《房地产开发项目经济评价案例表格》
房地产开发项目经济评价 (3)
t
P / F , i, t 为折现系数 其中：
净现值指标的运用与判断
NPV>0.，项目是可行的，即项目的收益
大于基准的内部收益率
原始投资相等时，选择NPV最大的为最
优
当不同方案的初始投资不同时，则NPV
最大不能成为决策的选优的依据
举例（净现值2Biblioteka 1）年 投资 收入 费用 净现 金流 量 -500 0 500 150 200 -50 350 220 130 400 250 150 400 400 400 400 400 250 250 250 250 250 150 150 150 150 150 1 2 3 4 5 6 7 8
NPV
r
内部收益率的简化计算方法 （3-2）
B． 插值法 – （1）试算两个贴现值
NPV1 NPV 2
CF (1 r )
t 2
CFt (1 r1 ) t 0
t
0
NPV1
– （2）计算内部收益率
r1
NPV2
r2
NPV1 IRR r1 (r2 r1 ) NPV1 NPV2
NPV (CI t COt )(1 ic ) 其中，ic 10%
t
举例（净现值2-2）
年份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 净现金流量 (500) (50) 130 150 150 150 150 150 150 折现系数 1.00 0.91 0.83 0.75 0.68 0.62 0.56 0.51 0.47 折现值 (500.00) (45.45) 107.42 112.66 102.41 93.09 84.62 76.92 69.92 累计折现值 (500.00) (545.45) (438.03) (325.37) (222.96) (129.87) (45.25) 31.67 101.59
房地产开发项目经济评价案例教学
房地产开发项目经济评价1 项目概况1.1项目名称1.2项目地块情况(地址/地块的现状/地块的周边环境)1.3项目建设单位(名称/法人代表/单位简介)1.4开发项目主要建设内容1.5项目建设必要性1.6项目建设的自然条件1.7市政基础设施条件1.8可行性研究的目的1.9可行性研究的依据2 市场调查与分析2.1房地产投资环境的调查与分析国家(政治、经济、法律法规规章) 江苏南京市(历史沿革、城市功能定位、城市综合实力、自然条件、城市规划、城市基础设施和城市建设) 区2.2房地产市场状况的调查与预测供求状况类似房地产项目价格、投资、费用、开发经营周期3 规划设计方案4 项目开发经营周期5 项目投资、运营费用估算(1)土地费用6255万元(2)前期工程费(3)基础设施建设费(4)建筑安装工程费(5)公共配套设施建设费(6)开发间接费用(7)管理费用(8)财务费用(9)销售费用(10)开发期税费表5 开发期税费估算表(11)其他费用(12)不可预见费(13)经营资金6 项目收入估算(1)销售单价的估算住宅销售均价5800元/平方米，商业用房销售均价9000元/平方米，车位10万元/个。
(2)可销售面积住宅商业用房车位990个(3)销售比例的确定表7 销售比例估算表住宅预售部分的款项在主体结构封顶前近30%收取。
营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。
7 资金筹措计划8 经济评价8.1基本财务报表8.2财务盈利能力指标的计算与分析9 不确定性分析9.1敏感性分析9.2临界点分析10 结论与建议附录7 资金来源与运用表附录8 损益表附录9 全部投资财务现金流量表附录10 资本金财务现金流量表。
房地产项目投资分析正式模板-6个-excel版
总投资 总销售收入 营业税及附加 销售利润（毛利） 投资净利润率
435.999592 总销售金额/建安费 总成本/均价平衡点 面积平衡点/总建筑面积
3718.229507 39,127.19
0.806250854
单位：元/平方米 单位：元/平方米
单位：平方米 百分数
投资成本固定时投资净利润率与销售收入增减关系图
投资净利润率 32% 27% 23% 19% 14% 10% 5% 1%
总销售收入 总投资
营业税及附加 销售利润（毛利）
投资净利润率
-20%
成本敏感
初始成本
20% 15% 10% 5%
0 -5% -10% -15% -20%
盈亏平衡点分析
单位税金 均价平衡点 面积平衡点 盈亏平衡率
3200
¥145,483,882.33 调整后成本
¥
25,623,734.40 ¥
24,556,078.80 ¥ 23,488,423.20 ¥ 22,420,767.60
¥
61,835,423.27 ¥
53,197,118.87 ¥ 44,558,814.47 ¥ 35,920,510.07
32%
27%
23%
19%
¥174,580,658.80 ¥192,354,300.00 ¥21,158,973.00 ¥-3,385,331.80
10%
3600
¥ 174,707,280.00 ¥ 145,483,882.33 ¥ 19,217,800.80 ¥ 10,005,596.87
5%
3400
¥ 165,001,320.00 ¥ 145,483,882.33 ¥ 18,150,145.20 ¥ 1,367,292.47
房地产项目开发投资估算全套实例表格
项目实施、资金支付进度表
用土地抵押贷款存在不确定性。
，“高级公寓、度假村、花园别墅” 预征率为3%，“写字楼、营业用房” 预征率为2%，“普通住宅” 预征率为1%。
一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；
二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，
并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，
其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。
其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税
计税毛利率，
得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
2500
429.391529
429.3913527
40
40
54557.01
19674.358983.7179 16200.01823474.3398 4956.60771127.7258 3828.882247.830386
1825
1825
129.48
129.48
559.5877
559.5877
########## -43189749.12
12730.6134##########。
房地产开发项目财务评价案例(1)
房地产开发项目财务评价案例(1)我分析了一家房地产开发公司的一个项目财务评价案例，并给出以下结论。
公司考虑开发一座高档住宅小区，总建筑面积为20000平方米，预计售价为9000元/平方米。
土地成本为5000元/平方米，总投资成本为35000元/平方米。
预计开发周期为3年。
首先，我计算了项目的投资回报率(ROI)。
这是一个项目的投资获得的利润与总投资成本之间的比率。
投资回报率越高，项目的风险就越低。
对于这个项目，它的投资回报率是24.28％。
这是一个很不错的数字，意味着项目非常有利可图。
其次，我计算了净现值(NPV)。
净现值是指实际现金流减去投资所需的现金的总和。
这个项目的净现值是8.76亿。
这意味着这个项目将为公司带来相当可观的收益。
第三，我也计算了内部收益率(IRR)。
内部收益率是指使得净现值等于零的折现率。
这个项目的内部收益率是16.34％。
这表明公司的投资将得到很好的回报。
最后，我看了看敏感性分析。
敏感性分析是一种方法，可以了解在不同假设下，预期的收益率和ROI如何变化。
对于这个项目，我假设土地成本上升10％，预计售价下降10％，预计成本上升10％，预计销售量下降20％。
即使在这种情况下，项目的投资回报率仍为14.41％，净现值为4.12亿，内部收益率为12.70％。
这表明这个项目即使在不理想的情况下也是有利可图的。
综上所述，公司考虑的这个房地产开发项目是一个很不错的投资机会。
这个项目的投资回报率，净现值和IRR都相当理想。
即使在不理想的情况下，这个项目也有很好的收益潜力。
因此，我建议公司继续推进这个项目。
(万科)地产项目可行性研究经济指标分析表格
审核人：Biblioteka 指标说明项目净利润=项目利润-期间费用-所得税 项目总投资=总开发成本+期间费用 项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附 加 贴现率为10% 资金峰值为累计负向净现金流量的最大值 贴现率为10% 启动资金=三个季度最高资金峰值之和/3
填表人：
本表自动从后续报表中取数，勿须填写
计算式
使累计净现值为零的贴现率 项目净利润/销售收入×100%
项目净利润/项目总投资×100% 项目利润/销售收入×100% 现金流入现值/现金流出现值 资金峰值/项目总投资 各期支付地价现值之和/地价总额 项目净利润/启动资金
核心指标的基本要求（参考）： 1、内部收益率≥25% 2、销售净利率≥9%
项目可行性研究经济指标
项目名称：
项目
指标值
核心指标：
1、内部收益率% 2、销售净利率%
参考指标：
#NUM! #DIV/0!
3、总投资回报率% 4、销售毛利率% 6、获利指数 7、资金峰值比例
#DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
8、地价支付贴现比 10、启动资金获利倍数
#DIV/0! #DIV/0!
房地产投资项目经济分析与测算表格运用(PPT)
1 释义
1.3房地产投资分析常用指标 由于房地产投资数额巨大，期限长，我们在进行投资分析时，常采用 静态评价、动态评价和不确定性分析，反映房地产投资效益的指标有： ➢利润（利润总额、净利润） ➢利润率（成本利润率、销售利润率）
1 释义
1.3房地产投资分析常用指标 由于房地产投资数额巨大，期限长，我们在进行投资分析时，常采用 静态评价、动态评价和不确定性分析，反映房地产投资效益的指标有： ➢利润 ➢利润率 ➢净现值 ➢内部收益率 ➢投资回收期
盈亏平衡分析是指收入、成本、利润等均和销售的建
筑面积呈线性关系的盈亏平衡分析。在房地产投资分析中 一般用来计算土地费用和售价两个变量的可承受范围（极 限地价和保本售价）。
成
本
利润
（
收
入 ）
变动成本
固定成本
0
x0
面积
不确定性分析
1 盈亏平衡分析 2 敏感性分析
除了盈亏平衡分析外，还要对项目进行敏感性分析， 就是分析经济效果指标对其影响因素的敏感程度大小。步 骤如下：
静态评价
1 项目投资估算 2 项目产出估算 3 项目效益分析
3 动态评价分析
对房地产开发项目的投资分析时，考虑资金时间价值的方法，称 为动态评价，计算的指称为动态指标。动态指标比较全面的反映项目 投资活动计算期的经济效益，使评价更符合实际，常用的动态评价指 标有净现值、内部收益率、投资回收期等。
1 释义
1.2房地产投资分类
按投资经营方式划分，房地产投资可以分为： ➢出售型房地产投资 ➢经营型房地产投资 ➢混合型房地产投资
1 释义
1.3房地产投资分析的任务
房地产投资分析需解决哪些问题？
1 释义
1.3房地产投资分析的任务
房地产评估测算表
委估房地产 住宅 100 100 待估 交易价格
比较实例A 住宅 100 100 0 交易价格
比较实例B 住宅 100 100 0 交易价格
比较实例C 住宅 100 100 0 交易价格
个别因素 朝向 通风、采光 小区园林景观 其他因素 评分
#DIV/0!
因素比较修正系数表及计算比准价格
#DIV/0!
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比较因素调整系数 比较项目 交易情况 交易时间 区域因素修正 个别因素修正 比准价格（元/M2）
算术平均评估单价（元/M2）
委估房地产 100 100 0 0
交易实例A 100 100 0 0 0.00 0.00
交易实例B 100 100 0 0 0.00
交易实例C 100 100 0 0 0.00
建筑面积（M2） 评估单价（元/M2） 评估总价（元）
0
交易案例基本情况 项目 坐落 交易日期 销售价格 （元/㎡） 楼层 比较实例A 比较实例B 比较实例C
Hale Waihona Puke 委估房地产 住宅 正常 —— 待估 交易价格 住宅
比较实例A 住宅 正常 0 0 交易价格 住宅
比较实例B 住宅 正常 0 0 交易价格 住宅
比较实例C 住宅 正常 0 0 交易价格 住宅
交易实例及因素比较指数 项目名称 用途 交易情况 交易日期 交易价格（元/㎡） 价格类型 区域功能定位 商服繁华度 交通便捷度 区域因素 公共设施完善度 基础设施完善度 环境质量 评分 小区规模 物业管理 设施配套 公共部分装修 室内装修 个别因素 楼层
XXX房产测算表
交易实例及因素比较 项目名称 用途 交易情况 交易日期 交易价格（元/㎡） 价格类型 区域功能定位 商服繁华度 区域因素 交通便捷度 公共设施完善度 基础设施完善度 环境质量 小区规模 物业管理 设施配套 公共部分装修 个别因素 室内装修 楼层 朝向 通风、采光 小区园林景观 其他因素
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用款计划表项目金额（万元） 1 2 3土地费用420 100%前期工程费28 100%基础设施建设费10 100%建筑安装工程费9917 10% 33% 57%公共配套设施建设费96 63% 33% 4%开发间接费管理费用99 33% 33% 33%销售费用99 17% 50% 32%开发期税费367 41% 33% 26%其他费用183 55% 33% 12%不可预见费449 33% 33% 33%税费率表税费项目税费率税费项目税费率营业税 5 公益金 5城市维护建设税7 法定盈余公积金10教育费附加 3 任意盈余公积金0企业所得税33 不可预见费 4房产税（按租金）12 土地增值税30、40、50超率累积进敏感性分析表序号项目变动幅度（%）全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年）0 基本方案28.8 781 3.81 开发产品投资+10 20.1 12 4.0 —10 39.2 1550 3.62售房价格+10 39.7 1769 3.6 —10 17.7 —206 4.23 预售款回笼进度+10 31.4 942 3.7 —10 24.1 398 4.14租房价格+10 28.8 787 3.8 —10 28.7 775 3.8临界点分析表敏感因素基本方案结果临界点计算内部收益表（%）28.8 期望值20．00开发产品投资（万元）12391 最高值13651售房价格（元/平方米）1670 最低值1538土地费用（万元）420 最高值1580售房面积（平方米）122660 最低值108377主要经济指标表序号名称单位数据备注Ⅰ1 1．11．2 项目设计规模房地产开发产品总建设面积商品房销售高层住宅楼多层住宅楼营业房出租房营业房平方米平方米平方米平方米平方米平方米1233201226609100031000660660Ⅱ123 4 5 6 7 8 9 项目经济数据开发产品投资其中：财务费用资金筹措其中：资本金借款预售房款经营收入经营税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润土地增值税万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元123917221239130003891550141342272476991327664440年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均Ⅲ1 2 3 4 5 财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率商品房资本金净利润率全部投资内部收益率（所得税前）全部投资投资回收期（所得税前）%%%%%项目总投资估算表序号项目总投资估算说明1 开发建设投资1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7 1．8 1．9 1．10 1．11 1．12 土地费用前期工程费基础设施建设费建设安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用2 经营资金3 项目总投资3．1 3．2 3．3 开发产品成本固定资产投资经营资金投资使用计划与资金筹措表序号项目合计 1 2 3 4 5 6 1 总投资1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 自营资产投资自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税经营资金开发产品投资其中：不含财务费用财务费用2 资金筹措2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．6．12．6．2 2．6．3 资本金预售收入预租收入其他收入其他借款固定资产投资长期借款自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资人民币借款自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币借款售房收入与经营税金及附加估算表序号项目合计 1 2 3 4 5 6 1 售房收入1．1 1．2 1．3 可销售面积（平方米）平均售价（元/平方米）销售比例（%）2 经营税金及附加2．1 2．2 2．3 营业税城市维护建设税教育费附加3 土地增值税4 商品房销售净收入租房收入与经营税金及附加估算表序号项目合计 1 2 3 4 5 6 1 租房收入1．1 1．2 1．3 可出租面积（平方米）单位租金（元/平方米）出租率（%）2 经营税金及附加2．1 2．2 2．3 营业税城市维护建设税教育费附加3 租金净收入4 净转售收入损益表序号项目合计 1 2 3 4 5 6 1 经营收入1．1 1．2 1．3 商品房销售收入房地产租金收入自营收入2 经营成本2．1 2．2 商品房经营成本出租房经营成本（摊销）3 出租房经营费用4 自营部分经营费用5 自营部分折旧、摊销6 自营部分财务费用7 经营税金及附加8 土地增值税9 利润总额10 弥补前年度亏损11 应纳税所得额12 所得税13 税后利润公益金法定盈余公积金任意盈余公积金14 加：年度未分配利润15 可供投资者分配的利润16 应付利润A方B方C方17 年末未分配利润财务现金流量表（全部投资）序号项目合计 1 2 3 4 5 6 1 现金流入1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 售房收入租房收入自营收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2 现金流出2．1 2．22．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9 2．10 2．11 2．12 资本金预售（租）收入用于开发产品投资自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税长期借款本金偿还流动资金借款偿还短期借款本金偿还借款利息支付偿还其他应付款3 净现金流量4 累计净现金流量计算指标内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）基准收益率（Ic）长期借款还本付息估算表序号项目合计 1 2 3 4 5 6 1 长期借款偿还1．11．2 1．3 1．41．5 年初借款本息累计本金建设期利息本年借款本年应计利息本年还本付息还本付息年末借款本息累计2 房地产投资人民币借款2．12．2 2．3 2．42．5 年初借款本息累计本金建设期利息本年借款本年应计利息本年按约定还本付息还本付息年末借款本息累计3 还本资金来源3．1 3．2 3．3 3．4 3．5 3．6 上年余额推销折旧利润可利用售房收入其他4 偿还等额还款本金5 偿还长期贷款一本金能力6 长期借款偿还期（年）注：有效利率资金来源与运用表序号项目合计 1 2 3 4 5 6 1 资金来源1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7 1．8 1．9 1．10 1．11 1．12 商品房销售收入房地产租金收入自营收入自营资产长期借款自营资产经营资金借款房地产投资借款短期借款资本金其他回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2 资金运用2．12．22．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9 2．10 2．11 2．12 2．13 2．14 2．15 2．16 自营资产固定资产投资（含方向税）自营资产固定资产建设期利息房地产投资（含利息）经营资金自营部分经营费用自营部分财务费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自营资产长期借款本金偿还自营资产经营资金借款偿还房地产长期借款本金偿还偿还其他应付款短期借款本金偿还3 盈余资金4 累计盈余资金资产负债表序号项目 1 2 3 4 5 6 1 资产1．1 1．1．1 1．1．2 1．1．3 1．1．4 1．2 1．3 1．4 流动资产总额应收帐款存款现金累计盈余资金在建工程固定资产净值无形及递延资产净值2 负债及所有者权益2．1 2．1．1 2．1．2 2．2 2．2．1 2．2．2 2．2．32．3 2．3．1 2．3．2 2．3．3 2．3．4 流动负债总额应付帐款短期借款借款经营资金借款固定资产投资借款开发产品投资借款负债小计所有者权益资本金资本公积金累积未分配利润累积未分配利润比例指标资产负债率（%）流动比率（%）速动比率（%）。