华忆购物中心项目百货经营可行性分析报告

华忆购物中心项目百货业态可行性分析报告

广东海印永业（集团）股份有限公司

华忆购物中心项目百货业态

可行性分析报告

目录

一、项目概述 (3)

二、市场环境分析 (6)

三、项目概况 (10)

四、项目的SWOT分析 (10)

五、项目的经济效益分析 (14)

六、可行性总结及建议 (15)

华忆购物中心项目百货业态

可行性分析报告

一、项目概述

珠江新城西区是指广州大道以东、冼村路以西的区域，以珠江新城西部的一条南北主干道华夏路和两条东西主干道金穗路、花城大道为界。

珠江新城西区主要定位为广州CBD的中心商务、国际金融、城市娱乐文化和居住区域。形象一点说，它是中心的中心。正是因为西区的这一定位，直接决定了西区的居住形态多是酒店服务式公寓。

珠江新城西区可以说是启动最早、开发最充分、发展最为成熟的区域。2000年左右，最早从广州大道沿线区域商品房开始。近期，随着大批项目的开发，整个区域的开发已基本完成，各种配套设施基本完善，居住与商务开始日渐结合，是整个珠江新城目前居住氛围最为浓郁、生活配套最成熟的区域。

CBD现时的大型建筑物以公寓、酒店或者写字楼居多。珠江新城的规划，珠江新城西区主要定位为广州CBD的中心商务、国际金融、城市娱乐文化和居住区域，这一定位直接决定了西区的居住定位，那就是居住物业多是公寓式的或者是酒店式的。因此，这一区域的公寓楼盘较多。

地铁三号线从西区中心的华夏路南北贯穿而过，且这一区段已经建成；地铁五号线沿该区的花城大道东西横穿；此外，在城市新中

轴线，还有中心轮轨系统。这一区域是广州市轨道交通最为发达的区域之一，出行将会十分方便。西区接近五羊新城、中山一路商业区等老城区，可以直接依靠这些区域成熟的商业配套，一些餐饮、银行、购物等设施已见雏形。广州图书馆、省博物馆、广州歌剧院都分布在这一区域。该区域规划了两所幼儿园、两所小学、两所中学，可以保证住户的教育需求。而珠江新城主要的几大医疗机构也都位于该区，包括中大眼科中心和妇幼保健院。

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二、市场环境分析

由于项目将假设定位为百货业态进行可行性分析，周边具有等同参考价值的将是广州国际金融中心的友谊商店以及高德置地广场、太阳城广场的广百百货，以下将针对三个物业进行珠江新城西区百货业态的分析。

高德置地广场

项目位于广州CBD核心地段—中央广场绿核公园两侧。总建筑面积约40 万平方米，由两幢塔楼和一个裙房组成。塔楼A 中布置有一家酒店、服务公寓、办公及零售商业，地上43 层，高200米；塔楼B 中布置有服务公寓和零售商业，地上26 层，高109.8米；裙房C 主体六层（局部八层），高38.45米，地下三层，其中布置有商业、车库、酒店、及设备空间。集Jumeriah酒店、顶级商务写字楼、豪华大型购物中心、服务式公寓等多种功能为一体的大型城市综合体。

商场：大型商业中心、吉之岛、小q反斗城、风尚广百、HM,优衣库等

饮食：茶室、咖啡厅、餐厅、饮食一条街，包括：麦当劳、吉野家、涮涮锅、邓留山甜品、上川上本上荷餐厅等

主要构成：

风尚广百：

楼层品类配套

B3-B4 停车场

B2 超市、餐饮吉之岛、小Q反斗城、麦

当劳、面包新语、和喜涮

涮锅、台茶丸子、icool、

邓留山、大卡司、和藤上

品、品快餐

B1 DAZZLE、新联品牌、时间

廊、妍丽

1F 广百（化妆品、香水、珠宝）H&M、优衣库

2F 广百（珠宝、钟饰、鞋、皮具）

3F 广百（少女装、运动休闲、眼

镜、烟酒）

4F 广百（淑女装、内衣、童服、

针织）

5F 餐饮、美发百滋百味涮涮锅、味食尚

广州国际金融中心

（简称广州西塔），位于广州珠江新城核心商务区，项目总用地面积31084平方米，总建筑面积为45万平方米，广州国际金融中心建筑面积和结构楼层数均为全国第一，建筑总高度437.5米、共103层，是中国第六高楼，仅次于台湾101大厦、上海环球金融中心、香港环球贸易广场。塔楼地上103层，地下4层。整个项目包括有3.5万平

方米的商业、7万多平方米的酒店、5万多平方米的公寓和18万平方米的写字楼，友谊百货占据45000平方米裙楼。

裙楼部分主要构成：

友谊百货：

楼层品类

B2 停车场

B1 友谊（烟酒、茶、滋补品、超市、家用电器、家

居用品、厨卫、玩具、儿童服饰）

M 友谊（女鞋、皮具箱包、珠宝工艺、眼镜手表）

1F 友谊（化妆品、名表、国际品牌）

2F 友谊（女士服饰、饰品）

3F 友谊（男士、休闲服饰、内衣）

4F 友谊（运动、户外服饰、运动用品、女士内衣、

服饰）

5F 陶源酒家

太阳新天地

项目概况：总建筑面积15万平方米，地上8层，地下4层，200多个铺位，1200个车位。层高6米，采用独特复式商铺设计，紧邻地铁5号线。定位：时尚、集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的一站式购物中心。是广州珠江新城最大的单体购物中心，由5大区域组成：

名品新天地、时尚新天地、欢乐新天地、百货新天地、生活生天地组成。

购物中心配套：

品类明细

百货广百百货、广百电器、广百生活馆

超市Maxvalu

餐饮Costa Coffee、illy咖啡、香香麻麻湘菜

馆、稻香火锅、上本涮涮锅、黄记煌

娱乐中影电影城

美容、美发传奇社、玮瑶迁体

三、项目概况

项目地址：珠江新城金穗路28号丽晶华庭

项目名称：华忆购物中心

1、地面五层，每层约3600平方米，地下一层为停车场，约200个停车位。

2、现已有租户：

①首层：麦当劳、星巴克、面包新语、万宁；

②二层：百佳超市；

③三层：无品牌商户；

④四层：两间特色餐饮店

⑤五层：海港酒楼。

3、项目租金成本约100元/平方米。

周边状况

1、广州最大的妇幼医院——广州市妇幼保健院；

2、广州眼科医院（即将落成）；

3、多栋即将落成的大型写字楼；

4、星汇园、丽晶华庭、富力盈力等楼盘。

四、项目的SWOT分析：

1、优势分析

1.1 区位优势

项目所在区域被定位为广州21世纪中央商务区，而项目的位置

更是核心中的核心。广州市政府为促进珠江新城发展，投入巨资进行基础设施和市政工程建设。双子西塔、电视塔等的开发建设，极大提高了发展商和市民对珠江新城的信心，目前，大批商业及住宅项目正建设或者在启动阶段，预计再经过3-5年建设，珠江新城区域不仅将成为广州21世纪的中央商务区，同时也将成为广州乃至华南地区的商务核心。

1.2 周边高档住宅聚集

项目位于珠江新城核心区域，除围绕的商业项目外，周边还聚集了众多高档住宅、公寓项目，如保利108公馆、碧海湾、利雅湾、领峰、汇峰等，为项目提供了大量稳定且高收入水平的潜在客户群体。

1.3 交通网络完善，轨道交通发达

旅客自动运送系统（轻轨）中的市民广场、中央广场、双塔、歌剧院和海心沙五个站在本项目设立站厅，无缝接洽，地铁3号线、5号线与项目核心区距离仅150米，可直接连通。如此发达的轨道交通将会为项目带来每日80万的人流和商机。本项目周边最主要的交通干线，是珠江新城的骨干交通网络之一，交通十分方便。

2、项目的劣势分析

2.1 商业规划较为不足

以项目目前的设计规划来看，主要是肩负市政、交通配套的角色，商业部分也只是作为配套，未能起到主导作用。现时的商业分为三部分：金穗北段、中段和海心沙，分布较为分散，使业态难以布局，这将造成日后招商、经营管理上的困难。

2.2 市场培育期较长

目前珠江新城仍处于建设培育期，已经落成的项目友谊国金店、广百百货以及风尚广百，凭借其在百货行业的招商优势，虽确保商铺全部出租，但已进驻商家多为1+1甚至1+2的开店形式（即凭借原来友谊总店以及广百总店作为续约前提条件进行开店），因此现有商户经营状况亦并不理想，无论商品供给配货方面亦只是以B级店铺的供货量进行配货，大大影响了商铺的营业收入，制约着整个百货的营收，正常的百货系统项目能够正常的进入经营轨道可能需要3-5年的市场培育期。而我集团刚涉足百货业态，现已开业的百货业包括海印又一城及黄埔潮楼皆为新开业物业，与现有商户间的合作很多也是首次合作，并未具备友谊及广百采取1+1招商模式的百货行业地位，因此项目前期招商将有一定困难，并不能确保百分之一百的出租率。2.3 项目背景及客观现实制约

项目总共地面五层，每层约3600平方米，作为传统百货业态，单层面积普遍在一万平方左右，项目规模并不支持打造大型百货业态。现有租户麦当劳、星巴克、及百佳超市等仍然有租约在身并占据着项目租金值最高的位置，若打造整个项目百货化，势必要与该类商

家进行位置调整。与此同时，百货业态需要大量的停车配套，项目现有200个停车位为与丽晶华庭住宅共用车位，大大制约着将来驾车购物消费者前来消费。

3、项目的机会分析

3.1 珠江新城区域整体规划的实现将带来巨大潜在消费群体

随着珠江新城整体规划建设落实与完善，珠江新城整体商业环境将得到极大的改观，有可能吸引外来各种潜在的客户群体。同时，由于轨道交通和公共交通系统的改善，周边区域民众前往珠江新城区域更加方便，从而增加本项目商圈的辐射范围。

4、项目的威胁分析

4.1 区域内各项目的规划定位

围绕本项目建设的部分项目未来的客户（主要是写字楼入驻客户）定位方向不明确，尤其是一些日后销售的项目，在客户素质上难于保证，对本项目构成一定威胁。

4.2 区域外商圈类似定位商业项目的竞争

除了已经开业的友谊国金店及两大广百店的竞争之外，由于项目位于珠江新城西部，距离传统商业天河体育西路商圈只有不足五公里，体育西路商圈为广州最成功以及最成熟的商业圈，拥有高端购物中心太古汇、中高端百货正佳友谊店、广百中怡店、天河城购物中心、

天河城百货，以及即将投入建造的宏城高端商业项目，商业气氛浓厚，并已经出现饱和及供过于求的商业态势，现时珠江新城西部的写字楼白领以及周边高端住宅的人群更趋向于去成熟的体育西路商业圈进

行消费，大大影响了现已开业的友谊国金店以及两家广百店面的销售业绩。如项目定位百货业态，将同样面临体育西路商圈浓厚的商业竞争。

五、项目经济效益分析

本项目总计面积为18000平方米，租金成本为100元/平方米/月，若按照承租项目20年在租金不递增的前提下进行计算，总租金成本为21,600,000元/年，财务成本约为租金值的6%，即约为1,296,000元/年；由于为已建项目，已完成土建结构以及具备标准装修、建筑幕墙工程、消火栓、喷淋（未有下喷）、消防报警系统，及部分机械排烟、消防卷帘、消防门工程、市政外电、外水接入工程；已完成空调主机、冷却塔设备、空调末端设备安装工程；已完成扶梯设备安装工程；故项目的前期工程费用将会大幅减少，若项目整体打造成百货业，将对商场硬件作装修微调，按照2000元/平方米的装修标准进行装修。分摊20年后，每年的装修成本为1,800,000元；日常的营运水电成本假设与物业管理费用相抵消。

即每年的项目成本为=租金成本+财务成本+工程累计折旧成本，约为21,600,000元+1,296,000元+1,800,000元=24,696,000元；约为115元/平方米。

每年的成本合计约24,696,000元，按照百货业态扣点的模式，由

于该百货项目为新筹建项目，为利于招商，扣点初步定为18%进行计算，即我司每年的营业额需达到137,200,000方能达到盈亏平衡，即每月的营业额需确保11,433,334以上方能确保盈利。

拿现有已经经营有1年半时间的友谊国金店作为参考对象，现时在项目招商达到100%的情况下，百货月营业额平均（不包括友谊超市部分）约为25,000,000元/月，扣点平均为20%，即每月营业利润为5,000,000元/月，友谊国金店面积约45000平方米，即租值约为111元/月/平方米，尚未能达到华忆项目保本租值。

六、可行性总结及建议

通过对周边百货业态进行摸查以及SWOT及经济效益进行分析，如该项目以百货业态进行经营，招商困难、盈亏不能达到平衡将持续一段较长的时间。因此该项目采取百货业态进行经营是不可行的，项目如需实际经营，应根据实际情况以租赁形式的专业类市场进行考虑更为实际。