上海城市更新实施细则(试行)

附件1

上海市城市更新规划土地实施细则（试行）

（征求意见稿）

第一章总则

第一条（目的）

为实施《上海市城市更新实施办法》（以下简称“《办法》”），规范本市城市更新活动，建立科学、有序的城市更新实施机制，制定本细则。

第二条（工作原则）

城市更新应当坚持以下原则：

规划引领，有序推进。落实区域评估、整体更新的要求，发挥规划的引领作用，依法推进试点，实现动态、可持续的有机更新。

注重品质，公共优先。坚持以人为本，激发都市活力，提升城市品质和功能，优先保障公共要素，改善人居环境，增强城市魅力。

多方参与，共建共享。搭建实施平台，创新规划土地政策，使多元主体、社会公众、多领域专业人士共同参与，实现多方共赢。

第三条（城市更新工作领导小组）

城市更新工作领导小组由市政府及相关管理部门组成，负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。城市更新工作领导小组下设办公室，办公室设在市规划和国土资源主管部门，负责制定工作机制，统筹协调相关部门工作，完善配套政策。

第四条（市规划和国土资源主管部门的职责）

市规划和国土资源主管部门应当根据《办法》及本细则的规定负责城市更新的日常管理工作，包括制定技术规范、管理规程，组织、协调和监督全市的城市更新工作，指导城

市更新的实施，开展城市更新政策的宣传工作。

第五条（区县人民政府的职责）

区县人民政府应当根据《办法》及本细则的规定，负责本辖区内的城市更新工作，包括制定城市更新区域评估报告和实施计划；指定相应部门作为专门的组织实施机构，协调本辖区内的城市更新工作；定期评估城市更新项目的实施情况，督促更新项目依法合规并按计划落实。

第二章城市更新区域评估

第六条（区域评估的工作要求）

区县规划和土地管理部门应会同区县相关部门、街道办事处或镇政府组织开展区域评估，确定地区更新需求，进行地区公共要素评估，划定城市更新单元（以下简称“更新单元”），明确适用更新政策的范围和要求，形成区域评估报告报审稿。

第七条（区域评估的工作规程）

区域评估工作包括基础准备、编制区域评估报告、审批三个阶段。

（一）基础准备：区县规划和土地管理部门组织相关部门和规划编制单位，启动开展区域评估工作，依据上位规划，以控制性详细规划为基础，研究区域发展背景和趋势，确定评估范围、完成资料整理和汇总工作。

（二）编制区域评估报告：区县规划和土地管理部门组织意见征询，就评估区域的发展需求、公共要素建设需求等，征询各方意见，形成区域评估报告初稿。市更新工作领导小组办公室应当就区域评估报告初稿出具意见，编制单位据此完善区域评估报告，形成报审稿。

（三）审批：由区县规划和土地管理部门将区域评估报告报审稿报区县人民政府，经区县人民政府常务会议审议通过后，由区县人民政府批准并送城市更新工作领导小组办公

室备案。

第八条（区域评估的范围）

根据更新区域的类型和发展目标确定区域评估的范围。应按照系统性、整体性的要求开展区域评估，控制性详细规划编制单元是开展区域评估的基本范围。

对于实施条件成熟、更新规模较小、更新诉求明确的零星城市更新项目，也可以以该项目所在地块为核心，适当扩大到周边区域开展局部评估。

第九条（区域评估报告的内容）

城市更新区域评估应形成区域评估报告，主要内容包括：（一）开展公共要素的评估。应按照公共要素的评估方法，对城市功能、公共服务配套设施、历史风貌保护、生态环境、慢行系统、公共开放空间、基础设施和城市安全等方面的公共要素进行重点评估。

（二）划定更新单元范围。将现状情况较差、民生需求迫切、近期有条件实施建设的地区，划为更新单元。更新单元一般最小由一个街坊构成，是编制城市更新实施计划的基本单位，更新单元内的更新项目可按本细则相关规定适用规划土地政策。

（三）明确各更新单元的公共要素清单。结合区域评估中对各公共要素的建设要求，以及相关规划土地政策，明确各更新单元内应落实的公共要素的类型、规模、布局、形式等要求。

第十条（公共要素的评估方法）

根据地区发展的目标定位，从四个方面对地区的公共要素开展评估：

（一）评估已批控制性详细规划的实施情况。比对更新区域所涉及的控制性详细规划，摸清公共要素的规划和建设实施情况。对规划未实施的公共要素应进一步评估其在更新单元内实施的必要性和可行性；

（二）评估相关标准的实施。比对《上海市控制性详细规划技术准则》（以下简称“技术准则”）中的标准要求，或者已经市规划和国土资源主管部门等部门认定但尚未纳入

技术准则的新标准、新要求，对现状公共要素的达标情况进行评估，确定需补充或提升的公共要素；

（三）调研地区发展的实际诉求。应广泛征集公众意见，对当地居民、主要企业、相关政府部门等展开更新需求调研，将有必要、可实施的公共要素需求纳入公共要素清单；

（四）研究地区发展的趋势和需求。城市发展目标较高的区域，建议对标国际案例，结合地区发展趋势，对地区更新的需求作出分析和判断，提出需进一步优化的公共要素。

第十一条（公共要素的重点评估内容）

应依据上位规划确定的地区功能定位和发展目标，系统性地提出该地区亟待改善的公共要素类型和规划要求，重点包括以下内容：

（一）完善城市功能。按照全球城市的发展目标，针对公共活动中心、居住社区、产业社区等不同功能区域，评估地区主要功能是否符合区域发展的导向和目标；评估业态的适宜性、多元性和复合性，提升区域活力，创造便捷生活。

（二）完善公共服务配套设施。按上位规划确定的市级、区级公共服务设施的布局要求，评估其实施情况，提出完善和落实的要求；按技术准则或相关行业标准，以慢行为导向，分析不同人群的生产、生活需求，评估社区级公共服务设施的类型、布局和规模等要求；通过居民、企业等需求调研，评估社区以下级配套服务设施的类型、布局和规模等要求。

（三）加强历史风貌保护。评估本区域的城市空间景观特征和风貌特色；结合地区人文历史特点，评估区域内值得保护、保留、修缮的文化风貌要素，包括体现人文特色的建筑、城市雕塑、城市家具以及具有文化氛围的市民活动空间。

（四）改善生态环境。评估生态街区建设的水平，包括各类绿地的布局、规模和覆盖率等；提出绿色建筑的建设要求；评估区域内的土壤、水环境等是否符合环境安全要求。

（五）完善慢行系统。针对不同类型的区域，根据技术准则的要求评估慢行系统的网络化程度和便捷度；评估慢行通道是否与公交站点、轨交站、出行目的地等联系紧密及其舒适程度；结合地下空间的综合利用，完善慢行系统。

（六）增加公共开放空间。按照不同类型区域内人群的