物业停车场(库)案例分析教学文案
物业公司停车场管理案例分析八则
物业公司停车场管理案例分析八则物业公司停车场管理案例分析八则近年来，小区内丢车的案件时有发生，相当多的案例中物业公司承担了赔偿责任。
丢车赔偿动辄数十万，是物业公司较大的经营风险。
规避的方法，一是管理层面上，提升业务水平，避免丢车；二是法律层面上，完善法务操作，避免败诉。
笔者通过对几年来全国大量丢车案例的分析，将提出法律层面的操作建议。
本文无意对相关法律漏洞做出立法建议，也不想对法院判决公正与否做学理上的评价，只希望通过分析法院判决结果的“市场行情”，在现行的法律体系下，设计物业公司规避赔偿风险的切实可行的法务操作方法。
作为几家物业公司的法律顾问，笔者在立场上的倾向性，望读者谅解。
一、保管还是场地使用要明确小区丢车诉讼中经常出现争议的是，双方到底成立了保管关系还是场地使用关系。
以下是具有代表性的几个案例，笔者着重引述了法院的判决理由，这并不代表笔者认同其判决结果，但研究他们的现实意义在于：她代表着一种极大的可能性，相似的纠纷极有可能作出相似的判决，她就象是一个市场行情，让我们可以判断类似纠纷的一个大致结果，通过把握法院的判决思路，来指导我们的行为。
案例一某小区业主谢某按规定将车停放小区停车场内，并每月交纳停车费。
某日凌晨该车在停车场丢失，谢某起诉至法院要求赔偿。
物业公司提出，被告每天只收2元费用，如承担10多万元赔偿，显失公平。
天津市某区一审法院认为：“被告停车场管理制度明确要求车辆进停车场关闭报警器，管理人员应对车辆出入登记，看管好车辆，因此，停车场就应对场内的车辆负有保管义务。
事发当晚，管理人员对进入停车场的原告车辆进行了登记，足以表明停车场作为保管人接受了该车，并由其实际控制，但被告在保管过程中，未完全履行保管义务，造成原告车辆损失，应予以赔偿”。
被告不服上诉。
二审法院认为：“车主交纳了存车费用，并将车辆停放在停车场内，使该车处于上诉人监管之下，双方之间形成了有偿保管合同关系。
上诉人主张收取车辆占地费而非存车费，与其提供的有关部门颁发的收费许可证标明的“小区物业存车”的内容不符”。
物业停车场(库)案例分析
案例1 访客蛮横车辆乱停【案例描述】某大厦发生了这么一件事：一辆武警牌照的外来桥车要进小区停车场，护卫员见是外来车，便告知这里是私家停车场，请他到其他的地方停放。
而车主自言是来找楼上业主的，以进去调头为借口驶入车场后，把车往道路中间一横，开始破口大骂。
护卫员见他堵塞交通，又如此蛮横不讲理，就争执起来。
［处理过程］护卫班长小田赶到现场后，觉得护卫员认真履行职责，并无不妥之处，但如果处理不好，不仅给业主造成误解，也会打击护卫员的工作积极性，就一定请车主解释清楚，否则不能离开。
车主见情况不妙，急忙通知楼上业主诬告说护卫员不让停车也不让走，还要打人。
当业主某小姐来到停车场，听取小田把事情简要介绍后，心里已明白了八九分，忙打圆场说：原来大家误会了！我代他给你们道歉，部队上的人脾气急，就别跟他计较了，让他把车开走吧，小田见某小姐很通情达理，自己的基本目的也已达到，不如见好就收，便叫护卫员开闸放行。
当然，小田也没有忘记在事后专门找护卫员好好谈了一次话，从精神上给予了安慰和鼓励。
［案例点评］这种事情我们工作中经常遇到，应该已习以为常，但这里必须要提提小田处理问题时的分寸，可以说掌握得恰到好处。
如果不是什么原则性的问题，只要我们的话讲到，基本目的达到，就没有必要跟业主或业主的朋友较真，吃一点亏就非要找回来，或者一定要分出谁是谁非不可。
当有业主出头做和事佬，我们要会顺水推舟，不能纠缠不休，否则难以收场。
我们从事物业管理行业，要牢记“和为贵”的原则，不能到处树敌，否则寸步难行。
另外，事后的跟进工作非常重要，一定要做通我们员工的思想，帮他们放下包袱，轻装前进，以更大的热情投入到工作中去。
案例2 停车管理业主误解【案例描述】某小区因先天规划不足，车位严重缺乏，为避免堵塞消防通道，护卫员引导业主停车，引起了业主误解。
某日晚8时左右，护卫员小肖正在小区里值班，这时，从入口处一前一后驶入两辆业主的车，迅速向五、六栋之间的停车位开去。
地下停车库物业价格评估案例分析
地下停车库物业价格评估案例分析2005-10-03王世春、高喜善、聂燕军北京首佳房地产评估有限公司一、地下停车库物业特点地下停车库属于一种较为特殊的物业，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其产生主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。
相对于其他物业，地下停车库存在如下特点：1、权属比较特殊。
地下停车库一般存在两种不同情况：开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权；地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。
上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。
另外，也会存在利用人防工程作为地下车库的情况。
2、计量单位比较特殊。
商品房的存在多种计量单位（套、建筑面积、套内建筑面积、使用面积等），国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的则只有一种：车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。
3、日常管理和服务相对特殊。
地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。
这种配套服务涵盖面较广，诸如：车辆安全、车辆清洁、停车的方便和舒适、维修等等。
由此，也导致另外一个话题，地下停车库的日常管理和服务，这也类似于住宅物业的小区配套问题，从某种意义上说，这在一定程度上决定了地下停车库的档次。
4、存在对租售对象的限制。
由于地下停车库与地上物业一同建设，主要作为地上物业的配套服务设施，一般情况下主要面对地上物业使用者，这在客观上限制了其租售对象。
同时，不同地区政府管理部门也出台了关于地下停车库的出售规定，如上海市房地局在《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》中就明确规定：'商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。
地下停车库物业价格评估案例分析教程文件
地下停车库物业价格评估案例分析2005-10-03王世春、高喜善、聂燕军北京首佳房地产评估有限公司一、地下停车库物业特点地下停车库属于一种较为特殊的物业，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其产生主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。
相对于其他物业，地下停车库存在如下特点：1、权属比较特殊。
地下停车库一般存在两种不同情况：开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权；地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。
上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。
另外，也会存在利用人防工程作为地下车库的情况。
2、计量单位比较特殊。
商品房的存在多种计量单位（套、建筑面积、套内建筑面积、使用面积等），国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的则只有一种：车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。
3、日常管理和服务相对特殊。
地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。
这种配套服务涵盖面较广，诸如：车辆安全、车辆清洁、停车的方便和舒适、维修等等。
由此，也导致另外一个话题，地下停车库的日常管理和服务，这也类似于住宅物业的小区配套问题，从某种意义上说，这在一定程度上决定了地下停车库的档次。
4、存在对租售对象的限制。
由于地下停车库与地上物业一同建设，主要作为地上物业的配套服务设施，一般情况下主要面对地上物业使用者，这在客观上限制了其租售对象。
同时，不同地区政府管理部门也出台了关于地下停车库的出售规定，如上海市房地局在《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》中就明确规定：'商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。
物业管理小区停车方案范文
物业管理小区停车方案范文一、背景随着城市化进程的不断加快，人口的增加和汽车的普及，停车问题越来越受到人们的关注。
停车难一直是居民生活中的一大难题，尤其是在小区停车位有限的情况下，停车问题变得尤为突出。
物业管理公司在小区停车问题上扮演着重要角色，必须思考如何有效管理停车资源，满足居民的停车需求，提高小区居民的生活质量。
二、问题分析1.小区停车位不足：由于小区建设规划不合理或者居民汽车数量过多，导致小区停车位不足，居民难以找到合适的停车位。
2.停车乱象严重：一些居民为了方便停车，随意停放车辆，堵塞道路或者挡住其他车辆，给小区的交通秩序和居民生活带来一定的影响。
3.停车管理不规范：部分小区物业管理停车资源管理不够科学、严谨，没有明确的停车管理制度和规定，导致停车管理混乱，难以有效地解决停车问题。
4.停车费用收取不公：一些小区物业管理公司对停车费用收取不公，存在乱收费、超额收费等现象，影响了居民对物业公司的信任度。
三、解决方案为了解决小区停车难题，提高停车资源利用率，改善停车环境，加强停车管理，本文提出以下停车方案：1.优化停车位规划要根据小区实际情况，合理规划和设置停车位。
可以考虑增设地下停车库、停车楼等设施，提高停车位利用率。
对有车位空置率较高的区域进行优化调整，避免出现停车位不足的情况。
2.建立停车管理制度建立起完善的小区停车管理制度，明确规定停车位分配、使用规范、停车费收取等事项。
加强对停车管理人员的培训，提高他们的服务意识和管理能力，使停车管理工作更加科学、规范和有效。
3.完善停车设施在小区内设置明确的停车标识、停车指引牌，方便居民找到停车位。
设置停车位防护栏，避免非法占用停车位。
安装停车位监控摄像头，监控停车位使用情况，保障停车安全。
4.合理收取停车费制定合理的停车费用标准，明确收费标准和收费周期，确保停车费用公开透明、合理合法。
物业公司要明码标价，不得乱收费、超额收费，并加强对停车费用的监督检查，保障居民的合法权益。
停车场管理和车辆保管案例分析整理
停车场管理和车辆保管案例分析整理1、案例简述：2003年在某万科物业管理的小区露天停车场，业主取车时发现自已的汽车不见了，车辆管理员检查出车记录，发现该车没有出车记录。
业主与车辆管理员在停车场周边现场进行查看，发现停车场最南侧远离车辆出入口的固定阻车桩已经被撞倒在地上，周边有明显的过车痕迹，为此可以证实该车是从此强行开出的。
业主认为物业公司是有责任的，要求物业公司给予赔偿。
背景资料：1、停车场为收费停车场；2、停车场收费票据是政府主管部门监制的发票，票面印刷有保管字样的文字内容（目前厦门的临时停车票也是如此）；3、物业公司与业主签订的《车位服务协议》和《车辆管理规定》中明确了物业公司不承担车辆保管责任，同时也提醒未参加车辆保险的车辆请勿进入；4、停车场现场也明示不承担保管责任的标识牌。
启示与思考： 1、机动车停车场车辆被盗事件在全国已有很多案例，由于国家、地方有关停车场管理的法规不健全，法院对丢车案件的判决大相径庭。
从现状分析，国家立法一方面考虑如果明确业主与车场物业管理单位是车辆保管关系，则担心收费标准大幅提高及如何根据车辆档次新旧程度收取保管费等问题，另一方面考虑如果明确车场物业管理单位不承担保管责任，则担心可能使停车场因疏于管理而造成车辆被盗的数量增加的问题，基于上述因素，国家立法会较倾向于从停车场管理责任角度规定因停车场管理不善而承担相应的赔偿责任。
例如《深圳机动车停放管理条例》第四十五条明确：“经营性停车场的管理单位因不履行本条例规定的职责或者因不符合停车场管理规范而造成停车场内的机动车受到损毁或者丢失的，应当依法承担相应的赔偿责任。
”因此，物业公司应认真履行法律法规规定的职责，严格遵守停车场管理规范，完善停车场各项硬件设施及各项管理规章制度，并按《物业服务合同》和《停车服务协议》的约定履行应尽的管理责任，降低法律风险。
2、根据各种车辆丢失的法院判例来分析，物业公司是否要承担主要赔偿责任主要依据业主与物业公司是不是存在车辆保管关系。
停车库法律案例分析(3篇)
第1篇一、案例背景某市某小区业主李某，在小区停车库内驾驶车辆时，不慎将车辆驶入停车库墙壁，导致墙壁损坏。
经鉴定，墙壁损坏价值为人民币10万元。
李某与停车库管理方发生纠纷，双方就赔偿问题未能达成一致。
李某遂向法院提起诉讼，要求停车库管理方承担全部赔偿责任。
二、争议焦点1. 停车库管理方是否应承担赔偿责任？2. 赔偿金额如何确定？三、法律分析1. 停车库管理方是否应承担赔偿责任？根据《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条规定：“因建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，由所有人、管理人或者使用人承担侵权责任，但能够证明自己没有过错的除外。
”在本案中，停车库管理方作为停车场的管理人，有保障停车场设施安全的义务。
李某在停车过程中，由于停车库管理方未能提供充分的警示措施，导致李某发生事故，损坏停车库墙壁。
因此，停车库管理方应当承担相应的赔偿责任。
2. 赔偿金额如何确定？根据《中华人民共和国侵权责任法》第三十八条规定：“侵权行为造成的损失，由侵权人承担赔偿责任。
赔偿数额应当根据侵权行为的性质、情节、造成的损失以及侵权人的过错程度等因素确定。
”在本案中，李某的车辆损坏停车库墙壁，造成墙壁损坏价值为人民币10万元。
停车库管理方作为侵权人，应承担相应的赔偿责任。
具体赔偿金额应考虑以下因素：（1）侵权行为的性质：李某在停车过程中不慎将车辆驶入墙壁，属于一般侵权行为。
（2）侵权行为的情节：李某在停车过程中未采取必要的安全措施，导致墙壁损坏。
（3）造成的损失：墙壁损坏价值为人民币10万元。
（4）侵权人的过错程度：停车库管理方未能提供充分的警示措施，存在一定过错。
综合以上因素，法院判决停车库管理方赔偿李某人民币10万元。
四、判决结果法院经审理，认为停车库管理方未能提供充分的警示措施，导致李某发生事故，损坏停车库墙壁，停车库管理方存在一定过错。
根据《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，法院判决停车库管理方赔偿李某人民币10万元。
停车场问题处理案例分析
第一讲：停车收费但不保管案例
2002年11月11日上午，刘小姐驾着新买不久的轿车带儿子去某医院体检。 在医院停车场出入口取得停车卡后，将车锁好停妥。谁知，等到9时许，刘 小姐出来取车时，却发现“坐骑”不翼而飞。 刘小姐随即询问停车场出入 口收费岗女保安员刘某。据刘某回忆，大约8时50分左右，一名男子在未出 示停车卡的情况下，驾驶一辆轿车快速驶出停车场。 刘小姐马上向深圳市 公安局福田分局福田派出所报案。经调查，刘小姐丢失的轿车价值人民币 36.8万元，这其中还不包括新添臵的一套价值1.8万元的汽车音响。 刘小姐 认为，她在该医院停车场出入口领取了停车卡，并将车辆驶入停放，即与对 方建立了车辆保管合同关系，停车场应当妥善保管。而正是因为停车场的疏 于防范、保管不善导致了车辆的丢失。物业管理公司称，本公司根据停车场 场地的现状及医院的要求，只限于车位有偿使用，不提供车辆保管服务。公 司制作的《车辆出入车场卡》上也明确告知“本车场只提供车位有偿使用， 不承担车辆保管责任，车辆及车内财物安全由车主自负”。同时鉴于刘小姐 并不能向法庭提供车场发出的停车卡，即表明不能证明她的车辆是在车场停 放的。
第三讲：消防栓啃车尾案例
在某大企业物业管理单位任职的奚先生近日向深圳晚报反映，几天 前，他驾驶自己一辆进口本田轿车去上步路沃尔玛购物时，在停车场 好不容易找了个停车位，就非常熟练地往里倒车，哪知“砰”地一声， 车子的后保险杠撞上车位内凸起的消防栓，好好的保险杠被撞了一个 瘪窝，而这个车位前后左右都没有任何提示，两边也都停放着车辆。 让他非常生气的是，来回奔波数天，停车场所属某集团物业管理处都 没有人声称对此事负责。 根据奚先生反映的情况，记者日前来到这里调查。只见这个停车场 环绕商场而建，而商场周边是深色的玻璃幕墙。奚先生的车就停放在 临上步路一侧的停车场，行车道在停车位和玻璃幕墙之间。行车道非 常狭窄，往来的车辆会车时几乎“擦肩而过”，因此停车位也非常狭 小，已经停在车位里的车子，前后几乎没有余地。现场的一位干警告 诉记者，前不久，他的车子也在指出：我的车就停在那个位臵，车很满，我到的时 候，这个车位上刚好有个车走了，然后我就刚好放进去。我从茶楼一出来， 一出门，一眼就看到我的车位上没车了，然后我转过来问保安，我说，我车 呢？他的回答让我更惊讶，他很冷静告诉我：车被别人开走了，被他们开走 了。当时我更惊讶，我说他们是谁？停车卡在我手上，他们怎么能把这个车 开走。保安说他们是强行开走的，我拦没拦住。 当晚的值班保安名叫薛亮，记者采访时他已离开了富和城停车场。根据 李祖力的描述，当时薛亮告诉他，凌晨4点半的时候，他在一层的保安室看 见有人将李祖力的车开到了停车场的出口，他以为是车主要离开，于是便按 照规定出来收取车主的停车卡和停车牌，但是此时司机已经搬开了放在停车 场出口处的隔离物，并将车迅速开出了停车场，自己跑上前去拦截，但还是 没有拦住。 得知这一情况，李祖力质询保安，丢车是在凌晨4点，现在已经6点半了， 期间为什么没有通知自己。薛亮对此解释，自己当时并不能确定车一定是被 人偷了，他觉得也有可能开车的就是车主，所以就没有通知任何人 。
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案例1 访客蛮横车辆乱停【案例描述】某大厦发生了这么一件事：一辆武警牌照的外来桥车要进小区停车场，护卫员见是外来车，便告知这里是私家停车场，请他到其他的地方停放。
而车主自言是来找楼上业主的，以进去调头为借口驶入车场后，把车往道路中间一横，开始破口大骂。
护卫员见他堵塞交通，又如此蛮横不讲理，就争执起来。
［处理过程］护卫班长小田赶到现场后，觉得护卫员认真履行职责，并无不妥之处，但如果处理不好，不仅给业主造成误解，也会打击护卫员的工作积极性，就一定请车主解释清楚，否则不能离开。
车主见情况不妙，急忙通知楼上业主诬告说护卫员不让停车也不让走，还要打人。
当业主某小姐来到停车场，听取小田把事情简要介绍后，心里已明白了八九分，忙打圆场说：原来大家误会了！我代他给你们道歉，部队上的人脾气急，就别跟他计较了，让他把车开走吧，小田见某小姐很通情达理，自己的基本目的也已达到，不如见好就收，便叫护卫员开闸放行。
当然，小田也没有忘记在事后专门找护卫员好好谈了一次话，从精神上给予了安慰和鼓励。
［案例点评］这种事情我们工作中经常遇到，应该已习以为常，但这里必须要提提小田处理问题时的分寸，可以说掌握得恰到好处。
如果不是什么原则性的问题，只要我们的话讲到，基本目的达到，就没有必要跟业主或业主的朋友较真，吃一点亏就非要找回来，或者一定要分出谁是谁非不可。
当有业主出头做和事佬，我们要会顺水推舟，不能纠缠不休，否则难以收场。
我们从事物业管理行业，要牢记“和为贵”的原则，不能到处树敌，否则寸步难行。
另外，事后的跟进工作非常重要，一定要做通我们员工的思想，帮他们放下包袱，轻装前进，以更大的热情投入到工作中去。
案例2 停车管理业主误解【案例描述】某小区因先天规划不足，车位严重缺乏，为避免堵塞消防通道，护卫员引导业主停车，引起了业主误解。
某日晚8时左右，护卫员小肖正在小区里值班，这时，从入口处一前一后驶入两辆业主的车，迅速向五、六栋之间的停车位开去。
因为那里已无车位，小肖想跑步上前去劝队车主，但稍慢一拍，只拦住第二辆车。
先向后一辆车做了个停车手势，并趋前向业主说明那里已没有停车位……没等把话说完，那位车主就很不客气地说，是不是故意和他过不去，为什么前面的车不档，反而档后面的，话说的很难听，并且越说越起劲，引来部分业主的围观。
［处理过程］为避免事态的扩大，根据“可散不可聚”的原则，尽管护卫员心里很不是滋味，但仍然心平气和地向这位车主解释道歉，同时指挥第一辆车转停到别的车位，并报告班长马上赶到现场，这位车主看到第一辆车确实退回来停到了另1J处，火气也就消了下来，护卫员和班长随即劝走围观的人群，并向大家道歉，然后又一直把那位车主送到家门口。
最后那位车主不但不生气了，反而为刚才的粗鲁向小肖表示歉意，同时还针对小区停车秩序提了几点中肯的建议，一路上大家聊得很开心，气氛友好而融治。
［案例点评］难怪该业主会发火，都是小区住户，凭什么让他进不让我进？其实这是很多人的思想，待遇不对等，有人搞特殊化，也是社会的通病。
在接下来的处理方法上，所采取的步骤要清晰，符合公司护卫管理工作标准，才不至于把事情弄得更糟。
案例3 业主丢失IC卡多云转阴变了脸【案例描述】一部小车开到某某花园的出口道闸前，车主主动向当值护卫员说：“你好，我的is卡丢了，请照顾把道闸开一下，我要赶时间去上班。
”护卫员小张一看，是一位非常熟悉的业主，就想开闸放行，但转念一想，管理处已多次开会强调：is卡丢失，一定要请业主简单写一份说明，并签字后才能放行，否则当班人承担相关责任。
所以小张马上给业主敬了个礼，向业主解释道：“先生，您好，您的is卡丢失，要立即通知管理处并抓紧时间补办一张。
现在请您简单写一份说明并签字后才能放行，请您谅解。
”不料业主一听，瞪着眼大声说道：“都这么熟了，通融一下，仅此一次，我赶着上班！”小张依然坚持要按规定办，不予放行。
这一下惹恼了业主，马上变了脸，破口大骂管理处和小张。
［处理过程］小张遭此侮辱，心里也非常生气，但仍然面带微笑，细声细语地耐心向业主解释必须签字放行的原因，以及可能发生的不良后果，恳请业主给予谅解和配合。
在小张的耐心解释下，业主才明白了这一切都是为了他好，脸上露出了笑容，愉快的写了说明并签上自己的名字。
［案例点评］没有规矩不成方圆。
我们出台的每一项制度都经过反复论证才实行的，无论对方是谁，是制度就要执行。
我们工作的原则是：对事不对人，否则执行的尺度不一，我这样做，你那样做，制度遭到了破坏，就会出现工作上的漏洞，给人以可乘之机，同时也给业主留下我们管理混乱、无章无法的坏印象。
另一方面，管理公司对一些可能发生的事件，应有预见能力，并尽量提前预作准备。
如本案例中，管理公司可预制IC卡证明单，方便填写，这样既可为服务对象节省时间，提高服务质量，又可省却不必要的口实，免发纠纷。
案例4 亲属驾车要外出灵活处理受称赞【案例描述】某某大厦有位业主，他们夫妇俩与管理处护卫员都相当熟，由于开车懒得每次进出换证，因此与护卫员有一个口头约定：只要是他们俩夫妇开车，打个招呼即可，不用换证，其他人则一概不予放行，并立据为证。
某日上午，护卫员小刘正在道口当值，见该业主的凌志小桥车车窗紧闭向出口驶来。
小刘心存疑虑，因为按惯例车窗应该是打开的，便于业主与护卫员确认。
所以，就没有打开道闸，快步跑到车前敬礼示意。
车窗摇下后一看，开车的果然是一位陌生的先生。
［处理过程］小刘礼貌地说：“先生，请把车往右边靠一下。
”对方配合地将车停在路边，急匆匆地说：“我有急事，有什么事快说！小刘解释道：“此车车主规定是专车、专位、专人开，除非业主本人同意或有业主的授权书，否则一律不得开出。
”“我是业主的弟弟。
”“那请您用手机与业主联系一下好吗？”“我哥去香港出差半年了，我嫂子又去外地旅游了，家里没人，无法联系。
”“请您稍等一下。
”小刘马上用对讲与大堂岗进行了核实，了解到业主一家确实不在家，都出远门了。
“那请您把车主家人的情况大致描述一下。
”小刘用另外一种方式来验明对方的身份。
对方将业主一家的情况较详细地说了一遍，跟实际情况相吻合，甚至连业主女儿患有疾病的事都清楚。
“先生，为了业主的利益，麻烦出示一下您的身份证。
”对方把身份证递给小刘，身份证上的名字与业主仅一字之差，而且住址也相同。
小刘判断对方确实与业主关系很密切，但口说无凭，为了保险起见，小刘礼貌的说道：“先生，您的身份证号码我要记一下，另外还要请您写一个说明，说明车是您开出去的，谢谢您的合作，“没问题，我也谢谢你的帮忙。
”对方爽快地答应。
事过不久，女业主专门到管理处来道谢，说因自己出门一忙，忘了交代，那位先生确实是业主的弟弟，那天有急事要开车回老家，若没有护卫员的灵活处理，就耽误大事了。
［案例点评］这件事我们仔细分析一下，就发现不妥之处，因为不管护卫员如何仔细地盘查，怎样小心，车总是开出去了，万一业主回来不认账，要追究责任，我们说得清楚吗？如果闹上法庭，我们出示的证据能获得支持吗？在法律面前，能用感情、好心作借口吗？万幸没有出事，究其工作中的漏洞：由于与业主熟悉，就将公司的制度置之一边，进出也就不发放停车卡，大家落得清闲。
试想假如业主的车在外面失窃了，反赖是在我们小区内丢的，我们能拿得出证据反驳吗？护卫员还犯了一个概念上的错误，你在那验证盘查的只是开车人是不是业主的弟弟，而没有验证开车人有无权利开此车，因为业主与我们事先有约，除他们夫妇自己外，其他人一律不得放行，这“其他人”当然也包括亲属、朋友在内。
万一此人是假冒业主的弟弟行骗你未识破怎么办？就算开车人真的是业主的弟弟，如果他们兄弟之间有某种纠纷或瓜葛，恰借业主家中无人前来寻事捣乱怎么办？所以，最稳妥的做法就一个：咬定业主有吩咐，你要开走除非拿出业主的书面授权证明，否则坚决不能放行。
虽然略显死板，也可能得罪业主和他的亲属，但可以保证我们公司和个人利益不受损害。
案例5 车辆堵塞道路口晓以利害车开走［案例描述］一部外来车辆要求进入均为私家车位的某花园。
护卫员礼貌地上前说明情况，并劝说司机将车停放在紧挨花园的一个公共停车场。
谁知司机勃然大怒，嘴里不干不净，把车停在道口扬长而去，道口一下子被堵塞了。
［处理过程］护卫员呼来当值的班长，当值班长简要了解情况后，马上追赶上司机，婉言做他的工作：首先对因花园设施有限而未能提供停车条件表示歉意；然后陈述停车道口堵塞交通的利害；接着动员其尽快将车开走以弥补影响；同时指出，若一意孤行管理处将有权利报警或电请交通管理部门拖车。
司机自知理亏，也觉得这最后一手对自己不利，略作考虑后，回来把车开走了，道口恢复正常。
［案例点评］物业管理在处理矛盾过程中要保持良好的服务礼仪和有效的沟通，同时也可以将我方拥有强制处理方式的权利表达出来，做到持之以礼，晓以利害，管之得法，不卑不亢，同时又不致于给业主发泄和对立的借口。
案例6 消防通道车辆乱放【案例描述】某广场北侧的道路连接X路和Y大道，具有一般通道和消防通道双重功能。
一段时间里，一些住在大厦和来大厦办事的人贪图方便，随意将车辆停放在该消防通道的一侧，影响了消防通道的功能发挥。
管理处只好派专人特意看管，然而，仍有车主以“马上就走”为借口，不服从管理，我行我素。
［处理过程］为了从根本上解决这一问题，物业管理处想了一个新方案：在道路中间设立一排隔离墩，将一条道路分割成不同功能的两条通道。
但这又不是管理处一家能够独立决定和实施的。
管理处领导主动向所在地公安派出所汇报了道路的现状和自己的整改设想，并请有关部门实地考察，经反复沟通和协商，取得了行政主管部门的理解和支持。
在有关部门的配合下，物业管理处用隔离墩对大厦北侧道路进行了功能分隔。
此后，道路管理起来容易多了，不仅消防通道上再也没有随便停车的现象，增加了大厦的安全保障；而且还收到一个意想不到的效果：大厦停车场的停放车辆明显多了，车场收入也随之增加了。
［案例点评］类似问题，人们一般的思维方式首先想到是增加人手看管，然而增加人手必然增加开支，光靠人看管、说服教育，未必能真正解决问题；但添一个不讲情面、不会说话的死家伙，问题一下子就迎刃而解，并且省人、省钱、省麻烦。
所以说管理处虽然自身力量有限，但要善于想办法，找到问题的关键，并适当借助于上级行政、权威部门的力量，这样很多事情就好办了。
案例7 车主停放车辆与登记不符（1）［案例描述］某花园的某位业主有辆车办了停车月卡。
一天，办了月卡的车尚停在停车场内，他又开着另外一部车回来，我们当值的护卫员给他刷了临时卡，让他进了停车场。
可是当他开第二部车出去时，不仅没有按规定交费，还拿出月卡给护卫员看，企图逃避交费。
［处理过程］对于该业主这种投机取巧的行为，当值的护卫员非常有礼貌地解释了我们的停车场要求一车一卡，车卡相符，凭卡出入是停车场的基本管理规定，并通过电脑将两部车的进出时间和车型、车牌照片调出来，用事实说话，该业主只有心服口服，最终按规定交费后离去。