中信地产办公、商业、公寓建筑的城市综合体项目经验交流
城市综合体研究及经典案例
α—room
Box-Living的建筑形式
Block4（塔楼）：“超标准服务式公寓相关建议”
超标准服务式公寓标准 标准化自控管道输送空调系统 标准 相对宽大的露天生活空间 配置 完善的厨房配套设施 提供可供将来之需的家具组件 高速电梯 常规 私密性安全性极佳的地下停车场 设施 紧急情况下用于电梯及照明的发电系统
Block3：“Box-Shopping”
模式2 功能性举措——景观型购物中心（新型商业建筑形式）
Box-Shopping
形成整体多中心效应： 与传统的Shopping Mall不同，并
Block3
非由大型的百货主导，而是包括一组 中心，（例如小型电影院/俱乐部）， 餐饮中心（数个精致餐馆），以及带 有“情景化服务”（show case stores)的一组名牌专卖店
68层高中航广场及南、西两面的建筑群， 与赛格广场、地王大厦呼应，形成深圳 城市主天际线
沿街环境的营造
号
“纪念公园”式的公共场所——人文符
国际都市景观创作营
英国皇家雕塑家协会 法国艺术家协会
艺术家的创作基地 彰显深圳都市魅力 国际化的文化路标
国际都市 景观创作营
沿街环境的营造（“街道家具”/景观元素——人文符号）
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel … 案例：广州中信广场、深圳信兴广场 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城
产生的条件
建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的 时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚 集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。
房地产五大代理行优势总结
戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务，正逐 步操作投融资；
世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理上； 高力国际的优势在于高端写字楼和住宅物业策划服务上； 第一太平戴维斯的招商、融资能力备受认可。 五大代理行简介： 世邦魏理仕 全球总部位于洛杉矶的世邦魏理仕前身为1906年在旧金山成立 的“CB Commercial”。1998年，CB Commercial与伦敦的房地产服务企 业“魏理仕(REI Ltd}”合并，成立世邦魏理仕。目前，包括联营公司在 内，在世界50个国家和地区拥有超过三百个办公室。作为纽约证交所上 市公司，世邦魏理仕也是美国财富1000强公司之一。
为杭州运河集团开发的杭州第一块公开出让的地铁上盖物业提供了项目 前期定位策划服务，为位于钱江新城的亚洲包装中心大厦提供了市场策 划及功能定位服务，为杭州野风现代大厦项目提供了可行性研究顾问服 务，为绿城房地产集团诸暨市核心区旧城改造项目提供市场顾问服务。 同时还承接了一些重要的政府规划项目，有下沙经济技术开发区九大城 市综合体项目和杭州萧山临江工业园区项目。2008年3月委任谢宝源先 生为杭州分公司商业服务部董事兼总经理，在加入世邦魏理仕之前，谢 宝源先生曾经供职于香港主流媒体、之后加入创基商场策划担任策划及 市场部总监开始其地产从业经验,2006年他加入了深圳柏力时代策划担 任销售及租赁管理总监一职 。在此期间，他致力于商业项目管理, 租 户代表,市场策划, 推广营销, 商场管理顾问等方面的服务。其商业业 绩在珠三角地区尤为显著, 主要完成的商业项目有: 深圳东门天下商 场, 广州昊源3G数码中心, 深圳福田梅林商业步行街, 深圳新银座中 心，广州天幕商务中心， 深圳龙岗城龙商场，深圳宝安富通财富中 心。人才底蕴、资源优势可见一斑
楼宇交流会发言稿范文
尊敬的各位领导、亲爱的同事们：大家上午好！非常荣幸能够在这个充满活力的楼宇交流会上与大家分享我的想法和经验。
今天，我想围绕“楼宇经济高质量发展”这一主题，结合我们的实际工作，谈几点看法。
首先，我想强调楼宇经济在推动我国经济社会发展中的重要作用。
近年来，随着城市化进程的加快，楼宇经济已经成为我国经济发展的重要引擎。
它不仅带动了城市产业结构的优化升级，而且为城市居民提供了大量就业机会，对提升城市综合竞争力具有重要意义。
一、楼宇经济的现状与挑战当前，我国楼宇经济发展迅速，各类楼宇项目如雨后春笋般涌现。
然而，在快速发展的同时，我们也面临着一些挑战：1. 同质化竞争严重：部分楼宇项目缺乏特色，导致同质化竞争激烈，难以形成差异化竞争优势。
2. 产业配套不完善：一些楼宇项目在产业链、供应链等方面存在不足，难以满足企业发展的需求。
3. 环境保护压力大：随着楼宇数量的增加，环境保护问题日益突出，如何实现可持续发展成为楼宇经济发展的重要课题。
二、楼宇经济高质量发展的路径针对上述问题，我认为楼宇经济应从以下几个方面实现高质量发展：1. 明确发展方向，打造特色楼宇：以市场需求为导向，结合区域产业特点，打造具有特色、竞争力的楼宇项目。
2. 完善产业配套，构建产业生态：加强与产业链上下游企业的合作，形成产业集聚效应，为入驻企业提供全方位服务。
3. 优化营商环境，提升楼宇品质：简化行政审批流程，降低企业运营成本，为入驻企业营造良好的发展环境。
4. 强化环境保护意识，实现绿色发展：在楼宇建设中注重节能减排，提高资源利用效率，实现可持续发展。
5. 深化科技创新，推动产业升级：鼓励楼宇企业加大研发投入，推动技术创新，实现产业升级。
三、携手共进，共创美好未来最后，我相信，在大家的共同努力下，我国楼宇经济必将迎来更加美好的明天。
让我们携手共进，为楼宇经济高质量发展贡献自己的力量！在此，我衷心祝愿本次交流会圆满成功，祝愿各位领导、同事们身体健康、工作顺利！谢谢大家！。
考察计划书
世世纪城项目公司考察计划书一、参观考察目的：为世纪城项目前期设计及后续工程管理做准备1、针对本项目考察高层、酒店、综合办公体2、针对本项目考察大型商业综合体二、考察内容1、考察优秀项目学习其成功经验2、通过这些项目收集一些关于设计、工程管理方面的资源和经验3、了解目前市场的需求三、考察地点：1、上海：上海世博洲际酒店、上海兴荣温德姆至尊豪廷酒店、上海喜马拉雅中心、上海安达仕酒店（以上四家，李总推荐）、上海五角场万达广场、上海大悦城、上海宝山万达广场2、广州：中信广场、中泰国际广场、广州国际金融中心、广州耀中广场、富力中心、广州正佳广场四、考察时间：1、上海：2012年4月17日-2012年4月18日2、广州：2012年4月24日-2012年4月27日五、考察的项目类型：（一）、上海1、商业综合体：上海五角场万达广场：(目前状态：已投入使用；竣工日期：上海万达商业广场由中、美、日、澳四国著名设计公司联合设计。
广场平面呈“品”字形布置，划分为五幢大型业态的商用群楼和三幢甲级高层办公楼。
万达采用订单式的商业地产运作模式，汇聚沃尔玛购物中心、HOLA家居、香港新世界巴黎春天百货、食品广场、国际影院、黄金珠宝城、宝大祥青少年购物中心、新华书城等八大主力业态，以及近百家各具特色的精品专卖、餐饮休闲品牌。
地址：上海市杨浦区淞沪路邯郸路交角联系电话：上海宝山万达广场(目前状态：拟6月交付)上海宝山万达广场建筑面积约万㎡，项目总投资约30亿元。
项目将集中商业广场、SOHO办公、影城餐饮街等多重物业类型，计划于 2011年10月开业。
建成后的宝山高境万达广场将聚合形成全功能都会居住区、集群式超级商业区、集成式中央商务区三大主要功能区，引领并拉升上海北部商业商务的崛起地址：宝山一二八纪念路878弄联系电话：2、酒店上海世博洲际酒店(目前状态：已投入使用；竣工日期：落于浦东世博园区内的上海世博洲际酒店是上海最新建造的世界级水准的酒店。
中信城市时代广场发展建议书-伟业
搭建资源整合平台，将项目所 需的各类资源进行有效整合， 包括但不限于商业资源、文化
资源、技术资源等。
Hale Waihona Puke 构建信息共享机制，促进项 目团队内部及与外部合作伙 伴之间的信息交流，提高资
源利用效率。
定期组织资源对接活动，为项 目团队提供更多合作机会和资
源选择。
合作伙伴关系维护和拓展策略部署
建立完善的合作伙伴关系维护 机制，加强与现有合作伙伴的 沟通与合作，确保项目顺利推 进。
06 政策支持与资源整合利用
政策支持情况梳理及申请流程指导
全面梳理各级政府针对城市综合 体项目的政策支持情况，包括税 收优惠、土地租赁优惠、融资支
持等。
提供政策申请流程指导，协助项 目团队了解并掌握相关政策申请
的条件、流程和注意事项。
实时关注政策动态，为项目团队 提供及时的政策解读和申请建议。
资源整合平台搭建和信息共享机制构建
中信城市时代广场发展建议书-伟 业
目 录
• 项目背景与概述 • 规划设计理念展示 • 商业模式创新与运营策略部署 • 投资回报预测与风险评估 • 可持续发展理念融入 • 政策支持与资源整合利用
01 项目背景与概述
城市时代广场现状
地理位置优越
位于城市中心区域，交通便利， 人流量大。
商业氛围浓厚
周边商业设施齐全，已形成成熟的 商业圈。
制定合作伙伴拓展策略，积极 寻找新的合作伙伴，为项目带 来更多优质资源。
对合作伙伴进行定期评估，优 化合作伙伴结构，提高合作质 量和效益。
总结回顾与未来发展规划
1
对项目前期的政策支持、资源整合和合作伙伴关 系维护等工作进行总结回顾，分析存在的问题和 不足。
(案例)中信汕头滨海新城项目
附件案例中信集团汕头滨海新城项中信集团近期在城市建设领域屡有建树，汕头滨海新城项目不是其探索PPP模式的孤案。
宁波大榭岛、成都郫县新城、海南博鳌一级开发等项目，已为中信集团与地方政府合作模式带来良好的口碑。
随着政府性债务融资规范化管理，未来城市建设发展必须要探索新的建设模式，政府鼓励采用PPP的模式引入社会资本合作开发。
此类模式，可以在新城建设中运用，同样可在园区整体开发建设中使用。
对综合性金融集团而言，在整体规划的阶段便提前介入，站在更高的角度提供综合性的支持，成为未来综合性服务的新领域和方向。
一、项目背景内海湾将广东省汕头市“分割”成南北两岸，目前连接汕头市南北两岸的交通通道，只有1995年通车汕头海湾大桥和1999年通车的磬石大桥。
虽然两座大桥的修建，改变了汕头市南北两岸此前依靠渡轮通车的局面，但汕头海湾大桥位于东边，磬石大桥位于西边，汕头市南北两岸依然沟通不畅。
再加之汕头市多年实施的是由西向东的发展战略，过去几十年，汕头北岸发展迅速，而南岸发展极为缓慢，北岸人多地少和南岸地广人稀的现状形成鲜明对比。
改变这种局面的首要关键是解决交通问题。
连接汕头市南北两岸的汕头海湾隧道是重点项目，投资总额是60亿元。
但单纯依靠政府财力很难在短期之内建成，2013年汕头市公共财政预算收入首次突破百亿元大关，也只有112.04亿元。
因此，汕头市政府引入中信集团合作开发，不仅仅是投资海湾隧道，还将打造一个总规划面积是168平方公里的滨海新城。
中信集团负责具体开发内容包括土地一级开发整理以及海湾隧道、市政道路等基础设施的建设，并提供学校、医院、公园、博物馆、展览馆等城市公共服务设施，同时还将协助当地政府招商引资。
项目预计投资总额是500亿元，预计开发周期为25年，采用分片区滚动开发的模式。
二、首开区域和主体设置项目首开区域12.4平方公里，开发建设内容包括五个方面，首先是基础设施建设，包括投资达60亿元的过海隧道；其次是土地整理；第三是大型公建配套，包括博物馆、学校、医院、城市公园、影剧院等；第四是产业配套，包括城市商业、旅游酒店、体育健康、文化创意园等；第五是旧村改造。
广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维多利、中信)
正佳广场
建筑规模：占地5.7万㎡ ，总建筑面积42万平
方米
主要物业类型： 购物中心：总建筑面积约30万㎡ (-1～7层
DHC、TOUGH、
ห้องสมุดไป่ตู้一层
中华广场
各层品牌布局
二层主要品牌
H&M、丝芙兰、Five Plus、2％、
二层
卡宾
中华广场
各层品牌布局
三层主要品牌
Taste、迪士尼、飞鸿移动、
三层
中华广场
各层品牌布局
四层主要品牌：手机数码通信
龙粤通信、诺基亚、摩托罗拉、
四层
索尼爱立信
中华广场
开业时间：1996年
业态配比： （零售：57%，餐饮：29%，休闲娱乐：14%） 主力店：
百货：天河城百货（3.4万㎡ ）
超市：吉之岛超市
零售：zara
经营状况：很好
天河城
天河城广场
-1F
主要商家：吉之岛
天河城
天河城广场
1F
主要商家：
服饰零售：ZARA、GUESS、
各层品牌布局
五层：中华百货
五层
中华广场
各层品牌布局
六层：特色餐饮
六层
中华广场
各层品牌布局
七层：美食广场＋大型餐饮
七层
中华广场
各层品牌布局
八层：中华广场电影城
八层
中华广场
各层品牌布局
九层：美容美体＋办公
九层
中华广场
中华国际中心
建筑面积：120000平方米
层数：62层
中信广场——写字楼
城市综合体
城市商业综合体商业综合体全称为城市商业综合体，英文为HOPSCA，即豪布斯卡，其为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。
HOPSCA是由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。
每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能配套的多功能、高效率的建筑群落，往往也被称为“城中之城”。
ＨＯＰＳＣＡ体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。
ＨＯＰＳＣＡ对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。
从1999年以来，在商业网点向商业地产转移的时候，不同的地产受到开发商朋友的广泛的关注。
作为城市商业综合体，2000年的时候就有人提出来，这个要作为专门的商业地产的研究。
实际上目前朝两个方向走第一个方向是理论界对建筑综合体的研究逐步深入。
从传统的对过去的一些区域性的经济研究，逐步转向单体建筑向复合型建筑的整体的研究深入。
主要表现为三块:第一块是已有专业的研究队伍;第二块是在大学里面，关于综合体理论的研究;第三块是海归派的学者的研究。
城市综合体是中国改革开放下的发展大方向。
第二个方向是从实践当中，出现了三支力量。
第一支力量是以大型购物中心为载体，逐步发展新型的城市商业综合体。
第二支力量我们原来关注的建筑综合体进一步分化以休闲为业态的休闲综合体、旅游设施综合体，还有以写字楼为主体的写字楼综合体，都在全国各地都有一些尝试。