北仑商业广场综合分析

宁波北仑商业分析宁波经济技术开发区招商局2010.4一、北仑区综合介绍1、综合宁波经济技术开发区（北仑）位于母城宁波市东北部,地处北仑港后方,距离市中心约27公里，北仑上高速到宁波东25分钟，从通途路到江东仅45分钟的车程，于1984年10月经中国政府批准成立，区域内陆地面积为593平方公里，海域面积为258平方公里，是中国建区最早、面积最大的国家级开发区之一。

北仑区辖6街道2镇1乡，有215个行政村和34个社区居委会，现有常住人口52万，其中户籍人口33万，海员流动人口约20万，实际人口将近100万人。

北仑境内设有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区、大榭开发区4个国家级开发区域，是宁波市和浙江省外向型区域最为集中、外商投资最为密集的重点对外开放区域。

在全国国家级开发区综合评比中名列前五名。

2006年北仑区域实现生产总值476亿元，财政收入96.6亿元。

其中北仑区（开发区）实现生产总值318.5亿元，财政收入55.1亿元，按照常住人口计算，人均GDP达到了7656美元，人均财政收入达到了10596元，名列宁波市第一。

城镇居民人均可支配收入达到19693元，农村居民人均纯收入达到9110元。

2、北仑港相信大家都知道北仑港，北仑紧临被誉为中国港口“皇冠之冕”的北仑港，岸线173公里，其中深水岸线120多公里，目前已开发岸线70公里。

以北仑港为主体的宁波港现有生产性泊位305座，其中万吨级以上深水泊位60座，主要有25万吨级原油码头，20万吨级矿砂中转泊位、8个国际集装箱泊位、液体化工专用泊位、煤炭专用泊位及通用泊位，可靠泊30万吨级世界特大型货轮和第六代大型集装箱船舶，是远东地区最大液体化工产品中转基地，已与世界上100多个国家和地区的600多个港口通航。

2006年港口货物吞吐量突破3亿吨，集装箱超过700万标准箱；分列大陆沿海港口第2位和第4位，列世界港口第4位和第13位。

宁波北仑港与舟山港合作，并共同成立了宁、舟港口管理局，使得宁舟港将成为中国大陆第一大港口。

3、招商引资对，就是因为北仑有了这么一个深水良巷，依托着东方大港的优势，加上政府不断加强大项目的建设和基础设备的建设，招商引资也呈现出了突破性发展的好势头，随着港口的不断发展，加上诸多500强企业及大企业的不断加入，使得北仑的经济突飞猛进，经过近二十年的艰苦创业,开发区已经具备大规模开发建设的总体框架,形成了良性循环的软硬投资环境。

2006年，北仑区（开发区）合同利用外资10.5亿美元，占宁波市44.27亿美元的23.7%，占浙江省191亿美元的5.5%；实际利用外资6.1亿美元，占宁波市24.3亿美元的25.1%，占浙江省88.9亿美元的6.9%，合同利用外资和实际利用外资绝对值继续保持宁波市第一。

到2006年止，已有56个国家和地区的客商在区域内累计兴办外资项目1461家，总投资163亿美元，其中千万美元以上项目290家，有39家全球500强跨国公司落户。

宁波市新世纪11个“百亿工程”项目有9个落户北仑，已初步形成能源、石化、钢铁、汽车及零配件、造船、造纸等六大临港产业群，以及塑机、纺织服装、模具、文具、粮油食品加工、港口物流等优势产业。

连续6年在浙江省各级开发区综合评比中名列第一，也是商务部评估中国最佳的5个国家级开发区之一。

二、北仑建商业中心的意义在哪随着北仑经济的突飞猛进，港口建设的不断发展，旅游业的日益兴旺，使得北仑成为长三角洲的黄金地区，但是北仑人民却有力没处发，有钱没处花。

1、城市建设城市呈现新面貌。

全年完成基础设施投资65.8亿元，同比增长35.3％。

“一体两翼”的城市框架基本确立，行政中心、中心广场、体艺中心、港务大楼、商务大楼等一批城市现代化亮点工程相继建成。

大碶、霞浦与中心区在城市功能、道路交通、空间形象等方面加速融合，小港副中心城区城市及形象日益凸显，白峰副中心城区正在建设之中。

截至2006年底，城市人均公共绿地面积达到13.1平方米，绿化覆盖率达到37.8 ％。

2、港口经济随着北仑港与舟山港的合作，以及国际邮轮母港的建设，（据报道，邮轮母港建设的推出，其经济收益会是停靠港的10到14倍）届时不但每年上港海员人数有20万人左右，且多为外籍人员，消费潜力巨大，而且国际邮轮母港这一旅游也将会给当地带来可观的消费能力。

1）北仑港海员状况调查①每年海员上港总人数北仑港已建成并使用的码头有4个，1号码头为散货码头，上港船员较少，2-4号码头为集装箱码头每月平均到港船只300艘，10-20人/艘，据此推测北仑港年上港海员人数约为162,000人；现在正在兴建5号码头，投入使用后上港海员人数还将增加。

②上港海员中国内海员与国外海员占比没有确切占比数字，但港务局相关人士透露国外海员多于国内海员；据2001年宁波港统计资料显示：国外海员占比为59%，国外海员分别来自66个国家和地区，以菲律宾、韩国、印度这3个亚洲国家的海员居多。

2000年宁波港新增了6条远洋集装箱运输航线，来港的欧洲海员数量较往年也有明显增加，主要以希腊、罗马尼亚、乌克兰3国的海员为主。

③海员上港平均滞留时间几小时至2天，最多2天2夜④海员上港一般进行的消费活动或经常光顾的消费场所海员上港后的消费以日常生活性用品和休闲娱乐活动为主。

一般去超市采购日常生活用品，再去宁波市区的酒吧消费；北仑区内目前只有一个比较好的酒吧，因此上港海员还是倾向到宁波市区的酒吧休闲。

⑤北仑港距离本项目车程及主要交通工具10分钟车程；有公交车站（353路、378路），但公交线路不经过项目地块，可以到北仑市区；另外还有中巴车可以到达北仑港；海员到港后有港务局班车可以接送海员到北仑或宁波市区。

2）舟山港特点分析紧邻北仑港，以海洋渔业为主要特色产业，港口发展水平较高、海岛农业、工业发展迅速，但第三产业发展滞后，目前并无大型商业设施来满足当地居民日益增长的物质、精神需要，本项目的开发正好能弥补这一不足。

3、旅游经济北仑近几年的旅游业已不断开拓，随着九峰山景区、阿育王寺、凤凰乐园等等的不断兴起，每年光旅游人员就达数百万人次。

北仑区旅游业概况社会消费快速增长。

全年实现社会消费品零售总额42.26亿元，比上年增长17.1％。

其中批发零售贸易企业实现零售额37.54亿元；餐饮业实现零售额4.73 亿元。

亿元商品市场成交额达到17亿元，比上年同期增长25.9％。

旅游业持续升温。

全年共接待游客124万人次，同比增78 % ；接待入境旅游者约6.93万人次，同比增长22％。

全年实现旅游总收入2.78亿元，同比增长21％。

全区现有旅行社7 家，旅行社门市部6个，星级宾馆20家。

1）凤凰山主题乐园：由政府全额投资建造的21世纪新一代高科技大型国际化主题公园，位于北仑中心区，紧邻本项目，距宁波市中心30公里，距普陀山风景区40公里；公园占地26万平方米，每年可吸引80-100万游客，是面向宁波，服务浙江，辐射华东的集休闲、娱乐、旅游功能为一体的现代主题乐园。

2）九峰山旅游区：北仑区最为知名的旅游圣地，位于北仑大碶镇和柴桥镇之间；九峰山地处江南大陆架的最东端，属天台山脉太白山支脉，叠峰连冈，奇峰挺九，因此得名，有“宁波美丽的后花园”之美称。

3）港口旅游：北仑以港口知名，因此港口旅游成为北仑区的一大特色。

有关调查表明：宁波有95%以上的人不了解北仑港，来宁波旅游的人中有一半以上希望目睹北仑港的风采。

如今北仑港区旅游的第一个景点——“新海上丝绸之路”展示馆于05年3月正式落成，位于北仑电厂上世纪70年代建设的重件码头，建筑面积约２００平方米，陈列有反映河姆渡时期、句章港时期、明州港时期、庆元港时期、老宁波港时期、北仑港时期宁波渡口港口文化的实物和图片，游客走上展示馆楼上的平台，港口风光一览无遗。

另外在港口设立景点属全国首创，势必将吸引更多的游客前来观光。

4）与其他地区知名景区的联系：国家重点风景名胜区普陀山位于钱塘江口、舟山群岛东南部海域，是一座海岛，交通主要依靠船只。

由于普陀山所在的舟山岛西与宁波北仑港隔海相望，所以从海路去普陀山须先去北仑乘车到白峰，再转船一小时到普陀山。

可见，北仑已经成为了进出舟山和普陀山的必经之路，连接着宁波和舟山的经济往来4、大企业北仑的大企业，大项目很多，并拥有大量的大型三资企业，员工的收入也居宁波县、区首位，并拥有大批较高的外籍流动人员，这一方面就可以支撑起北仑区第二产业的高速发展，又为北仑区的商业发展提供了强有力的客源和消费力的支持。

5、北仑商业现状北仑虽有这么强大的消费能力，但目前北仑区域的商业已完全不适应其发展的需求，现有的商业中心主要为新大路、明州路、华山路等旧城区、曼哈顿商业广场为主，商业网点布局却缺乏有序性，也缺少科学的规划指导，发展层次上很多只是以满足日常基本要求为主，而且现有的专业店经营规模普通较小，面积不足100平方米，档次多属于中低档水平，缺少高级精品和一流大品牌，经营者也多属于私人经营，缺乏先进的商业管理模式，导致北仑目前的商业模式杂乱无章。

另外百货店由于品类不全，规模较小，档次不高，因些大多数的百货的经营状况均不是很理想，北仑在高档百货领域目前还是一个空白。

因此目前北仑的市民大多数都跑到业态较丰富、齐全的宁波去消费，这是北仑经济收入的一大流失。

现北仑地区大润发营业额06年度3.3个亿含税。

07年截止到十月份每天人均客流量在120万人次，日销售额在120万左右。

目前北仑地区肯德基有三家，明州路与新大路的为只肯德基税后营业额一年约在1400万。

大润发肯德基一年营业额税后是900多万，从刚开业到现在每年增加月200万。

明州路与长江路的金汇百货目前每月约在70万税后营业额。

6、交通规划→北仑区广域交通环境调查）↘北仑区广域交通环境现状/规划示北仑区广域交通环境现状及规划宁波东站－宝幢站－大F929站－北仑车站宁波东站－宝幢站－大F930站－北仑车站北仑区区内交通环境调查北仑区区内交通环境现状及规划示意图十一五”末北仑有二大交通基础设施的建设，通过着力构建以公路为主、其他为辅的综合交通网，逐步实现公路快速化、网络化。

1）、根据2004年10月底公布的《宁波市快速轨道交通线网控制性详细规划》中提到“十一五”末将建轨道交通一号线，起于宁波高桥止于北仑。

其中一个站点会设在商业中心地块。

2）、构建综合交通网，实现公路快速化，全区形成30分钟交通圈。

绕城高速公路穿越小港，从北仑到台州、温州、金华以及经杭州湾跨海大桥到上海将更加快捷，同三线高速公路延伸段从北仑出口处通过高架直达北仑港二期、三期码头；新矸至春晓公路、江南公路、通途路全面建成及拓宽。

综上所述，北仑经济潜力巨大，各方面配套条件也已经成熟，因此北仑迫切需要一个商业集中、业态分布齐全，配套完善的购物休闲场所，以方便企事业单位和居民生活购物和娱乐，利用商业中心的建设促进开发区城镇经济和文化的繁荣，改善开发区投资环境和形象。