产业园的盈利模式、发展策略与规划框架
工业园区运营模式
产业园区运营模式产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。
1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
然而，产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。
一、政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式。
第一种模式：政府运营模式。
这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。
政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。
对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。
广州天河软件园就属于这类运营模式。
第二种模式：投资运营模式。
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。
浦东软件园就属于这一模式。
第三种模式：服务运营模式。
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。
在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。
服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。
杭州软件园就属于这一类运营模式。
第四种模式：土地盈利模式。
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。
产业园区运营模式
产业园区运营模式、存在的问题及改进方法（完整版）产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。
1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
然而，产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。
一、政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式第一种模式：政府运营模式。
这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。
政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。
对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。
广州天河软件园就属于这类运营模式。
第二种模式：投资运营模式。
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。
浦东软件园就属于这一模式。
第三种模式：服务运营模式。
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。
在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。
服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。
杭州软件园就属于这一类运营模式。
第四种模式：土地盈利模式。
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。
电商产业园三大盈利模式六大开发模式分析
电商产业园三大盈利模式+六大开发模式分析关于电商产业园的相关数字数字一：目前全国以“电商”命名的园区超过300家，不包括各种其他大型园区内的电商子园区。
数字二：2012年，商务部确定了34个首批国家电子商务示范基地，包括北京经济技术开发区、天津滨海高新技术产业开发园区等。
电商园区三大盈利模式第一，地产电商平台盈利模式包括以产业为内核、土地与物业为载体形成的园区基础设施开发获益、区域运营获取土地增值收益、房地产开发收益、租金收益以及其他地产投资收益等盈利方式。
第二，电商产业发展盈利模式包括通过电商园区配套功能服务、政府产业政策扶持和电商产业发展性服务的获益方式。
电商园区配套功能服务就是指通过生活、商务、娱乐及物业服务来获取收益。
以珠海O2O海纳城为例，通过电商综合体的物业服务：管理面积22万平方米，预计年物业收益过亿元。
第三，电商金融运作盈利模式这是通过产业投资、产业项目的资本运作以及现有物业的资本运作来获取收益的方式。
其中产业投资主要就是指园区建立或控股专业性的产业投资机构，例如天使基金、VC、PE等投资相关产业，分享企业成长并获取收益。
而对于产业项目的资本运作这方面，主要是指在不允许直接转让产业用地的前提下，探索作价入股等方式盘活项目并获取收益。
最后对于目前现有物业的资本运作，主要是指产业性房产通过信托、证券化等方式资本运作，进而盘活资产获取收益。
电商园区的六大开发模式1.政府主导型以优惠政策带动发展，该开发模式是我国大多数电商园区选用的管理体制，一般由省市区领导组成的领导小组负责重大决策，所在地市政府成立开发区管理委员会。
2.政企合一型以灵活机制带动发展，该开发模式的园区往往具有一定的政府背景，开发区管委会与电子商务园区建设公司实行两块牌子，一套人马，主要职能机构合署办公，既具有行政职能又具有经济职能，管委会行使市区级管理权限。
3.企业主导型以市场化机制带动发展，这类园区主要以民营的建设运营开发公司来投资管理，在国内经济发达地区的电商园区大多采用这一模式。
科技产业园的发展及盈利模式
科技产业园的发展及盈利模式(2015-10-30 11:53:51)转载▼分类：推荐阅读标签：股票随着国家“科技创新驱动发展”战略的实施，以产业发展为导向的高新技术园区开发，取得了重大的经济成绩。
近年来，国家经济发展方式的转变和经济结构的调整，对城市产业的升级、城市的开发建设提出了更高的要求。
由于近两年持续的宏观调控使房地产企业的转型蔚然成风，房地产企业如何走出一条差异化竞争道路成为众多房地产开发企业战略调整的重心和关键。
科技园区——这个地产细分市场也逐渐引起人们的关注。
一、科技园区的内涵与特点科技园区就是为成长型和创新型高新技术企业提供研发载体和增值服务的一种科技园区开发模式，通过科技、地产和金融的有机融合，实现多方共赢。
科技园区是工业地产的高级阶段，以产业升级、产业集群为基础，以创新型和成长型高新技术企业为客群;以战略性新兴产业为主导产业，强调了科技园区的产业定位，保证了科技地产真正成为贯彻国家自主创新战略和推动战略性新兴产业发展的重要平台;以房地产开发为载体，遵循市场经济基本规律为前提，强调了政府、开发商与入驻企业按照契约关系，使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行为聚拢在一起，充分发挥市场优化资源配置的作用。
二、我国目前科技园区开发的四大模式解析(一)科技园区开发模式一：优惠政策的带动发展主要是在园区运行初期，通过制定一系列产业、税收、奖励等政策降低入园企业门槛，提高企业入园积极性，该模式园区往往具有一定的政府背景，以扶持企业发展为重点。
其代表性的科技园区是苏州工业园。
苏州工业园的政策优势主要体现在以下几个方面：拥有较大项目发展的自行审批权;拥有充分授权的外事管理权;拥有预筹积累个人账户为主的公积金制度等优势。
(二)科技园区开发模式二：区域产业带动发展该模式下的园区发展具备一定的区域优势和产业基础，主要是在现有产业发展的带动下促进园区的形成和发展壮大。
一方面，现有的产业基础为园区形成提供了条件;另一方面，随着园区的发展又会促进现有产业的不断升级及效益的提升。
文化创意产业园区的盈利模式
容 为 王 ， 别 是 新 闻资 源 优 势 ， 特 民生 新 闻 以 其 贴 近 群 众 日常 生 活 的 视 角 ． 抓 住 观 众 眼 球 ． 成 固定 的 收视 群 体 和 形
营 应 该 顺 应 形 势 、 内容 上 受 欢 迎 、 在 立 得 住 ． 经 营 上 有 优 势 团 队 、 新 的 思 在 创
卓 有 成 效 的 市 场 推 广 招 商 活 动 ， 媒 使 体 和 客户 真 正 实 现 共 赢 和 多 方效 益 的 最大化 。
３传 播 终 端 与 销 售 终 端 。 ． 传 播 终 端 与 销 售 终 端 的 融合 一 直
发 展至关重要 。
一
介 于 政 府 、 场 和 企 业 之 间 的 新 型 经 市
济组 织和企 业发 展平 台 ， 它是 借鉴工
业 化 发 展 过 程 中 的 成 功 模 式 进 行 创 新
产 业 增 加 值 年 平 均 增 长 速 度 超 过 ２％ ：０ ０年 。全 国 文 化 产 业 增 加 值 ２ ． ２１ 达 １ 亿 元 ． 占 Ｇ Ｐ 比重 为 ２７ ％ 。 万 Ｄ ． ５
文化 创意 产业在 我 国发展 时间不 长 ， 但 速 度 之 快 ， 人 惊 叹 。 党 的 十 七 届 令
总 结 出 来 的 ． 当今 产 业 发 展 趋 势 集 是 群 化 发 展 的 一 种 模 式 。上 海 、 京 、 北 深 圳 、 州 、 安 、 明 等 城 市 成 为 全 国 广 西 昆 文 化 产 业 发 展 的 先 锋 。 些 城 市 基 本 这
共 享 性 和 产 业 的 带 动 性 而 成 为 发 展 文 化 创 意 产 业 的重 要 途 径 。
文 化 园 区 作 为 我 国文 化创 意 产 业
产业园区的四大商业模式
产业园区的四大商业模式，总有一款适合你2017-10-12“同心千载痴情盼，守得云开见月明”。
近年来，在房地产集体低迷、商业地产整体遇冷的背景下，以服务实体经济为主要目的产业园区开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在产业园区掀起巨大的波澜。
传统房企开始往产业地产转型。
随着住宅地产领域黄金十年的离去，高库存率、低利润率已经成为房地产领域的新常态，新常态下，房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、天安数码城、光谷等产业地产商已经在产业地产领域浸淫多年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
六大产业园开发盈利模式
六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。
以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。
1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。
从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
此类运作模式的典型代表为联东U谷。
联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。
由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。
(2)物业出租获取租金收益。
由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。
(3)提供增值服务获利。
在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。
为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。
2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。
文创产业园——类型分类、盈利模式和运营方式
文创产业园——类型分类、盈利模式和运营方式文化创意产业园区是集文化创意产业与高新科技产业为一体，科技产业与文化产业相互交融的新型经济园区。
文创园是产业转型升级的重要举措、提升文化软实力的有效手段、增加就业机会的有力支撑，应从明晰园区定位、健全激励机制、完善配套设施等方面，推进文化创意产业园区的发展。
基于文创园的复杂性，本文从类型分类、盈利模式和运营方式三个方面对国内文创园的发展特点进行解析。
文创园的特点复合性：指的是它的综合性，可能包括了设计，商业，传产，交通，物流，农业，旅游，工业，餐饮及住宅。
也就是把以前的住宅，工业，农业，旅游，传产的开发，综合在一起，形成一个超级综合开发体。
大规模：就是因为它的综合性，他是一个超级综合开发体，所以规模是土地面积都会很大。
动辄几千亩甚至上万亩，几乎就是新市镇，新市区的开发。
基于文创园的复杂性，本文从类型分类、盈利模式和运营方式三个方面对国内文创园的发展特点进行浅析。
文创园可分为四类国外学者大多根据文创园的功能定位，将其分为四种类型：产业型、机构型、博物馆型、都市型。
而我国文创园的发展还处于初期，存在定位不清晰、产业同质化等问题。
结合我国实际情况，学者主要从园区依附的角度对文创园的类型进行划分。
1、以旧厂房为载体。
城区中由于旧厂搬离后而闲置、废弃的旧厂房，因其宽敞明亮的空间及廉价的租金，或面临闲置空间再改造的境遇，往往成为文创园的诞生地。
我国较早出现的北京798艺术区（大山子艺术区）便是依托朝阳区酒仙桥路798工厂的老厂房；上海泰康路210弄的“田子坊”创意产业园区的载体是上海20世纪30年代最典型的弄堂工厂群。
将旧厂房改造成文创园是当前文创产业集聚区的主要形式，利用现有建筑创造文创平台既保护了历史文化遗产，又能将文化产业与工业历史建筑保护、文化旅游相结合，是建筑价值、历史价值、艺术价值和经济价值相结合的良好典范。
2、以大学校园为依托。
大学是技术的发生器和各类人才的聚集地，也是开放的社区和提供多元文化的场所，往往成为文化创意的中心。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
产业园的盈利模式、发展策略与规划框架
自20世纪80年代以来，我国园区建设和规划逐渐向精准化、专业化方向转型。
近年来，产业园区越发成为区域经济发展的重要推进器。
其在区域经济和产业经济之间形成一个联动，承载区域产业体系的组成与补充，以及片区主导和配套产业的连接功能。
目前园区经济发展日趋完善与成熟，已形了产业园发展的特有形式。
1、产业园区的盈利模式
纵观国内产业园区的经营状况，可以看出园区的盈收主要来自两部分：地产增值和产业增值。
客观来说，现阶段大多数园区主要依靠地产增值，其通过建设厂房、物流仓库、办公楼等并以出租或出售的方式供企业使用，这同传统的商业地产模式相类似，是大多数园区的主要收益来源。
目前，中国有各类产业园区15000多个，国家级开发区数量从2011年的219家增长到2015年的364家，年均复合增长率达13.5%。
国家级开发区数量在2012-2013年间快速增长后，进入到平稳增长阶段。
在如此高度增长的势态下，我国的产业园区普遍走新兴工业化道
路，而在我国产业园区已取得一定成就的同时，产业园存在的问题也越渐明显。
（1）重复建设，形成恶性竞争。
如此“千园一面”的形势造成产业资源难以合理分配以及有效
利用等问题，并且园区之间竞价明显，招商困难，难以成就共同发展，前期产业定位就出现问题，直接导致后面招商运营难。
（2）偏重地产开发，轻视产业环境，产业聚集效益不明显。
目前有近三分之一的产业园为房企联合开发建设，出售物业坐等收益，却不注重产业园区发展的核心——产业环境培养、产业链搭建以及产业配套的完善。
如此随之而来的是项目的空置、地方产业的流逝，产业新城变“鬼城”，盲目引进产业导致“有企业无产业”的局面，如此“大
杂院”无法实现良性的产业发展，导致片区没有产业竞争力和发展源动力，前期产业定位出现问题，后期的招商运营自然出现方向性错误，直接导致园区集聚性差。
（3）园区运营以及配套服务偏差大。
如今很多园区的硬件载体建设都被过分地关注，而园区的核心竞争力是软性服务，可这正是国内的全区最为欠缺的一环。
几乎所有园区在入住前都会提出提供一站式服务，但实际上相对应的政策以及设备很难达到企业尤其是研发型企业的需求水平，前期产业定位有问题，未能为园区的开发及招商运营提出指导性的产业配套建议，自然也就没有相应的配套服务提供。
解决上述问题，最首要的就是园区定位要准确，只有在准确而科学的产业定位基础上，后期的招商运营才会有本可依，形成自身独有的竞争力。
2、产业园区规划的总体框架
此前，规划园区的思路是依据关联发展原则、成链发展原则、集聚发展原则、集约发展原则等“四项基本原则”，通常来说，产业园区发展定位、规划背景、规划布局、招商策略都应该满足上述四个原则。
产业定位之前，需要对内外部环境做详细的分析，为前期的产业定位夯实地基。
其中有几个观点解读如下。
外部环境分析：为了掌握产业变化规律以及抓住经济的变化趋势，基于外部宏观环境分析，我们不仅可以洞悉未来的战略机会，而且可以规避一些潜在威胁，根据实际情况作出最优的战略选择，让企业在平稳、健康且可持续的轨道上运行。
内部资源分析：内部资源分析不仅是园区经营的基础，而且还是制定战略的立足点与支撑，因此它是园区内部与战略重要关联的因素，它主要包含：产业基础及配套、环境政策、法治环境、市场环境、自然资源、市场辐射能力。
产业定位分析：在完成了外部环境和内部资源的分析后，应先确定园区的总体功能定位和产业发展的总体目标。
产品定位主要是依靠自身最突出的优势结合当今经济发展阶段，在充分了解行业的运行机制后，确立一个园区产业整体的发展规划，并将主导产业、支柱产业以及基础产业的计划落定。
产业定位分析主要包括主导产业的确定、产业组合与细化以及产业补充等步骤。
产业定位分析与园区后期建设、配套体系的构建是息息相关的，如果产品定位的失败，整个园区都将陷入失败的危险。
确定主导产业：主导产业的确立是产业定位的首要前提，这是因为其他所有的产业的定位都得基于主导产业的发展方向。
确定产业组合方案：将产业生命周期的不同阶段和某一个具体产业的技术经济特征结合起来，我们称之为产业组合分析，也就是将某个产业定位在矩阵中并加以研究分析的一个架构。
产业组合分析主要是描述某产业在生命周期的不同阶段竞争力
的来源。
从宏观策略分析的角度来看，产业组合分析满足了园区企业在不同阶段与不同环境条件下产业的特殊需求，帮助企业在产业内重新定位，洞察产业演变规律和变动趋势，利用现有资源减少不利因素。
3、产业园发展策略
产业定位完成后，我们需要考虑的便是产业的发展问题，步骤先后为：
分析园区主导产业的产业链，明确每个产业链的配套需求，并且给出具体的设计方案，制定明确的产业规划；分析各个主导产业的价值链构成，明确产业链上的重要节点（高技术、高附加值、延展性好、带动性强的环节）；分析在这些核心节点上布局的重点发展机会，为之设计重点发展的产品。
再之后就需要非常明确各个行业内部的发展分支，例如服务业，是偏向现在服务业还是传统服务业，针对不同的方向，确立未来产业的发展重点。
对于区域产业来说，首先要明确的是区域发展的主导产业或者预期发展的重点产业，并且设计相对应的规划方向和内容。
目前来看，主导产业的同质化仍然是区域产业规划中比较普遍的现象，区域特色不显著，而这一问题并不完全是规划导致的，也与市场的走向密切相关。
跟着定位走，围着产业转，园区的建设是一条长远的战略路径，产业园区的定位建设到后期运营可作以下总结：第一，坚持科学规划，做好外部环境和内部资源分析，慎重选择产业；第二，注重载体建设，精准定位企业类型，做好园区可持续化；第三，落实不同产业园的园区配套和软性服务，提高园区核心竞争力。