房地产估价理论与方法第五章房地产估价原则章节练习(2015-3-4)
2015年房地产估价理论与方法真题及答案解析
(7/15)多项选择题
第35题
关于房地产状况调整的说法，错误的是______。
A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的
B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确
C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整
D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整
A.土地用途
B.所在区域绿化水平
C.土地容积率
D.土地使用期限
上一题下一题
(10/28)单项选择题
第10题
关于合法原则具体应用的说法，错误的是______。
A.估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况
B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象
A.42.64
B.55.40
C.56.24
D.68.04
上一题下一题
(17/28)单项选择题
第17题
关于报酬率的说法，正确的是______。
A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险
B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响
第42题
运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有______。
A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
(6/15)多项选择题
第34题
关于最高最佳利用原则的说法，正确的是______。
A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则
B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次
房地产估价师《理论与方法》章节试题及答案
房地产估价师《理论与方法》章节试题及答案1、关于房地产估价误差的说法，错误的选项是( )。
(xx年真题)A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进展比拟B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围2、专业估价与非专业估价的本质区别不包括( )。
A、实行有偿效劳B、由专业机构和人员完成C、目的是评估市场价值D、具有公信力3、以下房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是( )。
A、房地产价值分配业务B、房地产价值减损评估业务C、房地产投资价值评估D、相关经济损失评估业务4、房地产估价是评估房地产的( )。
A、价值B、使用价值C、交换价格D、市场价格5、承当资产评估、验资、验证、会计、审计、法律效劳等职责的中介组织的人员成心提供虚假证明文件，情节严重的，处( )年以下有期徒刑或者拘役，并处分金。
A、3B、5C、7D、106、( )一般是假定在正常交易情况下进展交易的最可能价格。
A、实际成交价格B、评估价值C、评估价格D、真实价值7、关于房地产估价误差的说法，错误的选项是( )。
(xx年真题)A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进展比拟B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围8、以下关于房地产估价本质的表述中，错误的选项是( )。
A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B、房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见C、房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格9、房地产需要专业估价是因为( )。
A、房地产具有“独一无二”且“价值量大”两个特性B、房地产具有“独一无二”的特性C、房地产具有“价值量大”的特性D、非专业人员无法对房地产估价10、在房地产抵押过程中，债务人或者第三人( )房地产的占有。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》第五章资料二
第五章房地产估价原则第四节使⽤原则 使⽤原则要求房地产估价结果是在估价对象使⽤下的价值。
使⽤是指法律上许可、技术上可能、经济上可⾏，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到化的⼀种最可能的使⽤。
房地产估价之所以要遵守使⽤原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜⼒，采⽤的使⽤⽅式，以取得的经济利益。
这⼀估价原则也是房地产利⽤竞争与优选的结果。
因此，房地产估价不仅要遵守合法原则，⽽且要遵守使⽤原则(关键考点，会以设计考试题⽬)。
使⽤必须同时满⾜以下4个条件：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可⾏；④价值化。
在此特别需要指出的是，估价中在判断估价对象的使⽤时，往往容易忽视“法律上许可”这个前提条件，甚⾄误以为使⽤原则与合法原则有时是冲突的。
实际上，使⽤是在法律(包括法律、法规、政策、⼟地使⽤权出让合同等)允许范围内的使⽤。
因此，使⽤原则与合法原则之间的关系是：遵守了合法原则，不⼀定符合使⽤原则的全部要求；遵守了使⽤原则，必然遵守了合法原则中对合法使⽤⽅⾯的要求，但不⼀定符合合法原则对合法产权、合法处分等⽅⾯的要求(关键考点，会以设计考试题⽬)。
使⽤具体包括⽤途(或⽤途组合)、规模和集约度。
寻找估价对象使⽤的⽅法，是先尽可能地设想出各种潜在的使⽤⽅式，然后从下列4个⽅⾯依序筛选： (1)法律上的许可性。
对于每⼀种潜在的使⽤⽅式，⾸先检查它是否为法律所允许。
如果是法律不允许的，应被淘汰。
(2)技术上的可能性。
对于法律所允许的每⼀种使⽤⽅式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施⼯技术⼿段等能否满⾜要求。
如果是技术上达不到的，应被淘汰。
(3)经济上的可⾏性。
对于法律上允许、技术上可能的每⼀种使⽤⽅式，还要进⾏经济可⾏性检验。
经济可⾏性检验的⼀般做法是：针对每⼀种使⽤⽅式，⾸先预测它未来的收⼊和⽀出流量，然后将未来的收⼊和⽀出流量⽤现值表⽰，再将这两者进⾏⽐较。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》第五章资料一
第五章房地产估价原则第⼀节房地产估价原则概述 ⼀、房地产估价原则的含义 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然存在⼀些基本规律。
房地产价格在总体上、从某种意义上讲是客观存在的。
因此，房地产估价师要评估出客观合理的房地产价值，就不能把⾃⼰主观随意认定的某个“价值”强加给估价对象，⽽应当遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识与掌握，运⽤科学的估价⽅法，把客观存在的房地产价值“发现”出来。
⼈们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结、提炼出了⼀些简明扼要的进⾏房地产估价所应依据的法则或标准。
这些法则或标准就是房地产估价原则。
⼆、房地产估价原则的种类 房地产估价原则主要有以下6项：①独⽴、客观、公正原则；②合法原则；③使⽤原则；④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。
也可以把这些原则分为3个层次：①基本原则，②普适技术性原则，③特殊原则。
房地产估价⼯作的性质，决定了独⽴、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。
“独⽴、客观、公正”不仅是房地产估价的基本原则，⽽且可以说是房地产估价的⾏为准则，是房地产估价师的天职。
在各种估价⽬的的房地产估价中都应遵守的原则，称之为普适性原则或者⼀般原则，主要有独⽴、客观、公正原则，合法原则、使⽤原则、估价时点原则、替代原则。
其中除独⽴、客观、公正原则外，其余都是技术性原则，可以将它们称为普适技术性原则(此段话应记住)。
某些估价⽬的的房地产估价还应遵守⼀些其他原则，例如房地产抵押估价还应遵守谨慎原则。
我们把这些仅适⽤于某种或某些估价⽬的的房地产估价原则，称为特殊原则(此段话应记住)。
由上可知，⾏为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则是相互对应的。
因此，谨慎原则也属于技术性原则(此细节应记住)。
三、房地产估价原则的作⽤ 房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值⾸先界定到⼀个合理的较⼩范围内，然后结合估价⽅法的定量分析，就可以评估出⼀个更加精准的价值。
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)一、单项选择题（共35题）第 1 题单项选择因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。
{A}. 该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿{B}. 搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿{C}. 因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿{D}. 因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B第 2 题单项选择关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。
{A}. 估价依据应根据估价对象和估价结果来选取{B}. 《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求{C}. 在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查{D}. 估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B第 3 题单项选择关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。
{A}. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响{B}. 注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见{C}. 注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果{D}. 合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致正确答案：D第 4 题单项选择相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。
{A}. 易受限制{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 不可移动正确答案：C第 5 题单项选择下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。
{A}. 该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元{B}. 该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路{C}. 该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过{D}. 该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个正确答案：B第 6 题单项选择利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。
第五章 房地产价格及其评估第四节 房地产价格的评估方法综合练习与答案
第五章房地产价格及其评估第四节房地产价格的评估方法综合练习与答案一、单选题1、市场法估价在经过（）之后，可将可比实例在其自身状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。
A.房地产状况调整B.交易情况修正C.选取可比实例D.市场状况调整【参考答案】：A【试题解析】：市场法又称比较法、交易实例比较法、市场比较法，估价时需要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正和调整。
在经过房地产状况调整之后，可将可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。
2、某建筑物建筑面积210m2，单位面积重置价格为1200元/m2，经判定其有效经济年数为10年，剩余经济寿命30年，自然寿命45年，残值率5%，该建筑物的现值为（）元。
A.189000B.192150C.198800D.201600【参考答案】：C【试题解析】：已知：C＝1200×210＝252000（元），R＝5%，N＝45年，t＝10年，则建筑物现值为：式中，V表示建筑物的现值，E t表示有效年龄为t年的建筑物折旧总额，C表示建筑物的重新购建价格，R表示残值率，N表示建筑物的经济寿命，t表示有效经济年限。
3、采用比较法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于（）个。
A.2B.3C.5D.10【参考答案】：B【试题解析】：采用比较法（又称交易实例比较法、市场比较法、市场法）评估房地产价格时，为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。
但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3至5个的可比实例即可。
4、下列房地产中，适用收益法估价的有（）。
A.公园B.行政办公楼C.旅馆D.图书楼【参考答案】：C【试题解析】：收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、宾馆、停车场等。
房地产估价理论与方法模拟试题及答案解析(15)
房地产估价理论与方法模拟试题及答案解析（15）(1/35)单项选择题第1题某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A.43.8%B.50%C.56.8%D.70%下一题(2/35)单项选择题第2题用成本法估价房地产时，房屋现值=( )。
A.房屋重置价格-房屋年折旧额B.房屋重置价格×房屋成新度C.房屋重置价格-年折旧额×耐用年限D.房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限上一题下一题(3/35)单项选择题第3题如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。
A.保持现状为前提B.装修改造为前提C.转换用途为前提D.重新利用为前提上一题下一题(4/35)单项选择题第4题某宗土地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为( )万元。
A.158B.156C.176D.178上一题下一题(5/35)单项选择题第5题某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为( )万元。
A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17上一题下一题(6/35)单项选择题第6题某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。
该房地产的实际价格为( )万元。
A.87B.124C.130D.134上一题下一题(7/35)单项选择题第7题防范估价风险的最后一道防线是( )。
房地产估价师《理论与方法》练习题及答案（3）
房地产估价师《理论与方法》练习题及答案（3）
2015年房地产估价师《理论与方法》练习题及答案
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.签订估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的某日
【正确答案】：A
【答案解析】：要以原估价时点时的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。
参见教材P162。
20、评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的( )。
A.社会一般报酬率
B.最低期望收益率
C.特定投资者所要求的最低期望收益率
D.特定投资者所要求的最低报酬率
【正确答案】：A
【答案解析】：评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。
参见教材P98。
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当被拆迁的房屋定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行拆迁估价，只是评估价值要进行减价调整。
（）
A.估价时点为现在，估价对象为现时状况
B.估价时点为现在，估价对象为未来状况
C.估价时点为未来，估价对象为未来状况
D.估价时点为未来，估价对象为现时状况
E.估价时点为现在，估价对象为历史状况
对于评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。
（）
A.土地所有权
B.国有工业用地土地使用权
C.宅基地土地使用权
D.大型游乐场
E.乡镇企业用房
如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
（）
A.独立、客观、公正原则属于普适性原则
B.合法原则属于一般性原则
C.最高最佳使用原则属于技术性原则
D.谨慎原则属于一般性原则
E.估价时点原则是特殊
现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价，分别是（）。
A.适合原理
B.均衡原理
C.收益递减原理
D.最佳使用原则
根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（）。
A.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
B.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
C.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
D.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。
A.估价机构
B.估价人员
C.估价对象
D.估价方法。