杭州富阳商业地块商业评估报告
富阳市基准地价一览表
富阳市基准地价一览表
一、基准条件
1.基准地价内涵：基准地价评估期日为2007年12月31日，内涵构成由土地开发费、级差地租和市政配套费三部分组成。
土地开发程度设定为五通一平，即宗地红线外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯），红线内场地平整。
土地使用期为国家规定的最高出让年期（即商业40年、住宅70年、工业50年）。
2.基准地价“基准条件”的界定：
基准地价“基准条件”界定一览表
3.基准地价表达方式：
基准地价表达方式
二、基准地价表
富阳市基准地价表
单位：元/平方米
富阳市土地级别范围划分说明表-商业住宅用地
富阳市土地级别范围划分说明表-工业用地。
富阳宝龙城市广场新建项目
富阳宝龙城市广场新建项目环境影响报告书简本浙江商达环保有限公司Zhejiang Sunda Environmental Protection CO.，LTD国环评证：乙字第2027号二O一四年三月1项目概况1.1项目由来宝龙置地发展有限公司通过国土出让方式取得了富政储出（2013）09号地块的开发权，并独资成立富阳宝龙房地产开发有限公司对富政储出（2013）09号地块进行开发，建设富阳宝龙城市广场新建项目。
项目总投资9990万美元，选址于富春街道金桥村，地块位于富阳主城区西北部，富春街道的西北部，南起永兴路道路边界，北至育才西路道路边界，东起20米宽规划道路边界，西至二环路道路绿带边界。
总用地面积为6.7770公顷，总建筑面积为192820m2，其中住宅建筑面积88374m2，商业建筑面积58125m2，地下总建筑面积44620m2。
根据《中华人民共和国环境影响评价法》、《建设项目环境保护管理条例》等有关规定，该项目的实施必须进行环境影响评价，从环保角度论证项目建设的可行性。
为此，项目建设单位富阳宝龙房地产开发有限公司委托浙江商达环保有限公司（国环评证乙字第2027号）负责该建设项目的环境影响评价工作。
我公司接受委托后，在业主单位的配合下，对项目周边进行了现场踏勘、监测和调查，在此基础上根据有关导则要求编制了本环境影响报告书（送审稿）。
该送审稿于2014年3月14日通过由富阳市环境保护局组织的专家评审会。
根据与会专家意见，最终形成本项目环境影响报告书（报批稿），报请环保主管部门审查、审批，以期为项目实施和管理提供参考依据。
1.2评价目的及评价重点1.2.1评价目的本项目为房地产建设项目。
本评价通过对建设项目所在区域社会、经济、环境状况的调查，了解本项目拟选址的环境现状；通过现场调查、类比分析和现场监测，确定建设项目建设期及营运期产生的主要污染因子和污染源强。
针对项目的工程特点和污染特征，对本项目可能对周围环境造成的影响进行预测和评价，结合国家有关环境政策与标准，提出项目污染防治对策与措施，作出本项目环境可行性结论。
w科富阳金桥北路地块金色家园项目
150万元/亩 267万元/亩 1125元/m2 2000元/m2
不计容积率建 筑面积
小计 可售面积 不可售面积
小计
土地使用权归属
国有
土地规划用途
商业办公、住宅用地（商业办公面积≤总建面5%）
转让方式
公开招拍挂
301631 294280
0 7351
0 5041 306672 70537 21280 91817
支付节奏
支付进度 2009 年 9 月 2009 年 9 月
2010 年 3 月
2010 年 9 月
支付金额 （万元）
6900
5367
49067
2011 年 3 月
付款条件
支付挂牌保证 金
公开摘牌后10日 内支付20%（保 证金可抵扣）
6个月内，支付 地价款总额20%
12个月内，支付 18个月内，支付 地价款总额30% 地价款总额30%
项目1公里范围内有太阳城堡酒店和绿
商业配套
槟榔广场；项目3公里范围内有玉长城 商业广场（银泰已签约）、国美电器、
配
世纪联华和大润发超市等
套
设
施
项目周边有吴氏肿瘤专科医院；项目3 医疗卫生 公里范围内有妇保医院、富阳中医骨伤
科医院和富阳预防保健所。
商业
教育
医疗
景观健身
项目东南侧2公里有儿童公园。
1.3 土地属性
是高度自给自足的产业发展模式
本地块
临平新城
绕城高速
三之墩江城转西塘
西 湖
之江转塘
富 阳
下沙新城
江南 新城
未来3-5年内仍将维持其区域性购房特征
1.2 区位状况 富阳城市发展——城市向北
商业地块可行性报告
商业地块可行性报告1. 引言本报告旨在评估一个商业地块的可行性，包括其投资回报率、市场需求、竞争环境以及潜在风险等方面。
通过对这些因素进行综合分析，我们将为投资者提供一个决策依据，以确定是否值得投资该商业地块。
2. 市场需求分析在商业地块的可行性评估中，市场需求是一个关键因素。
我们需要了解目标市场的规模、增长趋势以及消费者需求。
通过市场调研和数据分析，我们得出以下结论：-目标市场的规模庞大，且呈现增长趋势。
人口增长和城市化进程推动了商业需求的增加。
-消费者需求多样化，对于购物、餐饮和娱乐等领域的需求持续增长。
-该地块附近缺乏类似商业设施，市场空缺存在。
3. 竞争环境分析在商业地块的可行性评估中，竞争环境是一个重要考虑因素。
我们需要了解现有竞争对手的数量、规模、业务模式以及市场份额。
通过竞争环境分析，我们得出以下结论：-附近存在几家大型商场和购物中心，它们已经建立了稳定的市场地位。
-目标市场中的竞争对手较多，市场份额分散。
-部分竞争对手提供特色化的服务和产品，有一定的竞争优势。
4. 投资回报率分析在商业地块的可行性评估中，投资回报率是一个关键指标。
我们需要对投资成本、租金收入、运营成本以及预计销售额进行综合分析。
通过投资回报率分析，我们得出以下结论：-该商业地块的购买成本较高，需要考虑长期投资回报。
-预计租金收入可以覆盖运营成本，但需要一定时间才能达到盈亏平衡。
-预计销售额在目标市场需求的基础上，有一定的增长空间。
5. 潜在风险分析在商业地块的可行性评估中，潜在风险是一个重要考虑因素。
我们需要对市场风险、经济风险以及政策风险进行评估。
通过潜在风险分析，我们得出以下结论：-目标市场的需求变化风险存在，经济波动可能导致消费者支出减少。
-政策调整可能导致商业地块的经营环境发生变化。
-竞争对手的增加可能对商业地块的市场份额造成压力。
6. 结论综合以上分析，我们认为该商业地块具备一定的投资潜力，但也存在一定的风险。
商业地产评估报告
商业地产评估报告一、摘要本报告对位于市的商业地产项目进行了全面评估，包括项目概况、市场分析、财务分析及风险评估等方面。
通过本次评估，为投资者提供决策依据，确保投资决策的科学性和合理性。
二、项目概况1. 项目位置：位于市中心，交通便利，周边配套设施完善。
2. 项目规模：占地面积XX平方米，总建筑面积XX平方米，包括X栋建筑。
3. 项目业态：包括购物中心、办公楼、酒店及停车场等。
4. 项目历程：项目已建成并投入使用，目前运营状况良好。
三、市场分析1. 市场规模：根据最新数据，市商业地产市场规模稳定增长，未来前景广阔。
2. 市场竞争：项目周边竞争激烈，但具有明显的区位优势和品牌影响力。
3. 消费需求：消费者对高品质商业服务需求不断增长，为项目提供了良好市场环境。
4. 政策环境：政府出台了一系列支持商业地产发展的政策，为项目提供了有利条件。
四、财务分析1. 投资估算：项目总投资为XX亿元，其中固定资产投资为XX亿元，流动资金为XX亿元。
2. 收入预测：根据市场调查及历史数据，预测项目未来收入稳定增长。
3. 成本分析：包括购置成本、建设成本、运营成本等，进行了详细的成本分析。
4. 盈利预测：结合收入和成本分析，预测项目未来盈利水平及投资回报期。
五、风险评估1. 市场风险：市场需求及竞争状况变化对项目的影响。
2. 政策风险：政府政策调整对商业地产市场的潜在影响。
3. 财务风险：资金筹集及运营过程中可能遇到的财务风险。
4. 技术风险：项目运营过程中可能遇到的技术风险及安全隐患。
六、结论与建议1. 综合评估：项目具有较好的投资价值，市场前景广阔，但需关注潜在风险。
2. 投资建议：在充分了解项目风险的基础上，建议投资者进行投资决策。
3. 风险防控措施：针对各类风险，提出相应的预防及应对措施，确保项目稳健运营。
本报告仅供参考，投资者应根据自身情况及专业咨询意见，做出最终决策。
杭州富阳万达商业管理有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告杭州富阳万达商业管理有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:杭州富阳万达商业管理有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分杭州富阳万达商业管理有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务；住房租赁经营。
（依法须经批准的项目，经相1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
杭州富阳物美商业有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告杭州富阳物美商业有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:杭州富阳物美商业有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分杭州富阳物美商业有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
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1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务：烟草制品零售；出版物零售；药品零售；餐饮1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
杭州富阳宝龙商业投资管理有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告杭州富阳宝龙商业投资管理有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:杭州富阳宝龙商业投资管理有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分杭州富阳宝龙商业投资管理有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务、经济信息咨询、企业管理咨询、房屋租赁、房1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
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楼层
主要业态
4F
百货、餐饮、影城、美容美体
3F
百货、餐饮、服饰、儿童乐园、KTV、电玩城、美容美 体
2F
餐饮、服饰、生活配套、 珠宝
1F
百货、服饰、餐饮、生活配套
-1F
联华超市 停车场
横店影城
3.17周边商业市场-东方茂购物中心
东方茂购物中心：距本项目0.3km，商业体量7.5万㎡，富阳首个城市综合体项目，主力店为沃尔玛超市、 新世界影城、国美电器、必胜客、星巴克、肯德基。
名称 地址 开发商 商业体量 开业时间 经营业态 定位
代表品牌
物业结构 楼层
租金水平 出租率 停车位
宝龙城市广场 富阳市富春街道育才西路861号 富阳宝龙房地产开发有限公司 3.8万㎡（销售街区2.5万㎡，自持1.3万㎡）
2016年1月 娱乐、餐饮、百货、零售等
区域邻里生活中心
屈臣氏、中影国际影城、华联超市
盒子式商场+商业街 B1-3F
2.5 -3元/方/天（一楼），在租商铺3元/㎡·天 40-50%（商业街） 1200个
宝龙城市广场
本案
3.20 周边商业市场-富阳宝龙城市广场
富阳宝龙城市广场：商业街小商铺采用售后返租的方式，代租3年，目前已到期归还业主自主招商，商 业街整体空置率约40%，街区平均租金约2.2元/㎡/天。
3.15周边商业市场-玉长城商业广场
玉长城商业广场：距本项目1.8km，总体量6.7万㎡，主力店有银泰百货、世纪联华超市、横店影城、星巴 克、必胜客、肯德基，目前经营情况在富阳排名第一。
名称 地址 开发商 体量 开业时间 经营业态 定位
代表品牌
物业结构 楼层
租金水平 出租率 停车位
玉长城商业广场 富阳市春秋北路271号 玉长城商业管理有限公司
2
3.14 周边商业市场-周边基础信息
周边人口规模
周边房租均价
周边新房均价 周边二手房均价 周边居民数量 住宅写字楼数量 商业数量 学校 公共配套数量 轻轨
3
富春70-1号地块 54.62万人 占市总人口规模的5.6% 67.90元/月/㎡ 低于市均价58.8% 1.7万/平米 2.0万/平米 43.7万人 236个 3086个 383个 53个 规划中
3.21 周边商业市场-文教路餐饮街
• 经营状况：空置率较低，现场运营体验较差。功能较齐全，引进屈臣氏、必胜客、沃尔玛等知名品牌，聚客能力较强。
3.19 周边商业市场-富阳宝龙城市广场
富阳宝龙城市广场：距本项目5km，商业体量4万㎡，销售体量大于自持体量的商业，自持大多为主力 店入驻，位置比较偏，周边居住人口导入较慢，目前购物中心整体经营较差，商业街空置率高。
平均租金4.5元/㎡/天（一楼） 满租
1000个
东方茂购物中心
本案
3.18 周边商业市场-东方茂购物中心
东方茂购物中心：富阳当地首家购物中心，整体经营情况基本满租，项目平均套内租金约4元/㎡/天 （不含主力店）。
• 主要特征：东方茂购物中心业态组合为40%的零售，20%的餐饮，20%的影院、休闲娱乐场所，20%的健身中心、美发美容、家居、银行、 洗衣等多业态组合，定位为集娱乐、休闲、购物、商务、亲子等多功能为一体的城市文化客厅。
——
20242025
3.5
文教路餐饮街
文教路餐饮街 0.8 餐饮街区 —— 3.8
3.13 周边商业市场-区域商业价值评估
综合评分 8.50分，周边人口规模较大，商业结构丰富。
数据解释：基于商圈各类经济数据综合处理评估，【10~8分】优秀，【7~4分】良好，【3~0分】低下。 数据来源：赢商网大数据。
名称 地址 开发商 体量 开业时间 营业态 定位代表品牌物业结构 楼层
租金水平 出租率 停车位
东方茂购物中心 富阳市金桥北路1号 复星集团、富春控股集团
7.5万㎡ 2014年5月 超市、娱乐、餐饮、百货、零售等 城市综合体
沃尔玛、开元酒店、国美电器、 新世界影院、星乐迪KTV等
盒子式商场 B1-4F
6.7万㎡ 2010年8月 超市、娱乐、餐饮、百货、商务等 “一站式”消费中心 银泰百货、横店影视城、世纪联华超市、盛世豪门 商务会所等
盒子式商场 B1-4F
平均租金5.5元/㎡/天（一层） 满租
地下停车位298个，地面停车位147个
玉长城商业广场
本案
3.16 周边商业市场-玉长城商业广场
玉长城商业广场：富阳当地首家主打时尚年轻主题的购物中心，整体满租，项目平均套内租金4.5元/㎡/天 （不含主力店）。
• 主要特征：其银泰百货富阳店是富阳第一家大型综合性百货商场，以年轻时尚 阶层和新型家庭为主力人群，以传递新生活美学为经营理念，在满足消费者购 物需求的同时，更注重生活品质的诠释和愉悦生活方式的打造。
• 经营状况：经营状况较好，空置率较低低。业态丰富，有一定的聚客能力。引 进的品牌均为杭州知名品牌，，横店影城等
3.12 周边商业市场-城市商圈分析
分析：
项本 案目地基块础本项情目况3km范围内涵盖3个已有购物中心，1个待开发
购物中心，1个特色餐饮街区共5个商业项目。 周 边 商 业丰 富 ， 写字楼住宅较为成熟，其中东方茂距离本案仅为0.3km，餐饮配 套类相对齐全，但整体经营氛围较差；玉长城为一个综合型购 物广场，项目经营较为成熟，品牌业态均为运营良好状态；
宝龙城市广场
玉长城商业广场
项目名称
体量 （万㎡）
商业定位
开业时 距本案 间 （km）
玉长城商业广 场
6.7
2010 3.2
1.6km
1.8km
中端城市综
宝龙城市广场 3.8
合体
2016 5.2
东方茂购物中心
0.3km
1.5km
本案
秦望眼广场（待建）
1.6km
东方茂购物中 心
7.5
2014
3
秦望眼广场 10.5
主要情况： • 商业3.8万㎡其中mall1.3万㎡自持，街区2.5万㎡
销售； • 商业街平均售价4万元/㎡，5年售后返租，前三年
分别返租5%、6%、7%直接折算进房价，后两年 分别8%、9%固定回报率，3年到期后可选择是否 继续托管； • 开业时间：2015年12月20日； • 解约时间：2019年1月，实际运营租金回报率只有 2%~3%，跟预期差距较大。 • 经营现状：经营状况较差，街区开业率60%，一层 外街为纯餐饮（风波庄、易锅易烤、虾吃虾涮、玛 格丽塔等）内街一层为配套服装、理发店等，二楼 为教育培训类。