轻资产运营加金融创新 世茂房地产2015半年业绩两翼齐飞
开元地产 让地产与酒店产业“比翼双飞”
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世茂房地产是怎样逆势崛起的
特写｜FEATURES大口吃肉”世茂房地产是怎样逆势崛起的？特写｜FEATURES2020年6月8日，世茂房地产（00183.HK）的股价于盘中创下历史新高，达到35.25港元/股，总市值超过1200亿港元；相较2015年8月的历史低点7.1港元/股，上涨超过470%。
在近期房企股价普遍表现不佳的背景下，世茂房地产涨幅位居H股地产板块首位，堪称亮眼，更有机构将其目标价调高至41.63港元/股。
最新公布的2020年1-5月房地产企业销售额TOP100排行榜上，世茂房地产以802.7亿元位列第8名，稳居前十。
而2015年开始，世茂房地产的行业排名曾一度滑落，最低跌至第16位。
不过，2017年起，其四处跑马圈地，收购动作相当凶猛，收入连续多年保持40%以上增速，重回高增长赛道。
世茂房地产逆势崛起的故事，与同行时下普遍举步维艰的境遇形成鲜明对比。
逆势崛起数据显示，世茂房地产2019年实现合约销售额2600.7亿元，同比大幅上涨48%，目标完成率达124%，其销售规模跃升至房地产行业第9位。
暌违5年，世茂房地产再度重回房地产行业TOP10阵营。
在“以规模论英雄”的地产江湖，尤其是对于颇有座次心结的世茂房地产而言，再度重回行业TOP10，或许意义非凡。
在克而瑞榜单上，世茂房地产是2019年唯一一家闯进行业前十的“闽系”房企，与中国恒大（03333.HK）、万科A（000002）、碧桂园（02007. HK）等并列为国内一线龙头地产企业，成为“闽系”地产阵营老大。
世茂房地产曾多年位居行业前十，但2011年一度由于产品滞后、销售不佳，陷入销售瓶颈。
在确立了“高周转、快去化”的开发模式之后，收到实效，积压的库存开始快速出清。
2013年，其以670亿元的销售额跻身行业前9位；次年，以707.8亿元的销售额位居行业第8名，稳居“闽系”房企之首。
但是2015年开始，“高速增长”的弊端显现。
世茂房地产的行业排名逐渐滑落，首次跌至第12位。
Co-GP：地产资管的新蓝本
Co-GP：地产(dìchǎn)资管的新蓝本中国商业地产发展势头强劲，零售地产投资机构在操作(cāozuò)上却面临困局。
大资管时代，“联合投资(tóu zī)管理“模式，将外包式的资产管理(guǎnlǐ)渗入投资管理。
有利于实现服务资本化，有效扩大双方的能力边界。
中国商业地产的发展如火如荼，根据《2013年中国50城市综合体战略地图》, 2015年城市综合体非住宅存量将达到5.64亿平方米，其中规模逾1000万平方米的城市共25个，既有北上广等一线城市，也有贵阳、成都、沈阳、西安等区域(qūyù)省会城市。
实际上，政府已经日渐意识到商业配套对住宅的重要性，以及增大商业自持比例对于减少社会不稳定因素、获得持续税收、加速商业资产增值的意义。
例如，苏州在2014年初颁布的《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》中就规定：“在商业房地产领域’建立风险防范资产保障机制’，要求可分割出售类的商业房地产项目，在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，时限为3年。
“事实上，各地政府对住宅项目，在土地出让阶段，基本上都强制性要求了至少10%商业比例。
因此，从政策面看，商业地产开发的重要性只增不减。
服务资本化然而，零售商业地产市场并不纯粹是一片充满机遇的蓝海。
诸多负面因素牵制其发展：个别城市严重超前开发、电商冲击、百货消亡、个别业态遭遇寒冬、同质化竞争惨烈、项目建筑设计硬伤比比皆是、匹配商业地产的重要金融工具REIT获批遥遥无期等。
纵观行业现状，直接着力于零售商业地产投资的机构凤毛麟角。
一位保险地产投资机构高管表示：“零售商业地产的投资实在太过复杂。
”的确，除了各种大环境因素，个体的成功受制于建筑设计、招商、开业、运营、投融资配合等各个环节，牵一发动全身，一个环节出现问题，往往进退得咎。
如果投资机构直接操作有难度，那么是否可以借力于服务商呢？在与开发商接触的过程中，我们经常听到一种说法，即服务商旱涝保收。
案例-世茂地产的“转方式、调结构”
案例：世茂地产的转方式、调结构在许荣茂的默许下，通过一批空降军，二代许世坛对世茂地产的管控与营销体系发起了一场外科手术。
在让自己变得更敏感、更接地气后，这家曾自认为站在悬崖边缘的公司，在过去三年实现了业绩大反转，现在又迈步向新的目标挺进。
这一切究竟是如何实现的？2011年3月27日的那个下午，世茂集团（00813.HK）总裁廖鲁江在他的的新办公室里接到一个电话。
电话来自杰森（许世坛的英文名JASON），这位年轻的世茂集团董事局副主席问他是否研究了竞争对手的业绩报告。
这一天是世茂房地产2011年度业绩会的日子，不久之前，廖刚刚从龙湖地产跳槽到世茂。
从资产周转率上看，世茂是中海的1/3，万科的1/4，龙湖的1/5。
而在此之前， 世茂高管团队已经注意到，世茂的平均地价比它的竞争对手便宜近500元，如果按同期开发1000万方来算，世茂应该多得3至4亿的利润，但眼下它们的主营业务核心利润率却都在17%左右——世茂并未在土地上占到足够的便宜。
外部局势也在变化。
一个多月后，一家华东地产商在杭州发现了市场滞销的苗头，在一周时间里，杭州楼市仅仅卖出了100套房子。
这让他们感到危险正在逼近，再四个月后，他们启动了“抢收华东”计划。
到2011年下半年，市场寒流席卷了许多城市，全国房价与成交进入距今最近的一次低谷期。
与反应迅速的竞争对手相比，此时的世茂地产却正处于尴尬状态。
至少在掌舵者许荣茂看来，这是他从商生涯的艰难时刻。
在2007年市值达到近800亿港元高峰期后，世茂地产随后度过了平淡的四年。
2011年房地产市场整体行情明显下滑。
到这一年底，世茂积压的存货已接近480亿元，净负债率高达81.7%，原定的360亿元销售目标，只达成了307亿元。
在许多城市，大批户型巨大、产品雷同的高端新房开始滞销，这种场面动摇着世茂“豪宅教父”的神坛地位。
“不能做一家优秀的企业，这种感觉真的生不如死。
”年逾60的世茂董事长许荣茂说。
许在商界浸淫多年，低调与谨慎是鲜明的特质，但在2011年底，他决意发起一场断臂式的改革，以挽救他自认为岌岌可危的局面。
世茂地产：“一体”如何张开“双翼”
16CHINA REAL ESTATE本期专题世茂地产：“一体”如何张开“双翼”文章来源：本文由上海同策（房产）咨询研究院供稿。
摘要：2018年上半年，世茂以739.2亿元的销售金额与457.8万平米的销售面积排名品牌房企业绩榜第14位。
相对于其1400亿元的销售目标而言，完成率为52.8%。
这份业绩相对于近往年来说总算让世茂小小的松了口气。
已经不是往昔“地产排头兵”的世茂在早些年间就布局了多元化业务。
即以销售型的地产业务为主体，以商业和酒店业务为两翼，至今形成了“一体两翼”的业务布局形态。
关键词：世茂地产；调整；布局一二线；开辟三四线中图分类号：F293文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2018）10-0016-18 收稿日期：2018-08-2117CHINA REAL ESTATE本期专题1 “傲娇”世茂在调整中砥砺前行世茂一直以来被认为是豪宅的缔造者，2017年全年销售金额首次突破1000亿元，达到1007.7亿元，合约销售面积达606.2万平方米，同比分别增长47.9%及22.9%，并计划在2018年实现1400亿元的合同销售金额。
但由于在2015-2016年公司合约销售金额连续两年下滑，因此公司在2014年进入前10后，销售排名快速下滑，2017年末已跌至16名。
随着市场、客群的变化，世茂的产品也相应地出现细分，世茂的产品策略也出现转型，产品线上也兼顾了刚需、刚改等产品需求，形成“全生命周期”的产品体系，但都融入了以客户需求为核心的产品理念。
为了达到精准投资，强化产、销、存的经营目标，世茂主动调整组织架构，提升区域一线的主管能动性和积极性，运用提升区域定位、提升激励措施等方法来缩短管理半径，提高公司的运行效率。
从2014年开始，世茂进入了全面的产品创新阶段，公司认为关键是满足未来主流客群的个性化需求。
一家企业要想赢得未来市场，必须创新产品设计。
产品必须更出色地满足客户的利益期望。
世茂股份的发展
世茂股份的发展
世茂股份成立于1995年，是一家综合地产企业，主要从事房地产开发、物业管理、商业运营等业务。
在过去的几年中，世茂股份始终保持着快速稳健的发展态势。
2019年，世茂股份实现营业收入262.7亿元，同比增长47.9%；净利润69.8亿元，同比增长34.6%。
公司的资产规模和市值也在不断扩大。
世茂股份主要的发展策略是以“城市+”为核心，通过以城市为载体，整合各种资源和服务，提供全方位的生活、工作、娱乐等体验。
此外，世茂股份还重视技术创新和数字化转型，推动房地产行业向智慧化、数字化方向发展。
目前，世茂股份已经在全国拥有了多个重点项目。
其中，上海世茂滨江花园、深圳世茂皇庭、天津世茂滨江新城等项目备受关注。
同时，世茂股份还积极拓展海外市场，已经在澳大利亚、新加坡、英国等地开展了多个项目。
未来，世茂股份将继续秉持“城市+”发展战略，推动科技创新和数字化转型，不断优化产品和服务，深化境内外市场布局，实现更高质量、更可持续的发展。
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回归产品才是房企突围的“不败法则”
回归产品才是房企突围的“不败法则”作者：孙建军姚兰来源：《安家》2015年第12期近年，在世茂快速稳健发展的背后，是世茂对发展战略的精准把握，对产品品质的不懈追求，以及对用户体验和满意度的关注。
探寻世茂业绩稳定增长的原因，不难发现世茂不但有精准的产品策略，而且紧紧把握市场脉搏，并苦练内功不断提升产品品质。
刘辉，作为执掌世茂环渤海区域的总裁，他认真严谨，雷厉风行，业绩卓著。
他专注在房地产领域深耕整10年，主张为梦想而活，为不断深耕产品而不懈努力。
环渤海是世茂必争之地刘辉对《安家》记者表示，世茂环渤海在战略布局上强调城市深耕、产品深耕的基本策略，在关注环渤海城市机会的同时，更关注现有城市的做深做透，增加城市项目数量和团队人均产值。
以往，世茂在福建和长三角区域的市场影响力非常巨大，在环渤海区域相对低调，但世茂近年一直加紧整合资源，欲在环渤海区域大有作为。
刘辉直言，环渤海区域堪称重镇，没有一家前十的开发商会忽视环渤海，否则就难以成为前十位持久的、持续稳定的开发商。
环渤海区域已成为世茂发展战略中的重要一极。
与此同时，刘辉坦言，北京作为环渤海区域的核心城市，更是世茂环渤海发展的重中之重。
世界侨商中心、世茂·萨拉曼卡和世茂·维拉等三个项目不仅在产品上可圈可点，更成为世茂抢占环渤海话语权的桥头堡，是世茂在北京持续深耕的核心标杆。
在环渤海区域，除北京外，济南、青岛、天津等也是世茂非常重视的城市，且均有项目部署。
尽管当下市场大行情异常严峻，但世茂在这些区域的项目也均是当地市场响当当的标杆项目。
在刘辉的带领下，世茂环渤海区域在推动管理结构、产品创新、人才团队的全面革新被业界所熟知并关注。
刘辉表示，2016年世茂环渤海区域将继续紧紧围绕产品创新，强化运营能力，谋求世茂新的发展高度。
“精耕细作”的新思路而对于近来竞争激烈的豪宅市场，刘辉表示，世茂发展早期，凭借几大知名豪宅产品曾被外界称道，但随着市场和客群的更新，如今的世茂整体战略是以改善型客户作为核心客群，开发和创新产品及服务。
复地-2019年世茂地产专题研究-PPT课件
财务摘要-资本市场表现（2/7）
• 06与07上半年世茂毛利率远高于万科，这与世茂规模开发高端物业模式相关（世茂毛利率高于中低端物业模 式为主的万科。05与06年两年平均售价：世茂：11050元/平米，万科：6297元/平米）。 • 世茂净利率远高于万科，其净利与毛利相当。主要得益于世茂开发高端物业及投资物业重估利润：“三费” 总费率与万科相当；世茂管理成本较万科低，而营业成本高于万科，世茂拥有自己的销售队伍，而万科采取 服务外包。
• 世茂06与05比较：总资产周转率大幅上升为物业集中结算及投资物业重估所致。
净资产周转率相对持平，是因上市后资产负债率大幅下降，权益相对大幅增 加。
财务摘要-资本市场表现（4/7）
• 世茂通过上市极大地改善了资本结构，上市后负债水平低于万科。
• 04、05世茂年预收帐款项目较高目的是为了利于上市而进行集中结算的财务安排。 （世茂原计划是05年上市，而后06年逆势上市） • 从06年及07年上半年数据反映了世茂开发高端产品规模项目的特征：投入大而销售回收慢。
物业模式
房产开发
世茂地产专题研究
世茂概括
财务表现
实体运营 资本运作 研究结论 问题答疑
详细附表
财务摘要-资本市场表现（1/2）
战略上市：1.世茂房地产原计划05年上市，因宏观政策调控与股市低迷而滞后。 2.06重启IPO，负债较高，被迫上市融资缓解财务压力。 3.资本市场依然低迷，世茂逆势上市，其招股价较净资产折让率达40% 。 股市表现：世茂与香港红筹指数走势同步，2019年前三季度增长胜于股指。
3大物业“金三角”组合
• 高级景观公寓+高档商场+顶级酒店，世茂已经在上海打造了极为出色的金三角
“物业发展模式”
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世茂房地产轻资产运营加金融创新2015半年业绩两翼齐飞
世茂房地产金融创新、轻资产运营多头突破
伴随上半年年市场政策及货币政策的逐步宽松,世茂房地产持续创新,积极实践轻资产运营与金融突破。
自2014年底世茂房地产首家创新型Minimax酒店开业到2015年上半年年52+Mini mall品牌发布,世茂房地产有序实践产品创新,两大Mini系列产品作为轻资产首先尝试的两大落地品牌,为客户提供精准定制需求,具备快进快退及快速复制的特点。
已经运营的第一家Minimax酒店:上海松江minimax睿选酒店,自开业起三个月内开始实现盈利,目前入驻率超过80%。
2015年上半年世茂房地产推出Mini mall52+品牌,首批选址地为武汉及南京,预计于今年10月开业。
通过Mini系列等创新业态产品的运营,世茂房地产吸引了更多投资者,降低自有资金比例,从而提升持有资产的投资回报水平
在房地产金融创新,盘活资产及优化资本结构,尤其是资产证券化道路上,世茂房地产成为勇于探索和抢先收获的先行者。
2015年7月10日,“博时资本-世茂房地产天成物业资产支持专项计划”获上海证券交易所无异议函,使国内首单物业费收益权证券化模式落地,进一步拓展了房地产资产证券化的方向空间,成为行业标杆。
中诚信证券评估有限公司给予该项目AAA级的最高评级,总计15.1亿的发行规模,在8月11日产品正式发行和认购当天,获得了超过3倍的超额认购。
同时,2015年8月,经中国证监会批准,世茂房地产下属上海世茂房地产建设有限公司于上海证券交易所分批公开发行总额74亿元人民币、不超过7年期公司债券,充分利用境内资本市场机会,世茂房地产进一步降低企业融资成本。
与此同时,世茂房地产也在积极推进联合各金融机构,为产业链上下游提供的全面定制化房地产金融服务。
下半年,世茂房地产预计市场将更趋稳定,同时世茂房地产将坚持稳健财务政策,审慎投资世茂房地产,持续关注境内外金融动向并把握资本市场机会,探索其他房地产金融创新业务。