西藏北路号项目投资运作方案
南京西路动迁规划方案
南京西路动迁规划方案背景上海市南京西路是繁华商业区的主干道之一，是全市最著名的购物商圈之一，以高档购物中心、商场和百货公司等为主，吸引了众多国内外知名品牌入驻。
然而，随着市区的发展，区域内的老旧建筑物逐渐暴露出安全隐患、环境问题和设施老化等问题。
而且，由于南京西路零售业的高度集中，也产生了交通、停车、环境等方面的问题。
为了解决这些问题，上海市启动了南京西路综合体改建项目，提出了动迁规划方案。
方案内容1. 参与方南京西路综合体改建项目由上海市城市发展部门和拟建项目开发方共同组成的专业顾问团队共同研究决策，实施商业和住宅的土地综合利用，对南京西路地块逐步展开拆迁工作。
2. 动迁范围南京西路综合体改建项目将对南京西路1至6号地块进行整合改造，包括位于南京西路的零售业建筑、酒店、部分红楼三和村居民区等建筑物。
整个改造区域面积为近30万平方米，总计有60000人的居民和岗位需要调整。
改建后，将重新规划设置商业、文化、娱乐、住宅、公共服务五大区域，构建集购物、娱乐、居住、办公、文化为一体的多元化综合体。
3. 迁入安置为了让居民和企业顺利搬迁并适应新环境，项目开发方将提供完备的迁出、迁入安置服务，并降低当事人的负担。
同时，项目开发方在改建地块中间设置了政府和社会服务中心，为居民和企业提供各种服务，包括迁出、迁入相关咨询、教育、医疗、就业、社区服务等等。
4. 规划设计南京西路综合体改建项目在规划设计上采用了“三线三面”的制度，即一、组团旧城改造要格局达到高、中、低速道;二、每个组团都要有一个公共广场;三、装饰性墙构成整个城市隔断视景线的骨架。
项目规划设计既考虑了商业发展和市民需求，也充分考虑了建筑形态的继承与发展，保护了区域特色历史风貌，同时使改建后的南京西路变得更加具有现代化感。
实施方案上海市政府将成立专门小组进行整体协调管理。
项目工程由设计分阶段形成，分别为概念设计、初步设计、施工图设计和施工图审查等。
根据调查和评估，政府顾问团队将综合考虑城市定位、规划标准、建筑因素、经济指标、社会利弊等因素，确定最佳方案。
上海市普陀区人民政府对市十五届人大六次会议第1171号代表建议的会办意见（2022）
上海市普陀区人民政府对市十五届人大六次会议第1171号代表建议的会办意见（2022）文章属性•【制定机关】上海市普陀区人民政府•【公布日期】2022.08.31•【字号】普府〔2022〕65号•【施行日期】2022.08.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文上海市普陀区人民政府对市十五届人大六次会议第1171号代表建议的会办意见市住房城乡建设管理委：在今年市人大代表下社区调研过程中，吴祖强代表提出的“关于加快架空线入地施工后道路平整修复还老百姓一个安全的行走环境的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：一、加快建设普陀区长寿路架空线入地及道路景观整治工程普陀区长寿路（万航渡路—长寿路桥）北起长寿路桥，南至万航渡路全长约2.7千米，现状道路路幅宽度为42—50米，目前该路段同时有两个项目分别在实施：一是长寿路（万航渡路—长寿路桥）架空线入地，主要建设内容包括：电力架空线入地、通信架空线入地、合杆工程、道路配套工程；二是长寿路（万航渡路—长寿路桥）道路景观整治工程，主要建设内容包括：绿化工程、土方工程、道路改建工程、拆除工程、硬质铺装、安装工程、景观小品工程及雕塑等。
目前这两个工程已经到了项目冲刺阶段，整体要求8月底拆线拔杆，9月底达到项目完工（除绿化部分）。
二、加强管理、做好施工过程中的安全文明施工作为普陀区重要的道路之一，长寿路工程备受各界关注。
从2019年开始实施架空线入地以来，区建管委一直强调并要求各参建方做好现场施工文明安全工作，在提升城市道路能级的同时，最大限度减少对周边的影响。
目前项目已进入了收尾阶段。
对于代表建议中提及的人行道不平整问题，项目组已安排专业单位及时跟进修复，同时对于后续施工做好围挡隔离，扬尘控制等措施。
关于代表建议中涉及妨碍公交站点乘客候车上车，存在安全隐患的问题，区政府立即要求区建管委安排现场踏勘并及时整改，目前该问题已解决。
上海市规划和国土资源管理局关于核发北京西路777号零改地块建设项目选址意见书的通知
上海市规划和国土资源管理局关于核发北京西路777号零改地块建设项目选址意见书的通知文章属性•【制定机关】上海市规划和国土资源管理局•【公布日期】2009.04.24•【字号】•【施行日期】2009.04.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文上海市规划和国土资源管理局关于核发北京西路777号零改地块建设项目选址意见书的通知上海市静安区人民政府石门二路街道办事处：你单位于2009年4月15日送至我局的关于北京西路777号零改地块建设项目选址意见书申请表（编号：BA31010609041500411）及附送的相关资料、图纸收悉。
根据静安区发改委《关于北京西路777号零星旧里改造地块项目建议书的批复》（静发改委[2009]007号），现经我局研究，同意你单位对该块零星旧里进行拔点改造，根据现阶段实施条件新建街坊临时绿地，改善居住环境，并根据沪规土资景〔2009〕318号《关于同意由静安区规划受理点办理北京西路689-787号项目规划审批手续的批复》，由我局受理点核发北京西路777号零改地块《建设项目选址意见书》〔编号：沪规书静（2009）BA31000620090010〕，并将有关规划要求通知如下：一、建设项目名称：北京西路777号零改地块（暂名）。
二、建设项目性质：新建街坊临时绿地。
三、建设项目地址：北京西路707弄2号-8号、709号-789号。
四、规划设计要求：1、建设基地面积：约1000平方米，另带拆市政道路面积460平方米（以上面积均以实测为准）。
2、规划用地性质：街坊临时绿地。
3、根据《静安区江宁社区控制性详细规划》，本建设项目用地属于089-a-2地块范围内，控详规划用地性质为商业、办公综合（置换）用地。
现为改善城市环境，由你街道拔点新建街坊临时绿地。
若089-a-2地块今后实施整体改造或开发时，本建设项目用地可与西王小区一并作为089-a-2地块核定相关规划指标，调整绿地位置。
西藏路的前世今生【圖文】
西藏路的前世今生【圖文】要说上海最有名的路，第一不会想到西藏路，但没有上海人不知道西藏路的，也没人没到过西藏路。
作为经过市中心人民广场的马路，又与各条有名的马路，比如南京路、淮海路等相交，西藏路承载了上海人的生活。
1912年，上海公共租界工部局填埋泥城浜，修筑成新的西藏路，形成了当时市中心少有的宽阔的横穿上海的南北干道。
时至今日，西藏路已经由西藏南路、西藏中路、西藏北路三个路段组成。
它不仅仅承担着上海的交通干道，更是美食、旅游、娱乐业发达的景点街道，并伴随着一代上海人成长。
一、三个路段组成西藏路上海这条西藏路由西藏南路、西藏中路、西藏北路三个路段组成。
西藏南路西藏南路的北段原为上海县城西侧的一条小河，名为周泾，南面到老西门附近与东西向的肇嘉浜（今复兴东路）相通，北面在今大世界处与东西向的洋泾浜（今延安东路）相通。
19世纪后期，为上海法租界的西部界限。
1900年法租界越过周泾向西扩展。
20世纪初，上海法租界公董局填埋周泾，修筑成宽阔的马路，以法国首任驻沪领事敏体尼命名为敏体尼荫路。
1943年改名宁夏路，1945年改今名。
1995年西林路、三门峡路、新肇周路并入此路。
建于：1908年位置：北起延安东路接西藏中路，南到黄浦江。
西藏中路1853年，上海公共租界工部局为了防御太平军，在租界西侧开挖的一条小河，名为泥城浜，北面到苏州河，南面在今大世界处与东西向的洋泾浜相通，接周泾。
现在的西藏中路的路基主要就是当年的泥城浜。
1865年浜东侧一条小路命名为西藏路，1912年填浜筑路，1936年以宁波籍巨商名改名为虞洽卿路，7年后复名西藏路，1945年改今名。
沿路有人民公园、人民广场、市工人文化宫。
原在延安东路、福州路、南京东路等路口架有人行天桥。
西藏中路与武胜路、汉口路、南京东路、北京东路、新闸路等18条道路相交。
北京西路东望西藏中路六岔路口建于：1865年位置：南起延安东路，北至南苏州路，长1422米西藏北路西藏北路始建于光绪二十四年（1898年），原名北西藏路，路由西藏路泥城桥起至曲阜路止，民国三十二年（1943年）更名西藏北路，期间路向北延伸至新疆路。
上海黄区137地块招投标报告
上海黄区137地块招投标报告一、项目背景上海黄浦区是中国开放的窗口和国际金融中心之一，拥有丰富的文化底蕴和便捷的交通条件，是许多企业和机构的首选落地地点。
黄浦区政府为吸引更多的投资和促进经济发展，特拟将位于黄浦区的137地块进行招标，开展综合开发项目。
二、项目概况1.地理位置：137地块位于黄浦区南部，紧邻黄浦江，距离中心商圈仅2公里。
交通便利，周边有多条地铁线路和公交线路。
2.土地面积：137地块总面积约5000平方米，是一块中等规模的土地。
3.规划建设内容：拟在137地块上建设一座多功能综合建筑物，包括商业楼宇、办公楼宇和住宅楼宇。
4.项目建设周期：预计项目建设周期为3年，包括设计、建设和交付使用。
三、招标条件1.资质要求：申请企业应具备房地产开发资质，并在过去5年内有过类似规模和性质的项目开发经验。
2.资金实力：申请企业需具备足够的资金实力，能够满足项目建设的资金需求。
3.建设方案：申请企业需提供详细的建设方案，包括设计图纸、建设进度计划和预算等。
四、投标程序1.投标公告发布：招标公告将通过黄浦区政府官方网站、报纸和其他媒体发布，同时向具备资质的开发商发出邀请函。
2.材料准备：申请企业应准备相关资质文件、财务状况证明、项目建设方案等相关材料。
3.递交投标文件：申请企业需将投标文件递交给黄浦区政府指定的接收单位，逾期递交的文件将不予受理。
4.评审和筛选：黄浦区政府将组织评审委员会对递交的投标文件进行评审和筛选，挑选出符合条件的几家开发商进行深入洽谈。
5.投标结果公示：经过评审和筛选后，黄浦区政府将公示最终中标结果。
五、项目收益1.经济效益：项目建成后，预计将带动周边经济发展，增加税收收入，提升区域发展水平。
2.社会效益：项目建设过程将提供大量就业机会，改善当地居民就业状况；建成后，将丰富居民的生活品质和文化娱乐选择。
六、项目风险1.市场风险：项目建设过程中，市场环境可能发生变化，市场需求也可能存在波动风险。
上海黄浦区中远-老西门项目策划报告(doc6)()
中远—老西门项目策划报告市场篇黄浦区概况区情介绍黄浦区位于上海市城区的几何中心部位，东临黄浦江；西至成都北路、金陵路、西藏南路、肇周路、制造局路；南沿高雄路、江边路、黄浦江；北邻苏州河，上海市的“市中心”就位于本区内的国际饭店。
全区面积12.85平方公里，占全市面积的0.2%，其中陆地面积11.017平方公里，水域面积1.837平方公里；行政区划为9个街道共190个居委会。
至1999年底，全区总人口数为68.6万人。
黄浦区交通四通八达。
人民广场是上海市内重要的交通枢纽，设有通往市内各主要地点的公交线路，并且也是上海目前唯一的地铁中转站，地铁一号线、二号线在此交汇。
加之南浦大桥、延安路遂道、延安路高架、内环线高架、南北高架以及复兴东路、西藏南路、陆家浜路等主要道路构成了快速、便捷的立体交通网络。
黄浦区内拥有丰富的历史文化资源和众多的城市新景观，并成为近几年景点旅游和都市旅游的热点，目前沿外滩、豫园、西藏路、人民广场、南京东路步行街的旅游环线已经形成，成为黄浦区商贸旅游得天独厚的景观资源。
黄浦区是上海历史最悠久的城区，是上海近代商业的发祥地，是上海中心商业区的核心区域，是上海的行政文化中心，是上海发展都市旅游的精华之地，是体现上海国际大都市繁荣繁华的重要窗口；黄浦区将以其特有的资源优势，在未来发展中迸发出巨大的能量。
城区建设城市规划（一）城市建设和管理的目标“十五”时期是黄浦区城市建设的关键时期，城市建设的目标是：突出“两个重点”，即高起点推进外滩一体化开发建设和加快现代聚居区建设。
城市管理的目标是：进一步理顺城市管理体制，积极贯彻综合执法、作业与管理分离、突出重点地区管理的原则，探索建立中心城区综合环境常态长效管理机制，全面提高城市管理的现代化水平。
（二）五个地区的功能完善与升级(可采用二级页面配合图片介绍或类似PPT文件的演示) “十五”期间，黄浦区要根据总体目标和任务，实施五个地区的功能化建设，塑造现代化中心城区的新形象。
西藏北路号项目投资运作方案
西藏北路18号项目投资运作方案一、项目区位及介绍西藏北路18号地处西藏北路苏州河交接处,南与北京路和南京路平行相邻,北靠曲阜路、海宁路、天目东路平行相邻均为交通主干道,商家出行交通极为便利;该地块属闸北区最后一块尚未改造以商业为主题的中心城区;本区域地处苏州河口上游,是苏河湾规划区的核心位置,毗邻人民广场,距地铁8号线50米,地块价值和区位优势明显 ;大楼建造于上世纪30-40年代,1994年对其进行加层改造后为目前现状;大楼前身为抽纱集团公司上海总部,2007年8月份两次支付土地出让金1307万元;目前大楼设施有2台三菱客梯和一部货梯,另配有中央空调和消防监控系统;项目为6层框架式钢混结构,占地平方米,建筑面积平方米,土地性质商业,办公用房;二、项目周边环境及现状西藏北路18号项目地处上海市政府苏河湾规划区的核心,苏河湾规划也称为苏州河北岸现代服务业集聚区;南起苏州河,北至天潼路—曲阜路,东至河南北路,西至苏州河、长寿路,总占地面积约75万平方米;根据规划现已启动建设的苏州河北岸东块,南起北苏州路、曲阜路两侧,东起西藏北路,西至浙江北路,总规划用地面积约万平方米;苏河湾规划将分为三大区域：综合商业商务区、生态园区和商住综合区;综合商业商务区是从浙江北路至乌镇路的“黄金一公里”河岸段,将引进各类世界知名品牌的旗舰店、高级餐饮、酒吧、国内外集团总部以及时尚休闲会所等,该处将聚集高端服务业的产业群,同步建设苏州河历史博物馆,苏州河游船码头,沿岸绿化带、防汛墙和水域景观建设;苏河湾规划区内有着以四行仓库为代表的,11栋历史保护建筑;该类保护建筑将在政府有关部门的指导下进行修缮、风貌回归和商业性用途开发,未来会成为上海见证历史和文化发掘的又一个胜地;项目附近聚集了上海比较着名的3大批发市场,即文化用品批发市场,甘肃路灯具市场,曲阜路音响批发市场,三大专业在上海已有十多年经营历史,主要服务于长三角地区,在全国具有较高的市场影响力和知名度;三、项目优劣势分析（一）、优势分析1、属上海市中心区域,地段价值明显2、位于苏州河畔,享有苏州河景观和历史文化优势3、靠近地铁八号线和在建的10号线,周边配套设施完善4、周边发展近10年的商业和市场已经非常成熟,为经后的商业拓展带来较多成功的机会5、未来苏州和整体规划和改造建设将大幅提升区域定位和价值,为本项目带来巨大的商业联动机会6、项目处于主干道西藏北路和苏州河岸的拐角,是苏河湾规划的核心和显着位置,具有较高商业价值（二）、劣势分析1、地块相对较小,且受现有建筑密度和结构的局限,发展的物业类型和项目设计上受到限制2、项目位于西藏路桥下方,可视性受到影响,且门前道路为狭窄的单行线路面,大楼交通路线设计上会产生较大问题3、政府对于该规划中的历史建筑会有保护或者改建改造的规定限制和要求;对大楼功能拓展和商业用途的选择上造成受限制的局面4、政府对规划区域改造时间和进度的不确定性,会影响本案的投资收益和回收时间5、当前的宏观形势对本项目的挑战和威胁是最大的,金融危机对实体经济的影响会随着行业不断蔓延,不仅在资本市场上引发未来资产和流动性的担忧,更使得各类产业出现衰退;这会让物业投资者和最终用户降低预期或持币观望,对房地产无论是商用还是居住、买卖还是租赁会有很大影响;四、项目商业定位及规划根据苏州河相关区域规划所定的高端商务区、滨河休闲旅游、文化创意设计三个大方向,结合对项目建筑形态和周边环境的初步考察,以及对上海相关物业市场的把握,初步认定本项目可发展的方向包括如下几个方面：1、创意型特色办公；2、特色会所型/艺术型商业；3、精品酒店；4、高端服务式公寓；上述各方案优劣势比较：根据上述分析可以看出,将项目规划成高端服务式公寓,可以保证公司快速回收资金,对公司经营管理要求不高,可以降低项目经营风险,符合公司投资策略,建议公司将项目发展成为高端服务式公寓;五、项目运作一、项目运营1、与专业商业地产策划公司合作,借助专业公司的优势,对项目进行市场调查、项目策划、商业定位等各方面工作,经公司、商业策划公司、项目建筑设计单位共同商议后形成符合项目特色专业项目商业策划及运作计划,目的在于最大程度提升项目的市场价值,合理控制风险；2、引进商业合作伙伴,通过投入资金、商业管理等模式作为出资对项目公司进行参股等模式,共同参与项目的投资开发等各项工作;二、项目招商及销售1、项目招商及销售将根据市场发展变化及项目周边环境的变化选择选择如下方式进行：①、项目公司股权转让,项目整体出售②、以小产权分割方式销售2、销售时机：项目的销售时机是周边环境发生变化或即将变化的时机,如41、42号地开始动工或者周边项目正式开始动工时即可开始策划项目的销售工作; 三、项目投资方案根据项目目前现状,在运作模式上可以采取如下种方式运行：1、项目股权转让方案一：以盈中公司的名义购买项目,出租一段时间后,整体转让盈中公司股权;方案二：以元创公司名义购买项目,将项目进行资产评估后作为注册资本金增资盈中公司,项目出租一段时间后,整体转让盈中公司股权;2、项目开发,小产权分割出售通过增资盈中公司,将盈中公司变更为投资公司或实业开发公司,对项目进行整体改造,通过小产权分割对外进行销售;增资后的盈中公司暂定名为具有房屋开发及销售的实业公司或投资公司;项目公司具有如下条件：①作为西藏北路项目运作平台,专门负责西藏北路项目投资、开发、融资、招商及销售的项目公司;②具有独立法人资格,进行独立经营、独立核算、独立承担公司债权债务;方案一:对项目进行改造装修装修改造时间2年后,通过提升楼盘的品质进而提升楼盘的商业价值,分割成小产权单位转让；方案二:对项目进行改造,前期租赁,享受租金收益,公司持有3—5年后持有时间为4年市场条件成熟时以小产权方式转让;备注：市场成熟条件是：项目周边区域环境改善或周边项目开始启动时刻特别是41、42号地成交出让并进入开发阶段;六、投资分析一项目投资①、购买楼盘：6000万元;②、产权过户、商业策划、规划设计及项目申报手续办理等有关费用：1000万元;③、项目改造费用：按5000元/平方米计算,则改造费用为：94735000=万元;二、项目融资项目融资银行贷款：按经营性贷款计算,贷款额度7000万元,贷款期限8年,年利率%,则项目年利息为7000%=万元;三、收益分析1：项目股权转让项目购买完成后,持有项目3—5年,保持现状出租,待周边条件成熟后出让;执行本方案的目的在于前期保持项目现金流量,最终目的在于获取项目增值后的转让收益;◆说明：①、租金按均价为2元/平方米/天计算租金标准以附近上工批文具专业市场租金标准均价3元/平方米/天、曲阜路音响批发市场元/平方米/天、甘肃路灯具批发市场元/平方米/天为依据制定;②、考虑到市场培育程度及楼盘品质等方面因素设定,目前上工批出租率为100%、,曲阜路音响批发市场90%、甘肃路灯具批发市场80%,预计本项目出租率为80%;③、租赁期限3至5年,取4年,租赁期满后转让;◆收益①、年租金收益：94734301280%=万元四年租金合计：4=万元从上述分析可以看出,以租金收益偿还银行贷款利息万元后,每年还可以获得租金收入万元;②、转让收益: 由于本项目位于上海市中心繁华地段,地理、交通、商业区域优势明显,增值潜力较大,随着周边环境的逐步改善及变化,预计本项目在未来3-5年内增值幅度巨大,目前本项目附近41、42地楼面地价为万元/平方米左右,预计3—5年后同类品质楼盘价格将达到22000元/平方米左右,如果按市场价出售,则可产生转让净收入为：转让收入=9473=万元③所得税：股权转让方案一应交所得税股权转让所得==万元股权转让应缴所得税==万元股权转让方案二应交所得税股权转让所得==万元股权转让应缴所得税==万元④项目净收入股权转让方案一项目净收入为=租金+转让收入-房屋投资-银行贷款利息按四年计-税收=+万元股权转让方案二项目净收入为=租金+转让收入-房屋投资-银行贷款利息按四年计-税收=+万元2 项目开发,小产权分割出售方案一：项目购买完成后,即进行装修改造,改造完毕后转让,获取转让溢价收益;本方案的目的在于通过改造后提升楼盘的品质,获取较高的投资收益,缩短投资周期,规避市场风险;①转让收益：由于本项目位于上海市中心繁华地段,地理、交通、商业区域优势明显,增值潜力较大,但预计周边环境改善还需要时日,参考41、42地块楼面地价为万元/平方米左右,考虑到其建筑、运营、税收等综合成本,预计建成后售价在万元/平方米左右,考虑到项目优劣势及市场等因素,预计改造装修后销售价格将达到元/平方米左右,则转让收入为：转让收益=9473=万元②税收i 营业税及附加=收益=万元ii增值税：土地增值额=转让收入-取得土地使用权价款+房地产开发成本130%--销售税金 =7000+130%=万元增值额与项目扣除金额的比率==8306%,大于50%,则增值税=增值额40%-扣除项目金额5%=40%5%=万元iii所得税=转让收入-收购成本-改造成本-银行贷款利息两年计-税收=万元③净收入=转让收入-收购成本-改造成本-银行贷款利息两年计-税收=万元从上述分析可以看出,如果将项目改造后直接销售,可获得万元投资收益;方案二:项目购买完成后,即进行改造,改造完毕后持有项目3—5年对外租赁,待周边条件成熟后出让,获取转让溢价收益;本方案的目的在于通过改造后提升楼盘的品质,获取较高的投资收益,前期出租保持项目现金流量的稳定,最终目的在于获取项目增值后的转让收益;◆说明:本项目附近卡马广场租金标准为15—35元/平方米/天精装修综合商业广场,集餐饮、电影院、娱乐及服装经营为一体综合商业大厦,四行仓库标准为3元/平方米/天简单装修,功能单一,考虑到本项目优劣势,设定本项目租金为7元/平方米/天,租赁期限2年持有期限4年,改造计相关手续办理时间2年◆收益①、租金收入=7947330122=万元②、转让收益:如果按市场价出售,由于本项目位于上海市中心繁华地段,地理、交通、商业区域优势明显,增值潜力较大,但预计周边环境改善还需要时日,参考41、42地块楼面地价为万元/平方米左右,考虑到其建筑、运营、税收等综合成本,预计建成后售价在万元/平方米左右,考虑到项目优劣势及市场等因素,预计4年后销售价格将达到万元/平方米左右,则可产生转让净收入为：转让收入=9473=万元◆税收i 营业税及附加=收益=万元ii增值税：土地增值额=转让收入-取得土地使用权价款+房地产开发成本130%--销售税金 =7000+130%=万元增值额与项目扣除金额的比率==%,大于100%,则增值税=增值额50%-扣除项目金额15%=50%15%=万元iii所得税=收入-收购成本-改造成本-银行贷款利息4年计-税收=万元◆净收入=转让收入-收购成本-改造成本-银行贷款利息两年计-税收=万元从上述分析可以看出,如果将项目改造后直接销售,可获得万元投资收益;从上述分析可以看出,如果项目购买后立即进行改造,短期出租可以获得租金收益万元,转让后刻获得万元的净收益,具有较好的投资收益;七、结论及建议股权转让投资风险最小,不用对项目进行管理和开发,税收较低,增值税可以通过元创公司财务处理方式进行冲减,操作空间较大,可以实现达到项目投资效益最大化,特别是项目注资方案具有操作可行性;项目投资开发进行小产权分割转让,能产生较好的经济效益和投资回报,但是操作复杂,项目经营管理成本较高,税收高,通过财务操作空间较小,市场及经营风险较大,在操作程序、管理、收益上不及股权转让方案,但考虑到项目银行融资的角度,可以考虑项目装修改造后租赁一段时间,条件成熟时转让;根据上述分析可以看出,在运作模式采用注资方案既能产生较好的经济收益和投资回报,又能较快的收回投资,能够避免项目投资过程中的经营风险和市场风险,而项目投资开发收益较高,但是税收较高,边际成本较高,如果从项目融资的角度来讲,可以考虑项目改造后租赁一段时间,待条件成熟时考虑分割小产权从上述三个方案的对比中,具有最佳投资可行性,建议选择该方案;。
思彼思公司介绍及经典案例
一、项目营销推广市场研究 二、品牌形象策划宣传 三、项目创新科技宣传推广 四、项目全程招商推广 五、项目销售营销推广 六、项目开业前期宣传活动 推广
5. 招商代理顾问
商业地产全程服务
Key Points For Full Asset Management Of Project
目录
CONTENTS
PART 1 公司介绍 PART 2 经典案例推介
思文化
Thinking Culture
完美•源于专业
Perfect, origin of professional
专业的资产管理及土地运营商 中国顶尖的品牌顾问和商业策略专家
我们的使命—— 致力于创意商业地产领域 协助企业创建其商业品牌 协助海外品牌进入中国市场 协助中国品牌走向国际舞台
-首次将高端餐饮品牌翰林金阁引入上海市场 -首次将中华著名老字号北京全聚德引入上海市场 -首次将极具北欧风情的瑞典Absolut冰吧引入上 海市场 -首次引入天与地中华料理旗下众多品牌进驻8号 桥创意园区 -首次引入Lapis Casa顶级版进驻淮海路 -引领雅诗阁（Ascott）进驻苏州万科国际广场 （案例众多，不能一一尽录）
2个月
6个月
前期策划期
主力店招商 建筑设计 招商完毕
商业定位及业态落位
设计阶段
景观设计
亮化工程设计
商业空间设计
财务报告
建筑施工期
2个月 6个月 1个月 18个月
11个月
项目筹建期 营运期
招商对接
市场推广 营运、物业
商业空间内装
商家内装 开业试营运 正式开业制定未来3年的营运计划
4个月 2个月 2个月
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西藏北路18号项目投资运作方案一、项目区位及介绍西藏北路18号地处西藏北路苏州河交接处，南与北京路和南京路平行相邻，北靠曲阜路、海宁路、天目东路平行相邻均为交通主干道，商家出行交通极为便利。
该地块属闸北区最后一块尚未改造以商业为主题的中心城区。
本区域地处苏州河口上游，是苏河湾规划区的核心位置，毗邻人民广场，距地铁8号线50米，地块价值和区位优势明显。
大楼建造于上世纪30-40年代，1994年对其进行加层改造后为目前现状。
大楼前身为抽纱集团公司上海总部，2007年8月份两次支付土地出让金1307万元。
目前大楼设施有2台三菱客梯和一部货梯，另配有中央空调和消防监控系统。
项目为6层框架式钢混结构，占地2119.98平方米，建筑面积9473.00平方米，土地性质商业，办公用房。
二、项目周边环境及现状西藏北路18号项目地处上海市政府苏河湾规划区的核心，苏河湾规划也称为《苏州河北岸现代服务业集聚区》。
南起苏州河，北至天潼路—曲阜路，东至河南北路，西至苏州河、长寿路，总占地面积约75万平方米。
根据规划现已启动建设的苏州河北岸东块，南起北苏州路、曲阜路两侧，东起西藏北路，西至浙江北路，总规划用地面积约4.71万平方米。
苏河湾规划将分为三大区域：《综合商业商务区》、《生态园区》和《商住综合区》。
综合商业商务区是从浙江北路至乌镇路的“黄金一公里”河岸段，将引进各类世界知名品牌的旗舰店、高级餐饮、酒吧、国内外集团总部以及时尚休闲会所等，该处将聚集高端服务业的产业群，同步建设苏州河历史博物馆，苏州河游船码头，沿岸绿化带、防汛墙和水域景观建设。
苏河湾规划区内有着以四行仓库为代表的，11栋历史保护建筑。
该类保护建筑将在政府有关部门的指导下进行修缮、风貌回归和商业性用途开发，未来会成为上海见证历史和文化发掘的又一个胜地。
项目附近聚集了上海比较着名的3大批发市场，即《文化用品批发市场》，《甘肃路灯具市场》，《曲阜路音响批发市场》，三大专业在上海已有十多年经营历史，主要服务于长三角地区，在全国具有较高的市场影响力和知名度。
三、项目优劣势分析（一）、优势分析1、属上海市中心区域，地段价值明显2、位于苏州河畔，享有苏州河景观和历史文化优势3、靠近地铁八号线和在建的10号线，周边配套设施完善4、周边发展近10年的商业和市场已经非常成熟，为经后的商业拓展带来较多成功的机会5、未来苏州和整体规划和改造建设将大幅提升区域定位和价值，为本项目带来巨大的商业联动机会6、项目处于主干道西藏北路和苏州河岸的拐角，是苏河湾规划的核心和显着位置，具有较高商业价值（二）、劣势分析1、地块相对较小，且受现有建筑密度和结构的局限，发展的物业类型和项目设计上受到限制2、项目位于西藏路桥下方，可视性受到影响，且门前道路为狭窄的单行线路面，大楼交通路线设计上会产生较大问题3、政府对于该规划中的历史建筑会有保护或者改建改造的规定限制和要求。
对大楼功能拓展和商业用途的选择上造成受限制的局面4、政府对规划区域改造时间和进度的不确定性，会影响本案的投资收益和回收时间5、当前的宏观形势对本项目的挑战和威胁是最大的，金融危机对实体经济的影响会随着行业不断蔓延，不仅在资本市场上引发未来资产和流动性的担忧，更使得各类产业出现衰退。
这会让物业投资者和最终用户降低预期或持币观望，对房地产无论是商用还是居住、买卖还是租赁会有很大影响。
四、项目商业定位及规划根据苏州河相关区域规划所定的高端商务区、滨河休闲旅游、文化创意设计三个大方向，结合对项目建筑形态和周边环境的初步考察，以及对上海相关物业市场的把握，初步认定本项目可发展的方向包括如下几个方面：1、创意型特色办公；2、特色会所型/艺术型商业；3、精品酒店；4、高端服务式公寓；上述各方案优劣势比较：根据上述分析可以看出，将项目规划成高端服务式公寓，可以保证公司快速回收资金，对公司经营管理要求不高，可以降低项目经营风险，符合公司投资策略，建议公司将项目发展成为高端服务式公寓。
五、项目运作（一）、项目运营1、与专业商业地产策划公司合作，借助专业公司的优势，对项目进行市场调查、项目策划、商业定位等各方面工作,经公司、商业策划公司、项目建筑设计单位共同商议后形成符合项目特色专业项目商业策划及运作计划，目的在于最大程度提升项目的市场价值，合理控制风险；2、引进商业合作伙伴，通过投入资金、商业管理等模式作为出资对项目公司进行参股等模式，共同参与项目的投资开发等各项工作。
（二）、项目招商及销售1、项目招商及销售将根据市场发展变化及项目周边环境的变化选择选择如下方式进行：①、项目公司股权转让，项目整体出售②、以小产权分割方式销售2、销售时机：项目的销售时机是周边环境发生变化或即将变化的时机，如41#、42#号地开始动工或者周边项目正式开始动工时即可开始策划项目的销售工作。
（三）、项目投资方案根据项目目前现状,在运作模式上可以采取如下种方式运行：1、项目股权转让方案一：以盈中公司的名义购买项目，出租一段时间后，整体转让盈中公司股权。
方案二：以元创公司名义购买项目，将项目进行资产评估后作为注册资本金增资盈中公司，项目出租一段时间后，整体转让盈中公司股权。
2、项目开发，小产权分割出售通过增资盈中公司，将盈中公司变更为投资公司或实业开发公司，对项目进行整体改造，通过小产权分割对外进行销售。
增资后的盈中公司（暂定名）为具有房屋开发及销售的实业公司或投资公司。
项目公司具有如下条件：①作为西藏北路项目运作平台，专门负责西藏北路项目投资、开发、融资、招商及销售的项目公司。
②具有独立法人资格，进行独立经营、独立核算、独立承担公司债权债务。
方案一:对项目进行改造装修（装修改造时间2年）后，通过提升楼盘的品质进而提升楼盘的商业价值，分割成小产权单位转让；方案二:对项目进行改造,前期租赁，享受租金收益,公司持有3—5年后（持有时间为4年）市场条件成熟时以小产权方式转让。
备注：市场成熟条件是：项目周边区域环境改善或周边项目开始启动时刻（特别是41#、42#号地成交出让并进入开发阶段）。
六、投资分析（一）项目投资①、购买楼盘：6000万元。
②、产权过户、商业策划、规划设计及项目申报手续办理等有关费用：1000万元。
③、项目改造费用：按5000元/平方米计算，则改造费用为：9473*5000=4736.5万元。
（二）、项目融资项目融资（银行贷款）：按经营性贷款计算，贷款额度7000万元，贷款期限8年，年利率 5.94%，则项目年利息为7000*5.94%=415.8万元。
（三）、收益分析1：项目股权转让项目购买完成后，持有项目3—5年，保持现状出租，待周边条件成熟后出让。
执行本方案的目的在于前期保持项目现金流量，最终目的在于获取项目增值后的转让收益。
◆说明：①、租金按均价为2元/平方米/天计算（租金标准以附近上工批文具专业市场租金标准均价3元/平方米/天、曲阜路音响批发市场2.5元/平方米/天、甘肃路灯具批发市场2.2元/平方米/天为依据制定）。
②、考虑到市场培育程度及楼盘品质等方面因素设定，目前上工批出租率为100%、，曲阜路音响批发市场90%、甘肃路灯具批发市场80%，预计本项目出租率为80%。
③、租赁期限3至5年,取4年,租赁期满后转让。
◆收益①、年租金收益：9473*4*30*12*80%=1091.3万元四年租金合计：1091.3*4=4365.2万元从上述分析可以看出，以租金收益偿还银行贷款利息1091.3-415.8=675.5万元后，每年还可以获得租金收入675.5万元。
②、转让收益: 由于本项目位于上海市中心繁华地段，地理、交通、商业区域优势明显，增值潜力较大，随着周边环境的逐步改善及变化，预计本项目在未来3-5年内增值幅度巨大，目前本项目附近41#、42#地楼面地价为1.7万元/平方米左右，预计3—5年后同类品质楼盘价格将达到22000元/平方米左右，如果按市场价出售，则可产生转让净收入为：转让收入=2.2*9473=20840.6万元③所得税：股权转让方案一应交所得税股权转让所得=20840.6-6000-1000-10=13840.6万元股权转让应缴所得税=13840.6*0.33=4567.4万元股权转让方案二应交所得税股权转让所得=20840.6-16000-10=4840.6万元股权转让应缴所得税=4840.6*0.33=1597.4万元④项目净收入股权转让方案一项目净收入为=租金+转让收入-房屋投资-银行贷款利息（按四年计）-税收=20840.6+4365.2-7000-1663.2-4567.4=11975.2万元股权转让方案二项目净收入为=租金+转让收入-房屋投资-银行贷款利息（按四年计）-税收=20840.6+4365.2-7000-1663.2-1597.4=14945.2万元2项目开发，小产权分割出售方案一：项目购买完成后，即进行装修改造，改造完毕后转让，获取转让溢价收益。
本方案的目的在于通过改造后提升楼盘的品质，获取较高的投资收益，缩短投资周期，规避市场风险。
①转让收益：由于本项目位于上海市中心繁华地段，地理、交通、商业区域优势明显，增值潜力较大，但预计周边环境改善还需要时日，参考41#、42#地块（楼面地价为1.7万元/平方米左右，考虑到其建筑、运营、税收等综合成本，预计建成后售价在3.5万元/平方米左右），考虑到项目优劣势及市场等因素，预计改造装修后销售价格将达到2.8元/平方米左右，则转让收入为：转让收益=2.8*9473=26524.4万元②税收i 营业税及附加=收益*0.055=1458.8万元ii增值税：土地增值额=转让收入-（取得土地使用权价款+房地产开发成本）*130%--销售税金=26524.4-（7000+4736.5）*130%-1458.8=9800.2万元增值额与项目扣除金额的比率=9800.2/11736.5=8306%，大于50%，则增值税=增值额*40%-扣除项目金额*5%=9800.2*40%-11736.5*5%=3333.2万元iii所得税=（转让收入-收购成本-改造成本-银行贷款利息（两年计）-税收）*0.33=3024.3万元③净收入=转让收入-收购成本-改造成本-银行贷款利息（两年计）-税收=6140.3万元从上述分析可以看出，如果将项目改造后直接销售，可获得6140.3万元投资收益。
方案二:项目购买完成后，即进行改造，改造完毕后持有项目3—5年（对外租赁），待周边条件成熟后出让，获取转让溢价收益。
本方案的目的在于通过改造后提升楼盘的品质，获取较高的投资收益，前期出租保持项目现金流量的稳定，最终目的在于获取项目增值后的转让收益。
◆说明:本项目附近卡马广场租金标准为15—35元/平方米/天（精装修综合商业广场，集餐饮、电影院、娱乐及服装经营为一体综合商业大厦），四行仓库标准为3元/平方米/天（简单装修，功能单一），考虑到本项目优劣势，设定本项目租金为7元/平方米/天，租赁期限2年（持有期限4年，改造计相关手续办理时间2年）◆收益①、租金收入=7*9473*30*12*2=4774.4万元②、转让收益:如果按市场价出售，由于本项目位于上海市中心繁华地段，地理、交通、商业区域优势明显，增值潜力较大，但预计周边环境改善还需要时日，参考41#、42#地块（楼面地价为1.7万元/平方米左右，考虑到其建筑、运营、税收等综合成本，预计建成后售价在3.5万元/平方米左右），考虑到项目优劣势及市场等因素，预计4年后销售价格将达到3.3万元/平方米左右，则可产生转让净收入为：转让收入=3.3*9473=31260.9万元◆税收i 营业税及附加=收益*0.055=1981.9万元ii增值税：土地增值额=转让收入-（取得土地使用权价款+房地产开发成本）*130%--销售税金=31260.9-（7000+4736.5）*130%-1981.9=14021.6万元增值额与项目扣除金额的比率=14021.6/11736.5=119.5%，大于100%，则增值税=增值额*50%-扣除项目金额*15%=14021.6*50%-11736.5*15%=5250.3万元iii所得税=（收入-收购成本-改造成本-银行贷款利息（4年计）-税收）*0.33=3024.3万元◆净收入=转让收入-收购成本-改造成本-银行贷款利息（两年计）-税收=12379.1万元从上述分析可以看出，如果将项目改造后直接销售，可获得12379.1万元投资收益。