《中美物业管理比较学讲座》(十七) 物业维稳 请在第一线把问题解决——谈纽约市房东房客服务机构
物业管理十大沟通技巧“摆平业主”必备神技
物业管理十大沟通技巧“摆平业主”必备神技运用行之有效的沟通技巧，实施积极有效的人际沟通，能够把优质的服务落到实处，减少物业管理实践中的冲突和纠纷，提高物业管理满意度，促进整个行业的健康有序的发展。
下面结合具体案例，来论述物业管理实践中的10种沟通技巧。
一、换位思考换位思考是指人对人的一种心理体验过程，将心比心，设身处地为他人着想，这是达成良好沟通不可缺少的心理机制。
它客观上要求我们将自己的内心世界，如情感体验、思维方式等与对方联系起来，站在对方的立场上体验和思考问题，从而与对方在情感上得到沟通，为增进理解奠定基础。
在物业管理实践中，换位思考是化解层出不穷的矛盾冲突时最常用的沟通技巧。
物管人员和业主发生矛盾时，物管人员要换位思考，站在业主的角度去考虑问题，体会业主的心情，并且引导业主进行换位思考，去体谅物管人员的难处，理解与之有矛盾的做法，从而解决。
如某中档小区，开发商为保持楼盘外观的美观，曾与物业公司签约规定，任何人不得封闭阳台。
但开发商与业主的销售合同书上并未明确此条款，因此当业主想封阳台遭拒绝时，迁怒于物业管理企业，许多业主联合起来拒交物业服务费。
物业公司并没有采取与业主对立的做法，而是从业主角度去考虑，尽可能地去了解业主行为的动机。
通过多次到实地调查研究，他们发现由于该城市的风沙较大，不封闭阳台，的确会给业主的生活和安全造成不便和隐患。
但开发商认为封闭阳台，会影响外墙的美观。
物业管理公司经过再三斟酌，认为应该从实际出发，以人为本，要把给业主留下安居环境作为首要因素来考虑。
通过与开发商的反复协商，最终达成共识：阳台可以封，但要统一规格、材料等，既满足业主的要求，又不影响外墙的美观。
而业主也认识到物业公司当初禁止封闭阳台，是与开发商的约定，也是从维护小区整体外观的角度去考虑问题的，也是为了广大业主的利益。
经过换位思考后，双方消除误会，握手言欢。
二、多管齐下多管齐下，意思是指单凭一方或一己之力，很难解决问题，若汇聚各方力量、多人之力，问题就会迎刃而解。
美国物业管理知识点解析
美国物业管理知识点解析美国物业管理知识点解析物业管理是一个相对独立的职业，其职责范围包括了维护、修理、装修、出租和销售房地产物业的一系列工作。
在美国，物业管理是一个非常重要的行业，市场需求量也很大，很多人会专门学习相关知识，并且在行业中找到自己的职业发展方向。
在这篇文档中，我们将对美国物业管理的知识点进行解析。
一、物业管理的基本概念物业管理是指对房地产物业进行有效的管理、维护和保护的一系列运营和管理活动。
物业管理的范围包括了房地产物业的组织、规划、维修、安保、保险、出租及销售等方方面面。
物业管理的目的是使房地产物业获得最佳的利用率，增加物业的价值。
二、物业管理角色和职责1. 物业经理/管理员：是物业管理公司的核心人物，通常拥有较高的学历和专业知识，他们需要负责对物业进行管理和维护，同时还需要负责解决面对的各种问题。
2. 物业维修员：负责日常维修和保养物业设施，如空调、水管、门窗、电器等，确保房屋设施完好。
3. 保安人员：负责守卫物业安全和监督入口和出口，防止违规闯入和窃盗。
4. 会计师：负责每月的会计工作，如工资支付、账目清单等。
5. 销售人员：负责出租和销售物业。
6. 法律顾问：解决与物业管理、维修和出租相关的法律问题。
三、物业管理的重要理念1. 长期规划物业管理应该是长期规划，而不是短期的应对。
物业经理应该制定长期策略，规划未来的发展，并对物业进行合理的财政和运营规划。
通过长期规划，可以提高物业的价值，增强其竞争力。
2. 效率和可持续性物业管理需要高效的管理和运营。
物业管理人员需要充分利用技术和工具，提高效率，以降低物业成本。
另外，物业管理需要考虑到可持续性的发展，不断满足环保、节省能源等方面的要求。
3. 服务和关系物业管理必须关注服务，向房屋所有人、租户提供高质量的服务。
物业管理需要不断改善服务质量，建立良好的关系，与房屋所有人和租户保持良好的沟通和合作。
四、物业管理的基本技能和知识要求1. 财务和会计物业管理需要财务和会计方面的知识，包括预算编制、财务报告、现金流量分析等。
《中美物业管理比较学》讲座(十三) 房客房东与物业服务公司
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社区物业管理中的冲突处理与调解技巧
社区物业管理中的冲突处理与调解技巧在社区物业管理中，冲突是不可避免的。
由于各种原因，各方面的利益冲突时有发生。
如果这些冲突得不到及时妥善处理，不仅可能导致住户之间的矛盾升级，还可能影响整个社区的和谐稳定。
因此，掌握冲突处理与调解技巧对于物业管理人员至关重要。
一、有效的沟通在解决冲突时，首先应当建立一个良好的沟通平台。
物业管理人员要创造一个开放、公正、透明的沟通环境，鼓励各方面的住户积极参与，表达自己的观点和需求。
采用面对面的沟通方式，倾听他们的意见和情感，理解各方的立场，以便更好地解决问题。
二、冷静客观的态度在处理冲突时，物业管理人员应保持冷静客观的态度。
他们应以公正的眼光看待问题，不偏袒任何一方。
在听取各方的陈述和意见后，仔细分析问题的根源和原因，找出真正引发冲突的因素。
只有对问题有一个全面准确的了解，才能采取更合理的解决方案。
三、灵活多样的解决方法冲突处理的方法应根据实际情况灵活运用。
物业管理人员可以采用直接协商、媒体调解、专家调解等方式。
在具体操作中，他们可以根据不同的冲突类型和当事人的个性特点，选择最合适的方法来解决问题。
比如，在低级别的冲突中，可以尝试通过住户会议、群体谈心等形式，让各方当事人直接面对面交流。
而在高级别的冲突处理中，则需要采取更具权威性和专业性的调解方式。
四、依法处理在处理社区物业冲突时，物业管理人员应遵循法律法规的规定。
他们应当了解相关法律法规，并在处理冲突时坚持依法行事，保障各方的合法权益。
如果遇到涉及法律问题的冲突，物业管理人员应及时寻求法律意见，避免违法操作，确保冲突的解决合法合规。
五、积极协调工作冲突处理中，物业管理人员扮演着协调者的角色。
他们应积极倡导和组织各方合作，共同解决问题。
在冲突处理过程中，物业管理人员应注意保护和维护社区的整体利益，注重公共利益的平衡。
他们可以借助专业知识和丰富的经验，提出一些妥善解决冲突的建议和方案，促使各方面的当事人达成共识，共同营造一个和谐稳定的社区环境。
浅析物业管理实践中的困境及解决对策
浅析物业管理实践中的困境及解决对策浅析物业管理实践中的困境及解决对策作者：佚名时间：2008-9-23浏览量：908年成立的世界上第一个全国性的物业管理行业性组织——国际建筑物业主和管理人员协会,它标志着物业管理进入法制化,现代化时代。
自我国首家物业管理公司——深圳市物业管理公司于1993年3月成立以来,我国的物业管理已风风雨雨地走过十一年,物业管理行业已呈现出欣欣向荣的态势,但由于我国物业管理起步晚,业主和相关当事人法制差,法制的不完善,我国的物业管理同时也存在着不少的问题。
如业主大会不能按时成立或职权不明,业主被物业管理企业或开发商侵权而法律无法予以有效地保护,专项维修基金使用不规范,去向不明等,上述问题在诸如南宁市文华园小区、三元物业小区、聚宝苑小区、恒大新城小区等都不同程度地存在着。
笔者拟从物业管理在实践中遇到的困境提出以下几点对策,与各位同仁商榷。
一、物业管理在实践中遇到的困境2003年5月28日国务院第9次常务会会议通过《物业管理条例》,同年9月1日正式施行。
条例共七章70条,涉及业主、业主委员会,前期物业管理、服务与物业使用等内容,可以说物管条例的内容在理论上是比较完善的,然而在实践中施行起来,却遇到以下几个方面的困境:、业主委员会的法律地位不明确。
物管条例第八条规定:“物业管理区域内的全体业主组成业主大会。
”第十五条规定:“业主委员会是业主大会的执行机构。
”这一规定从立法上说似乎明确了业主委员会的法律地位,但是,实际操作起来却有不少困难,学术界和法律界对其法律地位也存在争议。
有人认为,业主委员会属于《民事诉讼法》中规定的“其他组织”,有人则认为,业主委员会既不属于法人,也不属于其他组织,它根本无诉讼主体资格。
就拿众所周知的福州海景花园的业主委员会告物管公司一案来说,因业主委员会法律地位不明确,致使一案一输一赢。
其具体案情如下:福州海景花园的业主委员会在去年下半年因物业管理纠纷,把原物业管理公司告上法庭。
物业管理“OK”或“NO” 孰是孰非难解难分
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此外，诸如：略大的小区可能以业主代表大会作为权力机构比较合适，但《条例》竟无业主代表大会的规定，等等，恐怕都是《条例》的严重闪失。
我们毫不怀疑《条例》制定的立法苦心。然而，其不妥实用之处实在多多。究其原因，极有可能是立法官不谙物业管理方面的实际问题。所以，我多次建议：最好立法官们都当一年半载的业委会主任。这也是“实践出真知”的一例；闭门造车，是造不出骏马华车的。
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总体来看，9月1日开始实施的我国第一部关于物业管理的行政法规《物业管理条例》，较之不少地方性法规，有了较大的进步。《条例》针对目前物业管理中存在的问题，取得了约10个方面的突破，其中主要包括：明确规定长期物业管理中，开发商必须和买房人签订物业公约；明确了业主委员会和业主大会的关系，一切权力属于业主大会，有利于解决不法开发商贿赂少数业主委员会成员，损害大多数业主权益的问题；明确规定了业主不交物业管理费的处理办法；对居住小区内公共配套设施被挪作他用现象，规定了处理办法；规定了业主委员会与居民委员会的关系，如召开业主大会应告知居委会，所作决定要听取居委会意见，支持居委会履行自治管理职责并接受其指导和监督，等等。
美国物业管理知识点解析
美国物业管理知识点解析美国物业管理知识点解析物业管理的定义物业管理是指对物业资产进行有效管理、保护和增值的活动。
在美国，物业管理是一个非常重要的行业，涉及到各种不动产，如住宅、商业、工业等。
物业管理公司通常负责维护物业、处理租赁事务、收取租金等。
物业管理的职责美国物业管理公司的职责通常包括以下方面：1. 维护和保护物业：包括日常维修、清洁、安全等工作，确保物业的正常运营。
2. 租赁和合同管理：负责物业租赁事务，包括寻找租户、签订合同、收取租金等。
3. 财务管理：处理物业的财务事务，包括管理收入、支付账单、编制财务报告等。
4. 居民和客户服务：解答居民和客户的问题，提供相关的服务和支持。
5. 法律合规：遵守相关法律法规，确保物业管理过程合法合规。
物业管理的挑战物业管理在美国面临着一些挑战，包括：1. 多样化的需求：不同类型的物业有不同的需求，管理公司需要灵活应对。
2. 法律法规的复杂性：美国的物业管理涉及到一系列法律法规，管理公司需要了解并遵守。
3. 租户关系的管理：租户之间的冲突和纠纷是常见问题，管理公司需要妥善处理。
4. 资产管理的挑战：物业管理公司需要有效管理和提升物业资产的价值。
物业管理的最佳实践在美国，物业管理公司可采取以下最佳实践来提高管理质量：1. 熟悉法律法规：及时了解并遵守相关法律法规，确保合规经营。
2. 建立良好的沟通渠道：与居民、客户和供应商保持良好的沟通，及时解决问题。
3. 高效的维护保养：定期检查和维修物业，确保设施的正常运行。
4. 优化租赁流程：寻找合适的租户，签署合理的租赁合同，确保租金收入。
5. 提供优质的客户服务：解答客户问题，提供高水平的服务和支持。
美国物业管理是一个复杂而重要的行业，涉及到物业维护、租赁管理、财务管理等多个方面。
物业管理公司需要熟悉法律法规，并采取适当的管理措施来提高管理质量。
通过有效的物业管理，可以保护和增值物业资产，满足客户和居民的需求。
中美物业管理比较之四物业管理买保险是件头等大事
公寓从开盘这天起收物业费。一栋大楼i 00套单元，如果半年 只卖出一套，那99 套的半年物业费由开发商支能没有卖出的 单元是有开发商支付物业费，这一点不能含糊。收到物业费 后，立即要从物业费里扣钱出来还给建商。还有一点要指出， 建筑商不能以已有建筑工程的保险为由而不买物业保险忪寓 开盘时，建筑工程可能还有“尾巴”．买了物业保险也不能切 断工程保险) 。
据统讹皇 丑约市公寓小 区的意外事故 发生率在万分 之一， 正好应证了买意外事故责任保险是预防万一的说法。
意外事故责任险不是按公寓小区住户的^头计算的，有 多少人头保多少人。它为所有小区居民．外来客在小区公共场 合中的因意外事故受伤、受损的人与物买保单。如果有人在公 寓小区以及围绕公寓讣的人行道上因为清洁、设施、管理不当 等原因而跌倒，砸伤，无论受伤还是死亡都可获赔偿．私人财 物如汽车的损坏也可获赔。这里特别强调身勺是．这种保险赔 偿的条件是，意外事故发生是在公寓小区的公共区域，这个公 共区域是指全体业主共享的物业。如果意外事故发生在业主 家里．一个客人不小心在某业主家里滑倒跌断7- TEl f ．楼上漏 水到楼下，业主家内失窃等等，不享有公寓小区的意外事故责 任险的赔偿。
意外’辟敞☆f t 保险最晴要
一个这么大的 公寓小区能保证一年四季不 发生意外事 故吗7不可能。无论公寓小区的规章制度有多少严格，管理 人员365天忠守其职，但意外还是会发生的’就像城市的交 通规则定的很细致，交警认真负责，总还是有人犯规造成交 通事故。
意外事故 责任保险是政府强 制每个公寓小区必 须购买 的．是物业管理公司与业主委员会的掌管公寓小区最重要的工 作之 一。