房屋买卖合同效力的强制性规定
效力性强制规定与管理性强制规定区别
效力性强制规定与管理性强制规定区别效力性强制规定与治理性强制规定的区分基于裁判文书的考察论文提要：我国法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定，法律行为无效。
而立法上对效力性强制性规定与治理性强制性规定的判别规定不明，不仅理论上是百家争鸣，实践中对效力性强制性规定与治理性强制性规定的认定更是极为不统一，可以说效力性强制性规定与治理性强制性规定的区分上，司法中存在着很大的混乱。
通过对几个人防工程裁判的比拟分析与介绍德国、日本等国对于强制性规定的区分，立足我国的实际状况，结合对2023 年 3 月 15 日通过的《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定进展分析，从完善相关立法和提高司法水准两个层面，从探求立法精神与立法目的、权衡各方利益、范围严格限制于法律和行政法规、对于强制性标准的规定应当更为明确、立法时要特殊注意比例原则的运用等几个角度对我国立法和司法实践中，如何界定、区分效力性强制性规定与治理性强制性规定提出建议，以期能更好地适用效力性强制性规定与治理性强制性规定，更好地贯彻鼓舞交易的原则和潮流。
主要创新观点2023 年 3 月 15 日通过的《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，是立法上的一大进步，但其并未从根本上解决理论上与实践中的分歧。
故，笔者试图从几个角度对更好地区分效力性强制性规定与治理性强制性规定提出建议。
当文义解释在释明一条法律规定捉襟见肘时，我们应当利用目的解释等方法来寻求立法者的本意，从探求立法精神与立法目的方面更好地更有说服力地解释法律、适用法律。
权衡各方利益则是在详细司法实践中应当保有的一个理念，法律条文本身是没有生命的，只有司法者将案件事实、当事人以及社会多方面的利益与之结合，才能产生良好的适用效果。
立法时要特殊注意比例原则的运用，将会为明确相关规定是否可以作为认定合同无效的依据供应思路。
提出本着更好地贯彻鼓舞交易的原则和潮流来，区分效力性规定与治理性规定，进而对合同效力进展认定，符合契约经济社会的进展。
商品房买卖合同纠纷若干问题的规定
商品房买卖合同纠纷若干问题的规定商品房买卖合同作为房地产市场中最常见的法律文书之一，其涉及的纠纷类型多样，处理方式复杂。
本文旨在对商品房买卖合同纠纷中的若干问题进行规定性说明，以期为相关当事人提供参考和指导。
一、合同效力确认在商品房买卖合同纠纷中，首先需要确认的是合同的效力。
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，合同双方应具备相应的民事行为能力，意思表示真实，且合同内容不违反法律强制性规定。
若合同存在欺诈、胁迫等情形，可请求法院或仲裁机构确认合同无效或撤销。
二、违约责任认定商品房买卖合同纠纷常因一方未履行合同义务而产生。
违约方需承担违约责任，包括但不限于继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。
违约责任的大小应根据实际损失、合同条款及双方过错程度等因素综合判断。
三、房屋质量争议购房者对商品房的质量有异议时，可要求开发商按照合同约定的标准进行修复或更换。
如开发商拒绝履行或无法履行，购房者可依法要求减少价款、解除合同并索赔损失。
在此过程中，专业机构的房屋质量鉴定报告是重要证据之一。
四、交房时间延迟对于开发商未按合同约定时间交房的情况，购房者有权要求开发商按日支付违约金，并可在一定条件下解除合同。
违约金的计算应基于合同中的约定，如无明确约定，则参照当地相关规定执行。
五、预售许可与规划变更开发商在未取得商品房预售许可证的情况下销售房屋，或者房屋交付后与原规划设计存在重大差异，均构成违约。
购房者可要求解除合同并索赔，或要求开发商按照原规划设计重新建设。
六、产权登记问题商品房交付使用后，开发商应在法定期限内协助购房者办理房屋产权登记。
如因开发商原因导致产权登记延迟，购房者可要求赔偿因此造成的损失。
七、解决途径商品房买卖合同纠纷可通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。
建议双方首选协商和调解解决争议，如协商不成，可依据合同中的仲裁条款提交仲裁机构，或直接向人民法院提起诉讼。
总之，商品房买卖合同纠纷的处理需遵循法律法规，结合合同具体条款，公平合理地确定各方权利义务。
商品房买卖合同民法典规定
商品房买卖合同民法典规定商品房买卖合同民法典规定引言商品房买卖合同是指购买商品房的买方与出售商品房的卖方之间所订立的一种合同。
商品房买卖合同的内容及其规定，在民法典中得到了详细的规定和解释。
本文将介绍民法典对于商品房买卖合同的规定，包括合同的订立要件、合同的效力、合同的履行及纠纷解决等方面，并分析其对于买卖双方权益的保护作用。
一、合同的订立要件根据民法典第条的规定，商品房买卖合同必须满足以下要件：1. 定明买卖双方的姓名或者名称；2. 商品房的详细地址及其房屋产权证号；3. 商品房的价格；4. 约定的交付时间和交付方式。
以上要件是商品房买卖合同必备的法定要件，双方在签订合同时必须明确约定，确保合同的有效性和可执行性。
二、合同的效力合同的效力是指合同条款对合同当事人本人以及第三人具有拘束力。
对于商品房买卖合同的效力规定如下：1. 合同成立：合同双方达成一致意见，并按照法定程序签订合同书时，合同成立；2. 合同的自愿性：合同成立是在买卖双方的互相意愿下实现的，不存在任何强制性；3. 合同的平等性：合同双方在签订合同时应当平等自愿，不存在明显的不合理损失或者欺诈行为；4. 合同的诚信原则：合同当事人应当遵守合同的约定，不得违背合同的诚实信用原则。
合同效力的规定旨在保护买卖双方的合法权益，确保合同双方按照约定执行合同，避免出现不必要的法律纠纷。
三、合同的履行商品房买卖合同的履行主要包括交付商品房和支付房款两个方面。
具体规定如下：1. 房屋交付：卖方应当按照合同的约定，将商品房交付给买方。
买方有权对商品房进行检查，如发现瑕疵或者不符合约定的情况，可以要求卖方进行修复或者赔偿；2. 房款支付：买方应当按照合同的约定，按时支付房款。
卖方有权要求买方按照约定支付房款，并提醒买方履行支付义务。
合同的履行是买卖双方共同应尽的义务，双方应当按照合同的约定履行，确保合同的有效执行。
四、纠纷解决在商品房买卖过程中，可能会产生买卖双方的纠纷。
农村房屋买卖合同无效的法律规定
农村房屋买卖合同无效的法律规定农村房屋买卖合同无效的法律规定引言农村房屋买卖合同是指在农村地区，买卖双方就农村土地上的房屋进行买卖所签订的合同。
然而，由于各种原因，有时候这些合同可能会被认定为无效。
本文将探讨农村房屋买卖合同无效的法律规定，并分析其原因。
1. 主观无效农村房屋买卖合同主观无效是指合同当事人之一或双方明知或应知合同内容违法，但依然签订合同的情况下，合同被认定为无效。
根据相关法律法规，以下几种情况下的农村房屋买卖合同将判定为主观无效：合同内容违反国家法律法规；合同内容违反公序良俗；合同内容违反社会公共利益。
这些情况下，合同一经被认定为主观无效，合同双方无法按照原合同约定进行买卖交易，合同也不具备法律效力。
2. 客观无效农村房屋买卖合同客观无效是指合同内容违反国家法律法规，违反合同法的强制性规定，或者合同违背公序良俗，依法被认定为无效。
以下是农村房屋买卖合同客观无效的几种情况：2.1. 无合法所有权在农村土地上，如果买卖双方无合法所有权，即没有按照法律程序取得土地使用权或房屋所有权，那么这样的买卖合同将被认定为无效。
因为在合同买卖关系中，双方应当具备交易的合法所有权。
2.2. 违反优先购买权在农村地区，根据相关法规，农民对其自己的宅基地和住房享有优先购买权。
如果在买卖合同中，卖方未经农民本人同意或农民放弃优先购买权的情况下，将宅基地或住房卖给了其他人，那么这样的买卖合同将被认定为无效。
2.3. 违反政府审批程序在农村地区，房屋的买卖交易需要经过相关政府部门的审批程序。
如果在合同签订过程中，没有经过政府的审批程序，或者未能取得必要的许可证，那么买卖合同将被认定为无效。
2.4. 违反法定形式按照我国《合同法》规定，某些特定的合同必须采用书面形式来进行，否则合同无效。
如果农村房屋买卖合同未按照法定形式进行，比如没有经过公证，未签订合同书面文本等，那么合同将被认定为无效。
3. 无效合同的后果当农村房屋买卖合同被认定为无效后，合同双方将无法按照原合同进行买卖交易。
“九民纪要”背景下房屋买卖合同的效力
“九民纪要”背景下房屋买卖合同的效⼒房屋买卖合同的效⼒问题是⼀个⼤问题，我在我的公众号“合同效⼒实务研究”写了很多相关的⽂章，在我的书《⼆⼿房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》中也有很多⼩专题是关于合同效⼒的。
本⽂主要是针对《全国法院民商事审判⼯作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）及其《理解与适⽤》，介绍⼀些房屋买卖合同效⼒的新变化。
⼀、“⼀⼿房”买卖合同效⼒变化：⽆预售许可证不影响合同效⼒《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第2条规定：“出卖⼈未取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴的商品房预售合同，应当认定⽆效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
” 这条规定的本意是保护商品房买受⼈，但是该规定⽐较粗糙，没有进⼀步明确只有房屋买受⼈可以以开发商⽆预售许可证为由起诉确认合同⽆效，开发商不得以⾃⼰⽆预售许可证为由起诉确认合同⽆效（即“合同相对⽆效”）。
这就导致了司法实践中有开发商利⽤了这个法律漏洞，最典型的代表就是2018年2⽉，在房价⼤幅上涨背景下，西安某开发商以签订标的房屋认购合同（注：该认购合同在性质上属本约）时⽆预售许可证为由起诉业主要求确认合同⽆效。
⼀审判决确认合同⽆效【案号：西安市长安区⼈民法院（2018）陕0116民初2519号】，该判决符合法理，违背情理；⼆审改判驳回开发商确认合同⽆效的诉请【案号：西安市中级⼈民法院（2018）陕01民终8145号】，该判决符合情理，但却违背法理。
2019年11⽉最⾼⼈民法院出台“九民纪要”， “九民纪要”第30条规定：“……下列强制性规定，应当认定为‘效⼒性强制性规定’：强制性规定涉及⾦融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁⽌买卖的，如禁⽌⼈体器官、毒品、枪⽀等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易⽅式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约⽅式订⽴的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进⾏期货交易。
房屋的买卖合同怎么写才有效
房屋的买卖合同怎么写才有效我们都知道在生活中，我们无论是购买什么商品都会签订相关的合同，并且购买商品的主体必须符合一定的条件资格。
房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。
以下由我为您一一解答关于房屋的买卖合同怎么写才有效的问题，希望对您有所帮助。
一、房屋的买卖合同怎么写才有效1、合同当事人必须符合主体资格。
房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。
(1)一般主体要求。
房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。
房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。
(2)特殊主体要求。
为维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。
在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。
2、房屋买卖双方当事人应当表意真实。
依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。
3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。
房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。
二、房屋买卖注意什么1、挂牌时明确委托方式和期限：卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。
卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。
此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人；所以，卖方不要轻易收取中介的定金。
2、谨慎收取定金：中介公司找到客户后会同卖方议价。
如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。
但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。
房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。
合同无效的认定标准
合同无效的认定标准合同无效的认定标准主要包括以下几方面：1.主体不适格：无民事行为能力人：不满8周岁的未成年人、不能辨认自己行为的成年人以及不能辨认自己行为的8周岁以上的未成年人，实施的民事法律行为无效。
比如，一个7岁的孩子签订的房屋买卖合同就是无效的。
需注意，因醉酒导致不能辨认自己行为的，不属于无民事行为能力人，不能以此主张行为无效。
1）限制民事行为能力人超出其行为能力范围：限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效，实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。
例如，15岁的少年未经父母同意签订的大额投资合同，在未经追认前是效力待定的，若不追认则无效。
2.意思表示不真实：1）虚假的意思表示：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
例如，为了逃避税收签订的“阴阳合同”，表面上的低价合同并非双方真实意思，该合同无效。
2）欺诈、胁迫等手段：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。
这里强调的是损害国家利益，如果只是损害合同相对方的利益，则属于可撤销合同。
3.内容违法或违背公序良俗：1）违反法律、行政法规的强制性规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
在实践中，要区分效力性强制性规定和管理性强制性规定，只有违反效力性强制性规定才会导致合同无效。
比如，未经许可经营专营、专卖物品的合同，因违反法律的强制性规定而无效；而公司未按规定办理相关备案手续等违反管理性强制性规定的，一般不影响合同效力。
2）违背公序良俗：违背公共秩序、善良风俗的民事法律行为无效。
例如，包二奶、赌债、请托等行为相关的合同，法律给予否定性评价，认定无效。
4. 恶意串通损害他人利益：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
例如，甲乙为公司股东，乙丙恶意串通，伪造股权转让合同，将股权转让给丙，这种行为损害了甲的合法权益，合同无效。
如何区分效力性强制性规定和管理性强制性规定
如何区分效力性强制性规定和管理性强制性规定法院审理案件中，关于合同效力问题，由于我国目前法律并未对效力性强制性规定和管理性强制性规定的界限作出明确规定，以至于因部分地方法院包括最高院对两者理解不一，时长出现同案不同判的现象，从而引发法学界热议。
本文尝试分析两者之间的区别，以供读者参考。
一、效力性强制性规定与管理性强制性规定的定义关于两者的定义，目前法律中并没有明确规定，但通常我们可以作出如下理解：所谓效力性规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范，或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。
所谓管理性规范，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。
对于强制性效力性规定的区分方法，王利明教授提出三分法：第一，法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性规定；第二，法律、法规虽然没有规定：违反其规定，将导致合同无效或不成立，但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，这也属于效力性规定；第三，法律、法规没有规定：违反其规定，将导致合同无效或不成立，虽然违反该规定，但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人利益的，属于取缔性规定(管理性规定)。
比如，企业未经批准从事吸收公众存款业务或者未经批准擅自从事经常性放贷业务的，借款合同无效，因为根据《商业银行法》（法律）规定，对任何单位和个人不得从事吸收公众存款等商业银行业务的禁止性规范的行为以及《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》（行政法规）规定，未经中国人民银行批准，任何单位和个人不得擅自设立金融机构或者擅自从事金融业务活动。
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房屋买卖合同效力的强制性规定合同法解释（二）第14条将合同法第52条第5项规定的“强制性规定”限缩为效力性强制性规定，但并未明确如何区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。
我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《城乡规划法》等法律法规中存在大量涉及房屋买卖合同效力的强制性规定，有必要在分类梳理的基础上对这些强制性规定与合同效力的关系予以廓清。
一、准入资质房地产开发企业实行严格的资质准入。
《城市房地产开发经营管理条例》第9条规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质登记。
房地产开发企业应当按照核定的资质登记，承担相应的房地产开发项目。
房地产开发企业未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营，所签订的商品房买卖合同效力如何认定？就商品房开发环节而言，最高法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）（以下简称法释[2012]8号解释）第15条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前一方取得房地产开发经营资质的，应当认定有效。
最高法院在（2010）民一终字第45号判决书中亦认定，虽然签订该合同时，双方均无房地产开发资质，且涉案土地亦为国有划拨土地，但随后双方又与具有房地产开发资质的福永公司签订了三方合作开发合同，并陆续缴纳了土地出让金，还将涉案土地变性为商住用地，同时也取得了政府相关部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文，因此，福星公司与富山宝公司双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补，据此应当认定双方之间系合作开发房地产关系，二者之间签订的《合作投资兴建三星花园合同书》应为有效合同，对双方当事人具有约束力。
为了规范房地产市场秩序、确保商品房质量，在商品房销售阶段，房地产开发企业欠缺开发经营资质的，除非起诉前取得相应资质，否则商品房买卖合同应被认定为无效。
二、强制许可房地产项目的各个环节都存在大量强制许可，欠缺强制许可的房地产项目在性质上属于违法建筑，国家对违法建筑持否定性评价。
1、国有土地使用权证根据《城市房地产管理法》第38条和第39条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，否则不得转让。
那么，国有土地使用权证是不是房屋买卖合同有效的必要条件？对此，法释[2012]8号解释第9条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
因此，除非转让方在起诉前取得土地使用权证书，否则房屋买卖合同无效。
2、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证《城乡规划法》第38条第2款规定，以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
第40条第1款同时规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
根据上述两条规定，建设工程必须取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
《城市房地产管理法》第45条同样规定，商品房预售应当持有建设工程规划许可证。
就建设用地规划许可证而言，《城乡规划法》第39条规定，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。
最高法院在（1997）民终字第102号民事判决中亦认定，双方在订立《建设工程施工合同》时，尚未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，因此合同无效。
同样，欠缺此二证的房屋买卖合同应被认定为无效，但允许在起诉前补办。
3、商品房预售许可证《城市房地产管理法》第45条第4款规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房屋管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
欠缺预售许可证是否影响商品房买卖合同的效力？最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
三、土地用途管制划拨土地之上房屋转让受到严格限制。
《城市房地产管理法》第40条第1款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
法释[2012]8号解释第11条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。
但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
鉴于我国对对划拨土地进行严格的用途管制，未经有批准权的政府批准的划拨土地上房屋的买卖合同应属无效（允许事后补办），至于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金，属于政府行政管理职权范围，不应因此影响民事合同效力（参见：延安三利建筑工程有限公司与中国外运延安支公司转让合同纠纷再审案），《城市房地产管理法》第40条第2款同样规定了有批准权的政府决定可以不办理土地使用权出让手续（但转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理）。
四、行政管理根据《城市房地产管理法》第39条第1款第2项规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
该条究竟属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定，司法实践一直存在争议。
最高法院《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》（法函[2004]24号）曾指出，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当同时符合转让方已经支付全部土地使用权出让金和完成开发投资总额的25%以上两个条件，否则房地产转让合同无效。
该答复倾向于将《城市房地产管理法》第39条第2项认定为效力性强制性规定。
但是，最高法院此后通过一系列案例否定了这一态度，确认该项规定为管理性强制性规定：1、最高法院（2004）民一终字第46号民事判决书认定，《城市房地产管理法》第39条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第39条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
2、最高法院（2013）民提字第165号民事判决书认定，虽然《城市房地产管理法》第39条第1款第2项规定，土地转让应完成开发投资总额的25%以上；成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，但该规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，齐祥公司以《土地定金转让协议》违反该项规定为由主张合同无效的理由不能成立。
3、最高法院（2013）民一终字第18号民事判决书认定，《城市房地产管理法》第39条第2项、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条为法律、行政法规中的管理性强制性规定，均不能作为认定合同无效的依据。
根据《城市房地产管理法》第45条第1款第3项规定，商品房预售，应当按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
该项规定与第39条第1款第2项类似，都是房地产行政管理部门对不符合开发投资条件的土地或工程办理相关权属变动作出的限制性规定，并非认定房屋买卖合同效力的要件。
五、无权处分根据《城市房地产管理法》第38条第4项规定，未经其他共有人书面同意的共有房地产不得转让。
《物权法》第97条同样规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
根据《城市房地产管理法》第38条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
违反第38条第4项和第6项规定转让房屋的，性质上都属于无权处分。
最高法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
最高法院（2013）民一终字第81号民事判决书认定，即便华联商厦不享有处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定精神，无权处分亦非导致合同无效的法定事由。
《物权法》第15条确立了债权效力和物权效力相区分的规则，违反《城市房地产管理法》第38条第4项和第6项的法律后果是不能办理房屋的权属变更登记，房屋买受人不能请求继续履行合同，但可以要求出卖人承担违约责任。
六、优先购买权《物权法》第101 条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《合同法》第230 条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
如果房屋出卖人侵犯共有人或承租人的优先购买权，享有优先购买权的人能否主张出卖人与买受人之间的买卖合同无效？最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21 条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
侵犯共有人优先权的情形可以比照这一规则予以处理，即房屋共有人不能请求合同无效，但可以向房屋出卖人主张损害赔偿。
可见，侵犯优先购买权也不能成为导致合同无效的法定事由。
结语最高法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第16条规定，人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。