我国房地产泡沫问题探究
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略1. 政策导向。
中国政府长期以来将房地产业视为重要的经济支柱，并出台了一系列鼓励购房和投资的政策，如住房信贷优惠政策、限购放宽政策等。
这些政策导致了过多的投资者进入房地产市场，使得房地产市场供需矛盾日益加剧，从而形成了泡沫。
2. 土地供给不足。
中国城市土地供应主要来自政府土地出让，政府会通过土地拍卖确定供地规模。
由于土地供应受到政府计划和利益相关方的限制，导致土地供应不足，使得房地产开发商抢购土地，进一步推高房地产价格。
3. 购房需求过度炒作。
中国人口众多，城市化进程加快，加之购房政策和金融环境的促进作用，导致购房需求过度炒作，投资购房成为普遍现象。
在这种情况下，一些投资者为了短期获利而购买房产，进一步加剧了市场的火爆和房价的上涨。
针对中国房地产泡沫的问题，下面是一些应对策略：1. 调整土地供应政策。
政府应通过增加土地供应量、提高土地的利用效率等手段，合理调控房地产市场，避免供需失衡造成的泡沫。
2. 收紧信贷政策。
金融机构可以通过提高利率、严格审查房贷申请等方式，加大对房地产市场的监管力度，限制购房投资的过度炒作。
3. 加强房地产市场监管。
政府应加大对房地产市场的监管力度，严格执行限购政策，打击投机炒作行为，保护购房者的合法权益。
4. 促进住房租赁市场发展。
政府可以推出一系列促进住房租赁市场发展的政策，降低购房投资的吸引力，提高住房租赁市场的供给，减少购房需求的过度热情。
5. 推进城市化进程的可持续发展。
政府应加大对城市化进程的规划和管理，避免盲目扩大城市规模，加强城市基础设施建设，提高居民生活质量，减少对房地产的过度依赖。
中国房地产泡沫的形成是多种因素共同作用的结果，应对策略需要从政策、市场和社会方面综合考虑。
政府、金融机构和投资者等各方应合作共同努力，以促进房地产市场的健康发展。
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略中国房地产市场在过去几十年来一直都是备受关注的焦点之一，其房地产泡沫问题也一直是社会关注的热点话题。
随着现代化进程的推进和城市化程度的不断提高，中国房地产市场也一直处于高速发展的状态。
随之而来的问题也随之而来，其中包括房地产泡沫问题。
房地产泡沫形成的原因及应对策略成为了亟待解决的问题。
一、房地产泡沫形成的原因1. 过度投机：中国房地产市场中存在着大量的投机资本，这些资本追求高额的回报，使得房地产市场成为了他们投资的首选。
这种过度投机导致了房价的过度膨胀，最终形成了房地产泡沫。
2. 融资渠道过于宽松：中国的金融市场一直处于开放的状态，融资渠道过于宽松，房地产开发商可以轻易地获取大量的资金，加速了房地产市场的发展，但也埋下了日后泡沫破裂的隐患。
3. 土地供应不足：在城市化进程中，土地资源是至关重要的，由于土地供应不足，导致了地价的飙升，进而使得房价也随之上涨，最终形成了房地产泡沫。
4. 政府政策干预不足：政府在房地产市场中的政策干预不够有力，一方面导致了房地产市场过度火爆，一方面也使得市场泡沫的形成难以有效遏制。
5. 城市居民抗风险能力不足：由于中国的住房保障政策以及居民的金融知识水平相对落后，使得城市居民的抗风险能力不足，容易受到房地产市场波动的影响。
二、房地产泡沫应对策略1. 加强政府政策调控：政府需要更加积极地加强对房地产市场的调控，制定出更为严格的政策，限制投机行为，确保房地产市场稳健发展。
2. 完善金融监管机制：对金融市场的监管需要更加严格，杜绝过度融资，防止房地产市场过度火爆，避免泡沫的形成。
3. 加大土地供应力度：政府需要出台更多的政策，增加土地供应，并推动土地利用的合理化，降低土地成本，缓解房地产市场的供需紧张状况。
4. 强化房地产税收政策：加强对房地产税收的调控力度，提高房地产税率，限制房地产市场的过度投机，遏制房价的过度上涨。
5. 完善住房保障政策：政府需要完善住房保障政策，增加公共住房建设力度，解决居民的住房问题，增强居民的抗风险能力。
中国房地产泡沫探究
中国房地产泡沫探究摘 要：近年来由于中国房地产价格快速上涨，引发了对中国房地产市场是否存在泡沫的热烈讨论。
本文从经济泡沫的理论入手，采用协整分析方法对2000-2012年我国房地产市场是否存在泡沫进行判定，并用指标测评法对其泡沫程度进行测量。
研究表明，从供给、需求和银行信贷角度看，我国存在不同程度的房地产泡沫现象。
最后，本文还提出了关于稳定房价和促进房地产业可持续发展的相关建议。
关键词：房地产泡沫 协整分析 指标测评法DOI：10.3969/j.issn.1674-537X.2015.04.016一、引言早在1992—1993年，我国曾经出现过一轮房地产热，当时房地产开发投资额迅猛增长，社会投资向房地产业过度集中。
1998年，我国提出稳步推进住房商品化、社会化，加快住房建设的指导思想，从此我国房地产业开始了快速发展的历程。
2004—2007年，全国房屋销售价格指数较稳定，但个别大城市，如北京、上海、广州、深圳等地的房价则快速上涨。
其后，受国际金融危机的影响，我国房地产价格有所回落。
进入2009年，随着宏观经济开始复苏，加上政策对房地产的支持，房价和房屋销售量开始回升。
2010年，我国房价上涨的形势开始由点扩展至面，房价高涨的形势逐渐从少数几个一线大城市向二线城市蔓延，从东部沿海城市向中部和西部城市蔓延。
2011年，随着国家对房地产市场进行宏观调控的政策逐渐增加，房地产投资增速放缓，但商品房平均销售价格仍在上涨，同比增幅达6.5%。
2012年初，为防止房价过快上涨，国家出台更多宏观调控政策，半数以上的大中城市新建商品住宅价格出现环比下降或持平，但2012年下半年，大部分大中城市的新建商品住宅价格开始环比上涨或持平，房价再次表现出上涨的趋势，目前中国房地产市场是否存在泡沫已成为社会各界热议的一个话题，关于“房地产泡沫”的争论也越来越激烈，因而对于中国房地产泡沫的测度具有十分重要的现实意义。
二、中国房地产泡沫测度的实证分析（一）房地产泡沫存在的初步判定本文选用商品房价格（HP）增长率来反映房地产价格变动水平，选用人均GDP（PGDP）增长率来反映经济增长的变动程度，通过进行协整分析，判断房价增长和经济增长是否存在长期均衡关系，进而初步判断房地产泡沫是否存在。
房地产泡沫成因探析的开题报告
房地产泡沫成因探析的开题报告
一、选题背景
房地产泡沫是指房地产市场价格与实际价值脱离所引起的一种经济
现象，过高的房价不仅给普通百姓带来生活压力，也会带来巨大的社会
风险。
在经济全球化的今天，房地产泡沫已不再是一个单一国家面临的
问题，而是一个普遍存在的全球性问题。
而中国作为全球房地产市场中
的一个重要参与者，在过去几年中也经历了一场房地产泡沫的风暴，如
何对房地产泡沫的成因进行探究，对于提高房地产市场的健康发展水平，具有重要的理论与实践意义。
二、研究目的
本文旨在深入探析房地产泡沫成因，通过梳理相关的研究成果，探
讨我国房地产泡沫形成的主要原因，并就如何防范和化解房地产泡沫提
出可行的措施，以期为我国房地产市场的稳定发展提供借鉴和启示。
三、研究方法
本研究将采用文献资料法和统计分析法进行研究。
首先，对现有文
献资料进行综述和归纳，系统地梳理国内外关于房地产泡沫成因的理论
研究和实证分析，以及对于如何防范和化解房地产泡沫的政策建议。
其次，通过统计分析我国房地产市场发展历程中的数据，如购房面积、房
价的变化等，进一步验证房地产泡沫的成因。
四、拟定研究内容
1.房地产泡沫概述
2.房地产泡沫的形成机理探析
3.国内外关于房地产泡沫的相关案例分析
4.我国房地产市场的发展历程及其房地产泡沫的成因分析
5.如何防范和化解房地产泡沫的建议与措施
五、预期成果
通过本文研究，将进一步完善我国房地产泡沫的成因理论，提出更为全面和可行的政策建议，为我国房地产市场的健康发展提供参考和借鉴。
我国房地产泡沫研究及应对措施
我国房地产泡沫研究及应对措施泡沫经济，作为一种经济现象，曾在世界经济发展史上屡屡现身。
著名的泡沫经济包括荷兰郁金香狂热(1636-1637)、法国密西西比股票泡沫(1719-1721)、英国南海股票泡沫(1920-1921)、美国股市泡沫(1929-1931)、墨西哥泡沫经济(1978-1981)等。
其中房地产泡沫包括1990年前后的日本、台湾泡沫，1997-1998年的泰国、香港泡沫，以及近两年的美国泡沫（引爆次贷危机）。
目前正在蔓延中的美国次贷危机源于房价下跌，但美国的房价跌幅远远小于当年的日本、台湾、泰国、香港，楼市泡沫并不严重，酿成重大危机的主要因素是房地产金融衍生品过多，以及金融机构盲目地向中低收入群体超低首付（甚至零首付）放贷。
众所周知，近几年我国房地产市场经历了一轮快速增长，房价涨幅明显偏高，2004年部分经济学者抛出了“泡沫论”，2007年“拐点论”大行其道。
但我国房地产市场到底是否存在泡沫、如果存在会有多大，一直未有定论。
与房价上涨相伴的是，从2003年房地产宏观调控拉开序幕，直到去年第四季度，房地产市场才开始调整，至今全国主要城市的成交量同比去年大幅萎缩，同时部分城市房价出现下跌。
目前，我国房地产市场的走势有些扑朔迷离，适度向下调整是符合宏观调控目标的，也有助于行业更加健康、稳定的发展。
但是，房地产市场是否会出现深度下跌，这是一个疑问，让行业、企业、政府为之心生忐忑。
政府的态度相当明显：防止楼市大起大落（目前重点防大落）。
笔者认为，房价大跌与否、政府救市与否，都取决于一点：经过几年的快速增长之后，中国的房价是否存在泡沫，或者说存在多大的泡沫。
如果确属泡沫明显，则泡沫破灭、房价大跌乃势所必然，政府不应也难以阻止其下跌；如果不存在泡沫，则政府有必要防止其出现恐慌性、非性理下跌，应调整现行紧缩型政策，以便切实保持市场稳定。
有些经济学家认为，不管是股市泡沫，还是楼市泡沫，都难以事先认定，只有等泡沫破灭了，才知原来泡沫已经这么严重！这种观点有些悲观，但确也反映出提前预测和现时辨识经济泡沫的难度很大。
中国房地产市场泡沫化的原因与研究
中国房地产市场泡沫化的原因与研究中国在过去几十年中的经济发展速度被世界称为“奇迹”，但同时也造成了一些问题，其中之一就是房地产市场泡沫化。
房地产市场是中国重要的经济柱，也是许多人的主要财富来源。
为什么中国房地产市场泡沫化？本文将从多个角度进行研究。
一、历史背景中国房地产市场的泡沫化与历史背景有关。
20世纪80年代末，中国开始进行城市化建设，大量农民涌入城市寻求就业，对房地产需求的迅速上升推动了市场的繁荣。
而把中国纳入世界贸易组织（WTO）后，中国的经济迅速腾飞，各种投资资本也不断涌入房地产市场，这进一步加剧了房地产市场的繁荣。
二、政策影响政策的支持对于房地产市场的繁荣至关重要，然而，长期以来，中国政府一直采取了持续放松的房地产政策，这直接导致了房价的大幅上涨。
政府推行了一系列扶持房地产市场政策，比如税收减免、财政补贴、土地供应等，这些政策的推行使得房地产开发商不断推售新楼盘，推高房价甚至炒作炒房行为。
三、老百姓的需求随着中国国内经济的快速发展，人民的购买能力自然不断提高，但与此同时，个人住房问题总是老百姓最关心的一个问题。
许多人把房地产作为重要的投资渠道，购买房地产来增值取得财富，自住需求和投资需求双重作用，直接推升了市场需求。
而购买房地产的人口增加也使得房价不断上涨。
四、金融环境房地产泡沫的出现还和中国的金融环境有关。
在中国，银行贷款是很多人购房的主要途径，透支消费在中国银行形成的贷款依然合法活跃也在推高了楼市价格。
从银行的角度来说，房地产贷款也是利润最高的业务之一。
而国家为了推动经济发展，也不断放宽了贷款政策，造成了整个房地产市场的负面影响。
五、土地垄断中国大多数土地由国有土地储备中心控制，极少的土地开发商能够进入市场并获得可开发的土地，而这也是中国房地产市场看似刚性的背后原因。
所以说，不能让地方政府过多干预市场，以促进房地产市场的均衡，推动房地产市场合理发展。
综上所述，中国房地产市场泡沫化是由多重要素共同作用所致。
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略中国房地产市场一直备受关注，而房地产泡沫也是一个长期存在的问题。
随着中国城市化进程的加速，房地产市场的繁荣和发展也带来了一系列问题，其中泡沫问题尤为突出。
为了深入了解中国房地产泡沫形成的原因以及应对策略，本文将从多个角度进行分析。
1. 货币政策宽松近年来，中国一直实行宽松的货币政策，这导致了资金大量涌入房地产市场。
银行贷款利率持续下降，大量资金流入房地产市场，使得房价一路飙升。
而过度的货币供应和低利率政策直接导致了房地产市场的泡沫化。
2. 土地供应不足在中国, 土地供应受到政府的管控，而城市化进程的加快带来了对土地的需求增加。
由于土地出让金、土地储备等政策的限制，使得土地供应不足，这就导致了土地的稀缺性，从而推高了房地产开发成本，进而推高了房价。
3. 投机炒房投机炒房是导致房地产泡沫的一个重要原因。
一些投资者为了获取超额的收益，纷纷涌入房地产市场进行炒房投机。
他们通过购买大量房产来获得资本收益，这进一步推高了房地产市场的价格。
4. 债务杠杆中国房地产市场的泡沫问题还在于债务杠杆过高。
为了购买房产，许多家庭需要借贷，导致家庭负债率高达50%以上。
而企业和政府也需要大量贷款进行房地产开发，这使得中国整个社会的债务水平升高，进一步加剧了泡沫的形成。
5. 城市居民需求随着城市化进程的不断推进，城市居民对住房的需求也越来越大。
高房价和租金使得城市居民过度依赖房地产投资，这不仅加大了居民的经济压力，也使房地产市场泡沫不断膨胀。
二、应对策略1. 调控货币政策为了防止资金过度流入房地产市场，应加强货币政策调控。
适度提高贷款利率，限制信贷流向房地产市场，降低投机炒房的成本，减轻房地产泡沫的风险。
2. 改善土地供应政府需要进一步改善土地供应机制，提高土地利用效率，加大土地供应，降低开发成本，从根本上缓解土地稀缺的问题。
3. 严厉打击投机行为政府需严厉打击房地产市场投机炒房行为，加大对违规开发商和投资者的处罚力度，增加市场运行的透明度，净化市场环境，消除投机因素。
有关我国房地产经济泡沫的探讨
摘 要｝ 作者针对 我国房地产经济泡沫做了 寰： 些理 论希 实践的探司 Ｉ 内 容主要 包括泡 沫经 济与ｊ 旁地产经宙 ｝ 的关－ 系０旁地产． 经 济泡沫ｊ 的 产生 原 因 和危 害性１ ． 并 对控 制 房 地 产经 济泡 沫 的 对策 进 行 了 全 萄的分 析 曩 囊 ： 曩 ： 曩 曩 ＿曩 一 ＿ 关键 词 我 国 房地 产 经 济 ¨ ｌ 泡沫 萎对 策 ≯０ 薯 ≯ ≯ “ ｌ － 曩董 ≯ 薯 薹 薯曩 ≯ × ≯薯 房地产经济泡沫可理解为房地产价格在一个连续 的过程中的 场格局 ， 因此 ， 要制定合理 的产业政策， 降低发展商的退 出壁垒 ， 实 持续上涨．这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期， 施大规模 的企业购并和资产重组 ，不断提高房地产业的市场集 中 要 降低 上市 公 司从 事 房 地产 开 发 的进 入壁 垒 ， 增 并 不 断 吸 引新 的 买 主— — 随着 价 格 的 不 断上 涨 与投 机资 本 的 持续 度 和 产业 竞 争 力 。 要充分利用资本市场， 通过 收购 、 兼并 ， 推进 增加 ． 房地产的价格远远高于与之对应 的内在价值， 由 此 导致 房地 强发展商 的资本实力 ； 房地产企业的资产重组和企业扩张 ；要通过多种途径促进本土企 产 泡 沫 的形 成 ＿ １ ］ 。 １ ． 泡 沫 经济 与 房地 产 经 济 的关 系 业扩张 ， 尽快提高市场集中度 ； 要推进房地产企业改制 ， 实行产权 １ ． １ 泡 沫 经 济 结构多元化 ； 要在资本规模 、 技术实力 、 操作经验 、 开发规模等方面 延 迟 销售 许 可 证 的发 放 时 间 ， 征 所谓泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关 交易持续膨胀 ， 提 高 房地 产业 的市 场 准入 的条 件 ， 日益脱 离实物资本 的增长和实业部门的成长以及金融证券 、房地 收土地闲置税和房地产空置税 ， 促使无实力 的项 目公 司退 出市场， 产价格飞涨 ， 投机交易极为活跃的经济现象。 泡沫经济寓 于金融投 有 效 控制 房 地产 经 济 泡沫 的产生 。 机， 造 成社 会 经济 的虚 假 繁 荣 ， 最后必定泡沫破灭 ， 从而导致社会 ３ ． ３ 精 心 打造 房 地产 精 品 我 国众多大城市房地产开发和市场销售 的状况短期 内被市场 震荡甚 至经济崩溃 。其实质有三个方面： 认同、 价格上涨、 销售火暴 的项 目较多 ， 但真正经得起时间考验 、 中 １ ） 泡沫经济主要是虚拟资本 的过度增长 ； 长期不被市场淘汰、 能够保值增值的项 目不多 ， 大量的楼盘缺乏历 ２ ） 地 价 飞涨 暴 跌 ； 史文化价值和升值空间 ， 甚至有 的项 目清盘 以后 ， 价格便 开始大幅 ３ ） 泡 沫 经济 寓 于金 融 投 机 。 １ ． ２ 泡 沫 经 济与 房 地 产业 下跌 ， 发展商赚了大钱而买房者却陷了进去 ， 对先前购房的投资者 要 真 正 防止 房 地产 经 济 泡沫 ， 就 应该 树 立 “ 双赢 ” 房地产业本质上是实体经济和实业部 门，其本身绝不是 泡沫 产 生极 大 的打击 。 以为业主创造价值 、 为社会创造财富 、 为 经济。 但是 ， 就其发展而言 ， 房地产业也含有经济泡沫的成分。 如果 的理念引导房地产开发 ， 任其膨胀 ， 也存在着发展成为泡沫经济的危险性。 在现代市场经济 后代创造文化 的高度责任感 ， 精心打造物业 ， 贡献房地产精品 ， 适 中， 经济泡沫之所以会长期存在是有客观原 因的， 主要是 由其作用 应 城市 现 代化 发 展 的要 求 。 的二 重性 所 决定 的 。一方 面 ， 经济 泡 沫 的存 在 有 利 于 资本 集 中 ， 促 ３ ． ４ 建 立 土地 产权 制 度 进竞争 ， 活跃市场 ， 繁荣经济 ； 另一方 面 ， 也应清醒地看到 ， 经济泡 必须在土地产权制度改革和土地市场培育上取得突破 ，全面 沫中的不实 因素和投机因素 ， 同时存在着消极成分目 。 盘活土地资产 ， 建立健全土地批租市场， 促进划拨土地使用权进人 ２ ． 房 地产 经 济 泡沫 的产 生原 因和危 害 性 市场 ； 通过立法 ， 明确存量不动产划拨 土地使用权 的使用期限 ， 逐 房地产商品具有一定 的特殊性 ，在一定的时间之中会出现供 步提高存量不动产划拨土地使用权 的年租金 ，使之与批租土地 的 放宽划拨土地使用权进入市场 的条件 ， 原则上不 求不均衡的现象 ， 最终使交易成本不断降低 ， 为经济泡沫的产生提 年地租成本相 当； 限制划拨土地使用权 的转让、 入股、 出租、 抵押等 ， 但 上述权利的行 供了基础 ， 因此 ， 房地产行业本身很容易产生经济泡沫。 房地产行业经济泡沫的危害主要表现在以下几个方面 。 首先 ， 使不得超过规定的土地使用期 限， 同时要承担缴纳地租的义务 ； 对 没有对社会资源进行合理 的优化配置 ， 产生了经济结构 的失衡 。 在 于新增 的经营『 生 土地使用权主要通过土地批租市场 ，实行土地出 并以土地拍卖 、 公 开投标、 挂牌交易方式取代协议方式 ； 培育土 房地产经济泡沫产生之前 ， 房地产 的价格不断上升 ， 使投资回报率 让 ， 促进土地产权 的有效配置； 不断开拓土地等不动产金 在短期 内迅速升高， 对长期投资的行为造成 了很大的误导 ， 很多社 地二级市场 ， 会资源盲 目的进人房地产行业 ， 在基础设置建设、 服务产业和生产 融业 务 ， 运 用金 融 机制 促 进 土地 产 权 流动 。 性产业之中 ， 没 有 足 够 的资金 进 行 投 入 ， 阻碍 了其 它产 业 的 发展 ， ３ ． ５改革 房 地 产市 场 管理 体 制 房 地产 经 济 泡沫 与经 济 增 长 的趋 势 和经 济 波 动 紧密 相 关 。要 导致了经济结构 的失衡 。 第二 ， 房地产经济泡沫会对金融系统造成 破坏 ， 产生 了金融危机 。由于在泡沫经济时期 ， 很容易造成投机活 适应市场经济体制发展 的趋势和房地产业发展的要求 ，建立健全 动， 提高了市场的预期 回报率 ， 许多银行将贷款放人到房地产行业 房地产市场管理体制 ， 实行房地产市场 的有效调控 ， 防范房地产市 之 中， 扭 曲了资金 的投入标准 ， 没有履行监督 功能 ， 降低 了整个银 场 的风 险 ； 要 建立 地 政 、 房 政 统一 管 理 体制 ， 土地 资 源 、 资 产 双 重管 实 行 房地 产 的价 值 化 管理 。 要 加 强城 市规 划 管 理 和土 地供 行体系的防御功能 ， 给金融机构造成了很多 的坏账和呆账 ， 最终会 理 职能 ， 通过有效控制土地投放量 ， 合理调节房地产市场 的走 导致大量房地产企业的破产 ， 使银行系统失灵 ， 面临着巨大的经济 应计划管理 ， 势； 要运用房地产价格管制 、 房地产金融机制 、 房地产税收杠杆等 ， 危机。 ３ ． 控 制房 地产 经济 泡 沫 的对 策 对房 地 产 市场 实 行宏 观 调控 。 ３ ． １ 严 格 审批 开 发项 目规划 总之 ， 房地产商品具有一定的特殊性 ， 在一定的时间之中会 出 中国将经历一定时期集 中的、大规模的新城开发和旧城再开 现供求不均衡 的现象 ， 最终使交易成本不断降低 ， 为经济泡沫的产 发， 这是一个彻底改善城市形象 、 重塑城市景观的大好机会。也是 生提供了基础 ， 因此 ， 房地产行业本身很容易产生经济泡沫。 防止房地产经济泡沫的一条有效途径 。房地产 开发是应该 突出项 目的个性和特色 的， 但更要强调统一规划与整体协调 ， 使新开发的 参 考 文献 ： 楼盘能与周围的环境融为一体 ， 不断完善城市景观。必须及时制定 『 １ ］ 戴慎志． 房地产经济泡沫产生与防范研究『 Ｍ１ ． 北京： 中国管理出版 ２ ０ ０ ９ ． 和完善城市 的片区开发景观规划 ， 并排除权力干扰， 切实付诸实施。 社． 『 ２ 滨谊． 房地产泡沫经济的危害及应对措施探讨『 Ｍ 】 ． 北京 ： 中国人 ３ ． ２ 调整房地产业市场结构 从整体上来看 ，我国房地产市场 目前处于一种垄断竞争 的市 民大学 出版社 ． ２ ０ ０ ９ 。 ５ ８ （ ２ ） ： ８ １ — １ ２ ４ ．
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我国房地产泡沫问题探究
作者：甄博倩梁吉泰
来源：《商情》2013年第37期
【摘要】随着房地产投资的数量和速度不断加大，尤其是近几年房地产泡沫出现了更加严重的趋势，认清房地产泡沫产生的原因及影响，并找到相应的有效措施，能够冷静的分析当前的房地产现状，可以帮助人们正确认识房地产的泡沫。
【关键词】房地产，泡沫，影响，防治
我国的城市化进程经过三十多年的发展，取得了一定的成就，在这个过程中我国的房地产产业也得到了快速的发展，在我国国民经济中所占的地位也越来越重要。
部分一、二线城市的房地产市场出现了房价不断攀升，但是房屋需求量又不足的现象，房地产市场产生了不同程度的泡沫，加之目前资本市场情况低迷，于是房地产泡沫问题又重新被提上了日程。
一、房地产泡沫的含义
“泡沫”归根结底是一种价格的波动现象，但是与一般的价格波动不同，“泡沫”中的价格波动不是连续的，它的波动幅度很大，会在一段时间内持续上涨，变化速度和幅度都会很剧烈，但是在达到顶峰时又会突然出现暴跌，不具有周期性。
这种泡沫现象表现在账面上会出现账面价值高于市场价值，形成经济的虚假繁荣。
房地产泡沫是一种经济泡沫，但是是以房地产为载体，一般是指由于投机等原因，导致房地产价格偏离了正常的市场价格，而呈现出无节制的持续上涨，并且上涨幅度脱离了自身价值的合理过程和状态。
二、房地长泡沫产生的原因：
房地产泡沫的产生是多种因素综合影响的结果，主要的原因有以下几方面：
1、土地的稀缺性是对房地产产业的资源约束。
土地的自然供给是固定的，其表现出来的稀缺性对我国的城市化进程起到了一定了约束性，造成了房地产供给弹性的缺乏。
另一方面，在利益的驱使下，许多人将土地当做一种金融衍生工具来获利，带来了经济泡沫。
除此之外，土地资源的不合理规划及利用、土地交易制度的不健全、房地产开发商的“圈地”行为等也引起了土地资源与房地产发展之间的矛盾，间接的带来了房地产泡沫。
2、房地产市场不完善。
房地产市场的不完善首先表现在市场的信息不对称，房屋买者和卖者的信息不对称导致许多房地产交易和房屋的定价都处于不透明的状态，最终使成交价不能反映真实的房屋价值。
其次是房地产市场的过度投机，过高的房价上涨预期等原因使房地产的投资和投机规模越来越大，这在一定程度上也促使了房地产泡沫的产生。
3、制度的缺陷。
首先是因为政府的某些无效干预使土地供应制度出现缺陷，；其次是税收制度的缺陷，只要表现在我国税收制度的滞后性；再次是住房保障制度，城市居民购房的高需求和住房保障制度不足之间的矛盾也导致了房地产泡沫；最后还有银行在房屋信贷风险防控等方面的制度缺陷。
三、房地产泡沫的影响
房地产泡沫的存在对房地产市场及整个经济市场的发展既有有利的影响也有不利的影响。
如果房地产泡沫控制在一定的范围内，不至于构成泡沫经济，经济市场没有出现较大幅度的波动和震荡，即，存在的是适度的经济泡沫，这些经济泡沫可以对经济的发展起到促进的作用，增强经济发展的活力，促进良性竞争，推动房地产和整个经济的健康发展。
但是一旦这种泡沫超过一定的范围就会对社会产生负面的影响。
其危害性主要体现在以下几方面：
1、导致经济结构失衡。
泡沫破灭前房地产行业的回报率明显高于其他行业，这使社会的大量资源进入房地产市场，而其他领域则会因为缺乏资金等生产率下降，导致社会资源配置失衡，经济结构失衡。
2、导致金融系统瘫痪。
较高的预期市场回报率还会诱使银行将大量的贷款投放到房地产市场上，扭曲了银行正常的资金投放标准，加大了风险防控能力。
一旦泡沫破灭就会增加大量的呆账与坏账等，加之负面影响的蔓延极易导致整个金融体系的瘫痪，造成金融危机。
3、导致经济萧条，甚至引发社会危机。
泡沫经济是由虚假的高盈利预期引起的，一旦泡沫破灭，虚假的经济增长也会暴露并破灭，导致经济萧条，并会伴随着工厂的破产和大面积失业的出现，导致社会的不正常波动，造成社会恐慌，除此之外房地产价格的不断上涨会加大城乡之间的贫富差距。
四、房地产泡沫的防治
为了确保我国房地产市场和行业的健康发展，对于房地产泡沫的防治可以从以下几方面来开展和完善工作。
一、加强我国国有土地的管理制度。
一方面政府有关部门要对国有土地的对外投放量制定合理的计划与安排，在土地市场化的出让过程中，可以考虑通过适量增加公开招标的方法来给开发商充分的分析时间以做出理性的决策；另一方面对土地的价格也要加强监管与适度调控，避免土地价格上涨过快，从根本上保持我国土地买卖市场的稳定。
二、继续发挥我国政府的宏观调控功能。
加强房地产市场的管理，对房地产的投机要予以严格的打击或者采取较高的税收政策；完成资源的有效配置，抑制土地闲置与房屋的空置；出
台房地产领域的相关法律、法规，加强行业的管理，发展并完善住房公积金制度，充分发挥其在区域经济中对于房地产经济的调节作用。
三、加强信贷系统的管理。
对于每年信贷的增长要严格控制在一定的范围之内，因为住房信贷有经济周期的风险，所以稳定抵押信贷资金的流量可以较好促进住房市场的稳定性，进而有效的防止和减少房地产的泡沫。
另外，因为房地产信贷占银行信贷业务的比重较大，而且，这项业务兼具高收益与高风险，为了确保银行住房信贷业务在风险中健康发展，银行必须要建立一套具有针对性的管理系统，以在一定程度上抑制房地产泡沫的产生与扩大。
四、建立和完善关于房地产泡沫的有效预警及防治系统。
构建具有指导性的房地产行业的相关指标，通过系统性的指标来反映我国房地产的发展情况，适时作出预警，促使政府及房地产行业采取及时的有效措施。
需要指出的是上述分析是以整个房地产为基础的，但是在对房地产市场进行具体的完善过程中要注意到房地产市场的区域性，因为不同区域的房地产市场无论是在发展状况还是在市场特征方面都是有差别的，所以对不同区域的房地产泡沫进行调控时要充分考虑到房地产市场的区域特性，做到统筹兼顾，因地制宜。
五、结束语。
经济有其自身的周期性，房地产经济也不例外，如何认清现在房地产市场的形式和趋势，一旦楼市崩盘真的发生，如何将这些负面的影响降到最低，是房地产行业和市场以及政府要首先要考虑的问题，要采取有效的措施和政策将损害降低到最小，同时对于房地产市场的变化，投资者和相关大众要保持理性的思维和冷静的态度，不要有恐慌的心理，只有在有效的对策和良好的心理的共同作用下才能相对安全的渡过房地产市场的冬天。