济南市某地块市场分析报告
济南市某地块市场分析报告(doc 28页)
济南市某地块市场分析报告(doc 28页)更多企业学院：《中小企业管理全能版》183套讲座+89700份资料《总经理、高层管理》49套讲座+16388份资料《中层管理学院》46套讲座+6020份资料《国学智慧、易经》46套讲座《人力资源学院》56套讲座+27123份资料《各阶段员工培训学院》77套讲座+ 324份资料《员工管理企业学院》67套讲座+ 8720份资料《工厂生产管理学院》52套讲座+ 13920份资料《财务管理学院》53套讲座+ 17945份资料《销售经理学院》56套讲座+ 14350份资料《销售人员培训学院》72套讲座+ 4879份资料济南市西营镇地块市场分析报告2005年5月18日目录一、环境篇（1）区域概况（2）区域规划（3）环境结论二、市场篇（1）区域房产市场现状（2）未来走势及供应量（3）个案调查分析（4）市场结论三、产品篇（1）项目位置（2）项目SWOT分析（3）项目产品定位（4）产品建议环境篇一、西营概况西营镇位于济南市南部山区，锦绣川上游，总面积126平方公里，所辖38个行政村，99个自然村，3.2万口人。
距济南市区35公里，约30分钟车程。
二、自然环境西营镇生态环境优美。
山山有绿树，沟沟有清泉。
全镇山脉面积8.9万亩，林木覆盖率已达65%，山脉绿化利用率达到90%以上，位居济南市之首。
林果生产是全镇的支柱产业，因此，就少有了机器的噪音和烟尘的污染，空气质量好，一年三季有花，四季长青，景色怡人。
春来花红柳绿，夏季山清水秀，秋日桃李满枝、果实累累，冬则银装素裹。
素有天蓝山青赛琼阁，鸟语花香如江南的美称。
三、旅游资源济南市三大旅游热点跑马岭、野生动物世界、七星台万亩植物园、红叶谷，均坐落于此。
山青水秀，风光倚丽，物华天宝，人杰地灵，旅游资源非常丰富。
境内有白云洞、阁老阉、古长城、真武庙等人文景观。
四、经济林果业是主导产业，盛产30多种干鲜果品，果品品种有120多个，其中苹果、板栗、核桃、花椒的种植面积均超过3万亩，成为济南市大型的果品生产基地。
济南市华山项目市场定位报告
济南市华山项目市场定位报告一、地块分析1、地块概况地块位于济南市北端，属历城区辖管，位于华山西面，原址为王保庄地区，系农业用地及部分民宅。
地块东临华山，西临将军东广场，北望济青高速公路，南接开元路，一期开发用地共占地300亩，现为农民住宅，尚未动迁，计划开发总量达建面15万平方米。
2、区域环境概况从地理位置而言，该地块位于整个济南东北端，远离中心城区。
尤其铁路线横贯市区东西，受交通条件阻隔，中心城区的幅射作用明显受阻，加之北部地区为黄台工厂区，因而环境面貌，人文基础、配套条件相当薄弱。
地块位于华山西面，华山周边为平原地形，现多用作农耕用地，而华山系一座平地突兀而起的孤山，山体相对较小，但姿态挺拔，目前与山脚下的道观——“华阳宫”构成目前华山风景区的主要景观。
尽管华山历史上渊源悠久，但目前而言，人文景观挖掘、开发力度明显不足。
无论与市中心大明泉、趵突泉，还是南区千佛山其它风景区相比，无论知名度、成熟度均有明显差距，因而就目前而言，华山风景区景观资源相当有限，对物业价格支撑作用有限。
据悉市政府已经将大力发展华山风景，兴建“华山现代城”计划列入政府规划之一，此项工程预计将斥资5亿，项目实施后将有效抬升整个北部板块的土地价值。
近些年来，济南市政建设主要围绕道路工程成为政府主抓落实的工作，道路系统基本形成了“三环九射”“九纵九横”道路系统。
目前通往该区城道路主要有将军路——二环东路一线及历山北路一线且尚无公交系统入驻。
据悉顺河高架将北延至绕城高速公路，以及历山北路拓宽工程，此举将大大加强其与市核心区直接联系。
3、环境优劣势分析优势：1）地处华山风景区，除现有自然、人文景观外，城市规划中将投入巨资，引入配套，兴建华山现代城。
1）原地块为农耕用地及民居，土地平整动迁快速，易于规划。
2）华山西侧将开发一人工瀑布，地块东边可直接观景。
3）区域近邻高速公路，联外交通便利。
4）由历山路及将军路可直达市区，车程在30分钟内，另外规划中顺河高架北延及历山北路拓宽工程将利于与市区联系。
济南经九路3号项目地块考察报告(doc 56页)
济南经九路3号项目市场调查分析报告一、济南基本概况:济南市又称泉城，是中国山东省省会及最大城市，山东省政治、文化、教育中心，华东五大城市之一，中国历史文化名城，也是国家批准的十五个副省级城市之一。
济南拥有2700多年的历史，是中华文明的重要发祥地之一，是龙山文化的发祥地。
因境内有“七十二名泉”故被称为“泉城”，并素有“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”的美誉。
环渤海地区南翼和黄河中下游地区中心城市，国家重要的政治、军事、文化中心，区域性金融中心，国家历史文化名城、国家创新型城市、中国软件名城、全国重要的交通枢纽和物流中心。
继济南全运会取得圆满成功后，2013年济南将举办第十届中国艺术节，并成为2015年“第二十二届国际历史科学大会”的主办城市，为济南加速建设国际大都市注入了新的活力。
面积：8227平方公里人口：681.4万（2011年）二、济南经济发展状况1、济南经济发展概述自清朝后期，济南便产生了资本主义的萌芽。
济南是中国近代史上第一个自开商埠（1904年），主动进行资本主义化的城市。
著名的瑞蚨祥就发祥于此。
20世纪初由德国修建的胶济铁路和津浦铁路交汇与此，更促进了济南的繁荣。
近年来，济南在机械纺织、钢铁、化工、轻工、食品、建材等优势工业的基础上，根据国家产业政策，适时地把机（高性能、高附加值机械产品和冶金产品）、车（先进的重型汽车、改装车、摩托车）、电（新型电子产品和高档家用电器）、化（现代生物医药化工、精细化工和化纤）作为四大主导产业发展，提高了全市工业经济运行质量和效益。
济南还大力实施名牌产品战略，不断扩大名优产品生产规模，积极参与国内外市场竞争。
以轻骑牌摩托车、大型压力机、数控机床、高档改装车为代表的车机产品，以小鸭牌洗衣机为代表的家电产品，以将军牌卷烟、金钟牌电子衡器、元首牌针织品、双利达牌箱包为代表的轻工产品，均在国内市场占有很大份额。
其中小鸭牌全自动滚筒洗衣机、轻骑牌系列摩托车已是中国家喻户晓的名牌，远销海外30多个国家和地区。
济南奥体新城项目地块环境及住宅市场分析报告14
燕山新区居住区土地开发前期策划（奥体新都综合居住区）2006年3月目录1、项目地块开发背景2、地块基本情况3、项目地块开发环境分析3.1项目地块环境条件3.2项目地块的优劣分析（SWOT分析）4、住宅市场分析与研究4.1济南市房地产市场现状及发展趋势4.2 济南市房地产消费需求特征分析4.3 济南东部房地产供给现状及未来发展方向5、奥体中心周围土地开发案例研究（广州奥体中心）燕山新区居住区土地开发前期策划1、土地开发背景根据《济南市城市总体规划(2005年—2020年)》中“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，济南主城区以向东发展为主。
未来五年，济南主城区将投资新建两个新区，即燕山新区和腊山新区。
其中燕山新区，以举办第十一届全运会为契机，加快奥体政务中心的建设，带动周围开发，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区。
新区的开发建设，应该通过城市经济的两大支柱--产业和居住的拉动，形成产业簇群的巨大集聚效应，有效地提升整体功能。
新区的建设势必带来地区土地市场升值，成为地产商关注的热点，因此，土地使用如何实现最大化经济价值，适宜市场开发，要求对市场做准确定位和可操作性的前期策划。
其中以生活居住为功能规划的地块也开始启动，这一地块建设开发必须建立在充足调研、理性分析、科学策划的基础之上。
2、土地基本情况本地块位于历下区玉顶山西侧，西至体育东路，北至经十路绿化带，东、南至城市用地范围线，规划总用地面积约为2400多亩。
具体用地范围见下图：3、土地开发环境分析3.1、项目地块环境条件A 交通条件方面济南东部交通建设力争形成“三横六纵”道路交通网，包括东西向三条道路包括经十东路从邢村立交桥向东延至章丘边界，全长14.8公里，双向八车道；工业南路向东延至章丘边界，双向八车道；沿经十一路向东，从东二环至东绕城高速公路建设旅游路，作为山、城分界线和旅游线，全长13公里；南北向六条道路包括整治二环东路，建设贤文路、刘志远路、临港路、泉港路、孙村西路，形成东部干道网。
济南市产业用地市场交易深度分析报告
济南市产业用地市场交易深度分析报告2011-2019年济南市产业用地市场交易深度分析报告一2011-2019年济南市产业用地交易规模1、总体规模2011-2018年，济南市共成交产业用地2839宗。
成交面积达到131329.73亩，排在全国第46位，山东省内第6位。
其中以土地出让形式成交的有2211宗，成交面积116057.66亩，占比88.37%。
2019年，济南市共成交产业用地571宗。
成交面积25483.35亩，排在全国第15位，山东省内第5位，成交面积同比增长27.61%。
其中以土地出让形式成交的有381宗，成交面积21964.17亩，占比86.19%。
图表2011-2019年济南市产业用地成交面积及增速数据来源：土地交易数据库2、交易结构近几年来，济南市产业用地交易以工矿仓储用地为主。
2019年，济南市工矿仓储用地成交面积为17097.74亩，占比80.37%，商服用地成交面积为4176.88亩，占比19.63%。
图表2011-2019年济南市产业用地交易结构走势2015年，济南市第二产业增加值2307亿元，占GDP的比重达到37.82%，占比排在全国第263位。
第三产业增加值3487.84亿元，占GDP的比重达到57.18%，占比排在全国第22位。
目前济南市第三产业占比高于第二产业，未来进一步发展第二产业同时，第三产业规模将快速提升。
图表2016年济南市三产占GDP的比重二2011-2019年济南市产业用地供应分析1、建设用地供给2011-2019年，济南市产业用地交易3410宗中，有3016宗来源为新增建设用地，占比为88.45%。
2011-2019年，济南市产业新增建设用地交易面积达到144476.15亩，占比达到92.13%。
占比排在全国第28位，山东省第1位。
近几年来济南市建设用地供应比较充足。
2016年新增建设用地成交面积占比达到95%。
为近几年来的最高水平。
图表2011-2019年济南市产业用地土地来源结构数据来源：土地交易数据库2、土地归属级别2011-2019年，济南市交易的产业用地中，市本级土地交易面积达到26103.85亩，占比为16.65%，其余归属下属区县。
济南地块项目可行性研究报告
济南地块项目可行性研究报告一、项目背景随着城市化进程的加快以及居民生活水平的提高，济南市的房地产市场需求日益增长。
在这种背景下，开发商们纷纷投入到地产项目的规划与建设中。
本次报告对济南市某地块项目进行可行性研究，为相关开发商提供决策支持。
二、项目概况本项目选址位于济南市市中心某高端商业区域，地块面积约为100亩，规划建设综合性商业综合体项目。
项目总投资约为10亿人民币，预计建设周期为3年。
三、市场分析1. 项目地段优越，周边商业设施齐全，人流密集。
具备较好的商业开发潜力。
2. 根据市场调研数据显示，济南市高端商业综合体项目市场需求旺盛，特别是涵盖购物、餐饮、娱乐等元素的综合体项目。
3. 济南作为省会城市，吸引力较大，各类消费人群较多，对高端商业综合体项目的消费能力较强。
四、可行性分析1. 技术可行性：项目建设采用现代化工艺和设备，汇聚全球领先的商业理念，具备充分的技术支持和可行性。
2. 经济可行性：根据投资测算数据显示，项目建设后可实现较高的投资回报率，具备良好的经济可行性。
3. 社会可行性：项目建设后可提供大量就业岗位，刺激当地经济发展，具备较好的社会可行性。
五、风险分析1. 市场竞争风险：市场竞争激烈，需要不断创新、提高服务水平，以抵御市场风险。
2. 政策法规风险：政策环境不确定性较大，需要随时关注政策变化，做好风险应对和规避。
3. 资金流动性风险：项目投资额较大，资金流动性风险较高，需要科学规划和合理控制资金风险。
六、建议与展望1. 加强市场调研，深入了解消费者需求，提升项目市场竞争力。
2. 密切关注政策法规，把握市场动向，规避政策风险。
3. 做好资金管理，确保项目项目资金供给。
总之，济南地块项目可行性研究报告显示，该项目具备较好的市场前景和发展潜力，有望成为市中心商业综合体项目的亮点，为开发商带来丰厚的回报。
希望相关开发商在项目实施中谨慎规划，科学决策，顺利推进项目建设，取得圆满成功。
2024年济南房地产市场调研报告
济南房地产市场调研报告一、引言本文旨在对济南市房地产市场进行调研和分析，以便了解当前市场状况和趋势。
通过对市场需求、供应情况、价格走势等方面的综合分析，帮助投资者做出明智决策。
二、市场概况1.市场规模：济南作为山东省的省会城市，房地产市场呈现较高的发展潜力。
2.供需状况：近年来，济南房地产市场供需基本平衡。
市中心地段的房屋供应紧张，而郊区供应较为充裕。
3.市场价格：济南市房价相对较稳定，总体呈现缓慢上涨的趋势。
三、市场需求分析1.市场受众：济南年轻人群体是主要购房群体，其中刚需购房需求较大。
2.购房动机：改善居住环境、资产配置、投资增值等是购房主要动机。
3.购房预算：绝大部分购房者的购房预算集中在80万-200万之间。
四、市场供应分析1.项目数量：济南房地产市场项目众多，涵盖商住两用、普通住宅和公寓等多个类型。
2.商圈布局：济南市中心地段商住两用项目相对较多，郊区以大型住宅小区为主。
3.新建项目：近年来，济南市新增了许多住宅项目，对市场供应有所改善。
五、市场竞争分析1.开发商竞争：济南市房地产市场开发商众多，市场竞争加剧。
开发商通过不同的营销手段吸引购房者。
2.产品差异化：开发商注重产品差异化，推出具有个性化特点的房源，以吸引购房者兴趣。
六、市场发展趋势1.绿色、智能房产：济南市房地产市场将逐渐向绿色、智能方向发展，满足购房者对环保和舒适性的需求。
2.二手房市场：随着购房需求的增加，济南二手房市场也将迎来发展机遇。
3.区域发展：济南市郊区房地产市场发展潜力大，是投资者值得关注的热点区域。
七、结论综上所述，济南房地产市场的发展呈现出供需基本平衡、价格逐渐上涨的趋势。
购房需求主要来自刚需购房人群，购房预算以80万-200万为主。
市场竞争激烈，开发商需要通过产品差异化吸引购房者。
未来，绿色、智能房产和二手房市场将成为市场的发展趋势。
投资者可以关注济南市郊区房地产市场的发展潜力。
济南市某地块市场分析报告
济南市某地块市场分析报告1. 市场概况济南市某地块位于济南市中心商业区，地理位置优越，交通便利。
该地块周边商业设施完善，包括购物中心、餐饮娱乐等，是市民生活与娱乐的热门场所。
此外，该地块还靠近多个大型写字楼和办公楼，为商务人士提供了便利的工作环境。
2. 市场需求分析近年来，济南市经济不断发展，居民收入不断提高，消费能力也逐渐增强。
市民对于购物、娱乐等需求不断增长，对于便利、舒适的购物环境也提出较高要求。
同时，随着经济的发展，越来越多的商务人士涌入济南市，对于商务休闲场所的需求也在增加。
3. 市场竞争分析目前，济南市中心商业区已经有多个商业地块，这些地块之间互相竞争激烈。
不同商业地块之间的竞争主要体现在商业设施的丰富程度、品牌的多样性以及服务质量方面。
市民和商务人士更倾向于选择商业设施完善、品牌多样、服务优质的商业地块。
4. 潜力分析济南市某地块市场有着巨大的潜力。
该地块地理位置优越，交通便利，周边商业设施完善，拥有较大的客流量。
可以通过引进更多的品牌商店、推出个性化服务等方式来吸引更多的顾客。
与此同时，可以开设更多的商务服务场所，满足商务人士的需求。
5. 市场发展建议为了提升市场竞争力和吸引更多的顾客，建议在济南市某地块建设多功能商业综合体。
该综合体可以包括购物中心、娱乐场所、餐饮店等。
购物中心可以引进多个知名品牌，提供多样化的商品选择。
娱乐场所可以举办各种文艺演出、电影放映等活动。
餐饮店可以提供各式各样的美食，以满足不同顾客的口味需求。
此外，还可以在该地块开设商务服务中心，提供商务办公场所、会议室等服务，满足商务人士的需求。
6. 市场定位分析市场定位是一个商业综合体成功的关键。
济南市某地块应以高端、时尚、多元化定位自己。
该地块可以引进一些高端品牌，以提供高品质的购物体验，吸引追求时尚和品质的消费者。
同时，该地块应注重多元化，引进不同类型和风格的商店，在满足消费者日常需求的同时，提供更多选择和多样化的购物体验。
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济南市西营镇地块市场分析报告2005年5月18日目录一、环境篇（1）区域简况（2）区域规划（3）环境结论二、市场篇（1）区域房产市场现状（2）未来走势及供应量（3）个案调查分析（4）市场结论三、产品篇（1）工程位置（2）工程SWOT分析（3）工程产品定位（4）产品建议环境篇一、西营简况西营镇位于济南市南部山区，锦绣川上游，总面积126平方公里，所辖38个行政村，99个自然村，3.2万口人。
距济南市区35公里，约30分钟车程。
二、自然环境西营镇生态环境优美。
山山有绿树，沟沟有清泉。
全镇山脉面积8.9万亩，林木覆盖率已达65%，山脉绿化利用率达到90%以上，位居济南市之首。
林果生产是全镇的支柱产业，因此，就少有了机器的噪音和烟尘的污染，空气质量好，一年三季有花，四季长青，景色怡人。
春来花红柳绿，夏季山清水秀，秋日桃李满枝、果实累累，冬则银装素裹。
素有天蓝山青赛琼阁，鸟语花香如江南的美称。
三、旅游资源济南市三大旅游热点跑马岭、野生动物世界、七星台万亩植物园、红叶谷，均坐落于此。
山青水秀，风光倚丽，物华天宝，人杰地灵，旅游资源非常丰富。
境内有白云洞、阁老阉、古长城、真武庙等人文景观。
四、经济林果业是主导产业，盛产30多种干鲜果品，果品品种有120多个，其中苹果、板栗、核桃、花椒的种植面积均超过3万亩，成为济南市大型的果品生产基地。
红玉杏、红富士苹果、华丰板栗、大红袍花椒、薄皮核桃、磨盘柿列为省优产品。
西营山高沟多，自然隔离条件好，光照强，有着粮菜良种繁育的得天独厚的自然条件和气候特点。
五、道路交通省道327线贯穿全镇东西，港西公路连接全镇南北。
形成了纵横交错，干支线相连的交通网络。
交通方便，65路公交车通往镇驻地。
西营镇到章丘、泰安及区内相邻乡镇的道路四通八达。
二、区域规划➢保泉政策保泉先保源，南部山区1500多平方公里范围内的山林是市区泉群地下水的补给区，是众泉之源。
南部山区重点加强小流域治理，绿化荒山，营造水源涵养林、水土保持林、经济林、风景林，搞好塘坝挡蓄，留住“天上水”，涵养水源。
➢市区土地利用与卫星镇建设南部山区的柳埠、西营、高而3镇以发展果品集散、加工业为主.柳埠人口控制为2.0万人，西营、高而各控制为1.5万人，3镇建设用地均为2平方公里。
东部港沟、彩石2镇以发展建材、农副产品加工业为主，人口分别控制为2．5和3．0万人，建设用地均为3平方公里➢经济整治按照省、市要求，突出高效、生态两大特点，高起点编制好《历城区高效生态农业示范区工程规划》，并积极发挥工程建设牵头.西营镇赏花、农家乐文化活动, 抓好柳埠、绣川、仲宫等乡镇一批“农家乐”饭店的污染治理和沼气建设示范户建设。
环境综述：➢地处南部山区，紧临各大风景区，为绝版生态化地段。
➢植被覆盖率极高，空气清新，环境怡人，犹如“市”外桃源。
➢本区域交通便利，车流量适中，路况较好，有公交车直达。
➢政府大力度支持开发投资，建设西营，造福西营。
➢区域经济处于发展初期，发展潜力巨大。
优劣势分析：优势➢生态环境拥有稀缺效应及不可复制性。
➢交通便利，有公交车直达，为出行提供有利的条件。
➢群山环抱，绿化覆盖率高，空气质量好。
➢政府提倡投资开发建设，有一定升值潜力。
➢伴有诸多生态化风景区，明显聚集效应，提升区域形象，带动商业发展。
劣势➢地处城市最南端，距离市区中心较远。
➢周边配套欠缺，商业不发达，人口稀少.➢处于济南保泉地区，发展有一定局限性。
➢经济处于发展初期阶段，发展速度慢。
二、市场篇1、房产市场现状目前区域内房产市场处于发展初期阶段，区域房产工程以别墅为主。
村庄较多，居民居住形式为自建平房或两层楼房。
别墅区建筑采用现代风格，建筑密度大，品质较低，为经济型别墅。
村庄没有经过村委统一规划，参差不齐，零乱无序。
本区已有大型中高档品质成熟社区两处：加州花园及金宫山庄，待开发住宅区：林溪花园，龙熙雅居。
依据政府提倡开发建设此区域的宗旨，旧村改造会为本区域房地产市场提供一定量可开发土地。
2、未来走势及供应量区域未来提供用地，以住宅与商业用地为主，控制大规模的开发建设，保护天然泉水及山区植被。
随着南部山区旅游业的急速发展，土地供应量的减少，未来房产走势必定呈现出一种高品质的生态化高档住宅区。
大力开发建设品牌别墅区及经济适用多层住宅区。
由于政府“南控”政策的影响，未来土地供应量相对较少，且充分体现其地块的稀缺性和唯一性，大大提高区域地块价值。
综合分析（1）、总价分析：综述：以上图表说明，目前区域别墅房地产市场价格大部分集中在100万-140万/套，也体现了目前区域内别墅的档次及品质，说明其房地产价格与产品的规划和品质有非常密切的关系。
综述：以上表格说明目前区域的别墅均价以2000元/平方M、4000元/平方M为主。
价格在以上两价格之间左右浮动，从中了解到济南市南部风景区，别墅房地产市场的主导价格，客观反映了济南客源对本区域别墅市场的接受能力。
综述：本区域别墅面积主要集中在190平方M-300平方M之间，面积适中，说明目前该区域以实用型别墅为主，工程没有关注到别墅客源对生活品质的需求，无法提高别墅自身价值。
（4）、客源分析：综述：以上图表说明客源以私企业主、企业经理人为主，IT人才、教授也占有相当一部分。
体现出别墅客源的主力，和客源定位的局限性，为本工程后期运作提供了参考。
3、市场结论优势➢区域是济南别墅工程集中地，含概中、高档工程，带动商业发展，为地区聚集了一批具有一定经济实力的客源。
➢生态环境是区域住宅的主要卖点。
➢区域楼盘风格各异，户型较多，位域不同，为区域置业者提供了较大选择空间。
➢纯住宅区生活气息浓郁，生态型社区让人心旷神怡，回归自然。
➢别墅工程总价较低，吸引业主购买欲望。
劣势➢地理位置距离市区偏远，往返市区时间较长，影响工作效率。
➢周边配套欠缺，内部配套较少，很难满足业主的生活需求。
➢开发工程破坏植被，施工过程中声音嘈杂，影响业主居住环境。
➢区域属于郊区，经济基础薄弱，农村较多，影响了整个区域和工程周边环境。
➢大部分工程销售使用权，无产权、所有权，影响去化。
三、产品篇一、工程位置地块位于济南市南部山区西营镇降甘风景区内。
距市区38公里，30分钟车程到达济南南外环。
工程东临西营镇，西接锦绣川风景区，南依红叶谷，北眺高山流水，紧邻103省道，交通便捷，风景优美。
工程共占地58亩，分山下和山上两块。
山下地块占地30亩，山上地块占地28亩。
二、工程SWOT分析优势➢三面环山，一面临水，空气质量好，生态环境优美。
➢交通便利，路况好，有利于居民出行。
➢是目前济南节假日旅游主要目的地，知名度较高。
➢政策大力提倡开发建设，未来将开发成集餐饮、娱乐、休闲、度假为一体的旅游风景胜地。
➢旅游及房产工程的开发将提高区域整体形象，提高升值潜力。
劣势➢工程所在位置商业经济水平较低，改变需较长周期。
➢工程开发破坏植被，影响整体的居住环境。
➢工程周边配套较差，无法满足居民对急需品的要求。
➢工程距离市区较远，路途占用较长时间。
➢周边村庄较多，影响整体环境。
➢别墅工程普遍品质低，密度大，无较大影响力。
➢工程地块除环境外，无其它可整合资源。
机会➢区域内缺少高档次，高品质工程。
➢目前本市人群对别墅的向往度较高，有一定的市场需求量。
➢特色商业发展是后期吸引购买人群的重要手段之一。
➢利用天然风景、风景园区为主要宣传点。
问题➢山下地块太阳照射面积小。
➢工程中自然环境的优势利用率低，内外配套欠缺。
➢人文素质有一定差距，影响工程后期销售。
➢离风景区较远，无法彻底整合资源。
➢山上施工难度大，增加了建筑成本。
➢处于济南天然风景区，渣土外运距离远，直接增加工程成本。
➢缺少基本的建筑内部配套设施。
三、产品定位（1）资源整合：交通导入方便自然环境优美旅游资源丰富生态化具有很好的生活想像空间（2）产品定位：泉城济南·生态居住·迷你别墅开创居家生活新纪元！！！打造：“高品质、纯生态、休闲度假自由岛”技术方案一、按规范划分面积，单体出售地块，总体运作。
将土地按一定比例划为若干块。
建议形式：面积、价格初定依据：➢目前区域相似工程销售价格。
➢通过对区域别墅工程去化较快户型分析。
➢民意调查问卷统计结果分析。
➢与其它工程相比，工程有利资源整合分析。
➢土地费用与建安成本利润率的结合。
面积划分示例：※注：分块面积中含有公建面积。
具体操作流程：➢将山下土地一亩地划分为6-7块，分两组，每三块拼联在一起为一组。
每户四层建筑，开间5M，进深8M。
➢山下地块划分方法与山下相同。
相比之下面积较大。
每户为三层建筑，开单8M，进深10M。
➢地块、建筑公开出售，采用“1+1”地产操作模式，低单价吸引客源，高总价创造利润。
面积、价格初定： 预计回款表：客源定位与分析执行技术方案分析： 有利因素：➢ 本技术方案采用产品与土地分开销售，在济南房产市场是第一例。
➢该技术方案可以成为工程一个新的卖点。
➢让业主直接参与设计、建设，激发人们住自己建的房子的欲望。
➢对经济实力较强的业主、财团有较强吸引力。
➢山下经济型别墅，山上高档别墅，满足不同层次需求。
不利因素：➢由于人们虚荣心，中、高档次产品相结合不利于销售。
➢人们对该执行技术方案存在顾虑，前期销售成为本工程关键。
直接影响后期的销售。
➢该技术方案第一次登陆济南市场，需加大产品推广力度。
➢技术方案让业主选地、选风格，然后进行建设……容易使购买者，失去决断能力，增加了销售的困难度。
➢销售直接影响建筑、安装，对销售速度要求较高，同时增加了整个工程的运转周期。
➢针对客源面广，广告宣传面大，工程推广困难。
工程规划：导言：正如“产品质量是我们生命”、“市场是衡量需求的唯一准则”一样。
在目前的情况下，房地产中别墅物业必须密切关注市场状况，发掘市场空缺，关注同类产品，方能确定自己的位置，具备自己的个性和唯一性。
通过详细、周密的市场调研，要想占领、领跑济南房产市场，就要在工程自身上寻找突破口。
所以我公司提出，以工程周边自然环境“山”、“水”上依托；以“桂林山水甲天下”，“××山水甲齐鲁”为口号，铸就济南山水社区。
规划景观：➢将河道引进小区，环绕山脚，利用山下阳光很难照射的区域。
➢在地块东部开辟一条人工河，增加工程内部私密性。
➢山顶树木尽最大利度保护。
➢工程内部小品采用欧式风格点缀。
➢让业主买此物业不仅仅是看风景，而是走近风景。
➢给业主一种坐在家中看桂林云卷云舒的境界。
技术方案二、将地块整体规划，整体出售，整体建筑。
综述：因该技术方案部分技术指标需开发商确定，当前我公司应做工作主要是：提供该技术方案的工程规划、可执行力分析、对工程进行整体包装、客源定位、工程宣传推广、销售计划。
客源定位：因工程整体出售，需要有一定经济实力的财团、集团公司购买；或吸引国企、事业单位做培训基地。