纽约如何限定小区车位的利益分配

车位的总收入的 ９ ０ ％ 是消耗在油漆，划 线，卖交通指示工具等方面。虽然“占用 公用道路和其他公共场地的车位属于业 主共有”，但全小区 ９２％ 没汽车的业主没 有得到任何利益，而且小区的公用道路 共有面积变小，这些业主的利益反而受 损。“占用业主共有的道路或者其他场地 用于停放汽车的车位，属于业主共有”成 了一句空话。
纽约市政府在法拉盛镇中心有一个 大型停车场，有 １１０１ 个车位，低价收费 —— １．５ 美元停 １ 小时， 提供给到镇中心 办事的驾车者使用。因政府财政短缺，在 ３ 年前把停车场拿出来卖，有 １３个大建筑 开发商竞标，一年半前，由纽约市长彭博 宣布结果，我们公司与洛克菲勒集团的 开发方案中标。方案说，将来的建筑群中 将设有 ２００４ 个车位，比原先增加 ９０３ 个， 政府与民众大为惊喜！但是，经过我们 公司与洛克菲勒集团的建筑师一年多的 精心设计，停车位只能建 １６００ 个左右，比 原计划少 ４００ 个，新方案虽然已在纽约市 经济发展局审核之中，但该地区的民众 恼火了，示威抗议不断，项目就此搁浅 了……
不过，在纽约，开发商把车库免费附 赠给管理公司或小区的事我还没有听说 过。
车库或车位是一个财产单元，最终 都要有一个归属。因为它也是财产，所以 要交地税、物业费，在政府的不动产登记 资料中要有业主。
总体上，车位、车库的归属，纽约市 的建筑开发商是根据不同的地区，不同 的消费对象，不同的建筑风格，在设计开 发的项目时，考虑得十分谨慎。一方面要 赚取最大的利润；另一方面又不违背政府 的规定、民众的需求。不过有些购买者只 买有独立车位的公寓，他们不喜欢 Ｓ 大楼 的车库约定。不过现在在闹市区出售车 位的公寓愈来愈少，大多数公寓的车库 由开发商自己保留或整体出售。房屋的 价格会因车库的归属不同也有高低差异。
１９９９ 年建的 Ｓ 大楼，地下车库有 １５８ 个车位。此项目中将整个车库作为一个 单元向政府申报出售，后来有一位来自 巴西的商人买下了车库。他把车库作为 停车场经营，公寓里有车的业主要付租 金才能停车。车库的所有者要向政府交
纽约的公共停车场标志
地税，向公寓交物业费。根据开发商与政 府的法律约定，该车库可以对外开放，因 此巴西商人通过向政府消费局（相当于 我国的工商管理局）注册后，获得了执 照，便开始对外营业。
这一规定与大多数发达国家制订的 规章接轨相近。但有我觉得有两点值得 深入讨论：首先是从城市规划出发，政府 应该干预建筑大小与车位多少的比例；其 次是业主怎样在“占用公用道路和其他 公共场地的车位属于业主共有”的条例 中获得利益。
我以我在纽约的工作经历来就此问 题谈谈观感。
车位不够，项目搁浅
最近，我们公司与洛克菲勒集团在 纽约法拉盛的一项开发计划因车位数量
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属认可发生变化。 纽约的开发商在送报政府审批的项
目中要明确公寓小区的车库（或车位）是 出售还是出租。
如果业主想阻止开发商在楼群建造 完了发生变化，就要在事前约定车库车 位到底是谁的财产。
笔者所在公司的几个项目，关于车 位问题实际上有各种各样的情况。
１９９７ 年建的 Ｇ 大楼，地下车库有 ８８ 个车位，分成 ８８ 个单元，每一个以 １．５ 万 美元出售。每个购房者，买一套房只可配 买一个车位。因车位是独立的单元，每一 个车位的业主，每年会收到纽约市政府 财政部的地税账单，它与每一套房间一 样，要付地税，每个月要交物业费。当然， 拥有车位的业主也可以将车位出租给小 区内其他居民。
公共场地的车位 业主如何得利益
有位上海的朋友来电子邮件说，“占 用公用道路和其他公共场地的车位属于 业主共有”，这一条例在他们公寓早就明 确，只是业主们至今没有从中得到任何 利益。
他所居住的公寓楼是 １ ９ ９ ７ 年建造 的，没有地下汽车库（地下自行车库），物 业管理公司在小区公用道路上划出了 ３５ 个车位，以每个车位每月 １５０ 元租给有车 业主。管理公司收取车位出租总收入的 １０％，称其余归全体业主所有。但 ３ 年多 了，从管理公司的公布财务报告看，３５ 个
当然，国内的小区物业管理……尚 有诸多政策缺陷，往往公共事业中有许 多问题会被用来牟取利益，事情就不那 么单纯了。 社区
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这是一个显而易见的问题。这种没 有法律约定的车位，今天可多划一个，明 天可减少两个……各方的利益冲突必然 产生。
笔者给他的建议是： 一、要由业委 会，通过召开业主大会来表决，这 ３５ 个 车位是取消还是继续存在。
二、如果让它继续存在，１０％ 归管理 公司合情合理，还应该留 １０％ 的费用作为 油漆、划线、卖交通指示工具等维护保养 费用，８０％ 应该每月分给所有的业主，包 括租车位的业主。如果该公寓有 ４００ 户业 主，每户每月可得到 １０ 余元。虽然钱数 不多，但提高了物业管理的透明度。
些。 除了纽约等几个大城市，美国的其
他地区，地大路宽，到处可免费停车。在 这些地方开发商造楼计划中对于车库要 求，政府就没有那么多规定了。
车位卖或租 开发商做主
文／沈克明
我在纽约看国内的新闻，得知３月１６ 日，全国人大通过的《物权法》规定：建 筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车 库的归属，由当事人通过出售、出租或者 附赠等方式约定。占用业主共有的道路 或者其他场地用于停放汽车的车位，属 于业主共有。
这个案例说明，在大都市纽约，以中 国《物权法》中“建筑区划内，规划用于 停放汽车的车位、车库的归属，由当事人 通过出售、出租或者附赠等方式约定”的 条例来看，当事人应该还包括政府规划 部门与民众，不仅仅是 花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小 区。１９９８ 年９月，开发商申报时，南京市 规划局以《建筑工程规划设计要点通知 书》要求，其规划建筑应按机动车 ０．２ 车 位／户，非机动车 ２ 车位／户配建停车 库。小区建成后，３ 幢楼下建有连片整体 地下车库，共有 ５９ 个机动车泊位。开发 商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车 库供业主停车。但业主们入住后却发现， 只有购买车位才能拥有停车权。开发商 以至少 ８ 万元的单价卖掉了其中的 ３７ 个 车位，其余车位则被小区物管公司以每 月 ２５０ 元的租金租了出去。
三、共有车位收益除去物管 ２０％ 成 本后，８０％ 应充入业主的维修基金账户， 但目前国内大部分小区维修基金账户的 管理争议较大，钱入了基金账户，又可能 出现“猫溺”，所以笔者比较赞成第二种 办法。
现在，国内社区里的车库归属与管 理问题讨论热烈，一个奇特的现象是小 区管理公司与业委会都争着要去管车库。 如果车库属于企业或私人，小区物业公 司与业委会要理解车库就是公寓的一个 单元，正如你无权去控制公寓业主是否 将自己的房屋出租、自住、让业主的爹妈 住，还是让业主的女朋友住，房租应收多 少，多少归房东，多少归你……这样一 想，心态就平和了。不要只想到车库有钱 赚，就要钻进去。车库业主虽有产权证， 但他要对外营业，就要向政府注册成立 公司，申请牌照、交税、买保险、给雇员 福利等等，问题一大堆……小区物业公 司与业委会想过这些问题吗？
２００３ 年６月，该小区业主委员会在 鼓楼区人民法院起诉了开发商。后来，法 院判决确认该小区地下停车库的占有、 使用、收益、处分的权利归全体业主所 有。
这个案例说明，城市花园在建造之 前，政府与开发商对于地下车库的归属 有规定，有承诺，但没法律约定，导致开
问题引起了社区人士抗议，项目搁浅。
在纽约市的无论哪个区域开发造楼， 发商在公寓建成后，对小区的车位的归
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纽约如何限定小区车位的 利益分配
方案中的停车位多少，或售或租，售价多
少，租价多少都要得到政府的批准。一般
在人员密集的商业区，政府关于开发建 造多少使用面积就要配一个停车位有具
体规定，若楼盘计划书中的车位少，打算 盖十层的楼，政府只批准盖五层。在郊外
的地段，车位与楼宅的比例比较宽松一
纽约是个“长在轮子上”的城市，停车位自然也是大问题
２０００ 年建的 Ｂ 公寓，地下层的一半 为车库，另一半分成几十套储藏室，每个 储藏室约 ８ 平方米。车库的产权由开发商 保留，他们将车位出租给公寓有车业主， 每月收来的租金归开发商，开发商每月 按规定交物业费，每年向政府交地税。储 藏室附送给每一套公寓的购买者。储藏 室面积的地税与物业费已包含在对应的 每套房间内。