房地产专项研究房地产项目价值的分析世联

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世联在淡市下的房地产开发策略和营销策略研究

世联在淡市下的房地产开发策略和营销策略研究世联地产是中国领先的综合性房地产开发企业，其淡市地产开发策略和营销策略研究具备重要意义。

本文将从房地产开发策略和营销策略两个方面进行探讨。

一、房地产开发策略：1.精确定位世联地产应在淡市的市场需求和消费群体特点的基础上，准确界定目标消费群体和市场定位。

在定位上，可以选择不同的产品类型，比如高端住宅、商业地产或者文化创意地产，以满足不同消费群体的需求。

2.提升产品品质在房地产开发中，世联地产应注重产品品质的提升。

通过加强研发和设计，打造具有高附加值和竞争力的产品。

在建筑材料、装修工艺等方面，注重环保、节能的发展趋势，提升产品的品质和竞争力。

3.合理规划项目布局在淡市的房地产开发中，世联地产应合理规划项目布局。

根据市场需求和土地资源，进行合理的土地储备和项目规划。

在项目开发中，要注重公共设施和配套设施的规划，提高居住环境的舒适度和便利性。

4.加强项目管理在房地产项目开发中，世联地产应加强项目管理，确保项目按时、按质量交付。

加强施工监督和质量控制，严格遵循相关法律法规和施工标准，提高项目的可持续发展能力。

二、营销策略：1.扩大品牌影响力世联地产应注重品牌建设，提升品牌影响力。

通过不断的宣传推广，加强与业界的合作，提高品牌知名度。

同时，建立良好的企业形象，增加消费者对产品的信任度和好感度。

2.多渠道推广在营销策略方面，世联地产应充分利用市场营销渠道，采取多样化的宣传手段，比如通过传统媒体、互联网、社交媒体等多渠道进行推广。

同时，加强线上线下的联动，提高营销的效果和效益。

3.与渠道商合作世联地产应与渠道商建立良好的合作关系，通过与中介机构、房地产经纪人等合作，拓宽销售渠道。

同时，与金融机构合作，为购房者提供灵活的购房贷款政策，降低购房门槛，吸引更多购房者。

4.客户关系管理世联地产应注重客户关系管理，建立良好的与客户的沟通渠道。

通过及时回应客户的反馈和需求，提高客户满意度。

世联房地产项目定位之市场调研培训

（例：西山庭院VS城市第三地或新城）
11
3、项目的核心竞争价值方向的初步确定（对于类同的总价或单价项目）
1、区位价值与核心客户群的确定； 2、规划功能调整的方向； 3、价格标杆的参照系或自身定义； 4、主要竞争差异的方向选择；关键：从本地案例和其他城市相似属性案例中得到启发
12
三、市场调研计划制定
p<2000
解决问题的假设MECE：
1、是否可以自己建立新价格标杆（创新产品）？
2、是否可以增加沿街商业量，而降低住宅的均价？
3、区位的价值是否可以打破现有的价值参照体系？
4、是否能脱离区域内主流消费群体，重新定义新的细分客户？
9
初步假设下的市场调研任务
1、界定竞争框架（房地产项目调研）
结构性分析： A、均价在2000元至2500元/平方米，周边的的竞争对手现在是谁？它们的
外来人口购房比例
3、是否进入豪宅增长期？
主流消费群体特点
4、是否进入第二（中产阶层是否成为主力，亦还是
居所发展期？
泛政府公务员及私营业主为主流）
27
第二类指标：
判断：
1、区域内的发展机会与限制？
2、区域的价值利用点是什么？
3、区域价格是否有突破的限制？
4、区域发展的主流价值是什么？
因此，建立合适的价格参照系非常重要。
23
一个很好的基于消费者需求的分析项目发展模式的工具。
24
八、对调研工作的要求与评价
要求： 1、每天调研后作小结、讨论、遵循：假设、论证、再假设、再论
证 2、补充调研，随新假设调整调研内容 3、调研结束后基本形成大思路基本评价标准 1、是否对类似竞争楼盘的卖点、规划指标、户型特点、销售率及购

世联房地产项目策划营销策划分析报告

第一居所、周末假期居所自住
小独栋： 11000元/㎡依托五环、六环和立汤快速路的多维交通，正在形成区域规模效应；北七家镇生态规划目标、奥运规划持续利好等因素，未来热点区域；品牌开发商聚集效应。
3、亚北市场的地位
目前北京别墅项目竞争最火爆的主流市场已经成为北部中产阶级的聚集地各项目资源相近、陷入细节竞争品牌开发商竞相进入——首创、保利、复地、
未来趋势
老牌、传统别墅区，依托空港区及使馆区、，客群特殊，投资导向持续强劲
（）
京昌板块
板块资源交通配套成熟度
代表项目
板块气质
人气走势
主要客户来源
主力客户
类型
产品特征
用途
价格平台
未来趋势
京昌板块温榆河上游、上风上水
京昌高速路较低
北京玫瑰园、碧水庄园、顺驰·林溪、碧水庄园A区、香江别墅、雪梨澳乡、宽、三水青清
382-46度8
1.3
消
361-470 69
存量 10462 579-683
34 35
应量670 4 5 0
365-401
236-24771 4
5化
230-280 160
7102
416-483 28独6-套35栋4/年产品3.8未来1速1.推8 售量2：80-3355301312套
渡上
长河玉墅一千栋
东方普罗旺斯麦卡
地上面积区间
平方米
销售速度套/月
总销售度套/月
区间供应量（地上面积）
当前供应解析
实现均价（元/平米）
总价（万）
消化量
存量
316-321
226-230
2.8

世联策划部培训房地产定价

世联策划部培训房地产定价1. 简介房地产定价是房地产行业中一个非常重要的环节，它直接关系到房地产项目的销售和利润。

世联策划部作为一家专业的房地产策划公司，为了提高团队成员的专业能力，决定开展房地产定价培训，以帮助团队成员全面掌握房地产定价的方法和技巧，提升团队整体竞争力。

本文档将详细介绍房地产定价的基本概念、方法和注意事项，帮助培训参与者深入理解房地产定价的要点。

2. 房地产定价的基本概念2.1 价格和价值的区别在房地产定价中，必须区分价格和价值这两个概念。

价格是指房地产交易时的成交价格，而价值是指房地产的实际价值，包括物理和经济价值。

物理价值是指房屋本身的属性和质量，如面积、格局、装修等。

经济价值是指房地产在市场上的供求关系和竞争程度所决定的价值。

2.2 定价的目标房地产定价的目标是实现最大化的销售和利润。

定价过高会导致销售困难，定价过低则会导致利润减少。

因此，房地产定价需要充分考虑市场需求和竞争情况，以实现销售和利润的最佳平衡。

3. 房地产定价的方法3.1 成本法成本法是一种常用的房地产定价方法，它基于房地产的建设成本和相关费用计算出房地产的市场价值。

成本法的基本原理是建筑物的价值等于建设成本加上土地价值。

在使用成本法进行房地产定价时，需要准确计算出房地产的建设成本，包括土地购置费、设计费、建筑材料费、施工人工费等。

同时，还需要考虑到建筑物的使用寿命和折旧等因素。

3.2 市场比较法市场比较法是一种常用的房地产定价方法，它基于类似房地产的销售数据来确定房地产的市场价值。

市场比较法的基本原理是根据与目标房地产类似的已售房屋的价格和特征来确定目标房地产的市场价值。

在使用市场比较法进行房地产定价时，需要首先找到与目标房地产相似的已售房屋。

然后，对比这些已售房屋的价格和特征，进行合理的调整和修正，以得出目标房地产的市场价值。

3.3 收益法收益法是一种常用的商业房地产定价方法，它基于房地产的租金收益来确定房地产的市场价值。

世联-房地产产品专题研究-112p-2012年-市场调查分析

地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市
场需求，针对特定少数阶层、采用西方的
建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料
开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。
➢ 从现在的房地产定义观点来看，当时的花
园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别
墅。
本报告是严格保密的。
住宅产品
花园洋房
花园洋房的定义
狭义定义 ➢ 就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和
露台
本报告是严格保密的。
目录
花园洋房概况花园洋房的特征花园洋房常见类型花园洋房个案分析
本报告是严格保密的。
住宅产品
花园洋房
情景花园洋房概述
➢ 通常为5层的多层建筑，一层单位另有生活阳台和工人房，为一梯两户结构。 ➢ 一层的每两户中间设有单元门，一层的前中部突出设有单元门，阳光房侧面和单元前面形成半围合的情
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住宅产品
花园洋房
情景花园洋房产品特征
户户有花园（露台） ➢ 这是情景花园洋房的一大鲜明特点，
传统多层一般一层才带有入户花园，而情景花园洋房通过退台设计使得每户都享受露台设计，尽可能使居住者得到更多实惠，情景花园洋房针对不同客户的生活特性，通过对花园（露台）的合理运用，有效降低了传统多层产品在一层和顶层户型上的销售难度，将传统多层产品的劣势转化为优势，形成该产品独特的销售亮点。
情景花园洋房的变形，相当于抽掉第四层。
本报告是严格保密的。
住宅产品
花园洋房
情景花园洋房产品特征
层层退台 ➢ 情景花园洋房的建筑特点――层
层退台。其以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，并使每户都能享有独立的花园或者露台。露台没有顶盖，区别于阳台更有花园感。个性化、独特的居住空间。 ➢ 层层退台的结构使得情景花园洋房每层户型结构都不雷同，类似于联体别墅的构造，每层每户都呈现个性化，有其独特的居住舒适感。

世联评估价值折算法

世联评估价值折算法随着房地产市场的发展，房屋评估已经成为了买卖房产时必不可少的环节。

评估师通过对房屋的各个方面进行评估，来确定房屋的价值。

而世联评估价值折算法便是其中一种常用的评估方法。

世联评估价值折算法是一种基于市场数据和评估师经验的综合评估方法。

它通过将市场数据与评估师的主观判断相结合，对房屋进行价值折算，得出最终的评估价值。

该方法主要包括以下几个步骤：1. 数据收集：评估师首先需要收集大量的市场数据，包括类似房屋的买卖价格、租金水平、土地价值等信息。

这些数据将作为评估的依据。

2. 选择比较物件：评估师根据收集到的数据，选择与被评估房屋具有相似特征的比较物件。

比较物件应尽可能接近被评估房屋的地理位置、房型、面积等方面。

3. 价值折算：评估师将比较物件的市场价格进行折算，得出其相对于被评估房屋的相对价值。

这个相对价值可以通过比较物件的市场价格与被评估房屋的价格之比得出。

4. 修正因素：评估师需要考虑一些修正因素，如被评估房屋的状况、周边环境、配套设施等因素对房屋价值的影响。

这些修正因素将被用于调整比较物件的相对价值，以得出更准确的评估价值。

5. 综合评估：通过综合考虑比较物件的相对价值和修正因素的影响，评估师可以得出最终的评估价值。

这个价值将作为买卖双方协商价格的参考依据。

世联评估价值折算法的优势在于综合考虑了市场数据和评估师的主观判断。

市场数据提供了客观的参考，而评估师的经验和专业知识可以弥补数据的不足，使评估结果更加准确可靠。

当然，世联评估价值折算法也存在一些局限性。

首先，市场数据的准确性和完整性对评估结果有着重要影响。

如果市场数据不够准确或者不完整，评估结果可能会出现偏差。

其次，评估师的主观判断也可能受到个人经验和偏见的影响，导致评估结果不够客观。

为了提高评估结果的准确性，评估师在使用世联评估价值折算法时应注意以下几点：1. 数据来源要可靠：评估师应该选择可靠的数据来源，并对数据进行验证和核实，以确保数据的准确性和完整性。

世联房地产项目策划营销执行分析报告

营销动作
6月
市中心售楼处开放
7月
8月
产品说明会开盘
9月
10月
11月
阶段目标快速树立项目形象
扩展渠道，快速积累大量客户
实现热卖
12月
持续热销
•户外、报广为主，短信、结合
•系列报广：价值点释放；
推
•品牌发布会； •市区售楼处开放；
广线
•系列软文、新闻炒作；
•奥运奖牌榜冠名； •营销大事件；
•竞争：未来区域竞争白热化，同质化严重；
Q1：项目以何种形象入市，能快速的、有效的积蓄足够数量的客户？ Q2: 采取何种营销策略和客户策略，才能筛选和锁定有效客户，实现开.（盘.....）热销？
解题
市场趋淡的形势下如何短期内实现大量蓄客？
同
质化竞
快速树立差异化形象
•差异化形象入市，引发客户关注； •品牌发布会树立形象；
好体育运动，有朋友圈子； • 开始注重健康生活，追求品牌和身份感； • 对社会、政治事件比较关注，并成为日常谈资；
• 提升生活品质，开始追求健康生活； • 关注生活便利性和舒适度； • 希望生活在社会、城市的中心，希望过现代感
的生活；
核心问题
情景
核心问题共识：如何快速积累足够数量客户，实现开盘热销？
区位价值：未来合肥中心，升值潜力大；
品牌价值: 联想作为融科母公司，是项目品质的最好保障，加上强大的项目团队组合，是最可值得信赖的品质团队；
项目价值：在建筑上，打造具有文化内涵的建筑风格，细节上，追求品质，关注人性细节关怀，产品上，力求高性价比的产品打造；
项目劣势：受园林景观设计及工程进度限制，项目现场展示时间不定，是项目面临的最大困难；

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中小规模项目
中大规模项目
星河国际
R＝4.5， 51亩极高密度高层住宅+ 集中商业
绿景.蓝湾半岛
R＝5.18，66.6亩一般品质住宅+部分
8
集中商业
2
SOHO现代城
R＝5.7，109亩综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼
7
6
建外SOHO
R＝6.07， 184亩综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼
2. 2.
强强势势的的人人造造资资源源：：特特指指能能形形成成完完整整，，自自我我循循环环产产业业链链的的高高端端人人造造资资源源，，已已知知可可以以成成功功运运
作作的的只只有有ggoolfl，f，滑滑雪雪场场。。
举例：
其其它它影影响响因因素素
微调
无无强强势势资资源源
传传统统的的盈盈利利模模式式
少少量量溢溢价价++ 大大量量现现金金流流
本报告是严格保密的。
商商住住混混合合项项目目随随着着容容积积率率的的提提升升，，物物业业类类型型多多种种多多样样，，但但是是居居住住功功能能仍仍然然是是主主体体
20
中等规模高容积率项目案例综合分析2——3.5是能保证住宅品质，以居家住宅为主的项目容积率上限，中大规模项目向综合体发展
容积率
7.0 6.5 6.0 5.5 5.0 4.5 4.0 3.5
分析步骤
静
1. 资源盘点
态
分
析
2. 属性界定
分析内容
分析结论
盘点项目资源，反映项目的完整的项目资源体系客观条件
提炼项目的核心影响因素、属性架构，包括项目的核心属次级影响因素性，以及次级属性
3. 初步判定
动
态
4. 市场验证
分
析
根据项目属性研判项目发展得到的不是具体的战略战术，的初步思路而是战略战术的架构和方向
政政府府背背景景（（民民间间企业企/业国/企国）企）
民民企企，，尤尤其其上上市市公公司司看看重重实实际际发发生生的的现现金金流流，，注注重重风风险险。。其其盈盈利利模模式式以以资资金金滚滚动动的的二二级级开开发发为为主主。。政政府府背背景景的的国国企企看看重重资资产产增增值值，，更更多多的的涉涉及及大大规规模模区区域的域一的二一级二混级合混开合开发发，，二二级级开开发发只只是是部部分分回回现现的的手手段段
开发商财务能力
自有自资有金资实金力实力融资融能资力能力
开发商的开发能力
（与开发数量相关）
项项目目团团队队的的专专业业经经验验
项项目目团团队队的的推推进进能能力力
本报告是严格保密的。
深深刻刻影影响响项项目目能能做做到到什什么么程程度度，，因因为为很很多多高高溢溢价价的的盈盈利利模模式式需需要要更更强强的的资资金金压压力力承承受受能能力力（（强强度度，，时时间间））项项目目的的实实际际推推进进能能力力，，策策划划方方案案的的实实际际理理解解和和执执行行程程度度，，影影响响我我们们给给客客户户提提出出方方案案的的难难度度控控制制。。
50亩
75亩
100亩
150亩
200亩
300亩规模
本报告是严格保密的。
21
重要属性参考：业态规划
►► 业业态态规规划划对对项项目目的的影影响响：：
综合体
酒酒店店写写字字楼楼
业
寓
本报告是严格保密的。
宅
盈利模式/ /调查重点长长期期现现金金流流
售回款
22
步骤三：初步判定－初步判定的内在逻辑
同总价竞争—— 不同物业类型
指指标标反反算算出矛盾
溢溢价价问问题题
注：问题界定本身比问题的解决过程重要，问题是变化的，而解决问题的套路是一定的
本报告是严格保密的。
提提高高单单价价
产品突破——物业增值体系功能转换——增加盈利空间
资源溢价：景观＋娱乐＋城市
营销溢价
增增加加容容积积
偷面积
12
核心属性－项目规模：决定项目战略思考模式的核心因素
客客户户居居住住特特征征：：
本报告是严格保密的。
14
核心属性－资源秉赋：深刻的影响项目可能的盈利模式
►► 资资源源秉秉赋赋的的界界定定：：
1. 1.
强强势势的的自自然然资资源源：：已已知知的的、、可可实实际际利利用用的的有有海海，，天天然然的的名名山山大大川川，，天天然然的的大大面面积积湖湖泊泊
包括消费者分析和竞争项目 1、战略层面：项目的核心竞争分析，从市场的角度验证初体系，如项目的占位、盈利模式步判定的分析结论 2、战术层面：强化优势，规避
劣势
本报告是严格保密的。
9
步骤一：资源盘点－立足于完整的项目资源体系
项目资源是项目开展的起点，项目资源体系的每个环节上都有可能产生相对于市场上其他项目的竞争优势，即价值
定性判断为主，
要从两个角度判区成熟程度与区价值：域的城市配套情（生活，商业配）域的公共交通系完善程度（非简的道路通达）
核心属性－城市价值：深刻影响客户居住特征，规模体量，以及产品类型组合
城市城市远郊非城市区
规规模公公共交通体系城城市配套程度
产产品品线线类类型型组组合合
本报告是严格保密的。
4
为了更好的理解项目价值的概念，并为后续如何分析项目价值做下铺垫，这里以深圳中海香蜜湖1号的分析过程为案例
CASES
本报告是严格保密的。
5
Why
什么进行项目价值分析？
本报告是严格保密的。
6
为什么要进行价值分析
价值分析的核心目的：梳理项目的核心属性，从而确定项目的思维架构，为后续的战略战术研究与落实，提供框架性的指引的课程（本课件的核心） I. 项目价值分析是为后续研究界定范围；
为什么进行项目价值分析？
本报告是严格保密的。
How
如何进行项目价值
3
什么是项目价值
房地产项目的内在与外在“核心”属性，在市场竞
争环境中，对项目开发思路的决定性影响
需要强调的是：
项目的价值是建立在市场竞争之上的，没有绝对的价值项目价值不是简单的项目属性罗列，而是有主次之分的项目的价值是一个动态概念，不仅与开发思路之间存在着互动关系，不同价值之间也存在着互动关系
世茂滨江花园
R＝3.17，331亩高品质住宅+少量公寓、少量商业配套
3
1
北京当代万国城MOMA
中信红树湾
京基御景东方
R＝4.63， 75亩高品质住宅+集中商业
R＝5.44， 182亩综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼
高层R＝3.4， 244亩
高品质住宅+少量公寓、少量商业配套
5
4
3.0
房地产专项研究房地产项目价值的分析世联
本课件主要适用于 3000亩及其以下的房地产项目分析
本课件核心内容是在阐明项目价值定义与作用的基础上，着重分析如何分析项目价值
本报告是严格保密的。
2
课程的内容结构
What
什么是项目价值？
Cases
通过实际操作过的项目，来展示项目价值到底是什么？
Why
>4761 本报告是严格保密的。
**万平米 **万平米
销售物业（不含酒店）极限纯盈利能力（最高容积率，完全销售，最低实现价格，扣除地价） **亿
**亿
**亿 19
中等规模高容积率项目案例综合分析1——随着容积率变高，物业类型逐渐混合，
7.0 6.5
北京当代万国城MOMA
R＝5.44，居住82％综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼
II. 项目价值分析是为后续研究提供思路框架及引导
III. 项目价值分析是为后续研究预先揭示可能的问题
IV. 项目价值分析理解深入，是直接影响解决方案的制定；
V. 项目价值分析，是世联专业顾问价值的体现，也是全国视野的体现。
本报告是严格保密的。
7
How
何进行项目价值分析？
本报告是严格保密的。
8
如何进行项目价值分析
►► 只只有有红红色色容容积积率率底底线线以以上上的的区区域域才才能能满满足足基基本本的的财财务务需需求求
容积率范产品线可能类
围
型
需要实现的均总建筑面积
价
(做足容积率)
A 3.55.85
以公寓为主，
组合少量写字楼
>3819
**万平米
B 3.55.85
以写字楼为
主，组合少量公寓
>4761
C 2.8-3.5 纯高层住宅
描述大盘
典型规模
常见 5002000亩
战略核心问题
项目的持续推动力而非单一卖点扩宽客户层面
小盘
200亩以下，尤其是 100亩以下的
差异化市场占位核心竞争力界定
盈利模式/产品线结构相对多元的产品线在产品类型的选择上，会在产品盈利空间和市场未来机会之间选择均衡
相对简单的产品线尽量选择当前盈利能力最高的产品类型
高品质住宅+少量公寓、少
星河国际
量商业配套
R＝4.5，居住83％
2
极高密度高层住宅+
1
世茂滨江花园集中商业
居住功能为主，少量商业配套
R＝3.17，居住99％
高品质住宅+少量公寓、少量商业配套
京基御景东方
R＝4.63，居住74％高品质住宅+集中商业
商业、商务、居住功能混合
中中高高品品质质纯纯居居住住功功能能项项目目容容积积率率提提升升潜潜力力有有限限