家属区物业管理及收费方案(修订)
单位家属院物业管理制度
第一章总则第一条为加强单位家属院物业管理，提高居住环境和生活质量，保障业主的合法权益，根据《物业管理条例》及相关法律法规，结合我单位家属院实际情况，特制定本制度。
第二条本制度适用于单位家属院的所有业主、物业使用人、物业服务企业及相关人员。
第三条单位家属院物业管理应遵循“以人为本、服务至上、依法管理、公平公正”的原则。
第二章物业服务内容第四条物业服务企业应提供以下服务：1. 保洁服务：负责公共区域的清洁、垃圾清运、绿化养护等工作；2. 维修服务：负责公共设施的维修、保养和更新；3. 安全管理：负责小区的安全巡逻、门禁管理、消防管理等；4. 社区活动：组织举办各类文体活动，丰富业主文化生活；5. 设施设备管理：负责小区设施设备的正常运行和维护；6. 其他服务：根据业主需求，提供有偿服务。
第五条业主、物业使用人应自觉遵守物业服务企业的各项管理规定，配合物业服务企业的工作。
第三章物业管理费第六条物业管理费由业主按照物业服务合同约定交纳。
第七条物业服务企业应按照物价部门的规定收取物业管理费，并向业主公布收费标准。
第八条业主未按时交纳物业管理费的，物业服务企业有权采取催告、诉讼等法律手段追讨。
第四章物业使用与维护第九条业主、物业使用人应合理使用物业，不得擅自改变房屋结构、用途，不得损坏公共设施。
第十条业主、物业使用人应爱护公共绿地、绿化设施，不得随意践踏、破坏。
第十一条业主、物业使用人应遵守消防、用电、用气等安全规定，确保自身和他人的生命财产安全。
第五章业主大会与业主委员会第十二条业主大会是单位家属院物业管理的重要组织形式，负责审议物业管理重大事项。
第十三条业主委员会由业主选举产生，负责监督物业服务企业的工作，维护业主的合法权益。
第六章违规处理第十四条业主、物业使用人违反本制度规定，物业服务企业有权进行劝阻、制止，并依法予以处理。
第十五条业主、物业使用人因违反本制度规定造成损失的，应承担相应的法律责任。
第七章附则第十六条本制度由单位家属院物业管理委员会负责解释。
家属物业管理方案
家属物业管理方案一、前言物业管理是指对住宅小区、商业综合体等房产进行日常维护和管理的一系列工作。
一个良好的物业管理方案，不仅能够提高居民的居住质量，还能提高房产的价值。
因此，合理的物业管理方案对于居民、业主和物业管理公司都是至关重要的。
在撰写物业管理方案之前，我们首先要了解家属物业管理的基本情况。
家属物业是指由业主委员会或者是住户代表组成的居委会负责管理的小区物业。
这种管理方式相比传统的物业管理公司，更加注重居民自治和自我管理能力。
本方案将以维护小区秩序、保障居民权益、提高物业管理服务质量为目标，制定一套完善的家属物业管理方案，希望通过全体业主和居民的共同努力，打造一个和谐、幸福、宜居的小区环境。
二、完善物业管理规章1. 规章制度的建立制定小区住宅管理条例，明确了规范小区生活秩序的标准和相关责任。
在条例中明确了居民的基本权益和义务，以及小区内的行为规范。
在这个基础上，设置相应的处罚措施，对于违反规定的行为给予相应的处罚。
2. 安全管理制度建立小区的安全管理规章制度，制定小区防火、防盗、防溺水等相关措施。
同时加强小区门禁管理，加强对外进出人员的登记和监控，确保小区居民的安全。
3. 环境卫生管理发挥居委会的自律管理作用，通过居民自治的方式，定期组织清理小区环境，保持小区的卫生环境。
同时制定了对于乱倒废弃物等行为的处罚措施，促进居民自我管理。
4. 物业服务管理规范小区物业服务人员的工作行为和态度，为居民提供高效、周到的物业服务。
同时加强对物业管理公司的督导，确保物业公司的服务质量。
三、健全的社区管理机制1. 建立业主委员会业主委员会是小区居民代表的管理机构，通过选举的方式产生，并直接参与小区事务的管理与决策。
业主委员会将负责审核小区的各项规章制度，管理小区的共用设施，并能够代表业主向物业管理公司提出要求。
2. 居委会的建立居委会是由小区居民代表组成，协助业主委员会做好小区综合管理工作，包括社区服务、基金管理等工作。
家属区物业管理及收费方案(修订)
家属区物业管理方案一、物业管理目标保持和提高物业的完好程度。
通过加强对小区的管理养护及对使用人的管理和服务，提升小区环境品质和业主生活质量。
二、物业管理内容1、对小区内房屋建筑物本体共用设施设备（共用上下水管道、共用照明、供电系统、供水系统、供暖系统等）的维修、养护和管理。
2、对公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不含房屋装饰装修建材垃圾）。
3、对公共绿地、花草树木、建筑小品、健身器材的维护与管理。
4、车辆进出和停泊管理。
5、对小区进行安全监控和巡逻等安保工作。
三、管理标准及要求1、环境卫生管理清洁卫生范围：楼宇间的公共部位，如楼梯走道等。
物业区域内的公共场所，如物业辖区内的道路、绿化带、停车场、公共娱乐场所等。
监管部门：总务科标准与要求：①清洁卫生工作做到定人、定时间、定任务、定质量。
做到每天早9点以前对共公区域路面进行清扫。
每周对住宅楼楼梯进行一次清扫，对楼梯间扶手进行擦拭（一次未打扫扣罚物业公司200元）②垃圾清运及时，做到当日垃圾当日清除，实行垃圾袋装化的办法集中收集垃圾，做到楼前无垃圾堆放、垃圾箱外无垃圾外堆现象（垃圾不及时清理或外堆扣罚物业公司200元）。
2、绿化及积雪清扫管理绿化管理范围：公共绿地（指物业范围内公共使用的绿化用地），街道（指物业范围内各种道路）。
标准与要求：①是做到春夏秋晴天每2到3天浇一次水，时间为晚上12点至早上6点为宜，若遇下雨不浇水。
（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。
②是定期对灌木施肥、整形，并根据其长势采取合理措施。
（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。
③是发现死树、死草定期负责补栽、移植。
（不按要求补种草木，一次扣罚1000元）④禁止小区内住户破坏草地绿化，在草地上种菜、私养家禽。
（如不及时制止，发现一次扣发物业公司500元）④冬季积雪及时清运，做到雪停就行动,积雪不过夜。
（如不及时清运，一次扣罚1000元。
家属区物业管理规定-
家属区物业管理规定-第一条为加强家属区管理，保障居住区物业的合理使用，创造优美、整洁、文明的居住环境，根据国家建设部颁布的《新建住宅家属区管理办法》，结合学校实际情况，制定本规定。
第二条本规定所称家属区指XXXX东部临XX路的建筑区。
第三条家属区的物业管理实行房主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的原则。
本规定所称的家属区物业管理，系指对家属区的房屋、设备、公用设施、公共场地的养护维护和管理以及对家属区内环境卫生、公共秩序、安全保卫的管理。
第四条家属区内房主及承租人通过推举成立家属区管理委员会（以下简称管委会）。
管委会代表全体房主和承租人的权益，依据本规定和管理公约行使职权。
第五条管委会按照本规定对家属区物业统一实施管理，房主和承租人应配合开展工作，并有权监督其工作。
第六条中心学校是家属区物业管理的主管部门。
管委会、房主及承租人应接受市城管部门和其他有关部门的监督、指导。
第七条家属区物业管理范围包括以下事项：㈠对公共场所的管理；㈡对车辆停放的管理；㈢对安全保卫的管理；㈣对环境卫生的管理；㈤对安全用电的管理；㈥其它事项的管理。
第八条家属区内的公用设施如道路、路灯、给排水、供电、通讯设施、化粪池等公用设施的管理、维修、养护等工作由管委会负责安排。
第九条管理大会由家属区的房主以及学校领导和承租人组成。
管理大会必须要有代表百分之五十以上投票权的房主和承租人出席才能召开。
第十条管委会设主任一人，副主任一至二人，委员四人。
主任：XXX副主任：XXXXXX委员：XXXXXXXXXXXXX第十一条管理公约由第一次管理大会制订。
本规定所称管理公约，是指由房主和承租人承诺的，对全体房主和承租人具有约束力的，有关房主和承租人在家属区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
第十二条管理公约包括下列内容：㈦家属区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；㈧房主和承租人在家属区内应遵守的行为准则；㈨违反管理公约的责任；第五章物业管理公司及其职责第二十一条物业管理公司根据家属区物业委托管理合同对家属区实施物业管理。
家属区物业管理制度
家属区物业管理制度家属区物业管理制度1. 前言为了提供一个良好的生活环境和便利的物业服务，保障家属区内业主的权益，特制定本家属区物业管理制度。
2. 物业管理范围家属区的物业管理范围包括但不限于以下内容：房屋维护和修缮公共区域的清洁和保养绿化带和景观的维护保安巡逻和社区安全垃圾处理与环境卫生维修和维护设施设备社区设施的管理和保养3. 物业管理责任家属区物业管理公司负责以下责任：3.1 房屋维护和修缮家属区物业管理公司负责房屋的日常维护和修缮工作，包括但不限于漏水、墙面修补、门窗维护等。
业主如发现房屋有维修问题，应及时向物业管理公司报修。
3.2 公共区域的清洁和保养物业管理公司负责公共区域的日常清洁和保养工作，包括但不限于道路、走廊、楼梯、电梯等。
业主应保持公共区域的卫生，并配合物业管理公司的清洁工作。
3.3 绿化带和景观的维护物业管理公司负责绿化带和景观的日常维护和养护工作，包括但不限于修剪草坪、浇水、打理花卉等。
业主应保持绿化带的整洁，不得私自破坏绿化设施。
3.4 保安巡逻和社区安全物业管理公司负责保安巡逻和社区安全工作，保障家属区的居民安全。
业主应配合保安工作，如有异常情况应立即向物业管理公司报告。
3.5 垃圾处理与环境卫生物业管理公司负责垃圾处理和环境卫生管理工作，包括但不限于垃圾分类、垃圾桶清理、道路清扫等。
业主应按时分类投放垃圾，保持环境整洁。
3.6 设施设备的维修和维护物业管理公司负责社区设施设备的日常维修和维护，包括但不限于电梯、供水设备、消防系统等。
业主如发现设施设备有故障，应及时向物业管理公司报修。
3.7 社区设施的管理和保养物业管理公司负责社区设施的管理和保养，包括但不限于健身器材、游泳池、花园等。
业主应爱护社区设施，不得损坏或乱丢垃圾。
4. 物业费用管理家属区物业费用由业主按照实际使用情况分摊支付。
物业费用包括但不限于以下内容：水费、电费、燃气费保安费和巡逻费清洁费和保洁费维修费和设备维护费绿化管理费和景观维护费管理费和其他相关费用物业管理公司应按照费用的实际发生情况及时向业主提供物业费用明细，并在合理范围内进行费用的控制和管控。
家属区物业管理方案
家属区物业管理方案1. 简介家属区物业管理方案是为了保障家属区居民的居住环境、提高居住质量以及促进社区和谐发展而制定的管理方案。
本方案旨在建立一个高效、规范、透明的物业管理体系，提供全面的物业管理服务，满足业主的需求，确保家属区的安全与和谐。
2. 管理组织2.1 物业管理公司家属区的物业管理工作由专业的物业管理公司负责。
物业管理公司负责制定和执行管理方案，组织物业管理人员，以及提供各类维修、保洁、安全等服务。
2.2 物业管理委员会物业管理委员会由业主选举产生，负责监督物业管理公司的服务质量和管理效果，参与管理费用的决策，以及处理居民的投诉和纠纷等事宜。
物业管理委员会与物业管理公司形成合作关系，共同推动家属区的物业管理工作。
3. 服务内容3.1 保洁服务物业管理公司将负责定期清扫公共区域，包括楼道、走廊、地下停车场等。
保洁服务将确保公共区域的整洁和卫生，提高居民的居住体验。
3.2 安全管理物业管理公司将制定安全管理制度，包括进出管理、巡逻巡查、安全预警等措施，确保家属区的安全。
同时，定期组织安全演练和培训，提高居民的安全意识和自我保护能力。
3.3 维护维修物业管理公司将负责家属区公共设施的维护维修工作，及时处理设施故障和损坏，确保设施的正常运行，提高居民的生活质量。
3.4 绿化养护物业管理公司将组织专业团队进行家属区绿化养护工作，包括修剪草坪、修缮花坛、浇灌绿化带等工作。
绿化养护将提升家属区的环境质量，增加居民的生活乐趣。
3.5 问题处理物业管理公司将设立专门的问题处理渠道，接收居民的投诉和建议，及时处理并反馈给居民。
问题处理将保证居民的合法权益和社区的和谐稳定。
4. 费用管理4.1 管理费用家属区居民需支付管理费用，以维持物业管理服务的运行。
管理费用的具体标准和收费方式由物业管理委员会和物业管理公司共同商定，并经业主大会通过。
4.2 费用使用管理费用将用于支付物业管理公司的人员工资、设备设施的维护维修、绿化养护、安全设备的更新等费用。
2020年(物业管理)家属楼物业管理方案
（物业管理）家属楼物业管理方案市工商局家属楼物业管理方案一、整体方案策划思路针对本物业小区的自然条件和业主构成特点，按照相关物业管理规定和物业管理行业服务标准，本X公司准备对###工商局职工住宅小区采取的总体管理思路为：（壹）、安全管理安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无壹失。
针对本小区的特点。
本X公司采取全封闭式管理，即在人员管理上将进出小区的人唢严格实施“来访登记”的方式进行控制；在交通、物品出入管理上，采用本X公司独有的“记忆＋规范”法，对小区业主的车辆粘帖有本小区标志的准停卡，标准化管理，以确保车辆及物品出入的安全；同时，本X公司独特的“安全预案制”、“巡楼制”“不均衡管理法”也将全面应用于阿城市工商局职工住宅小区，以确保本小区在安全管理上的万无壹失。
保安人员素质要求：采用复员军人，采取每周六天制准军事化管理、培训；所有服务于本小区的保安人员年龄均在22-28岁，身高173之上。
门岗人员必须跨立服务，每天见业主的第壹面均要敬礼；统壹着装，配饰“人性化”服饰。
（二）、公共事务管理和人性化服务针对本小区的实际情况，本X公司准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有：1、设定小区服务中心。
采取酒店式壹站式服务的方法，只需业主打壹个热线服务电话，所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。
2、“时效制”所有管理处的对外服务工作均采用限时工作制，在对业主公开承诺的时间内完成。
3、承诺制、这是本X公司最新引进的全国行业享有盛誉的人性化服务制度，通过承诺制的全面推行必将大大提高物业管理的服务水平。
4、不均衡管理、所有员工的工作均是按照业主的生活节奏设计的，均以满足业主的生理需要和心理需要为主要目标。
（三）、消防管理对做好本物业小区的消防工作我们将采取以下措施：⑴、严格按照有关消防法规的要求，协助实施竣工验收和组织实施接管验收。
⑵、建立防火规章制度，由管理处和大厦业主签定《消防责任书》，关实施必要的奖惩措施。
家属院物业管理的方案
家属院物业管理方案草案第一章总则第二章业主代表大会和管委会第三章物业管理公司第四章业主公约第五章物业的使用与维护第六章费用的收缴第七章家属院公共设施必要的维修改造第八章罚则第一章总则第一条为加强我院家属院物业管理,推动家属院物业管理的规范化、市场化,形成职责明确,利益分清,产权清晰,谁使用谁付费市场化动作机制；提高物业管理水平和服务水平,创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活环境,依据郑州市物业服务收费管理实施办法及郑州市物业管理相关管理规定,结合我院家属院实际情况,提出一下：第二条下列用语在本办法中的含义：一医院家属院是XXX6X院1至14号家属楼及、号家属楼,XX路1—5号家属楼,XX小区1—2栋家属楼,并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区；二物业是指三处家属院内各类房屋及其相配套的公用设施、设备及公共场地；三业主是指住在三个区域家属院内的房屋及其附属物的所有权人；第三条家属院的物业管理实行业主自治管理与业主管理委员会以下简称管委会委托物业管理公司管理相结合的原则; 物业管理公司应当在其管理的住宅小区内设置管理机构,并应根据本办法和管委会的委托对住宅小区的物业实行专业化管理;第二章业主代表大会和管委会第四条XXXXXX可会同90%以上业主召集第一次业主代表大会,选举产生管委会;第五条业主代表大会由业主推选的代表组成,每幢房屋可推选1至2名业主代表;28---56名召开业主代表大会须有具有投票权的过90以上业主代表出席;业主代表可以委托代理人出席业主代表大会;第六条业主代表大会表决采用投票方式;住宅房屋的业主代表以每一住户为一票；非住宅房屋的业主代表以每一百平方米的建筑面积为一票包括一百平方米以下的单独的非住宅房屋;业主代表大会的决定,由出席会议的具有投票权的三分之二多数通过方为有效;第七条业主代表大会行使下列职权：一选举产生管委会并选举、罢免管委会成员；二听取、审议管委会的工作报告,改变或撤销管委会不适当的决定；三决定家属院内关于业主利益的重大事项；四审议通过业主公约和管委会章程；五其他需要讨论的问题;第八条业主代表大会由管委会负责召集,每半年至少召开一次,会议召开日期和内容最迟应在七天前通知每位业主代表;经百分之十五以上业主代表提议,管委会应于接到提议后十五天内召开临时业主代表大会;第九条管委会委员由五至十五人组成;经业主代表大会在业主代表中选举产生,管委会委员人数可以增减,但最低不得少于15人;管委会主任、副主任由管委会在委员中选举产生,管委会可从物业公司聘请一名执行秘书;第十条管委会的成立,须向所在地的房产办事处提出申请,并提交下列文件：一成立管委会的申请书；二管委会章程；三管委会组成人员名单；四办公场所证明文件;第十一条管委会每届任期三年,可以连选连任；管委会委员为兼职,管委会主任可以兼职也可以专职; 管委会会议由管委会主任根据工作需要召集,并应在会议召开前七天将会议通知及有关材料送达每位委员;管委会召开会议时可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表列席会议; 第十二条管委会具有下列职责：一代表住宅小区全体业主行使业主的合法权益；二召集、主持业主代表大会,向业主代表大会报告工作；三选聘、解聘家属院物业管理的物业管理公司,代表业主与物业管理公司签订委托管理合同；四审议物业管理公司制定家属院物业的年度管理计划、配套工程和重大的维修工程项目；五审议家属院管理服务费的收费标准；六监督物业管理公司对家属院的物业管理工作；七督促业主遵守业主公约；八行使法律、法规和管委会章程赋予的其他职责; 第十三条管委会决议、业主公约、管委会章程和业主代表大会决议,应符合国家和郑州市的有关法律、法规的规定; 违反前款规定的,家属院所在地的房产办管理部门有权予以纠正或撤销;第三章物业管理公司第十四条家属院业主管理管委会员成立后,由管委会公开选聘物业管理公司; 第十五条物业管理公司依据管委会的委托对家属院实施物业管理;第十六条物业管理公司须具有下列条件：一具备固定的经营场所,经工商行政管理部门登记注册,取得营业执照；二具有三十万元以上的注册资金；三具有八名以上技术管理人员,其中中级职称以上的须达到百分之三十；四法律、法规规定的其他条件;第十七条管委会应与被委托物业管理公司签订委托管理合同;委托管理合同应包括下列内容：一委托管理事项；二管理服务标准；三管理服务权限；四管理服务期限；五管理服务费用；六监督、检查违约的责任；七双方约定的其他权利、义务;第十八条物业管理公司的管理范围包括下列内容：一房屋的维修、养护；二家属院内消防、机电设备、供电、供暖、卫生保洁、健身器材及场地、路灯、走廊、自行车车棚三区、园林绿地、管道井、道路、停车场等公用设施和公共场地的维修、养护和管理；三车辆通行及停泊服务；四治安保卫服务和小区公共秩序管理；五委托管理合同规定的其他物业管理事项;第十九条物业管理公司的职责：一根据有关法律、法规规定,结合实际情况,制定本家属院的物业管理办法;二按照国家和聊城市房屋物业管理标准和委托管理合同的要求,对家属院实行物业管理,制止违反家属院物业管理规定的行为；三依据委托管理合同和有关规定收取住宅管理服务费,并负责管理；四接受管委会和业主的监督；五依照法律、法规从事经营管理活动,协助有关部门提供社区生活服务和社区文化活动;第四章业主公约第二十条业主公约,是指由业主承诺的,对全体业主具有约束力的,有关业主在家属院使用、维护、管理物业、收费等方面权利和义务的行为守则; 第二十一条业主公约应包括下列内容；一家属院的名称、地点、面积及户数；二公共场所及公用设施状况；三业主代表大会的召开程序及决定家属院重大事项的方式；四业主使用其住宅和住宅小区内公共场所及公用设施的权益；五业主参与家属院物业管理的权利；六业主对管委会和物业管理公司的监督权；七家属院各项物业维修、养护和管理费用的缴纳；八业主在本家属院内应遵守的行为准则；九违反业主公约的责任；十其他有关事项;业主公约应有房产管理部门提供范本,业主代表大会可以根据家属院或整幢房屋的实际情况进行必要的修改和补充; 第二十二条业主公约经三分之二以上业主签署生效后,报家属院所在地的房产部门备案; 第二十三条业主公约的制定应符合法律、法规和政策有关规定;第五章物业的使用与维护第二十四条相邻住户应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理房屋使用、给排水、通行、通风、采光、维修等方面的关系;修缮公用设备时,有关相邻住户应予配合;因修缮造成相邻住户房屋或设备损坏及其他财产损失的,责任人应予以修复或赔偿;凡相邻住户阻挠修缮的,由管委会协调；因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身、财产损害的,由阻挠人承担赔偿责任;第二十五条凡房屋室内及其附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及其公共安全的,业主应予及时修缮;对拒不修缮的,管委会可授权物业公司进行修缮,费用由业主承担;第二十六条房屋的维修责任,按下列规定划分：一室内部分由业主负责维修,可以向本住宅小区的物业管理公司报修,也可以向其他修缮单位报修；维修费用业主承担;二房屋的外墙面、房顶、楼梯间、通道、屋面、配电设施、暖气交换站、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电机设备和消防设施等房屋本体公用设施,由医院养护和维修,其费用在专项维修费用中支出,列入当年医院预算;第二十七条家属院的道路、路灯、管道井、绿地、娱乐场所、停车场、住宅走廊、自行车车房棚等住宅小区公用设施由物业管理公司统一管理、维修、养护;其费用由物业公司在收取的物业管理费中支出;第二十八条家属院的卫生保洁、保安服务、物业公司的家属院管理人员、维修人员工资等费用由物业公司在收取的物业管理费中支出;第二十九条家属院的消防设施、监控系统、红外线报警系统由医院负责安装、更新,日常维修养护由物业公司负责,可以向业主收取一定费用;其费用不在物业管理费中,与业主另定收取标准并签协议;第三十条一家属院各住户外、围墙以内部分的水水表以外、电电表以外、煤气、电讯等管道、管线的维修养护,由医院负责维修养护;二家属院各住户内的水非主管道、电、煤气、电讯、网络等管道、管线的维修养护,由各住户负责,维修费用自理;第三十一条物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润;物业服务成本构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其它费用;物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过医院专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本;第三十二条物业服务收费按业主房屋产权面积收取;已办理房屋所有权证的,以房屋所有权证登记建筑面积为准,建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与共用房屋分摊面积;未办理房屋所有权证的,以物业买卖合同中约定的建筑面积为准;另有约定的除外;第三十三条物业管理公司应按规定公布住宅修缮的收费标准,并严格按规定收费;按照三级物业管理服务等级标准提供服务；住宅区符合规划设计要求,有绿化,房屋及配套设施基本齐全并保持状态良好,有规划、房屋、共用设施及业主资料;多层住宅XXX元/月.m2,可以经物业管理公司与业主管理委员会协商上下浮动;基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确;2、承接项目时,对住宅住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全;3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书;4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全;5、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情;6、公示24小时服务;急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修和回访记录;7、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目;8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况;9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见;二房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全;2、根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复；属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修;3、每3日巡查1次区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护;4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约业主临时公约要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度;装修前,依规定审核业主使用人的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项;每2日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门;5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门;6、住宅区主出入口设有小区平面示意图,各组团、栋及单元门、户有明显标志; 三共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护依法应由医院、相关业务主管部门负责的除外2、建立共用设施设备档案设备台帐,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全;3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常;4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于物业管理维修范围的,及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的,由医院组织维修或者更新改造;5、消防设施设备完好,可随时启用；消防通道畅通;6、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象;7、住宅区主要道路及停车场交通标志齐全;8、路灯、楼道灯完好率不低于90%;9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案;四维护公共秩序1、住宅区主出入口24小时值勤;2、住宅区内按规定线路巡逻,每2小时巡查1次;3、对进出住宅区的机动车辆进行管理,引导车辆有序通行、停放;4、对进出住宅区的装修等劳务人员实行登记管理;5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施;五保洁服务1、按幢设置垃圾桶,生活垃圾每天清运1次;建筑垃圾根据情况及时清理;2、家属院的道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼道每日清扫1次,半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次;及时清除区内主要道路积水、积雪;3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次,并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次,每年清理1次,发现异常及时清掏;4、根据住宅区实际情况进行消毒和灭虫除害;六绿化养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理;2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护;3、定期清除绿地杂草、杂物;4、适时组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻;5、适时喷洒药物,预防病虫害;第六章费用收缴第三十四条费用收缴包括住户物业管理费,住户的水、电、气、暖、有线电视费,车辆停放管理费、消防安全、监控日常维护费等;一物业管理费;业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用,由物业服务公司直接按合同约定的时间向业主收取;业主违反物业服务约定合同逾期不缴纳物业服务费的,物业管理企业可督促限期缴纳或依法追缴;业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带责任; 物业产权发生转移时,业主或物业使用人应结清物业服务费用;二住户水、电、气、暖和有线电视费的收缴;物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等部门应当向最终用户收取有关费用;物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用;家属院外来住户非医院正式职工的以上费用由物业服务公司直接向其收取；家属院住户是医院正式职工的以上费用,由物业服务公司提供具体数据经住户签字认可,从员工工资中扣除;三家属院车辆管理费汽车、电动车、自行车等,消防设施、监控及报警系统日常维护费用,由物业服务公司根据聊城市有关规定及与业主达成的收费标准,直接向用户收取;第七章家属院公共设施的维修改造第三十五条 XX市房产管理有关规定要求,家属院委托物业服务公司管理时,应保持家属院的公共设施、设备的状态良好；根据目前我院家属院公共设施、设备现有状况,须进行必要的维修改造;一变压器、配电柜、入户电缆维修改造;目前我院网口小区家属院的配电设备、供水管道及入户电缆使用多年,已经老化、负荷小,经常发生跳闸、短路、烧坏线路等现象,形成安全隐患,需要对其维修改造;二热交换站的维修改造;家属院热交换站今年已经改造;第三十六条未经职能部门批准,业主和非业主使用人不得改变家属院房屋用途；不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天井、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占; 第三十七条家属院内禁止下列行为：一占用绿地；二占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、自行车车房棚等公用设施、公用部位而影响其正常使用功能；三进行违章搭建、设摊、抛物等；四损毁、涂划园林艺术雕刻；五破坏环境卫生的行为；六从事业主公约所禁止的经营活动；七法律、法规禁止的其他行为;第八章罚则第三十八条违反本办法第三十六条、第三十七条规定,在公共部位违章堆物、搭建,情节轻微的,由管委会、物业管理公司责令其限期改正；逾期不改正的,可按业主公约的规定,向有关部门提出恢复原状的申请；造成损失的,有权要求其赔偿; 第三十九条违反本办法第三十六条、第三十七条规定,擅自改变房屋用途或改变房屋主体承重结构的,由有关职能部门按照有关的法律、法规予以处罚; 第四十条物业管理公司对家属院的物业管理未能达到委托管理合同的要求,或者违反委托管理合同的,管委会或委托方有权终止合同,并可要求其承担违约责任; 第四十一条对不缴纳各项费用的业主和非业主使用人,物业管理公司有权要求其限期缴纳并按规定收取滞纳金；逾期仍不缴纳的,物业管理公司可按家属院业主公约和有关规定催缴；连续十二个月以上拒绝缴纳各项应交费用的,物业管理公司和管委会可向所在地人民法院提起诉讼; 第四十二条当事人对有关职能部门的行政处罚不服的,可以依照行政复议条例和中华人民共和国行政诉讼法的规定,申请行政复议或提起行政诉讼;当事人逾期不申请复议、不起诉又不履行的,作出处罚决定的职能部门可以依法申请人民法院强制执行; 第四十三条当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的,可以向房屋仲裁机构申请仲裁,或直接向人民法院提起诉讼;。
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家属区物业管理方案
一、物业管理目标
保持和提高物业的完好程度。
通过加强对小区的管理养护及对使用人的管理和服务，提升小区环境品质和业主生活质量。
二、物业管理内容
1、对小区内房屋建筑物本体共用设施设备（共用上下水管道、共用照明、供电系统、供水系统、供暖系统等）的维修、养护和管理。
2、对公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不含房屋装饰装修建材垃圾）。
3、对公共绿地、花草树木、建筑小品、健身器材的维护与管理。
4、车辆进出和停泊管理。
5、对小区进行安全监控和巡逻等安保工作。
三、管理标准及要求
1、环境卫生管理
清洁卫生范围：楼宇间的公共部位，如楼梯走道等。
物业区域内的公共场所，如物业辖区内的道路、绿化带、停车场、公共娱乐场所等。
监管部门：总务科
标准与要求：
①清洁卫生工作做到定人、定时间、定任务、定质量。
做到每天早9点以前对共公区域路面进行清扫。
每周对住宅楼楼梯进行一次清扫，对楼梯间扶手进行擦拭（一次未打扫扣罚物业公司200元）
②垃圾清运及时，做到当日垃圾当日清除，实行垃圾袋装化的办法集中收
集垃圾，做到楼前无垃圾堆放、垃圾箱外无垃圾外堆现象（垃圾不及时清理或外堆扣罚物业公司200元）。
2、绿化及积雪清扫管理
绿化管理范围：公共绿地（指物业范围内公共使用的绿化用地），街道（指物业范围内各种道路）。
标准与要求：
①是做到春夏秋晴天每2到3天浇一次水，时间为晚上12点至早上6点为宜，若遇下雨不浇水。
（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。
②是定期对灌木施肥、整形，并根据其长势采取合理措施。
（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。
③是发现死树、死草定期负责补栽、移植。
（不按要求补种草木，一次扣罚1000元）
④禁止小区内住户破坏草地绿化，在草地上种菜、私养家禽。
（如不及时制止，发现一次扣发物业公司500元）
④冬季积雪及时清运，做到雪停就行动,积雪不过夜。
（如不及时清运，一次扣罚1000元。
）
3、治安管理
治安管理范围：大门及监控室值班，夜间巡逻，对外来租房人员实行登记管理，保护业主的人身财产安全等。
监管部门：保卫科
标准与要求：要求值班人员二十四小时值班，对进出人员和进出车辆登记，加大小区巡逻力度，每晚不低于两次。
对外来租房人员及出租房业主信息
进行登记。
禁止收购乞讨商贩进入小区，无外来闲杂人员，确保小区安全，不发生任何被盗、被抢情况，现场无打架斗殴，发现问题及时处理。
若未按要求开展各项工作，发现一例扣罚物业公司200-500元。
若发生失盗，经当地辖区派出所处理后，视情节扣罚当班人500-1000元。
4、车辆道路管理
车辆道路管理范围：维护小区内车辆的交通秩序和停放秩序，确保住用户的车辆停放有序。
监管部门：总务科保卫科
标准与要求：对进出车辆实行门卫登记制度，业主的车辆实行登记备案在册并制作发放车辆管理卡。
所有车辆必须全部进入指定的停放点停放。
对外来车辆实行登记收费制度，非小区业主车辆过夜停放按家属院机动车收费标准收取停放费。
5、有偿服务管理
有偿服务管理范围：为满足业主个别需求受其委托提供的收费服务
监管部门：总务科
标准与要求：针对住用户提出的如上门维修等特约服务事项，与当事人签定达成协议，明确双方权利义务，做到服务周到，有礼有节，态度谦和热情。
尽量让住用户满意，使满意率保持在98%以上。
6、物业装修及施工管理
装修及施工管理范围管理：业主有权对自己所购物业进行装饰、装修和装潢，但装饰、装修、装潢必须在规定的范围内，按有关规定执行。
监管部门：总务科保卫科
标准与要求：根据国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》，业主在装修前必须向物业管理工作中心进行申请登记，施工方必须与物业签订施工注意事项协议，并对施工人员进行登记造册以便管理。
有关专业管理部门如在小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、通讯等管道、管线，需与物业签订路面及绿地复原等事项协议后方可施工。
四、物业收费与开支预算
1、物业管理费与停车费一年共收取241213.8元。
（1）物业管理费。
州医院家属区住宅楼总建筑面积为 31820.28M2，小区物业管理费按昌州计价费（2006）44号文件一级物业标准0.55元/月平方米收取，每月收取物业管理费为17501.15元，一年共计210013.8元。
（2）停车位收费。
停车服务收费的标准按昌吉市物价局（2001）051号文件执行，即每车每月收取40元的停车服务费。
我院停车位设有65个，一年为31200元。
2开支预算
（1）人工费 211200元/年
（2）工服费(冬夏两套) 8人×600=4800元
（3）管理费、税按10%收取 21120元/年
（4）公共设施维护材料费 14093.8元/年
注：物业费用支出情况由总务科和业主委员会代表进行监督审查，按年公布物业费用支出情况。
3、物业服务项目
（1）免费服务（业主只需支付材料费，人工费免费）
（2）有偿服务（业主需支付人工费与材料费）
注：如不在上列服务范围需求，费用由双方自行协商。
五、物业管理人员配置
1、业主代表委员会
①业主代表委员人员
组长：×××副组长：×××
代表成员：×××、×××、×××、×××、×××
②业主代表委员会职责
●执行上级有关部门的政策和医院的管理规定
●负责对物业公司进行监督管理，对物业公司的各项开支的进行审核。
●负责向业主解答和宣传有关物业管理的政策和规定。
●向医院反映业主的合理诉求及建议。
●定期召开会议，检查各项政策和制度落实情况。
2、物业公司人员配置
①专职管理人员1名：具体负责小区值班，清扫保洁、绿化、清雪、垃圾清运、监管、水电物业车位租赁费收缴、小区维修服务等各项具体事务的监督管理工作。
②保安人员2名：具体负责维护小区内住户正常工作，生活和治安秩序，其内容包括：小区公共秩序，停车管理与安全，夜间巡逻，大门安全保卫，监控及消防管理等。
③清扫、保洁人员4名：具体维护小区内的公共区域的卫生清扫、保洁、给业主营造一个清新、舒适、卫生的人居环境，其内容包括：小区内的公共区域的卫生清扫、保洁、楼梯间的清扫、扶手的洁净和垃圾的收集、清运，夏季绿化带的养护和冬季公共区域积雪清运。
④水电工1名，上岗人员需持有国家权威部门颁发上岗证，具体负责小区内的住宅及公共区域的水电设施，设备的维修、水电维修服务等。
其内容包括：小区内路灯维修、公用电路、公共上下水管道的维护、业户室内水电问题按收费标准上门维修和维护。
总务科
2020年10月5日修订。