长春各大开发商开发模式总结
长春商业地产调研(新光复市场)
•
旧光复路市场简介
随着城市空间容量的激和现代物流业的兴起，市场越来越受到经
营业态、城市形象、交通易达性、商圈辐射、物流吞吐等因素限制，
市场发展缓慢。
•
内大多为上世纪80年代建筑，大 量的危旧房屋急需改造，建筑面貌破旧，居住环境脏乱，经营空间恶化。
占地面积100万平米，建筑面积100万平米，容积率0.65，绿化率19.2%
•
新光复市场项目进度
二、三期还在规划中
一期完工，并已售罄
一期建筑面积29447.58平方米，2010年8月已开盘，并全部售罄。
•
新光复市场项目实景图（整体）
•
新光复市场项目实景图（外立面）
所有建筑以2-3层的敞开式建筑为主，前店后库模式方便经营。
•
旧光复路市场简介
光复路市场成立于1982年，纵横14条街路，曾在全国十大市场
排名第四。在册商户2900有余，包括游击式散户，有近万商户活跃
在该商圈。
站前商圈 光复路市场 大马路商圈 重庆路商圈
红旗街商圈
桂林路商圈
•
旧光复路市场简介
市场主要以中低端的生活用品、鞋帽衣服、食品等的批发为主。
商业项目主要以临街门市及地摊为主，其他类型商业项目为辅助的
品干调城、日杂电器城、装饰家具城、五个专业商品城以及中央大道、会展
中心、物流中心、自营商业等服务配套组成，是集仓储物流配送、连锁经营 、会展活动金融服务于一体的超大型、多功能的综合商品交易基地。
•
新光复市场项目业态
文体用品城
服饰百货城
食品干调城
日杂电气城
装饰家具城
•
新光复市场项目布局
•
新光复市场项目沙盘
XXXX年3月长春房地产市场报告_71PPT
目录
一、长春房地产市场格局 二、2010年长春房地产市场运行情况 三、典型区域项目市场调研 四、2011年长春房地产市场趋势
一、长春房地产市场格局 长春房地产市场依据项目聚集情况以及城市功能定 位基本可以划分为14个主要版块
宽城、站前板块——板块内供应较大，竞争激 烈，项目仍集中在青年路和北亚泰大街沿线。
0
458
198
90
0
0
0
0
0
0
0
0
17
8
10
4
中信城
59
24
89
156
55
57
91
90
119
72
66
24
弗朗明歌
21
10
22
32
3
9
2
4
8
11
12
2
御翠园
8
4
6
15
9
7
28
13
29
19
7
17
国信美邑
2
0
5
4
3
11
2
3
0
1
4
7
塞歌维亚
0
0
0
0
0
0
0
7
10
15
67
18
百合香湾
0
0
0
0
0
0
700
367
222
2010年实际供应月度对比（单位：万平）
数据来源：房地产交易中 中原数据库
C 需求情况
表象：稳中有升
08年在全国楼市的大环境的影响下，长春楼 市遇冷；09年强力反弹，所谓的“牛市”； 2010年在政策趋紧的情况下，市场继续发力。
【房地产上半年报】20190709长春公司房地产市场年中总结(定稿)
长春
吉林银行 广发银行
20%起 20%起
30%起 30%起
不发放 不发放
1.1倍 1.1倍
1.2倍 1.15倍
建设银行
20%起
30%起
不发放
1.1倍
1.2倍
兴业银行
20%起
30%起
不发放
1.1倍
1.15倍
招商银行
20%起
30%起
不发放
1.1倍
1.15倍
90㎡以下20%
公积金
90-144㎡30%
—
144㎡以上40%
首套20% 二套30% 三套不发放
全国政策预判
政策调控的稳定性与连续性，是保证楼市平稳发展的前提条件； 预计下半年楼市将延续上半年总体基调，出台严厉的调控政策的可能性不大，因城施策、人才引进对楼市的影响，将是楼市政 策调控的关键词。
政策基调
主要方式
重点方向
中性
偏乐观
因城施 策
人才引 进
中央经济工作会议及全国两会均提及未来楼市政策的 “稳定性、连续性”，短期内政策基调更偏于平稳， 但平稳不等于停滞不前，一个平稳健康适度发展的楼 市环境，才是政府乐见的。
1.提升房企施工验收效率，多部门共同 开展验收，商品房质量把控将更严格； 2.提升办事效率，加快房屋交付时间， 为购房者以及房企节省不必要的成本。
3.强监管
4月住建厅房产中介专项整治： 1.威胁恐吓驱逐承租人，恶意克扣保证 金和预定金； 2.阴阳合同、非法避税； 3.侵占、挪用交易资金； 4.提供代办服务、担保服务及捆绑服务 乱收费； 5.为不符合条件的房屋提供服务； 6.虚假房源、不实信息招揽业务； 7.未在醒目位置标明房地产中介服务项 目、服务内容、收费标准； 8.隐瞒真实房屋交易信息； 9.未按规定备案。 1.从行业规范及监管层面进行整治，在 房地产行业层面进行监管，有利于维护 房地产市场交易秩序； 2.严格的市场监管，有利于保障购房者 合法权益。
长春高新CBD(栖乐荟417日版)
宏观市场 区域市场 个案分析
ILOFT
楼下有3000㎡的 花园广场（位于公 寓后侧）以“绝版 loft”为噱头吸引 客户
高新荷园路与华光街交汇
对比列项 品牌
ILOFT 长春安联房地产
价格
7500元/㎡
产品 代理公司
产品 推广
33-49㎡ 易居 毛坯 无
宏观市场 区域市场 个案分析
益田枫露
项目周边预计建设 一个益田假日酒店， 吸引了很多投资客。
明宇广场 环球贸易中心
恒业广场 伟峰东第 融大天玺 万豪东方广场 金谷国际 泰豪深蓝国际 迅驰广场
区域
板块
成交面积 成交套数
南关 南部新城板块 17455
138
净月 净月市区板块 9295
86
净月 净月市区板块 8070
42
南关 南湖东板块 6779
51
净月 净月市区板块 6411
17
朝阳 中心板块
供应量（万方） 供应套数（套） 成交量（万方） 成交套数（套） 成交均价（元/㎡）
36.87
8202
14.41
3198
6680
2014年长春市公寓供应面积与成交面积
注：以上数据来源克尔瑞系统
宏观市场
区域市场
个案分析
高新南部板块
板块特征：
1、地理位置普遍较远，配套有待完善，公寓项目多出现在综合体项目中；
代理公司
无
推广
搜房网、网易
写字间
宏观市场 区域市场 个案分析
宏观市场 区域市场 个案分析
2014年长春市写字间整体供应与成交
2014 年 1-12 月份销售型写字楼新增供应量 64.28 万平米，同比上升134.2%，2014 年长春市销售型 写字楼产品的成交量达 23.39 万㎡，同比增长 120.9%。2014 年 1-12 月份共有 24 个写字楼项目入市， 多以商业综合体的形式呈现，纯写字楼类项目相对较少。
2004年长春房地产总体分析
（此文档为word格式，可下载之后保存）附录：2004年长春房地产总体分析第一篇2004年长春房地产总体分析一、2004年房地产市场总体分析2004年，政府对房地产市场高度重视，明确提出“引进全国知名房地产品牌企业和本地开发商共同提高开发水准，搞活二手房市场，包括政策调整、创造良好的市场环境和条件”的想法，从各项指标看，做到了整体水平逐渐提高，供销结构基本平衡、市场价格基本稳定。
房交会的成功举办，为百姓了解长春房地产现状和购房提供了便利的条件。
在房交会期间，各有关部门、开发企业及相关商业企业均不同程度地给百姓购房提供便利条件，两届房交会交易手续费减免达80万元，房交会的交易量预计占全年交易总量的近20%在行业管理上，开发企业注重企业形象，诚信程度、服务水平有所提高，百姓对开发企业的信可程度也有所提高。
在政府加强行业管理力度的情况下，开发企业也在积极地遵守市场规则，严格规范开发行为，形成了良好的房地产市场氛围。
按城市化水平的程度和人均居住面积等指标分析，明年，长春市房地产市场还有很大的发展空间。
在国家宏观调控大环境下的长春地产市场，2004年虽然受到了来自政策和市场等多方面的压力，但整个市场环境却趋于良性发展，整个行业更加的成熟与规范。
从浮0. 7%o 其中住宅成交均价1268元/平方米，同比增浮3. 7%；非住宅成交均价1846. 4元/平方米，同比下降2. 3%；已购公有住房成交均价1350.9元/平方米，同比增浮8. 5%o（3）各区经济适用房成交均价统计为：南关区1545. 5元/卅，二道区1622. 7 元/川，宽城区1651. 2元/叭绿园区1696元/川，朝阳区1715. 5元/ m20（此数据为2004年1 —— 10月份统计数据）⑷ 在5区商品住宅销售中，南关区占住宅销售总量的40.3%,朝阳占25. 3%,二道占18. 4%,绿园占11.3%,宽城占4.7%。
可见商品房销售的区域化已并不绝对化。
2024年上半年长春房地产市场分析报告
根据数据统计，2024年上半年长春房地产市场呈现出以下几个主要特点。
首先是住宅销售市场稳定增长。
上半年，长春住宅销售市场表现出良好的增长态势。
其中，商品住宅成交量稳定增长，尤以价格适中的二手房市场为主。
受政策的利好影响，购房者对二手房的需求增加，导致二手房市场成交量持续攀升。
其次是商业地产市场持续发展。
上半年，长春商业地产市场依然保持着较好的发展势头。
商业综合体的兴起，为市民提供了多元化的购物、娱乐、休闲等服务，吸引了大量顾客。
同时，电商的崛起也促使商业地产市场迅速发展，线上线下融合的商业模式得到更大的发展空间。
再次是办公楼市场需求持续增加。
随着长春市经济的快速发展，办公楼市场需求不断增加。
上半年，由于政府的政策扶持以及企业的快速扩张，办公楼市场的租金和成交量均有所增加。
最后是房地产市场监管加强。
为应对房地产市场的波动风险，上半年长春市加强了对房地产行业的监管力度。
严控房地产开发企业的准入门槛，加强土地供应和房地产贷款的监管，防范投机行为，保护购房者的合法权益。
这些举措在一定程度上稳定了房地产市场。
总体来说，2024年上半年长春房地产市场呈现出稳定增长的态势。
住宅销售市场稳定增长，商业地产市场持续发展，办公楼市场需求增加。
同时，房地产市场监管也在加强，为市场的健康发展提供了保障。
然而，需要注意的是，随着房地产市场的快速发展，一些潜在的风险也日益突出。
如房价的上涨压力、购房者的过度杠杆化、投资投机的风险等。
因此，政府和相关部门应充分重视市场的监管工作，采取措施及时消除市场的不稳定因素，保障市场的可持续发展。
同时，购房者也应理性对待市场，避免盲目投资和过度负债。
未来，随着长春市经济的不断发展和人口的持续增加，房地产市场将保持稳定增长的趋势。
同时，随着政府对房地产市场的监管力度加强，市场将更加规范和健康。
购房者和开发商都应根据市场需求和供应情况，明确自己的定位和策略，以避免风险并获得更好的发展机遇。
房地产之长春高档住宅市场营销推广总结报告6P
房地产之长春高档住宅市场营销推广总结报告6PTYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-第一部分： 2004年有关高档房的产业政策a 、71号令原文的下发为贯彻落实中央纪委第三次全会和国务院第二次廉政工作会议关于认真落实经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，严肃查处违法违规批地用地行为的部署和要求，从源头上预防和治理土地出让中的腐败行为，国土资源部、监察部决定，2004年继续在全国开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察。
“71号令”的影响——2004年8月31日是国家国土资源部和监察部联合下发的“71号令”清查遗留问题的最后期限。
在31日以后，协议出让土地将退出历史舞台。
这样整个土地市场的价格将有所抬高，而长春市这些年一直对土地调配严格控制，但经营性用地需求明显增大，所以土地成本将再次抬高。
b 、《长春市城市房屋拆迁管理条例》出台 拆迁补偿等问题从此有法可依为加强房屋拆迁管理，规范拆迁行为，保护被拆迁人的合法利益，经长春市人大常委会和吉林省人大常委会讨论通过，2004年8月，《长春市城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）正式颁布施行。
《条例》对拆迁管理与实施、拆迁补偿与安置、拆迁纠纷处理和法律责任等方面都作出了明确、具体的规定，充分体现了群众利益第一的原则。
具体如下：一是权威性明显增强；二是在拆迁安置补偿方面充分体现了照顾弱势群体的原则；三是明确了拆迁估价机构的选择办法；四是对住宅房屋用于经营的给予适当补偿；五是进一步规范了裁决和强制拆迁行为。
据介绍，《条例》的颁布施行，使长春市房屋拆迁管理工作有了一部针对性、操作性较强的地方性法规，对于加快城市的开发改造、维护社会稳定都具有重要意义。
c 、长春市闲置土地处置办法《长春市闲置土地处置办法》已经于2004年4月17日市政府第二十六次常委会讨论通过，现予发布，自2004年7月1日起施行。
长春市房地产营销策略分析
长春市房地产营销策略分析内容提要房地产市场营销策略是房地产市场营销理论中一个重要的概念，是指企业为了满足目标市场的需求，对各种可控的营销因素加以优化组合、综合运用、以期高效率地、最经济地实现企业的营销目标。
基于房地产营销策略在房地产开发与经营中的重要作用，为了适应房地产买方市场的形成,需要在房地产营销中引入新的营销理念,而整合营销理论的出现则为房地产营销创新提供了一个契机。
本文着重介绍了房地产业实施整合营销的必要性以及如何有效地在房地产业中实施整合营销。
本文通过对房地产市场营销策略的分析，指出长春市房地产营销中出现的问题，并提出自己的解决方案。
关键词：房地产、市场营销、营销策略、4P策略目录一、房地产市场的特征……………………………………………二、长春市房地产营销策略………………………………………三、长春市房地产市场营销中存在的问题………………………四、对策与建议……………………………………………………五、结束语…………………………………………………………六、致谢………………………………………………………七、参考文献………………………………………………………改革开放以来，特别是近年来，房地产开发作为房地产业的龙头迅速崛起，不仅拉动了长春市的经济增长，加速了城市化进程，而且对房地产业成为国民经济支柱产业发挥了至关重要的作用。
营销策划对于企业，如“水中行船”。
用经营的思路做销售，策划在前，稳扎稳打，注重细节，控制本钱，方能大胜。
房地产市场营销以其市场化、专业化、科学化的健康发展体现着营销的经济价值。
随着房地产市场从卖方市场向买方市场的转变，其营销重要性日益突出，在房地产企业经营中的地位也越来越重要。
一、房地产市场的特征由于房地产市场营销是面向房地产市场的一种商务和治理活动，因此，必须充分熟悉房地产市场的特点，以便为有效治理和组织市场营销活动服务。
作为整个市场体系的组成部分，房地产市场具有以下主要特点：1.房地产市场是权益交易市场由于房地产的不可移动性，因此房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产实物上的权益，交易的对象可以是房地产的所有权(包括占有权，使用权，收益权和处分权)，也可以是部分所有权，不同权益的交易，形成市场上不同性质的交易行为。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
Code of this report | 4
开发多条产品线，并复制其产品线，刚需盘以去化速 度取胜，保证现金流
中海寰 宇天下 中海景 阳公馆 中海紫 金苑
主要产品
中海国际社区： 英伦风情商业街
规模复制
中海寰宇天下：商业 街及外立面复制
长春各大开发商开发模式总结
© Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
Code of this report | 1
A 万科——全方位城市扩张，做城市配套运营商
万科· 柏翠园
万科· 城市之光 万科· 惠斯勒小镇 万科· 如园 万科· 金域长春 万科城
工程质量决 定项目成败， 人民大街伟 峰国际奠定 良好口碑
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 7
D 力旺——强势教育资源推动项目持续增值，保证运营
力旺· 康城 力旺· 壹号院
力旺· 东玺台
力旺· 弗朗明哥
© Copyright Centaline Group, 2010
THE END 谢谢聆听
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 14
精装所送柜体部分拆分出来，进行升级，销售。倡导全屋绿色装修 理念，先确定全屋配置和功能，然后再决定墙的位置和房间的大小， 万科美好家系统采用的是全部独立柜，自由灵活，可以拆改。
在“万科八爪鱼”战略中，目前，长春在实践的有万科
美好家，另外，万科城市生活馆在重庆路万达已启动，生活 馆展示在售项目，同时成为都市人的休闲场所。
Code of this report | 12
亚泰系产品面向中高端客群，追求精工品质
亚泰华府：定位为新中式风格的高端低密社区，以低 密度、低容积率、精工品质为主要特色；
外立面以高端石材为主，品牌门窗，优质五金件，产
品形式上打造洋房、别墅，符合高端客户需求，洋房 产品4-5层，具有稀缺性。
高低 尚密 社精 区工 的 . .
在社会上树立良好形象，天茂湖自身影响力逐步扩散到高端客户圈层。
© Copyright Centaline Group, 2010
天茂
Code of this report | 11
F 亚泰——走中高端路线，采用复制式开发模式
亚泰· 华府 亚泰· 山语湖 亚泰· 蓝海
© Copyright Centaline Group, 2010
亚泰蓝海 公馆
亚泰华府
亚泰山 语湖
亚泰山语湖：亚泰中高端产品的延续，与华府类似，运
用新中式建筑风格，打造低密度、精工品质社区。
产品类型以洋房、别墅为主，面对中高端客群，利用复 制式开发模式，聚焦客户。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 13
Code of this report | 10
客户维系、景观打造、全员营销
天茂湖
客户
通过线下与电商合作， 全员营销、高奖励等机 制拓展客户资源。
前期大面积产品，总 天茂湖独有的景 价高，客户面较窄， 景观 产品 观资源，具有稀 后期通过产品重新规 缺性，前期开发、 划，增加洋房、小面 展示面打造，投 积别墅产品，符合市 入较大。以客户为核心，充分利用本体资源，并通过线上线下全方位的炒作等， 场需求。
Code of this report | 8
力旺地产的发展之路——强势教育，逐步高端化
力旺康城 力旺东玺台 力旺壹号院
力旺弗朗明歌
力旺·康城
引进“吉大附小附 中”，利用强势教 育资源，满足目标 客户需求。
力旺·东玺台
力旺·弗朗明哥
力旺·壹号院
低密、稀缺的城央公园平层 大宅，被打造为能代言长春 豪宅水平作品，法式园林、 下沉广场、 6米挑高地下空 Code of this report | 9
© Copyright Centaline Group, 2010
伟峰· 东樾
品牌战略关键词： 1、区域聚焦：主要定位在净月区 2、客户聚焦：面向中高端客户群
Code of this report | 6
伟峰的品牌成长之路
——经历了质量竞争时代，目前正处在品牌竞争的价值竞争阶段，未来的发展方向就
是逐渐推广产品的个性化、标准化 第一形态
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 2
随着市场规模的不断扩张，万科致力于做“城市配套运营商”，全方位拓展房地 产相关领域
目前长 春实践 领域 从2015年开始，万科致力于做“城市配套运营商”角色， 发展与住宅相关的产业链。
万科家：长春万科在售项目目前已启动万科美好家，把原来万科
万科城市 之光 万科柏翠 园 万科金域 长春 万科城 万科如园 万科惠斯 勒小镇
Code of this report | 3
© Copyright Centaline Group, 2010
B 中海——以一个项目回正现金流，实现企业运营
中海· 净月华庭
中海· 凤凰熙岸 中海· 寰宇天下 中海· 紫御华府 中海· 澜庭 中海· 景阳公馆
企业品牌
2002年，进入长 春，世界500强企 业之一
中海紫 御华府 中海净月 华庭
中海凤 凰熙岸 中海澜庭
树立项目品牌
树立企业品牌
锁定特定的客户群，具有清晰的产品系列线。 单个项目逐渐形成产品系列线，品牌效应逐步渗透并在消费者心目中树立鲜明的品牌形象， 推动企业品牌的发展。
© Copyright Centaline Group, 2010
价值竞争
第一阶段
以写字楼 为主
第二阶段
以客户为 主
第三阶段
以设计师 为主
第二形态
服务竞争
第三形态
个性化享 受竞争
伟峰东樾
产品质量竞争时代
把与客户的 互动沟通放 在重要的地 位，关注客 户的需求， 营销地位不 断上升 产品竞争的 极限，除了 注重居住功 能，开始关 注房屋舒适 度
产品品牌竞争
精工打造， 品质保障， 得到市场认 可 将服务渗透 到产品中 个性化产品 定位，最大 化满足高端 客群需求
城心产品巅峰代表作， 居住空气质量，特别是 区位优势明显，产品 采光度极佳，被誉为长 类型丰富，涵盖住宅、 春市“西临河、东揽墅” 办公、商业。 的生态社区。 © Copyright Centaline Group, 2010
E 天茂——景观资源打动客户，全员营销占有客户
天茂湖
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 5
C 伟峰——写字楼起家，转型住宅，走中高端路线 品牌战略
伟峰实业有限公司，深耕春城10载，以房地产开 发为主业、涉足物业管理、建筑施工等领域，是 一家综合性现代化企业。步步为“赢”、卓越口 碑享誉业界，为伟峰实业奠定高品质地产领先Байду номын сангаас 地位。 作为城市的建设者，在建筑施工领域，伟峰实业 亦先后承建瓦萨博物馆、净月潭公园正门喷泉广 场及净月农博园广场等重要城市工程，普受海内 外赞誉。因产品创新、非凡品质，伟峰实业频获 专业领域大奖，并赢得业界高度认同。