房地产信托资金(REITS)的策略性探讨

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REIT种类
任何可产生收益的房地产均适用于 REIT 在亚洲，用作零售和办公室的地产（或两者的混合）是REIT最常见的种类 显然，资产质量、投资组合规模、出租方式多样化、租赁期限以及楼盘年限将决定REIT的吸引力（收益 率要求）
REIT数量
美国 REIT总数 零售 办公 住宅 工业 混合型 其它 197 33 23 27 7 25 82 澳大利 亚 53 12 7 0 5 13 16 日本 23 1 9 4 1 8 0 新加坡 7 2 1 0 1 3 0 香港 1 1 0 0 0 0 0 REIT市场总 值 (美元：十亿) 零售 办公 住宅 工业 混合型 其它 美国
2004亚洲REIT股票
$2,500 交易价值( 美元: 百万) $2,000 $1,500 $1,000 $500 $0 花旗集团 星展 野村 大和 瑞银 $1,084 $2,339
排名 1 2 3 花旗集团 美林 高盛
2001-2004美国REIT股票
发行数量 61 40 15 14 17 13 11 22 11 9 228 收益 (百万) $7,343 5,077 3,173 2,567 1,992 1,972 1,725 1,451 1,334 831 $30,890 市场份额 23.8% 16.4 10.3 8.3 6.4 6.4 5.6 4.7 4.3 2.7 –
-2.0%
10%
0% 6.3% 1 0 年期政府债券 7.9% 商业 混合型 工业 零售 1.5% 1 0 年期政府债券 3.9% 混合型 住宅
日本
2%
4%
6%
8%
*2005预计收益率
7.2% 6.9% 6.8%
澳大利亚
亚洲REIT的收益等级
资料来源：美邦预测, 彭博, 截至2005年12月1日
商业 零售
R EI T市场价值占市场总值的百分比
REIT市场价值占市场总值的百分比
12% 10.1% 699亿美元 10%
鉴于亚洲的活跃房地产活动，亚洲REIT 的市场潜力巨大 由于亚洲拥有许多不同的市场，而各个市 场的法律和制度框架不同，亚洲的REIT 产业发展比较缓慢。因此，亚洲各国已开 始谨慎地制定适合的REIT法规 香港于2003年7月制定了REIT基金规则， 2005年6月对该法进行了修订，允许REIT 基金涵盖包括海外房地产。我们希望在 2005年下半年启动首批REIT 继领汇后，如长江成功在年底前在香港上 市，REIT也只占香港市场总市值的0.7% ，仍有很大的发展空间
发行数量 24 11 6 4 6 5 4 4 6 2 76 收益 (百万) $2,928 1,399 980 929 772 636 605 522 516 494 $11,428 市场份额 25.6% 12.2 8.6 8.1 6.8 5.6 5.3 4.6 4.5 4.3 –
花旗集团 美林 雷曼兄弟 高盛 摩根士丹利 Friedman Billings Ramsey 德银 美国银行 Wachovia Raymond James 行业总数
资料来源：彭博，截至2005年12月1日
亚洲REIT的表现
自上市以来，亚洲REIT表现良好
日本的首个REIT基金于2000年创立，目前已增至 23个，自上市以来，它们的股价已平均上涨了 30.3%
新加坡的首个REIT基金于2002年创立，到目前为 止，新加坡的REIT基金已增至7个。自上市以来， 它们的股价已平均上涨了48.3%
5.2% 4.7% 4.5% 3.9% 4.3% 4.6%
REIT价格接近或超过资产净值…
鉴于良好的经济环境引起地产价格上涨，亚洲REIT的交易价格已超过资产净值 新加坡的REIT首发估值已从首发资产净值折现上涨到溢价估值 新加坡REIT首次公开发行资产净值溢价/折现
25% 20% 15% 10%
Japan Logistics
股价上涨（自上市后）
134.4%
Capitamall Trust
1%
Mapletree Logistics
新加坡
20.0%
Fortune
8.0%
Suntec
6.5%
平均 = 48.3%
平均 = 30.3%
Capita Commercial Trust Marquarie MEAP Prince
收益对比*
3.4% 3.4% 3.3% 3.0% 3.2%
13
工业 1 0 年期政府债券 Fortune REIT A -R E I T
新加坡 香港
5.9% 5.9% 5.7%
Suntec REIT Macquarie MEAG P r i nc e C a p i t a M a l l Tr u s t C a p i t a C o m m e rc i a l Trust M a p le t r e e L o g is t i c s 1 0 年期政府债券 领汇
国际机构投资者 37%
其他机构投资者 15% 对冲基金 1% 退休基金 9%
本地机构投资者 15%
个别案例 A-REIT公司首次公开发行
私人银行和零售 35% 国际机构 37%
Suntec REIT首次公开发行
私人银行 28% ATM 5%
国际机构 58%
公司及 政府关联公司 13%
资料来源: 美邦
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花旗集团可能提供一站式的REIT服务
商业按揭 支持证劵
(CMBS)
REIT 首次 公开发行 并购交易 顾问
企业银行服 务
发起人
物业贷款 战略伙伴关 系
受托人 后续发行
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直接投资
亚洲REIT机会
亚洲REIT的市场潜力
在澳大利亚和新加坡这两个成熟的REIT 市 场，REIT分别占市场总值的10.1%和 3.6%
2001-2004亚洲REIT首次公开发行
交易价值 ( 百万美元) $3,500 $3,000 $2,500 $2,000 $1,500 $1,000 $500 $0 花旗集团 星展 野村 瑞银 德银 $1,660 $1,477 $1,025 $509
后续发行 独家牵头经办人 100亿日圆 2003 首次公开发行 独家牵头经办人 400亿日圆 2003 首次公开发行 独家牵头经办人 280亿日圆 2002 首次公开发行 独家牵头经办人 240亿日圆 2002 首次公开发行 联席牵头经办人 410亿日圆 2004 后续发行 独家账簿管理人 1.15亿新元 2004 后续发行 联席账簿管理人 1.86亿新元 2004 首次公开发行 联席合全球协调人/ 账簿管理人及承销 商 2.76亿新元 2002 后续发行 联席账簿管理人 2.05亿新元 2005 首次公开发行 财务顾问和 联席账簿管理人 8.30亿新元 2004 首次公开发行 独家牵头经办人 610亿日圆 2004 后续发行 独家牵头经办人 530亿日圆 2004
$948
$780 $499
4 5 6 7 8 9 10
雷曼兄弟 Friedman Billings Ramsey 德银 摩根士丹利 Wachovia 美国银行 一波 行业总数
资料来源：Thomson Financial；包括日本和新加坡的REIT
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花旗集团是全球的房地产业的领导者
花旗集团在全球拥有150多名房地产专业人员，具有绝对领先的市场专业经验、全球合作关系以及综合解决 方案。 它是全球各地房地产银行业的最佳投资银行。
#1 全球股票和债券的承销商 #1 美国REIT承销商 #1 美国REIT首次公开发行的承销商 #1 亚洲REIT承销商 #1 亚洲REIT首次公开发行承购人 新加坡第二个REIT首次公开发行的簿记人 (A-REIT) 迄今为止新加坡规模最大的REIT首次公开发行的簿记人 (Suntec) 日本首个REIT公司发行簿记人 33%的日本REIT市场份额 引领欧洲房地产私有化
日本
52.3% 48.3% 43.1% 41.4% 40.9% 40.4% 36.7% 35.2%
12
Mori Trust Sogo REIT 17.8% Nippon Residential Crescendo TGR Investment Kenedix Realty Fukuoka REIT New City Residence Uoint REIT eAsset 5.2% 4.6% 1.6% -4.3% -5.1% -5.5% -9.2% -11.0% -18.7% Prospect Residential Japan Single Residence
国内机构1 5 %
国内机构 9%
11
股价上涨（自上市后） Japan Retail Fund Global One 79.2% Japan Real Estate Inv. 64.4% 63.5% Nomura Office Fund Japan Prime Nippon Building Fund Tokyu REIT Premier Investment Orix JREIT Frontier REIT United Urb. Inv. 88.3% 88.2%
2001-2004亚洲REIT股票
$6,000 交易价值( 美元: 百万) $5,000 $4,000 $3,000 $2,000 $1,000 $0 花旗集团 野村 星展 大和 瑞银 $2,424 $1,660 $1,144 $949 $4,922
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2004美国REIT股票
3.5 100.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
资料来源 ：彭博,截至2005年12月
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谁对REIT感兴趣?
投资者之所以投资REIT，是因它具有： 稳定的收入 潜在资本收益 投资组合多样化
国际机构投资者 79% 本地机构投资者 21%