商业地产之现状及经营危机
美国商业房地产市场现状及影响分析
2010年第1期HONG GUAN JING JI GUAN LI《宏观经济管理》○钱华费明硕美国商业房地产市场现状及影响分析近期美国几大金融机构最新公布的二季度财报显示，有关商业地产的投资损失和银行坏账大量增加。
其中，摩根士丹利公司价值170亿美元的商业地产投资组合二季度减记7亿美元；富国银行二季度商业地产坏账31亿美元，比一季度增长69%，累计已达76亿美元。
此外，截至2009年10月末，美国共有5521处商业地产项目出现断供、丧失抵押房产赎回权和破产，数量是2008年年底的2倍。
美国商业房地产市场一旦出现大规模的资产坏账，势必会对依然脆弱的美国金融体系造成新一轮的冲击和破坏。
美国商业房地产市场现状1.商业地产市场概况。
根据美国全国地产经纪商协会的最新统计，美国商业房地产市场的资产总规模超过6.7万亿美元，主要包括3.7亿平方米的办公建筑、12.1亿平方米的工业建筑、8.8亿平方米的购物中心和357万平方米的旅馆建筑。
2.商业地产抵押贷款。
商业地产市场资金来源主要包括储蓄贷款社、互助储蓄银行、商业银行、人寿保险公司、抵押贷款公司和养老基金。
其中，人寿保险公司是大型商业性房地产抵押贷款的最重要资金来源，人寿保险公司超过40%的资产都被用于投资商业地产抵押贷款。
3.商业地产抵押贷款证券。
与住宅地产类似，商业地产抵押贷款也支撑着一个规模庞大的债券及衍生产品市场，其产品称为商业地产抵押贷款证券。
由于商业地产抵押贷款的安全性要高于住宅抵押贷款，除一般的投资者以外，保险基金、养老基金、共同基金和对冲基金等大型机构投资者主要购买了商业地产抵押贷款证券产品。
据估计，目前商业地产抵押贷款证券市场的规模约为3000亿美元。
面临的主要问题尽管近期的一些数据显示美国居民住宅市场出现企稳迹象，但商业地产领域不但没有好转，反而正在逐渐滑向深渊，一些影响商业地产回暖的因素仍在不断恶化。
1.空置率大幅上升。
一是由于经济衰退，大批企业倒闭裁员减少了对办公和生产建筑的需求，房地产行业协会数据显示，纽约办公建筑的空置率已经超过了10%。
我国房地产经济现状及发展趋势
我国房地产经济现状及发展趋势【摘要】作为世界上最大的房地产市场，我国的房地产经济在国民经济中占据重要地位，也对国民经济的发展起着举足轻重的影响。
本文结合我国宏观调控政策，深入分析了我国房地产的现状以及今后的发展趋势。
1 引言中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。
改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。
我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。
同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着各种问题。
如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后。
尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。
2 我国房地产经济现状2.1 宏观经济现状2.1.1 中国经济面临的问题。
国际经济不景气，从而导致国内银根紧缩，中小企业向银行借贷困难，只能转向民间高利贷。
企业想通过扩大出口却遭遇人民币升值。
想加大投资，地方政府却债台高筑，土地难卖囊中羞涩。
企业无心投资实业，纷纷转行做地产。
想促进消费却遭遇高通胀，民间财富缩水。
2.1.2 逐步上升的通货膨胀的压力。
我国经济学家、教授韩志国曾用一组购租房数据说明通胀0。
2000年，100万美元可兑换820多万人民币，可在上海中山公园周边买到11套120平米的豪宅，把这些房子出租，租金每年约60万元。
用这些租金滚动买房，11年还可再买6套住宅。
2011年，把16套住宅全部按每平米4万元出售，可变现7680万人民币，兑换成1203万美元，增值11倍还多。
2.1.3 房地产的调控受经济的影响。
自从1998把房地产培育成经济支柱后，迄今为止，政府对房地产的调控都基于经济现况进行调整。
商业地产如何爬出危机的泥潭？
起 ，震昏了世界 。
前 ，很多 开发商 为 了规避 风 险 ，延续 了商 业 和调 控房 地产 走 势 。但 是 ，政策 主要 是在 危机 的爆 发 ，商业地 产 也 陷入 了住宅 开发 陷 会对 本 来存量 就 需要很 久 才能 消化 的楼 市
商业地产如何爬出危机的泥潭？
１ ８ 岁末 终于 过去 ，但 世界经 ０ 年 ０ 吉 。随着 金融 危机 不断 向实体 束 业地 产也 继住 宅市 场之后 ，步
，
随着住 宅市 场 的地量 ，也 进入 了成 交量 低迷 的阶段 。对 于商业地 产来说 ，不可能在楼 市 低迷 期独善 其 身 ，往 往有 这样 的一 个规 律 ，
中国 的房地 产市 场 已然低 迷 了一 年 ，特 ｝ 的战争 。
这 次发端 于房地 产领 域 不能 及时还 贷导 致一 过 来 的 ，也遇 到住宅 开 发商遇 到 的难题 ，比 费结 构升 级 、改善 民生 具有 重要 作用 。要 串串的连 锁反 应 ，还在 向着 纵深 方 向继 续释 ！如 资金 紧缺 问题 ，由 于住 宅市 场不 景 气在 ｊ真分 析和 研究 房地 产市 场 的形 势 ，正确 引
近期 原油价 格剧 降 ，国 际大 宗商 品步入 为 政 策 在 经 济 结 构 中传 递 会 出现 滞 后 的效 经济 的重要 支 柱产 业 ，对 于拉 动钢 铁 、建 漫 漫熊途 ，非 美货 币大 幅度跳 水 ，美 国三大 应 。 汽车 巨头 陷入崩 溃边 缘 ，这一 切都 在说 明 ， 商 业地 产 的开 发企业 很多 都 是住宅 开 发 及 家 电家居 用 品等 产业 发展举 足轻 重 ，对 融业 稳定 和发 展至 关重 要 ，对 于推 动居 民
我国房地产行业融资现状及对策分析
我国房地产行业融资现状及对策分析钱春红(同济大学浙江学院ꎬ浙江㊀嘉兴㊀３１４１００)摘㊀要:房地产行业由于本身的特殊性ꎬ资金密集型的特点使其对资金需求较高ꎬ需要大量融资ꎮ而随着加大调控政策ꎬ融资难㊁违约问题等现象也越来越突出ꎬ影响到了房地产行业健康发展ꎮ文章先分析房地产行业融资特点ꎬ并对股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资四种渠道进行介绍ꎬ结合目前融资过程中存在的结构不合理㊁成本偏高等问题进行分析ꎬ最后从融资结构㊁融资成本㊁法律体系和融资渠道角度提出相关建议ꎬ希望为房地产行业健康融资提供参考ꎮ关键词:房地产行业ꎻ融资渠道ꎻ融资成本中图分类号:Ｆ２９３.３㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２２)１９－００６８－０４㊀㊀房地产行业在过去几十年中迅猛发展ꎬ在我国经济的发展占据了重要地位ꎮ作为资金密集型行业ꎬ资金需求量远高于一般企业ꎬ需要借助各种融资渠道ꎮ而从房地产的资产负债率来看ꎬ主要是负债融资ꎬ高负债带来偿债压力等问题ꎮ目前已陆续有多家房地产公司不能按期偿还债务ꎬ发生了一系列债务危机ꎬ因此融资风险的控制对企业的长期生存显得至关重要ꎮ近年来ꎬ随着国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ给该行业带来了很大影响ꎮ贷款审查力度提高使得一些过分依赖银行贷款的企业ꎬ贷款难度加大ꎬ资金断裂ꎬ导致一些项目无法正常开展ꎻ依靠传统贷款模式已无法满足现阶段高资金需求的要求ꎬ市场上也出现了越来越多的融资方式ꎮ因此ꎬ需要对融资渠道进行更深入了解ꎬ并分析存在的问题ꎬ从而为房地产行业提供合理的融资建议ꎮ一㊁房地产行业融资特点房地产行业由于本身的特殊性ꎬ产品不同于普通商品周转速度快ꎬ长建设期带来的资金高投入ꎬ使得房地产行业这种资金密集性企业ꎬ对资金的需求也相对较高ꎬ往往需要大量的融资ꎮ其融资主要表现为以下特点:(一)资金需求量大ꎬ回报周期长一般房地产公司在项目开发阶段ꎬ要购置土地使用权和大量建筑材料等ꎬ需要投入几十亿甚至更多的资金ꎮ从图１可以看出ꎬ２０１５－２０２１年我国房地产行业开发投资总额逐年上升ꎬ２０２１年ꎬ更是达到１４７６０２亿元ꎬ比２０２０增长４.４％ꎻ比２０１９年增长１１.７％ꎬ两年平均增长５.７％ꎮ其中ꎬ住宅投资１１１１７３亿元ꎬ比上年增长６.４％ꎮ而且项目从开发到竣工完成持续时间较长ꎬ销售或出租又需要很长时间收回成本ꎬ资金整体回报周期长ꎮ这样的特点也使得行业整体资金需求量远高于一般企业ꎬ仅靠自有资金一般无法完成ꎬ需要通过大量外部融资来满足项目开发ꎮ图１㊀２０１５－２０２１年房地产开发投资总额及同比增速８６作者简介:钱春红(１９８８—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ浙江嘉兴人ꎮ主要研究方向:公司治理ꎮ(二)受政策和环境影响大ꎬ财务风险较高近年来ꎬ国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ对房地产行业的开发和销售带来明显影响ꎮ再加上疫情对居民收入的影响ꎬ使得房地产这种高杠杆的行业面临债务违约风险ꎮ据国家资产负债表研究中心测试ꎬ２０２１年第一季度非金融部门杠杆率１６１.４％ꎬ企业债务风险ꎬ尤其是大型房企的债务风险更加突出ꎮ２０２１年一季度资产负债率接近８０％ꎻ２０１８－２０２１年房地产到期债务从２５００亿增加到６５００亿ꎮ二㊁房地产行业融资渠道分析目前房地产行业融资主要包括股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资ꎬ具体如图２所示ꎮ图２㊀房地产行业融资渠道(一)股权融资股权融资主要包括发行股票(ＩＰＯ㊁增发㊁配股)㊁股东出资㊁合作开发ꎮ股权融资与负债相比ꎬ无须偿还本金ꎬ也没有固定股利负担ꎬ财务风险较小ꎮ其中对规模大㊁信誉好的房地产企业会通过上市筹集资金来保障资金流ꎬ一些中型企业也可借壳上市进行融资ꎮ合作开发主要包括引入战略投资者注资ꎬ或者房地产开发商和经营商以合作方式进行联合开发ꎮ股权融资虽然有其优点ꎬ但不可避免的是容易分散控制权ꎮ(二)负债融资负债融资主要包括银行贷款ꎬ发行债券㊁证券资产化㊁信托融资和民间借贷等ꎮ其中银行贷款由于筹资速度较快而且较为便捷ꎬ一直是房地产行业主要的融资渠道ꎬ占总融资的一半以上ꎮ但也容易受政策影响ꎬ随着近年来国家加大信贷政策的调控力度ꎬ银行在房贷等方面也进一步严格ꎬ中小型房地产企业贷款的难度加大ꎮ债券融资尤其是信用债也是负债融资中常用的手段ꎬ期限一般较长ꎬ融资数量较大ꎬ成本也较低ꎬ降低了对银行的依赖ꎬ但其发行条件和门槛也相对较高ꎮ除此之外ꎬ信托融资㊁证券资产化等也让房地产其余有了更多资金来源ꎮ从图３可知ꎬ２０２１年ꎬ房地产行业共实现非银类融资１７６５２.２亿元ꎬ同比下降２６.３％ꎮ其中信用债全年融资５４９０.３亿元ꎬ平均发行期３.３５年ꎬ发行主体以国企㊁央企为主ꎻ海外债发行２６８２.９亿元ꎬ平均发行期２.９９年ꎻ信托融资５４５２.７亿元ꎬ平均发行期１.６４年ꎻＡＢＳ融资４０２６.３亿元ꎬ平均发行期３.５６年ꎮ信用债㊁信托成为融资主力渠道ꎻ除ＡＢＳ外ꎬ其余融资渠道同比均出现不同程度下滑ꎮ图３㊀房地产行业非银类融资２０２０和２０２１发行情况㊀单位:亿元(三)销售回款按照购房款资金来源区分ꎬ第一类是购房者自有资金ꎻ第二类是个人住房金融ꎬ包括商业银行个人住房贷款㊁公积金个人住房贷款ꎬ以及违规流入住房市场的消费贷ꎮ这些资金由于限制条件少ꎬ灵活性强ꎬ是企业重要的资金来源ꎮ据了解ꎬ２０２０年中国住房贷款余额达６３.１９万亿元ꎬ较２０１９年增加了７.８６万亿元ꎬ同比增长１４.２％ꎮ２０２０年ꎬ住房公积金发放个人住房贷款３０２.７７万笔㊁１３３６０.０４亿元ꎮ９６(四)供应链融资供应链融资指对工程接包方㊁物料供应商等上游供应商的商业信用融资ꎮ供应链融资主要有两类ꎬ一类是开具商业承兑汇票ꎬ并给予贴息补偿ꎻ另一类是以应付工程款为主的各类应付款ꎮ供应商给开发商提供服务ꎬ开发商拖欠供应商款项ꎬ此时供应商可以通过应收账款和商业承兑汇票去进行融资ꎬ表面上这种方式解决的是供应商融资问题ꎬ实际本质是解决开发商也就是房地产融资问题ꎮ此类融资相对而言效率更高ꎬ但随着监管的加剧ꎬ对融资主体的信用等级要求㊁项目的要求等也在提高ꎮ三㊁房地产行业融资存在的问题(一)融资结构较为不合理虽然房地产行业融资渠道比较多元化ꎬ但很多由于限制条件较为严格等问题ꎮ对大部分中小型房地产公司而言ꎬ除了销售回款和自有资金外ꎬ常用的融资渠道仍是负债筹资尤其是银行贷款ꎬ虽然其较为便捷快速ꎬ但这类贷款容易受到宏观调控影响ꎮ如今政策要求银行对房地产贷款占比要控制在４０％以下ꎬ房贷业务收紧ꎬ贷款审查力度提高ꎮ从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看ꎬ截至２０２１年末ꎬ房地产开发贷款余额为１２.０１万亿元ꎬ同比增速仅为０.０９％ꎮ其中ꎬ国内贷款２３２９６亿元ꎬ比上年下降１２.７％ꎮ商业银行出于风控等方面的考虑ꎬ对新增房地产开发贷的发放极为审慎ꎬ开发贷持续收紧的状态目前未有明显的改善ꎮ如果持续状态下将使得大部分房地产企业贷款难度加大ꎬ导致一些项目无法正常开展甚至失败ꎮ(二)融资成本偏高ꎬ债务违约风险加大根据融资优序理论ꎬ企业内源融资成本最低ꎬ而房地产项目由于开发周期较长ꎬ所需资金大ꎬ因此需要借助大量外部融资ꎬ这也加大了融资成本ꎬ尤其是银行贷款成本偏高ꎮ再加上项目回收期时间长ꎬ又加大了负债到期还本付息的压力ꎬ一旦中间资金链断裂ꎬ违约风险增加ꎮ进入２０２１年以来ꎬ房地产行业陆续发生了一系列债务危机ꎬ尤其是受到信贷收紧和疫情等因素影响ꎬ２０２１年下半年ꎬ商品房销售明显降温㊁土地市场成交面积大幅回落ꎬ多家房地产公司不能按期偿还债务本金或利息ꎬ出现流动性危机ꎮ华夏幸福首先触发债务危机ꎬ其银行贷款等债务逾期本息合计高达５２.５５亿元ꎮ泰禾㊁蓝光㊁阳光１００相继构成债务违约ꎬ恒大也爆出了债务危机ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产业贷款额占贷款总额５.７％ꎬ比２０２０年下降０.４个百分点ꎮ但房地产行业却 贡献 了四大行１２％的不良贷款ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产行业不良贷款合计１１０２亿元ꎬ比２０２０年增加了４.３个百分点ꎬ２０２１年房地产行业整体出现债务违约增加的特点ꎮ(三)融资法律体系不完善房地产行业在经济发展中ꎬ一直处于比较稳步快速发展状态ꎮ但是针对这个行业融资的法律法规并不健全ꎬ虽然可能少部分有涉及ꎬ但仍处于相对缺乏状态ꎮ从现有的法律法规中尤其是相关的公司法㊁银行法等不难发现ꎬ目前对融资或者房地产信贷方面的条款几乎很少ꎬ无法跟上房地产多元化融资需求的要求ꎮ比如银行贷款融资时ꎬ政府往往采取宏观调控的政策手段ꎬ但实际操作过程中ꎬ可能会遇到一些问题而无法满足要求ꎬ得不到有效解决ꎬ产生各种矛盾ꎬ增加融资难度ꎮ另外ꎬ现有的法律法规中漏洞较多ꎬ也存在不够健全ꎬ无法涵盖融资各领域ꎮ比如在房地产社会信用融资和担保方式获取资金方面ꎬ由于相对应的法律法规较为薄弱ꎬ无法进行有效约束ꎬ一些企业可能会伪造信用等级资质来谋求银行贷款审批来得到融资ꎬ这也加剧了房地产融资的风险ꎮ四㊁房地产行业融资建议(一)调整融资结构ꎬ建立不同层次融资体系目前房地产行业资产负债率偏高ꎬ过分依赖银行贷款的情况下会对未来发展产生极大资金限制ꎮ因此结合目前企业现状和国家政策ꎬ应合理调整融资结构ꎬ适当减少负债ꎬ并通过各种渠道提高股权融资ꎮ当然应根据企业项目实际需求来判断ꎬ不能 一刀切 ꎬ结合项目期限长短和资金量大小来组合ꎬ另外对不同层次的企业制定合适的融资体系ꎮ比如ꎬ中小企业由于本身实力较为薄弱ꎬ通过依靠自身进行上市０７融资较为困难ꎬ可以选择借壳上市或者直接增资来达到股权融资ꎬ或者可以与其他公司联合开发ꎮ对上市公司而言ꎬ利用增发㊁配股等方式达到再融资ꎬ或者借助集团内其他单位资金配合融资ꎮ(二)降低融资成本ꎬ完善风险防控机制鉴于目前房地产行业融资成本较高ꎬ违约风险大问题ꎬ可以根据融资优序理论ꎬ应尽可能多渠道借助内源融资ꎬ同时调整长短期负债比例ꎬ过多选择短期银行借款ꎬ而忽略项目回收期ꎬ会增加企业到期偿债压力ꎮ如果一味选择长期债券等负债方式ꎬ也会增加融资成本ꎮ因此应根据项目周期和企业实际资金情况来做调整ꎬ多种组合方式结合ꎬ尽量避免单一融资ꎬ降低成本ꎮ由于一些企业没有制定科学的预算ꎬ往往只是完成数据内的考核ꎬ因此需要运用全面预算管理体系ꎬ对长短期需求做好资金预算ꎬ控制现金流ꎬ合理规划每笔资金ꎬ建立与实际开发项目匹配的预算模式ꎬ并要求全过程跟踪并及时反馈ꎮ另外ꎬ建立独立的风控部门和风控预警系统ꎬ进行项目风险测算ꎬ通过定量分析确保项目的可行性和科学性ꎬ提前防范风险并建立预警机制ꎬ通过各环节的实时风险监控ꎬ使企业能在复杂的融资环境中增加预警措施ꎬ来降低融资过程中出现的风险ꎮ(三)完善融资市场制度ꎬ健全法律法规房地产行业有序健康融资的前提是需要有一个完善的市场制度ꎬ目前市场除了依靠利率㊁价格等方式来宏观政策导向以外ꎬ还应找到市场导向为主的融资市场ꎬ缓解房地产企业资金压力ꎬ并建立企业诚信体系ꎬ对违约失信企业进行惩罚和融资限制ꎬ降低银行不良贷款率ꎮ完善个人信用的后续跟踪ꎬ除了加强前期个人贷款和信用情况等调查外ꎬ后续的还款和个人资产情况等也应加强跟踪ꎬ确保现金流的安全及时回流ꎮ另外ꎬ应该对现有的房地产融资法律法规进行优化ꎬ对存在矛盾的地方或者已经落后的要及时调整ꎻ同时随着各种新融资方式的出现ꎬ与之相配套的法律法规应该对这部分的空白进行填补ꎬ避免出现混乱ꎬ防止法律漏洞ꎬ关注融资合法化ꎬ加强法律监管ꎮ通过健全法律法规ꎬ规范融资流程ꎬ来实现房地产行业健康融资ꎮ(四)创新融资方式ꎬ扩宽融资渠道房地产企业投资项目的开发资金来源主要取决于融资渠道ꎬ因此企业自身应避免单一融资ꎬ借鉴国外ꎬ加强融资方式的创新ꎬ如信托融资㊁夹层融资等ꎬ利用社会上闲散资金ꎬ使普通百姓成为直接投资人ꎬ参与项目开发的收益分成ꎬ当然这些需要完善的法律作为基础保障ꎬ否则会加大普通民众的风险ꎮ同时企业要加强与政府的沟通ꎬ及时收集获取信息ꎬ和国家政策保持同步ꎬ积极参与国家支持项目ꎬ比如在能力允许范围内主动投入安置房民生工程㊁ 一带一路 等项目ꎬ获取政府在融资方面的优惠扶持政策ꎬ扩宽融资渠道ꎮ总之ꎬ结合企业自身情况ꎬ制订详细计划ꎬ尽量选择与相符合的融资模式ꎬ合理挖掘开发融资方式ꎬ多元化融资ꎬ来降低投资风险和融资成本ꎮ参考文献:[１]陈玲.房地产企业的融资困境与优化研究[Ｊ].商讯ꎬ２０２１(１１):８３－８５.[２]石密艳ꎬ孟繁兵.我国房地产企业融资问题探析[Ｊ].中国市场ꎬ２０２１(８):７８－７９. [３]韩秀宇.论房地产企业融资困境与解决对策[Ｊ].纳税ꎬ２０２０(１１):１４２－１４３.[４]张瑾.新形势下房地产企业融资策略研究[Ｊ].中国市场ꎬ２０２２(１):７３－７４.[５]于玲.房地产开发企业融资存在的问题及对策建议[Ｊ].消费经济研究ꎬ２０２０(５):１０９－１１０. [６]罗鹏群.新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略[Ｊ].财会学习ꎬ２０２０(６):２２７－２２９. [７]王超.房地产企业融资风险及防范分析[Ｊ].时代金融ꎬ２０２０(１４):３１－３２.１７。
三线城市商业地产发展问题及策略分析
三线城市商业地产发展问题及策略分析叶敏河南省驻马店市不动产登记服务中心摘要：近年来，我国城镇化进程日益加快，三线城市经济水平逐渐提升，商业地产市场在此背景下迅速崛起，不过进入新时代后，经济增速放缓、一系列国家调控政策出台，导致三线城市商业地产市场受到一定影响，鉴于此，本文主要对三线城市商业地产发展背景进行分析，结合当前形势下阐述商业地产在三线城市中的发展优势，并针对现存问题提出有效策略，旨在为三线城市商业地产健康、高质量发展提供借鉴和参考。
关键词：三线城市；商业地产；城镇化；开发三线城市是我国具有战略意义的经济较发达中等城市，其一般位于中部和东部地区，非农业人口规模在100万以上，居民具有一定的消费潜力。
尤其是最近几年，三线城市的消费者进行消费和消费升级的意愿，远远超过一二线城市，蕴含极大的商业地产发展机会，越来越多的地产商将视线转移到三线城市，致使其商业地产仍面临诸多挑战，如何启动三线城市商业，提高地产经济发展实效成为业内关注的重点。
为此，应当结合当前发展背景，明确三线城市商业地产开发的优势，以此采取有效措施解决实际问题，助力城市经济高质量发展。
一、三线城市商业地产发展的现实背景相比于一二线城市而言，三线城市的商业房地产发展环境相对较落后，不过在城镇化进程不断推进的过程中，三线城市的房地产市场日益呈现发散性的特点，同时有关地产的调控政策不断出台，对发展尚未成熟的三线城市商业地产将会产生一定的影响。
通常情况下，根据三线城市的特点，其商业中心偏少，商业业态较少、招商存在局限性等，在开发和投资过程中也存在一定风险。
另外，商业地产的开发建设以及布局等，还需考虑居民的消费习惯、文化理念等，对于消费者认知度相对较低的商业品牌，如盲目扩大供应量或加大规模开发，将会导致商业地产投资过热等问题。
而且三线城市的人口规模相对较小，当商业地产的文化娱乐、休闲、餐饮和购物等多种业态发展过程中，将会出现不均衡的情况。
在此背景下之下三线城市商业地产发展面临较大的挑战，为此应当针对现存的问题创新发展对策，有效启动三线城市商业地产市场活力，激发经济快速增长。
我国目前房地产市场问题分析及对策
我国目前房地产市场问题分析及对策作者：xxx 指导老师：xxx摘要:我国的房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期,整体属于卖方市场,但房地产市场的诸多问题也是非常突出的。
所以,只有理性对待房地产市场目前的状况与矛盾，才能将房地产市场这块蛋糕做大切好，才能促进房地产经纪的长足发展。
本文将对我国房地产市场的现状及问题进行分析，并对此提出具有建设性的对策。
目录一、引言…………………………………………………………………二、我国房地产市场目前的运行现状…………………………………(一）房地产开发投资增速迅速反弹，土地储备是主要拉动因素………………（二）到位资金充裕，开发企业走出资金困局……………………………………(三）开发供给仍处于缓慢恢复姿态………………………………………………。
（四）市场销售较快增长,价格上涨较快…………………………………………。
三、带动房价上涨的因素……………………………………………….。
(一)客观原因……………………………………………………………………….。
（二)主观原因………………………………………………………………………。
.四、楼市存在问题…………………………………………………………(一）近期问题………………………………………………………………………。
（二)深层次问题……………………………………………………………………。
五、对未来楼市发展的一些建议………………………………………(一)理性看待房地产业的经济发展职能，防止经济发展对其的过度依赖……。
（二）加大住房保障力度，改革保障房制度………………………………………..（三）加强相关领域配套建设，为房地产市场健康发展提供良好的制度环境……………………………………………………………………………………….（四）积极引导二三级市场健康发展，促进多级市场联动。
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房地产业发展的历史、现状及其前景
万方数据 许 鹏) 男. 三联集团城建开发总公司助理工程师 1 ’ * 0 * ,.
$ ) (
中国矿业大学学报 社会科学版 2
* ) ) 1年 $ *月
" " ’ # # ( / " 4 # # # " ) ’ 3中国矿业大学 经济社会发展研究院房地产研究所 .江苏 徐州 " 3三联集团城建开发总公司 .山东 济南 摘
要 !中国房地产业开始于 ’ 至’ *世纪中期 . * * ’年 底 分 为 三 个 历 史 发 展 阶 段 1’ * * "年
以来 . 随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完善 . 我国 进 一 步 深 化 了 城 镇 住 房 制 度 改 革 . 极 但 其 发 展 所 走 过 的 路 是 曲 折 中 的 前 进 之 路. 期间又可明 大地推动了我国房地产业的迅猛发展. 显地分为四个过程 / 其中 . 从’ 可以说是改革开放后中国房地产业的调整和房 * * "年至 ’ * * (年 . 地产市场形成时期 . 之后中国房地产业则进入健康有序的发展时期 1 从长远看 . 中国房地产市场 需求潜力巨大 . 房地产业的发展前景十分广阔 1 关键词 !中国 / 房地产业 / 历史 / 现状 / 前景 中图分类号 !5 " * $ 3 $ ’ / " * * 3 " * 文献标识码 !6 文章编号 !’ # # * % ’ # 4 ) " # # $ # & % # ’ # $ % # ( 5 7
对当前商业地产现状冷思考
・ ｌ ３・
对当前商业地产现状冷思考
李志 东 （ 哈 尔滨方舟建 筑设 计有限公 司，黑龙江 ，哈尔滨 ，１ ５ ０ ０ ３ ０ ）
【 摘 要】 随着 ２ ０ ０ ８ 的金融危机在全球
的相继爆发 ，对我 国经济也产生 了一定程度 的影响 。商业地 产 ， 作 为一种不 同于传统 商 铺租赁形 式，其 实是一种全面融合地 产业与 商业 为特 色的地 产形式。 因此 ，分析我 国商 业地产发展 中存在 的问题 ，是十分必要 的， 有着 明显 的现 实意义 ，可以为我 国商业地产 的可持续发展提供借鉴 。
【 关键词 】商业地 产；商业地产现状
由于土地 资源 的不可移动性和不可再生 性 ，以及社会进 步和城市建设发展 的不可逆 转性 ，商业地产 项 目具有天然 的保值增值属 性 。商业地产 的这一特性使其 日益成 为国内 外企业投资 的热 点。 １ 、简 述我国商业地产的现状 ２ ０ １ ０ 年初至今 ，房地产相对冷淡 ， 商业 地产却异 军突起 ，无论从土地成交还是房 企 表现上 ，商业地产都变成 了“ 香饽饽” 。商业 用地市场活 跃，土地成交量呈现大幅增长 ， 多数城市 的商业地 价呈稳步上升态势 。 １ ． １我 国商业地 产投资额持续上涨 据国家统计局数据显示， 商业地产投资额 连续三年增长率在 １ ７ ％左右。２ ０ ０ ７年 ，我国 商业地产投资总体趋势稳定， ２ ０ ０ ９ 年，我国 房地产开发 企业完 成投 资额达 到了 ３ ６ ２ ３ １ ． ７ １ 亿元 ，比去年 同期增长了 １ ６ ． １ ％，２ ０ １ ０年 ｌ ～ ７ 月 ，我 国房地产开发企业完成投 资额 达到 了 ２ ３ ８ ６ ４ ． ７ ７亿元 ，比去年同期增长 了 ３ ７ ． ２ ％， 其 十二年间增长了大约 ８ Ｏ多倍。 进入 ２ ｌ 世纪后 ， 我 国商业地产的投资增长速度 超过了 国民经 济 的增长速度， 且商业 地产投资 占当年房地产 投资 的比重呈逐年上升的态势。 １ ． ２我 国商业用房销售面积逐年上升 据统计，２ ０ ０ ０年 ，我国商业营业用房销 售 面积为 １ ３ ９ ９ － ３ ｌ 万平方米 。２ ０ ０ ６年 ，我 国 商业营业用房销售面积为 ４ ３ ３ ７ ． ７ ９ 万平方米 ， 增长了约 ２ ． １倍 。２ ０ ０ ７年，全 国商 品房施工
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商业地产之现状及经营危机
假如出售出去，同时差不多招租成功，但要保证投资人长期稳定投资回报，也确实是必须保持租户的长期运营的经营成功，然而大量的广告促销费由谁来投入并不明确。
如北京巨库特不清晰其面临的死结，在销售过程中尽量回避政策的风险，不惜投入巨额的广告费用以“秀库、装库、食库、玩库”这一特不行的概念解决招商问题，等于给投资人一个投资的预期。
现在《北京现代商报》报道中商户反映的问题确实是第三个问题，即谁为市场的整体经营成功负责？从道理上讲，每一个商户是自负盈亏的独立经营主体，然而一旦商户经营不行退租，投资人的问题将立即暴露出来，现在才是开始。
定位之痛——战略与战术博弈
战略决定方向，战术决定沿正确方向前进的道路如何走。
项目的包装在战术营销上特不重要，依照其定位或者讲其战略，在概念设计、LOGO、产品的细分策略以及商场内的装修设计等上要花费专门大心思。
因此，
最用心的要属销售的广告和推广活动。
例北京的巨库曾经通过概念炒作，以及铺天盖地的销售广告和推广活动，据讲在此攻势下一段时刻销售得特不行，价格每平方米达到4-5万元，在北京的任何一个商场或者市场都没有见过如此阵势，即使同时期开始招商和开业的60万平方米的亚洲商业航母——百荣世贸商城与之相比也相形见绌。
然而今天的巨库却生意冷清并出现商户开始退租等情况，重要的缘故依旧其市场定位，尤其是在客群定位和形象定位上出现了问题，同时这也是巨库最引以为豪的东西。
但实际上商圈范围内居民的人口结构与其定位在35岁以下的新青年刚好是相反的。
关于一个2-3万平方米的商场或者市场核心商圈半径3公里左右，你要吸引全北京的时尚青年来此消费概念上是可行的，然而必须尊重商业规律。
在商界有一个重新定位的经典案例确实是北京的甘家口百货商场。
90年代末，新装修开业的甘家口百货商场也开始走时尚、精品的百货店进展方向，然而开业专门长一段时刻生意冷冷清清。
认真地分析后，其商圈范围内人口结构以中老年人居多，其定位不适合该区域的需求，后甘家口百货商场开始进行业种调整，大幅增加中老年人需求的商品，获得了成功。
在形象定位方面，需解决市场和商场的冲突。
大伙儿明白，市场吸引的是无差不的消费人群，只要略明白一些商业知识的人都明白，百货商场卖的是时尚，便利店卖的是时刻，而超市和市场卖的确实是廉价。
价格廉价就需要更高的营业额，需要更多消费人群支撑。
经营之痛——谁是我们的客户
专门多商业地产项目在商业运营（商场开业）后广告投入与前期销售时广告费的大量投入相比，真有天壤之不。
前期广告投入因为是卖房，销售与开发商有直接的关系，而后期广告投入是为了经营，收益的主体是商户。
就涉及到这笔广告投入从哪来里的问题，从正常情况看，要紧来源是向商户收取治理费，刚刚开始经营的商户是最不稳定的，假如经营好，租金提高没关系，而一旦商场整体经营不行，就算提早退租，最多损失押金，这也是产权式商铺的死结。
我们从商铺营销利益角度进行分析：开发商关怀的是是否好卖，价格能否达到预期，从现在的情况看，大部分开发商差不多达到了目的，对投资商铺的人，现在矛盾还没有暴露，一旦到绝大部分经营户生意不行同时开始退租的时候，所有的矛盾都将集中释放。
室内产权商铺从它出现的那一天就没有解开那个死结，我们不能把前提条件建立在以后那个项目确信能经营起来同时能赚钞
票的基础上，因为问题只有在失败后才能暴露，而产权商铺失败了就没有好的良方。
因为这种事件主体的任何三方从没有像一个真正的商业零售企业会用心考虑最终赚钞票的来源——消费者。
商业地产之危机：
2002年被人们称为“商业地产元年”,2003年、2004年的“商业地产年” 刚过，“商业地产问题年”的 2005年接踵而至。
市场风云转变的如此之快，一如商业地产的“变脸”，“变脸”并不可怕，可怕的是可不能“察言观色”、“重新洗牌”。
商用物业活跃着却同时又疲乏着——商用物业的高回报刺激进展商投巨资开发；而商用物业经营的困难又使众多的房地产商不愿触及。
然而利润埋没着理性，开发商宁愿付出十倍的价值挑战商业物业的“高处不胜寒”。
在商业地产如火如荼开发的同时，不断涌现一幕幕商业物业开发的怪现象“不卖就亏”“一卖就乱”“一乱就死”。
什么缘故会出现住宅开发不曾出现的“怪现象”？这与商业地产的特点和盈利模式紧密相关。
商业地产是房地产开发中投资回报最高、风险最大的领域，是充满智慧的较量，不仅对资金、人才、专业技术有更高的要求，而且需要开发商相
当熟悉当地的商业环境。
除此之外，经营治理是成功的“最后一张王牌”。
我们明白，商业关注的更多的是其本身的特点，以及商业模式，包括商业租售和商业经营两个层面。
商业地产项目作为商业的经营场所，所起到的是生产工具的作用，其成本要分摊到商业经营中去，其价值受经营好坏的阻碍。
投资商场开发的房地产开发商由于不能操控商业的经营，因之难以把握投资铺的经营行为，常会有力不从心之感。
事实上，熟悉商业物业开发的人都明白，商业物业投资周期长，投资风险高，经营难度大。
每个成熟的商业地产开发商都会有一套周密的项目开发推广方案，自己有既定的节奏，并非拍拍脑袋一起凑喧闹就能成功的。
现状要求商业物业的开发商认识商业地产经营治理这一张牌的重要性和必要性，这也能为我们下一步解析商业物业市场出现的一些“怪现象”作证。
危机一、可怕的“多米诺骨牌”
怪象一、旺铺不旺销
在过去，商铺最重要的是一个“旺” 字，即旺地，旺人，旺财。
成为旺铺的一个首要前提是：地旺。