论房地产价格与宏观调控
般 地说 ，国外城 市居 民的住房 支 出 占消 费总
支 出 的 １％ 到 ２ ％ ，“ 界银 行发 展 报告 ” ０ ０ 世 的资 料 表 明 ， 加坡 的住房 支 出为 １％ ，英 国为 １％ ， 新 １ ３ 美 国为 １％ ， ４ 瑞典 为 １％ ， 拿大 为 １ ％ ， ５ 加 ７ 奥地 利为
区二 手房单 价突 破 万元 关 口。房 价 的非 理 性 上涨 ， 明显表 现 出泡 沫特征 ， 且有 愈演 愈 烈之 势 。奥运会 等促涨作 用 已近强弩 之末 ， 宏观 调控如 影随形 。
２ 宏观调控现状分析
２ １ 房地产 价格 普遍上 涨 ．
当前 ， 国房 价 的上涨 可 以说是妇 孺 皆知 的事 我 实 。 自 ２０ ０ １年 以来 ，我 国的商 品房 价 格 就 呈 现 出 连年 递增 的态 势 ， 别是 ２０ 、 ０４年 房价 的上涨 特 ０３ ２ ０ 达到 了一个 高 峰 。２０ 、 ０５年 ， 国政 府 针对 房 ０４ ２０ 我 价上 涨进行 了一 系列 的宏观调 控举 措 ，受 国家 宏观 调控 政策 的影 响 ，房价上涨 和投 资增 长 过快 的趋势
论 房地 产 价 格 与 宏 观 调 控
马凤 鸣
（ 吉林建筑工程学院 管理学院 ， 吉林 长春 １０ ２ ） ３０ １
摘 要： 近年来， 我国房价普遍上涨 ， 社会 高度关注 ， 中央政府和一些地方政府试 图加以调控。本 文针 对房 地产价格 的构 成、特 点和影 响 因素 及 某些宏观 调控 措 施加 以分析 ， 提 出了整 控 房价 的 并
产价格 是关 系到 国计 民生 的价格 ； 筑 物价 格与 地 建 产价格 的统一 性 ； 地 产价 格 的个 别 性 ；房地 产 价 房
虽然有所减缓 ， 但整体上仍 呈上涨趋势。近几年 来 ，国内房地产宏 观调控 持续 不断 ， 别是 ２０ 特 ０ ６更 是房 地产 市场 宏观政 策 出 台频繁 ，有 国六 条 、国六
条 细则 、征 收 二 手 房交 易 所 得 税 、限 制外 资 进 入 、 土地 宏观 调控与 管理 、银行 信 贷 紧缩等 。但 是 这样 多 的政策 出 台对 房地产 市场 的影 响如 何 呢 ？尽 管 一 系列 的房 地产 政策 出台 给市 场带 来 不 少不 确 定 性 ， 但 由于所 出台房 地产 政策 的温 和性 ， 房地 产 市 场 对
的影 响基本 上 不大 。
值不具有直接的可 比性； 房地产价格构成的多元化
等 。其 影 响 因 素有 ： 求方 面 有 价格 水 平 、国 民收 需
入水平、 政府的财政与货币政策 、 经济结构的变动
及 消费 者对 未来 的预 期 等 ；供 给 方 面有 价 格 因素 、 开发成本 、 争机 制 、政策 因素等 。 竞
几点对 策。
关键 词 ： 地产 ； 房 价格 ； 宏观 调控
中图分类 号 ：２ ３ ３ Ｆ ９ ． 文 献标识码 ： Ａ
我 国房地 产 价 格进 入 快 速 上 升轨 道 已持续 六 七年时 间 ， 间与宏 观 经济 彼此 推 动 ，特 别是 受 到 期 奥运会 、世博 会 等重 大事 件 的影 响 ， 是北 京 、 先 上 海等大 城市 ， 后 是二 三 线 城 市房 价 的持 续上 扬 。 之 数据显示 ， ０６年 １ ２０ ０月全 国 ７ 大 中城 市房屋 销 ０个
员、 房地产开发商 、 部分理论工作者论证房价的上 涨空间 ， 出本地房 价与经济 总量的排名不相适 指 应， 把经 济总 量与 房价 联 系在 一 起 ， 与其 他地 区的 房价 盲 目攀 比。
售价格 同 比上升 ６ ６ ， 京 以 １ ． ％ 的涨 幅居全 ．％ 北 ０７ 国之首 ， 近连续 ５ 月 同 比涨 幅超 １ ％ ，中心城 最 个 ０
产 品的价格 运动方 式 ： 产成 本 税金 流 通 费 用 生 计划 利润 销售价 格 ； 采取 承包 方 式生 产 的房地 产 品价格 的运动方 式 ： 订 甲乙双 方 同意 的合 同价 签 格 （ 税金 、利润 ） 生产 预付 款 中间付 款 （ 进 含 按 度 ） 调 整合 同 价格 （ 设计 变更 、索赔 ） 实 际成本 验 收最终 结算 销售 价格 实际利 润 。
１ 房地产价格 的形成
房地 产价 格 由土地 取得 成本 、开发 成本 、管 理 费用 、财 务 费用 、销售 费 用 、销 售 税 金 、开发 利 润 组成 。与一 般 商 品相 比 ，既有相 同的一 面 ，又有 特
殊 的一 面 ，它 的特殊 性 表 现 在 以下几 个 方 面 ： 地 房
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第１ ７卷
第 ４期
长
春
大
学
学
报
Ｖ ０． ７ Ｎｏ． １１ ４
２０ ０ ７年 ７月
Ｊ ＵＲＮＡＬ Ｏ ＨＡ Ｏ Ｆ Ｃ ＮＧＣＨＵ ＵＮＩ ＲＳＴＹ Ｎ ＶＥ Ｉ
Ｊ１ ０ ７ ｕ．２ ０
文章编号 ： ０ ３０ （０ ７ ０ １ ９— ９ ７ ２０ ）４—０２ ０ ０ ０ ７— ４
由于房地产品是采取以招投标为主的承包生产 方 式生产 的 ，所 以有其 独 特 的价格 运动 方式 。一 般
收稿 日期 ：０ ７— —１ ２０ ０ ４ ８
作者简介 ： 马凤鸣 （９ ２一） 男 ， １６ ， 吉林省舒兰市人 ，吉林建筑工程学 院管理学 院副教 授 ，主要从 事建筑经济 学、城 市经济 学
的教 学 与 研 究 。
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２ ８
长 春大学 学报 第１ ７卷 ２ ２ 住房 价格 指数偏 高 ．
一
扩 大拆 迁规 模 ，人 为制 造 需求 旺 盛 ， 动房 价 ， 拉 一 些政 府 官员视 房价 高为经 济发 达 的标 志 。某 副省级 城 市甚至 在 电 视 台开 辟 房 地 产 论 坛 ，组 织 政 府 官
浅析我国房地产价格与房地产调控
一
、
房地产价格与房地产调控的概念
步对房地产价格产生影响。
房地产价格指的是商品房的价格 ， 是房地产开发商在房地产开发 过程中投入的费用与获得利润的总和 ， 其价值主要体现在土地和地上 建筑物的具体价值 Ｅ ， 包括土地成本、建筑成本、管理费用、税收等 等。房地产价格的变动主要取决于国内房地产行业的供求关系， 供过 于求 ， 房地产价格往往有所下降， 供不应求 ， 房地产的价格往往呈 匕 升 趋势。 房地产调控指的是国家采用各种政策 、法律、经济等手段对房 地产行业的走 向与趋势进行引导与协调以达到使房地产市场适应国 民经济发展的目的， 是国家宏观调控 中的一项重要内容。房地产调控 也可以视为—种管理手段 ， 通过对房地产市场的一系列优化手段来平 衡房地产市场的供求关系， 实现供求平衡。
产 调 控 成 为 社 会 各 界 关 注 的 热 点 问 题 。 本 文 阐 述 了房 地 产 价 格 与房 地 产 调控 的概 念 ， 分 析 了我 国房 地 产 价 格 与 各 种影响 因素之 间的 关系 ， 并 对我 国房 地产业 的调控提 出 了一 些 自己的意 见与建 议。 关键词 ： 房 地产 ； 房地产 价格 ； 房地产 调控
其应满足低收 ＾＾ 群的购房需要。 （ 三） 加强土地的宏观调控力度。对于房地产的宏观调控， 应注意 加强对土地的宏观调控。土地是房地产价格变动的一项重要因素， 土 地的价格直接影响着房地产价格。应加强对 土地市场的管理， 加大对 存Ｉ 量城市用地的规划力度 ， 对城 乡建设用地范围内的闲置未利用土地 和利用不充分、不合理、产出低的土地进行合理开发利用。在开发 过程中， 应优先保证经济适用房用地和普通居住用地的规划 。对于土 地的宏观调控 ， 还应实行土地 出、转让 、招投标制度的公开化 ， 加强 土地管理 的公平公开， （ 四） 加强对房地产金融的调控 。应对房地产金融制度加 以完善 ， 尤其应当拓展房地产的融资渠道。目前， 房地产开发商主要融资来源 于银行贷款， 太过单一的融资方式不利于房地产业风险的防范 ， 例如
国家宏观调控及政策对房地产的影响
国家宏观调控及政策对房地产的影响房屋是人民生活所需的基本物质条件，在经济快速发展，城市规模不断扩大，乡村人口大量进入城镇的人口大量流动时期，国家进行宏观调控，稳定房屋价格，有利于保障广大群众的基本生活需求，促进公平，平衡贫富差距，调动群众的积极性，稳定社会秩序，保证经济平稳健康发展，提高人口素质，具有多方面的积极意义。
.一本轮金融调整对房地产市场的影响2010年是中国房地产市场的调控之年，2011年调控政策进一步升级和加深，一波又一波的严厉调控措施相继出台，共同发力，对楼市产生了巨大影响。
展望2012年，国家宏观政策是将继续从紧，还是放松？本次调控政策力度之严厉严格可谓空前。
所以很多人从这里看到了房价大幅下跌的希望。
但在我看来，任何事情都兼具两面性。
国家为了打击一小部分炒房者，把剩下的绝大多数正当二套房、三套房购房人群全都连带错杀。
诚然，炒房团能量巨大，但在绝对人群数量上，他们远远小于正当购房者。
所以我们会看到这次政策的颁布后产生的最大影响不是房价下跌，而是抑制，甚至阻碍了广大居民的正当购房需求。
这是非常不合理，甚至非理性的。
而一个政策如果越不合理，那么他存在下去，持续下去的可能性就越低。
其次，我们分析一下，这个政策真的那么有用吗？其实，对于房价上涨来讲。
本质上是资金推动的结果，和股票一样。
有钱房价就会涨，没钱了，房价自然跌。
那么我们来分析一下目前的形势。
08年，中国房价出现了大跌。
那次大跌最主要的原因是国家一方面严厉调控房屋买卖。
而另一面则紧缩信贷。
这一次国家在买卖方面的调控更加严厉，但在资金上呢？从07年末开始到08年上半年，我国经历了极为严重的通货膨胀。
二 .中小房地产企业融资方法 “121号”文件的出台对中小房地产企业融资无疑是雪上加霜。
中小房地产开发企业面临的最为现实和紧迫的问题就是如何筹措到资金，解决或缓解自身所遇到的资金压力。
相对于大型房地产开发企业，中小型地产企业的融资渠道单一，其所要采取的方法也不同。
浅析我国房地产市场的宏观调控
浅析我国房地产市场的宏观调控［摘要］房地产市场近年来迅猛发展，业已成为我国国民经济的支柱产业。
据有关专家预测，房地产业作为我国的支柱产业还将持续20年。
因此，针对目前房地产业存在的问题进行积极有效的宏观调控就成为了经济生活的主体。
本文分析了目前房地产业的三大宏观调控政策，并对该产业的宏观调控政策的走向做出了一定的预测。
［关键词］房地产市场、土地政策、信贷政策、税收政策1998年以来我国采取了积极的刺激性的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。
近几年来房地产市场空前的繁荣。
2005年，房地产的投资几乎相当于国内生产总值的13％，今年1－8月以来，房地产累计投资达12231.72亿元，比上年同期增长28.1％，占全国投资总额的23.3％。
房地产业显然成了中国的支柱产业，因而它的发展关系到整个国民经济的持续、健康发展。
由于市场本身存在的缺陷，它不可能自动实现资源的有效配置和效用最大化。
同时中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高，如果房地产业出现不正常的发展，或者出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业进入衰退，而且其资金链的断裂还会对金融体系、甚至对整个国民经济的稳定发展带来不良影响。
因此，有必要施行有效的宏观调控政策，引导房地产业的持续、健康发展，进而推动整个国民经济的发展。
目前我国房地产市场存在着价格上涨过快，房屋价格虚高；房地产开发结构失衡，有效供给不足；房地产市场混乱；融资渠道单一，投机性因素增加，市场风险大等方面的问题。
为了解决房地产市场存在这些问题，2006年5月29日，建设部等九部委出台了《关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见》（简称“国六条”）。
为了贯彻“国六条”的相关精神，有关部门先后出台了一系列宏观调控政策，概括起来为土地、信贷、税收三大政策。
一、土地政策从2002年开始，国家陆续出台了一系列的土地政策，期望通过从源头上控制土地的供应量来抑制固定资产投资的过快增长，从而来给房地产市场降温。
中国房地产行业宏观调控浅析
中国房地产行业宏观调控浅析关键词：房地产宏观调控经济调控行政调控2003年8月，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。
10年来，房地产行业在拉动经济发展，解决就业等多方面都给我国带来了巨大的推动作用的同时，房价上涨也给很多人带来很大的生活压力。
政府充分发挥宏观调控的作用是保证在房地产行业健康发展的重要措施。
1 房地产行业宏观调控必要性中国房地产市场上最直观的问题是房价太高，上涨太快。
房价过高，存在泡沫风险。
一旦房地产泡沫破灭，很可能会引发金融危机和经济衰退。
2008年发生的全球金融危机和“大衰退”正是由美国和一些欧洲国家房地产泡沫破灭引发的。
必要的宏观调控是避免房地产问题出现并爆发的有效途径。
1.1 市场经济自我调节的局限性，要求政府必须进行宏观调控我国正在发展社会主义市场经济，市场经济虽然能依据供求关系、价格走势、信息反馈等进行自我调节，但这种调节难免会出现消极、被动、滞后和局部性等功能上的欠缺，政府能够更加宏观的把握房地产行业整体发展状况，并通过宏观调控引导整个房地产行业的发展方向。
1.2 宏观调控是房地产业发展与国民经济发展相适应的要求房地产行业的健康发展影响着与房地产相关的建筑、装修、家电、物业管理等各行业的发展，并带动国民经济的整体发展。
1.3 宏观调控保持房地产行业的整体供需平衡及价格稳定目前，我国房地产业出现大量房地产闲置的现象，部分区域供给严重大于需求，而房地产价格却没有依据价格规律出现下降的趋势。
政府能够调控房地产的总供给和总需求，并保证实现其价格的相对稳定。
1.4 宏观调控是中低收入者住房的重要保障保障缺乏住房支付能力的中等偏低收入，尤其是低收入、无收入家庭的基本居住条件，是政府和社会的责任，同时也是保障社会稳定、体现社会主义制度优越性的重要手段。
1.5 房地产价格的宏观调控保障社会的稳定发展中国一些大城市的房价之所以大幅度超过一般居民的购买力，其本身就反映了中国贫富之间存在巨大收入差距。
房地产价格过高对宏观经济的影响及调控
关键词： 地产 ； 房 价格 ； 济 ； 策调 控 经 政
ＣＩ Ｐ 等价格指数高企 ，产生通货膨胀。 “ 价高者得之”的土地竟拍方式 。若开发商在 在 ２０ ０ ５年和 ２ ０ ０ ６年 ，中央政府分别 出台 ２３ 地 产价 格 过 高导 致 金 融 风 险 的 产生 日后进行房产销售时擅 自超 出了土地 出让合 同 ＿房 了 “ 国八条”和 “ 国六条 ” ，旨在遏制房价上 过高的房价会产生房地产泡 升过快的势头 ，但收效甚微 ，房地产价格并不 经济将带来极大的金融风险。泡沫经济是 指由 严厉惩罚。实施最高限价法政策的好处是开发 听政府 调控的 “ 使唤” 。只有对症 下药 ，洞悉 金融投机所导致的经济状态 ，表现为大量 资产 商在竞争土地 时不能盲 目的高价拿地 ，他们必 我 国房地产价格波动的真正原因 ，调控方能有 价格飙升到远远脱离其 内在价值的程度 ，其 中 须对开发成本进行核算并各 自给出能承受 的土 的放矢 。研究房地 产价格对宏观经济 的影 响 ， 隐藏着资产价格狂跌并引起市场崩溃 和经济萧 地价格 ，土地开发权将流人到具有开发成本 和 进一步明确房地产价格与经济发展 的相关的联 条的可能性 。房地产泡沫是指 由房地产投机等 开发质量有优势的开发商手中。在我国早 已存 系 ，将房地产价格纳入政府 和央行 的重要关注 因素所 引起的房地产价格脱离市场基础的持续 在成 品油 、粮食的最高限价等价格 管制措施 ， 指标具有重大 的意义。 上涨 ，也就是房地产价格 达到了极高 的程度 ， 由于房 地产供给特别 是地产 供 给的垄 断程度 ２房地产价格 对宏观经济的影响 与其使用 价值不符 ，虽然账 面上价 值增长 很 高 ，所 以必要时对房地产行业采取最高限价法 ２１ ． 房地产价格过高导致总需求结构失衡 快 ，但 实 际很 难 得 到 实 现 ，形 成 一 种 表 面上 的 调 控 政 策 也 是 合 情 合 理 的 。尤 其 需 要 说 明 的 高房价对经济的影响之一是造成了消 费需 虚假繁荣。当泡沫破灭 的时候 ，随之 而来 的是 是 ，最高 限价 法调控应该是 “ 后 的选择” 最 。 求的下降和投资需求 的上升 ，从而导致总需求 金融系统的严重灾难 和经济的萧条。 在税收调控、保障性住房调控等措施不能有效 结构失衡。根据国际货币基金组织 的 《 国际金 ３ 政策 调 控 建议 发挥作用的时候 ，才可考虑最高限价法调控政 融统计》，发达国家消费支 出占 ＧＤ Ｐ比重平均 ３１ 收 调 控政 策 ．税 策。 税 收调控政策，是对房地产保有环节实行 结语 在 ８ ％左右 ，发展中国家平均 ７ ％。２０ ０ ４ ０６年 中国的消费支出 占 ＧＤ Ｐ比重仅 ５ ．％ ，国际 累进课税 ，从而抑制房地产投资性需求 ，平稳 ０Ｏ 前文所述的三种房地产调控 政策不是孤立 上 各 国 的横 向对 比 中我 国 的 消 费 率 明 显 偏 低 。 或降低房价。具体操作如下 ：对拥有一套房产 的 和单 一 的 ，可综 合 运 用 其 中 的 两种 或 三 种 进 以我国 自 的历史数据作纵 向对 比，我国的最 的家庭 ，视为该家庭未进行房地产投 资，不 征 行宏观调控。例如 ，可以综 合运用税收调控 、 身 终消费率和居民消费率也程逐年下滑态势 。在 收物 业税 ；对 拥有两套及 两套 以上房 产的家 保 障性住房调控等政策进行调控 ，这样在减少 过去 的 ２ ０年 。以支 出法计 算 ，最终 消费 占 庭 ，视为该家庭进行 了房地产 投资，除第一套 房地产市场需求同时又可 以增加房地 产市场供 Ｇ Ｐ比重 已经从 ６ ．％下降 到 ５ ． ，降低 房免征物业税外 。对第二套房 征收税率较轻 的 给 ，调控的作用和效果会更好。在进行保障性 Ｄ ４ ９ ０％ Ｏ 了约 １ ５个百分点。其 中居 民消 费占 Ｇ Ｐ比重 物业税 ，如有第 三套房则对第三套房征收税率 住房调 控的时候 ，也可 以同时采 用经 济适用 Ｄ 从 ５ ．％下降 到了 ３．％，降低 了约 ｌ 百 高于第二套房的物业税 ，以此类推 。 ０５ ６４ ４个 房、限价房、廉租房等保障性住房类型 ，将各 分点 。最近 ５年来 ，最终消费率的下降尤为显 ３２保障性住房调控政策 ． 种类型 的比例进行科学分配。税 收调控政策和 着 。最终消费 比重和居 民消费 比重分别下降了 保障性住房调控政策 ，是指大量建设经济 保障性住房调控政策是可以优先选择的两种政 １ 个百分点和 ９个百分点 。截至 ２ ０ １ ０ ６年 ，我 适用房 、限价房 、廉租房等保障性住 房 ，增加 策，最高限价法调控政 策在必要时可以考虑采 国的最终 消费率和居民消费率均创下解放 以来 房地产市场上的供给特别是针对中低 收人 阶层 纳 。除了本文主要论述 的三种调控政策外，其 最低点 。中国的总需求结构已经处于失衡的状 的住房供 给，从而降低房价。许 多国家 和地 区 它的一些政策 。如房地产信贷控制、外资购房 态。而以上分析表明，过高的房价使消费减少 运用保 障性住房供 给对房价进行调控和对 中低 控制、规范楼盘销售行为等 ，也可以同时被使 并使投 资增加 ，是造成我国消费 ， 投资比例失 收人阶层进行 住房保 障 ，取 得了 良好 的效果 。 用 ，重要 的是将所有这些政策综 合运用合理搭 调并 导 致 总需 求 结 构 失衡 的重 要 原 因 。 香港政府 在历 史上数 次大规模 发展 保障性 住 配 ，以取 得 良好 的调 控 效 果 。 ２２房地产价格过高导致通货膨胀 ． 房。为解决普 通市 民住房 的问题 ，香 港政府 参 考文 献 房 地 产价 格 上 涨会 从 两个 方 面 导致 物价 水 １７ ９ ８年 开始 推 行 “ 者 有 其 屋 ” 计 划 ，解 决 … 陈石清，黄蔚． 居 １ 中国房地产价格与城市化水 平 上 升 。 一方 面 ，房地 产 价 格 上 升 和 房地 产 市 了 ２ ２５万普 通 市 民 （ ２． 占当 时 香 港 居 民总 数 的 平 实证 分 析 ． 经 理 论 与 实践 ， ２０ ，２ 财 ０７ ： 场 繁 荣会 带动 与 房 地产 行 业 相 关 的钢 铁 、建 筑 半 ） 的住 房 问 题 ，同时 使 居 高 不 下 的房 价 得 ４８－５５． 材 料 等物 资价 格 的 上升 ，而 这 些 物资 价 格 的 上 以回落。在我国 ，保障性住房已经存在很 长一 ｆ】董 超 ，任 泽 平 ，邢 伟 ． 地 产 价 格 分 析 与预 ２ 房 涨 又 会 带 动 其 它 产 业 产 品 和 服 务 价 格 的上 涨 ， 段 时 期 了 ，但 由 于规 模 小 不 足 以对 房 地 产 市 场 测 — —从 利 益 主 体 博 弈 角度 出发 ｆ１． 国物 Ｊ 中 ０６ １ ０— ０． 从而形成连锁效应 ，导致大量商 品和服务价格 发生影响 。我国 目前的高房价 即使 中等收入人 价 ，２ ０ ， ｌ ：１ ２ １ ９ 升高 ，造成通货膨胀 。另一方 面 ，居 民居住需 群也很难承受 ，所 以我国的保 障性住房应该将 ［】董鸿波，李倩． ３ 房地产税收转嫁 及其对房地 Ｊ 哈 要住房 ，公司办公需要商业写字楼 ，工厂生产 低收入人群和中等收入 人群都纳入保 障范围 ， 产 价 格 影 响 【 】． 尔滨 市 委 党 校 学报 ， ０ ７， １２ — ９ ：３ ２ ． 需要厂房 。这样 ，房地产价格 的上涨会导致居 并扩大建设规模 ，完善分配制度 ，保障人民住 ２ ０ 民居住成本、公 司办公成本和企业生产成本提 房需 要 的 目的 。 【１窦尔翔 ，李洪涛，李昕肠． ４ 中国房地产价格 ３３最高 限价 法 调 控政 策 ． 高 ，而人们在居住成本提 高的条件下又会向企 泡沫形成 因素分 析 ＩＪ． Ｊ 中国社会科 学院研 究 业要求更多的工资 ，导致企业 的用工成本也随 由于我国房地产供给存在较高的 自然垄断 生 院 学报 ，２ ０ ， １ ２ ２ ． ０ ７ ：１ — ３ 之 上涨 。 企业 必 然 将 成本 上 涨 的 压 力 通 过提 高 程 度 ，在 必要 时 候 也 可考 虑 通 过 最 高 限 价 法调 ｆ】郭 科 ． 国 货 币政 策影 响 房 地 产 价 格 的 实证 ５ 我 产 品价 格 的方 式 向最终 消 费��
关于我国房地产市场宏观调控问题的探讨
关于我国房地产市场宏观调控问题的探讨[摘要]近几年我国商品房价格持续快速上涨，引起了各界人士的强烈关注。
回顾了2010年以来房地产市场特点及调控措施，分析了房地产“泡沫”问题，提出了转变调控思路、进行房地产业结构性调整、规范土地市场、完善房地产金融体制等进一步加强房地产市场宏观调控的对策与建议。
[关键词]房地产宏观调控泡沫衣、食、住、行中“住”的问题是当前我国民众最关心的大事之一，也是政府应当解决的重大民生问题。
房地产市场宏观调控能否达到预期目的，何时实现“住有所居”，已经成为街头巷尾热议的话题。
一、我国房地产市场宏观调控的必要性近几年商品房价格快速上涨，与城市居民收入的增长形成强烈反差，引起了社会对房地产价格、房地产泡沫、宏观调控的强烈关注(一)我国房地产市场“泡沫”问题及其原因分析2010年，房地产开发投资、商品房销售面积等都有较大幅度增长。
据有关统计，2010年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。
施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。
商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。
销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。
从经济学角度看，社会总供求平衡是物价稳定的基本条件。
德国房价10年不涨，供求平衡是硬道理。
当前我国房地产“泡沫”问题的产生是一种经济状态失衡现象的具体表现。
总结起来有以下几方面的原因:一是地价过快上涨。
由于土地的稀缺性特征，地产价格在数量上随时间递增。
土地价格的上涨推动了房地产价格的上涨。
二是房地产市场的特殊性及其秩序的不规范。
房地产市场具有供给弹性小、需求不确定(如“丈母娘需求”)等特点，供不应求导致房价的上涨;同时，信息不对称，导致投机炒作盛行，加速了房地产价格的上升。
三是购房者的预期及非理性行为。
消费者对某种消费品价格的预期在一定程度上影响自己的需求。
浅议房地产价格与宏观调控
行为产生影响。但笔者认为 ， 房地产宏 不规范之处 ， 比如 ： 该税制结 构失衡 ， 方法是用税收杠杆抑制短期炒作行为。 观调控政策能否达到调控房价的 目的， 筹集财政收入的功能微弱 ，没有体现 在房价涨幅特别大的城市合理设置级 除了政策的落实和执行力度 以外 ， 还要 公平税赋的原则 ，同时计税依据也有 差利得税是一服“ 有保有压” 良药。 的 对 看房地产宏观调控是否对症下药 ， 是否 不合理之处 。 直接针对了当前房地产价格快速上涨
的诱 因 。
于短期转手的房屋 ， 政府应对差价部分 年限的增加而递减 ， 并对 自 税率随持有房产
进
（ 盘 活存 量 土地 １ ）
（ 土地调控 １ ） 土地价格是房地 产价格的重要组
别对待 。 比如一些地方如果真的要打击
二 当前房地产价格宏观调控 的措 设置不同的税种 ，可以起 到不 同的调 性银行信贷政策 ， 对中低收入群体购买
施 我国房地产价格的调控政策总体 共 ｌ ２个税种 ， 直接将房地产作为征税 套以上 的住房采取提高首付与房贷 利 上可分为土地调控、 信贷调控和税收调 对象的共有 ６个税种。可以说 ， 中国 率 ， 在 能有效的降低房价 ， 保护 自住需求。 控三种 。房地产宏观调控政策的出台， 经济社 会发展 已经发生了巨大变化的 已经开始对 社会各方面的心理预期和 今天，这套房地产税 制度存在 了很多 （ 强化税收调节作用 ３ ） 对于投机性需求 ， 最好的防范治理
这两 个 因素 。
个人承担贷款风险的压力 ， 但可以有效
地挤压一些个人住房虚假的需求 ， 有助
（ 税收调控 ３ ）
房地产税收政策实际上是一个综 于抑制房价的过 陕上涨 ， 同时可以减小
合性政策 ，在房地产市场的不 同环节 商业银行的贷款风险。另外 ， 采用区别
国家房地产宏观调控政策与房价的关系
国家房地产宏观调控政策与房价的关系宏观调控的目标是抑制房地产投资过快增长而不是降低房价。
我认为，在短时间内，房地产的宏观调控政策会使房价处于稳定的状态或房价下跌的趋势。
但是，在长期看来，对房价的影响貌似不会很大。
对于这个问题，我从房价入手，作简要的分析。
房价＝土地成本（包括土地出让金、拆迁、安置成本）＋公关成本＋建筑成本＋监理成本＋策划费用＋销售成本＋开发商利润＋税收＋银行巨额贷款利息＋财务费用＋其他因素（包括周边环境的搭配、供求关系、投机者的炒作哄抬以及购房者得不理性等等因素在内）。
房地产成本中较大的一块就是土地成本。
因此，谁拥有土地，谁就拥有开发的主动权和房产市场的调控权。
而在我们国家，一直以来一级土地市场都掌握在政府部门手中。
政府既可以利用自己手中的土地资源，为社会服务，也可以为政府自身甚至政府中的个别人服务。
因此，当政府财政紧张时，政府就会倾向于为自己服务。
政府如果只是为了获取更多的财政收入，土地的竞标价当然就是越高越好。
在一些地方，政府一味地想把土地卖得出奇的高，而完全不顾其对老百姓的影响。
一方面，是土地不断上涨造成房价不断攀升；另一方面，政府土地拍卖的钱本应拿出来搞城市基础设施建设，但很多时候政府实际上并未投入到这一块，开发商通过高价竞拍拿到地后，周围的道路建设和一些市政绿化还是要开发商来完成，从而致使开发商增加另一块成本，而开发商为了保证自己的利润，也就不得不把各种高成本转嫁给购房者，就这样，房价不断攀升。
国家通过宏观调控的手段，优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。
可以减缓价格的上涨，甚至降低房价。
但可利用的土地是有限的，建筑材料也是有一定的使用限制的。
从长远的角度来说，是不会有太大影响的。
而且，政府人为操控土地通过价格传导机制及其市场表现，对很多人的购房心理产生了影响，“早买”成为不少购房者的共识，一些手中有余钱而无投资渠道的人就把购置第二套、第三套乃至更多套房子作为一种投资，从而表面上看起来，购房需求十分旺盛。
论当前我国房地产经济与国家宏观调控
所谓房地产 经济，指 的是 国家通过 经济控制、法律行政 等多种形式 ，从宏观 大局上对房地产 市场进行有效指导 、监 督、调节和控制 ，促进房地产市场的供求及其结构平衡优化 ， 实现房地产业 与国民经济 的平稳协调发展及共 同促进 。目前 ， 房地产业堪称我 国国 民经济 的支柱产业 ，但 在其飞速发展 的 过程 中，存在着 不少 问题 ，政府对房地产 业的宏观调控措施 层 出不穷，自２ ０ １ ０ 年宏观调控手段更是 由 “ 宽松 ”向 “ 收紧 ”
” 。 漱 ｉ ｔ ／ 场
论当前我国房地产经济与国家宏观调控
李涛 （ 南阳医学高等专科学校 ，河南南阳 ４ ７ ３ ０ ６ １ ）
摘 要 ：随 着我 国经济的 多样化发展 ，人们对 于房地 产产品结构的 需求也 成多样化发展趋势 ，不仅 一线、二线 及三线城 市对房地产 结构 档次需求有较 大差异 ，而且不 同群体的 消费者对房地产档 次的需求也有所不 同，为此 ，必 须积极丰 富房地 产金 融产 品品种 ，加 快房地 产金 融创新步伐。本文将从房地产 经济入手 ，针 对国家宏观调 控政策及 房地产特性功 能展 开探讨 ，进 一步分析 当前我 国房地产市场存在的 问题 ，并提 出一 定的宏观调控 建议 ，希望能够对 未 来房地产发展 趋势和投 资动 向有所帮助 ，起到抛砖 引玉的作 用。
关键 词 ：房 地 产 经 济 ； 国 家宏观 调 控 ；金 融 市场 体 系
中图分类号 ：Ｆ ２ ９ ３ ． ３
文献标识码 ： Ａ
文章编号 ：１ ６ ７ ４ — ７ ７ １ ２（ ２ ０ １ ４ ） ０ ２ — ０ １ ６ １ － ０ １
因此 ，地 方政 府往 往 不愿 意配 合 国家 的宏观 调控 政策 ，使 政策 处于难 以落 实 的尴尬局 面 。 三 、加 强我 国房 地 产 经 济 国家 宏 观 调 控 的 对 策 （ 一 ）进一步完善我 国房地产业 的税制 改革，制定修订 各类房 地产税法 。要通过制度 建设，使政府 的各项房地产措 施有法 可依，进一步规 范房地 产评估机构 ，清 理房地产业漫 天要价 的现象 。要及 时分析 房地产收 费项 目，将 隶属经营性 的收费项 目转入经营收入项 目；将部分房地产 收费改为税 收 项 目：将 必须保 留的收 费项 目，如各类手 续费、资源及补偿 费等项 目，列入规范收费序列。 （ 二 ）优化税收结 构，加大房地产拥有环 节的税收调控 力度 。不仅要不断完善房地 产销售、二手房交 易环节税 收体 系 ，还 要加大对拥有房地产 环节 的征税力度 ，可按面积及拥 有房地 产套数情况 ，对房地 产拥有环节征 收物业管理税 、土 地价格 税、农地收益税 、空地税、高档消 费税 、定期土地增 值税等 各种名 目的税种 ，让 持有过多不动产 的投机者无利 可 图，遏制炒房现象 。 （ 三 ）实行差别税 收制 度，发挥房地产税 的价格杠杆 作 用 。 目前我 国已经开始实施差 别税 收制度 ，但力度仍需加大 ， 主 要是注重房地产 的评估价 值，并从税收 征收上区别对待 一 套 房、二套房及三套房 ，从 而能够充分发挥 房地产税 的价格 杠杆作用 。 （ 四 ）在打击房地产 投机行为 的基础 上，保证居 民基本 居 住条件 。积极推 出保 障房建设 ，改善城 市中低收入人群 的 住 房条件 。同时 ，关注绝 大多数人群 ，规 范引导房地产 市场 向健康方 向发展 ，打击 房地产的投机炒 作行为 ，促进 多数居 民通过房地产市场 交易解决 自身住房 问题 ，让我 国的房 地产 市 场 向居 民消 费为 主导方 向上走 ，提 高广 大人 民群众 的生活 水平和 生活质量 。 四、结束语 总之 ，作为政府而 言，必须把房地产 宏观调控放在 首位 进 行到底 ，关注 中低 收入人群及绝大 多数人群 的根本利 益和 刚性需求 ，坚决打击遏 制炒房投机行 为，通过税收等 调控手 段 ，使房地产市场 向平 稳健康方 向发展，唯有此 ，才 能真正 赢得 民心民意 。 参考文献： ｆ １ ］ 钟 大能 ． 公 平与效 率 ： 我 国房地产税 制的功 能取 向与 税种设 置改革研 究 改革 与战略 ， ２ ０ ０ ８ ． ｆ ２ １ 余建 源 ． 中国房地产 市场调控研 究 【 ［ ） １ ． 海社会科 学
从宏观经济学的角度看中国房地产
从宏观经济学的角度看中国房地产(2009-4-6 12:24:35)分类：原创空间标签：小珊*Eva |摘要本文从宏观经济学的角度出发，通过研究分析我国近十年来房地产业发展历程，跟踪国家出台的涉及房地产业的宏观政策，着重分析汇率调整，利率调整，房贷加息，首付比例变化，土地供应，物业税调整等宏观政策对整个房地产市场的影响。
并针对当前形势，从长期和短期的角度，提出个人对中国房地产未来发展的一些见解和建议。
本文的特点是理论和数据、图形相结合，直观易懂，简洁明了。
关键词：房地产、房贷政策、利率、土地、税收、建议AbstractThis article use the knowledge of macroeconomics, Collecting some data about Real estate development and Macroscopic policy which Released by Government to d eal with the problem take place in Real estate market. Especially Exchange adjustme nt, Rate adjustment, the change of the head pays the change of Tax act. I spare no effect to make everyone understood how this Macroscopic policy influences the marke t and makes all the economic better and better. At the end of the article, I will Ma kes the suggestion to our government about how to deal with the problem which we suffer nowadays. Of course, those suggestion just from my own opinion. This article characteristic is the theory and the data, the graph unify, which make it Direct-viewi ng, easy to understand, simple and brief.Key words: Real estate, Macroscopic policy, influence, Rate adjustment, suggestio1.绪论1.1课题背景及目的本文通过研究我国政府十年来针对房地产业出台的宏观调控政策，运用宏观经济学的知识，分析这些政策出台的原因，目的，以及可能带来的效果。