王小广 2014年房地产是否会进入“拐点”
智库观点 王小广
智库观点（8）研究员：罗华庚报告日期：2011.12.16“内生性紧缩财政”金融机制影响下的房地产行业变局CIHAF2011论坛—王小广观点演讲者：王小广。
1995年获中国社科院经济学博士学位，同年就职于国家计委经济研究所，现为国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任，研究员。
研究领域：宏观经济形势分析和经济发展战略。
摘要：房地产牛市即将结束，面临着大周期性的调整。
房地产金融面临内生性紧缩机制。
而真正影响房价上涨的因素包括：货币供应、税收政策和投资需求。
房地产调整取决于货币，而不是货币政策。
金融环境包括政府和市场两部分，政府方面可能微调，不会进一步加大打击房地产的力度，但是市场因为可贷资金不足、期限错配、外汇占款减少，所以会进一步紧缩对房地产的投资。
通过市场周期和市场预期变化，判断2012年出现牛熊转换的长期拐点。
希望房地产商做好长期应对困难局面的准备。
编者注：2011年是房地产业困难的一年，为了推动政府决策者、房地产业界、学术界共同就中国房地产金融发展模式和路径进行深入交流，凝聚共识，同时为房地产金融发展提供案例展示平台，切实寻找推动房地产和金融行业可持续发展转型的解决方案，中国房地产报、中国住交会组委会、中国国际商会、华盛莱蒙投资基金共同主办了2011年CIHAF论坛。
论坛的主题是“资本机遇与创新图景”，采取“主题论坛+案例分享”的形式，邀请政府决策者、房地产业界、学术界的权威人士与意见领袖进行对话，探讨如何以一种全新的战略和逻辑应对房地产的行业变局，以及如何建构与之匹配的金融创新能力。
寻找地产变局下的资本责任与创新智慧的解决之道。
录音整理：我非常高兴参加这么一个很重要的会议，而且是有一个13年的历史的住交会。
大家都知道，中国房地产的牛市、房地产的繁荣走了13年，08年走了一个小小的波折，但是这次是不是一次波折？我认为是的。
房地产走了13年后的今天，我认为正在酝酿一个大的调整，这是我今天想说的，它的原因我更倾向于来自于金融市场的力量，而不是政策的力量。
王小广：放弃房地产支柱业地位
王小广：放弃房地产支柱业地位
佚名
【期刊名称】《东南置业》
【年(卷),期】2007(000)005
【摘要】东方早报4月27日报道，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》的报告指出，国内不断增大的流动性主要集中在房地产领域，为了改变这种现状，建议政府大幅度调整房地产发展政策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。
【总页数】1页(P14)
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.国民经济支柱产业的特征及选择——兼论对房地产支柱地位之质疑 [J], 颜节礼
2.王小广：房地产是造成中国经济偏热的根源 [J],
3.房地产业在上海经济发展中的支柱地位研究——房地产业增加值统计数据剖析及思 [J], 赵传葆;胡彬;等
4.王小广：房地产是造成中国经济偏热的根源 [J], 无
5.基于DEA模型房地产业支柱地位转变可行性研究 [J], 徐康; 李锦生
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王小广有感房价泡沫
王小广：加强对房地产业宏观调控抑制泡沫化 2005年03月09日 11:47 《中国金融》当前房地产市场存在严重的泡沫笔者仍然坚持2002年底对“中国房地产已经出现泡沫”的判断。
从我们当时给出的五个判断房地产是否有泡沫的标准看，目前泡沫有强化趋势。
笔者把房地产此轮繁荣分为两个时期(大致划分)：前期即从1998年房改开始到2002年上半年为合理的爆发增长期，动力来自住房体制改革和银行鼓励消费信贷的政策；后期也就是从2002年中期到现在，房地产在合理快速增长基础上出现了相当明显的“泡沫化”趋势，这也是当前中国经济增长面临的最主要的不稳定和不健康因素。
一方面，持续的房地产投资和消费的过度增长拉动了相关产品(如钢材、建材)投资和产出的过度扩张，使能源、资源瓶颈约束强化，另一方面，房地产持续过快增长潜伏着巨大的金融风险。
笔者认为，中国房地产业正处在“泡沫化”的自我强化过程中，在相当程度上像美国1998～1999年前后高科技繁荣时的情景。
而房地产泡沫危害远大于高科技泡沫。
在2000年高科技泡沫达到顶峰时，当时国内外不少经济界人士认为，“高科技革命”使传统经济学理论失效，经济规律在发生实质变化，经济将进入持续而没有波动的繁荣。
后来泡沫的破灭打破了这种繁荣。
今天房地产的“非理性繁荣”也是如此。
对中国一些大城市房价将继续大幅增长的预测以及“大阔步地推高房价的现实行动”，均是以人均收入4万美元的地区的房价作依据。
房价上涨必须与经济发展水平，特别是与购买力水平相适应，持续地脱离就是泡沫，就是“非理性”。
衡量居民住房购买力的主要指标是房价收入比，我们的许多大城市房价收入比持续多年在10倍以上，有的高达15倍。
房价收入比高，一方面说明目前房价严重高估，“泡沫化”严重，另一方面也说明靠房价上涨(非理性炒作)支撑的房地产需求增长不可能长期持续，购买力的瓶颈迟早会到来。
高房价到最后将抑制住房需求增长，投资者将越来越害怕，消费者心里将越来越没底，同时中低收入群体也将越来越“望房兴叹”。
2014年我国房地产市场出现拐点的原因分析
２０１５年第３期·总第２４９期【产业经济】２０１４年我国房地产市场出现拐点的原因分析刘津旭（新疆财经大学，新疆乌鲁木齐８３００００）［摘 要］近十几年来，我国房地产市场的发展势头如火如荼，房价不断攀高。
然而，自从发生了温州房价暴跌和北京房价“跳水”事件后，２０１４年我国房地产市场出现了拐点论。
房地产投资开始放缓、住宅类商品房销售面积和商品房销售额下降、房地产市场刚性需求不足、美国退出宽松货币政策和美元升值及人民币可能出现贬值、银行对房地产市场贷款收紧、国内房地产严重过剩是２０１４年我国房地产市场出现拐点的主要原因。
［关键词］房地产投资；刚性需求；投资性需求；拐点［中图分类号］Ｆ２９３ ３ ［文献标识码］Ａ ［文章编号］２０９５－３２８３（２０１５）０３－００８４－０２ ［作者简介］刘津旭（１９８７－），女，汉族，河南开封人，硕士研究生，研究方向：区域金融与货币政策。
近十几年来，随着我国国民对住房需求的增多，以及房地产投资开发强度的提高，我国房价被越炒越高。
房地产市场的投资过热必然会导致房价虚高，高房价又会进一步刺激房地产市场投资增加，最终房价与投资过热便形成了恶性循环。
自从发生了温州房价暴跌和北京房价“跳水”事件后，截至２０１４年末，全国７０个大中城市中有６８个城市的房价同比下跌，杭州、宁波、海口、温州、金华这５个城市甚至出现了低于２０１０年定基价格的情况，从而引出２０１４年国内房地产市场拐点论。
笔者认为２０１４年我国房地产市场出现拐点主要有以下７个方面的原因。
一、房地产投资开始放缓需求带动供给的增长，１９９８年以后，我国的房地产投资出现高速增长的趋势。
２０１３年末，全国房地产开发投资达８７７１５ ５１亿元，同比增长１２ １６％，其中住宅投资７１５６９ ８０亿元，同比增长１１ １１％，占房地产开发总投资比重的８１ ５９％。
然而从２０１２年起房地产开发投资增长率和住宅投资增长率均开始下降（详见表１）。
2014年全国房地产开发和销售情况
2014年全国房地产开发和销售情况一、房地产开发投资完成情况2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9. 3个百分点。
其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，增速比1-11月份回落1. 3个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。
2014年，东部地区房地产开发投资52941亿元，比上年增长10.4%，增速比1-11月份回落1.6个百分点；中部地区投资20662亿元，增长8.5%，增速回落0.7个百分点；西部地区投资21433亿元，增长12.8%，增速回落1.4个百分点。
2014年，房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米，比上年增长9.2%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。
其中，住宅施工面积515096万平方米，增长5.9%。
房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%，降幅扩大1.7个百分点。
其中，住宅新开工面积124877万平方米，下降14.4%。
房屋竣工面积1074 59万平方米，增长5.9%，增速回落2.2个百分点。
其中，住宅竣工面积80868万平方米，增长2.7%。
2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，降幅比1-11月份收窄0.5个百分点；土地成交价款10020亿元，增长1.0%，1-11月份为下降0.1%。
二、商品房销售和待售情况2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-1 1月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。
其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。
商品房销售额7 6292亿元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5个百分点，2013年为增长26. 3%。
其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营业用房销售额增长7.6%。
房地产的“大拐点”将来临
2012年将出现房市“大拐点”王小广国家行政学院决策咨询部研究员一、房市“拐点”将来临与许多人认为今年房市已经出现拐点不同，我认为，今年的房市仍相当坚挺，并未出现“拐点”变化，投资、房价和资金等三个重要方面都未出现重大变化。
2011年前10个月房地产投资总额为44224.8亿元，同比增长31.1%，其中住宅投资同比增长34.3%，投资增长十分强劲。
房价总体仍然保持较快增长，上涨的区域由一、二线城市扩散到三、四线城市，三、四线城市房价大幅上涨。
据我们调研，三年来我国绝大部分地区房价均上涨1倍左右。
成交量在一、二线城市萎缩，但其他多数城市仍然保持较快增长。
房地产资金面仍然宽松。
1-9月累计，全国房地产开发投资金来源为82653.8万亿元，同比增长26.8%，比一季度和二季度均有所加快。
但受三大因素的影响，持续达13年的房地产“牛市”有望在2012年出现“大拐点”，由此进入长期调整期。
导致房地产将出现“大拐点”变化的原因主要有三个方面：一是受内生的金融收缩机制的影响。
尽管2012年国家层面的金融货币政策将会适度放松，但由于金融货币市场将形成一种内在紧缩机制，这将在两方面紧缩房地产资金，房地产资金供给将会出现明显紧缩或不足。
一方面，银行对房地产企业和个人按揭贷款将明显谨慎，不少企业将面临流动资金不足问题；另一方面，随着实际利率的上升，从其他企业（其融资的实际成本上升）流入房地产的资金将会明显减少。
二是房地产的投资预期正在出现反向变化，即越来越多的投资者不看好房价上涨。
5月份招商银行调查报告显示，90%的高端客户不愿再增加对住房的投资，30%左右的高端客户在考虑或已经出售已获高收益的房产，即“落袋为安”。
随着一、二级城市房价的滞涨，且持续时间拉长，将会形成一种累积效应，导致大多数投资者对房价上涨预期的改变，这很像美国的失业率上升到9%短期无所谓，时间长了就会爆发社会不稳定（占领华尔街就是这种不稳定的反映）。
2014年下半年房地产市场机会=转型+分化
2014年下半年房地产市场机会=转型+分化2014年上半年已悄然流逝。
回首这半年，可谓艰辛复杂。
中国房地产巅峰期已过，走到了逐步下行的阶梯，越来越多的企业开始审时度势，调整战略，甚至进行转型等新的尝试。
今天跟大家分享一组半年来的行业关键运行数据，看看这半年的市场到底怎样？而下半年的工作该如何布局？煎熬，收缩，市场向大中型企业加速集中——2014年半年总结一、上半年全线城市回调，质量最好的一线城市也未幸免2014年上半年这波周期特点是市场主动回调，积极去库存，以应对周期。
在去年年底，估计行业里的大多数人都没想到，2014年上半年市场会如此大规模下调。
年终靓丽的销售业绩和庆功的欢乐已被新的业绩压力所代替。
2014年的市场萧条具体表现在:几乎所有城市的销售与新开工面积都在下行调整。
从数据来看，开发商快速收缩战线，新开工面积急速下降。
2014年前四个月新开工面积下降了24%，而同期销售面积下降8.6%。
进入5月后，，全国房屋销售面积降幅持续扩大，同比下降7.8%同时；商品房销售额下降8.5%，降幅持续扩大。
其中，住宅销售额下降10.2%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长2.5%。
截止2014年5月末，全国房屋新开工面积为5.99亿平方米，同比下降18.6%，降幅有所收窄；其中，住宅新开工面积42588万平方米，下降21.6%。
从国金证券公布的市场平均出清周期来看，周期的增长也标志着存货在进一步积压。
二、城市分化继续去年年底，我们在总结2013年市场状况，并做2014年市场预测的时候，已经做出市场即将产生分化的预测。
半年过去了，这样分化的市场局越来越像股票市场。
当经济基本面下行的时候，无论地方城市环境多么优良，各地市场都会一起回调。
但质地优秀的市场会比较抗跌，而素质较差的市场则会迅速下滑。
下面来看如下几点总结：1、2014年上半年，只有少数城市表现优秀，多数城市下行。
2、京沪深成交量分别下滑48.6%、30.2%和36.7%，但均价依然坚挺；二线城市成交量价均出现分化，大多数城市成交量下滑2-3成，个别城市甚至下滑4-5成；个别城市出现均价停涨或下降的趋势，内部分化明显。
克尔瑞：2014年中国房地产行业7大预测(地产从业者必读)
克尔瑞：2014年中国房地产行业7大预测（地产从业者必读）2014-01-02 重庆商业地产网近日，克而瑞信息集团研究中心对未来一年的房地产走势做了七大预测。
（1）政策：热点城市行政性政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程, 2013 年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。
当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看，过去十年全国“一刀切”式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现。
从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而例如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。
在我们看来，继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。
大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，我们认为这主要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。
（2）投资：新开工增速回升还将持续，今年土地成交释放将促明年投资走高本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，今年4月起累计增速回归正数，而后几个月虽然震荡上行，但上涨速度远不及2009年，这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明今年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。