房地产估价师房地产估价理论与方法-43
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法第一章房地产估价概述第一节对房地产估价的差不多认识一、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价差不多成为一种职业和行业。
2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。
3、专业估价的核心内容是依照特定目的、对特定房地产地特定时刻的特定价值进行分析、测算和判定并提供专业意见。
房地产估价师依照估价目的，遵守估价原那么，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判定并提供专业意见的活动确实是房地产估价。
其中，分析是测算的基础、测确实是判定的基础。
4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。
房地产估价师还能够进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评判报告等房地产咨询顾问服务。
二、房地产估价的本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。
2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情形的阻碍。
房地产价值是由众多市场参与者的价值判定而非个别人的价值判定而形成的。
估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判定。
3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。
后者的法律责任大于前者。
4、房地产估价会有误差但应将误差操纵在合理的范畴内。
估价师应当对其估价结果的有限性有清晰的认识，采纳多个假设来处理现有的知识水平和范畴以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的阻碍明确地告知托付人，因此对估价师评判其结果准确与否不是看其估价结果而是评判其估价的过程是否符合规范的要求。
5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。
正确的房地产价值分析、测算与判定必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践体会。
房地产估价理论与方法分类模拟题43_真题(含答案与解析)-交互
房地产估价理论与方法分类模拟题43(总分67, 做题时间150分钟)一、单项选择题1.通过市场调研，获知某类房地产2007～2011年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2013年的价格为______元/m2。
•**•**•****SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 2答案:Cd=(160+165+175+170)元/m2/4=167.5元/m2，预测该地区商品住宅2013年的价格为：V 6=P+di=3405元/m2+167.5元/m2×6=4410元/m2。
2.国家标准《房地产估价规范》的颁布时间是______年。
•**•**•****SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 2答案:C3.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于______元/m2。
•**•**•****SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 1答案:C=3500×1.0658=5801.56元/m2。
=1.065，预测2008年的价格为：V20084.开发经营期的起点是______。
• A.开工日期• B.取得估价对象的日期• C.取得待开发土地的日期• D.开始出售开发完成后的房地产的日期SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 1答案:B5.下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是______。
• A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估• B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估• C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估• D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 1答案:C6.在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为______。
2023年房地产估价师试题及答案理论与方法
2023年房地产估价师试题及答案：《理论与措施》一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题旳备选答案中只有一种符合题意，请在答题卡上涂黑其对应旳编号)1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相似，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
B.12C.20D.60%答案B2.土地获得成本是获得( )所需旳费用.税金等。
A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案D3.对于单纯增长容积率旳补地价来说，其补地价旳数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增长后旳容积率-原容积率)/( )]×原容积率下旳土地单价。
A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增长后旳容积率答案B4.下面对假设开发法合用条件旳表述最为精确旳为( )。
A.新开发房地产项目B.用于发售用途旳房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力旳房地产D.用于投资或再开发旳房地产答案C5.房地产价格与一般物品旳价格，既有共同之处，也有不一样旳地方。
共同之处是( )。
A.都是价格，用货币来表达B.均有波动，受供求原因旳影响C.都是按质论价D.市场性质相似答案ABD6.中国大陆目前有偿出让和转让土地旳价格都是( )。
A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案D7. 房地产旳供应曲线表达( )。
A.房地产旳发售量与其价格之间旳关系B.房地产旳发售量与购置者能力旳关系C.房地产旳供应量与其价格之间旳关系D.房地产旳供应量与购置者能力旳关系答案C8.某高层楼房占用旳土地总面积为800 m2，总建筑面积为2023 m2，某人拥有其中120m2旳建筑面积。
那么假如按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有旳土地数量为( )m2。
A.40B.45C.48D.50答案C9.有甲乙两宗房地产，甲房地产旳收益年限为50年，单价为3500元/m2，酬劳率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，酬劳率为6%。
房地产估价师《理论与方法》考试大纲
房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。
下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》考试大纲。
希望对大家有所帮助。
第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]关于假设开发法的说法，错误的是( )。
A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】D【解析】本题考查的是开发完成后的价值。
选项A正确，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不可以采取成本法求取，用其他法都可以;选项B正确，投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算，在动态分析法中不需要单独求取，体现在折现过程中;选项C正确，假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，实际上还没发生;选项D错误，在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格，折算为开发完成时点的价值，作为开发完成后的价值。
参见教材P349。
2、[试题]同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。
( )【答案】对【解析】房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。
3、[试题]一般来说，开发经营期的起点( )。
A.与经营期的起点重合B.与运营期的起点重合C.与建造期的起点重合D.与开发期的起点重合【答案】D4、[试题]估价业务应当由估价机构统一接受委托、统一收取费用;估价师也可以个人名义承揽估价业务。
( )【答案】×【解析】本题考查的是估价业务接洽与承接。
估价委托应由估价机构统一受理、统一收费;估价师等估价专业人员不得私自接受委托从事估价业务、收取费用。
参见教材P400。
5、[试题]若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。
( )【答案】×【解析】本题考查的是直接资本化法概述。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法随着时代的进步，房地产业已成为社会重要组成部分。
然而，对于房地产的估价理论和方法，很多人仍然并不了解。
本文将就房地产估价理论和方法作一个较为详细的介绍，以其为社会和个人带来的影响及其意义等方面进行论述。
一、什么是房地产估价理论房地产估价理论是指房地产估价的学说、原则和规律。
房地产估价是指对房地产进行评估，确定其价格和价值的过程。
在房地产交易、资产评估、抵押贷款、税收评估、维修保养等方面都会用到房地产估价。
二、房地产估价方法房地产估价方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。
下面将分别介绍三种方法及其应用。
市场比较法：市场比较法是房地产估价中最为常用和准确的方法。
简单来说，市场比较法就是通过比较房屋的卖出价、附近同类型房屋的成交价以及房屋的整体情况等因素来得出该房屋估价范围。
这种方法的优点是直接可靠，但是需要有大量的市场和经验数据来支撑。
收益法：收益法是一种适用于商业用房、租赁房屋等的估价方法。
简单来说，收益法就是根据物业的租金收益和预期维护所需用费等，计算出物业可以带来的收益后，再考虑进行投资的效益并决定其价值。
这种方法的优点是考虑到了未来的收益情况，但要考虑的因素较多，且预测未来收益的准确度是一个很大的挑战。
成本法：成本法主要适用于新建或有明确的建设年限的物业估价。
简单来说，成本法就是将物业的重建成本以及相关附加费、经营成本等全部计算再加和，得出一个大致费用预估，再减去已使用的时间和物业的损耗和折旧等因素来计算其现在的价值。
成本法的优点是体现了物业的建筑成本以及其他费用成本，缺点在于需要考虑建筑房龄和损耗的估计。
三、房地产估价的意义房地产估价在今天的社会中有很重要的作用，其中，有以下意义。
首先，房地产估价能够评估房地产的价值，帮助买卖双方确定房屋价格，避免透支消费和低迷市场。
其次，房地产估价能够为金融监管机构提供一个准确的物品价值依据，有利于银行在对房屋提供贷款时做出科学和合理的决策。
房地产估价师《理论与方法》重要知识点
房地产估价师《理论与方法》重要知识点2016年房地产估价师《理论与方法》重要知识点房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。
下面应届毕业生分享房地产估价师《理论与方法》考试科目知识点给大家参考!第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别对“估价”通俗而简单的理解，就是估计商品、资产、财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他估计得对或错，也不论人们是否相信其估计结果。
例如，你看上了某幢房屋或某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖方的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以咨询亲友的意见。
这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。
然而，要想获得客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。
(二)专业房地产估价的概念专业房地产估价的核心内容，是接受他人委托，为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。
为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的单位和个人是房地产估价机构和房地产估价师，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法去分析、测算和判断。
因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
(三)估价与评估的异同房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值，时常还称为房地产评估。
一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。
但是，科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。
(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。
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房地产估价理论与方法-43(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、选择(总题数：20，分数：60.00)1.成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本，而是______。
（分数：3.00）A.费用B.价格√C.支出D.代价解析：2.成本法的本质是以房地产的______为导向来求取房地产的价值或价格。
（分数：3.00）A.重置成本B.重建成本C.重新购建成本D.重新开发成本√解析：3.______也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。
（分数：3.00）A.实际成本B.个人成本C.个别成本D.客观成本√解析：[解析] 实际成本也称为个别成本，是某个单位和个人的实际花费。
客观成本也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。
4.下列选项中，______不是取得土地的途径。
（分数：3.00）A.市场购买B.征用集体用地√C.征收集体用地D.征收国有土地上房屋解析：5.在计算投资利息时，______项目不计算利息。
（分数：3.00）A.土地取得成本B.建设成本C.销售税费√D.销售费用解析：6.利润率由大到小的顺序是______。
（分数：3.00）A.投资利润率、直接成本利润率、销售利润率、成本利润率B.投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销售利润率C.直接成本利润率、投资利润率、销售利润率、成本利润率D.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率√解析：[解析] ①②③因此利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。
7.新开发的房地产不包括______。
（分数：3.00）A.新开发的土地B.新开发的建筑物C.新开发的构筑物√D.新开发的房地解析：8.在求取建筑安装工程费时，______主要是用来求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。
（分数：3.00）A.分部分项法B.工料测量法√C.单位比较法D.指数调整法解析：[解析] 求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。
工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。
9.根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧不包括______。
（分数：3.00）A.物质折旧B.功能折旧C.外部折旧D.内部折旧√解析：10.______是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。
（分数：3.00）A.功能缺乏折旧B.功能落后折旧C.功能过剩折旧√D.功能不足折旧解析：11.某宗熟地的原生地取得费为540元/m 2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m 2和60元/m 2，贷款年利率为8%，这块地的面积是10000m 2。
采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为______元/m 2。
（分数：3.00）A.89.53B.103.22 √C.124.33D.188.96解析：[解析] 土地取得费用=36×10000/666.67=540元/m 2，土地开发费用=150元/m 2，该土地的投资利息=540×[(1+8%) 2 -1]+150×{60%×[(1+8%) 1.5 -1]+40%×[(1+8%) 0.5 -1])=103.22元/m 2。
12.某房地产的土地面积为500m 2，土地价格为2000元/m 2，建筑面积为1000m 2。
采用成本法估算的建筑物重置价格为1800元/m 2；市场上同类房地产的正常房地产价格为2500元/m 2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低______元/m 2。
（分数：3.00）A.150B.180C.300 √D.360解析：[解析] 该类房地产的重置价格=1800×1000=180万元，该类房地产建筑物的实际价值=2500×1000-2000×500=150万元，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(180-150)×10000/1000=300元/m 2。
13.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统功率大，较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。
假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。
（分数：3.00）A.1844.55 √B.1976.83C.2217.25D.2394.66解析：[解析] 2000-150-0.8/12%×[1-1/(1+12%) 15 ]=1844.55万元。
14.成本法适用的估价对象包括______。
（分数：3.00）A.正在开发的房地产√B.新近开发完成的房地产√C.年代较久的房地产D.可独立开发的整体房地产√E.计划开发的房地产√解析：[解析] 新近开发完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发的房地产(即在建工程)、计划开发的房地产(如期房)，都可以采用成本法估价。
成本法估价比较费时费力，测算估价对象的重新购建价格和折旧都有较大的难度，尤其不适用于那些建筑物过于老旧的房地产。
在这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价；对于整个房地产，一般是采用假设开发法，根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价。
因此，成本法主要适用于评估建筑物是新的或比较新的房地产的价值。
15.下列关于成本法估价的说法，正确的是______。
（分数：3.00）A.成本法应采用客观成本而不是实际成本√B.成本法应采用实际成本而不是客观成本C.当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值D.当房地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值√E.应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整√解析：[解析] 成本法估价需要具备的条件①应采用客观成本而不是实际成本。
可将成本区分为实际成本和客观成本。
②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。
现实中有一些选址不当或规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。
在这种情况下虽然无论谁来建造该商场都需要花那么多费用，但该商场也不会有那么高的价值。
③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整，当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值。
当房地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。
16.开发成本包括______。
（分数：3.00）A.土地取得成本√B.开发利润C.销售利润D.投资利息√E.建设成本√解析：[解析] 将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项。
土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费之和，称为开发成本。
17.征收集体土地补偿费用由______费用组成。
（分数：3.00）A.搬迁费B.土地补偿费√C.安置补助费√D.地上附着物和青苗的补偿费√E.安排被征地农民的社会保障费用√解析：[解析] 土地征收补偿费用一般由下列4项费用组成：土地补偿费；安置补助费；地上附着物和青苗的补偿费；安排被征地农民的社会保障费用。
18.下列选项中，______属于建设成本中的其他工程费。
（分数：3.00）A.开发期间税费B.非营业性设施的建设费用C.工程监理费√D.基础设施建设费E.竣工验收费√解析：[解析] 建设成本主要包括下列几项；①勘察设计和前期工程费，如市场调研、可行性研究、项目策划、工程勘察、环境影响评价、交通影响评价、规划及建筑设计、建设工程招标，以及施工通水、通电、通路、场地平整和临时用房等房地产开发项目前期工作的必要支出。
②建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。
③基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的建设费用。
④公共配套设施建设费。
⑤其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。
⑥开发期间税费。
19.成本法中投资利润率的计算基数有______。
（分数：3.00）A.土地取得成本√B.建设成本√C.管理费用√D.销售费用√E.投资利息解析：[解析20.物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，可以分为______。
（分数：3.00）A.自然经过的老化√B.正常使用的磨损√C.意外破坏的损毁√D.功能过剩折旧E.功能缺乏折旧解析：[解析] 物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。
根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列4种：自然经过的老化；正常使用的磨损；意外破坏的损毁；延迟维修的损坏残存。
二、判断(总题数：6，分数：18.00)21.现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其花费的成本而非效用。
（分数：3.00）A.正确B.错误√解析：[解析] 现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。
换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。
22.利润率是通过大量调查同一市场上相似的房地产开发项目的利润率得到的。
（分数：3.00）A.正确√B.错误解析：23.重新购建价格是客观的重新购建价格。
（分数：3.00）A.正确√B.错误解析：[解析] 具体地说，重新购置的必要支出或重新开发的必要支出及应得利润，不是个别单位或个人的实际支出和实际利润，而是必须付出的成本、费用、税金和应当获得的利润，并且为相似的房地产开发活动的平均水平，即为客观成本而非实际成本。
24.估价对象中的土地是10年前取得的商业用途法定最高年限40年的建设用地使用权，求取其重新购建价格，即求取目前40年建设用地使用权的价格。
（分数：3.00）A.正确B.错误√解析：[解析] 土地的重新购建价格是价值时点状况的土地的重新购建价格，即土地的减价和增价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。
例如，估价对象中的土地是10年前取得的商业用途法定最高年限40年的建设用地使用权，求取其重新购建价格，不是求取目前40年建设用地使用权的价格，而是求取目前剩余30年建设用地使用权的价格。
25.在建筑物重新购建价格的求取当中，重建价格和重置价格通常是相同的。
（分数：3.00）A.正确B.错误√解析：[解析] 建筑物重新购建价格分为重置价格和重建价格。