”，要靠城市整体成长获得间接回报，周期长，目前风险是政府债务过高和现金流短缺。后发展中小城市基建投资多属“经营性投资”，未来依托招商项目的回报，但风险是政府“超规模投入”与引进项目“在地价、税收优惠后的实际收益”不匹配。
3、城镇化透支一：新城区的“产能过剩”。从中国近20年的城市化案例看，基本存在“10年再造一新城”的规律。即扩建1倍新城，从初建到真正景气成熟，至少需要10年时间。例如：上海浦东新区从92年初建，直到2000年初才真正景气；厦门岛外的海沧，从90年代末工业区建设，到这两年开始向生活区转型；南昌赣江以西的红谷滩新区，从2002年初建，近两年才开始有生活景气。这些“10年再造一新城”的成功案例，还是在获得了政府强力政策、经济高速发展、行政和教育资源倾斜、地理位置优越等条件下实现的。
反观近年来，各地动辄1－2倍的新城区扩张，以现有的自然经济、城市公共资源，不足支撑如此快速扩张。由此边缘新城区出现“空城”、“半空城”现象（如东北G市的北部新城、西南J市的西南新城、华东M市的西南新城、辽宁C市的临海城区），这就是所谓的“新城区产能过剩”。其道理和工业产能过剩一样：如果各地都搞钢铁、电解铝，那么全国就会产能过剩；如果各地都大搞房地产、城市扩容，也会造成新城区产能过剩。
4、透支二：地方政府财力的透支。如上述，以2009年为高峰起点，近年来大多数城市累计基建投资总量约为当地一般预算财政收入的8－10倍（虽然理论上说，考虑中央对地方的转移支付占地方一般财政收入的80%，这个比率会下降到4－6倍，但实际操作并非如此）。
现行地方财政运行模式基本是“财政管吃饭，建设靠融资”。这几年建设融资先后发展出三种模式：“土地财政”――“平台融资”――“创新融资”。由于拆迁安置、开发成本高涨，传统的土地财政盈利愈发困难（华北R市、西南J市、东南Y市），于是地方政府近三四年大举转向平台融资（各地），然而2011、2012年以来银团对地方政府举债愈加谨慎，在此背景下，地方政府积极寻求创新型融资。如：BT合作开发（华北R市、东南Y市、辽宁C市）、公用事业经营权出让、公共事业冠名权拍卖（东北G市）、路桥收费权注入融资平台（华北R市）。
鉴于土地财政盈利难以为继，地方政府事实上已从早期的“利润经营”转变为现在的“高负债经营”，过高负债透支了未来财力。而创新型融资的出现，恰说明了眼下地方的“资金饥渴”。
5、透支三：住房消费的阶段性透支。90%样本显示，2009－10年房市呈现“双高峰”特征：房价上涨高峰、购房集中释放高峰。各地样本房价普遍上涨50－100%不等。房价上涨趋势中，消费者普遍存在“买涨不买跌、再不买就心慌”的心态，购房需求集中释放，甚至提前释放。
各地样本显示，购房分“货币购房”和“资产置换”两大类。货币性购房包括：务工者回乡购房、生意人回乡购房、工薪阶层新市民置业购房、父母赞助小孩就业购房、 60－70S的改善性购房、县乡干部进城购房、享受城市教育医疗资源入城购房、婚房。无论哪种种类，购买力基本依赖个人或家庭过去10多年的积蓄。而“资产换房”种类包括：征地安置新房、宅基地换房、老集资房换商品房。（储蓄支撑和“资产置换”，似乎可以解释为什么中国的“房价收入比”始终高而不破）。
这里说的住房消费透支，是从两个角度观察：一、对于“货币购买”群体，调研各地30－45岁的城市工薪阶层（可视为改善性需求主力），70%人表示，2009－10年，
自己和周围朋友有密集买房现象，现在已基本购置完毕，少则1套多则3套以上，未来几年不会着急购房。甚至20%人表示，积蓄消耗后，日常消费有压力（如东南Y市公务员上调工资后仍觉得手头紧，安徽S县出现“白条经济”）。二、对于“资产置换”群体，农村的“宅基地换新房”少则1、2套，城中村的“拆迁补偿”多则5、6套，这些群体更不会考虑新增购房。
虽然长期的、缓释的改善性需求始终存在，但从几年周期看，经过09、10年的集中释放，住房消费呈阶段性透支现象。其道理如同前两年的汽车、家电，集中刺激消费之后就是透支。
6、城镇化与工业化的三种关系：噱头概念、产业转移、民间推动：1）大城市的高新科技园区，存在为拉动新城区景气而人为打造的痕迹，自然经济支撑未必充分，存在部分噱头概念，园区配套不成熟，对城市拉动效应未显现（东北G市、华东M市、华北R 市）。2）后发展的中小城镇工业园区，承接了沿海城市的高耗能、劳动力密集型产业的转移，这两年愈发呈现景气情形，甚至重现90年代东南沿海的热络情景（重庆、内蒙、安徽）。产业转移虽提升当地景气，但全局看，由于各地承接产业雷同，多为传统高耗高污产业（如造纸、矿产冶炼、金属加工、化工），可能造成新一轮产能过剩。另外，产业转移虽解决当地就业，但全局看只是“转移就业”（内地农民工就地上班，沿海招工难）。3）长三角的常州，民间工业的自然布局，自下而上推动城镇融合，工业已能反哺城市，形成工业带动城市生活景气的良性循环。就调查样本看，三种情形比例是：30%：30%：10%，剩余样本要么特征不明显，要么效果还需时间检验。
7、城镇化与农村土地权属的四种关系：土地征收、新农村建设、社区集中、宅基地置换：1）最传统的“土地征收”，如农田用于道路建设，老屋用于工业园区建设。这种情况下，农民的土地承包经营权被中止，宅基地被征收。因地段不同、用途的不同，政府征用安置成本差异很大。如纯粹农田征用，补偿3－4万元/亩（各地标准，农田经营年收入1000元，相当于30倍补偿）；农田＋少量农房征用，补偿10多万/亩（重庆）；中等城市老市区拆迁，成本400－500万/亩（东南Y市）；大城市城中村拆迁，成本1500万/亩以上（华北R市、上海）。2）2006年以后的“新农村建设”，村民从零散村落集中搬迁到“新村”，农村户口不变，农田承包经营权不变，在新村仍有宅基地可以建小别墅，新房以低于市场价购买，老屋按略高于成本价补偿，两者可以“差补”（重庆、安徽、江苏）。3）近年来的“三集中”模式，土地价格上升后，为实现集约使用，推行“农田向大户集中，村民向小区集中，工业向园区集中”。村民向小区集中后，住商品房有房产证，但失去宅基地，但农业户口不变，农田承包权不变，新老房可以按面积“差补”购买（江苏）。4）新近试点的“双置换”，指“宅基地置换城镇新房，农田承包权置换社保”。农民不再拥有宅基地和农田承包经营权，变为城镇户口，享受城镇社保（重庆、江苏、安徽、上海崇明）。相对于传统的征用，农民获得的不仅仅是一次性补偿。
以上模式，区分农民是否保留农田承包权、宅基地，政府的总成本是不一样的。“新农村建设”成本最低，“双置换”和“土地征收”成本最高，“社区集中”成本居中。这些年，“社区集中”模式占主流。从重庆、江苏样本看，对于有上班收入的村民，他们喜欢“双置换”。
8、城镇化与农村土地流转的三种关系：承包经营权流转、土地入股、复垦后建设用地指标流转：1）农田承包经营权流转，进城务工的村民保留承包权，将经营权出租、转让，这种情况很普及，但现实操作大多是零散的农田由乡亲“代耕”，虽也“流转起来”了，但一般不收费。少数地区“农田向大户集中”，农民可以获得800元/亩/年的出租收入（江苏）。2）土地入股，村集体土地入股、联营村办企业，村民享受工业化、城镇化的长期收益（常州）。3）“城乡建设用地增减挂钩”，即农村老宅基地或其他建设用地复垦为耕地后，“腾出”的建设用地指标用于新村或工业建设（江苏、安徽），
指标也可以在一定地域内流转交易（东南Y市）。对国家而言，在保持建设用地、耕地总量占补平衡前提下，实现土地集约使用。
9、新型城镇化的思考（不完全）：四个转变：1）投资主体从“政府”向“民间”转变。地方政府“高负债”的事实，一方面透支财力，另一方面将风险扩散到银行、国企（BT）、社会（地方企业债），这制约了模式的可持续性。中国投融资模式大约“10年一变迁”，80年代是“财政拨款－国企投资”；90年代是“银行贷款－国企投资”；2000年后是“土地财政、融资－地方政府投资”；未来应该放开“直接融资－民间资本投资”，以化解系统性风险。现在的地方政府财力透支，为民间资本进入提供了现实可能性。2）模式从自上而下的“人造城镇”向自下而上的“产业推动城镇融合”转变。如前述，“人造城镇”模式造成新城区“产能过剩”、政府高负债；而雷同性的工业招商，也可能造成全局新产能过剩。未来城镇化应是与产业的自然融合，并且强调“产业差异化”，如：资本发达地区做海外并购，实现中高端制造、消费的产业升级；后发达地区根据各自优势资源禀赋，差异化承接产业转移，可以是劳动密集型、耗能密集型、现代化农业等，实现县域经济差异化竞争，而非雷同的拼土地、拼政策、拼项目。3）城镇建设从“面积扩张”向“改善人居”转变。包括户籍改革降低城镇准入门槛，保障房、医疗、学校公共设施建设等，实现公共服务公平均，提升城市生活品质。4）农村土地从“征用补偿”向“可流转交易”转变。农民享受“资产性”收益，解决失地的后顾之忧，国家实现土地集约使用。上述的第2）、3）、4）点也是新型城镇化“六原则”的体现。
10、传统城镇化的三种可能路径分析：加速？约束？稳经济防风险促新型并重？1）县镇再来一轮城镇化。指大中城市“面积扩张”的模式，复制到小县镇。目前我们名义政府债务/GDP比例，在国际比较尚不算高，是因为大多数县级经济体（全国有2000多个）尚不能轻易举债。如果城投债发行从省级平台，到市级平台，到百强县，最后向普通县开放的话，由县镇再强推一把城镇化，那么短期经济增速会上去，但长期风险是，中国政府债务/GDP比例将迅速增加，结构上，地方土地抵押给银行、国企、社会机构后，将造成事实上的“交叉持股”，犹如90年代的日、韩，大家“铁板一块”加剧系统性风险。2）中央约束地方政府盲目投资。2012年有试点探索编制地方政府资产负债表，这个历史意义可堪比1995年、2003年的《商业银行法》对商业银行实施资产负债比例管理（贷存比、资本充足率）。将地方政府债务“显性化”，会在一定程度上制约地方政府的无约束扩张。如果推行开来的话，经济增速将下一台阶，但会缓解政府债务风险，降低金融风险。3）“稳经济”、“防止金融风险”和“新型城镇化”三者并重。一方面，以发改委适时适度批项目、批债作为稳定经济手段；另一方面，充实平台资产质量，提高发债门槛，防范金融风险；再一方面，加快新型城镇化探索，除了前述的土地改革、户籍改革、地方投融资体制改革（直接融资－民间资本进入）外，可能还包括财税改革、行政区调整等。
三种情况，前两种过于极端，我倾向认为第三种可能性大，即“稳经济”、“防止金融风险”、“探索新型城镇化”三者并重。未来的城镇化将不是“简单总量增长”的问题，不可偏废理解。中国城镇化问题将更加结构化，投资也更加精细化。风险与机会并存。
11、投资相关看法：1）城镇化主题投资应着眼结构性机会和风险：城镇化已经不是简单的“总量增长”投资逻辑，基于笼统概念的炒作应适可而止，不同的资产可能展示不同的机会和风险。2）地方政府资产证券化ABS：例如以道路收费权（Asset）作为支撑（Backed）发行证券化产品（Securities），募集资金用于地方建设。地方政府的资金来源变迁史：从土地财政，到平台融资、BT合作，新近发展到公用事业经营权出让。这显示地方政府财力透支、资金愈发饥渴。今明年地方政府ABS或许是资本市场的大事。ABS的意义还在于将系统性风险分散到社会资本市场。3）房产税对房价的影响：类似的道理，当土地财政难以为继时，以存量征收房产税，开辟地方政府“资金源”，可能
性逐渐提高。但对房价影响，要看成本最终是业主承担还是转嫁租户。4）基建品投资不看规划，看资金：规划和概念并不重要，城镇基建核心问题在于地方财力，基建不可能全面铺开。预计大城市基建以管网为主；村镇基建以农田水利为主；后发展城市以工业区配套为主。5）周期品看具体行业供需缺口，差别对待：一方面，城镇建设会新增水泥钢材化工金属等需求；另一方面，后发展城市承接高耗能产业转移，也会新增产能。因此周期品将区分具体行业的供需关系，投资更加精细化差异化。6）农村的消费升级：得益于产业转移后的工资性收入和土地可流转后的资产性收入。传统产业向后发达地区转移，提高了就地上班的农民工净收入，消费从房租、基本生活品向娱乐、医疗保健升级。而推行土地承包权的可流转、宅基地的可置换，也会缓解村民后顾之忧，提升消费倾向，村镇的消费前景不应小觑。
2. 10城镇样本
大城市篇
2.1 华东M市：
关键词：城市扩张1倍、市政府搬迁建大学城、新城区的热络与寂寞、基建大投资、09年购房集中释放、商业项目存在噱头成分。
一、城市扩张模式和新城区现状
“一江两岸，南北双城”的城市大格局，未来城镇化率年增1.8%：一江两岸指江的东西两岸，南北双城指北部新城区和南部老城区。计划到2015年，城市建成区面积达到350平方公里（2001年是85平方公里），城镇人口达350万人，城镇化率72%（2011年城镇化率65%）。
政府学校搬迁、交通枢纽建设，带动三个新城区建设，10年城市扩容1倍以上：城市建设朝三个方向扩展：北部新城、西南新城、河洲城区（毗邻老市区的两河交界处）。2002年，借鉴上海模式，市委市府部门开始搬迁到北部新城（相当于上海浦东），市直机关2005、06年也陆续搬迁。随后又在附近建设大学新校区。通过市政府搬迁、建大学城，再造一个“北部新城”。河洲城区原是棚户区，但地理位置优越，处于两河交界处，连接北部新城和老城区，并计划开通地铁。西南新城的建设，依托的概念是动车组新火车站、省政府搬迁、华南城物流基地。通过三个新城区的建设，这几年城区面积已扩张1倍以上。
现在三个新城区，热络与寂寞并存：现在三个新城区的成熟梯度依次是：河洲城区－北部新城－西南新城。河洲城区毗邻老城区，地理位置优越连接两岸，社区配套成熟，房屋均价1万以上，是高端的人居城区。北部新城2002年政府刚搬迁时，主要是各政府机关的集资房（每个单位都能拿一块地盖房），单价较便宜2000元左右，集资房基本内部消化了，但由于配套没跟上，很多公务员买了房放着。直到2007年开始，随着老城区交通日益拥堵，加之政府机关整体搬迁结束，北部新城逐渐迎来公务员入住高峰，超市医院等配套随之日臻完善。这两年开始有些人气，城市休闲广场、CBD一带成为市民休闲消费去处，当地人反映现在新区聚集人口约40万人，现在房屋均价8000－9000元。北部新城从初建到成熟，前后花了10年时间。西南新城仍处在借助概念建设的阶段（新火车站、物流基地、省政府搬迁），城区配套还不成熟，房屋均价6000－7000元，人气相当于2000年初的北部新城。现在虽然购房多，房价也上去了，但实际入住少。
二、政府基建与地方融资
2009－11年是城市基建高峰期，政府的“大投资”与“小财政”：按照“大投入、大建设、大发展”思想，市政府主导的续建新建重点项目59项，包括地铁1、2号线，城中村改造、棚户区改造、新城区路网建设、南外环高速公路、翻修机场路等。前后总投资1200多亿元。另，政府工作报告显示，2011年地方财政一般预算收入不及200亿元，2011年土地出让收入150多亿元。
地方政府资金偏紧，高度依赖融资：由于“大投资”和“小财政”，使得资金偏紧。政府工作报告显示，2011年年度基建重点项目投资达360亿元，但除了市级财政计划出资15亿外，剩下的资金一半依靠融资平台，一半依靠各区政府自筹（用于各区城中村、棚户区改造）。融资平台主要依靠收储土地的资产注入，以此支撑借款。这些资金的最终还款来源基本还是要靠土地收入，而2011年土地出让金为150多亿元（毛收入，未扣开发成本）。最近，当地某承建地铁项目的供应商反映，自2011年动工的工程，至今尚未收到政府的预付款。
三、房地产
2009－11年也是房价高涨时期：城建高峰也是房地产开发热，此期间，全国多家大型房企诸如绿地华润中海保利万科等进驻。相应的，房价上涨猛烈，例如河洲城区的机关集资房2008年单价7000－8000元，2010年涨到12000元；老市区房价2009年底6000元，2012年初为1.2万，翻了一倍。普遍特征是2009、10年开始涨，2011年大涨，两三年间涨幅100%。
2009年之后的改善性需求集中释放、提前释放：一位70S外企经理表示，其周边很多朋友在09年那波集中购房；另一位当地公务员也有类似表述，其周围35－45岁的朋友（这些人也是最具购买力的人群），他们基本都有2－3套房子，年轻时买第一套自住比较辛苦，但这几年，积蓄也没地方放，还是投入了第二、三套房产。这些房子现在未必住着，“先买了再说”。
2009－11年购房热潮的主要人群：一是城中村改造后，获得拆迁款的老市民不愿住安置房，添加一点储蓄到新市区买新房；二是50岁上下人群，原来企事业单位的老集资房卖掉后，新购改善性住房（例如10多年的集资房原始成本1－2万，现可以按市价出售50万）；35－45岁人群在积累10多年后，小孩也大了，有了改善性需求；四是外地做生意的老板，本土情结，回乡买房；五是县乡进城者的新市民；六是结婚购房。总体来说，购房者省内人居多，外省人少。
现在的房价水平：老市区的少量新盘，单价1.1－1.2万元每平；沿江的豪华楼盘，单价1.5－2.0万元每平；市区边缘地带新盘6000－7000元；市郊3000－4000元。
四、城市与工商业的关系
工业贡献仍薄弱：当地提出传统产业和战略新兴产业“双轮驱动”战略，并有高新开发区和经济开发区两个国家级开发区，以及若干个省级开发区，着力引进全国大型企业入住，打造“千亿产业集群”。但微观调查反映当地工业仍很薄弱，例如该市施耐德电器在工业电器领域的销售人员是2人，而在基建房地产领域的销售人员是20多人，显示城市发展的重点仍是基建。宏观数据显示，2011年，规模以上工业增加值是760亿元，而固定资产投资是2000亿元（含前述的基建投资）。
现代服务业存在“概念”成分：当地同时打造现代服务业，北部新城的南边，政府投资100亿，打造一个占地2平方公里的华东地区最大物流中心的“华南城”。一半搞商业项目，一半搞住宅。其中商业项目是建设最大的生产资料集散中心，包括小商品五金服装农产品汽配设备物流集散中心，配套办公楼酒店金融中心。开发商以项目拿地，成本在30－50万元/亩（可能都不到土地开发成本）。但来自不同渠道的两位负责招商的人士均表示，商业地产项目是建立在“未来预期概念”上的，有“噱头”成分，眼下是先干了再说（政府出让土地可收入10－15亿，还有房地产开发税收收入）。现在，
商业产权铺单价1.1－1.2万/平米，虽然招商力度很大，但销售不甚理想，这可能表明人为打造的商业概念，尚没有获得实际经济的支撑。没法做到真正反哺城市。
2.2 东北G市：
关键词：城市扩张1－2倍，政府搬迁，建大学城和交通枢纽、“空城”现象、基建大投资、创新型融资、09年急吼吼买房、改善性需求基本释放、老工业区融合城市、新园区未见带动效应。
一、城市扩张模式和新城区现状
不足10年，城区扩张1－2倍：2004年G市下辖县“撤县建区”，市区面积由原来的1660平方公里增加为4272平方公里，增加约1.5倍，城市开发建设全面迅速启动。主城区“向北”和“向西”两个方向扩张，建设三个新城区：北部新城区、西南A城区、西南B城区区。城市建设方案是“新区开发为主，旧城改造为辅”。从生活区概念看，现在的城区是传统老城区的2－3倍，即城市扩增1－2倍。
政府搬迁、建大学城、交通枢纽的“新城建设模式”：北部新城的建设，是以市政府搬迁、大学城第二校区建设为引擎（2005新市政府楼开始建设，2007年市政府开始搬迁运行），由于新区效益没马上显现，2010、11年北部新城又开始建设新技园区。西南A新城区的建设，以省政府搬迁概念驱动，2009年开始建了很多公务员小区和高档社区。西南B新城区建设，以省际交通枢纽建设来带动，密切周边工业新城与城市中心区的交通联系，2009年西客站开始建设，2012年动车组通车。
现在三个新城区的“空城”、“半空城”现象：三个新城区的“空城”梯度依次是：北部新城－西南B城区－西南A城区。北部新城地方大，最早于2005年建设，星星点点开发了10多个大型小区，但密度小不连成片，白天在江北上班的人群，晚上还回到江南住，夜晚从江南望过去，江北除沿江有星星灯火，再往里就是黑乎乎一片，晚上基本是“空城”。西南B城区的景气稍好，2009年开始建设，借助于西客站和地铁站开通，交通较便利，房价均价7－8000元，性价比比北部新城好，但总体也是空房多，呈现“半空城”现象。西南A城区，2007年建设，临江边的，白天看是一栋接一栋漂亮的高层，单价高达2万/平米，但到了晚上灯基本是黑漆漆一片，由于配套不齐全，实际是“好看不好住”，但A城区毗邻老城区地段的入住率较高，有生活景气。对于“空城现象”的注脚是，当地一家地产研究报告表明，2011年底，该市待售房源13.8万套，足够城市消化三年时间。北部新城去年、今年大量新开楼盘，但销售困难。三个城区的差异说明，新城区的景气，还是有赖于老城区的支撑，尤其在公共配套还未完善之时。
二、政府基建与地方融资
2009－11年是城市基建高峰期，近年基建总投资为财政年收入的8－10倍：2010年开展“项目建设提速年”活动，这几年基建项目主要有：地铁（1号线 2009年开始建）、西客站（省级交通枢纽）、城市三环路、跨江通道（三个大桥），以及各新城区的市政道路建设。2011年政府工作报告提及“基础设施投入力度前所未有，累计完成投资2700亿元以上”。而2011年地方一般预算收入为300亿元，土地出让收入200亿出头。由此测算近年政府基建投资至少为地方财政收入的8－10倍。
土地开发和平台融资有点压力，政府开辟创新融资：由于地方一般财政收入基本是管“吃饭和民生”，因此投资要么靠土地收入，要么靠基建需要靠融资。但今年该市某区的棚户区改造，开发商不愿做一级开发和房产项目，似乎是预计到未来的住房需求没那么大，无利可图，由此土地财政模式愈发困难。关于平台融资，2010年政府工作报告披露，与各类金融机构签署授信额度1100多亿元（前述近年来累计完成基建投资2700亿元），市属四大创投公司共为市里融资500多亿元。但今年，该市某区的城投公司，
拟再发行50亿债券，然而承销过程中，投资者反响并不积极，主要是担心未来的财政收入是否能真正还的了款。在此背景下，政府积极寻求创新型融资，如BOT合作，如公共设施冠名权拍卖（某公交站由某某证券冠名）。而该省其他城市也出现了公用事业经营权有偿转让的案例（曾将自来水厂经营权拍卖给个人）。
三、房地产
房价上涨的两个时期2007－08年、2009年，累计幅度超100%：第一波是2007下半年－2008年；第二波是2009年，三年累计下来，房价涨幅超过100%。例如二环内道里区新房2006年底单价5000元，2007年底单价上涨到8000元，2009年底单价再上涨到1.2万，涨幅超过100%。
2009、10年的房地产开发热，与购房热：城市在扩张时期，注重培育壮大房地产业。2009年，新城区有许多房地产项目基于市政规划、环境、交通的概念集中上马，房价也快速上涨。市场呈现“越买越涨，越涨越买”，“再不买就心荒”的局面，甚至买主已来不及顾及品质和周边配套。例如，房价彪涨后的2009年底，在二环内花上1.2万单价，也只能抢号购买，来不及从容挑选房型间距朝向。2009年的“急吼吼”买房热，也造就了该市近几年房屋成交量最高记录。这种情况直到2011年才有所缓解，由于前期许诺的市政规划及配套不到位，2011年房价开始松动，尤其郊区地带。
2009－10年购房热潮的主要购买人群：四类：一是老市区高端住宅，周一周五基本不亮灯，楼下停着外地车牌，主要是省内各地县领导、外地企业家购买（毛估入住率不超过80%）；二是改善性住房，在35－50岁人群居多，如150万总价贷款30－40万，首付靠过去储蓄；三是刚进城参加工作的年轻人，在二三环之间购买，单价6000－7000元，首付20－30万，贷款30－40万。四是08后结婚刚需购房。另外，还有特殊的一部分是单位团购房，如开发商逾期无法还贷，银行组织员工团购，在二三环之间，按市场价打折，这些人再把房子出租给外来务工者。
现在房价和收入水平：2011年房价上涨趋势有所缓解，现在二环以内黄金地带，如江景房、核心商业圈，单价1.5－2.0万；二环以内普通区域的二手房，单价1.3万（月薪1.5万或以上人群居住区）；二三环之间，单价6000－8000元；三环以外但距离市区较近的地段单价4500－5000元。当地收入水平是，公务员、企业白领3000－3500元，社会人员2500－2800元。
集中购房热后，改善性需求基本释放：该市炒房氛围较淡，就改善性需求而言，本地人一般已有2－3套（或是2009－10年集中购房，或是老市民回迁房）。一位37岁的国企经理老当地人表示，以其周边朋友圈子为例，70%人已实现改善住房，估计改善性需求消耗差不多了，集中时间是在2009－11年。未来即便有改善也是卖掉一套才去换一套好的，或者“2小换1大”。但由于明年地铁和西客站的开通，应该还有一小波购房需求，这些人群可能来自2007－08年和2009－10年房价上涨时没及时出手的人群。但阶段性的需求高峰期已过。
四、城市与工业的关系
老工业区被融合，新园区未见带动效应：建国初建设的三大工厂，现在仍在运营，一个厂有1－2万工人，多年下来已融入城市的一部分。90年代在市中心周边建设的工业区，主要是传统制造业，也已融入城市，原来的车辆厂基地周边已变成50－60栋高层的高端生活社区，生活设施配套成熟，一度还成为当地富人区。而2008年之后主要搞的是三个国家级园区，尚未呈现带动城市的效应。例如，北部新城的科技园区引进软件、环保类企业，落户企业3000多家，但很多是圈地没开工，100－200万产值规模以上只有500－600家。园区与社会生活割裂，例如白天从老城区去办事好打车，但晚上回来就难打车了，由于超市医院娱乐配套很少，生活不便，到了晚上成了“空城”。还例如，比北部新城更远的经济开发区，规划做医药类和创新类企业，为吸引招商，建了
几百栋别墅，工人多来自周边县，白天到开发区上班，晚上回县城，所以到了晚上开发区也呈“空城”现象。总体而言，早期建设的传统工业区已被城市淹没，实现功能升级，而这几年设立的高新区，还未能带动生活景气。
2.3 西南J市：
关键词：城市扩张1倍、市政府搬迁、建大学城、新城区人气不足、基建大投资、土地财政愈发困难、拆迁拆不下去、地铁和城中村改造停工、09年集中购房、购房需求停滞。
一、城市扩张模式和新城区现状
“大城市”概念，通过政府搬迁、大学城再造一个西南新城： 2003年，提出“大城市”扩张概念，建设以大湖为核心的四个片区，即将老市区和原本隔离的三个周边县建设为J市新城。主城区面积将从老市区的不足100平方公里提升到400多平方公里，城区面积将扩张数倍。2007年新城建设加速，距离老城区西南方向20公里的“西南新城”开始建设。主要模式是市政府搬迁、建大学城（投资100亿，在校生规模10万人，面积有1/2老J市那么大），相当于再造一个新城。
5年下来，新城区仍缺乏人气：2007年起建的西南新城，2012年市政府已实现整体搬迁，大学也搬迁。但中学、医院等生活配套仍缺乏，显得城区人气不足，市民在新城上班，但仍习惯住在老城区，夜晚黑灯现象比较明显。新城区除了商品房，还有相当数量的政府集资房。尽管5年下来新城仍不成熟，但房价照样从建设初期的2000元涨到现在5000－6000元。当地人将西南类比广州的“珠江新城”，看好未来，所以买了先放着，买的很多，实际入住不多。
二、政府基建与地方融资
2009、10年的基建高峰，近年基建总投资约是年财政可支配收入的8－10倍：公路交通建设提速，“四环十七射”交通枢纽（4个城市环线和17个高速公路和辅路）立足于大J市几百平方公里的交通布局，总长800多公里，总投资800亿；2010年，市区2条地铁建设，总规划里程90公里，总投资400亿元；十二五期间，还将实施“百亿元园区基础设施提升”工程，园区累计投入基础及配套设施建设资金600亿元以上。以上的再造新城、交通枢纽、工业园区建设，至少就需要投入资金2000亿元。而2010年政府可支配收入是250多亿元，2010年土地出让收入是200多亿元（毛收入，未扣除拆迁安置开发成本）。由此测算，近年来的基建总投资相当于是一年财政可支配收入的8－10倍。
拆迁成本高企，土地财政模式愈发困难：2009年房地产建设重点是城中村改造，2010年拆迁成本高涨（政府规定，市区平房每平补偿6500元以上，农房补偿3700元以上）。为平衡收益，政府要求土地出让金不低于每亩300万元，但实际操作却流拍很多，例如2011年中挂牌的1000多亩土地，只拍出10%的比例，其余流拍。作为一级土地开发商的当地城投，2009年非公开募集资金用于土地一级开发，原目标收益是5%保底收益＋50%溢价分享，但近两年土地卖不出好价格，最新与收储机构协商的结果，可能是将收益调低到不足20%，即4年期项目总收益不足20%。这些表明，传统的土地合作开发、土地财政模式愈发困难。现在的城中村改造，有很多拆不下去或拆一半停滞了。
政府对平台融资、BT融资的依赖：政府财政运行模式是“养人靠财政，建设靠融资”。土地财政愈发困难后，平台融资成“新利器”，发展集团、轨道公司、土储中心是三个大型市级融资平台。据政府工作报告披露，2011年底市属投融资平台融资到位资金400亿元，之后还将力争新增银行贷款100亿元，BT、BOT融资100亿元等。
基建高峰期的后续故事：据了解，今年地铁2号线已停工，而老城区的城中村改造自今年7月份基本停滞，这可能与政府财力紧张有关。
三、房地产
2009初－2010下半年，房价涨幅迅猛，购房需求集中爆发：房价涨幅第一波2007年；第二波2009年初－2010年下半年涨势更猛，房价上涨幅度接近100%。例如二环以外，2009年初新开楼盘卖4000－4500元，现在是8000多元；一环以内2009年初很少超过1万元，现在是1.6－1.7万。2009－10年，到处有新楼盘开盘，购房需求也借着08年的压制集中爆发出来。而从2010年底至今，房价涨幅基本停滞。
主要购房群体：J市是省内最好宜居城市。除了本市人改善购房外，这几年新增购房需求来自省内地州人群，例如父母给小孩大学毕业后在J市找工作买房子，或进城享受更好生活条件的。另外还有一部分是炒房者，省内居多。
目前房价水平：房价经过2007、09年两拨上涨和2011年的停歇后，现在老城区一环（环城路）以内新房单价16000－17000元/平米，10年以上老房子10000元；二环以内新房1.1万，老房子8000元；二环以外，新房7000多元。
现在购房需求的停滞：这两年房屋交易停滞很多，经过09年购房热之后，一位35岁国企经理反映，现在其周边同事朋友的买房需求基本停了（这些人群恰是改善性需求的主力）。房产中介表示现在市场氛围是“买房者不着急，卖房有点难”，例如二环内一房源从2011年挂牌出售，看房者前后有30批，最后直到2012下半年要打折和搭配车位才卖出。以此对应的，现在二环以外的北市区仍存很多空房子。
2.4 华北R市：
关键词：城市扩张1－2倍、政府搬迁和大学城，新城区2/3成熟景气、政府大基建、拆迁成本高、创新融资、09年房价上涨倒逼买房、对不动产的偏好、高新经济存概念成分。
一、城市扩张模式和新城区现状
城市“南移西进北展东扩”，10年间规模扩大1－2倍：2002、03年开始城市扩张，城市主城区从“北边老城区”逐渐向“南部新城”扩展。南部新城一方面以市政府搬迁概念引领，建设商务、公共职能服务中心（3平方公里的商务中心），市内“五大建筑”图书馆、国际会展中心等都在此落成；一方面建大学城，规划容纳10所高校，15万名师生，带动30万消费人群。现在的城市规模约比10年前扩增1－2倍。
10年再造一新城，2/3区域成熟，1/3未成熟：经过10年的城市向南扩展、房地产热后，“南部新城”东边的生活区呈现比较景气状况，学校医院等设施配套齐全，商业气氛浓厚，入住率高，黑灯率少。但在西边的商务中心区域（前述的商务区），还没有带动出生活景气。大致看，经过10年发展，南部新城2/3城区基本景气成熟，1/3城区还未成熟。两者差异在于公共资源条件。
二、政府基建与地方融资
2010年至今是基建高峰，一年的城建投资是年可支配财政收入的2倍：除了新城建设，该市还推动与邻近城市的“同城化”。主要建设重点是铁路枢纽、“两环十七射”高速公路网、城市轨道交通、城中村改造。以2011年为例，城建项目投资接近400亿元，当年地方一般预算财政收入不足200亿元（由此算来，一年的城建投资就为地方一年可用财力的2倍）。而2012年，省府提出“项目落地年”，例如地铁建设要进入主
体施工阶段，进地铁一期总投资就约300亿元。
拆迁安置成本高，政府土地净收益压力大：由于北部老城区住房密集，动迁成本高，城市建设以南部新城建设为龙头，引领老村改造。2002年的南部还是一大片农田、荒地、一些村落和一些老国企。2005、06年老村落、城中村开始大量拆迁。其间政府成本不菲，例如南部新城中心的Y家堡村、W家堡村，2008、09年的拆迁安置补偿价格是3、4分的宅基地补偿500万元外加数套房子，折算政府拆迁安置成本为1500万元/亩以上，每平米2万元以上。城中村居民在这波南部新城建设中受益明显，手上有个5－6套房子很正常。
如此高的拆迁安置成本，自然会压低政府土地净收益。现在南部新城仍还有部分城中村拆迁的情况，价格是1分地100万元出头，这样仅仅是拆迁安置的成本就要1000万元以上/亩，折算单价大约2万/平米，如果加上后续的平整、公共配套建设，土地开发成本可能要超过3万元/平米。而现在南部新城新房均价1万元，若按2.5容积率算，加上开发商建安成本，项目盈利不再像以前那么轻松。整个链条也压制了政府土地净收益，现在的城中村“越来越难拆了”，甚至“拆不动了”。
土地财政模式愈发困难，寻求新型多元融资方式：如上述案例显示，政府单纯依靠土地净收入愈发困难。2011年底的政府《城镇化推进实施意见》中提到：1）积极引进若干当地有实力的大企业、大集团参与城建融资平台建设。2）采用抵押、质押等方式，将道桥收费权、管网经营权、广告经营权等城市资源转化为城市资本，注入融资平台，实现城市公用资源增值最大化。3）创新项目建设管理模式，拓展项目融资渠道，引入BOT、BT、TOT、信托等投融资方式。2012年，当地规划局发布《“R市－某国企”城中村改造用地控制规划可行性研究报告》，标志国企以BT模式参与当地城市建设。
三、房地产
房价上涨两拨，2007年、2009年：购房消费的两阶段特征：房价上涨第一波是2006－07年，当时是部分有钱人自觉不自觉买房；第二波是2009年房价高点，城市化扩容高峰期和开发热，全国各大开发商进驻（如绿地恒大万达星河湾富力等）、拆迁成本高涨等因素，共同推高房价。用当地话说是“民众都觉醒了”，发现房价快速上涨，钱不保值，倒逼着赶紧买房。2010－12年房价稳定。
现在房价水平：房价呈现“北低南高”、“沿河高两端低”的特点。例如北边老城区新房单价5000元，南新城区中心地带单价10000元，南边沿河地点单价1.2－1.5万元，少量高端楼盘（如星河湾）单价2.5万元。
当地追逐不动产的热情浓厚：当地一直存在不动产的偏好，认为拿着房产比其他资产更加踏实。所以社会资金一波接一波投入各类房产中，城市住宅、商业地产、县镇住宅、甚至小产权房都被“席卷”。例如：2010年限购以后出现了商业地产上涨，南区中心的商铺2009年单价1.9万，现在卖到5－6万，最旺铺卖11万一平；写字间2006年单价6000－7000元，现在卖3－4万元。例如：2006年在县城花9万元可以买到占地2.5分的“院子”（有天有地折算单价5、600元），现在县城的小区商品房单价就达到了3000元。例如：最近小产权房重新热络，大产权房单价6000－7000元的话，同地段的小产权单价4000元，一套小产权房“炒号”甚至要3－4万元。
四、城市与工业关系
高新经济“概念偏多”，民间资本仍偏好不动产：当地能源资源丰富，R市以传统重工业为主，传统的北边工业区主要仍是煤炭钢铁发电炼焦化工厂，这几年在新城区最南部建设高新经济开发区，但目前仍是“概念偏多”。现在民间资本对新经济业态愈发谨慎，主要仍是偏好房地产、酒店、商铺等，对于不动产的投资热情，主要心态是规避本行业的波动风险。
中城市篇
2.5 江苏常州：
关键词：城市融合、民间经济自然布局、自下而上推动城市融合、工业反哺城市、房价相对低配套齐全、政府的角色是融合引导、量力而为的政府基建、09年住房消费提前消费、改善性需求不会这么快再释放。
一、民间经济和城市融合
城市是“融合”的概念，而非“再造”概念：城市提出“三城融合，南北一体”的发展格局，“三城”是指常州老城区、南部的武进区、北部的新北区。其中武进区和新北区原属于武进市，自早就有工业基础，武进原本就是全国百强县前三，90年代就涌现大量乡镇企业，新北92年就成立了国家高新技术产业开发区，发展前沿制造业。2002年武进撤市设区，“三城”概念由此而生。因此常州的城镇化是“融合”的概念，而非“再造”的概念。
工业化自然布局，民间经济“自下而上”推动城市化：城市的工业化呈现“遍地开花，自然布局”特点。新北、湖塘开发区已经非常成熟，电子、仪器、机械等是其重要产业；金坛开发区4、5年前承接了从新北转移出来的中低耗能企业（高耗能的转移到苏北）；新建的钟楼高新开发区和戚墅堰开发区承接高铁经济。城市的发展充分依靠民间经济“自下而上”推动，政府给予企业政策和税收优惠。村民（村集体）可以土地使用权入股，村民集中持股村办企业，或共享企业红利和风险，或享受厂房出租收益。涉及城市建设的，政府补贴拆迁费每户至少100万。在工业化支撑城市化的模式下，经济实力稍逊的金坛县，城镇化就不如武进、新北。整个常州没有明显的政府主导推动城镇化的痕迹，这几年城市没有明显扩张的痕迹。
工业反哺城市，工业带动自然生活景气：最早的新北、湖塘开发区已经非常成熟，已不需要政府投资，可以做到反哺政府。城市工业区呈现“多点开发，自然布局”的情形。各个开发区内基本没有土地荒芜或圈地现象，入驻企业饱满。开发区还配套公交、医院、住宅建设，比较齐全的配套和偏低房价，相对周边城市有吸引力（如成熟的开发区新北房价8000－10000元、新建的钟楼开发区房价5000－6000元、高铁附近的戚墅堰开发区房价4000多元，总体房价不高），很多上班的新市民在开发区或附近就地置业。呈现工业带动生活景气的良性循环。
二、政府角色
政府在城镇化中扮演“融合、引导”角色，城市建设重在“衔接”和服务产业升级：早在7、8年前，虽然三城区工业强健，但三城区之间还有农田隔离地带，2005年城市融合加速，政府在其中起“融合、引导”作用，如2006年市级机关的搬迁，实现新北工业城区与老生活城区的融合；如通过湖塘建设，将南边的武进区与老市区融合；如新近在新北区规划高铁建设，引导老工业城区的功能升级（创智产业密集区、公共服务中心、商贸副中心、商务中心、休闲旅游）。加上城市交通建设强调公交建设，现在城市可以说是“无缝连接”。
量力而为的政府基建：城市推行“公交优先”，全面实施畅通工程。这几年主要基建项目有机场新航站楼、京沪高铁常州北站、西绕城高速公路、高架南延等。十一五期间，交通建设投资300多亿元。2011年地铁建设获批，常州提出“量力而行、有序发展”的原则，规划轨道交通1、2号线一期工程总投资336.5亿元，政府出资的资本金达到134.6亿元，占总投资40%，资本金以外的资金采用国内银行贷款等融资方式解决。以上，相对于350亿的一般地方财政收入（2011年），投资量不算大，资本金出资比例也较其他城市高。有趣的是，翻阅近3年政府工作报告，首要谈到的都是“推进创新
型城市建设，着力提升区域创新能”、“加快经济结构调整，着力构建现代产业体系台”。而基建反而放在最后篇幅阐述。这从侧面体现当地注重产业带动，“量力而行”的基建思路。
三、房地产
房价上涨与全国同步，2009年有提前消费现象：2003年以前价格平稳，2003－2007年房价年年上涨，其中2007年涨幅高，40－50%之间，主要购房群体是“新市民”，由于经济上升，工厂增加，城市人口逐渐扩大，本地人或外地来常州的工薪阶层产生的置业需求。2009年是另一个高峰，市区涨50%左右，郊区涨60－70%。两个房价涨幅时期和全国基本同步。2009年房价的报复性上涨，催生消费提前释放，例如有些40－50岁家长，人小孩还在外地上学，还不知道毕业后回不回来，就提前买房了，生怕以后买不起。2010－11年房价稳定，期间价格略降，成交量缩小。
现在的房价和购买力：城市无所谓二环三环概念，房价钟楼区市中心毛胚房单价1.3－1.5万元，精装2万元，少量高档楼盘3－4万元。武进开发区政府所在地，7000－10000元之间。全市均价（含郊县）6000多元。
由于二次置业周期较长，09年集中释放后，不会这么快有新的改善性需求。现在的需求主要是刚需，体现在市郊结合部的房屋。而作为私营业主资产配置的高端房产，今年销售已不火爆。
2.6 东南Y市：
关键词：工业立市，重点工业项目、工业基础设施、城市建设三提速，土地财政有压力、BT模式、2009－10年集中购房、现在手头紧、城市扩容2、新城区仍缺少人气、土地流转（复垦、建设用地指标转让）。
一、重点工业项目与基础设施建设
从“鱼米之乡”向“工业立市”转型：Y市历史上是享有“鱼米花果之乡”美誉的农业大市，2002年当地提出“工业立市”发展战略，2006年提出“依港立市，工业强市”战略，2009年国务院出台推动当地经济区发展的《若干意见》，2010年，市里响应省里号召，打响“几大战役”，包括重点项目建设、新增长区域发展、城市建设、小城镇改革发展等。
2010年，重点工业项目、园区配套基建、城市建设“三提速”：依托港口、交通、腹地优势，从台湾等地新引入石化、特钢、玻璃、纸业等超100亿大项目若干及一批过10亿项目。以重点工业项目为引擎，城市基础设施全面展开，包括大型码头群、高速铁路、高速公路、跨海大桥、城际轨道等。政府工作报告显示，2011年度，重点项目投资600多亿，项目园区投资400多亿，城市建设投资100多亿。而2011年，全市工业总产值接近3000亿元，地方一般财政预算收入100亿出头。上述投资，工业项目主要是招商，企业投资。而园区配套属政府“经营性投资”，城市建设属政府“支出性投资”。仅靠目前财政收入难以覆盖，需要未来项目能产生足够的收益。
二、地方融资
土地财政未必盈利，政府开展平台融资和BT模式：由于100来亿的地方财政收入主要用于“吃饭和民生”（教育医疗投入），因此建设主要靠土地收入和融资。然而现在土地财政模式却面临压力，例如老市区的拆迁安置发成本是400－500万/亩，加上平整、配套的成本，招拍挂价格一亩要达到800－900万，政府收益才能持平（相当于每平方米约13000元），而老市区房屋均价6000－8000元，即便考虑容积率2.5，传统的土地财政模式未必能盈利。因此，城市的基础设施建设、重点项目的前期开发主要依靠融
资。据了解，2011年市里三大融资平台新借债接近100亿元（接近一年的财政收入）。这两年，市里还积极引进大型国企开展BT合作，合作范围不仅是道路、桥梁基建，甚至包括民生项目，如公园、保障房、医院建设等等。仅政府报告披露的2011年就累计有几十个项目BT融资接近100亿元（接近一年财政收入）。
三、房地产
2009－11年房价涨幅明显，有钱人赶紧出手：在早几年，房价涨幅缓慢，均价也明显低于周边发达城市，因此居民购房“不紧不慢”。但2009年开始房价开始猛烈上涨，持续到2011年，例如市区某盘单价从2009年初4300元，2011年底上涨到7500元。其间伴随大量楼盘开盘，在此期间，当地有钱人基本都赶紧出手购房了，甚至是“踮踮脚”借点钱也赶紧买。购房人群：一是60s的公务员，以前住集资房，现在有改善性需求，属中高端；二是县乡进城，享受教育、医疗、社区便利性的需求；三是80后的结婚刚需房，包括中端和低端需求。
现在居民消费能力有些趋紧，开发商转战县镇：目前市区房价6000－8000元，市郊结合部4000－5000元。当地公务员名义收入1000－2000元，公司普通白领2000－3000元。从居民角度看，由于工资涨幅赶不过房价，今年即便当地公务员加薪，仍感觉日常消费手头紧，主要房贷压力大。从开发商角度看，当地最大一家开发商，即便认为房市需求仍在，但其落脚点也仅是“教育住房需求”。本地开发商已逐渐转战郊县镇，当地发达县镇房价5000－6000元，欠发达县镇2000－3000元。欠发地县镇的土地成本是100多万/亩，开发商尚有利可图。
四、城市扩容和新城区现状
10年间，依托“政府搬迁”、“同城化”概念，城区扩张2倍以上：2000年以后，以市政府中心搬迁为概念，城市开始向东扩张，带动房地产开发和城区路网建设。2009年进一步提出从“滨江城市”向“滨海城市”跨越、与邻近城市“同城化”思路，现在相比传统的老城概念，城区占地规模扩张了2倍多。未来城市除了继续完善“东移”以外，还将实施“南扩”的发展战略。
历经11年东扩，新城区仍不够景气：前述“同城化”东扩的新生活区，历经11年的发展，人气仍不足，虽然医疗、教育资源有，但仍比不上老城区，当地人还是喜欢住老城区。老城区和新城区还是有一大段空地或工厂隔离，两个城区的生活圈基本隔离。
五、土地流转
农村土地流转交易试点：2009年，市里实施“小城镇综合改革试点”，其中包括城乡建设用地“增减挂钩”试点。即农村建设用地经过复垦为耕地后，可以转让用地指标（在省内转让），获得收益。今年的用地指标一亩可以卖到40－50万（不是土地出让金的概念，只是“用地指标”，有了用地指标开发商才能竞价投标）。但现在大家都不太愿意卖，因为都知道土地资源稀缺。国家严控建设用地后，土地稀缺的地区会增加用地成本。
2.7 辽宁C市（县级市）：
关键词：传统农业县、向工业转型、重点工业项目、基础设施建设、BT合作、拆迁成本小、发展房地产、2010年的开发热和购房热、人均年增11平米住房、出现空城区。
一、重点工业项目与基础设施建设
传统的农业县，向工业城市转型：C市居黄海北岸，具有沿江、沿海、沿边、临港的区位优势。浅海滩涂资源和陆地资源丰富（海域面积3500平方公里，陆域面积2500
平方公里），是辽宁重要的渔业生产基地，传统农业以草莓、优质大米、蟹蛤蚬等精品渔业而闻名。2009年，当地提出“力争进入全国百强县”（随后的2010年进入），2009－2011年，城市逐步形成“一城两港三区三带”，以工业带动城市发展的战略。“一城”指与邻近发达城市“同城化”；“两港”是两个港口，打造为东北东部的国际物流枢纽；“三区”是三个经济区，主要建设是DG经济区和QY经济区；“三带”是三个产业带，主要建设中部城镇经济带。
重点工业项目与基础设施建设并举：城市一手抓重点项目建设，一手抓基础设施建设配套。近年重点招商项目主要集中在矿产冶炼、电力、不锈钢、金属加工、机械、食品加工（草莓、板栗）、纺织服装、再生资源（钢铁、铜材、塑料制品再加工）、物流等，QY工业区有很多韩国投资的企业。基础设施方面，农村道路以前就已很畅通（这与渔业、传统农业经济有关）。这几年为配合项目招商，基建重点是港区建设、项目园区的土地平整等。港区建设需要先征收农渔户的滩涂土地，再挖深水港，虽然征收成本不高，但建设成本高。政府工作报告显示，2011年为“项目建设年”，围绕工业项目、基础设施建设等，重点实施超千万元项目300个，计划投资680亿元，当年完成投资225亿元。报告还进一步提出“十二五”时期将成为城市基础设施建设高峰期。2010年，地方财政一般预算收入为16.7亿元，2011年为22.1亿元。上述的“经营性投资”，有赖于未来项目是否能产生足够收益。
二、地方融资
BT模式为政府基建垫资：工业项目总投资中，有很多是招商的，企业出钱，但园区土地平整等基建需要政府掏钱。对于大规模园区开发，政府采取BT模式，例如经济开发区4个区块的土地一级开发，涉及面积7.6平方公里，总投资37亿元（为一年财政一般预算收入的1.5倍），全部采取BT合作开发模式。BT最终的还款还得靠工业用地土地出让收入，或引进项目的后续税收，效果如何还需观察。
三、房地产、城市扩容和新城区现状
2009年，城市扩容加速、房地产开发热：当地“地广人稀”，主城区之外基本是荒地，几无拆迁成本，因此当地积极发展房地产业。2008年以前主要是本地开发商，2009年开始有全国性大开发商如保利进驻，2010－11年有大量的楼盘建设和新房开盘。城市扩容和房地产开发三个方向：向东，建设临河的高端居住区、学区房；向南，开发海景休闲住宅；向西，开发城市生活副中心。这与城市“东进西扩”的发展规划是契合的，政府工作报告显示，2010年，城市开发房地产面积达140万平方米（按现有人口13万计算，2010年人均增加住房面积11平米）。并计划十二五期间，人口达到30万人以上，城市房地产开发面积年均不低于150万平方米（若按30万规划人口算，每年人均将增加住房面积5平米）。
2010－11年的房价上涨高峰，和集中购房热：房价从2007年启动，2010年－2012年初是房价上涨高峰期。例如城区中心房价2007年2000元，现在达到5000元，涨幅超过100%。目前新屋均价3000－4000元，少量临河高端楼盘单价卖到10000元以上。购房人群主要是当地人，分两类，公务员、教师、医生是一类（名义月收入1000－2000元）；本地生意人（渔业养殖户等）是一类。前者主要是改善性需求，后者主要是“钱多”分散到房产投资。当地居民感受是老百姓没有“消费力”，但更没有“议价能力”，当房价起来时，在“买涨不买跌，晚买不如早买”的心理预期下，2010－11年出现集中买房热。
4年间城市扩增60%，业已出现部分“空城区”：按当地人感受，现在的城区相比传统城区已扩增60%－80%，已经出现部分“空城区”，晚上黑灯多，尤其以南边楼盘为甚，虽然南边临黄海，但当地是浅海滩涂，实际上是“又湿又咸”，入住率很低。2012年，开发商建设的速度明显降下来了。政府工作报告显示，十二五期间，计划主城区面积将达到40平方公里（2010年为27平方公里），果真如此的话，未来城市将扩容1
倍以上。
县村篇
2.8 安徽S县：
关键词：地理位置优越、产业转移、政府招商情况良好、政府大基建、新农村建设、置换、复垦、县城扩容1倍、透支的白条经济。
一、产业转移和政府招商
贫困县，但具备承接产业转移的地理优势：S县位于安徽省西南部、皖鄂赣三省交界处，是沿海地区通往中西部广阔腹地的重要通道。处于皖江开发区地带，具有承接沿海地区产业转移的地理优势。但仍为国家级贫困县。
2009年开始承接产业转移，大举招商：借助沿海出口企业向成本、市场优势的中西部转移的契机，该县2009年起大举推动招商、重点项目引进工作，这几年引入的产业主要有机械加工、铝加工、纸业、塑料制品、精细化工、纺织服装等耗能大或劳动力密集产业。当地给予土地、税收优惠，如工业用地出让金是5.6万元/亩；税收“三年免税，先征后免”。当地官员表示，招商情况良好，现在已经可以对项目“有所选择了”。当地村民就近工厂上班，月入能达2000元。而政府工作报告显示，十二五期间，开发区还将扩容升级，新增开发区面积10平方公里以上，对停建、停产企业采取“腾笼换鸟”办法，淘汰落后企业，保证重点项目落户。
二、政府基建
以项目促县城发展，基建大投资：S县以项目促进县城跨越式发展。城市基建包括开发区拆迁安置、土地平整、配套工程，以及城市道路建设、水库及饮水工程、灌区改造、农网等。沿江（长江）高速公路已建成，4、5年前县城由于拆迁难，修了1/2、1/3的断头路，这两年在项目带动下也都修通了。政府工作报告显示，2009年城市建设完成投资5.36亿元，2010年18.6亿元。而财政收入方面，2010年一般财政预算收入2.64亿元，2011年3.62亿元。
三、农村建设模式
农村城镇化的三种模式：土地征收、新农村建设、宅基地置换：一、“土地征收”：农田用于乡村道路建设，或农房被规划到工业区，涉及到土地征收，采取“土地”和“地上建筑”分开补偿做法，土地按省里《征地补偿标准》规定的价格征收（当地一亩3万多元，土地补偿和安置补偿四六开）；地上建筑以略高于建筑成本的价格给予货币补偿（几百元一平米），对失去宅基地村民，可以另辟宅基地。二、“新村建设”：整理空心村、原始村，整村搬迁到新村。在新村，村民仍拥有宅基地，村民可以用获得的安置补偿购置新房，或者直接按新旧房面积“差补”购新房。三、“宅基地置换新房”：2012年，当地官员表示，开始考虑尝试这种方法。另外，2011年开始出现了将原始村落复垦为耕地的做法，由此可以腾出闲置的建设用地，用于工业建设。
农村的基础设施建设主要是通路、通水、通电。“电”早几年就通了，“路”2009年开始村村通公路建设，2010年基本建成，“水”现在有些村落还是没有自来水。
四、县区扩容和房地产
未来县城将扩容1倍以上：2011年县城建成区面积由2006年的7.2平方公里发展到11.4平方公里，常驻人口10.6万人，全县城镇化率达36.5%。2012年还将加快推进县城“十大工程”建设，加速“东展、西连、南拓、北扩”步伐，拓展县城建成区面积1平方公里。目标是到力争到2016年，县城建成区面积达17平方公里、人口达16万。
由此10年间，城市将扩容1倍以上。
房价2009年明显上涨，现在当地流行“白条经济”：房价是从2009年开始明显上涨，现在县城均价已达4000多元。当地较好的职业是公务员、医生，名义收入1000－2000元。主要购买力为本地居民，“面子”消费是当地一大特征，如周围同事朋友买房买车，自己也会借钱、贷款买房买车。这两年当地又开始盛行“白条经济”，即饭店吃饭不支付现金，只需签单注明单位和姓名即可，年底结算。以前饭店只接收政府机关的“白条”，现在连企业、学校、事业单位也可以打白条了。当地人认为这是畸形现象，由于“房价－收入比不合理，当大部分资金用在房贷车贷后，现金流不够，就会挤占了日常消费，所以出现“白条经济”。
2.9 重庆永川区朱沱镇：
关键词：劳务输出重镇、承接产业自然转移，就业良好、政府招商，政府大基建、城区扩张2倍、农村建设模式（社区集中，置换）、农民受益、 2007－10年集中购房、现在购房基本停滞。
一、承接产业转移和政府招商
水资源丰富、劳务输出重镇：朱沱为重庆市永川区下辖第一大镇，享有“重庆长江上游第一镇”美誉，水资源丰富，长江水贯穿全境，永川、江津、合江、泸州四地在此交汇。历来也是劳务输出重镇，90年代开始青壮年多到广东地区打工，2008年后随着产业转移，出现劳务工有回乡打工、办小厂现象。
依托成本优势，2008年后承接产业的自然转移：民间的产业转移，主要是广东工厂的内迁，2008年后内迁密集，行业如电子、制鞋、金属饰品等。经过前几年的试探，现在已成规模趋势，例如已有2－3家人数1000－2000人的电子大厂已落户当地。和国内沿海对比，当地具备成本优势，工人不加班工资1300－1400元，加班的话工资2000出头。当地很多村民就近工厂上班（也是沿海工厂招工难的原因），2012年尤其景气，现在当地企业上下班人群乌泱泱，只是生活配套还不成熟，颇像90年代初广东的情景，呈现出产业自然转移的景气。
2010年政府加大招商引资，再掀大规模基建：重庆市永川区打造“一主两副”城市格局（朱沱为城市副中心），2008年制定朱沱镇“港桥新城”总体规划，新城规划城镇人口至2015年为10.5万人、城镇建设用地11平方公里（2008年为3万人，城区面积4万平方公里），由此城区规模将扩张2倍。2010年付诸实施，港桥新城依托港口的水资源和物流资源，以吸引纸业、金属冶炼、化工、再生铝、鞋业等耗水量大、货物量大的产业入驻。政府基建包括土地平场、港口、道路、高速、电力、电信、给排水的基础设施建设。
二、农村建设模式
新农村建设的三种模式：土地征用、社区集中、“双置换”：2007年重庆市正式成为全国统筹城乡综合配套改革实验区，该镇成为新农村建设试点。老镇区向外扩张15公里（计划是30公里），搞乡村道路建设和新村建设。模式一、传统的“土地征用”：农田和老屋被征用，村民获得一次性货币补偿，如12万元/亩，村民不再拥有农田承包权和宅基地，村民可以用获得的货币补偿按市场价自行购房。模式二、2010开始的“社区集中”：老房子推掉复垦为耕地，村民在“新社区”居住，老屋补偿300元/平米，新房按600元/平米购买（市场价1600元）。新社区是商品房，没有宅基地，但原来的农田承包权保留不变。模式三、今年开始的“双置换”：在镇区2公里范围内的村落，整村搬迁，每人补贴8万元（利用这笔钱可以市场价1600元/平米购买商品房）；另外生活补助500元/月/人。村民不再拥有宅基地和农田承包权，相当于“宅基地换新房，承
包权换社保”。三种模式，现在第二种最常见，第三种的“置换”当地村民最喜欢。现在农村日子比外出打工好过，可以在镇上上班，住新房打打牌。
城镇化的农民受益情况：一是“宅基地换新房、农田承包权换社保”，对于本身就在工厂上班，不依赖土地收入的，本来就有进城购房需求，这种方案划算；但对于少数老弱劳动力家庭，这种方案仍解决不了装修和日常消费力。二是农村土地承包经营权抵押贷款（是农村改革的新举措，但不普及）。而土地承包权在乡亲间转包，一般都没有费用。三是收入增加。城镇化建设，需要大量用工，在基建和房地产热络时期，普通小工一天可收入100元，做小生意的机会增多。
三、房地产
2007－09年是房价上涨高峰期：房价上涨两拨。一是2002－06年，房价小幅上涨，主要购买人群是一部分90年代到东南沿海的打工者开始回乡买房，房价从2002年底的7、800元起步，2006年到1000多元，其间呈现稳步小幅上升态势；二是2007－08－09年开始搞城镇化，是房价涨的最凶时期，房价2008年2000元，2009年达到2500多元。现在房价稳定在2000－3000元，2011年开始出现小幅下跌。
2007－10年的集中购房，储蓄和拆迁补偿是购买力来源：2007年的城镇化推进、2008年的务工者回潮、2010年的社区集中，造就了住房需求的集中释放。主要购买人群是外出务工者和当地人，他们资金来源一是打工10多年的十几万、几十万积蓄，二是拆迁补偿（例如每人补偿8万元，房价1000多，大多数家庭就有能力可以买一套100－200平米以上的房子）。另外，大约还有不足20%的人群，即便拿到拆迁款，也无力购房，这些人被安置在政府廉租房。
现在房屋需求似有停滞：一位40多岁的打工者表示，其周边人群这几年基本都买了房。他们买房进城的模式是“分层”的，即有点积蓄的就到县城买房，再有钱的就到市区买房，更有钱的就到重庆去买房。经过前几年的集中释放，镇里已出现了“买了房没入住”的情况。现在没买房的主要是购买力受限（如上述的即便拿到拆迁款也无力购房）。再有新增的主要就是结婚的刚性需求，所以现在房价上不去了，2011年房价甚至略跌。与前几年大搞房地产不同的是，今年镇区开始建设医院和民办学校了。
2.10 内蒙古奈曼旗（县级）：
关键词：资源丰富、农牧向工业转型，产业自然转移（高耗能）、政府招商、城市搬迁、土地资源丰富、不涉及拆迁、房价购房不紧不慢、合理的政府基建、独特的局部景气。
一、承接产业转移和政府招商
土地、沙地、林业资源丰富，交通便利的北方县城：属通辽（内蒙第五大城市）下辖旗县，位于科尔沁沙地南缘，辽宁阜新市北部。交通便利，居京通线要道，高速公路距北京6小时车程，距沈阳3小时。土地资源丰富，全境总土地面积8000多平方公里。原料资源丰富，处于三北防护林地区，白沙、石灰石、粘土、林业资源丰富且优质。农业主产玉米、小麦、小豆。
依托资源优势，承接产业转移，从“半农半牧”迈向工业化进程（高耗能产业）：90年代当地经济“半农半牧”，2003年建立了市级工业园区，招商引资，从2005、06年开始就陆续有江浙一带的高耗能企业在当地设厂，2008年势头更迅猛。外来企业看中的是交通便利、原料资源、劳动力成本，以及较低的环保要求。主要产业为建材（水泥）、化工（氯碱、染料）、砖厂、金属采选、食品加工，现在可见到处烟囱林立，当地经济从“半农半牧”转变为“少农多工”（2011年三产比重为17：50：33）。工业化的“崛