2018年房地产行业资管新规影响专题研究报告
2018年房地产行业市场调研分析报告
2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节 2016年年报和2017年一季报房地产行业年报、季报财务数据大幅增加 (5)一、2016 年营收、归母大幅增长 (5)二、2017 年一季度归母净利润大幅增长 (7)三、房地产行业龙头企业强者恒强 (9)第二节房地产行业二级市场收益排名居中，市盈率快速修复 (12)一、房地产行业二级市场收益排名居中 (12)二、房地产行业市盈率/市净率偏低，市场表现有望回升 (12)第三节房地产行业投资、销售、库存走势较为稳定 (15)一、房地产投资 (15)二、房地产销售 (17)三、房地产库存 (18)第四节房地产行业对经济的贡献保持高位运行 (20)一、房地产行业对GDP 的贡献率 (20)二、房地产税收对政府收入的贡献 (21)第五节限购、限贷政策全部解析 (24)一、317 限购政策 (24)二、利率未变，各限购城市调整基准利率倍数 (26)第六节房价解析 (28)一、价格指数 (28)二、房价的定位 (30)三、哪些地区将会有发展机会 (30)四、房价爆发的时间周期，房企营收增速时期 (32)第七节房地产行业领先企业分析 (33)一、招商蛇口 (33)二、新城控股 (35)图表1：2016 年营业总收入 (5)图表2：2016 年归母净利润 (5)图表3：2016 年净资产收益率 (6)图表4：2016 年资产负债率 (6)图表5：2017 年一季报营业总收入 (7)图表6：2017 年一季报归母净利润 (8)图表7：2017 年一季报净资产收益率 (8)图表8：2017 年一季报资产负债率 (9)图表9：2016 年年报统计 (10)图表10：2017 年1 季报统计 (10)图表11：2012 年-2016 年归母净利润前十企业出现频率 (11)图表12：今年截至于5 月26 日各行业收益情况对比 (12)图表13：申万行业市盈率（TTM）比较 (12)图表14：申万行业市净率（TTM）比较 (13)图表15：房地产市盈率（TTM）走势 (13)图表16：房地产市净率（P/B）走势 (14)图表17：全国房地产开发投资完成额 (15)图表18：40 大中城市房地产开发投资完成额 (15)图表19：月度购置土地面积 (16)图表20：月度土地购置费 (16)图表21：商品房销售面积:累计值和累计同比 (17)图表22：商品房销售额:累计值和同比 (18)图表23：房屋施工面积:累计值和同比 (18)图表24：房屋竣工面积:累计值和累计同比 (19)图表25：各行业GDP 累计同比贡献率 (20)图表26：各行业对GDP 累计贡献率同比单位：% (20)图表27：房地产业贡献率单位：% (21)图表28：2015 年全国主要政府收入与支出项目单位：亿元 (22)图表29：土地出让金近年收入与同比单位：亿元和% (22)图表30：百城平均价格指数 (25)图表31：主要限购城市 (25)图表32：贷款利率 (26)图表33：百城房价与同比单位：元，% (28)图表34：一线城市价格与同比单位：元，% (28)图表35：二线城市价格与同比单位：元，% (29)图表36：三线城市价格与同比单位：元，% (29)图表37：一线及强二线城市、长江经济带、海上丝绸之路、粤港澳大湾区 (31)图表38：营业总收入单位：亿元和% (33)图表39：归母净利润单位：亿元和% (34)图表40：营业总收入 (35)图表41：归母净利润 (36)表格1：主要政策发布 (24)第一节2016年年报和2017年一季报房地产行业年报、季报财务数据大幅增加一、2016 年营收、归母大幅增长2016 年年报，房地产行业2016 年营业总收入16257.57 亿元，同比增长30.9%；归母净利润1375.59 亿元，同比增长40.7%；净资产收益率12.73%，同比增长11.9%；资产负债率77.26%，同比增长0.9%。
2018年房地产行业市场投资策略调研分析报告
政策环境综述：流动性环境边际改善 ................................................................................. 5 成交市场综述：重点城市成交增速继续边际改善 ............................................................. 10 总体成交市场分述：基数压力缓解，成交同比较大幅增长 ...................................... 10 各线城市成交分述：热点三四线供给放量带动成交边际改善................................... 14 土地市场综述：供需比有所抬升，降温迹象初显 ............................................................. 17 土地市场分述：土地供给维持高位，累计成交ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ速小幅回落................................... 17 7 月宅地市场分述：一线高基数下供需下滑，三四线宅地成交表现突出 ................. 19 资金环境：按揭贷利率增速显著放缓 ............................................................................... 24 附录：2018 热点城市调控政策专题 ................................................................................. 29
图 1：2018 年以来住建部政策表态 ........................................................................ 5 图 2：2018 年 7 月重要中央政策一览 .................................................................... 8 图 3：2018 年 7 月重要地方政策一览 .................................................................... 9 图 4：全国重点 39 城市商品房成交面积指数 ....................................................... 10 图 5：限购和非限购城市成交面积指数 ................................................................ 10 图 6：重点 39 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 ................................. 10 图 7：全国重点城市商品房与商品住宅推盘面积（万方） ................................... 11 图 8：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期 ................................................... 11 图 9：全国 29 城市住宅库存面积及去化周期 ....................................................... 11 图 10：全国商品房销售批售比（销售面积/批准上市面积） ................................ 12 图 11：百城价格指数变化及环比.......................................................................... 12 图 12：14 个重点城市二手房销售面积及同比 ...................................................... 14 图 13：中原二手房指数 ........................................................................................ 14 图 14：20 个一二线城市商品住宅可售面积（万方） ........................................... 15 图 15：9 个三四线城市商品住宅可售面积（万方） ............................................. 15 图 16：29 城商品住宅历史同期可售面积（万方）............................................... 15 图 17：29 城市当前商品住宅库存/15 年以来最低库存......................................... 15 图 18：广发各线城市成交面积指数 ...................................................................... 16 图 19：广发各线城市成交面积同比情况 .............................................................. 16 图 20：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期 .................................................... 16 图 21：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 ........................................... 16 图 22：9 个三四线住宅库存（万方）及去化周期................................................. 16 图 23：各线城市房价环比情况 ............................................................................. 16 图 24：4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） ......................................... 17 图 25：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） ................................................ 17 图 26：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） ............................................ 17
2018年房地产形势分析观察小结
房地产迎来历史性巨变，绝非虚张声势的妄 言，而是实实在在的事实，这种巨变可以从三 个维度观察：
房地产变天了，2018年钱荒会再现！
国人63%财富是房产，刺破将不堪设想！ 中国的房地产泡沫是刚性的泡沫，还不能破，人们的财富都压在这儿
一旦刺破不堪设想。我们房地产泡沫的提法是抑制资产泡沫。要防止房地 产的泡沫破灭，引爆金融风险。现在决策层对于房地产极其担忧，担忧房 地产是未来中国的黑天鹅事件，对房地产泡沫的警惕性非常高，所以这次 抑制资产泡沫重点是房地产。监管主要关注一组数据，就是住房供给与刚 性需求的关系。如果住房供给过多，超过刚性需求了，比如说平均每家五 套房，泡沫就破了。
从各城市群拿地金额来看，长三角土地市场持续火热，中 西部成为开放新高地。
从城市群拿地企业来看，龙头房企布局更广，中小房企布 局集中于其深耕区域。
从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心， 三四线重点城市持续火热。
2018年房企拿地趋势
1、投资拿地，逐渐成为房企进退与生死存亡的关键； 2、对手变伙伴，合伙拿地，联合体拿地开始成为拿地典型潮流； 3、过去招拍挂是拿地主渠道，如今并购成为拿地主渠道。
（2018年1-5月）
拿地情况
从拿地金额来看，碧桂园、万科、保利居前三甲。TOP10 房企1-5月拿地总额3696亿元，占TOP50企业的45.7％，龙 头房企获取土地资源优势相对稳定，继续保持领先地位。
品牌房企资源集聚效应日益加强，强者恒强态势凸显。15月，TOP10房企拿地总额，同比平均增长率为40.7％，依旧 保持较高拿地水平，强者恒强态势凸显。
——孙宏斌（2018.3.29）
严格说起来2018年是没法预测的。假定按照现有的政策不变，比如说 房地产政策不变、防范金融风险去杠杆的政策不变。楼市会有这样的变化：
2018年房地产行业分析报告
2018年房地产行业分析报告2017年10月目录一、一二线和三四线市场销售走势料将再度逆转 (4)1、预计明年全国新房销售小超市场预期 (4)2、一二线与三四线销售增速出现‚剪刀差‛ (5)3、销售分化源于一二线与三四线市场周期错位 (6)（1）一二线市场将迎来复苏期 (6)（2）三四线市场渐入衰退期 (7)二、投资和新开工有望大幅超预期 (9)1、预计2018 年投资和新开工增速均高于今年 (9)2、保守估计一二线城市新开工面积至少增长20% (10)3、三四线城市新开工增速预计不低于10% (11)4、新开工提速支撑10%以上投资增速 (12)三、信贷环境整体平稳 (13)1、明年按揭投放额预计将达6.5万亿 (13)2、按揭额度四季度仍紧，明年房贷利率存上行压力 (14)四、2018年行业集中度仍将继续提升 (15)五、地产企业简况 (17)1、A股市场 (17)（1）一二线的龙头房企 (17)（2）雄安建设和京津冀协同发展提速受益企业 (17)（3）长租相关企业 (18)2、H股市场 (19)（1）从GAV占比界定一、二线企业 (20)（2）一、二线龙头备货充裕，今、明两年40%左右销售增长确定性强 (21)（3）一、二线龙头防御能力强，强销售亦将继续加强、巩固基本面 (23)一二线和三四线城市销售走势料将逆转，形成“剪刀差”。
预计一二线城市销售面积同比增速将在今年11、12 月至明年年初反超三四线城市，继去年四季度后再度呈现‚剪刀差‛。
其中：1）一二线城市销售面积预计将由前期15%左右同比跌幅持续反弹，并于明年一季度转为10%左右正增长，随后增速波动走高，全年预计将达15%；2）三四线城市销售面积预计将自前期20%以上同比增速持续回落，年末降至0%左右，并于明年年初出现10%左右同比下跌，下半年跌幅虽可能受基数影响略微收窄，但仍将远弱于一二线城市，全年预计下跌0~5%。
预计明年全国销售规模小超市场预期。
2018年4月27日 资管新规发布
2018年4月27日资管新规发布2018年4月27日，中国证监会发布了《关于规范资产管理业务的指导意见》（以下简称《新规》），这是对资管行业发展的重要规范，对于整个金融市场的稳定和健康发展具有重要意义。
《新规》的出台将促进资产管理行业的持续健康发展，规避金融风险，提高资产管理业务的专业化水平，增强金融机构的风险防范能力，最终惠及广大投资者，推动资产管理市场的健康发展。
《新规》的发布是基于当前我国金融市场面临的新形势和新问题，旨在梳理和规范目前存在的种种资产管理业务乱象，提高资管行业的纪律性和规范性。
《新规》将资产管理业务纳入市场化、法治化的轨道，有助于优化金融资源配置，提升金融服务实体经济的能力和水平。
《新规》的主要内容包括：一是资管产品分类管理，分为封闭式资管产品和非封闭式资管产品，明确了各类资管产品的特征和相应的监督管理措施；二是合格投资者管理，对不同类型的投资者进行分类管理，设立了专业投资者、普通投资者等不同类别；三是风险管理强化，要求金融机构成立专门的风险管理部门，加强对各类风险的识别、评估和化解；四是信息披露要求，对金融机构推出的各类资管产品，要求进行全面、真实、准确、及时的信息披露，提高透明度和规范性；五是业务经营规则，对金融机构的资产管理业务经营活动进行了细化规范，包括投资限制、负债管理、流动性管理等方面。
《新规》的出台对银行、券商、基金公司等金融机构的资管业务都提出了严格要求，加大了对资管业务的监管力度，有效规避了金融风险，提高了市场化经营水平，使金融机构更好地服务实体经济和社会发展。
同时，对于广大投资者来说，《新规》的推出也将为其提供更加规范、透明、安全的投资理财环境，保障了投资者的合法权益。
需要指出的是，新规出台之后资管业务将面临一段调整期，金融机构需要根据《新规》的要求，进行业务结构的优化调整，完善风险管理体系，加强信息披露透明度，确保各项业务合规运作。
同时，监管部门也将继续加大对资管业务的监督检查和处罚力度，对违规行为将依法严惩，坚决遏制各种金融乱象的发生。
2018年中国房地产行业开发资金来源、供给规模情、行业集中度及投资情况分析
2018年中国房地产行业开发资金来源、供给规模情、行业集中度及投资情况分析一、房地产开发资金来源情况分析从房地产开发资金构成估算： 2017 年末房地产非标余额约 3.7 万亿房地产开发资金中包括国内贷款、其他资金、利用外资和自筹资金。
其中，国内贷款包括银行和非银贷款， 2017年占比总开发资金分别为13%和 3%；自筹资金包括企事业单位自有资金、资本市场融资以及非标融资；利用外资占比极低、可以忽略不计；其他资金主要包括定金及预收款和个人按揭贷款等经营性资金，2017 年占比总开发资金分别为31%和15%。
因而，从房地产开发资源来源结构来看，房地产行业的非标主要集中两个科目中： 1）国内贷款中非银贷款部分、 2）自筹资金中剔除企事业单位自有资金和资本市场融资之后的部分。
房地产开发资金来源构成资料来源：公开资料整理房地产开发资金来源以其他资金和国内贷款为主资料来源：公开资料整理房地产开发资金来源及同比资料来源：公开资料整理从开发资金来看，行业非标余额=国内贷款中的非银贷款+自筹资金-自筹资金中的企事业单位自有资金-资本市场融资金额（境内外）-房地产信托中主动管理规模。
2017 年ABS 发行总量为8098 亿元，其中房地产资产相关占比在8.9%左右资料来源：公开资料整理Top30 房企中，国企平均融资成本更低资料来源：公开资料整理新增信托金额累计值：投向房地产同比走高资料来源：公开资料整理估算历年主动管理类房地产信托新增金额房地产信托平均期限资料来源：公开资料整理行业历年新增非标金额走势资料来源：公开资料整理2011-2017 年房地产非标余额估算（估算一）资料来源：公开资料整理2017 年末房地产非标余额约 3.8 万亿主要金融机构：房产开发贷款余额资料来源：公开资料整理房地产行业境内外发债金额及占比资料来源：公开资料整理主动管理类房地产信托余额估算资料来源：公开资料整理2017 年末房地产非标余额估算（估算二）资料来源：公开资料整理从非标资金来源结构估算： 2017 年末房地产非标余额约 3.8 万亿银行理财：从资产配置情况来看，标准化资产是银行理财资金配置的主要资产，2017 年债券、银行存款、拆放同业及买入返售等标准化资产共占理财产品投资余额的 67.56%，而非标准化债券类资产占比约16.22%。
2018年房地产行业杠杆专题市场投资分析报告
2018年房地产行业杠杆专题市场投资分析报告1.投资逻辑 (5)2.宏观环境—去杠杆大势所趋 (8)1.1.宏观杠杆：初见成效，仍是下阶段工作重点 (8)1.2.实体杠杆：总体偏高，结构失衡，“去杠杆”从企业开始 (9)1.2.1.实体杠杆拆分—非金融企业较高，政府和私人部门较为稳健91.2.2.实体杠杆结构—非金融企业部门带来的结构性失衡 (11)2.行业杠杆—低负债率的公司受去杠杆的影响较小 (12)2.1.尽管行业杠杆从2014年开始下降，但仍处于较高水平 (12)2.2.行业杠杆：行业特性决定高杠杆水平 (14)2.2.1.地产业杠杆高于其他行业，实体去杠杆首当其冲 (14)2.2.2.行业现金流的特性决定了高杠杆运作的必要性 (15)3.去杠杆环境下，公司必须在稳健和扩张之间取舍 (16)3.1.在保持现有盈利、周转和股利分配水平下，行业的可持续增长率为10% (16)3.2.周转率提升和负债率下降都可以带来总杠杆的下降 (19)3.3.融资环境收紧下，负债率较高的公司增速下滑更明显 (20)3.4.盈利能力和周转率为龙头公司的核心竞争优势所在 (22)4.去杠杆影响更为分化，放缓行业集中速度 (23)4.1.融资政策来看——严监管，严防融资渠道此消彼长 (23)4.2.调控政策来看——供给及需求侧双重改革重塑经济与地产共生逻辑264.3.微观环境来看——广积粮缓称王，集中度提升将走向持久战275.投资机会 (28)6.风险提示 (28)图1：中国实体部门杠杆水平远超发展中国家平均 (9)图2：中国实体部门杠杆增速过快，趋势背离平均走势 (9)图3：中国政府部门杠杆率较低，低于国际警戒线 (10)图4：中国政府部门债务规模及增速基本平稳 (10)图5：中国私人部门杠杆率较低，低于国际警戒线 (10)图6：中国私人部门债务规模增速较快 (10)图7：中国企业部门杠杆率远超平均水平及国际警戒线 (11)图8：私人非金融部门负债主要来自银行但近年产生差距 (11)图9：中国实体部门杠杆结构失衡，企业部门占比大 (11)图10：私人非金融部门信贷/GDP缺口偏离正常水平 (11)图11：房企杠杆率与非金融企业杠杆率变动趋势基本一致 (12)图12：净负债/营收水平在2014年达到峰值 (12)图13：11家企业2014年达到峰值 (12)图14：（负债-预收账款）/营收水平在2014年达到峰值 (13)图15：企业杠杆率峰值集中在14-16年 (13)图16：地产业资产负债率远高于其他制造业行业 (14)图17：地产业有息负债率在制造业中偏高 (14)图18：地产业净负债率持续上升 (14)图19：地产业扣除预收账款资产负债率持续上升 (14)图20：地产业发债规模达到较低水平 (15)图21：地产业发债平均票面利率回升 (15)图22：地产业高杠杆经营有其必然性但极具风险 (16)图23：预计净利润率将稳定在10%上下 (17)图24：总资产周转率约为0.3 (17)图25：以78%作为资产负债率的基准水平 (17)图26：取65%作为留存收益率的合理水平 (17)图27：取5%作为净利润/净经营资产这一指标的合理水平 (18)图28：地产业高杠杆经营有其必然性但极具风险 (18)图29：开发投资与房地产开发融资情况存在强相关性 (23)图30：2011-2013年非银机构贷款增速高于银行贷款增速 (24)图31：2012年及2013年上半年房地产信托融资规模大幅增加 (24)图32：2015年、2016年房地产公司债融资开闸 (25)图33：2013年、2014年海外债发行崛起，直到2015年汇改海外融资吸引力下降 (25)图34：需求侧与供给侧的双重改革，引领产业发展以及城镇化走向正反馈的循环中 (26)图35：龙头房地产企业规模比前一轮周期更大，房地产行业“马太效应”更强 (27)图36：一线开发商扣除预收款的真实资产负债率更低，更受表内资金的青睐 (27)图37：房企当前销售投资剪刀差处于历史最高水平，现金结余较多 (28)图38：2018年前两个月房地产企业投资强度出现降低 (28)表1: 关于资产负债率的敏感性分析表 (6)表2: 关于总资产周转率的敏感性分析表 (6)表3: 周转率提升带来的总杠杆下降 (7)表4: 降低财务杠杆带来的总杠杆下降 (7)表5: 目前去杠杆问题仍为各方关注，是下一阶段工作重点 (8)表6: 金融去杠杆持续，强监管和防风险是政策趋势 (8)表7: 总资产周转率变动对于真实杠杆水平的影响更大 (13)表8: 周转率提升带来的总杠杆下降 (19)表9: 降低财务杠杆带来的总杠杆下降 (19)表10: 各类监管措施不断加码，行业融资环境持续收紧 (20)表11: 关于资产负债率的敏感性分析表 (21)表12: 关于总资产周转率的敏感性分析表 (21)表13: 资产负债率和净利润率敏感性分析表（列数据为资产负债率，行数据为净利润率） (22)表14: 龙头公司的总杠杆水平和可持续增长率 (22)表15: 配合2010年的限购政策，房地产行业融资收紧 (23)表16: 2014年、2015年房地产融资环境整体较为紧张，公司债及股权融资逐渐放开 (24)表17: 本次周期中，对于开发商融资的调控是最为精准、范围最广的一次 (25)。
2018资管新规解读
--------------八大变化
2021/5/27
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一、过渡期延长
• 根据正式稿，过渡期为本意见发布之日起至2020年底，而征求意见稿原本定为2019年6月30日，也就 是延长了一年半。
• 正式稿称，对提前完成整改的机构，给予适当监管激励。过渡期内，金融机构发行新产品应当符合本 意见的规定；为接续存量产品所投资的未到期资产，维持必要的流动性和市场稳定，金融机构可以发 行老产品对接，但应当严格控制在存量产品整体规模内，并有序压缩递减，防止过渡期结束时出现断 崖效应。金融机构应当制定过渡期内的资产管理业务整改计划，明确时间进度安排，并报送相关金融 监督管理部门，由其认可并监督实施，同时报备中国人民银行。过渡期结束后，金融机构的资产管理 产品按照本意见进行全面规范（因子公司尚未成立而达不到第三方独立托管要求的情形除外），金融 机构不得再发行或存续违反本意见规定的资产管理产品。
• 而在正式稿中，明确标准化债权类资产的核心要素，提出期限匹配、限额管理等监管措施，引导商业银行有序 压缩非标存量规模。为此直接给出了满足定义的几个条件：
• 1.等分化，可交易。
• 2.信息披露充分。
• 3.集中登记，独立托管。
• 4.公允定价，流动性机制完善
• 5.在银行间市场、证券交易所市场等经国务院同意设立的交易市场交易。
• 此外，明确虽然私募投资基金适用私募投资基金专门法律、行政法规，但私
募投资基金专门法律、行政法规中没有明确规定的适用本意见，创业投资基
金、政府出资产业投资基金的相关规定另行制定。
2021/5/27
4
四、合格投资者门槛变化
• 原先对自然人合格投资者的要求是“家庭金融资产不低于500万元，或者近 3年本人年均收入不低于40万元，且具有2年以上投资经历，”正式稿修改 为“具有2年以上投资经历，且满足以下条件之一：家庭金融净资产不低于 300万元，家庭金融资产不低于500万元，或者近3年本人年均收入不低于40 万元。”
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2018年房地产行业资管新规影响专题研究
报告
报告编号：OLX-WEI-020
完成日期：2018.9.04
目录
第一节资管新规将结构性影响地产融资 (7)
第二节资管新规纵向观察 (11)
第三节房地产行业信托融资渠道分析 (13)
一、房地产行业对于信托资金的依赖程度 (13)
二、资管新规对通道类信托业务的影响 (16)
三、投向地产的通道类信托资金规模及利润空间 (17)
第四节房地产行业券商融资渠道分析 (20)
一、券商资管计划主要是通道业务 (20)
二、房地产领域是券商资管业务的重要投向之一 (22)
三、新政影响：房企债配置有望加大，周转率有望提升 (23)
四、测算：受影响规模约1.1万亿元 (25)
第五节房地产行业私募基金融资渠道分析 (27)
一、资管新规对私募基金的影响 (29)
1、目前私募基金立法缺失，资管新规并不直接监管 (29)
2、消除多层嵌套抑制通道，私募基金资金端受影响 (29)
3、投资者门槛、产品分级和杠杆比受限，私募基金资金端受影响 (30)
4、非标资产不得期限错配，私募基金资金池运作被禁 (30)
二、私募产品支持债转股为资管新规重点鼓励方向 (30)
三、私募股权基金成为房企融资突破口 (31)
1、私募股权基金融资趋势 (31)
2、类REITs优势分析 (32)
3、类REITs利好存量资产盘活 (33)
第六节房地产行业保险融资渠道分析 (34)
一、保险资管计划分析 (34)
二、不动产投资分析 (35)
三、新政影响：ABS有望发展，利好持有型地产 (37)
四、测算：受影响规模约0.3万亿元 (38)
第七节房地产行业非主流融资渠道分析 (39)
一、AMC (39)
1、不良资管介入房地产有天然的便利性 (39)
2、AMC借不良作为掩护，实质为变相融资 (40)
3、不良资产管理已经受制于监管，资管新规影响不大 (42)
二、民间借贷、担保公司等 (43)
附录 (44)
一、ABS发行规模 (44)
二、租赁住房资产证券化分析 (45)
1、2017年租赁住房资产证券化破冰 (45)
2、类REITs及CMBS发行提速 (46)
3、公募REITs展开探索，进入现金流融资时代 (46)
图表目录
图表 1：资管新规对信托和券商影响最大 (7)
图表 2：资管新规前，资金通过多层嵌套，以明股实债等多种手法规避监管 (8)
图表 3：资管新规后，债权类及股权类资金用于开发，股权类资金用于拿地 (8)
图表 4：为了补偿融资缺口，需要销售端资金回流增速至少达到11% (9)
图表 5：资管行业规模快速增长，已达到百万亿元 (11)
图表 6：2006-2017年房地产到位资金中非标资金占比 (13)
图表 7：2013-2017年事务管理类信托占比 (14)
图表 8：2010-2017年资金信托投向房地产余额及占比 (15)
图表 9：2010-2017年信托融资占房企开发资金的比例 (15)
图表 10：2011-2017年新增投向地产的信托资金额及增速 (16)
图表 11：银证通道业务的两种模式：信托贷款 (17)
图表 12：2010-2017年银信合作余额及占比 (17)
图表 13：2011-2018年房地产信托预期收益率走势 (18)
图表 14：截止2017年底，通道业务规模占72% (21)
图表 15：投资标的主要以非标资产为主，占比64% (21)
图表 16：券商资管投到实体经济中房地产领域的投资规模约1万亿元 (22)
图表 17：2017年1-12月私募基金数量及规模走势 (28)
图表 18：2017年64%的私募基金规模为私募股权和创投基金 (28)
图表 19：2017年类REITs产品规模相比2016年增长81% (31)
图表 20：2017年保险资金40%投向其他类别，规模在6万亿元 (35)
图表 21：2017年保险资管计划主要以不动产债权投资计划为主，占比42% (35)
图表 22：房地产开发的行业不良率走势 (39)
图表 23：不良资产处理环节众多，AMC公司通常只进行资产收购并出售 (40)
图表 24：AMC的资金普遍采用“银行委托贷款”对地产进行融资 (41)
图表 25：AMC通过债权转让协议进行变相融资 (41)
图表 26：2014-2017年ABS发行规模 (44)
图表 27：2014-2017年基础资产备案累计规模分布（亿元） (44)
图表 28：2014-2017年基础资产备案累计规模占比趋势图 (45)
表格目录
表格 1：资管新规的总体思路是最大程度地消除监管套利空间 (12)
表格 2：资管新规对于各渠道的影响 (12)
表格 3：券商资管业务主要是定向资管业务（以通道为主）、集合资管计划和专项资管计划 (20)
表格 4：资管新规下券商资管计划通道业务大幅受限，未来非标资产的配置将萎缩 . 23 表格 5：目前私募基金立法缺失，资管新规对私募基金直接限制少 (27)
表格 6：私募股权基金迅猛增长，实缴规模过去两年都在50%增速 (29)
表格 7：目前市面上获批的长租公寓ABS中，发行规模近47%为类REITs (32)
表格 8：目前已发行的三单住房租赁类REITs发行成本在5%~6% (33)
表格 9：保险资金主要能配置流动性资产、固收类资产、权益类资产，以及保险资管公司发行的投资计划 (34)
表格 10：保险资金对于不动产的投资限制较大，禁止住宅的开发销售 (36)
表格 11：2016年，房地产在三大行不良贷款占比排到第三位 (39)
表格12：近期也有投资于不良资产的私募基金进行备案 (42)。