物业管理基本制度与政策讲义 (15)
xx物业管理师《物业基本制度与政策》讲义
xx物业管理师《物业基本制度与政策》讲义《物业基本制度与政策》是物业管理师考试内容之一下面是YJBYS小编为考生整理的物业管理师《物业基本制度与政策》讲义供大家参考学习预祝考生备考成功(一)商品房销售合同1.商品房在销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同2.商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(1)当事人名称或者姓名和住所;(2)商品房基本状况;(3)商品房的销售方式;(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(5)交付使用条件及日期;(6)装饰、设备标准承诺;(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(8)公共配套建筑的产权归属;(9)面积差异的处理方式;(10)办理产权登记有关事宜;(11)解决争议的方法;(12)违约责任;(13)双方约定的其他事项(二)商品房销售程序与方式1.商品房销售应当明示的相关文件房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的还必须明示《城市商品房预售管理办法》2.预订商品房应当正确处理预订费用最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也作出如下规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人”“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同”3.商品房销售价格与计价方式商品房销售价格由当事人协商议定经济适用住房等国家实行指导价格的商品房按照有关规定定价商品房销售可以按套或单元计价也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价为增加透明度减少面积争议许多城市目前要求预售商品房必须采用套内建筑面积计价方式商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成套内建筑面积部分为独立产权分摊的共有建筑面积部分为共有产权买受人按照法律、法规的规定对其享有权利承担责任4.销售代理规则房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务受托房地产中介服务机构销售商品房时应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书并如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用5.商品房交付房地产开发企业应当按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人6.协助购房人办理产权证书房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策一、引言物业管理是指对房地产项目的维护、运营和提供相关服务的一种管理形式。
物业管理的主要目标是确保房地产项目的正常运行，提高物业价值，并为居民提供良好的居住环境与生活条件。
为了实现这些目标，物业管理需要建立一套完善的基本制度与政策。
本文将重点介绍物业管理的基本制度与政策，分为以下几个方面进行详细阐述。
二、物业管理组织架构一个良好的物业管理组织架构对于物业管理的有效运作至关重要。
物业管理组织架构应包括物业管理委员会、物业主管部门、物业服务公司等，各个层级之间需要明确的职责划分和协作机制。
三、物业管理服务内容物业管理的服务内容包括但不限于维修、保洁、绿化、安保、设施设备管理、投诉处理等。
为了保证服务质量，物业管理应建立严格的监督和评估机制，确保各项服务得到有效执行和改进。
四、物业费用收取与使用物业管理需要收取费用以覆盖管理和服务成本。
物业费用的收取应遵循公开透明、合理合法的原则，同时需要建立相应的会计制度和财务管理体系，确保资金使用合规和财务透明。
五、居民参与与互动机制物业管理应积极鼓励居民的参与和意见反馈，建立有效的居民代表机制和居民投诉处理机制。
居民的参与可以促进管理决策的公正性和规范性，增加居民的满意度和凝聚力。
六、安全管理与应急预案物业管理应建立完善的安全管理制度与政策，包括但不限于消防安全、交通安全、治安管理等。
同时，应制定应急预案，应对各种突发事件和灾害，确保居民的安全。
七、环境保护与节能减排物业管理应积极参与环境保护和节能减排工作，制定相应的政策与制度，加强对垃圾分类、能源使用、绿化等方面的管理与监督，提高社区的环保意识和环境质量。
八、法律法规遵守与行业标准物业管理应遵守国家法律法规和相关行业标准，建立健全的管理制度与政策，确保管理工作的合法性和规范性。
物业管理应加强对员工的培训和教育，提高管理水平和服务质量。
九、技术与信息化支持物业管理应积极采用现代化技术和信息化手段，提高管理效率和服务质量。
物业管理基本制度和政策（整理笔记）
物业管理基本制度和政策（整理笔记）预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制物业管理基本制度和政策第一章物业管理概述需掌握内容一、对《条例》所称物业管理定义的理解1.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。
2.物业管理活动的基础是物业管理服务合同。
3.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
对房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：一是业主自己进行管理；二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；三是业主选聘物业服务企业进行管理。
《条例》调整和规范的范围仅限于第三种方式。
《条例》并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理。
二、《条例》确定的基本法律关系1.业主相互之间的关系2.物业服务企业和业主之间的关系3.开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系4.供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系5.社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系6.物业管理各方主体与政府之间的关系业主相互之间的关系——业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，包括管理规约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。
业主和物业服务企业之间的关系——双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业服务，业主支付物业管理费用的等价交换关系。
物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者之间的关系，明确了物业管理活动的基本内容。
开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系——建立在两个合同基础上，一是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，另一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。
公用事业单位与业主之间也是合同关系，但与物业服务企业之间没有合同关系，物业企业代为向业主收取有关费用，应当与公用事业单位签订委托合同。
三、《条例》的立法指导思想主要表现在以下三个方面：1.强调保护业主的财产权益，协调单个业主和全体业主的共同利益2.强调业主和物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系3.强调业主和物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项需熟悉内容一、物业管理的基本特征——社会化、专业化、市场化。
物业管理基本制度与政策 物业管理的基本制度
第三章物业管理的基本制度第一节业主大会制度1、《条例》实施以前，各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即业主选举产生的业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权力。
2、《条例》的第六条规定：房屋的所有权人为业主。
3、在物业管理活动中，业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。
4、具有业主身份的有三种，房屋所有权证书持有者；房屋共有权证书持有者；待领房屋所有权和房屋所有权证书的购房者。
5、业主在物业管理中应享受的权力：参加会议提建议，接受服务四权利：选举权、被选举权、监督权、知情权。
6、业主的义务（遵法，交钱）：遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位、设备设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；按照国家规定缴纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用。
7、物业服务费用是服务合同约定的重要内容之一。
8、一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。
9、业主大会的筹备：成立业主大会筹备组；业主大会筹备组的工作内容（确认首次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容；参考政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议以上的投票权数；确认业主委员会委员候选人产生办法及名单；做好召开首次业主大会的其他准备工作；）筹备业主大会的工作要求（开会公布15日前，确认身份，确认投票权）10、业主大会筹备组的工作内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
11、业主大会筹备组应当自组成之日30日内在行政主管部门的指导下，召开首次业主大会。
12、业主大会的职责（业主共同决定的事项，一定，二选，三动）：《条例》规定中，制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则的其他有关物业管理的职责。
物业管理基本制度和政策PPT课件教材讲义
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二、物业管理的基本概念
（3） 企业化 指的是通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营服务
管理过程。 其核心是按照现代企业制度组建物业管理企业并运作。
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二、物业管理的基本概念
（4） 经营型 物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务和服务，它推
行的是有偿服务、合理收费。
物业管理基本制度和政策
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目录
一
物业管理的产生与发展
二
物业管理的基本概念
三
物业管理的基本环节
四
物业管理的基本内容
五
物业管理基本制度和政策
六
物业服务定价成本的构成
七
住宅专项维修资金制度
八
案例：早期介入越早越好
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பைடு நூலகம்
一、物业管理的产生与发展
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一、物业管理的产生与发展
施和场地 2、物业的分类 （1） 居住物业：如小区、公寓、 （2） 商业物业：综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心 （3） 工业物业：工业厂房、仓库 （4） 其它用途物业：医院、学校。
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二、物业管理的基本概念
3、物业管理
物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业 管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政共用设施 、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修 缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务 。
1、物业管理的起源
物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时有一位名叫奥克维娅.希尔的 英国女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法要求承租 人严格遵守,出人意料地取得了成功,不仅有效地改善了居住环境而且还使 业主和承租人的关系由原来的对立变得友善起来,首开物业管理之先河
物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策随着城市化进程的不断加速，物业管理的重要性越来越受到人们的关注。
作为城市发展的重要组成部分，物业管理不仅关系到居民的安居乐业，还关系到社区环境的整体品质和城市形象的提升。
因此，建立完善的物业管理制度与政策成为一项必要的任务。
一、物业管理制度物业管理制度是物业管理活动的组织和实施规范。
它涉及到物业服务、维修养护、安全管理、绿化环境、消防安全等多个方面，对住宅小区、商务办公楼、工业园区等不同类型的物业提供了有针对性的管理方案。
1. 物业服务制度物业服务制度是指物业公司提供给业主的各项服务，如公共区域的清洁维护、停车位管理、家政服务等。
该制度应规范服务内容、服务标准、服务时间等，建立健全的服务流程，确保物业服务的高效、规范、精细。
2. 维修养护制度维修养护制度是针对小区内的设施设备、公共区域等进行规定和管理。
物业公司应定期组织设备设施的巡查、维修和保养工作，做到早发现、早处理，以确保物业设施的正常运行和使用。
3. 安全管理制度安全管理制度是为了维护住户和物业安全而设立的一系列制度。
包括出入管理、防护设施维护、安全巡逻等。
物业公司应建立健全的安全管理机制，提供安全技术咨询和培训，加强安全意识的宣传，确保居民的人身和财产安全。
4. 绿化环境制度绿化环境制度是为了提升小区绿化品质和环境质量，增加居民的舒适感。
物业公司应制定绿化规划和管理方案，负责绿化植物的养护和管理，保持环境的清洁和整洁。
5. 消防安全制度消防安全制度是为了保护居民生命财产安全而设立的一系列制度。
物业公司应建立健全的消防管理和应急预案，定期组织消防演练和消防设施的检测维护，确保消防设施的完好和使用效能。
二、物业管理政策物业管理政策是相关部门根据实际情况针对物业管理问题采取的一系列政策措施。
它旨在提高物业管理水平，优化社区环境，保障居民的合法权益。
1. 市场准入政策市场准入政策是指对物业管理企业准入条件和标准的规定。
政府应加强对物业管理企业的监管，限制无证经营，提高企业资质门槛，鼓励优质企业参与物业管理市场竞争，促进物业管理行业的健康发展。
物业管理基本制度与政策(整理版)
物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述第一节物业管理的概念1.物业管理:指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.物业管理师由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动三种方式:1)业主自己进行管理2)业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司3)业主选聘物业管理企业进行管理《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理3.物业管理活动的基础是物业服务合同,实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础4.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序禁止维护。
物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托,为其提供物业服务合同约定以外的服务项目。
5.《条例》调整的范围1)《条例》既调整住宅,也调整非住宅;2)《条例》的适用范围哦,既包括城市,也包括农村;6.物业市场产生与发展的前提条件:1)房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变(设备设施齐全的组团1建筑、住宅小区,已经成为现代房地产的主流形态);2)多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之适应;3)物业管理活动应当遵循市场原则:业主管理房产的方式,由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理,其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去,全体业主仍然享有物业管理的决策权,但管理职能交由物业管理企业实施,由物业管理企业按照全体业主的共同意志统一完成物业的维修养护,并维护全体业主的共同权益。
7.市场原则是物业管理活动的前提条件,主要目的是1)强调业主在市场活动中的自主权,业主作为物业的主人,具有充分的自主选择权,而这种选择权必须得到保护2)强调物业管理活动必须纳入市场秩序8.非市场性的房屋管理不属于物业管理9.物业管理的特征:1)社会化:一是,物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;二是,物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
技能培训专题物业管理基本制度与政策讲义第讲物业管理基本制度与政策
技能培训专题：物业管理基本制度与政策讲义第一讲：物业管理基本制度与政策一、物业管理的法律法规物业管理是一个涉及多个利益主体的复杂系统，需要遵守相关的法律法规，以保证物业管理公正、合法、规范。
目前，与物业管理相关的主要法律法规包括：1.中华人民共和国物权法2.中华人民共和国城市房地产管理法3.中华人民共和国物业管理条例4.城市物业服务行业标准5.小区物业服务规范6.物业企业资质管理规定等物权法规定了物权的性质、范围和保护等，对于物业管理的权利、义务有重要的规定。
城市房地产管理法规定了房地产的管理制度和政策，物业管理条例则规定了物业服务的内容、标准和义务等。
城市物业服务行业标准、小区物业服务规范等是对物业管理服务行业的具体规范，而物业企业资质管理规定则是对物业企业的管理和监管。
二、物业服务合同物业服务合同是物业管理服务的关键合同，也是保障业主权益和物业公司权益的重要手段。
物业服务合同应当明确服务内容、服务标准、服务期限、收费标准、维修保养等内容。
合同签订之前应当进行企业资质、价格、服务标准等方面的考察和比较，确保合同条款的公平合理。
物业服务合同应当注重以下几个方面的约定：1.服务内容：应当明确维修保养、安保、卫生清洁、绿化景观、收费管理等具体内容，而且应当充分考虑到业主的需求和实际情况。
例如，一些老旧小区在卫生清洁、安保等方面可能需要更为细致、周到的服务。
2.服务标准：服务标准应当明确、具体，并且具有可量化性。
例如，卫生清洁服务的标准可以是每天垃圾清运一次（工作日）、每周打扫公共走廊一次、每月进行一次内部管道清洗等。
3.服务期限：服务期限一般应当是一年，但是可以根据实际情况进行适当的调整。
例如，一些临时性维修保养服务可以根据实际需要灵活安排。
4.收费标准：收费标准应当合理、公正，并且符合市场价格水平。
另外，应当注重电费、水费等个别费用的明确和管理。
5.维修保养：合同应当明确对于维修保养的内容、标准、时间限制等方面的约定。
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23. 临时管理规约的特殊主体（C级）P84
临时管理规约在物业买受人购买物业之前就必须存在，这种在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约。
称为临时公约，说明它是晢时的，过渡性的。
物业建成后，业主的入住是一个逐渐的过程，业主大会并不能立即成立。
如果业主大会成立并通过管理规约，临时管理规约就废止了。
(1)临时管理规约的主体是建设单位
临时管理规约一般由建设单位在出售物业之前预先制定，建设单位在物业销售之前是物业的惟一业主，即第一业主，而且建设单位这种“业主”的身份一直延续到物业全部销售完毕，这是建设单位能够制定临时管理规约的基本依据。
(2)业主临时公约制定的时间
《条例》规定建设单位制定业主临时公约的时间为物业销售之前。
在实践中，建设单位一般将业主临时公约作为物业买卖合同的附件，或者在物业买卖合同中有明确要求物业买受人遵守业主临时公约的条款，通过这种方式让物业买受人作出遵守业主临时公约的承诺，这在客观上要求业主临时公约应当在物业销售前制定。
真题．建设单位制订临时管理规约的时间是( )。
（2011；23）
A．物业销售之前
B．物业销售之后
C．物业交付之前
D．业主入住之后
答案：A
例题：临时管理规约的主体是（）
A、全体业主
B、业主大会
C、物业服务企业
D、建设单位
答D
24. 临时管理规约的内容（A级）P85
临时管理规约应当具备的主要内容：（共五项）
（一）．物业的自然情况与权属情况
(1)物业的自然情况
说明物业的名称和坐落地址，物业的名称应当以当地政府主管部门审定的名称为准。
明确物业类型，物业类型应当以城市规划部门审定的建筑用途划分，如住宅小区、工业小区、商住楼、商厦、写字楼、综合楼等。
物业的建筑面积和用地面积，以城市规划部门审定的数字为准。
物业管理区域的范围界限，以城市规划部门审定的总平面图为准。
(2)物业权属情况
建设单位应在临时管理规约中对业主享有的物业共用部位、共用设施设备所有权，区分单幢建筑内容和物业管理区域内容分别列明。
由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等。
由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、绿地、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房，等等。
真题．反映物业自然情况的总平面图的审批部门是( )。
（2011；24）
A．房地产管理部门
B．城市规划部门
C．土地管理部门
D．建设管理部门
答案：B
例题：（）应在临时管理规约中对业主享有的物业共用部位、共用设施设备所有权，区分单幢建筑内容和物业管理区域内容分别列明。
A、建设单位
B、物业服务企业
C、业主大会
D、业主委员会
答：A
（二）．业主使用物业应当遵守的规则
具体内容见第27要点
（三）．维修养护物业应当遵守的规则
(1)物业维修养护中业主应当相互配合与协助
业主对物业自用部位和自用设备设施的维修养护行为，不得妨碍其他业主的合法权益。
业主或物业服务企业因维修养护物业，确需进入相关业主自用部位时，应当事先告知相关业主，相关业主应当给予必要的配合。
如果相关业主阻挠业主或物业服务企业维修养护物业，相关业主对因此造成的物业损坏或其他损失，应当承担修复责任及赔偿责任。
对于发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，业主或物业服务企业必须及时进入相关业主房屋进行维修养护，但又无法通知相关业主的，物业服务企业可先向邻居说明情况，并协同物业服务企业之外的第三方，例如居委会、业主委员会、派出所、邻居，进入相关业主室内进行维修养护，但事后应当及时向相关业主告知情况并做好善后工作。
(2)涉及公共利益与公共安全的物业维修养护
业主的维修养护事项如果确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业服务企业的同意。
(3)保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理
临时管理规约生效期间，物业大多处于保修期内，因此建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
真题．在发生危及公共利益或其他紧急情况时，物业服务企业必须进入相关业主房屋进行维修，但又无法通知相关业主时，应采取的正确措施是( )。
（2011；25）
A．直接强制进入
B．等待政府管理部门或专业机构到场后进人
C．先向邻居说明情况，并协同业主委员会共同进入
D．组织2名以上物业服务人员共同进入
答案：C。