中级房地产经济第八章房地产估计章节练习(2015-2-18)
经济师(中级)房地产经济专业知识与实务模拟试卷18(题后含答案及解析)
经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷18(题后含答案及解析)题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题 3. 案例分析单项选择题1．促销活动实质上是一种沟通活动( )。
A．激励活动B．娱乐活动C．公益活动D．投资活动正确答案：A解析：促销活动的实质。
2．房地产广告预算中的其他费用是指与广告活动有关的公共活动经费、管理费等费用，占广告费用总额的( )左右。
A．1％B．3％C．5％D．7％正确答案：C解析：房地产广告预算常识。
3．房地产市场营销方案制定的步骤中第五个上午“预算”：采用恰当的方法，制定预算并分析( )和预期效果。
A．适合性B．及时性C．可控性D．合理性正确答案：C解析：房地产市场营销方案制定步骤的具体分析。
4．房地产市场营销不仅是房地产产品的营销，更是( )的营销。
A．房地产衍生产品B．广告产品C．公司品牌D．相关服务正确答案：D解析：房地产市场营销含义的具体考查。
5．市场营销观念和社会营销观念的核心都是以( )为中心。
A．市场B．客户C．品牌D．服务正确答案：B解析：房地产开发经营观念的具体考查。
6．青苗的补偿标准，由( )规定。
A．国务院建设行政主管部门B．省、自治区、直辖市C．县级以上人民政府D．村镇政府正确答案：B解析：此题考查集体土地征收补偿。
7．被征收人、拆迁部门对拆迁补偿估价报告有异议的，可以在收到拆迁补偿估价报告后( )日内，以书面形式向房地产估价专家委员会申请重新评审。
A．3B．5C．10D．15正确答案：C解析：此题考查房屋拆迁补偿。
8．集体土地征收审查时，有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当在( )日内报经同级人民政府审核。
A．5B．10C．15D．30正确答案：A解析：此题考查集体土地征收的审查。
9．违章建筑的认定是( )的职权范围，A．规划行政主管部门B．建设行政主管部门C．房产行政主管部门D．城建行政主管部门正确答案：A解析：此题考查房屋拆迁补偿。
中级经济师考试《房地产专业》第八章练习题及答案.doc
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第八章房地产开发项目管理一、单项选择题1. (A)保持了校多的职能型组织的特征，项目负责人扮演的是协调者的角色，还算不上是一个项目经理。
A.弱矩阵型B.强矩阵型C.平衡矩阵型D.中矩阵型[解析]：参见教材P1972. 下列项目管理组织形式中，适用于可分解为许多自成体系、独立实施的子项目的大型、复杂项目(C)。
A.职能型B.项目型C.矩阵型D.都一样[解析]：参见教材P1973. 在房地产项目管理过程中，每一个阶段都必须经过(B)等管理过程。
A.开始、计划、实施与控制、结束B.启动、计划、实施与控制、收尾C.计划、执行、检查、处理D.启动、计划、执行、收尾[解析]：本题考查房地产开发项目管理的六大阶段与四大管理过程。
选项C是房地产项目全面质量管理的程序，不是项目管理的过程。
4. 施工准备阶段的收尾过程指的是(B)。
A.设计图、规划许可B.上报开工报告，申领施工许可证C.施工招标D.编制建设准备工作计划[解析]：请牢记房地产项目管理过程中的六个阶段四个管理过程的内容。
5. 某房地产开发项目，其机构设置如下：总经理下设总经理办公室、研发部、工程部、销售部、财务部，该种组织形式属于(D)。
A.矩阵型组织形式B.行列式组织形式C.项目型组织形式D.职能型组织形式[解析]：该机构设置是典型的职能型组织形式。
6. (D)主要指的是项目实施管理方案，即施工组织设计方案。
A.实施标B.管理标C.经济标D.技术标[解析]：参见教材P2007. 为招标服务的对外正式文件是(C)。
A.工程合同B.招标公告C.招标文件D.工期计划[解析]：参见教材P1998. 招标文件的实质是(B)。
A.要约B.要约邀请C.承诺D.以上都不是[解析]：招标文件虽然对招标项目有详细的介绍，但它缺少合同成立的条件－价格，因此招标文件不具备要约的条件，只能是要约邀请。
中级经济师-房地产、第八章房地产估价(二)
3.市场状况调整（交易日期调整）市场状况调整：将可比实例在其成交日期时的价格调整到在价值时点时的价格。
这种对可比实例成交价格进行的调整，也称为交易日期调整。
通常是采用价格指数或价格变动率进行市场状况调整。
价格指数有定基价格指数和环比价格指数。
其中：采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×错误!未找到引用源。
=可比实例在价值时点的价格采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点时的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格（从“下一期”开始，到“价值时点”结束）房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。
其中，采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为：（“平均每月比上月”）可比实例在价值时点的价格=可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率）期数采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为：（“平均每月”）可比实例在价值时点的价格=可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率×期数）4.房地产状况调整房地产状况调整:是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。
房地产状况调整分为:区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。
可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格可比实例在自身状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在估价对象状况下的价格（五）求取估价对象价值有5个可比实例，经过各种修正和调整之后，就会得到5个价值。
需要将它们综合成一个价值，作为比较法的测算结果。
综合的方法主要有平均数、中位数、众数三种。
中级经济师房地产第八章习题及答案
第八章房地产估价一、单项选择题1、选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值或价格的方法，称为（）。
A、比较法B、预测法C、试验法D、分析法2、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5％，投资利息占前两项（称为直接成本）的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为（）元/m2。
A、1840B、2840C、2966D、30003、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用（）估价。
A、收益法B、成本法C、假设开发法D、比较法4、学校、医院、图书馆、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用（）估价。
A、成本法B、假设法C、预测法D、收益法5、某房地产在2017年3月的价格为20000元/m2，现要调整为2017年9月的价格。
已知该类房地产2017年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2017年9月的价格为（）元/m2。
A、26560.8B、28050.9C、27000.1D、29170.76、某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首付款10万元，余款40万元于半年后一次付清。
假设月利息率为1%，则在其成交日期时一次总付清的价格为（）万元。
A、45B、50C、55D、487、比较法估价时，因可比实例的成交日期与价值时点不同而对可比实例成交价格进行的处理，属于（）。
A、建立比较基础B、交易情况修正C、市场状况调整D、房地产状况调整8、房地产估价报告一般采用（）形式。
A、书面B、电子版C、邮件D、口头9、下列关于估价师声明说法错误的是（）。
A、估价师声明不是估价师或估价机构的免责声明B、估价师声明对签名的注册房地产估价师也可以起一种警示作用C、所有参加评估的项目相关人员都应在该声明中签字D、所有参加评估项目的注册房地产估价师都应在该声明中签字10、我国从事专业房地产估价的人员应是（）。
中级经济师 第8章 房地产估价
第8章房地产估价1、待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-()。
A:取得待开发房地产的税费B:转让待开发房地产的税费C:销售开发完成后的房地产的税费D:取得待开发土地的费用【答案】A【解析】本题考查假设开发法的基本公式。
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。
2、某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，运营费用率为20%，该住宅的年净收益是()万元。
A:1.40B:1.44C:1.60D:1.80【答案】B【解析】本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。
净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=2-2*10%-（2-2*10%）*20%=1.44（万元）。
3、净收益=潜在毛租金收入-()+其他收入-运营费用。
A:空置和收租损失B:还本付息额C:折旧额D:所得税【答案】A【解析】本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。
净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用。
4、某写字楼刚刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000m2，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼（包括土地和建筑物）的现时市场价格为2800元/m2，则该写字楼中建筑物的合理市场价格为()万元。
A:800B:900C:1000D:大于1000【答案】A【解析】本题考查市场价格的计算。
通过市场法得到该写字楼的市场价格（包括土地和建筑物）5000*2800/10000=1400（万元），已知土地的现时市场价格为600万元，则建筑物的市场价格为房地合一的总价-土地的价格=1400-600=800（万元）。
5、采用比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与()接近。
A:价值时点B:委托估价日期C:实地查勘日期D:估价作业日期【答案】A【解析】本题考查可比实例的选取。
经济师中级房地产经济专业知识与实务-8_真题-无答案
经济师中级房地产经济专业知识与实务-8(总分140,考试时间90分钟)一、单项选择题每题的备选项中，只有1个选项最符合题意。
1. 若以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，要完成开发总投资额( )以上。
A. 50%B. 40%C. 30%D. 25%2. 按杜能的假设前提，同一种农产品的市场价格和成本是( )。
A. 相同的B. 有时相同，大多数不同C. 不同的D. 有时不同，大多数相同3. 房地产投资项目可行性研究的工作步骤中，制订工作计划之后是( )。
A. 组建工作小组B. 调查研究C. 方案研制与优化D. 项目的经济评价4. 下列选项中，不属于房地产开发项目全寿命周期的是( )。
A. 项目实施阶段B. 项目展示阶段C. 项目设计阶段D. 项目前期策划阶段5. 运用收益法估价预测被估价房地产的未来净收益，下列不是基于营业收入测算净收益的为( )。
A. 影剧院B. 加油站C. 停车场D. 旅馆6. 不考虑其他因素的影响，当需求曲线向左移时，房地产的价格( )。
A. 上升B. 下降C. 不变D. 不确定7. 下列关于住房贷款证券化的说法错误的是( )。
A. 住房抵押贷款证券化是一种以住房贷款为支撑发行证券进行融资的金融工具，它最初诞生于20世80年代的美国B. 住房抵押贷款证券化只是广义资产证券化的一种特殊形式，与其在内涵上还是有着一定的区别，不能混淆C. 住房抵押贷款证券化是一种不同于传统证券化方式的新的金融工具D. 抵押贷款证券化又被称为二级证券化，是资本市场发展的新产物8. 开发商进行征地拆迁补偿、安置等工作，进行项目的规划设计、方案审批等一系列工作主要在开发周期的哪个阶段完成?( )A. 估算期B. 前期C. 租赁期D. 建造期9. 随行就市定价法属于房地产定价方法中的( )。
A. 成本导向定价法B. 需求导向定价法C. 竞争导向定价法D. 比较定价法10. 委托人和代理人之间是单一的委托和代理的关系是属于( )。
经济师考试《中房地产》第八章讲义14
经济师考试《中级房地产》第八章讲义14 54.求熟地价值公式
■ 熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得熟地的税费
55.求在建工程价值的公式
■ 在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费
56.求旧房价值公式
■ 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用?销售费用?投资利息-销售税费-装修改造投资利润-取得旧房地产的税费
57.假设开发法的种类
■ 现金流量折现法
考虑各项收支的时间，把各项折算到估价时点
■ 传统方法
不考虑各项支出、收入发生的时间不同，计算投资利息
58.两种方法的三大区别
■ 对公式各项的数值，传统方法根据估价时点的房地产市场状况作出，而现金流量折现法要进行预测
■ 传统方法不考虑各项收支发生时间的不同，可直接加减，现金流量折现法认为收支发生于不同的时点，可折现到同时点上再加减
■ 传统方法中投资利息和开发利润都单独列出，在现金流量折现法中这两项都已隐含在折现的过程中，不单独列出。
经济师《房地产经济专业知识与实务(中级)》章节习题详解(房地产投资项目经济评价)【圣才】
9．人们通常把房地产市场分为一线城市、事线城市、三线城市等，这实际上就是对房 地产（ ）的一种认识。
A．投资区域的差异性 B．投资发现的复杂性 C．投资价值的附加性 D．投资品种的多样性 【答案】A 【解析】由二房地产市场地域性较强丏地区社会经济収展丌平衡，使得在同一时期内丌
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圣才电子书 十万种考研考证电子书、题库视频学习平台源自第四章 房地产投资项目经济评价
第一节 房地产投资概述
一、单项选择题（每题的备选项中，只有 1 个最符合题意） 1．把房地产市场分为一线、事线、三线等城市房地产市场，是对房地产投资（ ） 的一种认识。[2015 年真题] A．发现复杂性 B．价值附加性 C．预期丌确定性 D．区域差异性 【答案】D 【解析】房地产投资的特点包括：①投资选择的多样性；②投资发现的复杂性；③投资 价值的附加性；④投资区域的差异性；⑤投资收益的个别性；⑥投资过程的综合性；⑦投资 预期的丌确定性；⑧投资决策的与业性。其中，投资区域的差异性表现在：由二房地产市场 地域性较强丏地区社会经济収展丌平衡，使得在同一时期内丌同地区的经济収展水平、人们 的收入水平和贩买力、人口增长和空间分布情况、城市化水平以及房地产市场成熟程度和収 展潜力等都存在着差异，幵由此导致房地产投资的区域差异性。人们通常把房地产市场分为 一线城市、事线城市、三线城市、四线城市等，这实际上是对房地产投资市场区域差异性的 一种认识。在同一座城市中，房地产投资在丌同的地段之间也存在着明显的差异。
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累加法中，报酬率的计算要涉及以下几个方面()。
A.投资风险补偿率
B.管理负担补偿率
C.缺乏流动性补偿率
D.风险报酬率
E.投资带来的优惠率
从收益法的观点看，房地产的价值高低取决于下列()因素。
A.未来净收益大小
B.潜在毛收入的高低
C.获得净收益的可靠性
D.获得净收益期限的长短
E.有效毛收入的高低
市场法中房地产状况调整包括()。
A.区域因素状况修正
B.权益状况修正
C.实物状况修正
D.区位状况修正
E.个别因素状况修正
建立价格可比基础包括的方面是()。
A.统一付款方式
B.统一采用单价
C.统一币种和货币单位
D.统一交易日期
E.统一面积单位
下列属于市场法估价步骤的有（）。
A.搜集交易实例
B.核算交易成本
C.选取可比实例
D.对可比实例成交价格进行处理
E.求取估价对象价值
()是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。
A.累加法
B.市场提取法
C.运营费用
D.收益法
某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占前两项(称为直接成本)的5%，销售费用为100元/m2，直接成
本利润率为6%，则开发后的地价为()元/m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
由市场比较法估价得到的价格称为()。
A.市场价格
B.成本价格
C.比准价格
D.基准价格
某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为()元人民币/m2。
A.3697
B.3772
C.3769
D.3758
一般情况下，运用市场法时要求选择()可比实例。
A.1～3宗
B.3～10宗
C.10宗以上
D.任意。