工业用地价格标准的合理确定_刘卫东

第38卷第4期

2008年7月浙江大学学报(人文社会科学版)Journal of Zhejiang U niversity(H um anities and Social Sciences)Vol.38,No.4J uly 2008

[收稿日期]2007207224

[基金项目]国家自然科学基金资助项目(40471055)

[作者简介]1.刘卫东,男,浙江大学东南土地管理学院教授,博士生导师,主要从事土地评价与规划、房地产投资分析、城市发展战略与管理等方面的研究;2.段洲鸿,男,浙江大学东南土地管理学院硕士研究生,主要从事房地产投资与不动产估价研究。

①参见《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》,国发〔2006〕31号。

DOI :10.3785/j.issn.10082942X.2008.04.017

工业用地价格标准的合理确定

刘卫东　段洲鸿

(浙江大学东南土地管理学院,浙江杭州310029)

[摘　要]我国工业地价偏低的客观性可从工业用地的生产要素特性、经济贡献、工业投资的风险分析

和区域竞争力建设等方面进行解释。但工业用地成本核算,土地级差收益还原,工业厂房租金、售价剥离和工业用地招拍挂成交价格修正等科学估价途径和方法,可以克服工业地价评估中非客观性因素的干扰。城市地价规律、不同用途的空间竞争、经济发展和区域均衡对于合理确定工业地价具有重要的作用和意义。

[关键词]工业用地;地价标准;合理性检验

Study on the R ational Determination of the Standard of Industrial Land Prices

Liu Weidong Duan Zho uhong

(College of S out heast L and M anagement ,

Zhej i an g U ni versit y ,H angz hou 310029,Chi na )

Abstract :The objectivity of t he lower level of industrial land p rice in China can be explained f rom t he perspectives of essential factors of p roduction of industrial land use ,economic cont ribution ,t he risk analysis of indust rial invest ment ,and t he const ruction of regional competitiveness.The interference of non 2objective factors in indust rial land price assessment can be overcome by applying scientific approaches and met hods ,including t he co st accounting of indust rial land use ,differential land revenue reduction ,indust rial p roperty renting ,p rice stripping ,and t he current p rice amendment of p ublic bidding ,auction and listing for indust rial land use.In addition ,t he law of urban land p rices ,t he spatial co mpetition in different land uses ,economic develop ment and regional balance are all important and significant to t he rational determination of t he standard of industrial land prices.

K ey w ords :indust rial land ;land price standard ;rationality examination

目前,我国各地的工业地价水平偏低已成为共识①。但是,工业地价偏低现象存在的客观性,合理的工业地价标准如何确定,这些问题仍值得进一步研究[1]。

一、对工业用地及地价的再认识

工业用地是指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。工业用地价格是工业用地位图1　城市土地竞租曲线

置、土地质量、土地经济收益能力和土地供

求关系的综合反映。从城市经济学看,工

业用地、商业用地和住宅用地三者的地租

支付能力比较,经典的空间竞租曲线是商

业用地最高,其次是工业(制造业)用地,最

低是住宅用地(见图1)[2]420。然而,这种情

况在我国有很大的不同,我国主要城市地

价都是商业用地最高,其次是住宅用地,最

低是工业用地(见图2)。我国工业用地价

格偏低是普遍存在的现象,显然不能将其

简单地归结于土地出让方式不合理,而应

当从工业用地性质和工业地价形成机制上

分析其存在的客观原因

。图2　2006年第三季度我国部分城市的工业地价、商业地价以及住宅地价①

(一)工业房产适应性差,投资风险大

众所周知,工业房地产的针对性强,市场适应范围有限。例如,钢铁企业的厂房和纺织企业的厂房完全不同,电子工业企业和造纸企业对于工业用地区位的选择要求也不一样。虽然,现在很多开发区或工业园区建设了一些通用工业厂房,它可以为多种不同企业生产提供场所和基地。然而,与住宅和商业用房相比,其针对性仍然要强烈得多。通用工业厂房即使可以转变为仓储用途,其最佳的用途仍然是它设计时就确定的工业企业类型。例如,我国有的城市工业园区通用厂房有可能

7

41第4期刘卫东　段洲鸿:工业用地价格标准的合理确定①数据来源:中国城市地价动态监测系统,http ://https://www.360docs.net/doc/f219006487.html,/Web -Public/MoreCity.aspx 。

841浙江大学学报(人文社会科学版)第38卷

改为仓储式大卖场使用,但由于工业厂房设计结构牢固、容积率低、跨度大、层高较高等特点,往往得不偿失。工业区污染多,噪音大,把工业用房改做住宅更不合适。相反,住宅、商业用房的适应性就宽泛得多。我国许多城市住宅区变成公司写字楼,沿街住房破墙开店,甚至在规划不许可时,仍然有人逆势而上,究其原因是房屋用途转变可以带来更高的经济收益。工业用地,地为房用。由于工业用地所处的位置特点及厂房结构特点决定了它不能像商业用地、住宅用地一样可以比较容易地改变土地用途,因此投资的风险相对较大。根据风险与报酬规律,降低工业地价,提高工业投资报酬是鼓励工业投资的手段之一。

(二)工业用地价格具有生产要素价格的一般特征

工业用地是工业经济发展最基本的生产要素之一。根据商品价格的形成规律,生产要素的价格在生产过程中会一次性或逐步地转移为产品价值。如果生产要素定价太高,将会导致后续产品价格升高,进而带动整个市场价格的上涨,甚至引发通货膨胀。所以,当生产要素的市场价格超过国民经济可以承受的限度,国家应采取相应的宏观调控措施[3]729。我国工业用地价格在过去受政府和政策因素的影响较大,一方面是计划经济传统惯性的作用,另一方面主要是考虑到如果工业用地价格太高会增加工业产品的成本。工业化是现代化的必由之路。在我国工业化发展的起步阶段,控制工业用地价格可以为工业发展创造有利的条件,降低工业产品价格,扩大消费需求,拉动国民经济快速发展。我国地方政府以国内生产总值(GDP)高速增长为目标的政绩考核机制,更加助长了对工业低地价的默认。

(三)工业经济对我国财政与税收贡献巨大

工业是国家财富的主要来源,也是财政收入的主要渠道。根据国家税务总局的统计,“十五”期间,我国工业税收(包括采矿业、制造业、电力、燃气及水的生产和供应业)完成58553166亿元,年均增长2013%,年均增加2170亿元,对税收增量的贡献率达5614%,拉动全国税收收入年均增长近11个百分点。工业税收占全部税收收入的比重稳中有升,5年间提高了116个百分点,2005年达到5418%[4]。据海南省定安县测算,该县每万元工业增加值对税收贡献1363元,相当于批发和零售业对税收贡献的12313%,交通运输业对税收贡献的614%,建筑业对税收贡献的11314%[5]。工业税收相对政府税收而言不是一次性的,当工业企业投产,就可以成为稳定的税源,不断增加财政收入。工业经济发展的税收贡献使得很多地方愿意降低地价,希望通过增加工业用地供给,更多地招商引资,培育和壮大税基。从经济上分析,如果适当降低工业地价,使得工业经济发展新增加的财政收入超过工业地价优惠而损失的土地出让收入,仍有利于社会福利的提高,也不会出现国有资产的流失。我国工业用地价格的合理化,不仅需要发挥市场机制的作用,也要联系工业经济发展对于财政税收的贡献。土地价格的合理化能够扩大农业剩余劳动力转移的就业容量,提高非农产业比较效益,并不断完善土地利用收益公平分配体系。

(四)工业用地在区位选择上具有广泛性

由于工业产品大多对外销售,在很多情况下,生产地和消费地可以完全分离,其服务对象具有广泛性。随着经济全球化、科学技术信息化、交通运输便捷化,工业企业选址的区域限制性越来越小。例如,在美国生产一架飞机,其零部件的生产可以按照产品加工工序在世界各地进行分工和专门化生产。工业企业布局最佳的区位就是生产成本最低的区位。厂商在选择厂址时,对具体城市和区位的选择并不是唯一的,其他城市或地点存在着替代的可能,具有广泛的选择空间。如果其他方面的条件相差不大,工业地价往往能够成为工业企业选址的决定因素。目前,我国很多地区都制

定了工业强县(市)战略,区域之间在招商引资上的竞争非常激烈,很多地方政府愿意降低工业地价来吸引更多工业投资或企业的进入,实际上是工业用地位置的固定性和厂商对工业用地区位选择的广泛性的协调统一,这也是迫不得已的。如果工业经济的区域竞争不合理,容易造成重复建设,区域产业布局缺乏强有力的协调机制,也将会造成土地资源的浪费,最终影响工业用地的经济产出能力,工业用地的价格也必然降低。

二、工业地价的合理测算

工业地价偏低是我国特定历史时期加快工业化发展的合理选择。但在我国很多经济发达地区进入工业化中期时,区域经济增长方式发生了根本转变,持续采用低地价政策,导致资源配置不合理,也不利于社会财富的公平分配。我国社会经济和谐发展,需要建立资源节约型和环境友好型社会,工业用地在经历了划拨、协议出让阶段后,全面进入以“招、拍、挂”方式出让,充分发挥市场机制对资源的高效配置作用,有必要按照公平、合理和公开的价格出让工业用地,建立科学、合理的工业地价标准。

(一)工业地价不应该低于土地开发成本

目前,我国出让的工业用地主要是城市建成区的工业用地和通过征用取得的新增工业用地而形成的新工业区。工业用地的价格按照成本法进行确定,使工业用地出让价格不低于土地开发成本,是工业地价的最低标准。按照成本法的基本计算公式:

P =C 1+C 2+C 3+C 4+C 5

式中,P 为工业地价,C 1为土地取得费(征地补偿费),C 2为土地开发费,C 3为利息,C 4为利润,C 5为土地级差收益和各种税费。

按照我国现行的土地政策,以浙江省一个位列全国九等工业用地的某市为例,国土资源部确定的工业用地出让最低价标准为204元/m 2。按照该市的实际情况分析,目前其征地补偿费最低为4015元/m 2,加上需要依法上缴的新增建设用地使用费36元/m 2,耕地开垦费14元/m 2,耕地占用税9元/m 2,耕地折抵指标费6715元/m 2,农村养老保险基金30元/m 2,土地开发基金7105元/m 2,最低的土地级差收益4015元/m 2,不计各种管理费和基础设施配套费,其工业用地的成本就已经达到了244155元/m 2。可见,如果目前工业用地出让价格低于国土资源部确定的工业用地出让最低价标准,肯定是不合理的。

(二)工业地价应该显化工业用地的资产价值

在我国土地使用制度改革的初期,工业用地价格的评估主要是根据级差收益测算法,运用生产函数模型,将工业企业的利润按照土地、资本和劳动力三大要素进行统计分析,计算出单位面积土地的净收益。然后,再按照地租资本化原理,将其还原成地价。其基本公式为:

p =A 0×K α×W β×L γ

式中,p 为企业单位土地面积利润额(元/m 2),K 为企业单位土地面积资金占有量,W 为企业单位

土地面积工资额,L 为企业占用土地的质量指数,A 0为常数,α、β和γ分别为资本、劳动力和土地对于企

业利润形成的贡献率。具体工业用地的单位土地面积纯收益(地租)a =γp ,根据地价P =

a i

(i 为土地收益还原率),就可以求出工业地价。941第4期刘卫东　段洲鸿:工业用地价格标准的合理确定

采用级差收益测算法的前提条件是工业企业的经营管理比较正常,企业财务会计信息披露比较充分。由于实际上每个企业的情况不一样,许多企业财务信息被视为企业秘密。所以,级差收益测算法主要是在城市工业基准地价研究中被采用,一般的宗地评估主要套用城市工业基准地价研究得出的生产函数公式,其评估结果比较粗,采用较少。在运用生产函数模型分析土地收益时,均是以其市场均衡价格为前提的。对于资本、劳动力和土地要素存在的流动性差异主要表现为:资本、劳动力的流动性大,其供给圈较大,在较大的范围具有一致性;土地位置固定,具有不可移动性。所以,每个地块的工业用地价格不同,一地一价。

(三)工业地价可以通过房地产租金剥离得到

我国工业用地过去主要以协议出让为主,真正以公平市场交易价格出让的不多。我国土地二级市场有不少土地转让案例,为了避税,转让双方达成的成交价格往往比其申报价格要高得多,真正的成交地价政府掌握很少。但是,在我国一些经济发达地区,工业厂房出租、出售的价格信息披露比较充分,从一些房地产广告、网站或中介机构很容易获得相关的信息,运用房地产估价的租金剥离法,可以客观地显化其土地资产价值。计算的基本公式为:

L=P-B P=a/r

r=纯利益

总价格=

r1L+r2B

L+B

或r1=r(L+B)-r2B

L

或r2=r(L+B)-r1B

L

式中,P为厂房出售价格,L为土地价格,B为建筑物价格,a为厂房出租年租金纯收入,r为综合还原利率,r1为土地还原利率,r2为建筑物还原利率。

以上述浙江省某市为例,该市厂房出租价格最高为12元/m2,最低为615元/m2。保守估计厂房租金价格每年按1%的比例增加,物业管理费、维修费等费用均由承租人支付。据调查,该市厂房综合资本化率为5%,那么其厂房单位面积销售价格最低为1670元/m2,最高可达3084元/m2①。依照土地价格占房地产价格的40%,房屋收益还原率高于土地收益还原率1个百分点,工业用地的平均容积率为017计算,则该市工业用地的收益还原率为416%。工业用地的价格最低应为47616元/m2,最高可达86315元/m2。

(四)工业地价标准可以通过土地拍卖交易价格确定

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》明确规定,工业用地将实行招标、拍卖、挂牌方式出让。工业用地招标、拍卖、挂牌价格高,不是政府的主观意愿,而是一种企业市场竞争行为。这从以往土地招标、拍卖底价相当于最终成交价格的30%—70%就可以得到证实。工业用地招标、拍卖价格,作为工业用地价格标准,有时存在价格异化,这并不一定能代表正常、公平、公正的市场交易价格水平。投资者故意提高土地交易价格另有企图,他们往往把广告效应、改善公共关系和提高垄断竞争力等其他因素转变为额外地价[6]。但是,相比于商业、住宅用地,工业用地交易不会产生天价,除了起初极个别案例外,一般很难吸引群众的眼球,引起新闻媒介的注意,工业用地招标、拍卖、挂牌产生的广告效应就会大打折扣。随着工业用地招标、拍卖、挂牌出让制度的全面推行,这种额外加价的竞争策略就越来越不为投资者所青睐,工业用地招标、拍卖、挂牌成交价格与正常、公平、公正的市场交易价格水平越来越接近。根据以往工业用地招标、拍卖、挂牌的成交价格,用市场比较法来确定051浙江大学学报(人文社会科学版)第38卷

①单位面积不动产价格(低)=

78

5%-1%

1-1+1%

1+5%

50=1670元/m2;单位面积不动产价格(高)=144

5%-1%

1-1+1%

1+5%

50=

3084元/m2。

待估工业用地的价格,将日益成为合理和易行的选择。

三、工业地价的合理性检验

工业用地价格可以依据房地产估价方法计算确定。由于我国房地产估价中许多价格估算参数受到样本限制,不一定完全合理。工业地价合理标准的确定还有必要进行以下几方面的检验:

(一)工业地价分布服从城市土地级差地租规律

根据我国各地基准地价研究的成果,从中可以发现,一个城市工业布局的最佳区位并不是城市的中心区,而是位于城市下风向、邻近对外交通出口的工业园区。城市中心原有的工业企业,应当按照级差地租原则,退二进三,腾笼换鸟,用于发展第三产业。但是,城市工业地价仍应遵守城市级差地租规律,即Y n =A (1-r )n 。在该公式中,Y n 为第n 级城镇工业用地基准地价;A 为常数,是城市最高土地级别的基准地价;r 为地价级差系数。例如,浙江省宁波市城市工业用地价格的分布规律为:Y n =99018319×(1-0113104)n ,统计检验R 2=01980。

(二)工业地价增长与国民经济发展水平相协调

从长期来看,工业用地价格随着经济发展而升高(见图3)。根据2000—2005年的数据,用SPSS 求出我国工业地价与国内生产总值之间的相关性为01836。一个城市的发展,是其城市用地规模扩大的过程,也是城市基础设施不断完善的过程。城市规模扩大,建设用地的稀缺性提高,地价必然升高。城市基础设施不断完善,有利于城市土地集约利用,单位土地面积投资强度增加,单位土地面积经济产出增加

,工业用地价格也升高。

图3　2000—2005年我国工业地价与国内生产总值的情况①

(三)工业、商业、住宅地价之间的关系合理

我国各大城市不同用途的地价关系存在着一定的规律性。对我国2006年第三季度主要城市工业地价与商业地价、住宅地价与商业地价的关系进行统计分析,其相关系数分别为0.497和0.844。从表1可知,我国主要城市工业用地价格一般相当于商业用地价格的20%,很少超过40%;住宅用地价格一般相当于商业用地价格的50%—70%,很少超过80%。由于住宅和商业用房交易案例很多,价格的市场化程度比较高,相对客观、合理,如果工业地价与同一地区的商业和住

151第4期刘卫东　段洲鸿:工业用地价格标准的合理确定①数据来源:中国城市地价动态监测系统,http ://https://www.360docs.net/doc/f219006487.html,/Web -Public/MoreCity.aspx ;国家统计局《中国统计年鉴2006》,(北京)中国统计出版社2006年版。

251浙江大学学报(人文社会科学版)第38卷宅地价比例出现畸高或畸低,则说明所确定的工业地价不合理。

表1　全国各大城市商业、住宅以及工业地价之间的关系

城市商业地价∶住宅地价∶工业地价

上海1∶0.53∶0.15

南京1∶0.66∶0.25

杭州1∶0.62∶0.14

北京1∶0.55∶0.11

天津1∶0.42∶0.19

哈尔滨1∶0.65∶0.18

长春1∶0.71∶0.24

沈阳1∶0.78∶0.23

石家庄1∶1.07∶0.49

太原1∶0.76∶0.34

兰州1∶0.89∶0.41

西宁1∶0.61∶0.47

西安1∶0.73∶0.20

乌鲁木齐1∶0.68∶0.44

呼和浩特1∶0.51∶0.38

济南1∶0.88∶0.50

郑州1∶0.95∶0.48

成都1∶0.53∶0.20

重庆1∶0.48∶0.24

武汉1∶0.53∶0.29

长沙1∶0.69∶0.22

南昌1∶0.84∶0.21

合肥1∶0.79∶0.22

广州1∶0.84∶0.21

海口1∶0.65∶0.31

南宁1∶0.51∶0.21

昆明1∶0.62∶0.38

贵阳1∶0.36∶0.12

福州1∶0.66∶0.15

平均1∶0.67∶0.28

注:考虑到偶然因素的存在,统计数据经过年份权重系数处理。2002—2005年工业地价的权重系数分别为:011、012、013、014。数据来源于中国城市地价动态监测系统,https://www.360docs.net/doc/f219006487.html,/Web_Public/More City.aspx。

(四)工业地价应当维持区域均衡

土地利用外溢效应明显,用途相同、位置相邻的地块,土地价格也相近。同理,我国城市规模相当、城市经济发展水平类似、地理位置相近的不同城市工业地价也应当相差不大。通过SPSS分析

2004年我国部分城市的工业地价与工业总产值、建成区面积的相关性,结果仅为01543和01537。这表明在工业用地协议出让时期,我国的工业地价与城市经济发展水平很不对称,许多发达城市的工业地价还低于欠发达城市,有的大城市低于中小城市,说明各区域之间存在着不合理的低地价竞争。大、中、小城市间的工业地价没有形成梯度,不利于我国城市产业结构升级和产业转移,很难实现工业用地配置帕累托最优。我国城市工业地价水平是否合理,也可以通过不同城市之间的地域均衡分析予以判断。2006年12月,我国提出了《全国工业用地出让最低价标准》,通过SPSS 分析得出,该标准规定的最低工业地价与2004年我国典型城市工业总产值、建成区面积的相关性为01945和01871。

四、结　语

综上所述,我国工业地价的形成受到我国特定时期具体国情的影响,工业地价水平相对较低存在着一定的客观合理性。在我国经济发展进入工业化中期和城市化快速发展阶段,我国经济增长方式从粗放型向集约型转变。改变长期以来我国工业地价偏低的状况,对于节约和集约利用城市土地,克服土地交易过程中权利寻租现象,防止国有土地资产流失,保证征地补偿标准足额到位,具有积极的促进作用。合理、客观、公平的工业用地市场交易价格,在目前情况下可以按照科学的房地产估价方法进行测算,并通过多种工业用地价格规律的比较检验予以确定。工业地价标准不容人为地歪曲和随意改变。

[参　考　文　献]

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