广东万科康王路项目商业裙楼策划方案
广州商业裙楼定位策划与分析报告
商业裙楼定位策划与分析一、裙楼物业的现状近期，有关大型超市、餐饮等行业进驻高层物业裙楼的消息频见报端，很多商家都把目光对准了裙楼商铺市场。
只是，这些商家一番考察后发觉，很多裙楼商业物业由于社区规模、场地过小等因素很难符合经营要求。
广州市裙楼商业物业呈现两极化散布的态势。
很多区域尤其是新兴区域诸如珠江新城、东圃、白云区一带裙楼的空置率达到９０％以上，三四楼的位置空置率更高。
而天河北一带，那么裙楼供给紧俏。
具体在裙楼商铺方面，尽管供给量比较大，例如协和新世界芳草园2层共6200平方米;华标广场3层共15000平方米;都市华庭也有2万平方米左右;帝景苑有4000平方米，但都已找到买(租)家，而且售价和租金比原先的有所提高。
据悉，芳草园首层商铺大面积售价超过3万元/平方米；鸿翔大厦商铺单价也近3万元/平方米；都市华庭因位处天河北和体育东交壤，位置优越，部份商铺乃至开出6万余元/平方米的单价，但仍有保险、电讯类等实力雄厚的公司预备进驻。
另外，天河北的很多楼盘都把裙楼部份用做写字楼，租赁的多为金融证券、保险等公司。
一样的裙楼写字楼租金相对廉价，多是面积比较大的公司租住。
另外，客户希望拿到面积比较大的场地，相对零散的生意就不是专门好，其中１０００平方米左右的地块成交比较多。
二、裙楼物业的特点------商业裙楼与单体商业物业的区别第一，体此刻价钱上。
由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部份分摊了，因此价钱比单体商业物业有优势。
第二，体此刻经营方式上。
由于商业裙楼属于塔楼的一部份，因此不如单体商业那么纯粹，其经营的业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。
第三、体此刻外立面上。
单体商业物业拥有比裙楼更多的优势。
裙楼是不独立的，因此在外观设计上发挥空间小，难以制造人气和商机。
而且商业裙楼的地段一样都兼顾塔楼功能。
三、裙楼物业的运作方式目前，裙楼商业运作要紧采取三种方式，一是直接销售，二是分割出来，以租带售，三是走专业市场的道路。
万科社区商业的规划设计
万科社区商业的规划设计万科社区商业的规划设计提要：商铺的可达性1.避免商铺与周边道路出现较大的高差，尽量保持商铺与道路处于同一平面上，便于消费者顺畅抵达商铺；若实在无法避免的更多精品：人事万科社区商业的规划设计要实现社区商业的溢价，必须在设计前期就开始进行规划，但这种规划，并非是毫无计划地将社区商铺进行分割销售，让我们从万科的社区商业规划设计中，来一窥究竟。
一、社区商业规划：不仅考虑开发商，更要考虑投资商（一）商业价值最大化1.商铺的布置应根据地块商业价值分析进行考虑，重点布置商业价值高的区域；2.首层（含双首层）商业面积尽可能多，2F面积适量减少，如出现3F商铺，则考虑通过首层规划独立的门厅出入口，将首层人流引入；3.可通过增加地面停车、天桥、公交车站接驳、增加商业导视/广告灯形式来改变地块的商业价值。
（二）商铺布局延续性1.商铺布局尽可能连续、成环，避免出现袋状尽端式等商业死角（如下图所示），商铺尽可能不被公共服务用房（如社康中心、服务站、卫生间等）打断，当社区入口过大影响商业连续性时，应综合考虑其布置；2.避免交通体（电梯、疏散梯等）遮挡商铺，影响商铺的展示性；3.有商业内街出现时，避免出现单边街铺（如下图）；4.避免在转角铺出现实墙，可以规划商铺出入口或橱窗，增加商业展示性。
（三）商铺的可达性1.避免商铺与周边道路出现较大的高差，尽量保持商铺与道路处于同一平面上，便于消费者顺畅抵达商铺；若实在无法避免的，可以通过路肩等实现过渡；2.注意停车位的规划及人流、车流动线的规划设计增加商铺周边地面停车增大了消费的便利性，有利于带旺商业。
与此同时，可以将小区车流与商业车流进行分流，分开管理。
3.避免因为规划水景、绿化带等阻碍了商业的人流动线（四）可视性1.项目临近城市道路时，可在适当的位置，规划商业大标识，增加项目的形象展示；2.避免出现建筑构筑物或者绿化景观、景观小品等遮挡商铺的设计出现；3.一些社区商业临近主干道，受道路宽窄及道路绿化带的影响，商铺的昭示性将受到一定程度的削弱。
万科广州康王路项目商业裙楼策划方案89页
商场规模
三层 临街长约50米，进深约30米； 三层； 临街约45米，进深约45米；
经营状况
二、三层企业办公； 首层2家商铺， 且为企业办公性质 全部空置 首层：典艺琴行、通业 地产、交通银行、骏德 酒业、凤凰旅行社、泰 奇食品等 二三层：泰奇食品 （办公）
金禧大厦南面， 本项目斜对面
康王阁大厦 商业裙楼
深圳星河COCOPARK
PEARLY GATES、C K Underwear
招商成果—— 百老汇院线、王子牛扒城、Starbucks等
7
中原地产 ·专业 ·专注
招商成功案例（深圳篇）
深圳华润万象城 招商成果—— Mannings、Marco & Mari等
宝安港隆城购物中心 招商成果—— Carrefour、中影南国等
38
中原地产 ·专业 ·专注
一、区域内商业租金较低，目前整体商圈经营氛围较弱， 人流量不够理想；
经 营 风 险
二、区域内消费观念较传统，项目周边区域社区配套相对 成熟； 三、康王中路及离本项目较近区域存在大量待开发项目， 对本项目后期稳定经营带来压力。
项目体量相对较小，裙楼 性质
直接销售
区域内商业氛围差，销售 抗性大
销售
价值 1、培养该商场的经营，刺 激后期销售获得较好的回报 2、避免该区商业气氛较差 的现状，获得最佳的销售 时机；
先租后售
√
25
中原地产 ·专业 ·专注
1.3 如何实现最佳操作模式
前期确定策略
新光 城市 广场
5层总 面积5 万平 方米
经营 状况 日益 转好
中等 档次
主力商家
点评：主力商家作用明显， 品牌商家历经洗牌
34
某商业裙楼项目营销策划方案
某商业裙楼项目营销策划方案一、市场分析与定位1.1 市场需求分析通过市场调研了解到，目前该区域的商业裙楼项目相对较少，市场需求呈现增长趋势。
主要消费群体为年轻人、白领阶层和家庭消费者。
他们对于购物、娱乐和休闲等需求较高，对于品牌和服务质量也有较高的要求。
1.2 项目定位本商业裙楼项目将定位为高端时尚商业综合体。
提供多元化的购物、娱乐、休闲和餐饮等服务，满足不同人群的需求。
二、产品特色与优势2.1 设施设备本项目将引进先进的商业设施与设备，包括高速电梯、智能停车系统、空气净化系统等，提供舒适便捷的消费环境。
2.2 租户选取本项目将精心挑选优质的租户，引进一流品牌和知名商户，提供丰富多样的商品和服务，吸引更多的消费者。
2.3 商场规划商场将区分不同的区域，如奢侈品区、时尚潮流区等，满足不同消费者的购物需求。
同时，商场还将设置休闲娱乐区、儿童游乐区等，提供全方位的服务。
三、营销策略3.1 品牌宣传通过多种媒体渠道进行品牌宣传，如报纸、电视、网络等。
展示项目的特色和优势，提高品牌知名度和美誉度。
3.2 优惠活动在项目开业前后，设立一定的优惠活动，如打折、满减、赠品等，吸引消费者到店消费。
3.3 联合营销与其他商圈或知名品牌进行联合营销，如举办合作活动、提供优惠券等，吸引更多顾客到访与消费。
四、客户关系维护策略4.1 会员积分系统建立会员积分系统，通过消费累计积分，会员可享受更多的优惠和礼遇，增加顾客忠诚度。
4.2 售后服务注重售后服务，提供一流的售后服务，解决客户的问题和疑虑，增强客户满意度。
4.3 活动推送通过手机APP或短信推送最新的优惠活动、促销信息等，及时与客户进行沟通和互动。
五、风险控制与调整5.1 监控市场变化密切关注市场动态和竞争对手的动向，及时调整市场营销策略，以应对市场变化。
5.2 定期反馈与改进通过客户调研、满意度调查等方式，听取顾客的建议和意见，及时改进项目的不足之处，提高客户满意度。
万科工程管理策划方案.doc
2009-2万科工程管理策划方案7一、项目特点概述1.1 工程项目特点1.1.1 本工程项目所处位置周边环境复杂，市政配套滞后，市政道路、管网未形成，特别是给水和排水无市政接驳点，对工程施工及后续工作影响大，需持续关注。
1.1.2 根据本小区楼宇规划设计，小区永久路沿建筑物外围用地红线走向成环形布设，由于受部分楼宇地下室施工影响，小区永久路必须分阶段施工，施工通道结合第一次开盘时间和地下室施完成时间采用临时路和永久路结合搭接使用。
1.1.3 施工可用场地小，开盘区大，样板房多，工期紧，对各项工作的有序进行和能按时完成各节点目标是严峻的考验。
1.1.4 产品定位高，对工程各项质量指标要求高，对合作方（监理，总承包单位等合作方）的管理水平和能力要求高。
1.1.5 工程基础及开盘区正处于雨季阶段，雨季对工期的影响大，如何在确保施工质量的情况下完成展示、开盘销售进度节点目标尤为关键。
1.1.6 工程采用预制梯板，对塔吊选型、平面位置、吊装以及相应支撑体系要求较高，另外预制构件与现浇梁、墙的接触面处理和预制构件的成品保护是本工程施工管理的重点。
1.1.7 工程竣工后进行加楼板改造工作，改造工作工期紧，垂直运输难度大，对已竣工工程成品保护要求高。
1.1.8 本工程的施工蓝图是根据地下室和主体施工进度分为两次下发，极有可能出现边施工边出图局面，如何规避图纸风险，减少返工，需要甲方、监理、设计和施工单位充分发挥协作的管理特点，争取实现进度目标，质量目标和成本目标。
1.1.9 本项目实行大总包管理模式，对分包的质量、安全、进度和合同建立相应的管理体系及制度，有利于提高项目整体管理水平及目标的得以实现。
1.2 项目管理目标1.2.1 质量目标：达到国家现行施工验收规范合格标准和进入万科深圳区域评估及实测实量评估前五名。
1.2.2 安全文明施工目标：杜绝死亡、重伤事故和职业病的发生；杜绝火灾、爆炸和重大机械事故的发生；轻伤事故发生率控制在千分之三以内，确保获得“深圳市安全文明施工双优工地”。
万科项目策划书
万科项目策划书篇一：万科项目策划书大连金州新区万科城项目一期工程管理策划书编制：大连万科城项目部审核：集团工程管理部日期：XX年3月1日目录1.项目概况 ................................................ ................................................... .............................................. 3 位置及环境 ................................................ ................................................... ....................................... 3 建设用地规划要求................................................. ................................................... ........................... 3 建筑概况 ................................................ ................................................... ........................................... 3 建筑分期概况................................................. ................................................... ................................... 4 项目管理目标................................................. ................................................... ................................... 6 项目特点及对应措施................................................. ................................................... ....................... 6 2.项目部架构 ................................................ ................................................... .......................................... 7 项目管理人员架构................................................. ................................................... ........................... 7 主要人员管理职责................................................. ................................................... ........................... 7 项目管理流程.................................................................................... 8 项目岗位职责................................................. ................................................... ................................. 15 3. 总平面管理策划................................................. ................................................... .............................. 17 总平图 ................................................ ................................................... ............................................. 17 4. 项目进度管理 ................................................ ................................................... .................................. 18 项目计划保障措施................................................. ................................................... ......................... 18 5．质量管理 ................................................ ................................................... ......................................... 19 质量管理体系及职能分................................................... ............. 19 工程质量控制要点................................................. ................................................... ......................... 20 工程质量重点控制环节................................................. ................................................... ................ 22 质量管理指导思想 ................................................ ................................................... ........................ 24 工程质量管理措施 ................................................ ................................................... ........................ 25 6.工程成本管理 ................................................ ................................................... ................................... 29 项目成本控制目标 ................................................ ................................................... ....................... 29 项目成本控制措................................................... ....................... 29 7.安全文明管理 ................................................ ................................................... ................................... 30 安全文明管理组织架构 ................................................ ................................................... ................ 30 安全文明及成品保护合同清单................................................. ................................................... .... 30 安全文明惩罚措施 ................................................ ................................................... ........................ 35 临时电施工方案 ................................................ ................................................... ............................ 35 8.风险管理 ................................................ ................................................... ........................................... 36 风险管理计划 ................................................ ................................................... ................................ 36 风险控制流程 ................................................ ................................................... ................................ 37 进度控制风险与对策 ................................................ ................................................... .................... 38 质量控制风险与对策 ................................................ ................................................... .................... 38 成本控制风险与对策 ................................................ ................................................... .................... 39 其它 ................................................ ................................................... (39)1.项目概况位置及环境本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。
万科商业项目前期策划全流程
万科商业项目前期策划全流程万科商业项目前期策划全流程，营销人都要懂整体看点可行性研究：市场分析→市场预测→财务评估等项目定位：SWOT分析→客户定位→产品定位→价格定位→经济收益分析市场推广：卖点提炼→项目总体形象设计→推广费用预算→现场包装方案→制定推广策略可行性研究1.市场分析包括宏观市场和区域市场。
2.市场预测包括供给预测、需求预测、价格预测。
3.收入、成本、费用预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等。
4.财务评估（1）静态指标：成本利润率、销售利润率；（2）动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期。
5.盈亏平衡分析关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。
6.敏感性分析反应敏感程度的指标是敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比。
7.风险评估风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断。
项目研究1.宏观环境分析（1）经济环境：包括宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）；重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）；城市经济状况（GDP、人均收入等）；城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）；人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）。
（2）房地产市场环境：结构及其规模（一、二、三级市场）；板块布局（热点区域）；行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）。
2.项目价值分析（1）区位价值分析：产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）；街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）。
（2）项目资源分析：自然（山景、海景、湖景等）、人文景观；交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）；配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）3.竞争环境分析（1）同区位、同类型、同价位竞争项目分析；（2）经典楼盘分析：包括产品特色（产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点）；推广手法（广告诉求、媒体运用、推广节奏等）；销售策略；其他成功因素。
裙楼商铺市场定位与推广策略分析策划方案
裙楼商铺市场定位与推广策略分析策划方案思绪在键盘上跳跃，十年的方案写作经验仿佛一幕幕电影在脑海中回放。
让我来谈谈这个“裙楼商铺市场定位与推广策略分析策划方案”吧。
一、市场定位我们得明确裙楼商铺的市场定位。
想象一下，一座繁华的商业大厦，裙楼部分就像它的裙摆，既要展现出整体的韵味，又要具备独立的风采。
那么，我们的市场定位就是：结合周边环境、消费人群和业态特点，打造一个集购物、餐饮、娱乐于一体的综合性商业空间。
1.了解目标市场分析周边业态：了解周边的商业环境，看看有没有类似的裙楼商铺，它们的经营状况如何，优势和劣势在哪里。
研究消费人群：年龄、性别、职业、收入等，了解他们的消费需求和消费习惯。
调研竞争对手：了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销策略等。
2.确定市场定位与周边业态互补：避免与周边业态形成直接竞争，寻求差异化经营。
满足消费需求：针对目标消费人群的需求，提供相应的产品和服务。
突出特色：通过独特的业态组合、装修风格、服务理念等，形成自己的核心竞争力。
二、推广策略确定了市场定位，就是推广策略了。
这就像给一座建筑穿上衣服，既要美观大方，又要吸引眼球。
1.品牌宣传设计独具特色的LOGO和VI系统：让消费者一眼就能认出我们的品牌。
制作精美的宣传册和海报：展示我们的产品和服务，提高品牌知名度。
利用社交媒体和网络平台：进行线上推广，扩大品牌影响力。
2.促销活动开业大吉：举办开业庆典，吸引消费者关注。
限时折扣：设定特定时间段的折扣，刺激消费者购买。
节假日促销：针对节假日推出特色活动，提高消费者参与度。
3.合作推广与周边商家合作：开展联合促销活动，互相引流。
与线上平台合作：进行线上线下一体化的推广。
4.服务体验提供优质服务：培训员工，提高服务水平。
创新服务方式：引入智能化服务，提高效率。
关注消费者反馈：及时调整经营策略，满足消费者需求。
注意事项：1.贴近市场脉搏市场是活的，它会随时跳动，我们的定位和策略得跟上它的节奏。
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主力商家 品牌商家
主要品牌
经营 状况
经营 档次
经营 特点
ESPRIT、 G2000、
Attitude 、百丽、 芭迪、周 大福、美 宝莲、耐 克、阿迪 达斯等
经营 状况 日益 转好
中等 档次
以频繁 的促销 活动和 折扣优
惠吸引 西区人 气
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
2.4 康王路区域主要竞争商业项目调研分析
商场 名称
新光 城市 广场
地理 商场 位置 规模
康王 中路 和中 山七 路交 汇处
5层总 面积5 万平
方米
功能划分及经营种类
首层：化妆品、皮鞋、珠宝钟表 2层：时尚女装、配套精美饰品 3层：女装/女内衣、童装玩具、床 品 4层：男士正装、商务休闲装、男 士内衣、休闲运动装、运动用品 北区负一、二层：家乐福超市 北区一层：肯德基餐厅 北区五层：海鲜火锅 南区一层：棒约翰、7-11便利店、
2.3 荔湾区主要消费力组合
长期居住在此的“老西关” 外地来此经商的“淘金族” 在此区域谋求发展的“白领”源自荔湾区主 要消费力组合
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
康王北路区域消费力构成
以本项目为圆心，周边2公里内的可能性主力消费群体
本项目住宅 部分及康王 路区域高端 住宅小区
人群
周边众多 的中小学
➢ 项目商场建筑面积达2.3万m2，将于2007 年下旬推出市场正式招商；
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
佛山东方广场
位于佛山市永安路与锦华东路交界，占地17万 平方米，总建筑面积为67万平方米，其中商场 总建筑面积为18万平方米。由八大组团组成， 裙楼为商场，塔楼为住宅。
➢ 工作内容： ➢ 项目区域市场研究及商铺商场情况分析 ➢ 项目质素分析 ➢ 项目经营规划概念 ➢ 项目规划设计改善方案 ➢ 目标客户市场分析 ➢ 各项宣传推广及促销策略等方面的策划 ➢ 项目销售
业态的发展空间；
➢ 荔湾区政府将康王路列为未来发展的重要区域之一
风险
➢ 区域内商业氛围较弱，人流量不够理想；
➢ 康王路及周边现在有空地以后建成项目对本项
目的冲击；
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
2.2 荔湾区商业格局构成
动感 小西关
恒宝广场 十甫名都
新大新
荔湾广场 名汇广场 西城都荟
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
民族工艺、文化展示、商业平台；
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
大小马站商业中心
➢ 北京路商圈又一商业巨作，占 地4万m2、建筑面积达15万 m2商业航母，包括综合商业中 心、高级酒店、商业办公、商 务公寓、文化保留建筑等多种 物业；
➢ 中原公司现正负责项目的前期 策划以及主力商家招商工作， 经中原公司引荐，项目已与新 世界百货签订合作意向；
广东万科康王路项目商 业裙楼策划方案
2020/11/13
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
策划及销售架构
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
万科商业项目策划服务架构
万科
当地分行 （广州中原）
策划总监 策划经理 策划师
二级市场统筹发展中心
森拓普 策划经理 招商顾问
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
业裙楼
临街长约50米，进深约30米；
二、三层企业办公； 首层2家商铺， 且为企业办公性质
荔康大厦商 金禧大厦南面， 三层；
业裙楼 本项目斜对面
临街约45米，进深约45米；
全部空置
康王阁大厦 荔康大厦南边 商业裙楼 （紧邻位置）
二层 临街长约40米，进深约25米， 招租率95％
首层：典艺琴行、通业 地产、交通银行、骏德 酒业、凤凰旅行社、泰 奇食品等 二三层：泰奇食品
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
招商成功案例（深圳篇）
森拓普擅长大型主力店的招商，尤其是海外品牌的 商家。曾经成功担任众多知名品牌的租户代表。
招商成果——
味千拉面、海皇粥店、陶源酒家、Walker Shop / HOSO Place 、Fashion Community Kitterick 、ANTEPRIMA、 ATSURO TAYAMA、Callaway GOLF PEARLY GATES、C K Underwear
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
森拓普(CentaPro)商业顾问
2001年
收购利嘉阁
2003年
森拓普成立
2004年
深圳公司成立
CentaPro 整合了中原强大的资源，其 主力成员拥有多年从事房地产开发、 销售、租赁及商场经营管理经验，业 务主要有：商业项目策划、招商、研
究服务。
CentaPro 在深圳本地的项目皆为深 圳各区的重要代表项目，所负责策划 项目的总建筑面积累计达460万平方 米，总商业面积累计达120万平方米
鉴于本项目属于万科地产住宅裙楼商业，除了基 本的要满足商业地产成功招商和经营的前提下，中原 地产万科项目专案组更以提升整体项目形象和最大程 度上提高客户满意度的基本原则，通过对项目详细的 分析和全面的市场调研，在充分数据和中原地产丰富 的商业地产操作经验的支持下，寻求出最佳适合本项 目的运作模式。
功能划分及经营种类
主要品牌
经营 状况
经营 档次
经营 特点
万佳 百货
中山 八路 10号
6层 1.7万 平方米
首层：国美、屈臣氏、肯德基、美 心点心店 2~3层：华润万佳超市 4层：新东方英语培训点 西区3层：太湖酒家 东区2层：元绿寿司店 东区3层：洞庭土菜馆
东区4层：阳台拆西餐厅（意大利、
土耳其菜） 东区5层：牛扒城
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
恒宝广场 ——招商策划工作
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
东方文德广场
项目总建筑面积达14万平方米，其中： ➢ 住宅6.5万平方米，以小面积三房单
位为主，面对市区实用型家庭； ➢ 写字楼3.2万平方米，面对市区中心
的中小型企业及投资者； ➢ 商场4.5万平方米，将建成世界性的
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
华林玉器广场
• 总建筑面积达到10万m2的珠宝玉石专业批 发市场；
• 开售首月销售额超3亿元，首层街铺售价超 过11万元/m2；
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
动漫星城
项目总建面积3.2万平方米，共有三层地下商场，使用面积2万平方米，设停车位200 多个，其规模是目前广州同类地下商场中最大的。于2006年暑假期间试业，该项目地面 部分将建设绿化广场，既可延伸人民公园更令城市中心区域的添一新亮点。
主要品牌
经营 状况
经营 档次
经营 特点
金利来 九牧王 千色店 麦当劳等
经营 状况 一般
中等 档次
传统百货， 去年底转型 为品牌折扣 店
品牌商家
点评：传统百货经营备受考验， 转型经营势在必行
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
主力商家 品牌商家
点评：餐饮类品牌商家所占比重超过一半
商场 地理 商场 名称 位置 规模
首月招商面积已达80%
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
目
Ⅰ、思想回归
录
Ⅱ、市场分析 Ⅲ、项目定位分析 Ⅳ、业态规划及招商策略 Ⅴ、中原地产优势
附录一：金色家园和龙津路项目商业裙楼策略建议 附录二：中原地产万科项目专案组介绍
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
Part one：思想回归
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
招商成果—— 百老汇院线、王子牛扒城、Starbucks等
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
招商成功案例（深圳篇）
招商成果—— Mannings、Marco & Mari等
招商成果—— Carrefour、中影南国等
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
招商成功案例（广州篇）
柏东广场（原东山广场）
➢ 项目预计在2010年正式推出市 场；
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
荔湾陆居路步行商业街 ➢ 荔湾区总建筑面积达14万m2的大型商业广场； ➢ 中原公司现正负责项目的前期策划顾问工作；
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
锦源国际商场
➢ 广州市越秀区北京路大型商业项目，以网络、 潮流等新型业态组合成广州市最“in”的购 物商场；
前期确定策略
中原地产 招商
初期经营和调整
销售
商场经营良好 租金提升
自身持有经营一段时间
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
Part two：市场分析
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
2.1 项目SWOT分析
优势
➢ 万科强大的品牌号召力，抗性相对较小； ➢ 项目所在区域相对成熟，居住氛围浓厚，交通便利； ➢ 项目辐射范围内高端住宅项目较多，消费力巨大；
生人群
其他特定 消费人群
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
启示
一、项目除将本项目及附近常住居民作为本项目的客户群 外，更需要依靠自身经营特色，吸引更多的高端目标 消费群体，以实现项目经营的目标；
二、项目所在区域消费力相对旺盛，除了普通的消费者外， 可在业态组合上适合考虑“学生”这一较为特殊的消 费群体；
S&K SPARKLE 屈臣氏
经营 状况 佳， 广场 经常 做促 销活 动
中低 档次
主要依靠 中山八的 大型高尚 住宅和生 活小区， 满足周边 居民日常 一站式生 活消费。
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
2.5 本项目同路段裙楼商铺经营现状
商场名称