王东营银座2014

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金宇· 都市公馆
【基本概况】 简介 住宅、商铺|高层、小高层、双拼别墅、联排别墅|毛坯|公园式居住环 境绝无仅有，难以复制。 开盘时间 销售信息 预计2014年9月份 项目由11栋（小）高层和39栋别墅组成，其中（小）高层共计
720户，面积区间：90-249㎡，户型区间：2室2厅1卫-4室2厅4卫；别墅分为 双拼别墅和联排别墅，共计162户。停车位配比1：1。 装修状况 开发商 现场位置 售楼地址 占地面积 产权年限 层% 毛坯 山东金宇房地产开发有限公司 东营新区黄河路与沂山路交汇处，蓝海国际西邻 黄河路与沂山路交汇处，沿沂山路北行100米 约21万㎡ 建筑面积 145666㎡ 容 积 率：1.02 绿 化 率 70%（小）高 住宅70年；商铺40年
办公楼
商务公寓 电影院
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2、尾货分析 目前银座城市广场的去 化焦点在于办公楼清盘、商 务公寓蓄水引爆、电影院商 业体寻求大客户三方面。 针对上述尾货实际现状， 下一步的营销要点将聚焦在 商务公寓之上，因此如何将 商务公寓差异化定位、找好 引爆市场的切入点是关键。
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二、去化目标
目前作为传统的房地产“金九银十”黄金销售期已过半，市场反应 不容乐观，下半年几个月的形式有可能更加严峻，针对此背景，后期 的营销策略将主动求新、求变，积极筹谋和应对。 月份 10月 11月 12月 15年1月 销售重点 办公楼尾盘 商务公寓 公寓+影院 影院 营销内容 强势清盘 蓄水 开盘解筹 强销突破 去化目标 尾房去化70% 蓄水客户70组 5000万 3000万
威胁 Threaten
区域发展前景好，可商可住可投资 可见配套设施齐全，客户具有一定认可度 面积区间为60—260㎡，客户选择余地大 在充分市场调研的基础上，寻找东营市房地产市场的空隙，采取和 目前在售项目的差异化的产品设计，走差异化之路是本项目的机会点 之一。 周边竞品项目多，集中放量较大，部分客户被挖走 国家调控政策不明朗，客户观望
1、 产品的基本属性决定了客户面，居住功能不足，导致居住类客户选择可能性少； 2、由于银座广场整体的优势与潜力，吸引了一定投资类客户的兴趣，他们选择的关键在于考虑 价格的升值空间； 3、目标客户群存在一定量的办公刚需，他们选择的关键在于办公成本及配套硬件设施。 4、低楼层：幼小企业，SOHO一族；中楼层：发展型中小企业；高楼层：中高端企业
办公刚需+投资主义
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五、产品定位
产品自身分析 壹、负1至9层产品设计，以酒店标准规划 贰、10层-16层产品设计，以公寓/办公标准规划 产品基本特点—— 负1-9层，是酒店类设计 10-16层，是商务办公 5-9层平面图
11-15层平面图
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产品外围分析 外围最直接最有效的卖点
东营两大核心商圈——西城：济南路核心商圈/东城：东三路商圈 目前来看，我们在哪里比我们将来会怎样更重要。 项目的竞争优势在于：地段、品牌、氛围，以及功能和硬件设施。
位置，取车西行约8分钟即可到达东营商业商务圈，东营五分钟即可到达中央政务圈。本案坐拥东营生活“央区”之未来，
完善的交通、商业、学校、医疗、金融配套，稀缺中心区位绝无仅有。 【价格】未定； 装修状况：毛坯 开 发 商：东营星凯置业有限公司 现场位置：黄河路与太行山路陶然公园南临 (鸿港医院西侧）
占地面积：185亩
优势 Strength
地理位置优越，环境较好 周边配套齐全，与一期、二期形成完整的城市综合体，知名度高。 鲁商自己物业管理，贴心、舒适。 开发商实力强，客户认可度高。
劣势 Weakness
客户主要为居住需求，而项目居住条件无优势 价格不具备明显优势 作为SOHO办公，产品优势不明显
机会 Opportunity
智慧型+全功能+一站式配套服务
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六、推广定位
主广告语及核心诉求（解决客户为什么买的问题）
商务家 投资家 生活家
地段：行政中心、商务中心、生活中心、商业中心、文化中心，五心合一，东营唯一 氛围：低密度EOD生态商业氛围，交通便捷，闹中取静，高端商务精英聚居地 功能：购物、休闲、娱乐、科教、餐饮、办公……全方位配套，功能强大 硬件：品牌电梯、中央空调、专用停车、商务会所、多媒体会议厅 刚需规划：小面积，灵活组合，低总价，分摊办公成本，提供无盈利办公及餐饮设施
来访购买目的 根据统计自用的25批，投资的28批
投资
自用 数量 占比 25 47% 28 52%
来访公寓需求面积 根据统计需求公寓60平米12批，80平米3批，100平米2批
80平 100平 2 12%
60平
数量 占比 12 71% 3 18%
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2、客户分析（来电客户分析）
来电需求方向 根据统计来电客户咨询商铺的有57组，咨询写字楼的9组，咨询公寓的72组， 72组公寓来电中需求精装的34批，需求毛坯的24批，剩余14批毛坯精装都可以。
例为40：60，住48户。面
积区间：80-140㎡，户型区间：2室2厅1卫-4室2厅2卫。 库1700元/㎡，储藏室1300元/㎡； 占地面积:177883㎡ 建筑面积:52.5万㎡ 开盘时间:预计2014年9月底，现认筹中。 交房时间:2016年 区位:黄河路与西二路交汇处 开发商:宝龙房地产开发有限公司 投资商: 宝龙集团 物业管理公司:宝龙物业 【车库、储藏室】车
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目标设定很容易，实现的道路却异常艰难，但解决难题实现销售回 款是代理公司的天职，面对上述设定目标，我们如何去实现？ 我们将以商务公寓为切入点，主要从市场、客户、产品、推广四个 方面进行战略分析，最终形成产品整体定位，确保下一步的营销能有 所突破，最大化实现目标。
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三、市场定位
1、项目SWOT分析
格林星城鸟瞰图 格林星城悦府实景图
众成地产鼎力打造的东营唯一国家康
居示范工程，北部居住片区核心项目---格林星城，现已全部交房入住，优雅的 居住环境，成熟的生活配套，是市场上稀有的精品楼盘，一直以来受到广大客户 的追捧。 物业类型：住宅、高层|小高层建筑类别小高层 高层 开盘时间：2010-3-28 交房时间：2011-12 装修状况：毛坯 产权年限：70年户型图 开发商：山东众成地产有限公司 物业费：0.98元/平方米·月 物业售楼地址：北一路以北、胜利大街以西、胶州路以东物业地址东城北一路以 北、胜利大街以西
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结论与产品定位
全WIFI覆盖，商务活动、休闲餐饮、健身娱乐一楼解决
1、 一楼定位为公共前台。设置公共接待大堂及MORE商务服务（含彩色打印、传真扫描、快递 收发及广告外联服务）； 2、十楼定位为多媒体会议室。设置多媒体会议室，小型洽谈室，咖啡吧等，主要用于客户接待 、洽谈以及多媒体讲稿展示等； 3、顶楼定位为休闲健身，特色餐饮以及商务套餐预订及配送……通过可实现的技术手段，增加 产品附加值。
独具一格
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四、客户定位
1、客户地图（拓客方向）
不要指望所有的人都成为 我们的客户群，我们做的 一定是一部分人的生意。 锁定客户地图，实施精准 营销。
项目客群分布 投资类： 周边企事业单位中上层 周边别墅/高档住宅业主 东营石油人/相关产业人群 办公类： 服务周边高档小区的中小企 业（如培训机构/保险业等） 服务入驻银座写字楼大企业 下游中小企业 服务石油、化工等城市支柱 产业的中小企业办事处 13
5 心级刚需办公
物业公司
交通状况 路公交车
山东金宇物业公司
附近有101路、103路、5路、8路、121路、165路、104路等多
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结论与市场定位
占领市场前沿，东营独一家
1、 市场上不缺SOHO、不缺公寓，大多低价入市，而且是精装，我们凭什么引起关注？ 2、引起市场关注是硬道理，产品内容为王是硬道理，要有1-2样核心竞争力在市场上立足和标榜。 3、对于产品硬件及配套，别人有的我们尽量有，别人缺乏的我们要用心创造，差异化。
写字 楼 9 7% 公寓 72 52% 精装 34 47% 毛坯 24 33% 都可以 14 19%
商铺 数量 占比 57 41%
来电购买目的 根据统计来电公寓自住的70批（父母住2批），投资的61批，办公7批。
投资 自住 数量 占比 70 51% 61 44%
办公 7 5%
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结论与客户定位
住宅刚需及改善型不是我们的客户群
住宅:一期2013年10月开盘，均价5600 /㎡，去化率60%。
公寓:借鉴商铺高价开盘带来的不良影响，公寓产品2014年5月以低价开 盘出售，精装6300起价，精装均价7200,（含1000精装费），5月份开盘，推 售面积27600平米，开盘去化80% 销售信息：商铺面积区间：40-150㎡；万达华府住宅面积区间：85-180㎡； SOHO精装公寓面积区间：35-60㎡；万达金街铺王面积区间：40-200㎡。 物 业 费：住宅0.7元/㎡/月（电梯费暂定1.1元/㎡/月）；室外步行街5元/㎡/月 ；底商3.5元/㎡/月 开 发 商：大连万达商业地产股份有限公司 客户构成：油田子女、机关、做生意的、金融、老师、附近村民、医生、企业员 工
核心定位思路
2014.9
东营银座 商务公寓
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目录
一 二 三 四 五 六 七
产品梳理
去化目标
市场定位
客户定位
产品定位 推广定位
价格建议
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一、产品梳理
1、尾货盘点 目前银座城市广场办公楼销售已接近尾声，即将推向市场的是商务 公寓和电影院商业体两种产品。 办公楼目前可售面积仅 平米，货值 元左右； 电影院商业体以星级电影院为主力店，拟整体打包出售； 商务公寓即将动工建设，预计年末开盘。 业态类型 楼层总数 （层） 可售总面积 （㎡） 库存 （㎡） 备注
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万达广场
【基本概况】 建筑面积：80万平，住宅：30万平，商场16万平，商铺8万平，公寓/写字楼/