华丰项目定位报告(商业篇)终稿20140402
企业信用报告_华丰家具集团有限公司
华丰江都利民北路地块项目定位报告参考课件
华丰江都项目地块定位报告
HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO
江都市场总量认知——
从08年9月-09年8月江都月度成交量走势来看，江都每年的成交总量在50-70万方左右，09年市场 好成交量能够达到70万方，市场低迷的08年成交量也在50万方左右。每年市场总量比较稳定。 因此在总量有限的市场环境下，吸纳现有市场远比创造新市场更有效。
市区普通商品住宅月度成交均价走势图
元/㎡
4700
4504
4500
4300
4204
4100
涨幅3.5%
3900
3966
3763
3921
3822 3744
3763
3700
3500
3629
08年9月 08年10月 08年11月 08年12月 09年1月 09年2月 09年3月 09年4月 09年5月
4034 3737
华丰江都项目地块定位报告
HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO
共生共长，江都地产破冰之道
——华丰江都利民北路项目定位报告
提案纲要
➢ 市场解读 ➢ 需求分析 ➢ 项目定位 ➢ 产品定位 ➢ 规划配套建议
华丰江都项目地块定位报告
HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO
江都房地产市场规模的认知
华丰江都项目地块定位报告
HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO
三、四线城市特征——
三、 四线城市通常缺乏充足的人口导入，居住的刚性需求变化不大，同时这些区域房地产投资价 值不高，投资性的需求不大，因此市场通常以改善性需求为主。每年楼市的成交量比较稳定，宏 观市场波动对城市的成交量影响不大。
商场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告
商场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告同时本项目的打造对升级大丰商业档次、改写大丰商业格局、铸造大丰新中心、助推大丰向成都主城区迈进的高度有着很大影响。
本项目通过订单式地产模式，与世界500强以及全国上百家品牌商家强强联手，汇聚众多知名品牌店，更齐聚家乐福、苏宁电器等主力店，涵盖吃、喝、玩、乐、购、住、行，打造多元化、多样性、一站式的商业中心，全新铸就大丰商业中心功能，开创大丰首个繁华都市商业圈。
商业地产经营的核心是人气，尤其对一个新开项目来说，人气就是生气。
而人气是可以通过差异定位、功能组合、商业规划、业态划分、商家组合、环境营造、促销活动等拉动的。
这就要求商业项目在功能定位上应做出特色，避免千篇一律，同质化竞争；业态划分和商家组合上，应尽可能多元化，在综合满足购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能，每一种功能里面根据实际需求选择不同商家，如餐饮可选择快餐、中餐、西餐、特色餐饮；休闲娱乐可引进KTV、影院、电玩城、儿童游乐场等实现关联消费、交叉补偿的作用，尽可能消除同质竞争，实现业态互补。
业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径，各业态布局相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。
业态的互融相关性更多的是考虑功能互补，各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体；目标客群的一致，特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。
一、福地广场商业模式定位在策划福地广场招商之前，首先，要确定的商业模式，以及商业主体业态类型。
目前，在我国商业模式一般有三种：1 、主题商业模式这种商业模式是通过打造一定的主体来营造商业环境。
例如，宽窄巷子是通过打造川西民俗文化的主题来营造购物、休闲、餐饮等商业营运模式；而一品天下则是通过打造食文化主题来营造千姿百态的饮食、休闲等商业营运模式；、锦里则是通过打造三国文化主题来构成休闲、观光、饮食、购物等的商业营运模式。
商业定位策划报告优选文档
n随着广州城市“南拓”，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅， 吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。
大盘商业业态研究——祁福新城
n生态健身主题
q小区独立会所：天湖会所、半山会所；
Ø休闲类：知己吧（上网酒吧）、奥斯卡影院；
q其他：大型超市、肉菜市场、24小时便利 Ø运动类：潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高
店、商业步行街。
卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆；
整个项目向城市化住宅转型，配Ø中套健心康、多类香以：薰室生阁内。活恒配温罗套马为泳池主、，中药引浸入浴教、健育身产室、业健和康吧医、院健康
前期定位为郊区度假低密度住宅，配套多以休闲、生态和健身为主
大盘商业业态研究——祁福新城
n项目配套
水上俱乐部 高尔夫球场
半山会所
祈福新村各项生活、教育配套包括：
q教育：祈福精英幼儿园、祈福英语实验学
天湖会所Biblioteka 祈 祈福精英幼儿园 福英校、祈福新村学校、广东工业大学祈福分院 （大专制）；
郊野公园
语
实
验
千
q国家三甲国际JCI认证医院：祈福医院，以
大盘业态研究——祁福新城
生活配套
Ø 银行 Ø 邮局 Ø 派出所 Ø 消防局
Ø 超市 Ø 肉菜市场 Ø 快餐店 Ø 凉茶铺
大盘商业业态研究——祁福新城
n开发模式
前期
中期
3-4层低密度洋房为主， 湖畔高端独栋、联排
产
辅以联排别墅
辅以舒适洋房
品
华润电力(兴宁)有限公司华丰产业集聚带热电联产投资建设项目可行性研究报告-广州中撰咨询
华润电力（兴宁）有限公司华丰产业集聚带热电联产投资建设项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国·广州目录第一章华润电力（兴宁）有限公司华丰产业集聚带热电联产项目概论 (1)一、华润电力（兴宁）有限公司华丰产业集聚带热电联产项目名称及承办单位 (1)二、华润电力（兴宁）有限公司华丰产业集聚带热电联产项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、华润电力（兴宁）有限公司华丰产业集聚带热电联产产品方案及建设规模 (6)七、华润电力（兴宁）有限公司华丰产业集聚带热电联产项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (7)十、研究结论 (7)十一、华润电力（兴宁）有限公司华丰产业集聚带热电联产项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章华润电力（兴宁）有限公司华丰产业集聚带热电联产产品说明 (16)第三章华润电力（兴宁）有限公司华丰产业集聚带热电联产项目市场分析预测 (16)第四章项目选址科学性分析 (16)一、厂址的选择原则 (16)二、厂址选择方案 (17)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (18)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (20)一、建设内容 (20)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (21)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (22)一、原辅材料供应条件 (22)（一）主要原辅材料供应 (22)（二）原辅材料来源 (22)原辅材料及能源供应情况一览表 (22)二、基本生产条件 (24)第七章工程技术方案 (25)一、工艺技术方案的选用原则 (25)二、工艺技术方案 (26)（一）工艺技术来源及特点 (26)（二）技术保障措施 (26)（三）产品生产工艺流程 (26)华润电力（兴宁）有限公司华丰产业集聚带热电联产生产工艺流程示意简图 (27)三、设备的选择 (27)（一）设备配臵原则 (27)（二）设备配臵方案 (28)主要设备投资明细表 (29)第八章环境保护 (29)一、环境保护设计依据 (30)二、污染物的来源 (31)（一）华润电力（兴宁）有限公司华丰产业集聚带热电联产项目建设期污染源 (32)（二）华润电力（兴宁）有限公司华丰产业集聚带热电联产项目运营期污染源 (32)三、污染物的治理 (32)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (33)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (33)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (37)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (38)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (39)5、施工建议及要求 (41)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (43)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (44)1、废水的治理 (44)办公及生活废水处理流程图 (44)生活及办公废水治理效果比较一览表 (45)生活及办公废水治理效果一览表 (45)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (45)3、噪声治理措施及排放分析 (47)主要噪声源治理情况一览表 (48)四、环境保护投资分析 (48)（一）环境保护设施投资 (48)（二）环境效益分析 (49)五、厂区绿化工程 (49)六、清洁生产 (50)七、环境保护结论 (50)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (52)第九章项目节能分析 (53)一、项目建设的节能原则 (53)二、设计依据及用能标准 (53)（一）节能政策依据 (53)（二）国家及省、市节能目标 (54)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (55)三、项目节能背景分析 (55)四、项目能源消耗种类和数量分析 (57)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (57)1、主要耗能装臵 (57)2、主要能耗种类及数量 (57)项目综合用能测算一览表 (58)（二）单位产品能耗指标测算 (58)单位能耗估算一览表 (59)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (60)六、工艺设备节能措施 (60)七、电力节能措施 (61)八、节水措施 (62)九、项目运营期节能原则 (62)十、运营期主要节能措施 (63)十一、能源管理 (64)（一）管理组织和制度 (64)（二）能源计量管理 (65)十二、节能建议及效果分析 (65)（一）节能建议 (65)（二）节能效果分析 (66)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (66)一、组织机构 (66)二、工作制度 (67)三、劳动定员 (67)四、人员培训 (68)（一）人员技术水平与要求 (68)（二）培训规划建议 (68)第十一章华润电力（兴宁）有限公司华丰产业集聚带热电联产项目投资估算与资金筹措 (69)一、投资估算依据和说明 (69)（一）编制依据 (69)（二）投资费用分析 (71)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (71)1、设备投资估算 (71)2、土建投资估算 (72)3、其它费用 (72)4、工程建设投资（固定资产）投资 (72)固定资产投资估算表 (73)5、铺底流动资金估算 (73)铺底流动资金估算一览表 (73)6、华润电力（兴宁）有限公司华丰产业集聚带热电联产项目总投资估算 (74)总投资构成分析一览表 (74)二、资金筹措 (75)投资计划与资金筹措表 (75)三、华润电力（兴宁）有限公司华丰产业集聚带热电联产项目资金使用计划 (76)资金使用计划与运用表 (76)第十二章经济评价 (77)一、经济评价的依据和范围 (77)二、基础数据与参数选取 (78)三、财务效益与费用估算 (79)（一）销售收入估算 (79)产品销售收入及税金估算一览表 (79)（二）综合总成本估算 (79)综合总成本费用估算表 (80)（三）利润总额估算 (81)（四）所得税及税后利润 (81)（五）项目投资收益率测算 (81)项目综合损益表 (82)四、财务分析 (83)财务现金流量表（全部投资） (84)财务现金流量表（固定投资） (86)五、不确定性分析 (87)盈亏平衡分析表 (88)六、敏感性分析 (89)单因素敏感性分析表 (90)第十三章华润电力（兴宁）有限公司华丰产业集聚带热电联产项目综合评价 (90)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：华润电力（兴宁）有限公司华丰产业集聚带热电联产投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：500万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该华润电力（兴宁）有限公司华丰产业集聚带热电联产项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
华丰金典房地产项目投资项目策划书
华丰·金典房地产项目投资策划书目录第1章项目概述 (5)1.1项目名称以及开发建设单位 (5)1.2项目提出背景 (5)1.3项目所具备的基本条件 (5)1.3.1地理位置 (5)1.3.2工业发展 (5)1.3.3城市配套发展 (5)1.3.4招商引资 (5)1.4项目的性质及主要特点 (6)第2章项目用地周边环境分析 (7)2.1 项目土地性质调查 (7)2.1.1地理位置 (7)2.1.2土地面积 (7)2.1.3地质地貌状况 (7)2.1.4总体布局 (7)2.1.5七通一平现状 (7)2.2 项目用地周边环境调查 (4)2.2.1地块周边的建筑物 (4)2.2.2绿化景观 (4)2.2.3自然景观 (4)2.2.4历史人文景观 (4)2.2.5环境污染状况 (5)2.3地块交通条件调查 (5)2.3.1地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 (5)2.3.2地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 (5)2.4周边市政配套设施调查 (5)第3章区域市场现状及其趋势判断 (7)3.1宏观经济运作状况 (7)3.1.1国生产总值 (7)3.1.2中国房地产开发业景气指数 (7)3.1.3国家宏观金融政策 (8)3.2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 (8)3.2.1 项目所在地的居民住宅形态及比重 (8)3.2.2政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 (8)3.2.3叶县政府关于金融投资等方面的规划政策法规 (10)3.2.4短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 (13)3.3项目所在地房地产市场总体供求现状 (15)3.4项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 (15)3.4.1板块划分 (15)3.4.2板块差异 (16)3.5项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 (16)3.6商品住宅客户构成分析 (16)3.6.1各种档次商品住宅客户分析 (16)3.6.2华丰金典项目目标客户群特征 (17)3.6.3华丰金典项目目标客户群分类 (17)第4章土地ＳＷＯＴ分析 (18)4.1项目地块的优势 (18)4.1.1区位优势 (18)4.1.2交通优势 (18)4.1.3建筑风格独特 (18)4.1.4户型优势 (18)4.1.5项目自身优势 (18)4.2项目地块的劣势 (18)4.2.1市场容量小 (18)4.2.2项目绿化率 (18)4.2.3项目容积率 (19)4.2.4道路条件 (19)4.3项目地块的机会 (19)4.3.1交通条件的改善 (19)4.3.2配套设施的完善 (19)4.4项目地块的威胁 (19)4.3.1市场供给量大，竞争日趋激烈 (19)4.3.2国家宏观调控影响 (19)4.3.3本地居民收入 (19)第5章项目市场定位 (20)5.1类比竞争楼盘调研 (20)5.1.1类比竞争楼盘基本资料 (20)5.1.2项目户型结构详析 (21)5.1.3综合评判 (22)5.2项目定位 (22)5.2.1市场定位（区域定位、主力客户群定位） (22)5.2.2功能定位 (22)5.2.3建筑风格定位 (23)5.2.4项目主题定位 (23)第6章价格及价格策略 (24)6.1价格厘定标准 (24)6.2价格走势策略 (24)6.2.1定价依据 (24)6.2.2华丰金典项目价格定位 (24)6.3价格 (24)6.3.1平均价格 (24)6.3.2分期价格 (24)6.3.3优惠价格 (25)6.3.4楼层差价 (25)第7章销售策略 (26)7.1销售时机 (26)7.2推盘方式 (26)7.3销售方式 (26)7.4付款方式 (26)7.5优惠政策（价格折让） (26)7.5.1积累客户时期 (26)7.5.2开盘当天或开盘活动期 (27)7.6销售计划 (27)7.7销售策略 (27)7.7.1方向：品牌与项目并重 (27)7.7.2容：深入挖掘项目独特卖点，建立项目独特市场定位 (27)7.7.3方式：悬念式广告炒作方式入市，形成市场热点，提升项目度 (27)第8章广告及推广 (29)8.1本案广告宣传推广整体思路 (29)8．2项目阶段性营销推广策略 (29)8.2.1预热期 (29)8.2.2蓄客期 (29)8.2.3强销期 (30)8.2.4持续期 (30)第9章楼盘包装及项目价值提升建议 (31)9.2楼盘包装 (31)9.2.1楼盘主体包装 (31)9.2.2项目园林绿化包装 (31)9.2.3销售中心包装 (31)9.2项目价值提升建议 (32)第10章各阶段工作计划表 (33)10.1项目开发的基本指标 (33)10.2开发周期预测 (33)10.3项目施工季度预测 (33)10.4项目销售进度预测 (34)第11章项目经济分析 (35)11.1费用划分 (35)11.1.1土地成本 (35)11.1.2前期工程费 (35)11.1.3建筑安装工程费 (35)11.1.4不可预见费 (35)11.2资金筹措方式 (37)11.3项目经济效益分析 (38)11.4主要分析评价指标 (38)11.4.1盈利能力分析 (38)11.4.2偿债能力分析 (39)11.5项目的租售收入、利润分析 (39)11.6项目不确定分析 (42)11.6.1项目盈亏平衡分析 (42)11.6.2敏感性分析 (43)第12章项目社会和环境评价 (44)12.1项目社会效益评价 (44)12.1.1项目对社会发展的适应性 (44)12.1.2项目对人与社会的影响 (44)12.2项目环境效益评价 (45)第13章结论及建议 (46)致谢 (48)参考文献 (47)第1章项目概述1.1 项目名称以及开发建设单位项目名称：华丰·金典工程项目项目建设单位：市华丰园房地产开发有限公司1.2 项目提出背景项目所处地段环境适宜、交通便利、阳光充足，是理想的居住环境。
华丰招商2.24终稿
项目业态分布
业态布局建议
银行
1#1-2F
豪华车展厅
豪华车展厅
银行
注： 1号楼紧靠黄浦江路，展示性较好，可作
为豪华品牌汽车的展示中心。 目的：1、增加项目所在区域豪华汽车品牌的 数量，增强该区作为豪华汽车集中区的号召力。 2、作为项目吸引客户的着力点之一，为 项目聚集人气。
豪华车展厅
业态布局建议
招商方案
项目功能分区 项目业态分布 招商思路 招商政策 招商周期表
项目功能分区
项目功能分区
1#商业楼
项目功能分区
说明：
项目紧靠黄浦江路，且该区域聚集了奔驰、宝马等 豪华车4S店，所以沿黄浦江路的位置作为豪华车展厅， 增加项目所在区域豪华汽车品牌的数量，增强该区作为 豪华汽车集中区的号召力。 商区主通道与市政道路的连接性，尽可能笔直易达。 商区面对黄浦江大道方向的绿化带，高度控制在1.2M以 下最为合适，增加商区通透性。 结合项目定位（二手汽车市场）为“定向目的性消 费”产品，该布局利用定向消费者心理因素，建立业种 密集区，由此拉动目标客户群，增加消费者的购物印象， 培养其惯性购物习惯。
招商周期表
招商时间表
开盘 持续销售、招商期
进场 3月
前 期 准 备 阶 段 操 作 阶 段 开业准 备阶段
开业 尾盘招商
2012
4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
装修期
2013
11月 12月 1月 2月
开业期
蓄水收集期
市场调研
招商期
客户积累、整理、筛选 招商政策确定 招商合约编纂与确定 招商道具与物料准备 招商政策 公布 全面招商与签约 商户入驻装修 组建运营管理部门与推广部门，并衔接.熟悉各个运营规程，并准备开业
某项目商业部分经营功能定位策划报告
第一部分、项目商业部分SWO分析第二部分、项目商业部分全功能定位第三部分、项目商业部分营销策略建议第四部分、项目商业部分推广策略建议都市领地商业部分经营功能定位策划报告第一部分、项目商业部分的SWO分析优势：1、企业战略优势。
安阳贞元集团拥有强劲的企业实力和科学的战略思路。
在本项目的整体运作上有计划有目的地进行持有经营。
这不仅为项目的开发提供了保障，还为后期的统一经营管理和各种商业应变提供了便利；2、内生共振优势。
项目所在区域相对成熟，为安钢传统商业圈，商业氛围浓厚，消费力较大；3、交通便利优势。
项目所处的安钢生活区，在地理位置上处于安阳市泛中心区域。
目前，安钢大道、文峰大道等城际交通网，围合形成安阳周边郊县、城镇消费黄金地带。
劣势：1、 空间位置劣势。
本项目地块特征为成熟居住板块，偏离市中心核心商业区。
虽今后要打造安钢商业圈板 块，但形成符合商业拓展的配套环境尚需时日； 商业资源劣势。
本项目所在区域周边现营商业档次偏低，在商业整体号召力上明显处于劣势； 连带形象劣势。
本项目西面卫东购物中心经营现状不佳，一定程度上影响本项目商业街的经营信心 4、 产品规划劣势。
本项目正在施工A 地块是双层商业建筑，面积均在 100川以上，对后期招商与销售有一 定的实操难度； 5、消费人群劣势。
所圈定的目标客户只是单单针对项目周边的投资客与自营商户，而忽视了安阳整体市场 投放量及投资客承受能力，或多或少在价格和面积设置上略有偏差。
机遇：2、3、1、消费升级机遇。
安钢厂区域内生活经济能力和人均消费水平比较而言，普遍略高，消费结构逐渐由生活性消费向享受型消费转变。
而整个区域内的商业，也落后与区域需求的发展，在寻求商业业态档次均衡的情况下，新商业业态发展空间扩张；2、区域商业配套的机遇。
随着区域内住宅及商务项目开发逐渐导入，本项目周边的客源基础将愈加丰富。
这些群体的工作、交际、生活所产生的需求，呼唤本案的配套性商业供给。
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塔楼篇
一、项目核心问题界定及发展战略
二、办公产品推导与定位 三、公寓产品推导与定位 四、酒店产品推导与定位 五、项目经济测算
六、项目物业配比建议
六、项目物业排布建议
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市场回顾之区域规划
“两圆一带”龙湖金融中心 包括现在已经建成的郑东新区CBD、正在建设的龙湖CBD和南北
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集中式生活类配套商业
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声 武汉光谷金融港 音
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下班就在工作单位周边吃吃饭、逛逛街……
平时很少去市区，高峰期人多拥堵，偶尔周末会去市区逛街……
生活基本三点一线，聚会场所太少，感觉生活圈子闭塞…… 如果有个大超市就好了，下班可以逛逛超市买东西，还可以打发时间…… 朝九晚五，下班就是技术宅，不是不想出去，是附近没地方去…… 感觉有点跟不上时代气息，园区这边的商业时尚流行度太差了……
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酒店
市场份额日趋饱和，转型在即 行业新贵急需扶持，任重道远
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市场回顾之项目定位困惑
依 脱 郑州金融后台服务区 托 离
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带着疑问我们踏上了寻找答案之路
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当我们经历了 2小时15分钟
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白领&蓝领
相同VS不同
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关键词：满足生活功能的居所
白领公寓
关键词：享受品质生活的家
VS
蓝领公寓
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关键词：一站式生活便利服务
社区式生活类配套商业
关键词：邻近式生活便利服务
与市场脱节非专业的租赁业务导致办公物业空置率上升
其余办公物业高价转租
高空置率直接影响到了其他金融企业进驻信心
较低的企业实际入住率降低了园区工作人员数量
生活、商业类配套滞后导致8小时之外“逃离金融港”
园区工作人员数量不足导致了生活、商业类配套的滞后
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逃 金融港的他们 离 都去哪了
100家配套服务外包企业
预计新增中等收入及以上水平的就业岗位10万个
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为 何
建成大量的写字楼内部却多数空置……. 金融机构入驻并没有政府规划的那么乐观…… 园区内见不到任何商业、生活配套设施…… 大多数工作人员只是收入普通的服务型蓝领……
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寡头企业迎合政府规划要求， 低价购买或定制开发多栋办公物业
交付使用后，自己只使用一栋或几层， 将小部分金融后台服务搬迁至此
站在武汉光谷金融港时
金融后台服务区“标杆”的光环顿时全无
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印 武汉光谷金融港 象
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政府规划 金融后台服务中心、金融容灾备份中心、金融ITO\BPO业务中心 建筑面积160万㎡ 可容纳8-10家企业机构设立综合性营运中心、30家专业呼叫中心和
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半 径 1KM
白 领 生 活 圈
蓝领生活圈 半径3KM
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半 径 1KM
白 领 生 活 圈
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当我们经历了 10小时50分钟
站在上海张江银行卡产业园时
让我们对金融后台服务区有了“顿悟”
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发 上海张江银行卡产业园 展
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运营现状
以银行卡业务和金融信息后台服务为核心、金融技术研发为
主的服务区。 开园至今已达10年 已进驻17家金融后台服务机构，33家金融技术研发企业 规划面积376万㎡，其中生活配套54万㎡ 提供工作岗位约5万个 工作人员多为技术研发型白领，收入较高
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生 上海张江银行卡产业园 活
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家就在附近，园区外基本什么都有，很方便……
平时生活必需品采购，不用去市区大卖场，这边就很便利……
周末会去市区，毕竟时尚流行的购物中心还是市区多…… 生活配套很完善，学校幼儿园都有，现在孩子就在这边上学…… 交通也还好，2号、4号线经过换乘可以到上海各个地方…… 如果园区周边能出现些具有高品质的特色商业中心就完美了……
龙湖金融中心
运河两侧建筑群。其中，郑东新区CBD重点布局国有银行、股份制银
行、保险公司和商品交易所等机构；龙湖CBD则重点布局外资金融机 构、法人金融机构、国有大型金融机构、股份制商业银行、证券、期 货、保险省级分支机构，以及跨国公司区域总部或功能性中心。 “一方块”中原金融产业园
位于京港澳高速西侧、郑州东站东广场南侧，规划占地面积约2.5
项目周边交通网络发达，短时间内即可通达全城
项目周边配套设施较少，区域氛围培养期较长
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市场回顾之区域市场现状
办公
中小企业提升环境，望楼兴叹 大型企业整层购买，客群有限
商业
品牌商家望而却步，思前想后 消费客群怨声载道，配套不足
公寓
市场产品变化无常，举棋不定 投资前景雾里看花，犹豫再三
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上海张江银行卡产业园
园区发展：经过十年探索，已形成较为成熟的产业“前台”与“后台”链条 园区入驻率：较高，各大金融服务机构聚集 园区建设：部分金融服务机构和生活配套日趋完善 园区周边配套：形成较为全面的高中低档商业网点 人员活动范围：平时园区附近，偶尔周末进入市区感受最新时尚讯息
取其精华、弃其糟粕 生活配套类商业&时尚购物中心 未来需求
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相 似
张江•郑州
金融后台服务以产业园的模式发展……. 金融前方“陆家嘴”与后方“张江园区”的首尾呼应…… 远离城市中心区的城外之城……
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声 张江银行卡产业园 音
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张江成就
是如何做到的
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十 年
形成各大金融机构的数据中心和信息中心…….
促进上海成为国际性金融信息服务产业中心…… 成为国际金融业务流程外包示范基地…… 商业配套由物质满足型向精神享受型转轨……
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平方公里，统一规划、布局金融机构和大型企业数据中心、灾备中心、 呼叫中心、电销中心、票据档案中心等金融后台服务，积极发展金融 外包服务和电子商务产业。 本项目
中原金融产业园 （金融后台服务区）
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市场回顾之立地环境
项目周边商业基础薄弱，人流量先天不足
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对 武汉光谷金融港 比
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武汉光谷金融港 郑州金融产业园（金融后台服务区）
园区形态：产业园 规划面积：500万㎡ 可容纳企业数量：不详 可提供就业岗位约10万个 工作人员以基础服务型蓝领为主 少量社区生活商业配套 商业借鉴度
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现 武汉光谷金融港 实
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运营现状 以金融ITO\BPO业务外包为主、少量金融中后台服务中心 建成面积约90万㎡ 已进驻16家金融中后台机构，14家金融业务外包中小企业
工作人员数量约3万人
工作人员多为技术型蓝领，收入一般
站在苏州工业园区时
成熟配套
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生活配套商业 是商业配套的
基 础
高 时尚购物中心 度 是商业配套的
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如何顺应 市场需求
打 金融后台服务区 高 造 商业配套的 度
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当我们经历了 34分钟
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蓝领生活圈 半径3KM
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45%
60%
园区相似度
园区形态：企业独栋 规划面积：160万㎡ 可容纳企业数量：8-30家金融后台机构和100家配套服务外包企业 可提供就业岗位约10万个 工作人员以技术服务型蓝领为主 生活半径：·1—3KM 商业现状：中低端集中式商业配套、社区生活商业配套 消费诉求：时尚流行商业中心、休闲购物生活中心、餐饮娱乐聚会中心
可提供就业岗位约10万个
工作人员以基础服务型蓝领为主 少量社区生活商业配套Fra biblioteklinhuzhe
学 武汉光谷 & 上海张江 习
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武汉光谷金融港
园区发展：园区发展较为缓慢，且偏离政府最初规划，尚处于市场摸索阶段 园区入驻率：偏低，办公物业缺乏统一租赁管理 园区建设：园区内大量员工生活配套尚处于施工阶段 园区周边配套：较为完善，大型生活社区、商业区基本满足日常消费需求 人员活动范围：平时园区周边生活区，周末进入市区逛街、聚会
对 上海张江银行卡产业园 比
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上海张江银行卡产业园 郑州金融产业园（金融后台服务区）
园区形态：产业园 规划面积：500万㎡ 可容纳企业数量：不详
80%
65%
商业借鉴度
园区相似度
园区形态：产业园 规划面积：376万㎡ 容纳企业数量：17家金融后台机构和33家金融信息技术研发企业 可提供就业岗位约5万个 工作人员以技术研发型白领为主 生活范围：园区周边 商业现状：集中式商业广场、商业街、大卖场 消费诉求：体验式购物中心