2020房地产估价师考试理论与方法随堂测试题
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷十三)
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷十三）单项选择题1.下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值描述错误的是()。
A.当交易状况正常时，成交价格接近市场价格B.当市场状况正常时，市场价格接近理论价格C.当估价科学准确时，评估价值接近市场价格D.当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值『正确答案』D『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。
当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。
参见教材P96。
2.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大()收益价值和成本价值。
A.高于B.低于C.等于D.无法确定『正确答案』A『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。
参见教材P96。
3.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于()。
A.市场价值B.残余价值C.快速变现价值D.投资价值『正确答案』D『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。
这是对这一组概念的考核。
从某个特定的投资者角度出发考虑的是投资价值。
参见教材P98。
4.下列关于价值类型的表述中，错误的是()。
A.现状价值是市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续使用D.同一估价对象可能有不同类型的价值『正确答案』A『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。
现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。
不同的投资者对于投资价值的判断有很大差异，和市场价值不一定吻合。
参见教材P97～99。
5.对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是()。
A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值『正确答案』B『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷二)
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷二）判断题1、收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。
()对错2、资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是更多的。
()对错3、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。
()对错4、比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。
()对错5、净收益按一定数额递增和净收益按一定数额递减的公式都只有收益期为有限年一种。
()对错6、如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。
()对错7、收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。
()对错8、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。
()对错9、两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。
()对错10、建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款属于运营费用。
()对错答案判断题1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是收益法概述。
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格。
参见教材P215。
2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是收益法概述。
资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。
参见教材P217。
3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是收益法概述。
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷七)
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷七）单选题1、按开发程来对房地产进行划分，可以分为()。
A、自有房地产B、生地C、毛地D、熟地E、现房2、下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有()。
A、整体资产中的房地产B、已灭失的房地产C、未来状况下的房地产D、“干净”的房地产E、共有的房地产3、按经营使用方式划分，房地产的类型主要有()。
A、现房B、出售C、出租D、自用E、自营4、下列选项中，属于收益性房地产的有()。
A、农地B、游乐场C、写字楼D、仓库E、行政办公楼5、评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有()。
A、二次装修时所铺的木地板B、可拆卸的水净化处理设备C、嵌入式固定衣柜D、随建筑配置的中央空调系统E、摆放在室内的沙发6、下列选项中，属于土地使用管制的事项有()。
A、甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路B、建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通C、取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施D、某宗土地只能用于商业房地产开发E、某宗土地使用权中，要求容积率为2.07、下列选项中属于房地产区位状况描述内容的有()。
A、位置描述B、交通描述C、外部配套设施描述D、周围环境描述E、建筑结构8、在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有()。
A、土地价值B、电器设备价值C、特许经营权D、商誉E、债权债务9、估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于()。
A、体现估价师的专业胜任能力B、反映估价师的职业道德C、保护估价师和估价机构D、保护估价报告使用人E、规避估价风险10、下列房地产估价活动中，符合职业道德的行为有()。
A、某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B、某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助C、房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人商业机密D、估价委托人对估价结果提出了明确要求，某估价机构按其要求完成了估价E、某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告答案1、【正确答案】BCDE【答案解析】本题考查的是房地产的种类。
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷二)
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷二）判断题1.议价空间比较大的时候，说明房地产市场交易活跃，市场景气度高。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
议价空间大，买方处于优势，说明市场不景气。
参见教材P86。
2.通常情况下，挂牌交易和拍卖方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议出让的地价最低。
()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。
参见教材P88。
3.比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于最低卖价，成本价值趋向于最高买价。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
从某种意义上讲，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。
从另一方面来看，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。
参见教材P89。
4.在现实估价中，所有估价目的要求评估价值必须为市场价值。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
评估价值本质上是对估价对象的某种特定价值或价格(如市场价值、投资价值、卖方要价、买方出价等)的一个估计值，不一定就是市场价值。
如抵押价值的评估，就是偏谨慎的，不是市场价值。
参见教材P89。
5.对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值。
市场价值源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一具体时点，市场价值是唯一的;投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价值因人而异。
投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷五)
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷五）单选题1.某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。
店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。
银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。
该投资者所能接受的最高竞买价格为()万元。
A.80.00B.91.82C.125.00D.127.90『正确答案』B『答案解析』本题考查的是投资组合技术。
(1)抵押贷款资本化率(抵押贷款常数)RM==A/V=YM+YM/[(1+YM)n-1]，按年等额偿还贷款本息，则RM=8%+8%/[(1+8%)10-1]=14.903%;(2)购买者要求的税前现金流量=50×10%=5(万元);(3)偿还抵押贷款的能力=年净收益-税前现金流量=120×120×12×(1-35%)/10000-5=6.232(万元);(4)抵押贷款金额=6.232/14.903%=41.82(万元);(5)该投资者能接受的最高竞买价格=41.82万元+50万元=91.82万元。
参见教材P275。
2.关于成本法估价中土地成本、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是()。
A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房地产价格构成。
成本法估价中，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按它们在价值时点的正常水平来估算。
参见教材P288。
3.某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。
该房地产的重置价值为()万元。
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷一)
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一）判断题1.对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
可以做估价假设，经推测的最可能规划条件下的假设前提下的房地产价值评估。
参见教材P338。
2.运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握的如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。
() 『正确答案』√『答案解析』本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。
假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。
参见教材P339。
3.假设开发法中，静态分析法的测算过程相对简单，因此是优先选用的方法。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。
在实际估价中应优先选用动态分析法。
参见教材P341。
4.假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。
参见教材P338。
5.假设开发法适用于待开发房地产，但不包括在建工程。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
假设开发法适用于在建工程的估价。
参见教材P338。
6.如果是在建工程由现房被房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷一)
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一）判断题1.对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
可以做估价假设，经推测的最可能规划条件下的假设前提下的房地产价值评估。
参见教材P338。
2.运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握的如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。
() 『正确答案』√『答案解析』本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。
假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。
参见教材P339。
3.假设开发法中，静态分析法的测算过程相对简单，因此是优先选用的方法。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。
在实际估价中应优先选用动态分析法。
参见教材P341。
4.假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。
参见教材P338。
5.假设开发法适用于待开发房地产，但不包括在建工程。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
假设开发法适用于在建工程的估价。
参见教材P338。
6.如果是在建工程由现房被房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷十五)
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷十五）多项选择题1、收益性房地产包括()。
A、餐馆B、旅店C、加油站D、农地E、未开发的土地2、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则()。
A、该房地产的收益价格为136.73万元B、该房地产的收益价格为143.89万元C、以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D、该房地产的合理经营期限为15年E、该房地产的合理经营期限为20年3、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有()。
A、收益期应为租赁合同剩余租赁期B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C、净收益应为合同租金减去运营费用D、净收益应为市场租金减去运营费用E、净收益应为市场租金减去合同租金4、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括()。
A、直接资本化法B、基于租赁收入测算C、收益乘数法D、基于营业收入测算E、现金流量折现法5、下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有()。
A、净收益包括有形收益和无形收益B、通常只有客观收益才能用于估价C、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费D、应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值E、空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算6、收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有()。
A、抵押贷款还本付息额B、房地产折旧额C、重置提拨款D、房地产改扩建费用E、所得税7、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。
A、电梯折旧费B、租赁保证金利息C、房地产税D、企业(个人)所得税E、房屋保险费8、在V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有()。
A、试错法B、移动平均法C、曲线拟合法D、线性内插法E、指数修匀法9、关于报酬率的说法，正确的有()。
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2020房地产估价师考试理论与方法随堂测试题
单选题
1.受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是( )。
A.均衡价格增加，均衡数量减少
B.均衡价格减少，均衡数量增加
C.均衡价格增加，均衡数量不变
D.均衡价格不变，均衡数量减少
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产均衡价格。
房地产供给增加，房地产需求减少，且供给增加的幅度大于需求减少的幅度时，如下图所示，将导致均衡价格减少、均衡数量增加。
参见教材P118。
2、下列关于替代原则，表述错误的是( )。
A、替代原则会用于比较法、收益法，成本法等估价方法中
B、收益法中的客观收益是遵循价值时点原则来求取的
C、房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格
D、替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是替代原则。
选项B错误，整个比较法可以说是以替代原理为基础的。
收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。
参见教材P164～166。
3.下列房地产因素中，不属于土地实物因素的是( )。
A.土地面积
B.土地容积率
C.土地开发程度
D.土地形状
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。
土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度，选项B属于权益因素。
参见教材P123。
4、均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳规模和( )。
A、最佳用途
B、最佳集约度
C、最佳档次
D、最佳收益
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。
均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用，它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
参见教材P168。
4.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。
A.土地面积
B.地质条件
C.土地位置
D.土地形状
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。
为了改善形状不规则土地的利用，往往采取土地调整或重划措施。
土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。
参见教材P123。
5.最科学的评价房地产交通便捷程度的距离是( )。
A.空间直线距离
B.交通路线距离
C.交通时间距离
D.经济距离
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。
经济距离把交通时间和交通费用统一用货币来衡量，是一种更加科学但较为复杂的距离。
参见教材P132。
6、某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。
在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2;装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2;如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。
该房地产的最高最佳利用方式为( )。
A、维持现状
B、装修改造
C、拆除建筑物作为空地转让
D、新建较高标准的办公楼
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。
(1)装修改造后的价值=6500元/m2-1300元/m2=5200元/m2>5000元/m2，说明装修改造是可行的、合理的，比维持现状更合理;排除A;(2)拆除建筑物作为空地转让的价值
=(2200-300+50)×1000<5000×1500(元)，说明不可行、不经济、不合理，排除C;(3)将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼的价值=(8000-3800+50-300)×1500=3950×1500(元)<5000×1500(元)，不经济、不可行、不合理，排除D。
该办公楼的最高最佳利用方式是装修改造。
收益-成本，大于0，才是可行的。
参见教材P169。
7下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是( )。
A.商业用房
B.住宅
C.写字楼
D.工业用房
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。
对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。
参见教材P133。
8、某宗房地产通过计算：现状价值>新建房地产的价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润，则应以( )进行估价。
A、维持现状前提
B、装修改造前提
C、转换用途前提
D、重新利用前提
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。
现有房地产应维持现状的财务上可行的条件是：现状房地产的价值≥(新房地产的价值-将现状房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)。
参见教材P170。
9、房地产投资信托基金物业价值评估时，为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法，这体现了房地产估价时应遵循( )原则。
A、一致性
B、一贯性
C、谨慎
D、替代
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是一致性原则和一贯性原则。
一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。
也就是现在与过去所采用的估价方法或对待方式应相同，不得随意变更。
例如，房地产投资信托基金物业价值评估应遵循一贯性原则，即为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法。
参见教材P172。
10某宗房地产通过计算：新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润>现状房地产价值时，应以( )为前提进行估价。
A、维持现状
B、装饰装修改造
C、改变用途
D、重新利用
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。
经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。
现有房地产应改变用途的财务上可行的条件是：(新用途下的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)>现用途下的房地产价值。