售楼部的会计和税务处理
房地产企业售楼部模式各阶段账务和税务处理
房地产企业售楼部模式各阶段账务和税务处理比如说【2016】31号文，将营销设施建造费归入了开发间接费用里做为企业所得税的扣除项目；而我们在进行账务处理时需要依据的却是会计准则和相关的会计制度，依据会计处理上的要求，假造售楼处要做为自建固定资产来进行账务处理。
如果仍有网友纠结于2016年31号文的条款，请思考一下土地增值税关于售楼处的相关扣除规定或者直接看一下土地增值税关于开发间接费用的定义，不难发现这里边是不包含营销设施建造费的。
因此，在土地增值税的法规体系下，把售楼处作为开发间接费用处理是错误的。
例如：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
企业所得税不同，国税发【2016】31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
企业所得税中小区主体之内的售楼部应计入开发间接费，土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1 2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。
如果要用税法来处理账务，遵从税法做账务处理，我们就无所适从。
本文就是在依据会计相关规定的原则下，对九种售楼处建造使用模型进行分阶段的账务处理，以及涉及到的相关税种的处理。
请各位网友批评指正。
九种售楼处分类项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成，拆除；项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后转自用或出租；项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转让销售；项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，拆除；项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，无偿捐献政府；利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转让销售；利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转作自用或出租；利用外单位房屋作销售处，待销售完成或房屋到期后，归还房屋；项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转物业用房或公共配套用房，会所。
房地产企业会计的涉税处理
房地产企业会计的涉税处理随着房地产行业的不断发展，房地产企业的涉税处理也成为了重要的一环。
正确地处理涉税事宜，不仅可以避免税务风险，还能够为企业节省成本并提高经营效益。
本文将讨论房地产企业会计的涉税处理方法和技巧。
一、房地产企业的税务登记房地产企业在开始经营前，必须按照国家相关税法规定进行税务登记。
税务登记是房地产企业合法经营和纳税的前提，也是税务部门监管和管理的基础。
在税务登记过程中，房地产企业需要准备相关材料，如营业执照、组织机构代码证等。
同时，房地产企业还需要申请税务登记号码，并根据登记要求选择适当的纳税人类型。
二、房地产企业的税务筹划税务筹划是房地产企业在合法的前提下，通过合理规划经营活动以减少税负的一种手段。
房地产企业可以通过税务筹划来降低税务风险、节约税金，提高企业盈利能力。
具体的税务筹划方法包括合理设置企业组织架构、优化利润分配方式、合理运用税收优惠政策等。
三、房地产企业的资产评估房地产企业在购买或出售房地产资产时，需要对资产进行评估。
资产评估的目的是确保交易公正合理，同时也会影响到税务处理。
房地产企业在资产评估过程中，应根据国家相关规定选择合适的评估机构，并确保评估结果真实可信。
只有在资产评估过程中准确把握资产价值，房地产企业在后续纳税过程中才能进行正确的税务处理。
四、房地产企业的进项税额抵扣房地产企业在购买或采购过程中，缴纳的增值税可以通过进项税额抵扣来减少税负。
进项税额抵扣是一种合法的减税手段，房地产企业应合理利用进项税额抵扣政策，尽量减少纳税金额。
在进行进项税额抵扣时，房地产企业需要保存好购买发票等相关凭证，并按照国家相关规定提交申报。
五、房地产企业的土地增值税处理房地产企业在购买和出售土地时，需要缴纳土地增值税。
土地增值税是一种税负较重的税种，因此房地产企业在处理土地增值税时需要谨慎操作。
房地产企业应根据相关规定，正确计算土地增值税，并在规定时间内向税务部门缴纳税款。
同时，房地产企业还可以根据国家相关政策进行减免或退还申请，降低土地增值税负。
销售结束后,“售楼部”如何进行财税处理？ -房地产-2024
销售结束后，“售楼部”如何进行财税处理？很多房地产开发企业在项目建设初期会建造售楼部，我们常见的售楼部有建造在主体内的、在红线内单独建造的、在红线外建造的、租赁的售楼部。
一、建造在主体内的售楼部一般情况下，我们经常见到开发商会将建造在主体内的底商作为售楼部，这种将商铺作为临时售楼部，销售完成后，也会将商铺进行出售处理。
账务处理：这种情况下，发生的商铺建造建造成本与其他商品房核算一致，计入“开发成本-建筑安装工程费”科目核算。
涉税处理：1.房产税：（1）根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）的规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
（2）根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）文件规定：对居民住宅小区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。
其中自营的，依照房产原值减除10%-30%后的余值计征，没有房产原值或者不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类核定房产原值；出租的，依照租金计征。
故商铺建成后，作为临时售楼部使用时，需要按照房产原值缴纳房产税。
2.增值税：销售完成，将商铺对外出售，按照销售不动产缴纳增值税。
3.企业所得税：项目完工年度，结转完工收入、成本，计算缴纳企业所得税。
4.土地增值税：在进行土地增值税清算时，收入并入“其他商品房”清算收入、按规定将分摊后的成本计入“其他商品房”的成本，进行土增清算。
二、红线内单独建造的售楼部1.红线内临时售楼部一般情况下，我们通常所见到的红线内的临时售楼部，销售完成后，开发商做拆除处理。
账务处理：（1）根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条第六款：（六）开发间接费。
试述房产开发企业售楼部建设成本的会计与税收处理
解析：结合具体案例，分析企业在 售楼部建设成本会计与税收处理中 可能遇到的问题和解决方案。
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难点：如何合理规划税收处理，降 低企业税负，同时遵守相关法律法 规。
案例：选取具有代表性的企业，详 细介绍其售楼部建设成本会计与税 收处理的实践操作和经验教训。
案例分析：介绍一个具体的房产开发企业售楼部建设成本会计与税收处理的案例，包括涉及的会计科目、税收政 策、处理方式等。
土地增值税的定 义和计算方法
土地增值税的征 收范围和标准
土地增值税的税 收优惠和减免政 策
土地增值税对房 产开发企业的影 响和应对策略
房产税：根据售 楼部是否用于出 租或自用，确定 是否需要缴纳房 产税
土地增值税：在 售楼部出售时， 需要缴纳土地增 值税
企业所得税：售 楼部的建设成本 可作为企业所得 税的税前扣除项
土地购置费：记 录土地购买和开 发成本
建设成本：记录 建筑物的建设成 本，包括设计、 施工、设备安装 等费用
配套设施费：记 录公共设施如绿 化、道路、照明 等的建设成本
开发间接费：记 录企业为项目开 发而发生的间接 费用，如管理费、 利息等
收集相关凭证和资料 确定建设成本的范围和内容
审核凭证和资料的合法性、 真实性和完整性
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建设成本的处理方式包括会计处理和税收处理两种，会计处理是指企业根据会计准则对建设成本进行核 算和报告，税收处理是指企业根据税法对建设成本进行税务处理。
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在会计处理方面，企业需要将建设成本归类为资产或费用，根据会计准则确定其价值、归属期和摊销方 式；在税收处理方面，企业需要按照税法规定计算建设成本的税前扣除额和税额。
房地产企业营销设施（售楼部、样板房、相关资产）相关的税务处理
4，项目小区内开发产品（计税对象）内
相关支出：计入建筑安装工程费。
所得税：按公共配套设施费进行税务处理。
6，项目小区内自建的固定资产
国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》：
第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
房地产企业营销设施（售楼部、样板房、相关资产）相关的税务处理
房地产企业营销设施（售楼部、样板房）相关的税务处理
类别
税务处理
1，项目小区外企业的固定资产
1，房产税
2，城镇土地使用税
3，企业所得税：折旧费用计入营销费用
2，项目小区外企业租赁的场所
企业所得税：租赁支出计入营销费用
3，项目小区内临时设施
国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》：
相关支出：计入建筑安装工程费。
所得税：出售时按照销售开发产品进行税务处理。
5，项目小区内配套设施内
国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》：
第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
房地产企业销售收入的会计处理与税务处理
房地产企业销售收入的会计处理与税务处理商品房预售办法使房地产企业的销售收入划分为两个阶段，一是销售未完工产品，二是销售已完工产品，本文主要分析了房地产企业一般纳税人在这两个阶段会计处理与税务处理之间差异以及实务中的具体处理方式。
一、前言房地产开发项目的特点主要体现在周期长、投入大等方面，如果只凭借房地产企业的两种资金类型，即自有资金和借入资金，无疑会给企业增加经营风险和财务风险，预售管理办法使预收款成为房地产开发和建设中重要的资金保障，这不但能够缓解项目长期开发成本的投入压力，还能够进行项目贷款的偿还，从而提高企业的利润空间。
根据《企业会计准则》规定，预售阶段收到的预收款不符合收入的确认条件，应先确认为一项企业负债，待经济业务符合收入确认条件时才可以确认为收入，税法规定征税对象从生产到消费的流转环节，只要发生了纳税义务就需要及时申报并缴纳相应的税金，这样就形成企业税会之间的差异。
二、房地产企业预收款的税务处理与会计处理《企业会计准则第14号——收入》明确了收入的确认条件，出于谨慎性原则，企业在商品控制权转移时才能确认收入，企业商品控制权的转移可能是时段（履行履约义务过程中发生）也可能是时点（履约义务完成时发生），企业可以结合实际情况进行评判，按时段还是时点来确认收入，实务中有着不同的做法，笔者认为预售商品房不满足企业边履约客户边受益、客户控制商品和在建的商品不可替代等条件之一，应认定成需要在某一时点履行的履约业务，对于收入的确认需要在获取控制权时进行。
房地产企业预售商品房，客户支付房款，房地产企业并没有履行合同中的交付义务，房屋的控制权未转移，因此企业应将收到的预收款作为一项负债进行会计处理，在未正式签订合同前在“预收账款”中核算，合同一旦正式成立，要将“预收账款”结转至“合同负债”（预收账款核算的是没有履约义务的预收款项，合同负债必须以履约义务为前提），因此房地产企业应根据每个项目单独设置“预收账款”和“合同负债”，并根据客户名称和预定的门牌号设置辅助核算，收取定金时借记：“银行存款”，贷记：“预收账款”，签订预售合同借记：“预收账款”或“银行存款”，贷记：“合同负债”。
房地产企业会计核算和税务处理大全
房地产企业会计核算和税务处理大全一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
（一）营业税：税率5%。
（二）城市维护建设税A)计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。
计算公式:应纳税额=营业税×税率。
（三）教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。
（四）印花税：1、财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；2、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；3、购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；4、借款合同，税率为万分之零点五；5、对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；6、营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
（五）个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1、不超过500元的部分5 02、超过500元至2000元的部分10 253、超过2000元至5000元的部分15 1254、超过5000元至20000元的部分20 3755、超过20000元至40000元的部分25 13756、超过40000元至60000元的部分30 33757、超过60000元至80000元的部分35 63758、超过80000元至100000元的部分40 103759、超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”（六）所得税1、所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
2、如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。
房地产企业九种售楼部模式各个阶段的账务处理和税务处理
房地产企业九种售楼部模式各个阶段的账务处理和税务处理房地产企业在售楼处的设置问题上，有很多种方式，不同的方式账务处理和税务处理都有差异，本文根据常见的几种方式来分别分析一下对财务和税务的不同影响。
政策规定：一、土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字【1995】第006号第九条开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
二、企业所得税。
根据国税发【2009】31号文件规定,开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
企业所得税中项目营销设施建造费应计入开发间接费，但土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1+2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。
九种售楼处分类(1）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成,拆除;(2）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后转自用或出租;(3）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后,转让销售;(4）项目小区外,单独修建售楼处,待销售完成后,拆除;(5）项目小区外,单独修建售楼处,待销售完成后,无偿捐献政府;(6）利用企业自有商品房作售楼处,待销售完成后,转让销售;(7）利用企业自有商品房作售楼处,待销售完成后,转作自用或出租;(8）利用外单位房屋作售楼处,待销售完成或房屋到期后,归还房屋;(9）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后,转物业用房或公共配套用房,会所。
先明确一下会计准则关于固定资产和销售费用的定义固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的(持有目的使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
售楼部一般使用会超过一个会计年度,在售楼部完成使命之前属于固定资产。
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售楼部的会计和税务处理
(2014-11-22 20:40:17)
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分类：杂谈
标签：
房产
来源：网络
售楼部是房地产开发企业所特有的，它是房地产开发企业销售商品房的场所。
售楼部的会计如何核算、如何进行税务处理，《企业会计准则》并无细化、《房地产开发企业会计》教科书均无明确，值得我们认真探讨。
（一）售楼部的会计核算
房地产开发企业的售楼部如何核算，在财政部会计核算的相关文件里没有进行规，仅仅是国家税务总局发布的《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条作出了明确规定：
1、开发企业建造的售楼部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。
2、售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
房地产开发企业的售楼部，根据其建设与使用的特点，一般说来不外乎存在以下四种情况：
1、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售基本完成后，再将该售楼部的房屋销售；
2、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售完成后，将其转作自用或出租；
3、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；
4、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售完成后，将其拆除。
针对房地产开发企业售楼部的以上四种情况，售楼部的会计核算可分为以下2种模式：
1、使用“生产成本”（或开发成本）核算模式，适用于上述的1、2情况：
（1）房地产开发企业核算售楼部成本，仍然使用“生产成本”（或开发成本）会计科目，售楼部建设、装修发生的成本费用均在该科目反映。
（2）当售楼部与其他商品房一起竣工验收时，从“生产成本”（或开发成本）转入“库存商品”（或开发产品）科目。
（3）当售楼部（商品房）销售后，分别结转收入和成本。
其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“主营业务成本”。
（4）当售楼部转作自用时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“固定资产”。
当售楼部出租时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“投资性房地产”。
（5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。
2、使用“在建工程”核算模式，适用于上述
3、4情况。
房地产开发企业修建售楼部，根据《企业会计准则》规定，其发生的建设成本及装修费用应该在“在建工程”科目核算。
（1）修建售楼部的成本费用先在“在建工程”科目核算；
（2）待售楼部竣工验收后，将其成本从“在建工程”转入“固定资产”；
（3）售楼部使用过程中，计提的折旧费，计入“销售费用”；
（4）售楼部拆除时，按照“固定资产清理”的程序进行处理；
（5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。
当售楼部出租时，其成本从“固定资产”转入“投资性房地产”。
（二）售楼部的税务处理
房地产开发企业的售楼部具有特殊性，不仅在建设期涉及税金处理，而且在使用期、拆除时等均涉及相关税金处理。
现根据现行有关税收政策，就涉税处理探讨如下：
1、建设期的涉税处理
（1）房地产开发企业的售楼部与开发的商品房一起建设时，其售楼部的建设（含装修费）均发包给施工单位完成，支付售楼部工程款时，取得施工单位的建筑业发票即可，不存在涉税处理；如果售楼部的装修由房地产开发企业自行完成（自购材料、自请工人施工），计入开发成本，则这部分价值，应该补缴建筑业营业税金及附加。
（2）重新修建售楼部，在“在建工程”核算，无论是自建还是发包完成，竣工投入使用时均不存在涉税处理问题。
（3）城镇土地使用税，不管是利用商品房还是重新修建的，根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》财税[2006]186号二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
2、使用期的涉税处理
（1）售楼部在使用过程中，不管是利用商品房还是重新修建的，从开始使用的次月，应该缴纳房产税的，其依据如下：
A 按照《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税”之规定，开发企业的利用商品房作售楼部，应自开始使用之次月缴纳房产税。
B 根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（86）财税地字第008号：“十九,关于新建的房屋如何征税？纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税.”，开发企业自建售楼部，应自开始使用之次月缴纳房产税。
（2）售楼部的折旧费
按照《企业所得税法》第十一条规定，按照固定资产管理的售楼部可以计提折旧，可以在税前予以扣除。
3、拆除时的涉税处理
固定资产管理的售楼部拆除时，按照固定资产清理的程序进行。
一般说来，清理的净值均是负数（也就是有损失），这是由于没有达到固定资产的使用年限。
根据《企业财产损失所得税前扣除管理办法》国家税务总局令第13号，《企业所得税法实施条例》第三十二条企业所得税法第八条所称损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。
企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。
因此，售楼部拆除时的净损失，可以在税前扣除。
4、转作自用或出租的涉税处理
（1）修建的售楼部转作自用或出租时，应该缴以下税金：
A 售楼部转作自用（办公等）时，根据《房产税暂行条例》规定，按照其原值的70％的
1.2％，缴纳房产税；
B 售楼部进行出租时，根据《房产税暂行条例》规定，按照租金收入的12%缴纳房产税；根据《营业税暂行条例》规定，按照租金收入缴纳5%的营业税；还应该缴纳城建税、教育费附加等。
（2）利用商品房的售楼部转作自用或出租时，应缴纳以下税金：
A 将售楼部转作自用或出租时，根据《企业所得税法实施条例》第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
新税法排除了《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）“六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题”的“开发企业将开发产品转作固定资产视同销售”，因为自用或出租并没发生所有权的转移，所以说不缴纳纳企业所得税。
B 售楼部出租或自用时与“修建的售楼部转作自用或出租时，应该缴纳以下税金”一致。
5、销售的涉税处理
将售楼部销售后，其税务处理与一般商品房销售一致，即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等，并确认收入、结转成本税金。
其依据是：
国家税务局《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）相关规定，已开始投入使用的开发产品应当视为已经完工的开发产品。
开发企业按照收入确认原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。
因此，只有当该售楼部实现销售，该售楼部所对应的成本才能予以结转，在税前扣除。
以上根据从事房地产开发企业会计核算的实际，结合现行税收政策的一家之言，不妥之处在所难免，还望与同行多多交流探讨。